Revisión de valores catastrales y crisis inmobiliaria

Estos días los madrileños estamos recibiendo la notificación del nuevo valor catastral de nuestras viviendas y la apreciación general es que se ha producido un incremento más que considerable. La verdad es que resulta difícil encontrar datos fiables, necesarios para un estudio económico de la incidencia de la actual revisión catastral sobre la presión fiscal (a lo mejor nuestros amigos de nada es gratis nos pueden ayudar), pero ello no impide algunas consideraciones generales.

 

Según el diario El País  la revisión supone un incremento general de los valores del 74 % y, como el nuevo valor se va aplicando gradualmente a lo largo de diez años, lo que se va a producir es un incremento todos los años en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles del 5,7 %, lo que, ya de entrada, no está nada mal.

 

Pero es que además el incremento de los valores catastrales tienen otras importantes repercusiones.

 

Por una parte, no deja de llamar la atención la celeridad con la que se procede a realizar la revisión decenal, celeridad que algún mal pensado puede atribuir, más que a un estricto cumplimiento del mandato legal, a la oportunidad de recoger unos valores que todavía siguen inflados por una burbuja inmobiliaria que aún no ha explotado del todo y que quedan así blindados por diez años frente a posibles y previsibles mayores bajadas.

 

Por otra, creo que es importante advertir de las consecuencias que el incremento de los valores catastrales puede tener en otros impuestos como el recién resucitado Impuesto sobre el Patrimonio y, sobre todos, en el Impuesto municipal sobre el Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana (vulgarmente conocida como plusvalía municipal).

 

Mi experiencia personal, y la de todas las personas con las que he comentado el tema, es que el incremento del valor de los inmuebles ha recaído muy principalmente en el valor del suelo, que ha aumentado entre un cien y un doscientos por ciento en muchos casos, mientras que la variación del valor de construcción es mucho menor. Ese dato es irrelevante en lo que al Impuesto sobre Bienes Inmuebles se refiere ya que la base imponible de este impuesto es el valor total de la finca, con independencia de su distribución, pero tiene enorme importancia en el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana que se calcula, precisamente, en función del valor catastral del suelo.

 

Es cierto que la Ley Reguladora de Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo) prevé en su artículo 107.3 que durante los cinco años siguientes a la revisión catastral se aplicará una reducción entre el 40 % y el 60 % para la determinación de la base imponible del impuesto (la determinación del porcentaje corresponde al cada ayuntamiento e ignoro cuál será el que se fije en esta ocasión pero me temo lo peor). En cualquier caso, tal reducción es claramente insuficiente frente al espectacular incremento de los valores del suelo, que muchas veces triplican los actuales, lo que va a hacer que en muchos casos la plus valía municipal, a partir del próximo uno de enero, se incremente fácilmente en más de un 25 %.

 

De esta forma, se produce un incremento de fiscalidad que puede pasar desapercibido para la mayoría de la población pero no para los que tengan que pagar el impuesto a partir del próximo año. Todo ello en un proceso histórico reiterado que hace que impuestos que nacieron con un carácter muy secundario adquieran cada vez más protagonismo debido, entre otras cosas, a unos tipos impositivos que inicialmente se fijaron muy altos con la justificación de que se aplicaban a unos valores muy inferiores a los reales pero que se mantienes cuando los valores se suben hasta aproximarse, o en ocasiones superar, a los de mercado.

 

Además, el protagonismo de este impuesto, en la situación en que vivimos, se acrecienta por el hecho de ser el sujeto pasivo el vendedor. Y es que en tiempos de bonanza para el vendedor ese impuesto no dejaba de ser una minoración de las plusvalías que siempre se obtenían con las ventas de forma que lo único que tenía que hacer era destinar, de mejor o pero grado, parte del dinero percibido a pagar el impuesto. Pero hoy en día, en muchísimos casos, tales ganancias no existen puesto que se vende la finca por debajo del precio de compra. En muchos caso, y esta es la aspiración actual de muchos españoles, las ventas se hacen por el importe pendiente de la hipoteca sin que el vendedor perciba un solo euro. En tales supuestos, la plusvalía municipal no hace sino incrementar el desastre económico del vendedor e, incluso, puede hacer inviable la operación al devengarse una deuda fiscal que el vendedor no está en condiciones de afrontar.

