LA BANCA SIEMPRE GANA: Yo me he ido y sigo pagando, tú ahora la tienes y también pagas. Somos dos desconocidos pagando lo mismo, la deuda-vivienda.

¿Les ha llamado la atención el título?… de ser así habré conseguido mi objetivo. Voy a exponer en tres sencillos pasos como pueden existir dos clientes pagando la misma finca, el primero la ha perdido por no hacer frente al préstamo, el segundo la compra y el banco “victorioso”.|

Paso 1º: El banco concede al cliente un préstamo garantizado con hipoteca sobre la finca, la cual es tasada en 278.880€ ¡El valor de tasación prácticamente dobla el capital prestado! Llega la crisis y el cliente, pasados dos años, no puede afrontar el préstamo y deja de pagarlo. Mientras se solicita una certificación de dominio y cargas para ejecutar la hipoteca, el banco negocia la Dación en Pago de Deudas con el cliente.

Paso 2º: El banco, después de negociar con el cliente, consigue que éste acceda a la Dación en Pago de Deuda, para lo que se vuelve a tasar la finca, ahora en 98.000€ ¡El valor de tasación se acerca a la mitad del capital prestado! (lo cual tiene que ver con el momento del mercado, pero también con que el banco quiere firmar una dación y no un préstamo). Puesto que el principal del préstamo era 168.000€ más los gastos que deba el cliente (intereses y demás), la finca no es suficiente para cubrir el total de la deuda. En tal caso, las entidades pueden condonar una parte de la deuda (con las repercusiones fiscales abordadas en otro post), pero pueden también dejar parte de la deuda vigente, en el caso de Dación en Pago Parcial de Deuda.  Ya tenemos un cliente probablemente sin trabajo, sin casa y con una deuda viva frente al banco. ¿Levantará cabeza el cliente algún día o está “condenado” de por vida?…

Paso 3º: ¿Después de la Dación qué? El banco vende la finca a un nuevo cliente, que puede hipotecar con el propio banco o no, y nuevamente otra tasación, ahora más elevada que la utilizada en la Dación, pero sin pasarse y llegar a los extremos del préstamo hipotecario primero. Probablemente es un cliente con un perfil bueno, que adquiere la segunda residencia frente al mar. Costumbre bancaria la del día de la firma de la compraventa es no aportar en notaría la escritura de dación, así nadie puede ver en  qué precio-valor la adquirió. El banco es de “fiar” y con la nota continuada solicitada al Registro de la Propiedad es suficiente… y con la incertidumbre siempre de la imposibilidad técnica de acceder al Registro en tiempo real (yo hasta ahora tenía por imposibilidad técnica un error informático que quedaba solucionado en el plazo más breve que le fuere posible al informático, el típico tormento de los ordenadores,  pero con la Ley 24/2005 descubrí que existen “imposibilidades técnicas permanentes”). El Notario advierte y las partes otorgan, pero la dación no aparece en notaría. Ya puestos, otra pillería bancaria es no solicitar al registrador que practique la cancelación de la hipoteca por consolidación de derechos en la dación, aprovechando luego la venta para ello. Claro que la compraventa va con la cláusula de que todos los gastos son de cargo del comprador.  Con esa sutil práctica el banco se libra de pagar los aranceles notariales y registrales y se los endosa al cliente. Supongo que es como todo, si el cliente se queja le devolverán el dinero, de lo contrario “a la saca”. ¿Por qué no compensar con el primer cliente cuando el banco venda al segundo cliente?, ¿Por qué no enlazar tasaciones?… ¿Por qué, por qué, por qué…?. Y así sucesivamente, la pillería refinada bancaria no tiene límite; los límites están allí donde la imaginación se termina.

Como dicen en los casinos, “la banca gana”

12 comentarios
  1. José M. Sánchez Tapia
    José M. Sánchez Tapia Dice:

    Me alegra verte al otro lado de la barrera Lorena, haciendo gala de tu estilo claro y directo.

    He de decir, no obstante, que no todas las Cajas o Bancos tienen las mismas prácticas (prefiero pensar que por seriedad… aunque últimamente les tengo poca confianza a sus asesorías jurídicas, así que puede que sea porque algunos, todavía, no hayan aprendido el truco) porque en la mayoría de las daciones o adjudicaciones en pago que yo he firmado (sólo una fue parcial), sí se solicitaba en el mismo instrumento la cancelación de la hipoteca por confusión.

