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Dación en pago (y II): Algunas propuestas concretas

27 febrero, 2012 | Por Autor: Ignacio Gomá Lanzón en Reales e hipotecario | Sistema financiero

Leímos en los periódicos la semana pasada que el gobierno tiene la intención de adoptar algunas medidas en materia de dación en pago, aunque en el Consejo de Ministros del viernes no se ha acordado nada al respecto. Parece que en este caso quiere adelantar a la izquierda por la izquierda, porque no se sabe muy bien que quieren conseguir con declaraciones generales trufadas de buenismo (se aplicará preferentemente a las familias con menos recursos económicos), que no se imponen  (se articulará a través de un Código de Buenas Prácticas) y que no explican cómo resolverá el delicado equilibrio entre acreedor y deudor, que ha de haber en toda relación jurídica. Porque es evidente que en esta cuestión conviven los de los acreedores en la recuperación de su dinero (aunque ciertamente quizá hayan sido ligeros en la concesión de créditos) y el de los deudores, de no perder el piso que dieron en garantía de un préstamo, acaso solicitado con imprudencia, cuando tal piso era en su día más valioso que la deuda.

En una coyuntura de alza de precios y bonanza económica, estos intereses se concilian bastante bien porque, en los contados casos que hay que ejecutar, el valor de la garantía es muy superior al de la deuda, por lo que, sin tocar ahora las deficiencias del sistema de ejecución que estropean el resultado, en principio se obtendría una cantidad superior a la deuda y quedaría un remanente para el deudor y, en todo caso, siempre se podría vender en el mercado libre y obtener un beneficio. Pero, claro, en un contexto como el actual no sólo es que no obtengas un excedente en la ejecución, es que sigues debiendo una parte importante de la deuda porque la valoración del inmueble es muy inferior y, si lo quieres vender tú en el mercado libre, no encuentras comprador. Y este es el problema que tenemos.

¿Podría arreglarse o atenuarse este problema por medio del Derecho civil o la legislación hipotecaria? Veamos algunas reglas básicas de nuestro Derecho actual:

1.      Las deudas hay que pagarlas. Parece una obviedad, pero a veces parece que la cosa se olvida. Si el Estado no impone que se cumplan los compromisos, se resentirá gravemente la economía porque la gente no se fiará y no habrá crédito (es decir, confianza).

2.      Cuando se otorga una garantía por el deudor el riesgo de pérdida o deterioro es del deudor (sigue debiendo la totalidad de la deuda, aunque valga menos la cosa, salvo el caso del art. 140 LH)

3.      No puede el deudor entregar al acreedor en pago de la deuda una cosa diferente de la pactada, si éste no quiere (art. 1166 del Código civil),

4.      Tampoco puede pactarse que el acreedor se quede con la cosa en pago de la deuda, porque como la aquélla vale más que la ésta, habría un enriquecimiento injusto para el acreedor, que ve cobrada su deuda y tiene además un excedente en la diferencia entre el valor de la cosa y la deuda. Es lo que se ha llamado prohibición del pacto comisorio, prevista en el art. 1859 del Código civil, y del que se podría hablar mucho.

En mi opinión, aunque esta es  una situación de crisis excepcional, las reglas básicas hay que modificarlas lo mínimo. Concretamente la 1 y la 2 yo no las tocaría. Ciertamente, y dentro de este mismísimo blog, como podrán ver ustedes hoy mismo, hay opiniones a favor del fresh start y por tanto “contra” el principio de que las deudas hay que pagarlas, pero yo más bien me inclino por otros temperamentos que, sin romper este principio, eviten la exclusión social. Ya los expondré, si acaso, por vía de comentario.

En cambio, creo que en las reglas 3 y 4 algo se podría hacer, más allá de un Código de buenas intenciones. Veamos: como recordarán ustedes, una buena medida del anterior gobierno (sí, del anterior gobierno) fue intentar paliar la injusticia que se produce en las ejecuciones hipotecarias cuando, por diversas circunstancias, se obtiene un precio irrisorio o se queda la cosa el acreedor por un valor muy exiguo, continuando la deuda viva en cuanto a la diferencia.  La norma introdujo en la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 670.4)  la regla (en realidad endureció la existente) de que, dadas ciertas circunstancias, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70% de su valor de salida o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura (hay que decir, no obstante, que esta norma presenta un grave agujero: no ha previsto su aplicación a los procedimientos de ejecución extrajudiciales, es decir, a los que se realizan ante notario, aunque la junta directiva del Colegio Notarial de Madrid y la de Cataluña han mostrado su opinión de que tal norma limitadora debe aplicarse también al procedimiento extrajudicial).

