Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (I): ¿a quiénes se aplican?

Recién publicado el esperado Real Decreto-ley 6/2012 de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos son muchas las dudas que se están planteando. El modesto objeto de este post es hacer referencia a la segunda parte del nombre del Decreto-ley, es decir, precisar quiénes son los deudores hipotecarios sin recursos objeto de la protección, advirtiendo desde un primer momento, dada la gran expectación que el texto ha suscitado, sobre lo limitado del número de casos en los que los deudores podrán acogerse a las nuevas medidas.

 

La primera gran limitación en cuanto a los supuestos de aplicación deriva del carácter voluntario de la regulación para las entidades bancarias. El Código de Buenas Prácticas que el Real Decreto-ley aprueba es de adhesión voluntaria para las entidades de crédito de manera que, hoy por hoy, los deudores no podrá exigir las esperadas medidas y tendrán que esperar a ver si su banco o entidad financiera opta o no por la adhesión.

 

Eso sí, si la entidad en cuestión se adhiere el Código pasa a ser de obligado cumplimiento y los deudores de esa entidad podrán exigir la aplicación de las medidas de protección.

 

En segundo lugar, las medidas no se aplican a todo deudor si no tan solo a los deudores hipotecarios y, entre estos, a aquellos cuya hipoteca recaiga sobre la única vivienda de su propiedad en garantía de un préstamo o crédito concedido para su adquisición. El préstamo, por tanto, tiene que haber sido concedido para la adquisición de la única vivienda (lo que podría dejar fuera los supuestos en los que el préstamo inicial haya sido objeto ya de ampliación o reestructuración) y garantizado de forma exclusiva (puesto que se excluyen los casos en los que existan otras garantías reales) con hipoteca sobre esa vivienda.

 

En tercer lugar, se introduce un tercer requisito, que puede ser fundamental, cual es el del precio de adquisición de la vivienda en cuestión. Conforme al artículo 5.2 el Real Decreto-ley solo se aplica si el precio de la vivienda no hubiese excedido de los siguientes valores:

a) para municipios de más de 1.000.000 habitantes: 200.000 euros;

b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;

c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes:150.000 euros;

d) para municipios de hasta 100.000 habitantes:120.000 euros.

 

Ello quiere decir que los deudores cuyas entidades de crédito se adhieran al Código lo primero que tendrán que hacer es consultar el precio que figura en sus escrituras de compra para conocer si tienen derecho o no a exigir las nuevas medidas.

 

Quizás este sea uno de los aspectos más polémicos puesto que el quedar o no dentro del paraguas protector del Real Decreto se hace depender de unas cifras frías y uniformes que atienden exclusivamente al número de habitantes de la población (olvidando que los precios de la vivienda en España difieren mucho según las diferentes zonas) y prescinden de criterios correctores como podrían ser la fecha de la adquisición (no es lo mismo haber comprado en un momento u otro de la burbuja inmobiliaria, y los que hayan comprado en el peor momento, cuando la vivienda era más cara, además de haber hecho peor negocio quedarán excluidos de la protección), el número de familias que habitan la vivienda (es muy frecuente que el acceso a la propiedad se haya realizado uniendo el esfuerzo de varias familias que, lógicamente, necesitan una vivienda más grande y, por tanto, más cara) o el número de miembros de la unidad familiar (no es lo mismo una familia integrada por un matrimonio que otra con varios hijos y padres a su cargo, lo que no se tiene en cuenta en relación con el precio de la vivienda pero sí para determinar los ingresos).

 

La fijación de unos precios uniformes para todo el territorio nacional, prescindiendo de la situación y necesidades de los ocupantes o de otros criterios correctores puede resultar el criterio más cómodo y sencillo pero, sin duda, dará lugar a situaciones de injusticia al privar de protección a personas que realmente la necesitan y ello por circunstancias tan injustificables como haber sido más cumplidores en la declaración del precio de compra, vivir en zonas donde la vivienda es más cara, tener familia más numerosa o haber comprado en peor momento.

