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Señales de humo

19 marzo, 2012 | Por Autor: Fernando Landecho Gonzalez-Soto en Urbanismo

“Señales de humo” es el nombre de la asociación cuyo recurso contra la operación urbanística del ámbito del Estadio Calderón y de la antigua fábrica Mahou, en Madrid junto al río Manzanares, ha sido parcialmente estimado por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid. El nombre de la asociación, escuchado por primera vez, me llevó a pensar en un conjunto de ciudadanos preocupados por el incendio encubierto que ocultaba la aparente bonanza del sector español de la construcción. No es así;  se trata de un grupo de aficionados del Atlético de Madrid disconformes con el traslado del estadio de su equipo, desde la ribera del Manzanares al barrio de San Blas.

En cualquier caso el TSJM ha estimado parcialmente la demanda de “Señales de Humo” contra la modificación puntual del Plan General de Ordenación Municipal de Madrid, anulando ésta, por incumplimiento de la modificación del año 2007 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid respecto a las alturas en los nuevos desarrollos.

Me parece que el asunto es de interés, pero no  tanto por aquello en lo que se han centrado las declaraciones de los responsables del Ayuntamiento: el recurso de la sentencia, basado en la posible no aplicación de la modificación  de la Ley del Suelo a este caso, sino por las bases sobre las que se planteó esta operación urbanística,  y por una equivocadísima, en mi opinión, disposición legal que afecta al urbanismo madrileño.

La “Operación Calderón-Mahou”, en síntesis consiste en la recalificación de aproximadamente 30.000 metros cuadrados de suelo deportivo y otros 60.000  de suelo industrial, pasando a unos 50.000 de suelo público, en su mayor parte zonas verdes con una porción de educativo, y el resto a privado residencial, con un aprovechamiento lucrativo de unos 155.000 metros cuadrados construidos (unas 1.600 viviendas). El Atlético de Madrid perdería su estadio junto al río y a cambio ganaría uno nuevo, el futuro Estadio Olímpico, en  el más periférico barrio de San Blas, obligándose el club a ejecutar las obras de adecuación del  nuevo estadio, valoradas en unos 160 millones más otros 20 millones para la  construcción temporal de las pistas de atletismo si Madrid fuera designada sede olímpica. A  Mahou a cambio de su suelo  le correspondería aproximadamente dos tercios de  las viviendas de nueva construcción. Mahou y Atlético se obligan a los costes de urbanización,  incluyendo unos 80 millones para el pago del enterramiento de la M-30 en la zona  de actuación. Al Ayuntamiento le corresponden, por cesiones,  unos 15.000 metros cuadrados construidos de edificación residencial, y debe hacer frente a unos 60 millones para enterrar la M-30.

El  diseño final de la zona supondría pasar de tener la M-30 en superficie y  al borde del río, un estadio de fútbol ocupando parte de la ribera del Manzanares, y una gran fábrica en desuso, a completar el enterramiento de la M-30, dar continuidad al parque lineal y una nueva zona residencial frente a la gran zona verde. Si comparamos una fotografía por otra no hay color, a beneficio de la proyectada, pero algunos detalles añaden matices importantes sobre la actuación.

En  principio la recalificación de los terrenos supone grandes beneficios para Atlético de Madrid y Mahou; el Ayuntamiento de Madrid que es quien otorga la posibilidad de ese beneficio, debe participar de ellos. Así lo establece la ley, por medio de las cesiones, e incluso al tratarse de convenios es potestativo del Ayuntamiento ir más allá, pensando en el interés de todos. ¿En qué traduce el Ayuntamiento lo obtenido por esta operación? Por una parte en una gran zona verde, de 50.000 metros cuadrados, junto al río cuyo valor para la ciudad me parece que no tiene discusión. Pero además tenemos 180 millones de coste de adecuación del Estadio Olímpico (si se hiciera un estadio de fútbol directamente adecuado a  las necesidades del Atlético de Madrid, posiblemente el coste sería menor) y 140 millones del enterramiento de la M-30, costes que, los pague quien los pague inicialmente, al final deben ir al balance general de la operación para que ésta sea viable.