 

Y lo mismo ocurre con las daciones en pago ya que no es infrecuente que una vez que el banco, ¡por fin!, accede a quedarse con la finca, liberando al deudor de toda responsabilidad, la operación se vea truncada por una elevadísima plusvalía municipal que el sujeto pasivo, el deudor, no puede de ninguna manera asumir; de tal forma que la ansiada dación liberatoria, tan alabada por políticos de todos los signos, puede resultar inviable por la voracidad fiscal de la propia Administración.

 

En definitiva, la inevitable subida de la plusvalía municipal que la revisión catastral va a producir supone un incremento de la fiscalidad que se realiza de tapadillo y que va a proporcionar una exigua contribución a las exhaustas arcas municipales pero, a cambio, lo que se va a conseguir es deteriorar aún más el mercado inmobiliario y, sobre todo, dificultar, e incluso imposibilitar, la solución de las situaciones más angustiosas.

9 comentarios
  1. Cruz
    Cruz Dice:

    Estimado Alfonso:

    La divergencia que existe entre los datos de los registros fiscales y la realidad es pavorosa. En el caso del Catastro, aunque se va corrigiendo, sigue habiendo errores en cosas como las cuotas de participación o la titularidad, incluso sobre la superficie de la finca matriz. El asunto es serio y no me cansaré de decirlo, como aquí http://hayderecho.com/2011/09/22/a-vueltas-con-el-patrimonio/, aquí http://hayderecho.com/2011/10/07/la-cnc-las-tasadoras-el-arbol-y-el-bosque/ o donde haga falta. Porque el problema no es sólo que se parta de datos erróneos o falsos que afectan a la valoración, sino que además:
    1º.-Los propios procedimientos de comprobación están corrompidos: No se hace verificación alguna ni examen físico. Se imponen los registros y valores que interesan a la Administración a costa de lo que sea (normalmente la capacidad de pago de los ciudadanos, que se puede ver comprometida durante varios meses sin que a la Administración le importe lo más mínimo).
    2º.-El sujeto pasivo solo tiene derechos sobre el papel. La Administración se encarga de hacerle desistir por todos los medios, incluso forzando a llegar al Contencioso, haciendo caso omiso de las pruebas que presente cuando de eso se derivaría un menor ingreso.
    3º.- No se contemplan métodos de ajuste en la normativa, ni los recoje la Jurisprudencia.

    Cuando se habla de la burbuja inmobiliaria, la culpa de los bancos, las inmobiliarias, las constructoras, las tasadoras… Se olvida el buen negocio que han hecho todas las Administraciones, desde las locales a la estatal, sin mover un dedo salvo para aprovechar e inflar sus datos. Para seguir haciéndolo no interesa darse por enterados de la crisis, no es su problema. Y si los ciudadanos tienen que perder su casa o su salud, da igual: Sólo sirven para pagar.

