La CNC, las tasadoras, el árbol y el bosque

El pasado 30 de Septiembre, la Dirección de Investigación de la Comisión Nacional de la Competencia (CNC) nos sorprendía con la apertura de un expediente sancionador  contra la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA) por posibles conductas anticompetitivas llevadas a cabo en el sector de la prestación de servicios profesionales de tasación, consistentes en la fijación –de forma directa o indirecta- de precios o de otras condiciones comerciales.

Que el árbol no impida ver el bosque.

Que la Asociación (engloba a las grandes empresas de tasación, menos Tinsa, por ejemplo) pacte con sus 36 asociados los precios de los honorarios (al margen de ser Ilegal) es un mal menor. Eso sí, entretenidos nos tienen.

Mucho más preocupante y con una gravísima repercusión en todos los ciudadanos es el hecho de que en la tasación se haya sobrevalorado el inmueble para conseguir el tan deseado (actualmente odiado) préstamo hipotecario.

Con respecto al Valor de Tasación me gustaría destacar lo siguiente:

-El valor de tasación es especulativo. Artículo 8 del Real Decreto 716/2009, de 24 de Abril, “Dicha tasación tiene por objeto estimar de forma adecuada el precio que pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se constituya en garantía última de las entidades financieras…”. (Una estimación adecuada para determinar un precio futuro y en manos de los bancos, hay que ser ilusos –con perdón-)

-La valoración de los bienes inmuebles se realiza de acuerdo con la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo y sus dos posteriores modificaciones, EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de febrero. Desde el año 2008 no se han modificado las normas de valoración, ¿Curioso o preocupante?…

-Finalidad legal de la tasación, es la garantía de préstamos que forman parte de la cartera de  títulos hipotecarios emitidos por las entidades a que se refiere el artículo 2 del RD 716/2009 de 24 de abril. 

-Ostros aspectos destacables, en el certificado de tasación tiene que venir el estado del inmueble, la situación de ocupación, los datos registrales y catastrales, nombre del solicitante, entidad financiera. Y tiene una vigencia de 6 meses desde la visita del técnico al inmueble.

Dicho todo esto, parece bastante obvio, que en esta fiesta de “Todo lo Tasamos y todo nos lo Adjudicamos que somos el Banco” hay dos hechos innegables, el primero; las empresas de tasación se han equivocado en sus “estimaciones”. ¿Quiénes son los responsables de los errores y quiénes pagan las consecuencias? Y el segundo; es necesario separar a las entidades financieras de las empresas de tasación.

Que ATASA pacte con sus asociados los precios es como diría Ricardo Arjona “lo mejor de lo peor que nos ha pasado”. Mucho más preocupante son esas tasaciones sobrevaloradas que están provocando, debido al Artículo 671 de la LEC, que en la ejecución hipotecaria y si la subasta queda desierta, el banco se pueda adjudicar el inmueble por el 50% del valor de tasación y se ordenen cancelar todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la hipoteca ejecutada. Es decir, ¡la entidad bancaria se queda con el inmueble libre de cargas! Y mientras tanto los clientes entregan la vivienda y tienen una deuda viva frente al banco.

Lo dicho, que los árboles no nos impidan ver el bosque.

4 comentarios
  1. Cruz
    Cruz Dice:

    Los informes del Banco de España alertan, desde 2002, de la sobrevaloración de la vivienda. En 2007 se situaba en un 40%, llegando en muchos casos al 50%. Esto quiere decir que los inmuebles en manos de los bancos, con origen en compras realizadas entre el año 2001 y 2008 (cuando se inician los ajustes de mercado) procedentes de subastas al 50%, se han adquirido no solo libres de cargas sino, más que probablemente, por su valor REAL.
    Hoy se está vendiendo a la baja (entre un 50 y un 70% menos de los precios, no ya de tasación sino de compra,). Sin embargo y lo verdaderamente sangrante del asunto, es que los registros fiscales, los métodos de valoración, la normativa relacionada y la jurisprudencia que equipara “valor real” con “valor de mercado” NO RECOGEN NINGUNA FORMA DE AJUSTE ante la gravísima brecha que hay entre los precios de mercado TEÓRICOS (sobrevalorados) y los, digamos, auténticamente reales.

