Síguenos: FaceBook Twitter LinkedIn RSS Feed RSS Comentarios

Una solución para sanear la banca y reactivar el mercado hipotecario

11 febrero, 2012 | Por Autor: José Ángel Martínez Sanchiz en Reales e hipotecario | Sistema financiero

Hace cosa de ocho años, en una conferencia en la Academia Matritense del Notariado sobre nuevas formas de acceso a la vivienda, ante la posibilidad de una eventual burbuja inmobiliaria, se me ocurrió sugerir una solución para que la persona que no pudiera atender los pagos de su préstamo hipotecario consiguiera una minoración de los mismos sin perder la vivienda, a cambio de adjudicar en pago al banco, no la plena propiedad, sino un dominio eminente o directo. Esta idea la desarrollé nuevamente en la revista jurídica “El notario de siglo XXI” con el título: “Evitar la morosidad: una solución para salvar la casa o la empresa”, y que cabe consultar aquí.

 

La propuesta, fuera del circulo notarial, ha pasado desapercibida, aunque entiendo que constituía, y constituye, una solución mucho mejor que las tan cacareadas adjudicaciones en pago, pues el prestatario no perdería su vivienda, y conservaría, por el contrario, junto con el dominio útil por el plazo que restase para el vencimiento del préstamo, la posibilidad de rescatar el dominio directo correspondiente al banco o caja, y recuperar, de este modo, la plena propiedad.

 

No hay, desde luego, soluciones milagrosas, pero, a pesar de ello, vuelvo de nuevo sobre la figura, como una vía para facilitar la salida de los activos inmobiliarios en manos de las entidades de crédito, imprescindible para la reactivación del tráfico inmobiliario y para el propio saneamiento de las entidades.

 

La clave estaría en que los inmuebles pudieran salir al mercado por un precio muy barato sin que ello provocara perdidas en el balance de la entidad.

 

Parece la cuadratura del circulo; sin embargo es posible. Se trataría de echar mano de formulas que surgieron en otros tiempos de crisis, que prestaron útiles servicios para obtener rendimientos de la fincas inactivas, en definitiva, de volver a la enfiteusis, que como recordaba el insigne notario, que fue de Barcelona, Raimundo Noguera, cuando desaparece, la necesidad obliga a reinventarla.

 

Pero, vayamos por partes. La entidad vendería en primera instancia una propiedad temporal por un plazo, pongamos por caso, de veinte o treinta años (dominio útil). El precio lógicamente sería más barato que en el caso de vender la plena propiedad. El “quid” de la cuestión estaría en el hecho de reservarse el banco un dominio directo o potencial por un valor equivalente al que se descontara en la venta del citado dominio útil. La tasación del dominio potencial habría de ser la diferencia entre el valor del dominio pleno y la propiedad temporal vendida.

 

¿Supone esto que se puede imputar al dominio potencial (que se reserva el banco) la totalidad de la rebaja ofrecida en el precio del dominio útil?

 

Hay que tener en cuenta que esa rebaja del precio responde a una doble causa, la depreciación del valor del inmueble en el mercado y la minusvalía que representa la propiedad temporal frente a la ilimitada en el tiempo. No se debe utilizar esa minusvalía de lo temporal para solapar (o no descontar) la depreciación del precio en el mercado. Sería un artificio. Para evitar la tentación, habría que compensar la depreciación con el futuro incremento de valor que pudiera experimentar el inmueble. Junto con la correspondiente tasación, resultaría muy conveniente, entonces, asegurar el incremento mínimo necesario por medio de un seguro, después de un calculo actuarial, y cuyas primas podría cubrir el futuro comprador mediante el pago de una pensión (consustancial con el dominio útil).

 

Aclarada la posibilidad de que se evite la perdida en balance, veamos más detenidamente en que consiste la figura.

 

De entrada se puede llevar a cabo por medio de dos procedimientos, el censo o el derecho de superficie, con consecuencias prácticamente idénticas.