Es decir, la ley ha puesto ya un límite para evitar el enriquecimiento injusto del acreedor. Ya hay algunas voces que aplicando esa misma idea abogan por la legalidad y aplicación del pacto marciano, en cuya virtud, realizada una tasación independiente, el acreedor podría quedarse con la cosa pagando el exceso al deudor (véase aquí un trabajo de un editor de este blog, y aquí, una noticia corporativa al efecto, a propósito de un trabajo del notario Javier Gardeazábal). Pero, claro, esto exige un acuerdo previo entre ambas partes, como lo exige la hipoteca de responsabilidad limitada (art. 140  de la ley Hipotecaria), en la que se establece que la obligación se haga efectiva solo sobre los bienes hipotecados, sin afectar a otros del deudor. También es muy interesante la propuesta de José Ángel Martínez Sanchiz, expuesta en este blog (ver aquí)

Pero, ¿por qué no vamos más allá y aplicamos el mencionado criterio de la LEC pero en sentido contrario, concediendo un derecho al deudor? En la situación actual creo que sería aceptable una modificación del artículo 1166 del Código civil, para un supuesto excepcional, de tal manera que el deudor pudiera exigir al acreedor que recibiera el inmueble hipotecado en pago total de la deuda realizada (infringiendo la regla 3) cuando, realizada una tasación independiente, el inmueble cubriera la totalidad de la deuda e incluso un cierto porcentaje más, para evitar el perjuicio al acreedor por una tasación inexacta (no se rompen las reglas 1 y 2). Este tipo de actuaciones unilaterales no es tan extraña en nuestro Derecho civil: véase la redención del censo, en el artículo 1611 del Cc. Y creo que esta propuesta sería más aceptable por los acreedres que la de imponer la hipoteca de responsabilidad limitada del art. 140 LH, porque en aquélla no corre el riesgo de no cobrar.

Ahora bien, en todo caso esta dación:

1.      Debería limitarse a los préstamos bancarios, dado que los bancos pueden tener un músculo financiero más fuerte que otros acreedores.

2.      Debería estar acompañado de una exención fiscal de la transmisión entre deudor y comprador (no es extraño, ya pasa en ciertas operaciones, como el leasing), de manera que la entidad pudiera luego venderlo fácilmente para recuperar el dinero, quizá con beneficio.

3.      Debería ir acompañado de una limitación de los intereses de demora, que incrementan enormemente las deudas impagadas.

4.      La tasación debería ser realmente independiente, siendo elegido el tasador por sorteo.

Valoren ustedes.

 

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24 Respuestas

  • Sobre el punto nº 1, las deudas no siempre se pagan. No las pagan los inmigrantes que se vuelven dejando el pufo. No las pagan las entidades societarias que se extinguen en el proceso concursal.
    La ley francesa, sin ir más lejos, admite la posibilidad de una condonación del pasivo que no haya podido ser satisfecho, al liquidar el activo del empresario insolvente de buena fe. Ellos consideran que el dar esa segunda oportunidad en favor de emprendedores es bueno para la sociedad en general, como nos ha explicado Páradox en su comentario al post anterior.
    Por supuesto, es defícil hallar el equilibrio que impida los abusos. Pero la situación actual no es a mi juicio adecuada. Y tampoco aprovecha a los acreedores, la mayoría de los cuales en esa situación se quedan igual sin cobrar.

