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Dación en pago (I): ¿Buenas Prácticas? No, gracias, preferimos resultados

27 febrero, 2012 | Por Autor: Rodrigo Tena Arregui en Reales e hipotecario | Sistema financiero

El día 22 de febrero el Ministro de Economía manifestó en el Parlamento que las familias con bajos ingresos y con todos sus miembros en paro podrán utilizar la dación en pago para saldar su deuda hipotecaria con el banco siempre que se trate de la primera vivienda. El Consejo de Ministros del pasado viernes no ha aprobado nada al respecto (según se comenta ahora irá al próximo Consejo). Buscando una mayor concreción de la propuesta sólo hemos encontrado la nota de prensa publicada por el Ministerio el mismo día 22 y que se puede consultar aquí.

En la nota se indica que se adoptarán un conjunto de medidas normativas que se complementarán con un Código de Buenas Prácticas voluntario a adoptar por el sector financiero. Las medidas normativas irán dirigidas a definir el colectivo a beneficiar, a mejorar los procedimientos de ejecución hipotecaria y a limitar los intereses de demora. Lo demás queda para el Código de Buenas Prácticas, lo cual, en mi opinión, es muy insuficiente, y esto por los siguientes motivos:

En primer lugar, porque en España este tipo de Códigos tiene una eficacia muy relativa. Para que funcionen se necesita un mercado muy competitivo y transparente y un consumidor informado y exigente capaz de penalizar de manera eficaz a las entidades que se desvíen de la norma, y aquí ambas cosas brillan por su ausencia. Hemos visto ya lo que dan de sí estos Códigos en el ámbito del gobierno corporativo y lo poco que sirven para incrementar la rendición de cuentas del órgano de administración frente a los accionistas. Baste recordar que el Consejero Delegado de la primera entidad financiera del país ha sido indultado de la pena impuesta por cometer un delito gravísimo contra uno de sus clientes -lo que sin duda no es una Buena Práctica- y no parece que la entidad en cuestión se haya resentido por ello lo más mínimo. Por eso, esa supuesta “sanción” mencionada por la nota de prensa relativa a que se hará pública la adhesión de las entidades al Código no parece de entrada que intimide mucho, la verdad. Otra cosa es que por cuestión de marketing pueda interesar estar ahí, pero de eso me ocuparé luego.

Por eso mismo se reconoce que el principal “incentivo para la adopción del Código de Buenas Prácticas por parte de las entidades financieras sería la posibilidad de incluir como gasto fiscalmente deducible las pérdidas en que hubiesen incurrido”. Esto puede ser más interesante, claro, pero sólo lo será si esa deducción resulta un escándalo para el resto de los contribuyentes. Me explico: la concreción de esta posibilidad exigirá determinar cuándo se produce la pérdida (en el momento de la dación o en el de la venta posterior por el banco) y, consecuentemente, con relación a qué (tasación o precio de venta). Pero también habrá que concretar cómo se determina la cuantía del crédito del banco supuestamente impagado y, por tanto, su pérdida real. Recordemos que cuando un deudor da en pago su piso para liberarse de su deuda, lo normal es que el importe de ésta sea mucho más elevado que el valor de la finca. La razón es muy simple: antes de convenir la dación lo habitual es que el deudor se retrase en el pago o deje simplemente de pagar las cuotas, generando intereses de demora que a veces son de hasta el 29%. Es por ello que el importe de la deuda crece hasta cifras astronómicas. El banco sabe que no va a cobrar este importe jamás, por lo que en bastantes ocasiones está dispuesto a cancelar la deuda a cambio del piso. A la vista de ello, ¿va a ser esta diferencia entre una deuda inflada por los intereses de demora y el valor tasado de la finca (o el ulterior precio de venta, en su caso) lo que se van a deducir fiscalmente los bancos en caso de aceptar el famoso Código? Si es así me apresuro a vaticinar que las entidades que más altos tenían sus intereses de demora será las primeras que se adhieran, lo que, como digo, sería escandaloso para el resto de los contribuyentes españoles. Habrá que estar a la letra pequeña, pero tiene mala pinta, porque sólo una medida de este tipo podrá ser interesante para los bancos. Ahora bien, en cualquier caso queda claro, una vez más, que las consecuencias del crédito irresponsable (tanto por parte de la entidad como del prestatario) las va a pagar el españolito de a pié a través de un trato fiscal discriminatorio.

