Impuestos en tiempo de crisis (II). Las bases de comprobación de valores

Sabido es que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se aplica sobre el valor de los bienes transmitidos, teniendo el sujeto pasivo la obligación de declarar el precio real y las Administraciones Tributarias (léase Comunidades Autónomas) el derecho a comprobar y, en su caso, modificar (léase subir) el precio declarado.

Para facilitar a los sujetos pasivos el cumplimiento de sus obligaciones y a la Administración su labor fiscalizadora, las Comunidades Autónomas han venido publicando lo que se llaman bases de comprobación de valores, es decir, los criterios que permiten conocer el valor que la Comunidad Autónoma va a atribuir a cada inmueble, de tal forma que si el valor declarado es igual o superior al que resulta de esas tablas será admitido por la Administración.

El problema es que esas tablas se han ido actualizado año a año durante todo el proceso de escalada inflacionista pero no ha ocurrido lo mismo cuando el proceso se ha invertido y el valor de los inmuebles ha sufrido una notable caída.

La consecuencia es que hoy en día, con muchísima frecuencia, las tablas proporcionan un valor muy superior al valor real y el Notario se ve obligado a advertir a su cliente de que, aunque esté cumpliendo sus obligaciones y declarando el precio real, con toda probabilidad se encontrará con una liquidación complementaria por la que se le obligue a tributar por un valor superior al precio que realmente ha pagado.

El problema se complica por la deficiente actuación de las Comunidades Autónomas en el cumplimiento de sus funciones comprobadoras.

Existe una abundante doctrina jurisprudencial (especialmente S.T.S. de 21 de junio de 2010, en unificación de doctrina) que considera que la actuación de las Comunidades no puede limitarse a un mero automatismo o a la aplicación sin más de unas tablas genéricas sino que debe realizarse una comprobación individualizada para cada caso concreto, de tal manera que la liquidación complementaria debe basarse en una motivación que proporcione al sujeto pasivo los criterios que justifican la concreta decisión. Si la Administración no cumple sus obligaciones la valoración practicada será nula, pero ello no implica la nulidad de la liquidación tributaria girada sino que la Administración dispone de una nueva y única oportunidad para llevar a cabo una adecuada comprobación de valores que incorpore los argumentos y justificaciones preceptivos.

Sin embargo, las Comunidades Autónomas, prescindiendo de todo criterio jurídico y atendiendo a una mera valoración del coste-beneficio, se limitan al mero automaticismo y aplican, sin más, las tablas preestablecidas.

El resultado de todo esto es que el ciudadano que compra una vivienda y declara el precio real se ve amenazado por una liquidación complementaria que resulta de la mera aplicación de unas tablas estancadas en la cumbre de un proceso hiperinflacionista hoy totalmente superado. Cuando llegue la liquidación complementaria podrá recurrir y con toda seguridad el Tribunal Económico Administrativo o, en última instancia, los Tribunales de Justicia anularán la liquidación practicada por inmotivada. La Comunidad tendrá derecho a realizar una nueva valoración y, en la inmensa mayoría de los casos, se limitará a repetir la anteriormente realizada sin añadir nada. Si el interesado recurre la valoración ésta volverá a ser anulada y entonces, por aplicación de la doctrina del Supremo, la Comunidad habrá perdido el derecho a nueva liquidación.

En definitiva, aunque el particular declare el precio real es muy probable que tenga que dedicar su tiempo y su dinero a pleitear contra una liquidación complementaria basada en una comprobación infundada y si se descuida, deja pasar algún plazo o no dispone del asesoramiento adecuado tendrá que tributar por un precio superior al que realmente ha pagado. ¿Hay Derecho?

17 comentarios
  1. Marcos Merino
    Marcos Merino Dice:

    Enhorabuena por la web. La he conocido gracias a la referencia que han hecho sobre ella en “Nada es Gratis” de FEDEA, y me ha sorprendido muy gratamente.

