La dación en pago lo resuelve casi todo (al deudor): ¡Pero cuidado con Hacienda!

A raíz del Auto de la Audiencia de Navarra sobre ejecución de hipoteca y responsabilidad personal del deudor, en muchos medios de comunicación se ha hecho referencia a la dación en pago como una solución eficaz e, incluso, los más lanzados han defendido la conveniencia de imponer esta solución, que en nuestro Derecho exige el acuerdo de acreedor y deudor, a todas las entidades de crédito.

En el año 2008, cuando la burbuja inmobiliaria empezaba a aflorar y se negaba que existiese una crisis general, tuve la ocasión de pronunciarme en la revista EL NOTARIO DEL SIGLO XXI, (aquí) sobre las bondades de esa figura, sobre todo en los casos de insolvencia manifiesta del deudor, puesto que permite al acreedor adquirir el bien, vacío y en buen estado, de forma rápida, ahorrándose los costes de la ejecución, y mantiene al deudor dentro del sistema, en condiciones de volver a obtener crédito cuando mejore su situación económica.

De hecho, esta figura ha sido utilizada en los últimos años, yo diría incluso que con generosidad, por las entidades de crédito y se han formalizado miles de estas operaciones, lo que ha solucionado el problema a muchos deudores en situaciones angustiosas (y ha agravado la situación de muchas entidades, especialmente de las cajas, ante la imposibilidad de dar salida a los inmuebles así adquiridos).

Desde luego, la situación de los deudores que han podido beneficiarse de esta solución (que ahora es ya más complicada debido, sobre todo, al endurecimiento de las normas del Banco de España sobre su provisionamiento) es óptima puesto que, aunque pierden la vivienda, quedan totalmente liberados de su deuda y lo normal es que el acreedor se hagan cargo de todos los gastos.

Sin embargo, tan idílica situación puede quedar frustrada cuando el deudor topa con la Hacienda Pública y se ve sometido a una cuantiosa liquidación tributaria fruto de una rigurosa interpretación que consiste en considerar que el precio de la transmisión es el importe total de la deuda satisfecha la cual, como consecuencia de la suma de los intereses de demora y de las costas, suele ser muy superior al valor de compra (y muy superior al valor real del bien en ese momento).

El resultado es que el que pierde su vivienda por no poder pagar las cuotas de su hipoteca ha obtenido, para Hacienda, unas cuantiosas ganancias virtuales y, como la posibilidad de reinversión está descartada, tendrá que pagar en renta unas importantes cantidades de las que en absoluto dispone.

El triste final es que el pobre deudor, al que la dación en pago había supuesto una esperanza dentro de su angustiosa situación, vuelve a su situación de morosidad pero cambiando al Banco por un acreedor aún más riguroso, la Hacienda Pública, y se ve, esta vez de forma definitiva y sin posibilidad de acuerdo, fuera del sistema.

El problema, del que tuve ocasión de ocuparme en también la revista EL NOTARIO DEL SIGO XXI, (aquí) despertó la sensibilidad de los políticos y dio lugar a una iniciativa parlamentaria de UpyD (aquí) pero, al parecer, con nulo éxito.

Claro que todo puede empeorar, en este caso con la voracidad recaudatoria de alguna Comunidad Autónoma que ha considerado que si el valor de la vivienda que se entrega es inferior al de la deuda que se paga lo que se ha producido es ¡un acto de liberabilidad del banco! y lo que procede es la aplicación al deudor del impuesto de sucesiones y donaciones al elevadísimo tipo de donaciones entre extraños.

8 comentarios
  1. elisadelanuez
    elisadelanuez Dice:

    Alfonso, por lo que se ve aquí a los ciudadanos y sufridos contribuyentes nos sacuden siempre, por un lado o por otro. Lo que comentas de las CCAA parece ya increíble, habida cuenta además del anuncio de que se abre otra vez la barra libre para el endeudamiento a tres meses de las elecciones. ¿Puedes mencionar a alguna en concreto? Más que nada para estar sobre aviso.

  2. Fernando Gomá
    Fernando Gomá Dice:

    De la voracidad recaudatoria de las CCAA y de las interpretaciones extremas y siempre en beneficio propio y contra el deudor indefenso, precisamente trataba mi primer post, de 9 de diciembre de 2010: ¿Tiene hipoteca en La Caixa? Hacienda quiere cobrarle más.

  3. VMartorell
    VMartorell Dice:

    Ya que alguien lo ha preguntado, la Oficina Liquidadora de Vera (Almería), a cargo del registrador de la propiedad José-Luis Lacruz, es de las que interesadamente confunde la quita propia de este género de operaciones con la condonación realizada con ánimo de liberalidad.
    Otras veces son las propias entidades de crédito las que hacen oídos sordos a la advertencia de que, siendo el transmitente no residente, han de retenerle el 3% de la contraprestación e ingresarlo en Hacienda a cuenta del impuesto correspondiente a las eventuales ganancias.

  4. joel
    joel Dice:

    los bancos tienen como norma que ellos tasan la casa a laque otorgan el prestamo, ya se desprende que al valor se le agrega una plusvalia, la persona comienza pagando intereses por lo que con 5 años si se deja de pagar la hipoteca solo se ha pagado inereses, el banco en ese momento demora la ejecucion hipotecaria y al final la persona tiene que pagar el 50 por ciento de un valor inflado mas la mora de 24 meses como minimo mas las costas judiciales, de algun lugar los usureros tienen que sacar su sueldo y el de los jefes de los bancos, esto es lo bonito de las finanzas españolas

  5. Luis Bustillo Tejedor
    Luis Bustillo Tejedor Dice:

    Y otro interesante problema que plantea la dación en pago es el de la situación en que quedan los fiadores que han hecho pagos parciales de la deuda, cuyo derecho a subrogarse en las garantías reales (en la hipoteca) queda cuando menos comprometido.
    No me he encontrado aún en mi corta carrera con la ocasión de autorizar una de estas escrituras, pero si de préstamos hipotecarios con fianza. Y he llegado a la conclusión que los pagos parciales que hagan los fiadores deberían instrumentarse en escritura en la que el acreedor consienta la subrogación parcial del fiador (con los efectos propios del artículo 1213 CC). De otro modo (entiendo que la subrogación por pago en las garantías reales no es automática, por razones cuya exposición sería impropiamente extensa para este cauce) el fiador que paga una parte podría verse desamparado si el acreedor, finalmente opta por la dación en pago, operándose la extinción de la hipoteca por consolidación.

    • Indignada
      Indignada Dice:

      ¿y que hacer cuando por “ignorantes” y “buena fe” se ha hecho dación en pago y hacienda te da “el golpe” con la renta? Necesito información. Nos hemos quedado sin piso y sin nada y quieren que paguemos cuando ya lo hemos perdido todo… NO HAY DERECHO

  6. yop
    yop Dice:

    Buenas!!! Tenemos los papeles para la dacion, pero leemos, tal y como usted dice, que el importe de la dacion es inferior al de compra. Hay alguna forma de que eso no salga asi??
    Y si puede darme alguna pagina donde pueda leer lo de los impuestos por donacion estaria muy agradecida.
    Bueno a ver que sale de todo esto, tal y como dices tu: ” la situacion idilica” se torna cada dia mas negra.
    Un saludo

    • Rodrigo Tena Arregui
      Rodrigo Tena Arregui Dice:

      Si el importe de la dación es inferior al de la compra no hay problema, porque se genera una minusvalía, el problema sería que fuese al contrario, porque en ese caso hay que tributar por la diferencia en el IRPF del año que viene.

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