  2. Curro Arriola
    Curro Arriola Dice:

    Rectissime dicis, Alfonso; pero ¿qué van a hacer nuestros amados políticos? Ponte en su lugar. En una situación de crisis extrema como la que está comenzando en España (comenzando, sí, sólo comenzando) ¿de dónde va a salir la recaudación fiscal?
    a) De la tributación directa de personas físicas y jurídicas, siempre a  peor; porque cada vez ganan menos, y por ende tributan menos.
    b) De la indirecta (IVA, automoción e impuestos pintorescos cercanos al de “platos combinados” que se inventó un opositor en un examen oral sobre la marcha), al bajar el consumo, tampoco van a rascar demasiado. Ni aunque lo suban, pues ya se ve que se contrae la demanda y se acaba recaudando hasta menos.
    c) Resucitando Patrimonio, el célebre chocolate del loro (que por cierto en este blog es uno de los temas más recurrentes).
    d) Suprimiendo bonificaciones en Sucesiones, solo fomentarán el que la gente se queda callada al fallecer el causante y a ver si hay suerte y prescribe. A menudo la habrá.
    e) Con Donaciones aún será peor: ahora están recaudando un poquitín, pero si suprimen la bonificación recaudarán cero absoluto, porque nadie donará, como pasaba antes.
    ¿Qué queda? Pues el IBI y la Pvalía. Y ahí si, ahí leña al mono hasta que hable no digo ya inglés, sino sánscrito. Que para algo inmueble viene de que no lo puedes mover, no lo puedes deslocalizar ni externalizar, y –como dicen en los ejércitos los de carros- a objetivo parado blanco seguro.
    Claro que cabría optar por NO subir la recaudación, disminuyendo en su lugar el gasto público; bastaría suprimir las CCAA asumiendo todas sus competencias el Estado, y adelgazar nuestro sistema político a los niveles verdaderamente necesarios; mucho se habla del asunto en el presente blog.
     Pero como eso no va a suceder, el que tenga un inmueble que se vaya preparando: le van a dar la del pulpo, en términos de tributación.
     
     

  3. Manu Oquendo
    Manu Oquendo Dice:

     
    Efectivamente. Esto ya ha comenzado a suceder en otras comunidades y tengo experiencia en ello. Creo que es otra evidencia de la mala fe y la incompetencia del gobierno de Zapatero.

    Me explico.
    Este señor alimenta la burbuja tolerando a través del Banco de España que las cajas vayan tomando deuda extranjera a razón de unos 115,000 millones de euros al año. Esto sucede durante 2004, 2005 y 2006. Baja algo en 2007 porque ya se comienza a hacer patente lo que viene. Zapatero exigió a la banca a gritos en titulares préstamos a promotores hasta en 2008 durante la campaña.

    Esto produce un stock de viviendas no vendidas de 1.5 millones muchísimas de ellas destinadas a 2ª vivienda. Entre cinco y siete años de ventas.

    Pues bien, esta gente que ha creado el problema ¿ayuda a resolverlo?

    No, todo lo contrario: Adopta medidas para que no se resuelva y quiebren casi todas las cajas y ya veremos la banca.

    ¿Como lo hace? Convirtiendo la compra de vivienda especialmente la de vacaciones en un acto irracional.

    ¿Como?
    1. Sube el valor catrastal que multiplicará los IBIs hasta tres veces. Algunos en mi familia se han multiplicado por 2.5 en tres años y quedan siete de subida.
    2. Esta subida es idéntica en IRPF (renta imputada –inexistente– al 2% o más del nuevo valor catastral) esto es un impacto mayor que el IBI.
    3. De remate vuelve a reintroducir el I. del Patrimonio.

    En resumen, un ejemplo real: una casa comprada en 1990 por 20 millones de pesetas y con un IBI de 550 euros, hoy cuesta: 1200 de IBI y subiendo, 12,000 euros de renta imputada  en IRPF (que a un marginal del 45 son 5400 euros año y 600,000 euros más en Patrimonio, otros 9000 euros o más.

    En estas condiciones ¿Quién va a comprarse una casita en la playa?

    Pronóstico: La banca va a quebrar por actos directos del gobierno saliente salvo que haya una reestructuración total de esta fiscalidad de lunáticos que muchísimos jubilados no van a poder pagar teniendo que malvender sus casas. Desde luego el mercado de 2ª vivienda se ha muerto para gente que esté bien de la cabeza.