    Excepto en una cosa: el aspecto técnico. Somos muchos los que seguimos los blogs usando lectores de feeds, y el vuestro no dispone del mismo. De hecho, el código de la web es algo raro. ¿Os habéis planteado usar algún gestor de contenidos libre como Blogger o WordPress, que son un estándar en esto de los blogs?

  2. ENNECERUS
    ENNECERUS Dice:

    Pues no, no hay derecho. Pero, ¿realmente es Derecho el fiscal?

    Teniendo en cuenta que en la actualidad es necesario acreditar los medios de pago en las transmisiones documentadas en escritura pública, entiendo que no debería proceder en general ningún otro tipo de comprobación de valor, salvo que la administración acredite una donación encubierta o parcial o la utilización de dinero B. Pero nunca la carga de la prueba debería recaer en el particular, que ya ha aportado al propio negocio jurídico toda la documentación que le es legalmente exigible.

  3. PEPE MONTORO
    PEPE MONTORO Dice:

    La situación que comenta Alfonso Madridejos es un auténtico esperpento rayando en los kafkiano, pero tan real como la vida misma.
    Así, en Sevilla Capital el coeficiente corrector del valor catastral fue para el año pasado el 4,1, ¡casi ná¡. Si esto lo aplicas sobre valores catastrales ya de por si bastante altos, resultan unas cantidades elevadisimas, que en muchos casos superan el precio real.
    Para este año, que yo sepa, hasta la fecha no se han publicado nuevos indices. Pero, ojo que a la Junta de Andalucia no se le escapa una: recientemente y aprovechando otra disposición, se declara que en situaciones como la actual, -no publicación de nuevos indices-, quedan prorrogados los de año antrerior.
    En cuanto al calvario jurídico y economico que toiene que padecer el ciudadano que recurre, mejor me cayo para no soltar algun improperio. Toddo el sistema esta montado como si de un western se tratara. La hacienda dispara, =cobra, y después pregunta. El contribuyente paga o se muere. Y algunas veces, acsi fallece después del recurso

  4. Carlos cuesta
    Carlos cuesta Dice:

    Enhorabuena por el blog y la calidad de los escritos que veo. Dos grandes blogs: este y Nada es gratis. Libres y fundamentados.

  5. JJ
    JJ Dice:

    Y hablando de comprobación de valores, por extraño que pueda resultar cabría preguntarse si notarios y registradores tienen una potestad de comprobación de valores (paralela a la de la Ad. Tributaria) sobre la base del arancel. Cualquier persona sensata diría que no. Pero algún registrador de Madrid se ha arrogado una potestad de ese jaez. Y el CORPME ha avalado ese comportamiento, permitiendo que sobre la adquisición mortis causa de un piso producida en 1985, el registrador aplicara el arancel sobre el valor fiscal del piso vigente en 2009!!! Es decir, que mientras la Ad. Tributaria solo puede ejercer sus potestades de comprobación durante 4 años y referida a la fecha en que el acto o negocio jurídico tuvo lugar, el registrador y el CORPME entienden que ellos pueden ejercer esas potestades sin sometimiento a plazos de prescripción y referida al momento de la inscripción. Y ello pese a que el arancel, a diferencia de los tributos, benefician no al interés general sino al muy particular del propio registrador. ¿Qué les parece? ¿Por qué los notarios, cuando sospechan que el valor de mercado es mayor que el escriturado, no hacen algo parecido a lo que postula el CORPME?