 

Empecemos por el censo: como decía, el comprador adquiere una propiedad temporal (dominio útil) por precio bajo. El dominio útil supone pagar una pensión, que puede ser simbólica o bien, si se estima oportuno, la suficiente para cubrir las primas de seguro al que antes aludía. El comprador podrá financiar su adquisición por medio de un préstamo hipotecario, que, si quiere podrá subrogar, llegado el caso, en otra entidad. Asimismo, podrá, no sólo arrendar , sino también vender la finca de que se trate, de modo que el siguiente comprador adquiera la propiedad por el plazo que falte, junto con el derecho a obtener el pleno dominio. Y es que, por encima de todo, el adquirente conservaría la opción de adquirir la plena propiedad, mediante el rescate (o redención) del dominio potencial del banco, pagando su valor ya el consignado en balance, ya el que resulte del la actualización que en su caso de acuerde. Esta opción o rescate se podría regular de modo que se admitiera su ejercicio anticipadamente sin necesidad de esperar al transcurso del término previsto para la caducidad del dominio útil.

 

La entidad contaría también con importantes ventajas; además de la ya expuesta, de desprenderse de activos sin perdidas en el balance, habría que considerar las siguientes:

-  El dominio potencial que se reserva le permitiría hacer suyo el incremento de valor de la cosa en caso de que fuera rescatado por el comprador del dominio útil; pero si éste no ejerce el rescate recuperaría automáticamente (sin procedimiento judicial) la totalidad de la cosa, pasado el plazo de duración asignado al dominio útil.

-  También podrá pactar, en caso de trasmisión de la finca, el cobro de una participación en el precio (laudemio); y si quiere alternativamente un derecho de tanteo y retracto, que tanto cabe pactar como, en su caso, excluir.

-  Si, como será frecuente, hubiera concedido al comprador un préstamo hipotecario, supuesto que las cuotas a pagar habrían de resultar forzosamente menores, decrecerá igualmente el riesgo de morosidad; y , en cualquier caso, la entidad estará en disposición de financiarse en el mercado secundario y titulizar dicho préstamo, porque entrambos (banco y comprador) reúnen el pleno dominio.

-  Finalmente, siempre podrá transmitir el dominio potencial o aportarlo a una sociedad o a ese banco malo de que tanto se viene hablando.

 

Ahora bien, si a todo ello agregáramos la consideración del dominio potencial no tanto como una propiedad, sino al modo de una garantía que desembocara en la recuperación de la cosa, no sólo en el caso de no pagarse la pensión, sino incluso, lo que parece preciso si se quiere dejar clara la función de garantía o de mera retención, para el supuesto de que no se lleve a cabo el rescate (pues el rescate tanto puede ser un derecho como, a estos efectos, una obligación, según se acuerde), tal vez abriríamos paso a la posibilidad de estudiar que el banco quedara liberado de la obligación de constituir provisiones por razón de ese dominio potencial; pero lo que es evidente, de todas las maneras, es que aunque siguieran pesando sobre la entidad, de tomar como referente ese dominio potencial o directo, habrían de importar una suma menor.

 

A similares resultados se llegaría también por el expediente de constituir un derecho de superficie sobre la edificación preexistente, y la atribución al superficiario de un derecho de reversión contra el pago del valor previamente pactado. En este caso, sin embargo, la entidad ostentaría una verdadera propiedad, antes que un dominio potencial en función de garantía, aunque siempre cabría al amparo de la autonomía de la voluntad, constituir un tipo especial de derecho real superficiario en el que se consiguiera ese efecto. Aunque, se dirá, ¿para qué, si ya contamos con la formula anterior?

 

La respuesta es que en el caso de edificación preexistente- si no esta necesitada de rehabilitación- el derecho de superficie, aun-que posible no resulta necesario; sin embargo. la superficie ofrece un camino muy adecuado cuando lo que se quiere vender es el suelo no construido, ya que tradicionalmente ha venido acompañada de la obligación de edificar en un plazo preestablecido. De este modo, la entidad transmitiría la propiedad superficiaria y la obligación de edificar, con la posibilidad de adquirir el suelo de una de dos maneras: a) mediante el pago de su valor actualizado, lo que equivaldría a una compra del mismo; y b) mediante un pacto de accesión invertida, de manera que el propietario haga suyo el suelo automáticamente por efecto de la construcción.

 

Esta última alternativa me parece preferible pues quedaría muy claro que la conservación por la entidad del suelo operaría sólo de forma transitoria, mientras no se construya y como una garantía de que finalmente la edificación se lleve a término. Esta consideración como una garantía, quizás justificara que no se considera el suelo como propiedad sujeta a provisión por parte de la entidad.

