¿De quién es el subsuelo?

Lo primero que cabe preguntarse al referirse al subsuelo, objeto de una cada vez mayor explotación, es ¿de quién es el subsuelo?

Por supuesto, hoy en día están superadas las consideraciones históricas que extendían verticalmente la propiedad hasta el mismo centro de la tierra. Estas consideraciones se enmarcaban en una concepción absoluta y “sacrosanta” de la propiedad, y, al mismo tiempo, a una dificultad técnica de acceder más allá de escasos metros. En la actualidad, en cambio, se estima que el alcance de la propiedad del suelo, en relación con el subsuelo, que, en principio, es reconocida por el artículo 350 del Código Civil, no puede superar el límite donde exista un interés razonablemente tutelable del propietario.

Este interés del propietario se concreta en las plantas que pueden construirse bajo el subsuelo, más los correspondientes cimientos y el espacio necesario para el asentamiento de estos. Pero las plantas bajo rasante no solo vienen limitadas por razones técnicas sino también por el planeamiento urbanístico.

Efectivamente, según dispone el artículo 8.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal, las facultades urbanísticas del propietario del suelo “alcanzarán al vuelo y al subsuelo sólo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público”. Así, por ejemplo, el Plan General de Madrid establece, salvo excepciones, que el número máximo de plantas inferiores a la baja, sin contar semisótanos, será de 4, con una profundidad máxima de 12 metros.

Pues bien, como aclara la Ley urbanística catalana, el derecho del propietario del suelo, en relación con el subsuelo, queda sometido a las limitaciones y servidumbres necesarias para la prestación de servicios públicos o de interés público (alcantarillado, metro, etc.), siempre que estas servidumbres sean compatibles con el uso del inmueble privado, de conformidad con el aprovechamiento urbanístico atribuido. De lo contrario, ha de procederse a la correspondiente expropiación. Quiere esto decir que el propietario no puede oponerse ni exigir indemnización alguna respecto de usos del subsuelo que no afecten en modo alguno los usos e intensidades de que sea susceptible la finca conforme al plan urbanístico (p. ej. sótanos y cimientos de las construcciones permitidas). Pero si tales servicios públicos quedasen excesivamente cerca del suelo e impidiesen la realización del aprovechamiento que se reconoce al dueño del suelo (y del subsuelo inmediato), éste debería ser indemnizado.

Una vez que hemos podido definir hasta dónde alcanza la propiedad del suelo respecto del subsuelo, queda por determinar a qué usos se puede destinar el subsuelo. El principal a día de hoy es el de aparcamiento, pero se admiten otros distintos. La limitación para uso residencial, en cambio, es prácticamente absoluta, aun cuando los adelantos técnicos actuales quizá podrían poner en cuestión tal regla.

Podríamos citar numerosísimos planes urbanísticos. En general, en el subsuelo, no se permite el uso residencial ni habitaciones residenciales ni sanitarias. Los sótanos por debajo del primero sólo se pueden destinar a aparcamientos, instalaciones técnicas del edificio, cámaras acorazadas y similares. No obstante se pueden autorizar otros usos distintos de la casa habitación o residencial si se dota al local de medidas técnicas seguras que cubran los riesgos de incendio, explosión y otros, y se garanticen con seguridad el desalojo de las personas en tales casos. Estas limitaciones, acaso no adaptados a las posibilidades técnicas actuales, plantean muchos problemas, en particular, en estaciones de ferrocarril o metro, respecto de las oficinas y tiendas que allí se ubican.

Por otro lado, una regla o principio bastante generalizado en la legislación y el planeamiento urbanísticos es el relativo al no cómputo de la edificación bajo rasante a efectos de edificabilidad, del consumo del aprovechamiento urbanístico patrimonializable, especialmente en cuanto a aparcamientos y cuartos de servicio, que son precisamente los usos más corrientes en el subsuelo, con lo que el principal aprovechamiento bajo rasante no computa. Es decir, los metros edificables de que dispone el propietario se pueden materializar en el suelo y vuelo, sin que los usos permitidos del subsuelo resten edificabilidad. Que tales usos no computen, con todo, no significa que no constituyan un aprovechamiento reconocido al propietario que, de ser limitado de forma singular, como hemos visto, debe ser indemnizado.