  6. JAVIER TRILLO
    JAVIER TRILLO Dice:

    Evidentemente, no hay derecho, pero el problema es que partimos de una normativa que respondía a una realidad social muy diferente a la actual y no sólo por la crisis inmobiliaria. En un tiempo en que la picaresca y el fraude fiscal en éste ámbito (transmisión de inmuebles, especialmente entre particulares) eran tan notorios y el precio declarado era sensiblemente inferior al real, sin que tampoco estuviera generalizado el recurso a la financiación bancaria (y consiguiente tasación), el legislador optó por establecer unos tipos impositivos claramente excesivos (y era entonces del 6%, hoy 7%) en el ITP con el fin de paliar o compensar el fraude, aplicando dichos tipos a valores declarados muy inferiores a los reales. Pero actualmente, ante la generalización de la financiación ajena (incluso mediante las tristes hipotecas basura que financiaban la totalidad del precio) y habiendo puesto coto al fraude mediante la obligada consignación de los medios de pago empleados -como dice Ennecerus- no parece que el sistema pueda mantenerse y, mucho menos, aplicando unos valores que en muchos casos son muy superiores a los reales.
    Por otra parte, aplicando la misma fundamentación jurídica del reciente fallo sobre el techo y suelo de las hipotecas, sería interesante, como algún sufrido contribuyente ha sugerido, que se volviera a aplicar la norma que permitía a la Administración quedarse con el inmueble cuando el valor declarado fuera inferior en más de la mitad al comprobado, pero al revés…Yo, desde luego, lo suscribo.

  7. Juan
    Juan Dice:

    Muy acertadas y ciertas las apreciaciones de Don Alfonso. He visto muchas comprobaciones de valores y, efectivamente, muchas se ganan en los Tribunales por falta de motivación. Sin embargo, no todas. Las comprobaciones de valores que tienen por objeto el valor de los edificios (obras nuevas y divisiones horizontales), por lo menos en la Comunidad Valenciana, han fructificado en un gran número de casos, si no se realizan de conformidad con una normas. En Valencia el valor a declarar en estas escrituras es el presupuesto de ejecución material del edificio, incrementado en un 40% (se trata de una especie de pacto para que no comprueben). Si se declara este valor, protocolizando el citado presupuesto la Administración no comprueba (por una ciruclar interna de la Consellería de Hacienda). En definitiva, en esta materia, por lo visto, lo que menos va importando es el “valor real” a costa de aplicar unas normas técnicas, tables de valores, instrucciones internas de la Administración. Lo más sangrante, es que últimamente, en algunas comunidades, empiezan a comprobar valores, no sólo en las escritura de obra nueva, sino en las “actas de terminación de obra”: es decir, además se pretende que se tribute dos veces por AJD. Tremendo. . Otra cuestión comienza a ser común: las liquidaciones complementarias por modificación de crédito hipotecario en relación al plazo y al tipo de interés (como consecuencia de los procesos de “refinanciación”). Es decir, si la operaicón es un préstamo puede acogersea a la exención de la ley 2/1994; pero si es un crédito debe tributar por AJD. Este tema dárá que hablar .
    Felicidades por el blog.

  8. JAVIER TRILLO
    JAVIER TRILLO Dice:

    Evidentemente, no hay derecho. Pero aunque la situación se ha visto agravada por la crisis inmobiliaria, llegando a límites intolerables, el problema no es de ahora. Aquí, como sucede en otros muchos ámbitos de la vida civil, la Ley que viene aplicándose fue dictada en tiempos y circunstancias muy diversas de las actuales, por lo que hoy en día el divorcio con la realidad social es, ciertamente, escandaloso.
    En la segunda mitad del siglo pasado, el legislador, consciente de la gran bolsa de fraude fiscal (el llamado dinero negro) existente en las transacciones inmobiliarias, en las que se declaraban precios muy inferiores a los reales, optó por aplicar en el ITP una cuota o porcentaje claramente superior a la media de nuestro entorno (el 6%, posteriormente aumentado al 7 por las CCAA) para paliar de ese modo el déficit recaudatorio (sistema de por sí ya más que discutible).
    Pero en el último cuarto de siglo se produjo un notable giro en la situación: por una parte, se intensificaron progresivamente, culminando ya en nuestros días con la Ley de prevención del Fraude Fiscal, las medidas antifraude (en especial, obligando a hacer constar con el máximo detalle los medios de pago empleados); por otra, se generalizó la financiación bancaria, con el consiguiente “blanqueo” del precio de la adquisición, ante la obligada tasación; y, por último, se establecieron bonificaciones fiscales por la adquisición de vivienda habitual (e incluso para las segundas residencias), lo que también incentivó la consignación del precio realmente pagado.
    Sin embargo y a pesar de todo ello, no sólo no han bajado el tipo (salvo para contados casos, lo han subido) sino que se han ido actualizando los valores catastrales y se ha recurrido a sistemas de comprobación de valores (como las tablas) que, lejos de fundamentarse en indicio alguno de fraude fiscal, se aplican automáticamente, en forma generalizada y sin verdaderos parámetros fiables que lleven a determinar verdaderos valores de mercado, con exclusivo afán recaudatorio.
    Recuerdo la polémica que suscitó en su día el derecho -felizmente derogado- que se reconocía a la Administración de quedarse con el inmueble transmitido, pagando al comprador el precio declarado por éste, si de la comprobación resultaba un valor superior en más del doble al declarado. Pues bien, sería muy interesante en la actual coyuntura que dicha norma recuperara su vigencia. Pero, eso sí, aplicando el mismo fundamento jurídico del fallo sobre la equidistancia que deben tener las cláusulas de suelo y techo en las hipotecas, establecer también la posibilidad de que el comprador pudiera “obligar” a la Administración a adquirir el inmueble por el precio o valor comprobado por ésta, en el mismo caso. Incluso, siendo más generoso el contribuyente, por el 75% del valor comprobado por Hacienda. !una ganga!