  • veedor says:

    La dación en pago, como instituto jurídico, ya está regulada, al igual que el pago por cesión o la limitación de responsabilidad de la deuda sólo y exclusivamente por el bien hipotecado, sea quien fuere el deudor.
    Por tanto, afortunadamente, antiguos LEGISLADORES, así en mayúsculas, ya previeron todas estas cuestiones como para que los legisladores de ahora, en minúsculas y con la nariz tapada, quieran hacernos creer que han inventado la rueda, y temo cada vez que a nuestra querida y amantísima casta política se le enciende la bombillita de las ideas geniales.
    Cuestión distinta es que incentivos y que conocimientos se tienen al respecto para aplicar o pactar determinadas condiciones ya existentes en nuestro ordenamiento.
    Respecto a los intereses, se va asentando en la jurisprudencia menor, la limitación de intereses a una cantidad de 2,5 veces el interés legal, si bien unas veces lo refieren al momento de la contratación y otras al de la ejecución, pero en definitiva se está limitando ese incremento artificioso de la deuda.
    No creo que el problema haya sido de tasación, más allá si acaso de “inflarlas” mínimamente para poder comprar equipamiento, sino de hundimiento del mercado.
    Las tasaciones al fin y al cabo recogían la locura del momento (¿valían las casas esos precios? Pues no sé, pero se pagaban), y en estos momentos seguro que reflejarían el pánico del mercado, entonces, ¿qué tasación es la correcta? Es como el mercado bursátil, que un valor tuviera un determinado precio en un momento dado no significa que necesariamente tenga que tener pasado el tiempo cualquier otro valor de forma causal con el valor inicial, como rezan los folletos de inversión “Revalorizaciones pasadas no implican revalorizaciones futuras” y quizá un mercado normalmente lento en su evolución sufrió un vertiginoso acelerón que socavó cualquier estimación prudente.
    ¿Culpas? Pues de todos en general y de nadie en particular, todos jugaron, jugamos, a ser “millonarios por un día”, y ahora la música ha terminado y faltan sillas, muchas sillas.

  • ENNECERUS says:

    Tenía una completa respuesta al comentario pero el código CAPTCHA había caducado.

    ¿Hay alguna posibilidad de recuperarlo?

    Gracias.  

  • Matilde Cuena Casas says:

    Querido Ignacio, enhorabuena por el post. Comparto contigo algunas consideraciones y otras no.
    A mi juicio, en ningún caso admitir el “Fresh Start” supone negar que las deudas haya que pagarlas. Por supuesto que hay que pagarlas y por eso el Fresh Start significa que solo en un caso límite, de insolvencia de persona física de buena fe quede exonerado el pasivo pendiente. Precisamente porque hay que pagarlas es precisa la exoneración para no pagarlas. La condonación es un modo de extinguir obligaciones preexistentes y lo llamativo es que el Fresh Start implica que la condonación es forzosa y en situaciones muy excepcionales. Efectivamente, todo deudor debe cumplir sus obligaciones incluso la Administración que por su morosidad está provocando la insolvencia de muchas empresas y autónomos.
    Al mismo tiempo que se nos recuerda que “las deudas hay que pagarlas”, por otro se aprueba un Real Decreto Ley en el último Consejo de Ministros relativa al pago de las deudas que tienen pendientes los ayuntamientos con los proveedores en donde se señala que cobrarán antes los acreedores más antiguos y los que acepten una quita. Vamos que o me perdonas parte de la deuda o te pago más tarde todavía…… El Fresh Start escandaliza y estas medidas parece que pasan desapercibidas…….. La Administración tampoco quiere pagar sus deudas……., aunque ello conduzca a la insolvencia a muchos autónomos que si se declaran en concurso……nadie les perdona nada……. porque se dice que “las deudas hay que pagarlas”. A veces la exoneración del pasivo pendiente es necesaria para que países remonten (ya Grecia pide quitas), Administraciones públicas y desde luego, también, por qué no……….. un ciudadano de a pie no?  Para todos el mismo rasero. Lo contrario es injusto.
    En cuanto a lo que señalas en materia de dación en pago, coincido contigo en muchos aspectos. El Fresh Start no es una figura pensada para resolver el problema de sobreendeudamiento hipotecario. De hecho, las deudas garantizadas con hipoteca (lo digo en la página 20 de mi trabajo) no se exoneran a través del Fresh Start. Cosa distinta es que ejecutada la vivienda y subsistiendo deuda todavía pendiente, tal deuda ya no está garantizada y pudiera indirectamente beneficiarse de un Fresh Start.
    Una cosa es cómo se resuelve el problema del sobreendeudamiento hipotecario por consecuencia de la sobrevalorización de la tasación inicial (que, a mi juicio, ha sido causa relevante en esta situación) y la pérdida de valor de mercado de la vivienda en fase de ejecución y otra distinta la problemática general del sobreendeudamiento de la persona física en el ámbito del procedimiento concursal. Los dos temas se vinculan desde el momento en que el sobreendeudamiento hipotecario es el que genera la insolvencia, pero la respuesta jurídica no puede emerger de una unidad institucional, sino de varias y la reforma concursal no es suficiente porque el Fresh Start no está diseñado para deudas garantizadas. Como bien dices, no procede  modificar la estructura del derecho real de hipoteca por las razones que expones y comparto y que expongo en mi comentario al post de Rodrigo y no voy a reproducir de nuevo, que coinciden básicamente con tu idea de modificar reglas en materia de ejecución. Si se estableciera como regla la dación en pago en materia hipotecaria ante el impago de una de las mensualidades ¿podría el acreedor embargar la nómina del deudor o solo se podría cobrar del bien hipotecado instando la ejecución?…..una hipoteca de responsabilidad limitada es más problemática de lo que inicialmente pudiera parecer…