Hemos señalado que, en principio, la parte del subsuelo en que se puede materializar el aprovechamiento del dueño del suelo pertenece a éste. Pero, tras una cierta evolución, tanto técnica como jurídica, hoy se reconoce que pueda haber dos (o más) propiedades separadas sobre el suelo y el subsuelo, especialmente cuando se trata de un subsuelo privado bajo suelo público.

Porque, en principio, el dueño del suelo lo es también del subsuelo, como sigue disponiendo el artículo 350 del Código Civil, con el alcance ya expuesto; pero el artículo 17 del Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal admite que las fincas puedan situarse “en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo”, en este caso en virtud de un derecho de subedificación análogo al de superficie, que permita construir y hacer propia la obra situada bajo la rasante, como exclusión voluntaria del principio de accesión.

Esta división de propiedades por planos puede producirse entre distintas propiedades privadas (mediando el correspondiente contrato), pero también, como hemos avanzado, entre propiedades privadas y públicas.

Así, en principio, el subsuelo del suelo público (plazas, calles, paseos y parques públicos) queda afectado automáticamente al dominio público por la aprobación del planeamiento, y su uso privado, temporal, exige una concesión administrativa. Sin embargo, la desafectación (privatización) del subsuelo público es admitida por el Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal, al establecer en su art. 17.4 que “cuando, de conformidad con lo previsto en su legislación reguladora, los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público”.

El actual pinchazo de la llamada “burbuja inmobiliaria” dificulta la entrada de más suelo en el mercado, pero la “desamortización del subsuelo público” puede, por otro lado, ser un importante recurso para nuestras arruinadas Administraciones municipales.

 

5 comentarios
  1. Ignacio Gomá Lanzón
    Ignacio Gomá Lanzón Dice:

    Es cierto lo que dice el autor, pero he de añadir que la aceptación de la división de la propiedad por planos, o la que he llamado “propiedad tridimensional” es desde el punto de vista civil muy reciente y en buena parte una creación notarial que, a la vista de la realidad actual, fuerza la interpretación del art. 350 del Código civil y rebaja el enorme poder del principio romano de accesión para adaptarlo a las nuevas realidades físicas. Yo mismo he realizado una pequeña contribución en esta cuestión que, en su versión más moderna, puede consultarse en la revista El Notario del Siglo XXI: http://www.elnotario.com/egest/noticia.php?id=1279&seccion_ver=0

  2. Andrés Campaña
    Andrés Campaña Dice:

    Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos Con lo bonito que era esto…

    Bromas aparte, está claro que la función social de la propiedad ha de moderar necesariamente las antiguas concepciones absolutas del derecho de propiedad.

    La Dirección General de los Registros y del Notariado tiene construcciones muy interesantes en la materia, admitiendo incluso la segregación del subsuelo como finca independiente.   

  3. jj
    jj Dice:

    Enhorabuena, Francisco, por esta síntesis de otros trabajos tuyos más amplios sobre el asunto. Tanto estos últimos como el trabajo  de I. Gomá, están citados en un trabajo reciente sobre propiedad tridimensional, publicado por Cristina González en la revista “ACTUM Inmobiliario”.

  4. Javier Oñate
    Javier Oñate Dice:

    Ciertamente, la labor notarial ha sido muy importante. Personalmente tuve que lidiar con un caso complejisimo que incluso llego a la DGRN. En la conciliación de los principios y normas del derecho civil, hipotecario, administrativo y urbanístico la figura del notario parece reivindicar viejos laureles que por diversas cuestiones nos han ido arrebatando.