    Saludos

  4. elisadelanuez
    elisadelanuez Dice:

    Totalmente de acuerdo con lo que dice el autor del post y los comentaristas que me preceden. El problema es no obstante, como apunta Cruz, el de quien le pone el cascabel al gato, es decir, a una Administración desesperada por sacar dinero de donde sea y más al municipal y a quien cada vez le importan menos los medios de conseguirlo, lindando ya con la extorsión en algunos casos que también han sido comentados en el blog. No todo el mundo tiene paciencia, ganas y dinero para ir a un contencioso. Y eso la Administración lo sabe muy bien.

  5. Lorena Moreno
    Lorena Moreno Dice:

    Real Decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el
    texto refundido de la ley del catastro inmobiliario
     
    Artículo 23. Criterios y límites del valor catastral.
    1.d. Las circunstancias y valores del mercado. (¿Por circunstancias que debemos de entender?… supongo que la falta de liquidez de las administraciones, que no, las circunstancias de los asfixiados ciudadanos).
    2. “El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable  por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase”
    Veamos ahora que es el valor de mercado:
    “Importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediando una adecuada comercialización”
     
    Y luego tenemos el valor de tasación. Vivimos entre valores (catastral, mercado, tasación…etc) que sirven para determinar precios en un futuro incierto, o sea (-el “o sea” es un mensaje encriptado dedicado a un caballero lector del blog-), un suculento mundo lleno de especulación partidaria e interesada para ganar más y más unos cuantos a consta de unos muchos.
     
    Valores que siempre han ido acompañados de una buena dosis de especulación sin control alguno. Cierto el precio (entendiendo como precio lo que realmente le paga el comprador al vendedor) el resto es especulación.
     
    En este país mientras sube el valor catastral baja el valor de mercado, suben los desahucios y a su vez suben las viviendas vacías titularidad de los bancos, bajan las venta de coches “normales” (entendamos por normal un Renault, por ejemplo)  y suben las ventas de coches de lujo (y ahora entendamos por lujo el mítico Ferrari – que deberían de regalarlo al comprar cromos porque desde luego en la Formula 1 va de pena-). Los bancos se rescatan con dinero público y los directivos se fijan jubilaciones millonarias… etc, etc, etc…
     
    En fin, en resumidas cuentas, vamos cuesta abajo de culo y sin frenos.
    El español es sumiso pero estimados políticos tener cuidado que lo estáis cabreando en exceso, y como el sumiso despierte… “aquí va arder Troya”.
     

     
    La historia dice que las guerras son necesarias, yo espero que seamos capaces de encontrar la solución.
     

  6. Cruz
    Cruz Dice:

    gracias por traer la normativa, Lorena. Aunque hay un par de cuestiones demoníacas más: Art. 23.1: Se deja a la libérrima apreciación del funcionario de turno eso del mercado y sus circunstancias (No les valen los informes sectoriales, ni los del BdE, ni los del FMI, ni lo que se publica en prensa). Parece que viven en un mundo paralelo.
    23.2: “Libre de cargas”: Se excluyen gravámenes ocultos y ciscunstancias urbanísticas (o de cualquier tipo que limiten el dominio), cuya existencia reduce objetivamente el valor (Si al día siguiente de pagar impuestos como si fuera nuevo se declara la ruina del inmueble, ajo y agua). Si se alega que está inmerso en un procedimiento, para justificar el menor precio, no vale aunque el propio Ayuntamiento sepa que sí o sí se va a derribar o a expropiar o recalificar como protegido. Más “circunstancias del mercado” que no se toman en cuenta (como tampoco las necesidades de liquidez ni las restricciones de créditos, ni nada que pueda mermar sus ingresos).

    Si de algo debe servir el estallido de la burbuja, es demostrar que los inmuebles NO ESTÁN SOMETIDOS A REVALORIZACIÓN CONSTANTE; Que la Administración DEBE AJUSTARSE A LA RAZÓN DE LOS HECHOS y no tergirversar la ley a su exclusivo favor  por el interés particular/partidista en vez del general.