Precisamente por todas esas incertidumbres, el detalle del Código y la manera en que van aplicarlo las entidades resulta fundamental. Seguro que por razones de marketing la mayoría les interesa estar ahí, pero ya lo negociarán de tal manera que el diablo esté en los detalles. Y no digo nada respecto de la forma de aplicarlo, porque ¿cómo se podrá controlar su cumplimiento de manera efectiva dada la absoluta opacidad de este mercado? (Por favor, que ningún comentarista me cite al Banco de España).

Yo, al Sr. Guindos, que sé por conocimiento personal que es un hombre extraordinariamente competente y preparado, le recomendaría que echase un vistazo al programa electoral del PP. Ya sabemos que una vez ganada las elecciones nadie lo mira nunca, pero es que ahí está la clave de una posible solución a este drama social que estamos viviendo, y que sigue pasando casi desapercibida. Una solución, desde luego, mucho más efectiva que cualquier Código de Buenas Prácticas. En ese programa electoral se dice que “Reformaremos la ley concursal para introducir en los procedimientos de insolvencia de las personas físicas, con las debidas garantías para evitar comportamientos abusivos, mecanismos de liberación de los deudores tras la ejecución del patrimonio embargable.

Y es que, como venimos repitiendo en este blog (aquí, aquí, aquí y aquí) la solución real a este problema de la dación en pago está en la reforma de la Ley Concursal, y no (sólo) en la reforma de la Ley Hipotecaria. Tras un procedimiento concursal breve, el deudor (cualquier deudor, no sólo el hipotecario) que no tiene bienes suficientes para pagar y que no ha incurrido en fraude, se le libera de las deudas pendientes. Es un procedimiento conocido con el nombre de fresh start y existe en la mayor parte de los países de nuestro entorno (EEUU, Francia, Alemania, Italia, Reino Unido, Austria, Suecia…). Matilde Cuena lo ha estudiado en profundidad en este trabajo que se puede consultar aquí. Sólo cuando los acreedores perciban que pueden ver extinguida su deuda tras un procedimiento concursal, tendrán los incentivos necesarios para negociar con los deudores en unas mínimas condiciones de equilibrio. La autorregulación puede estar bien para ciertos casos. Aquí, desde luego, no sirve.

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7 Respuestas

  • Páradox says:

    Si es la banca la que está presionando para que no se tomen medidas como la que propones, no se da cuenta de que está actuando contra sus propios intereses a largo plazo. Una solución de fresh start facilita las cosas a los emprendedores, que pueden haber aprendido mucho de una previa aventura fallida. Con el sistema, esas iniciativas tan valiosas y que constituyen un fermento esencial de la dinamización de la economía queda en gran parte amortizadas.
    Al final, todos perdemos, y también los bancos en forma de futuros clientes. Y es que algún día, la banca tendrá que volver al negocio bancario y vivir de él…

  • ENNECERUS says:

    La culpa de todo la tiene el entierro de Montesquieu. me explico.

    El sistema financiero tiene una forma piramidal. En la cúspide está el Banco Central y de ahí cuelgan todas las entidades de crédito que actúan como franquicias que compiten entre sí.

    Como consecuencia de las prácticas financieras de las franquicias, no ya consentida, sino auspiciada por el Banco Central, preso de las presiones de los políticos de todos los signos, se ha producido una espectacular burbuja crediticia, con el consiguiente disparo de la deuda, tanto pública como privada. Pinchada la burbuja, el sistema financiero entre en situación de “iliquidez” y muchas de las franquicias, casualmente las gobernadas con criterios más políticos que económicos, en insolvencia. Las franquicias mejor gestionadas, sin entrar en detalles en cuanto a sus prácticas con los clientes, pudieron capitalizarse sin grandes problemas y limpiar más o menos sus balances de activos “tóxicos”.