  • Ignacio Gomá Lanzón says:

    Estimada Matilde: entiendo perfectamente lo que dices, y no estamos tan lejos en el fondo. Lo que pasa es que me muestro remiso a aceptar que “en tiempos de tribulación se haga mudanza” y cambiemos (o llámalo x) principios que llevan siglos funcionando, quizás deslumbrados por los sistemas anglosajones que nunca responden exactamente a nuestra realidad, como tú misma dices en la página 16 de tu trabajo, en el que resaltas que en los USA hay una menor cobertura social y hay que pedir créditos hasta para ir al médico. Pero eso no quiere decir que no tenga que haber temperamentos a la responsabilidad universal por razones humanitarias e incluso económicas aunque, como digo, tales temperamentos deben estar en los mecanismos y no en los principios. Dices tu misma en tu trabajo que el fresh start está fuertemente implantado en los USA, pero reconoces que en los países europeos el sistema que se sigue (que dices se ha llamado “filosofía contra-deudor”- pag 14) es más bien el sistema de rehabilitación en virtud del cual el que ha tenido una desgracia merece ser ayudado pero no por ello es exonerado pura y simplemente de sus obligaciones, la condonación nunca es automática. Esto es mucho más adecuado a nuestra tradición, como lo sería un aumento del mínimo en el beneficio de competencia, es decir, que fuera inembargable una cantidad mucho mayor que la actual, pero si la persona llegara a mayor fortuna debe pagar lo que le faltara. ¿Por qué va a ser de mejor condición un deudor irresponsable que un acreedor atrevido, que –por cierto- no ha de ser necesariamente un banco? Aparte, en nuestro país, el país de la novela picaresca, creo que la implantación en la práctica sería gravemente peligrosa. Coincido contigo en que se están produciendo injusticias y agravios comparativo en la banca, las administraciones públicas y en otros sitios, pero creo que cada cuestión hay que tratarla en su respectiva sede, y por otra parte, no hay que caer en el maniqueísmo de pensar que son los bancos malos los que han metido el dinero a los prestatarios contra su voluntad, creando una burbuja de la que solo aquéllos son culpables. Un acreedor es un proveedor, un abogado, un comerciante, y no sé por qué van a ser de peor condición que los deudores. En todo caso, muchas gracias por el comentario, porque nadie sabe más que tú de todo esto.
     

  • Curro Arriola says:

    ¿Por qué tanto anglicismo a la hora de denominar la realidad que nos ocupa? “Fresh start”… Propongo el españolísimo “Sinpa”. Ya sabéis… ¿”hacemos un sinpa”?

  • Matilde Cuena Casas says:

    Muy bueno Currro. Me he reído un buen rato. 
    Ignacio, coincidimos en muchas cosas, y quizá lo que nos separa es en la determinación de los buenos y los malos. Ni todo es blanco ni negro. Hay zonas grises y por eso el tratamiento legal de este tema debe hacerse con cuidado y con profesionales que valoren adecuadamente el caso concreto. A nadie le gusta caer en concurso …. y lo bueno del Fresh Start no es que opere, sino que tiene un efecto rebote y es que puede favorecer el convenio. La exoneración debe ser el último recurso y no la regla. Quizá tienes razón en que soy vehemente, pero de verdad creo que esta medida es necesaria, aunque sea tras un plan de pagos, como bien dices. Entiendo que te parezca injusto que si el deudor remonta no tenga que pagar, pero esta medida está para que el deudor remonte y su ausencia puede impedirlo y eso no es bueno cuando lo que se pretende es crear actividad económica. 