    Y desde luego, lo que sí resulta escandaloso es el “baile” de las tasaciones. 

    Hasta la próxima y enhorabuena. 

  2. Trompeta
    Trompeta Dice:

    A mi los que piden préstamos y se compran casas sin leerse lo que contratan no me dan ninguna pena.

  3. robespierre
    robespierre Dice:

    Pues no se si es habitual o no, pero con que pase alguna vez ya me parece un escándalo. Y a Trompeta le diría que el problema es que efectivamente hay mucha gente que no está en condiciones de comprender desde un punto de vista técnico lo que están firmando,y se fían de sus asesores o sus bancos, que se aprovechan de esa circunstancia. A mí sí me dan pena, especialmente cuando se abusa de inmigrantes y gente en general que tiene poca capacidad de defensa frente a esos abusos. 

  4. Francisco Miguel Prats Valero
    Francisco Miguel Prats Valero Dice:

    Ante este artículo, y dejando de lado cuestiones jurídicas, me gustaría que hicieramos la reflexión de que el padecimiento de insolvencia del primer deudor en el anterior ejemplo, posiblemente (y no tan posiblemente) ha sido provocado por el mismo que ahora está haciendo el negocio del siglo. Como generalización “el sector bancario”. Así, dieron hipotecas a diestro y siniestro sin cerciorarse o, peor, asumiendo el riesgo “real” (en ambos sentidos la palabra “real”) que subsumian las susodichas. Es decir, no es que la banca gana, es que “la Banca SIEMPRE gana”. Es muy triste que, aún habiendose creado legislación ad hoc para la protección del consumidor en el sector del que estamos tratando, aún se puedan reir de la gente que no tiene, como dice D. Carlos Lasarte, potentes gabinetes jurídicos con los que contarrestar las totalmente desiguales posiciones.
    Algo habrá que hacer…
    Por cierto, un artículo muy bueno en totas los aspectos. Gracias.

  5. Lorena Moreno
    Lorena Moreno Dice:

    Gracias a todos por vuestros comentarios. José: Los toros desde el tendido se ven con más tranquilidad que desde el otro lado de la barrera… el ruedo. Francisco: A mi modo de verlo concibo la matriz del problema desde la tasación y no desde el principal del préstamo. En la tasación entran en juego artículos legales puramente especulativos. En ella va el valor, en ese valor del inmueble la garantía hipotecaria. Trompeta como a Robespierre me dan pena (y mucha).

    Para el banco TeG.

  6. elisadelanuez
    elisadelanuez Dice:

    Bienvenida al blog Lorena y gracias por la denuncia que haces de estas prácticas abusivas que suelen tener por destinatarios a los más débiles y que se están multiplicando debido a la situación económica. Como dice Robespierre, en este blog sí consideramos que hay que defender jurídicamente a los más débiles con la ley en la mano, y una forma de hacerlo es denunciando e informando. 

  7. VMartorell
    VMartorell Dice:

    Pues la reciente Circular 1/2011 de la Agencia Tributaria Andaluza (elaborada con la colaboración de las Oficinas Liquidadoras a cargo de los registradores de la propiedad, que digo yo que algún conocimiento civil tendrán sobre el tema, más allá del interés en su comisión), considera que en caso de dación en pago con quita de una parte, hay donación, con el consecuente “impuestón” al débil, el cual además de perder su vivienda nunca va a poder reclamar (porque para reclamar, no solo hay que saber, sino que previamente hay que pagar o afianzar).

    Lo gracioso o lo triste, es que esa misma Circular es consciente de que hay algo que se llama “ánimo de liberalidad” (exigiendo para la sujeción al impuesto el mismo art. 12 de su Reglamento, citado expresa y parcialmente por la propia Circular, que la condonación total o parcial haya sido realizada con dicho ánimo de liberalidad), pues hace referencia a ello en sus consideraciones acerca de otro supuesto, como es la liberación de deudores.