 

Entiendo que las propuestas que realizo suponen un cambio de perspectiva y requieren un adecuado estudio financiero, pero, a lo que importa, son posibles jurídicamente. En contra de las mismas milita su aparente complejidad, que en el fondo no es tal, se trataría de explicar que se vende una propiedad temporal con la opción (y en su caso con la obligación) de adquirirla definitivamente, mientras el banco se reserva un dominio potencial. Desde luego, habría que redactar los documentos con la debida claridad y precisión; pero para eso estamos los notarios, que, de antemano brindamos nuestra colaboración.

 

Puede recibir notificaciones de nuevos comentarios a esta entrada a través de RSS 2.0 Puede responder, o trackback.

5 Respuestas

  • JJ says:

    Vaya lujo para este blog tener hoy al Sr. Martínez Sanchiz. Si este país funcionara como es debido, sería miembro de la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación, donde ni son todos los que están, ni están todos los que son, como sucede con JAMS. Las envidias y las pequeñas miserias del personas pueden más que la excelencia. JA “estudia demasiado” y cultiva poco las RRPP; eso se ha llegado a escuchar para justificar su ausencia.

  • Cruz says:

     
    Excelente idea.
     
    Al leer el post  me planteaba diversas cuestiones respecto al tratamiento fiscal, pero gracias al artículo vinculado he visto que compartimos  una  posible solución en la misma dirección, incluyendo  rebajas en los tipos de TPO.
     
    Gracias y ojalá llegue a prosperar la propuesta.
     

  • Interesantísima propuesta la de JAMS, con quien comparto plenamente la idea y la sorpresa ante la escasa repercusión que lamentablemente ha despertado entre quienes tienen los medios -y el mandato de los electores y/o accionistas- para poner en marcha los mecanismos jurídico-económicos necesarios a fin de paliar los demoledores efectos que la crisis económica ha producido a tantas y tantas familias y pequeñas y medianas empresas, así como a los bancos y cajas en sus balances (si no falsearan las cuentas). Imagino que políticos y banqueros tendrán sus propias “cabezas pensantes” (seguramente no tan bien amuebladas como la del autor del post) imaginando audaces y pomposas medidas con la misma finalidad. Pero ¡héte aquí! que, como dice José Ángel, basta con echar un vistazo a la historia y a nuestras instituciones más tradicionales para darse cuenta de que “todo” está inventado y no hay más que reeditarlo y adaptarlo a los tiempos que corren.
    Habrá que pulir la idea, desarrollarla, acotar sus verdaderos efectos, costes y consecuencias pero, de momento, no he leído ni oído nada más sugerente. A lo mejor lo que procede es “inventar” un nuevo anglicismo para rebautizar la enfiteusis con un nombre más guay, adornarlo con la basura terminológica propia de la actual ceremonia de la confusión y perversión del lenguaje, introducirlo en el ámbito adecuado para que le salgan nuevos “padres” más “mediáticos” y proponer a Urdangarín que lo patrocine  a través del instituto Noos…que así todo el mundo lo considerará suficientemente avalado!  

  • Lorena Moreno says:

    Todo lo que sea ayudar al endeudado prestatario, bienvenido sea. Y no tanta dación y adjudicación (con valores de tasación puestos por y para la operación en cuestión, claro está) que cuando nos vengamos a dar cuenta… ¡OH que sorpresa!…
    ¡¡¡todos los ladrillos y buena parte del suelo Español es de cuatro bancos!!!

    Felicidades José Ángel, al menos una solución viable y distinta

  • José Ángel says:

    Muchísimas gracias a los editores de ¿hay derecho? por haber publicado mi propuesta. También a los amables contertulios, confortan sus opiniones. ya que no deja de constituir un atrevimiento ofrecer una posible solución a una cuestión tan importante. Alimento la esperanza de que se considere, aunque sea para descartarla. Pero, tiene el inconveniente de ser una solución jurídica, que ni es puramente económica ni está en el mercado, por más que pudiera resultar útil tanto a los bancos y cajas como sobre todo a quienes pretenden acceder a la vivienda.

    Con mi agradecimiento, un fuerte abrazo.



Responder

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *

*


*

 Caracteres disponibles (400 palabras aproximadamente)

Puedes usar las siguientes etiquetas y atributos HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Current month ye@r day *