  • Robespierre says:

    Y tambien en el mundo teorico de los principios del capitalismo los bancos son empresas que si van mal y tienen muchas perdidas quiebran y no son rescatadas con dinero publico,,¡ y esas maravillosas casas y terrenitos de sus balances pasarian a un concurso de acreedores normal y corriente Como resuta que ahora ya las empresas que van mal si son bancos no quiebran y los dieigentes que las han llevado a la ruina cobran indemnizaciones millonarias no me parece tan mal lo que proponen el sr Tena y la sra Cuena Casas que quiere que le diga. por favor, las excepciones a los principios sacrosantos de la economia de mercado para todos, o por lo menos no solo para los mas fuertes.

  • Me parece muy interesante la idea de hacer una sencilla modificación del art. 1166 CC como medida que ayudaría a encauzar este tipo de problemas. Tengo una especial debilidad por la soluciones sencillas frente a complicadas construcciones que muchas veces lo que hacen es demostrar que el que las propone desconoce las existencia de aquéllas. El Código Civil es fuente inagotable de soluciones sencillas, como se puede ver en la ley de subrogación y novación, basada en el art. 1211, que siempre había estado ahí, la propuesta que se ha hecho en este blog por parte de JA Martínez Sanchíz en relación con los inmuebles propiedad de los bancos, o la de este post.

     

     

  • ENNECERUS says:

    A ver si consigo que esta vez no se me borre el comentario (hago una llamada a los técnicos informáticos, que en otros foros sí se guarda el comentario). Curiosamente si pones el comentario sin el CAPTCHA sí conserva el comentario y te permite volver a intentarlo.

    A los principios que de forma tan magistral como sencilla ha explicado Ignacio, habría que añadir dos: La responsabilidad patrimonial universal del art. 1.911 Cc y las normas relativas a la concurrencia y prelación de créditos cuando el deudor no puede hacer frente a sus obligaciones.

    A pesar de que tengan mala fama, yo soy partidario de no excepcionar la aplicación de los principios generales, que para algo están. Por tanto, no creo que la solución sea modificar el art. 1166 Cc. ¿Qué ocurriría con los avales de los préstamos hipotecarios? ¿Se extinguirían igualmente?

    La solución pasa por regular de forma adecuada el procedimiento de declaración de concurso de las personas físicas que hayan devenido insolventes. Y de ahí vendrán los convenios entre acreedores y deudores y un comportamiento de todos mucho más responsable y leal.

    Además, propondría una serie de soluciones “sencillas” con coste muy limitado o nulo para el erario público, que se añadirían a las señaladas en este y otros foros:

    1º.- Establecimiento de una independencia real entre sociedades tasadoras y bancos. Los bancos serán los únicos responsables de los daños y perjuicios que puedan derivarse de una tasación inadecuada en caso de existir una relación directa o indirecta entre la tasadora y la entidad de crédito o en el caso de que la entidad haya elegido directa o indirectamente a la tasadora. Exigencias de requisitos especiales de solvencia y capital para las sociedades o los profesionales tasadores independientes.

    2º.- Limitación de los intereses de demora a fin de que sólo puedan cubrir el verdadero perjuicio patrimonial acreditado por el acreedor, incluyendo el lucro cesante pero pudiendo moderarse judicial o notarialmente ex art. 1153 Cc (cláusula penal en caso de cumplimiento parcial del deudor) en el propio procedimiento de ejecución.

    3º.- Necesidad de una tasación independiente en el momento del inicio de la ejecución hipotecaria, distinta de la efectuada en el momento de la concesión del crédito, que sólo debería ser tenida en cuenta para la emisión de bonos y cédulas hipotecarias.

    4º.- En el caso de la ejecución de la vivienda habitual, derecho del deudor a permanecer en la vivienda en régimen de alquiler durante un plazo de entre 2 y 5 años, fijándose la renta mediante la capitalización al tipo de interés legal del valor de adjudicación del inmueble, así como la concesión al deudor ejecutado de un derecho de opción de compra por el precio de la adjudicación durante el mismo plazo de entre 2 y 5 años. El ejercicio de tal derecho debería estar prácticamente exento de impuestos.