  9. JAVIER TRILLO
    JAVIER TRILLO Dice:

    Perdón a los blogeros por la reiteración en mis comentarios. La primera versión me dió error en el envío, por lo que mandé una segunda, “corregida y aumentada”. Que cada cual elija la que más le guste…o menos le disguste! Gracias

  10. Cristina
    Cristina Dice:

    Aquí escribe una víctima que tras ser anulada ante el TEAR una primera liquidación complementaria basada en valores de repercusión de suelo de una finca recibe casi cuatro años después una nueva complementaria basada en otro cálculo. Presentada nueva reclamación-admisitrativa ante el TEAR he vuelto a ganar.

    Las reclamaciones sobre comprobaciones de valores no individualizadas son prácticamente imposibles de perder, ánimo a todos.

    Podéis escribirme si os ha pasado lo mismo: complementariatransmisiones@gmail.com 

  11. Curro Arriola
    Curro Arriola Dice:

    Sí, Cristina, me pasó algo parecido.
    La solución la expone Madridejos en este post, es bien fácil; de hecho este asunto de las comprobaciones de valores es la principal causa de estimación de reas por los TEAs desde hace ya como 40 años (junto con las notificaciones defectuosas).
    Y la única ventaja que tiene el contribuyente en esto es que ¡no necesita abogado! Lo puede hacer uno mismo. Simplemente mirando un poquillo en internet te bajs el modelo; el de interposición de reas es aún más fácil, hace poco te lo dan en el mismo TEA (supongo seguirá igual). Las alegaciones basta con poner “comprobación de valores no fundamentada adecuadamente, con arreglo a reiteradísima jurisprudencia”.
    Precisamente las CCAA se prevalen de que la gente se asusta cuando oye lo de” Tribunal” económico- advo, y piensa;”vaya; gastos, abogados, cosas de esas… mejor pagar”.
    Pero no, Cristina; como habrás comprobado, no hace falta meterse en gasto ninguno. ¿Qué bien, verdad?
    Enhorabuena…

  12. Sergio
    Sergio Dice:

    Buenas tardes,
    a mí me las han dado por todas partes.
    1º. Liquidación complementaria del ITP y AJD: no tuve opción a recurrir pues la notificación no llegó a mi domicilio y como no dejaron aviso ni nada no tuve conocimiento de la liquidación hasta que ya me llegó la liquidación definintiva con intereses y todo, después de un año. Fuí a preguntar y me dijeron que correos había ido dos veces a mi domicilio a entregar la notificación pero cómo no había nadie……(ni dejaron aviso). Obviamente si trabajo difícilmente puedo estar en casa. Desués me dijeron que me tenía que haber dado por enterado pues ya había sido publicado en el BOJA (claro, es que uno se lee el BOJA todos los días, no tengo nada mejor que hacer)
    En definitiva, que tuve que pagar 9000 eurazos con intereses de demora y todo. Un atraco en toda regla, o como yo le llamo, el Impuesto Revolucionario.
    Mi pregunta es si se puede aún recurrir habiendo pagado y pasado año y medio de esto.