    Estimada Lorena: Es muy preocupante. Y es, jurídicamente, terriblemente dañino.  El ciudadano no sólo ha sufrido una pérdida real y objetiva del valor de su patrimonio, sino que encima tiene que soportar que el cálculo de sus impuestos se apoye en datos ficticios, inflados en una proporción desmesurada. La desprotección ante la Administración es palmaria desde el momento en que esta se reserva el valor más alto de todos los posibles y se blinda ante cualquier evidencia que la contradiga. Impone sus aberrantes valoraciones negando la realidad al tiempo que deja sin defensa posible a los sujetos tributarios, tomando la normativa específica de cada tributo como excusa. Grave, gravísimo, es que con ello se están vulnerando la LGT (arts. 3 y 12) y el CC (por la remisión a su art. 3 hecha en el art. 12) Esto es : NO SE TIENEN EN CUENTA LA REALIDAD SOCIAL NI LA CAPACIDAD ECONÓMICA EN LA APLICACIÓN DE LOS IMPUESTOS relacionados con la propiedad inmobiliaria. De los derechos constitucionales lesionados por el camino mejor ni hablar. Para la Administración no existe la crisis gracias a la ruina de los ciudadanos.

  2. robespierre
    robespierre Dice:

    Tanto lo que cuenta la autora del post como el comentarista Cruz me parece muy gravei sobre todo porque pese a los intentos de difusión de este blog y de otros similares la mayoría de la gente no sabe esto. Como no sabe la dependencia de los bancos de las tasadoras. En fín, otra tomadura de pelo más para el esforzado contribuyente y cuidadano de a pie. 

  3. Lorena Moreno
    Lorena Moreno Dice:

    Cruz: Efectivamente la situación es preocupante y dañina, pero nos entretienen con una “negociación de precios” que es justamente de todo el daño causado por la mala gestión de las tasadoras… lo que menos duele.
    Robespierre: La dependencia es tan total y absoluta que muchas empresas de tasación son unipersonales y… de socio al banco ¡cómo no!. Más claro agua.
     
    Podrían hacer un registro de tasaciones, podrían investigar los expedientes de las tasaciones (sobre todo las comprendidas entre los años 2003-2009) y si ha habido mala gestión… pues sanción (al estilo de Hacienda con las complementarias que parece un lobo feroz en busca de recaudar a costa del contribuyente) a la tasadora. ¿Por qué a las empresas de tasación no se les sanciona?…
     
    En fin, eso… lo preocupante es que negociaron los precios.
     

  4. ENNECERUS
    ENNECERUS Dice:

    Aplaudo de forma entusiasta el artículo y los comentarios precedentes y me permitiría incidir en un aspecto sangrante, en el que radica el quid de la cuestión: La falta de independencia de las tasadoras.

    En primer lugar, el solicitante de un préstamo no tiene derecho a elegir tasadora, cuando sería lo lógico teniendo en cuenta que es é quien paga sus honorarios. La reforma de 2007 de la Ley del Mercado Hipotecario tendría que haber establecido unos requisitos mínimos que todas las tasadoras deberían cumplir para ser homologadas por el Banco de España o el Ministerio de Economía y el cliente debería poder elegir entre ellas la que quisiera, siendo esa tasación suficiente para todos los efectos legales. Si el banco quisiera elegir la suya estaría en su derecho, pero en tal caso debería afrontar el pago de sus honorarios sin posibilidad de poderlos repercutir al cliente.

    En segundo lugar, debería prohibirse la participación directa o indirecta de las entidades bancarias en las sociedades de tasación. Asegurar la independencia no sólo formal, sino también material de tasadores y tasados parece una exigencia ineludible. Salvo que directamente se prive de cualquier valor legal a la tasación a efectos de adjudicaciones en subastas, por ejemplo.

    Por último, en cuanto a los efectos legales de estas tasaciones, soy de la opinión que deberían reforzarse, incluso frente a Hacienda y las administraciones públicas, siempre que se cumplan los requisitos de independencia formal y material. Como ha expuesto recientemente Manuel Conthe en su blog, las tasadoras comparten con notarios, registradores y otros agentes del mercado la condición de gatekeepers o guardabarreras, en definitiva, la condición de árbitros que velan por el cumplimiento leal de las normas legales por las que se debe regir cualquier mercado que, no se olvide, es y debería ser lo contrario a la jungla. 

    Precisamente uno de los problemas que aquejan al estado de derecho, no sólo en España, es la falta de mecanismos de vigilancia y control de la legalidad de las actuaciones de los operadores económicos, achacable a su falta d eindependencia tanto de los propios operadores, como de los organismos públicos a los que se debería presuponer imparcialidad y ausencia de politización.   

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