  5. José Ramón Baudet Naveros
    José Ramón Baudet Naveros Dice:

    Excepcional síntesis.

    Sólo quería aportar una opinión personal, desde el punto de vista urbanístico, a colación de uno de los párrafos del artículo. Y es que, siendo cierto que la mayoría de planes urbanísticos no consideran computable la edificabilidad bajo rasante, quisiera exponer mi total rechazo a tal principio generalizado.

    La edificabilidad bajo rasante, a pesar de la restricción de usos – fundamentalemente por cuestiones de habitabilidad e higiene – también coadyuva a la creación de ciudad y, por tanto, debe computar a efectos de una correcta relación entre usos artificiales y necesidades urbanísticas.

    Amplios almacenes de venta al público, grandes supermercados, aparcamientos, incluso usos lúdicos como discotecas o casinos generan inevitablemente movimientos y necesidades en lo urbano, tales como espacios libres, aparcamientos, tráficos que requieran estudios de movilidad, o infraestructuras que necesiten estar próximas por ser necesarias o compatibles como lugares de cambio modal de transporte. Pero si no se computa su edificabilidad, ciertos estándares (como los de dotaciones o los de espacios libres), quedarán mermados.

    Y lo anterior sólo respecto a los usos. Pero es que la exclusión de la edificabilidad bajo rasante deja fuera de la equidistribución de beneficios y cargas una importante cantidad de aprovechamiento urbanístico. Definiendo el aprovechamiento como una edificabilidad multiplicada por un uso, si se excluye la edificabilidad bajo rasante, aquel propietario que tenga la suerte de, en una reparcelación, ser adjudicatario de una parcela cuyas condiciones tipológicas permitan cualquiera de aquellos usos que les he mencionado, resultará desproporcionalmente beneficiado en la realidad, pero perecuacionalmente beneficiado en el proyecto equidistributivo.

    Un ejemplo real. En una Unidad de Actuación (o de ejecución, según apliquen una u otra legislación urbanística), cuyas fincas de origen pertenecen a dos propietarios (por tanto, fácil equidistribución, en teoría) pero que se diferencian sensiblemente por la ubicación de ambas en distinta pendiente respecto a la ciudad consolidada en la que se insertan. Aplicando de forma estricta los criterios reparcelatorios del Reglamento de Gestión autonómico (que, en síntesis, no difieren en demasía del Reglamento de Gestión estatal de 1978), ambos propietarios reciben sus parcelas de resultado prácticamente en el mismo lugar que sus fincas de origen. Pero, aplicando los criterios tipológicos del planeamiento general, uno de los propietarios puede hacer tres plantas bajo rasante y el otro sólo una. En la actualidad, el propietario que sólo podía hacer una se queja (y con razón) de que el otro ha podido dedicar una planta de sótano a un uso comercial (gran supermercado; unos 1.200 m2t, aproximadamente) más dos plantas de aparcamientos; mientras que el otro sólo ha podido hacer una exclusiva planta de aparcamientos (no podía haber hecho otro uso comercial, ya que las ordenanzas edificatorias le obligan a contar, al menos, con una plaza de aparcamiento en sótano por cada vivienda en superficie dentro de la misma parcela). El resultado es que aquel que pudo dedicar más edificabilidad bajo rasante a un uso como el comercial ha obtenido en el mercado muchísimo más rendimiento. Y la cuestión se circunscribe, precisamente, a que la edificabilidad bajo rasante, según el plan, no computa.

    En definitiva: el planeamiento debe ser más exigente consigo mismo y pronunciarse sobre esta cuestión, bajo el riesgo de que un plan aparentemente equilibrado en sus aprovechamientos pueda verse anulado por incumplimiento de principios que teníamos tan interiorizados como el de desarrollo sostenible (principio que no sólo se refiere a los recursos, sino también a una construcción de la ciudad que acompase la dotación de estándares) y, por supuesto, el de equidistribución de beneficios y cargas.

    José Ramón Baudet

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