    Y esto no es todo, ahora me llega otra notificación, esta vez de Hacienda estatal, que tengo que pagar 22000 euros de cuando hace casi 5 años me separé y vendimos la casa por un importe 200000 euros. Ellos dicen que la casa se tasó por 300000 euros por los compradores, y que ahora debo declarar el beneficio obtendido como si la hubiese vendido por 300000 euros. Panda de Sinvergüenzas!!!!!!
    Me piden 18000 euros mas 4000 de intereses en cinco años. También me piden que devuelva todo lo que me desgravé de esa casa pues la vendí antes de los tres años. Estoy alegando que tuve que venderla por separación y por cambio de trabajo pero las alegaciones se las han pasado pr el forro. Ya sólo me queda coger una recortá y liarme a tiros. Que Impotencia!!!!!!! Qué puedo hacer!!!!!!

  13. andres
    andres Dice:

    HE comprado un apartamento por 120.000 euros a una entidad bancaria en la costa gaditana, cuando estoy haciendo los trámites para escriturar me entero que que por las tablas de la junta está valorado en¡¡¡ 240.700 euros !!! a ver quien es el guapo que compra por ese precio 75 metros útiles a 500 metros de la playa, pero yo si lo quiero tengo que pagar impuestos por los 240.000 euros , a eso yo lo llamo robo, yo pagaré mis impuestos por los 120.000 euros y después que me manden la complementaria .
    Y ahora pregunto, lleva sanción de principio la COMPLEMENTARIA DE LA JUNTA y lo más importante, como demostrar que ese piso no vale eso ni en el pico de la burbuja, porque yo estaría dispuesto a pagar impuestos en la horquilla de los 140.000-160.000 euros que es como mucho lo que valdría.
    Gracias.

  14. Josefa
    Josefa Dice:

    Hola: Francamente, me parece espeluznante que las Instituciones Públicas estén manejjando Valoraciones mjuy por encima de la realidad actual de los precios de Mercado.
    Es de conocimiento público y general que las viviendas, tanto nuevas como usadas -y ya no digamos las muy viejas y en malas condiciones- han bajado muchisimo sus precios -en algunos casos hasta el 50%-.
    Por mi Barrio, Vallecas, las viviendas antiguas de unos 30 a 70 metros cuádrados que antes de la Crisis se vendían -REHABILITADAS, CLARO ESTA- de 15 a 40 millones. Hoy día se están vendiendo a mitad de precio -Y YA DIGO QUE REHABILITADOS LOS EDIFICIOS ESTERIOR E INTERNAMENTE LOS PISOS TAMBIEN-. Y en cuanto a las viviendas que presentan mal estado de conservación, deterioros, etc. las venden mucho más baratas.
    HAY QUE EXIGIR QUE LAS COMUNIDADES REBAJEN SUS VALORACIONES O COMENZARAN TAMBIEN MUCHAS PERSONAS A SUICIDARSE POR NO PODER PAGAR IMPUESTOS ABUSIVOS.

  15. santiago1977
    santiago1977 Dice:

    He recurrido al TEA una complementaria ITP y ADJ por la compra de una vivienda a Servihabitat, ellos se lavaron las manos y me dijeron que el precio era muy barato pero tal y como esta el mercado, incluso han bajado un poco mas de precio, hace mas de un año y medio que presente toda la documentacion al TEA, ademas tuve que hacer un plan de pago para ir pagando lo que me pedian de complementaria y todavia no he tenido respuesta, me pueden decir lo que puede tardar el TEA. la finca es en toledo y esta recurrido en la oficina liquidadora de Torrijos.

  16. Compensación
    Compensación Dice:

    Desde mi humilde punto de vista, creo que subir los impuesto no va a hacer que se obtengan más ingresos, de hecho ya se esta comprobando que la gente no esta consumiendo tanto, se estan consumiendo productos alternativos y más baratos para ahorrar.

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