Este elevado gasto en infraestructuras obliga por un lado a una alta densidad de viviendas que soporten la operación, y por otro a que el Ayuntamiento renuncie tanto a conseguir un fragmento de ciudad accesible económicamente a una parte amplia de la población: todas las viviendas serán de precio libre, sin viviendas protegidas, como a que también renuncie a resolver carencias dotacionales de los barrios donde las nuevas viviendas se insertan: no habrá nuevas dotaciones, más allá de las educativas y de las zonas verdes, ni para las nuevas viviendas ni para las zonas aledañas.

La alta densidad me parece perfectamente asumible, incluso deseable, tratándose de un ámbito céntrico de una gran ciudad. Un modelo compacto de ciudad es más barato, más eficiente energéticamente, reduce los desplazamientos, y permite  la compleja actividad social propia de la ciudad. Alta densidad hasta un tope, dentro del cual está esta actuación y que coincide con la media de los barrios más valorados de Madrid.

Las anteriormente citadas renuncias a las que el Ayuntamiento se obliga ya no me parecen aceptables. La  inserción en el tejido construido de un nuevo fragmento debe cuando menos tener todas las características urbanas que lo hagan adecuado y no cargar demandas  de dotaciones sobre las ya consolidadas, incluso debería colaborar a mejorar su entorno. Inaceptable me parece también que una operación de la que el Ayuntamiento es parte sustancial renuncie a que algunas de las viviendas tengan un precio más accesible que el del mercado.  Hay que definir prioridades, primero deben estar las viviendas  protegidas y más dotaciones, y luego, y si se puede, el enterramiento de la M-30 y el Estadio Olímpico.

La sentencia del TSJM debería servir para que el Ayuntamiento modificara el convenio, y repensara las condiciones pactadas con los implicados, teniendo como primer objetivo, junto a la liberación de la  ribera del río, el de conseguir un fragmento de ciudad pleno y  socialmente más accesible que lo que marca el puro mercado.

Finalmente llevar a cabo el diseño de ciudad planteado debería conllevar la modificación de la Ley  del Suelo, en su añadido del año 2007 que limita a cuatro las alturas de los nuevos desarrollos, impidiendo la creación de barrios densos, e interviniendo decisivamente a favor de  un desarrollo extensivo ineficaz económica y ecológicamente.

Si no se cambiara la Ley del Suelo, en el sentido que propongo, suprimiendo la limitación de alturas, el Ayuntamiento siempre tendría un recurso, amparándose en la última modificación del 2011 de la Ley del Suelo, de la Comunidad de Madrid. Como según esta modificación, además de reducirse las cesiones, se  permite que éstas cuando sean zonas verdes tengan titularidad privada en vez de pública, las viviendas de la “Operación Calderón-Mahou” podrían desarrollarse en cuatro alturas y extenderse hasta el río, cerrando al público los jardines intermedios  que aunque privados computarían como cesiones. Gracias al Ayuntamiento no habría viviendas protegidas ni dotaciones y gracias a la Comunidad tampoco zonas verdes públicas. Es una idea perversa pero que sirve de ejemplo de las “señales de humo” que emite el urbanismo madrileño.

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3 Respuestas

  • ENNECERUS says:

    A mí lo que no me parece admisible es que tenga que haber viviendas a un precio inferior al del mercado, porque precisamente su misma existencia encarece las viviendas de precio libre, como también lo hacen las obligaciones de cesión de aprocehamientos urbanísticos a favor de los ayuntamientos.

    Probablemente sería mucho más eficiente y justo ir a una política de vivienda basada en mercados más libres, con un urbanismo realmente protector de los entornos públicos y los bienes públicos o privados que deban ser objeto de tutela y cuidado especial y una adecuada y cuidadosamente diseñada política de ayudas sociales basadas en más en el alquiler social que en la propiedad.  

  • Purgandus Populus says:

    Gracias por sus reflexiones.
    Me pregunto incluso si es viable económicamente la operación: ¿van a poder venderse esas casas a ese precio? Hoy el precio real de una vivienda libre, precio de transacciones que se producen ha bajando bastante, y con las bajadas de salarios que pretende la reforma laboral más aún. Yo podrían esas casas a unos 150.0000 € o menos.

  • robespierre says:

    Muy interesante el post. Aunque más que señales de humo lo que trasmite el urbanismo madrileño son enormes llamas…La última la investigación del vicepresidente de la CAM Ignacio Gonzalez y de sus fastuosas mansiones de veraneo, eso sí, en alquiler, a una sociedad con sede en Delaware, todo según noticias de El Mundo. Da gusto como se complementan los salarios públicos en este país, qué suerte.



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