    El estado, en vez de dejar quebrar a los bancos malos y que se derivasen las responsabilidades jurídicas y económicas correspondientes frente a los responsables, prefirió rescatarlos, inyectando dinero público. El problema es que el dinero público no lo tenía el Ministro de Hacienda en un cajón, sino que hubo de crearse mediante la emisión de deuda pública, incrementando el volumen global de deuda en vez de reducirlo.

    Dicha deuda pública ha tenido que ser colocada en los mercados financieros, quedándosela precisamente los bancos que han sido rescatados con ella. Esto en Rugby se llama patada a seguir.

    El problema es que deuda pública significa más impuestos. En consecuencia el panorama que se avecina es más impuestos, lo que va en contra de la actividad económica y menos servicios públicos. Es lamentable que hasta que no ha llegado una crisis financiera atroz nadie se haya atrevido a reformar estructuralmente un estado del bienestar demográficamente inviable y ahora la reforma tenga que hacerse para evitar que su demolición no pueda ser controlada.

    No veo más solución que la privatización de la gestión de los servicios públicos y un cambio radical en el sistema regulatorio para que los bancos, como cualquier otra empresa, quiebren y sus directivos deban responder de su actuación ante los tribunales. Responsabilidad que se haga extensiva a los gestores y administradores de fondos públicos.

    Como si fueran los administradores de una pyme cualquiera, vaya.    

              

  • Matilde Cuena Casas says:

    Enhorabuena Rodrigo. Coincido básicamente con tu planteamiento. La solución a la problemática que genera el sobreendeudamiento hipotecario pasa a mi juicio, por modificar las normas que han permitido que esta situación se produzca.  Como señalas, no creo que haya que modificar la estructura del derecho real de hipoteca que durante más de un siglo ha funcionado a la perfección como mecanismo de “refuerzo” del derecho del acreedor. La clave está, a mi juicio, en que se establezcan adecuados mecanismos de control en la tasación de inmuebles y se modifiquen las reglas de ejecución hipotecaria. ¿Por qué en la actualidad el bien hipotecado una vez ejecutado es insuficiente para el pago de la deuda hipotecaria?
    Como bien apuntas, los escandalosos intereses moratorios aumentan la deuda pendiente, pero también el hecho de que el bien hipotecado salga a subasta con arreglo al valor de tasación pactado en escritura pública (art. 682 LEC) y por el hecho, de que si no hay postores, el banco se adjudica el bien al 60% del valor de tasación. Si a ello le unimos la pérdida real de valor de mercado por la coyuntura económica actual, el resultado está servido. El valor del inmueble adjudicado al banco es insuficiente para el pago de la deuda, algo que no debería nunca suceder si el préstamo hipotecario se ha concedido de manera adecuada y responsable.
    Si se tasa correctamente la vivienda (con arreglo al valor real en el momento de la constitución de la hipoteca y no con arreglo a un valor de ejecución futuro e imprevisible) y no se concede más crédito que el 70% del valor de tasación y, llegada la fase de ejecución, en ausencia de postores, el banco se adjudica el bien al 100% del valor de tasación calculado en fase de ejecución, lo razonable es que ejecutada la vivienda no reste pasivo pendiente y ni siquiera haya que recurrir al remedio del “Fresh Start” que obligaría al deudor a declararse en concurso de acreedores.
    El acreedor hipotecario tiene un plus de la garantía que tiene todo acreedor (el patrimonio del deudor) y por ello no soy partidaria de que se imponga la dación en pago como regla (salvo que se pacte, cosa que ya prevé el art. 140 LH) pues altera la esencia del derecho real de hipoteca. No es la estructura de este derecho la que debe modificarse, sino las reglas que establecen intereses moratorios excesivos, las irregularidades en la tasación y que el banco se adjudique la vivienda a casi mitad de precio (60%) que son las que a mi juicio han provocado este desastre actual, unido, claro está a la pérdida de valor de mercado de la vivienda. No es que haya que evitar que el deudor siga respondiendo de la deuda pendiente cuando se ejecute la vivienda, sino que lo que no debe pasar exista deuda pendiente tras la ejecución y ello se evita no tanto con el “Fresh Start”, sino con las reglas de tasación y ejecución. Por supuesto si, no obstante, resta pasivo pendiente, el “Fresh Start” puede suponer la liberación del mismo, pero como lo sería de cualquier deuda pendiente. Se trata de problemática, a mi juicio, distinta y soy defensora a ultranza del “Fresh Start” pero no de imponer la dación en pago en materia de hipoteca.
    Lo que sí postulo es que si la actuación del acreedor ha sido irresponsable, se “imponga” la dación en pago como sanción, pero ya he señalado en otro post las dificultades que tenemos para evaluar el comportamiento de las entidades financieras y exigir responsabilidades por la concesión abusiva de crédito. Este es un problema de sistema que debe recibir una respuesta global y no sectorial y menos con un “código de buenas prácticas” que deja en manos quien ha cometido irregularidades la solución del problema, con incentivos fiscales, lo que a la larga terminamos pagando todos. 