    5º.- Regulación completa y clara de los contratos de depósito, préstamo y crédito de dinero, aplicando sus normas a cualquier operación financiera que tuviera efectos equivalentes, con independencia de su denominación. Regulación con rango legal de las comisiones que puede aplicar el acreedor que deberían limitarse a la de apertura y las de gastos de reclamación de cuotas impagadas.

    6º.- Prohibición absoluta de las comisiones de cancelación anticipada. El deudor debe tener derecho a cancelar la deuda en cualquier momento sin coste financiero alguno. Esto es esencial puesto que en el sistema francés de amortización con cuotas constantes (salvo las variaciones del tipo de interés), vigente en todos los préstamos sin excepción, las primeras cuotas van destinadas en su mayor parte al pago de intereses, mientras que la amortización de la deuda va creciendo de forma paulatina. Si la deuda se amortiza de forma anticipada, el tipo de interés real soportado por el deudor es muy superior al pactado, por cuanto no se le devuelven los intereses que se pagaron al principio previendo el cumplimiento del calendario de pagos pactado. 

    6º.- Acceso notarial al registro administrativo de avales del Banco de España. Control jurídico extrajudicial de su subsistencia y validez. Sería preferible que dependiera del Ministerio de Justicia, vía DGRN. Responsabilidad del acreedor por los daños y perjuicios derivados de la no inscripción del aval. 

    7º.- Establecimiento ex lege de la limitación de responsabilidad de los herederos por deudas de la herencia al valor de los bienes heredados, como ocurre con el sistema vigente en Aragón y que no requiere intervención judicial alguna. Esta limitación es importantísima, nótese que los avales no se extiguen por la muerte del avalista y que los herederos no tienen modo alguno de conocer con exactitud los prestados por el causante. Comunicada la responsabilidad al patrimonio del heredero, sin límites, se amplía de modo indebido el ámbito patrimonial de responsabilidad del deudor.

    8º.- Admisión de los pactos comisorio y marciano, siempre que el valor del bien que sirve como garantía haya sido fijado por un tasador independiente, bajo su responsabilidad. Su prohibición obedece más a una interpretación jurisprudencial basada en la tradición histórica que a una clara prohibición legal. Es incompatible defender a la vez la prohibición de estos pactos y la imposición del “jingle key”. 

  • ENNECERUS says:

    Hombre Ignacio, en los USA la gente pide créditos hasta para ir al médico.  Y en España, las sociedades de cirugía estética ofrecen créditos para la implantación de prótesis mamarias y como notario, seguro que has intervenido pólizas de crédito para las vacaciones, la comunión de la niña o la intervención para la inyección de bótox.

    Mi récord es cuando tuve que intervenir una póliza de 300 euros de principal, con un TAE superior al 45%. Ni que decir tiene que hice verbalmente la advertencia de lo dispuesto por la Ley de Represión de la Usura.

  • Lorena Moreno says:

    Os voy a contar una experiencia ilustrativa de como se tasa.
    -Una tarde de un caluroso mes de agosto me dispuse a enseñarle el piso de un familiar a un tasador, mis ganas eran nulas, y mi cabeza estaba saturada con unas cuantas operaciones bancarias. Llego el tasador. Un hombre de aspecto atractivo vestido con traje de chaqueta. Observa la casa y empieza la función… uyy el muro de la terraza esta muy alto e impide ver la calle, los suelos son de mármol que frío en invierno, las ventanas en el pasillo no gustan… se asoma a una ventana… esta calle es muy estrecha y no tiene aparcamiento. Esto vale sobre los 250.000€. Como yo ya estaba hasta las narices del atractivo tasador, de muy mala leche le exclame ¡¡¡Con esa actitud no consigo vender el piso ni en el 2.045!!!. El tasador me mira estupefacto y como si tal cosa dice; empecemos de nuevo, el suelo de mármol es fresquito para el verano, las ventanas en el pasillo dan luz, el muro alto de la terraza va genial para los niños así no llegan, y la calle no tiene transito, genial, menos ruidos. Esto vale sobre 400.000€. ¡¡¡Disculpa en ocasiones no se si taso un préstamo o una dación!!!. Mi cabeza no podía digerir semejante frase, le abrí la puerta y lo invite a irse.