 

Además, una vez superados los cortes anteriores, habrá que pasar un último escollo consistente en que los deudores se encuentren en lo que se ha denominado “umbral de exclusión” para lo que se fijan una serie de requisitos cumulativos (si falta uno solo ya no hay derecho a las medidas) que, en esencia, son:

 

1. – Que todos los miembros de la unidad familiar (integrada por el deudor, su cónyuge o pareja de hecho y los hijos, con independencia de la edad, que residan en la vivienda) del deudor o de todos los deudores, si son varios, carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas, lo que normalmente se traducirán en que todos estén en paro. Bastará, por tanto, con que tenga trabajo uno solo de los miembros de la unidad familiar de cualquiera de los deudores, aunque sea a tiempo parcial o en condiciones precarias, para perder el derecho.

 

2. – Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por ciento de los ingresos netos (normalmente por prestación de desempleo u otra similar) que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Si hay codeudores o fiadores este requisito debe ser cumplido también por todos ellos lo que puede suponer, sobre todo si hay muchos fiadores, elevar de forma considerable los ingresos computables.

 

3.- Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda. Este requisito también tiene que ser cumplido por todos los codeudores y fiadores lo que planteará muchos problemas si los fiadores tienen también hipoteca (lo cual es muy frecuente debido a la práctica de las “fianzas cruzadas”).

 

En definitiva, el acceso a la protección no solo queda al arbitrio de la buena voluntad de la entidad acreedora si no que se convierte en una auténtica carrera de obstáculos que solo podrá ser superada por unos pocos deudores y que dejará por el camino a otros que, aunque no cumplan alguno de los requisitos, se encuentren en auténtica situación de angustia y necesidad.

 

10 comentarios
  1. Jesús Casas
    Jesús Casas Dice:

    Este “post” es de gran utilidad práctica tanto para juristas como para legos en Derecho. La impresión que causa es que estamos ante una norma de lo que se denomina “soft law” con mucha letra pequeña. El hecho de que estemos acostumbrándonos (bueno, mejor dicho, !no!) a que se legisle por RDLs “ad lib” y propagandísticamente, es decir, que la norma jurídica no sea tal sino un instrumento de publicidad de esta Partitocracia en la que nos hemos convertido, no supone en absoluto que la eficacia real de estas normas escritas no tenga que ser objetivamente analizada. ¿Dónde están los datos que sirvieron al Ministerio competente para determinar que la redacción de la norma debe ser la que es?¿Cuántas familias son potencialmente beneficiarias – si los bancos se adhieren – de esta norma en las condiciones y subcondiciones de la misma? Tal vez D. Alfonso tenga también ese dato, no sea que al final, como tantas otros RDLs de las medidas de urgencia 2008/2012 carezca de eficacia práctica y sólo tenga dos costes: el de elaboración de la norma y el enorme de legislar de urgencia, mal y con letra pequeña.  Si el universo final de aplicación del RDL es suficientemente grande y las entidades financieras se acogen al mismo, es de esperar que ayude en algo. Se dice que ha habido 300.000 ejecuciones hipotecarias. ¿Cuántas están pendientes y cuántas podría evitar? Con los datos del Banco de España (si es que lo usan para algo más que sus estadísticas y boletines) no debería ser complicado determinarlo, porque los Bancos y Cajas tienen que informar de todo, aunque otra cosa es lo que luego hace el regulados con los datos (en esto tampoco hace falta nueva legislación sino simplificar y aplicar la vigente).

  2. Josef K.
    Josef K. Dice:

    Estas medidas no servirán para nada. El banco las aplicará cuando le sea ventajoso para aplicar la exención fiscal.
    Lo que ha pasado con la vivienda es una catástrofe para muchas familias. Peor que una catástrofe natural  porque la ha provocado la codicia y avaricia de unos pocos que terminan pagando los más débiles.
    La vivienda es un derecho fundamental y lo que le pasa a muchas familias tendría que ser tratado como una catástrofe nacional.