  • Ignacio Gomá Lanzón says:

    En mi post de hoy mismo me mostraba más partidario de reformar la dación en pago que del fresh start, al menos, de esta figura sin matices. Me parece a mí que en los argumentos que se aportan para su implantación hay algo de maniqueísmo, de un juego de buenos y malos en virtud del cual muchas personas están arruinadas por culpa de los bancos malos que les han metido el dinero en el bolsillo contre su voluntad. Y no creo que haya sido exactamente así, por mucho que haya entidades bancarias que hayan podido abusar y particularmente dirigentes de entidades que vayan a salir de rositas, incluso cobrando, después de haber llevado a sus entidades a la ruina. Pero esto es harina de otro costal. En este momento estamos hablando de si debe alterarse (modificarse, derogarse o como quieren llamarlo) el principio de responsabilidad patrimonial universal, en virtud del cual los deudores responden de las deudas con todo su patrimonio, de manera que en la primera ocasión en que una persona caiga en insolvencia, una vez liquidado su patrimonio, el resto que quedara por pagar queda condonado. Rodrigo y Matilde Cuena lo defienden vehementemente, pero a mí, que quieren que les diga, no acaba de convencerme que el deudor responda de sus deudas “según y como”. Es muy propio de nuestros tiempos y muy posmoderno, pero creo que tendría más inconvenientes que ventajas.
    Eso no quiere decir que no tenga que haber temperamentos por razones humanitarias e incluso económicas, pero como digo, tales temperamentos deben estar en los mecanismos y no en los principios. Decía Matilde en su trabajo que el fresh start está fuertemente implantado en los USA, pero reconoce que en los países europeos el sistema que se sigue es más bien el sistema de rehabilitación en virtud del cual el que ha tenido una desgracia merece ser ayudado pero no por ello es exonerado pura y simplemente de sus obligaciones, la condonación nunca es automática. Esto es mucho más adecuado a nuestra tradición, como lo sería un aumento del mínimo en el beneficio de competencia, es decir, que fuera inembargable una cantidad mucho mayor que la actual, pero si la persona llegara a mayor fortuna debe pagar lo que le faltara. ¿Por qué va a ser de mejor condición un deudor irresponsable que un acreedor atrevido, que no ha de ser necesariamente un banco? En los Estados Unidos, como reconoce la propia Matilde, la coyuntura es muy diferente porque en ese país no existe una cobertura pública en la salud y en otro aspectos, que sí hay en el nuestro que, en cambio, con su bien conocida picaresca, bien podría conseguir el fresh start en todas las ocasiones. No todo lo que viene de fuera es trasladable sin más. Me callo que me he pasado de las 350 palabras.