    Conclusión: ¿En qué consiste una tasación? ¿Con qué profesionalidad se tasa? ¿Existen intenciones maquiavélicas detrás del valor de tasación?… etc, etc, etc, etc.

    Seamos serios y digamos la verdad, esa verdad que ustedes estimados (sin retintín que estimo a algunos) notarios no ven. Pepito el tasador recibe constantes llamadas del tipo “bájame la tasación que esta muy alta” ,“súbeme la tasación que no puedo formalizar” etc, etc. Y es sencillo ¡¡¡Pepito trabaja para el banco y ese banco tiene importantes acciones sobre la empresa de tasación!!!

    Además entre precio y valor hay algo significativo. En la inflada de precios hemos participado todos (entiéndase por todos, eso todos, los ciudadanos Españoles independientemente de su papel en la transacción), en inflar el valor únicamente ha participado la entidad financiera. ¿O acaso los ciudadanos decidían algo en ese valor de tasación?
    Mi post sobre daciones (http://hayderecho.com/2011/05/18/la-banca-siempre-gana-yo-me-he-ido-y-sigo-pagando-tu-ahora-la-tienes-y-tambien-pagas-somos-dos-desconocidos-pagando-lo-mismo-la-deudavivienda/), y el de tasaciones (http://hayderecho.com/2011/10/07/la-cnc-las-tasadoras-el-arbol-y-el-bosque/). Ambos los ratifico ante notario, si es preciso.
    Pd: Disculpar el rollo :)

  • robespierre says:

    Totalmente de acuerdo, Lorena. Y a ver si te prodigas más, que llevas mucho sin escribir y tus posts son muy de agradecer por lo valientes y sinceros!

    • Lorena Moreno says:

      Muchas gracias Robespierre. En ocasiones demasiado valiente-sincera y ello me conlleva algún disgustillo. Te prometo que volveré a escribir :P

  • ENNECERUS says:

    Estimada Lorena, me doy por aludido.

    Eso que dices que los notarios no vemos te diré que no es mi caso. Lo veo como notario, como prestatario, como vendedor y como comprador de inmuebles.

    Aparte de que quien más quien menos tenemos amigos en la banca, los inmobiliarios, etc. 

    Conozco el caso de un tasador que fue al piso de un amigo, apurado con las negociaciones para reestructurar su deuda. El tasador de la entidad financiera se tira una hora de reloj en su casa tomando medidas. Luego cuando hace la tasación valora sólo la superficie que figura en el registro, que es bastante inferior. ¿Para eso necesitaba una hora?

    La tasación, tal y como está concebida debería ser eliminada, sin más. Salvo que se vaya a un sistema de tasadores verdaderamente independientes.    

  • Lorena Moreno says:

    Querido Ennecerus no te me des por aludido. A ver, me explico; me refería a vosotros los notarios desde un aspecto puramente profesional; la tasación la veis de lejos, y escapa de vuestra función, no existen mecanismos de control ni nada que se le parezca.
    Evidentemente, como vendedor o comprador claro que veis la fiesta de la tasación. Actualmente todos ciudadanos Españoles menos los políticos y el Gobierno (tanto el saliente como el entrante) son capaces de ver que la tasación es una mentira, un valor que ni por asomo es real. ¿Por qué no se ha expedientado a ningún tasador o empresa de tasación?

    Lo curioso Ennecerus es que el legislador ve los posibles intereses del banco en esa tasación, al menos, en las subastas judiciales…pues no puede tasar ninguna empresa sobre la que la entidad bancaria tenga participaciones ¿Quién tasa entonces?… la empresa del banco vecino.
    Es decir, por “tasadores verdaderamente independientes” no me vale que la tasadora de Bankia le tase al Banco Popular, la del Popu le tase al BBVA, y la tasadora del BBVA le tase Bankia (he puesto ejemplos, no me he parado a mirar si tasadoras-bancos están en ese orden cruzados) etc.

    Lo cierto es que no existe ningún registro de tasaciones, ningún control sobre los tasadores y las empresas de tasación ni nada de nada, control cero. Y ese valor de tasación (que parece inocente) tiene un gran protagonismo en el préstamo, en la dación, en la subasta extrajudicial y en la judicial.