    ¿Es que acaso hay alguna entidad de crédito que tenga “ánimo de liberalidad” cuando se ve forzada a conceder, para evitar males mayores, una quita? Y si la hay, que me avisen, que allá voy… pero por el bien de nuestro sistema crediticio espero que no se enteren los de Standard & Poor”s.

  8. F. Javier Oñate Cuadros
    F. Javier Oñate Cuadros Dice:

    Enhorabuena por la fenomenal entrada, Lorena.

    Efectivamente, el principal problema del mercado hipotecario en España radica en la falta de independencia de las tasadoras respecto de los Bancos. Sin perjuicio de su participación directa o indirecta en el capital de aquellas, lo cierto es que las entidades bancarias imponen la entidad tasadora y “no les vale” otra tasación que no sea la suya que, por supuesto, paga el cliente a las tarifas acordadas … con el banco.

    En mi opinión, es imprescindible modificar la LEC para que la adjudicación de la finca hipotecada al acreedor por la mitad de su valor de tasación exija que ésta sea realizada por un tasador independiente designado por turno por el juez. Y estudiarse la manera de que si el banco vende la finca a un tercero en un plazo determinado, parte del beneficio se destine a saldar la deuda pendiente.

  9. Triboniano
    Triboniano Dice:

    Yo no estoy muy de acuerdo con este post, y precisamente no soy un enamorado de los bancos: ¿qué tiene que ver que no se enseñe la escritura de dación?, ¿para que el el comprador no se entere del precio?, ¿y si se entera, qué?, ¿es que se lo van a vender por menos? Si la finca vale más el primero no se la habría dado al banco por menos, sino que la habría vendido a un tercero (a ese precisamente), y menos aun dejando subsistente parte de la deuda. Y en cuanto a que no se cancele la hipoteca….. por favor, el que los gastos sean del comprador (se entiene que los gastos de la compraventa) no implica en absoluto que el comprador tenga que cargar con la cancelación de cargas anteriores que no le corresponden. Si se las cargan (en una supuesta provisión siempre que el mismo banco sea el que da el préstamo) no tiene que ver nada con la escritura, sino con una comisión irregular de las que tanto nos colocan los bancos… pero ese es otro tema.

  10. Lorena Moreno
    Lorena Moreno Dice:

    Muchas gracias Elisa. VMartorell: Los Liquidadores-Registradores están siempre por la “buena” interpretación, y esa es otra, cobrar de lo que se recauda. Partiendo de que ser liquidador-registrador es ilegal al saltarse el Art 281 LH (sobre el particular caso se puede ver el siguiente enlace: http://www.usuariosderegistros.es/noticias/politica/86-los-salvajes-costes-registrales-de-las-oficinas-liquidadoras-andaluzas o este otro que a mí me gusta más “por la zona”: http://www.usuariosderegistros.es/noticias/politica/25-el-alcalde-popular-de-cuevas-de-almanzora-incumple-la-ley-de-incompatibilidades). Encima esa Circular no será pública, qué vergüenza. Javier: No puedo estar más de acuerdo contigo, las empresas de tasación deben (si queremos que tasen correctamente y no sobrevaloren) ser totalmente independientes de los bancos y no filiares como son en la actualidad. Dicho sea de paso, mucha campaña electoral pero ningún político propone el cambio del movimiento bancario “TodoLoTasamos y TodoNosLoAdjudicamos”. Triboniano: Alguien que no está de acuerdo, me encanta. El primer cliente no está vendiendo la casa, es más, muchos de ellos ni quisiera conseguirían vender por la cantidad que le queda de préstamo. El primer cliente está trasmitiendo la finca al banco como pago de la deuda que tiene contraída con él, pero el problema empieza cuando se hace parcial (que no todos los bancos la hacen parcial pero si muchos de ellos) y se sigue exigiendo dinero y sigue el problema cuando las oficinas liquidadoras como dice VMartorell interpretan “donaciones”, más problemas fiscales varios. Vamos en resumidas cuentas; le das la casa al banco, tienes problemas con Hacienda y le sigues debiendo dinero al banco. Cancelar en una compraventa por consolidación es un párrafo de 7 líneas en escritura y un arancel registral que no interpretaran sometido a la STSJ de 24 de Junio de 2010 (puede verse la sentencia en el siguiente enlace: https://docs.google.com/viewer?a=v&pid=sites&srcid=ZGVmYXVsdGRvbWFpbnxsZXZhbnRlbm90fGd4OjVmN2Y2M2EwNTAwZTQyMzI). El cliente ni lo nota, es un movimiento muy sutil. Precio y Valor son dos cosas muy distintas. Precio es lo que se paga, el valor siempre ha sido especulativo (Real Decreto 716/2009 en su Art. 8.1 “…tasación tiene por objeto estimar de forma adecuada el precio que pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se constituya en garantía última de las entidades financieras…”). Una estimación adecuada junto con una acción futura igual a una bomba de relojería. Estimación=Sobrevaloración. Las tasaciones se merecen otro post. Perdonar por el rollo.