  • Un amigo de una universidad americana ha leído el post y me ha comentado lo siguiente:

     

    1.- “Creo que el párrafo (el último) no aclara al lector la diferencia en la legislación entre un foreclosure (with or without recourse) y una bankrupcy. Aunque las deudas de la bankrupcy puedan venir de un foreclose, no tiene que ser asi. Es mas, uno puede querer pagar el remanente del foreclose sin entrar en bancarrota (como de hecho hace muchísima gente).” En definitiva, que una cosa es la ejecución hipotecaria (foreclosure) y otra cosa es un procedimiento concursal (bankrupcy), y que el fresh start no se aplica a las ejecuciones hipotecarias.

     

    Es cierto que probablemente debería haber sido más un poco más claro. Hay que diferenciar la dación en pago como sinónimo de hipoteca de responsabilidad limitada, que permite al deudor dar las llaves y largarse, del fresh start. El fresh start no afecta a las deudas garantizadas con hipoteca, lo que pasa es que cuando la hipoteca se ejecuta y el acreedor no cobra íntegramente, ese remanente ya no está garantizado hipotecariamente y se convierte en una deuda más que puede concurrir con otras en un concurso y que se puede ver afectada por una exoneración. Lo que proponemos nosotros es precisamente este esquema. Nada de dar las llaves y olvidarte del tema (salvo que se haya pactado), pero si te han ejecutado, eres insolvente y pese a ello debes todavía dinero al acreedor, entonces declárate en concurso porque te pueden exonerar de todo el pasivo.

     

    2.- “De igual manera no creo que el post deje claro que el fresh start no afecta a tu credit score, que si has entrado en Chapter 11 se te va a 300 (lo mas bajo). Con ese credit score no puedes ni tener un telefono movil, ni alquilar un coche ni nadie te va a arrendar un apartamento. Creo que minusvaloras los fortísimos costes de una bankrupcy y que limitan su uso en EE.UU. Sin esos castigos, al modificar la ley concursal abrimos las puertas al desastre total. “

     

    Es cierto que el fresh start tiene que completarse necesariamente con una reforma de la legislación de protección de datos que permita los ficheros de solvencia positivos y, por tanto, un scoring más ajustado como existe en EEUU. De eso habla también Matilde en su trabajo. De todas maneras lo que parece, según el mismo trabajo citado, es que estos concursos de persona física son mucho más frecuentes allí que aquí y que su valoración desde el punto de vista del análisis económico no es negativa.

  • Emilia says:

    Sr. De Guindos, lo que necesitan realmente millones de familias afectas por
    el endeudamiento es la reforma de la ley hipotecaria y de la ley concursal
    ya, con efecto retroactivo. El código de buenas conducta seguramente no
    sirva para nada, necesitamos una reforma de las leyes para evitar el
    empobrecimiento y ruina de millones de familias. Luchemos por ello.

  • ENNECERUS says:

    Uno de los títulos más conocidos de Hayek es “La fatal arrogancia”. En este trabajo, el austriaco demuestra de forma magistral que el mayor pecado del socialismo es la pretendida omnipotencia de unos seres humanos que se sienten elegidos para tomar todas las decisiones importantes, de forma racional, en la forma mejor y más eficiente posible. Añadamos la falsa pretensión de que una o varias personas puedan tener mucha más información que la que disponen todos los agentes económicos de forma dispersa y el resultado catastrófico está asegurado.

    La fatal arrogancia es la que tenemos los europeos frente a los norteamericanos, a quienes tenemos por una especie de neandertales neoliberales del mercado ultra libre. Y ahora va y resulta que es gente extraordinariamente práctica y eficaz y que han desarrollado instrumentos jurídicos y financieros que pueden resultar de gran utilidad, a condición de que se estudien adecuadamente su implementación en el seno de un sistema completo bastante diferente del nuestro y cómo podrían encajar en él.

    Fundamentalmente se trata de comprender que toda acción humana viene precedida de un conjunto de estímulos. No parece difícil de entender ni de aceptar que el precio a pagar por obtener el beneficio de un “fresh start”, es decir, un concurso ordenado, sea una pérdida del nivel o rating crediticio individual, que te acompaña allá donde vayas.

    A lo mejor con un archivo del crédito personal permanentemente actualizado y accesible a todo el mundo no hacían falta leyes de morosidad, que se incumplen grosera y sistemáticamente.  



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