  • Un posible camino para evitar la perniciosa influencia de los bancos en las tasadoras sería que no fuera el banco, sino obligatoriamente el cliente, el que pudiera elegir tasadora dentro de un grupo de empresas homologadas, e incluso con la prohibición por parte de las tasadoras de conocer previamente qué banco puede estar detrás de la operación.

    Esta tasación se podría efectuar después de obtener la oferta vinculante por parte de la entidad, la cual quedaría condicionada a que la tasadora valorara el inmueble en al menos una determinada cantidad.

    • Lorena Moreno says:

      Con su desarrollo sus matices y tal…me parece una muy buena idea tu propuesta Fernando. Al menos sería independiente.
      En la actualidad como sabemos todos, el banco no quiere saber nada si no actúa “su tasador”.
      Por cierto, disculpar que se hayan quedado mis anteriores comentarios con letra tan grande y en negrita… “esto se ha vuelto loco” :)

  • ENNECERUS says:

    Me parece muy buena la idea de Fernando. El problema es cómo llevarla a la práctica. En el año 2000, hablo de memoria, un Decreto-Ley estableció la libre elección de gestoría por parte del cliente y desde entonces jamás ningún banco ha dejado que el cliente ejerza tal derecho.

    • Lorena y Ennecerus, en realidad, la Orden Ministerial de transparencia del año pasado EHA 2899/2011 contiene una previsión en la línea de lo que yo comentaba, pero redactada de una manera bastante confusa (¿a alguien le extraña?). Así, en la ficha de información precontractual FIPRE, debe hacerse constar lo siguiente:

      En particular, deberá indicarse si resulta exigible la tasación del inmueble y a cargo de quién serán los gastos de la misma. También se indicará que la entidad está obligada a aceptar cualquier tasación aportada por el cliente, siempre que esté certificada por un tasador homologado y no haya caducado, no pudiendo cargar ningún gasto adicional por las comprobaciones que, en su caso, realice sobre dicha tasación.

      3. En los préstamos cuya finalidad sea la adquisición de vivienda deberá hacerse constar el derecho que asiste al cliente para designar, de mutuo acuerdo con la entidad de crédito, la persona o entidad que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble, la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación (gestoría), así como de la entidad aseguradora que, en su caso, vaya a cubrir las contingencias que la entidad exija para la formalización del préstamo.

      Parece por tanto, aunque no estoy seguro, que si el cliente aporta una tasación de entidad homologada el banco tiene que pasar por ella. El párrafo tercero parece contradecir al anterior, en el sentido de que ees el cliente y el banco los que de mutuo acuerdo elegirían la tasadora. Esto, que ent todo caso sería la carabina de Ambrosio en el sentido de que el mutuo acuerdo será que el cliente acepte lo que el banco diga, debe interpretarse en el sentido de que es siempre en defecto de tasación del cliente aportada previamente.

      Y este párrafo tercero aporta una novedad que me parece de mucha importancia en relacion con lo expresado por Ennecerus y que quizá no se ha resaltado lo suficiente: en el caso de hipoteca para adquirir vivienda, el cliente puede elegir la gestoría, no teniendo que pasar por la que el banco diga. Los bancos se resistirán obviamente, a que no sea la suya, y harán depender la operación, entre otras cosas, de que elijas su gestora, pero vuelve a poner el tema de actualidad

       

       

  • Lorena Moreno says:

    Gracias Fernando!!
    Ciertamente el cliente puede aportar la tasación. En este caso solo puedo contar mi experiencia, se de varios que lo han intentado y le han dicho “sí…bueno…pero luego tasamos nosotros también”.
    Estamos en España y todo es posible; el cliente no elige al tasador, pocos eligen al notario (normalmente lo elige la sucursal), no elige la gestoría, y tampoco elige al registrador. ¿Y aun le llamamos cliente?
    Por cierto, ojito a las novaciones (ampliaciones de carencia) de préstamo promotor. En la constitución inicial del préstamo hipotecario tenían los valores de tasación a efectos de subasta en el duplo del principal… ahora en muchas “las partes acuerdan” fijar nuevos valores de tasación a efectos de subasta, y bajan los valores claro está. Ya he visto algún promotor indignado con ese “acuerdo”…



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