    Existen propuestas particulares para que las viviendas habituales se incluyan en los cálculos del IPC. Creo que, haciéndolo con condiciones (como demostrar que es el domicilio efectivo, por ejemplo), se podría limitar y hasta eliminar la “especulación” y proteger el derecho constitucional a la vivienda sin menoscabar la libertad de mercado. Obligando, de paso, a que la Administración (y especialmente los ayuntamientos) racionalizasen el cálculo y aplicación de sus tributos. Cosa que seguirá sin interesar a políticos cortoplacistas y chupópteros comodones varios incapaces de ver los beneficios que se podrían derivar de esta medida.

  7. Javier
    Javier Dice:

    … visto lo visto y leido los comentarios lo que nos queda es comprobar si Catastro nos ha valorado correctamente, ya que en caso contrario pagaremos un mayor impuesto, y eso no nos hace gracia a nadie

  8. sonia9
    sonia9 Dice:

    Hola!! Leyendo todos los comentarios relacionados con el IBI, debemos tener claro que es necesario comprobar que el valor catastral de nuestra vivienda este bien calculado, ya que el IBI está relacionado con el.
    Buscando en internet he encontrado una herramienta que permite comprobar en tiempo real si el Valor Catastral de cualquier vivienda se corresponde con el Valor de Mercado actual entrando en http://www.krata.com/revision-valor-catastral.
    Además tiene un servicio para cualquier impuesto o inmueble que permite un ahorro ( viniendo muy en estos tiempos) en la factura fiscal.
    Un saludo y espero que os ayude

  9. Davichu
    Davichu Dice:

    Hola,
    Mis hermanos y yo acabamos de recibir una herencia, por el fallecimiento de nuestro padre, de un piso en un ayuntamiento de la Comunidad de Madrid y hemos calculado un valor aproximado de 12000 euros a pagar por plusvalía (20 años).
    Hemos identificado, aparte de la subida bestial de las valoraciones catastrales en tiempo de crisis con el precio de los pisos bajando continuamente, tres puntos que nos indignan: 

    -1- Los metros cuadrados indicados en el catastro no coinciden con los especificados en la escritura de la casa de mi padre (en el catastro hay 10 m2 más, además de otros 10m2 de zonas comunes -que son compartidos con otros propietarios-). No entendemos tampoco por qué los metros de zonas comunes no se dividen en este caso entre el número de propietarios.
    -2- A nuestro juicio, el cálculo de la plusvalía municipal está mal hecho. Plusvalía significa que ha habido una valoración al alza del precio (en este caso del suelo). No puede ser que si, consideramos, que en el año 2000 el precio es x llegue una revisión catastral (por ejemplo, en el año 2009) que diga que el precio de ese terreno es de 2x para ese mismo año 2000. Si se hace un incremento catastral, ¿por qué se tiene que pagar por ese incremento en años anteriores al año de la subida? Esto lo veo absolutamente injusto, carece de toda lógica (sólo la lógica de los ayuntamientos que son los que cobran y cuanto más mejor para ellos).
    -3- Por otro lado, el ayuntamiento de Madrid ya no obliga el pago de la plusvalía en sucesiones. Por la misma regla de tres, y atendiendo a la jurisprudencia sentada, en otros ayuntamientos  debería ser igual. ¿O es que no somos todos iguales ante la ley?

    Entendemos que un ayuntamiento puede incrementar cuanto quiera el impuesto de la plusvalía para hacer frente a su pésima gestión y si protestas porque te parece caro pierdes tiempo, salud y dinero. ¿Cómo podemos enfrentarnos a un Ayuntamiento? ¿Es que nos quieren matar a impuestos para cobrar más plusvalías a nuestros herederos? ¿Quién nos puede ayudar o, en verdad, estamos indefensos? No es de extrañar que en este país no puedas emprender nada -si intentas algo, te fríen a impuestos por cualquier flanco-. Así no se puede salir de la crisis.

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