    Posdata: He puesto un poco de color que la vida en B/N es muy sosa.

  11. joana
    joana Dice:

    Estoy extresada he firmado hace 2 años una dación en pago con el banesto porque la persona con la que compre la vivienda en su momento dejo de pagar su mitad cuando nos separamos, y a eso digo que despues de la dación en pago soy la única que paga su parte el sujeto por no llmarlo de otra manera tiene 2 trabajos uno en defensa y el otro en el telepizza y así y todo no pago sus miseros 105€ mensuales, he llamado al banco y al sesoría jurídica en reiteradas veces y me dicen que no pueden hacer nada que voy a seguir estando en el asnef aun pagando yo y teniendo una escritura con ellos que dice que cada parte contrayente se hara responsable de su 50%, pos nada pretenden que yo me haga responsable de toda la deuda pendiente 33.ooo€ están locos y el otro de rositas, pero es que para más inri me llaman al número de teléfono de mi marido y al mío a cualquier hora y cualquier día de la semana a molestar y yo les digo pero es que ud. no ven que yo me estoy haciendo responsable de la mitad de la deuda y que estoicamente hago mi aportaíón mensual, ya no se que pensar me siento engañada por el banco, en este paí si no pagas chungo y si encima lo haces de buena fé y pagas peor. ya no se donde buscar ayuda y que hacer quiero salir ya de una vez del asnef llevo ya 4 años metido y no puedo compar nada ni hacer nada. si alguien me pudiera ayudar les estaría muy agradecida.
    un saludo y buenos días.

  12. anonimo
    anonimo Dice:

    yo hice una dacion de pago en julio del 2011, me senti y me siento estafada me dijeron que lo unico que teniamos que pagar era los gastos del notario etc me dijeron que todavia no tenian los papeles en el banco pa firmarlos y que ya me llamarian tontos de nosotros que los creimos jajaja en fin nos dirijimos a la notaria .a las dos semanas nos llamaron y cual.fue nuestra sorpresa que seguiamos teniendo deuda hipotecaria de 50000€ a 30 años a pagar al mes casi 400€ a dia de hoy no e pagado ninguna.letra porque no puedo hacer.frente a alquiler y todos los gastos que conlleva una casa con 2 niños . hace dos semanas le llego una carta al avalista que se devia 4000€ y que si no se pagaba le elbargaban la vivienda cosa que decian que enel nuevo prestamo no estaba el avalista nos dirijimos el avalista y yo al banco no se encontraba el director estaba de vacaciones y en su lugar.estaba una empleada lw pregunte que cuando volveria me dijo que no lo sabia lw comente que habia exho una dacion en pago y que queria los papeles me dijo que tenian que llegar le.dije que ya estaban alli porque la dacion se hizo en julio del 2011 me dijo que los tenia que buscar que le dejara los nombres y un telefono de contacto para avisarme le di mi nombre y cuando ledi el de mi marido dijo ahh ese nombre me suena y se rio a los dos dias me llamo por la tarde y me.dijo que no habia ningun papel que si queria algo que fuera a notaria entonces pienso yo que sino hay papeles no tengo ninguna deuda no ?en fin fui a adicae y le expuse el caso me. echo un escrito pidiendo todo lo firmado por nosotros y a a presentar el caso a la comision paritaria o algo asi para que nos quiten lo que debemos si no me lo quitan iremos a juicio espero que sala todo bien porque me parece un abuso que encima que e hallan quitado mi vivienda tenga que seguir pagando por una cosa que no tengo.

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