  3. Respirart Sívia M B
    Respirart Sívia M B Dice:

    El valor máximo de las viviendas hace inaplicable la norma a la mayoria de personas afectadas, por no decir a la totalidad.

  4. Robespierre
    Robespierre Dice:

    Muy bueno que los del banco de santander sean los primeros en adherirse a las buenas practicas…a ver si asi se nos olvidan las buenas practicas del sr.Saenz. Que morro tienen estos señores.

  5. JAVIER TRILLO GARRIGUES
    JAVIER TRILLO GARRIGUES Dice:

    Una pequeña matización a lo que dice Alfonso sobre el ámbito subjetivo de aplicación del RDL 6/2012: hay un caso, el del artículo 4 “Moderación de los intereses moratorios” que se aplica aunque el Banco no se haya adherido al Código, pues bastaría que el deudor moroso acredite (en la forma que se establece en el arículo 3.2) ante su Banco que se encuentra en “el umbral de exclusión” para que la entidad no adherida, a partir de ese momento (conveniencia de notificación fehaciente), no pueda aplicarle un interés de demora superior en más de 2,5 puntos al interés remuneratorio. 

  6. Lorena Moreno
    Lorena Moreno Dice:

    Cajamar también se ha adherido al Código de Buenas Prácticas y lo haran todos o casi todos, no les afecta en nada. Y quedan de “Banco Bueno”…

    ¿a quiénes se aplican? Pues me temo Alfonso que a un numero reducidísimo de personas (si es que alguien consigue pasar tanto requisito). Eso sí, que bonito queda legislar de cara a la galería y la foto “El PP de Rajoy se atreve con los bancos y protege a los deudores hipotecarios”…

  7. Elisa de la Nuez Sánchez-Cascado
    Elisa de la Nuez Sánchez-Cascado Dice:

    Si, realmente parece una bonita carrera de obstáculos para el españolito de a pie, a cambio de unas bonitas fotos para el sector financiero. A mí me gustaría, efectivamente, que me diesen algunos datos que apoyen la elección de estos parámetros (por llamarlos de alguna manera) y el impacto previsible de estas medidas. Porque se supone que alguien habrá hecho unos números…¿o no?

  8. Jesús Morote
    Jesús Morote Dice:

    Interesante post, Alfonso; este Decreto-ley, que preveo de aplicación absolutamente marginal, ofrece grandísimas dudas interpretativas, debido a su deficiente redacción.

    Para empezar, en puridad, para que resulte de aplicación, todos los miembros de la unidad familiar deben carecer de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. Teniendo en cuenta que esta terminología parece remitir a las clases de rentas contempladas en el IRPF (hacia lo que también apunta la exigencia de certificado de la AEAT), habría que acudir al artículo 17 de la Ley del IRPF, cuya letra b) tipifica como rendimientos del trabajo las “prestaciones por desempleo”. ¿Tendrá que haber cesado el deudor de percibir el paro para cumplir los requisitos? Pero si el deudor ni siquiera cobra el desempleo, ¿cómo va a pagar ni los intereses, ni con quita, ni con ampliación de plazo?

    Un saludo. 

  9. carlos hernandez
    carlos hernandez Dice:

    Efectivamente comparto la opinión mayoritaria. No servirá más que para unos casos muy limitados. Por el importe máximo de la hipoteca que era inferior al de las VPO.  Si las Viviendas de proteccion oficial tenian un precio superior a los limites de la norma es facil deducir que se aplicará más que a viviendas a zulos. Por las restriucciones del umbral de exlcusión que además deberá permanecer al menos hasta que finalice el proceso ( no existe ninguna previsión al respecto). En fin para llorar.

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