Medidas urgentes de protección a deudores hipotecarios sin recursos (IV): ¿Beneficios fiscales?

El Real Decreto-ley 6/2012, sobre  protección de deudores hipotecarios sin recursos establece un marco abierto a la adhesión de las entidades financieras (en adelante “los bancos”), denominado Código de Buenas Prácticas (CBP), consistente en el compromiso por el banco de adoptar tres tipos de medidas:

1) La primera de ellas, conceder al deudor que reúna los requisitos del Decreto-ley, un periodo de carencia de 4 años con reducción del tipo de interés al euríbor+0,25 y una ampliación del plazo del préstamo de hasta 40 años.

2) Como medida complementaria de la anterior, si fuera inviable el plan de reestructuración resultante, acordar una quita de la deuda; esta medida es discrecional por parte del banco.

3) Si en el plazo de doce meses se produce la situación de inviabilidad del pago, como alternativa a la ejecución hipotecaria el deudor puede solicitar cancelar su deuda mediante dación en pago de la vivienda hipotecada. Esta medida es obligatoria para el banco, quedando comprometido a ello si lo solicita el deudor.

¿Qué ofrece el Gobierno a cambio de la adhesión del banco al CBP?

La primera medida (reestructuración de la deuda) quedaría exenta del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Pero el caso es que las novaciones modificativas de préstamos hipotecarios ya están exentas desde hace bastantes años en virtud de la Ley 2/1994. Es decir, que esta medida de apoyo fiscal es puramente nominal y carece de efecto práctico alguno. Lo mismo cabe decir de la medida complementaria consistente en la quita de la deuda, que ya está también exenta de gravamen hoy en día, como toda cancelación total o parcial de hipoteca.

Donde aparentemente los beneficios serían mayores es en el caso de la tercera medida, la dación en pago, que conlleva dos actos notariales y registrales, la transmisión de la propiedad y la subsiguiente cancelación de la hipoteca, y las siguientes cargas fiscales:

1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, al 7% en la mayoría de las CCAA. Este gravamen, que es notoriamente la parte del león, no se modifica.

2. Impuesto de Plusvalía municipal. Pasa a soportarlo el banco en vez del transmitente, sin que pueda repercutirse a éste.

3. IRPF a cargo del deudor por la ganancia de capital obtenida, en su caso, como consecuencia de la dación en pago. Se declara exenta.

Es fácil ver que el banco no obtiene beneficio fiscal alguno, sino más bien perjuicio. Sí que resulta agraciado por una risible bonificación gubernamental (sin coste para el Estado) del 50% de los honorarios notariales y registrales de la cancelación de la hipoteca (apenas 50 €). En cambio, la adhesión al CBP le supondrá correr con la carga tributaria del Impuesto de plusvalía municipal que, en caso contrario, iría por cuenta del deudor que entrega su vivienda.

La medida parece, más que otra cosa, haber tenido en cuenta el misérrimo estado de las arcas de los municipios españoles. Es fácil conjeturar que, bajo el régimen ordinario del Impuesto, los Ayuntamientos difícilmente llegarían a ingresar nada, pues los sujetos pasivos del impuesto, los cedentes en pago, se hallan en el umbral de la pobreza, sin bienes ni rentas, y la deuda tributaria parece irremisiblemente destinada a causar baja por incobrable. Ahora los Ayuntamientos, en las operaciones acogidas al sistema del Decreto-ley, tendrán al banco para cobrar ese impuesto antes prácticamente incobrable.

Mención aparte merece la exención de la ganancia de capital en IRPF como consecuencia de la dación en pago. Si atendemos al supuesto de hecho contemplado en la norma, se trata de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma. ¿En cuántos casos el importe de la deuda hipotecaria que se cancela va a superar el precio de adquisición de la vivienda y producir una ganancia de capital para el deudor? Y ¿cómo iban a cobrar los servicios de recaudación de la AEAT el impuesto correspondiente de un deudor en el umbral de pobreza? Sin embargo, el Gobierno parece haber “olvidado” que el contribuyente, si hace menos de tres años que adquirió la vivienda, aún tendría que devolver, por no haber reunido los requisitos para haber llegado a ser su vivienda habitual, las cantidades que hubiera deducido en las declaraciones de IRPF anteriores, más los intereses de demora, por improcedencia sobrevenida de dicha deducción. Aunque, como ya he apuntado, el destino de esa deuda tributaria de regularización de la deducción parece ser inevitablemente la de resultar incobrable.

En todo caso, lo restrictivo de los requisitos para gozar de los beneficios del CBP hace que su aplicación en la práctica vaya a ser, previsiblemente, mínima. Todo parece más bien una mera operación publicitaria sin contenido real apreciable.

14 comentarios
  1. Fernando Gomá Lanzón
    Fernando Gomá Lanzón Dice:

    Cabe recordar que en los procedimientos de ejecución hipotecaria tanto la plusvalía como el incremento de patrimonio en IRPF se siguen devengando contra el vendedor-ejecutado, lo que es algo abusivo, comoya se ha tratado en el blog y se recordará en un post próximo.

    • CARMEN
      CARMEN Dice:

      Os pido ayuda en este tema y os agradezco de antemano vuestra ayuda.
      tengo una clienta q tenia un prestamo personal que garantizo hipotecando su vivienda. El banco en 2010 le realizo una ejecución hipotecaria en 2010 quedandose con la vivienda hipotecada.
      Como tributa esto en IRPF??
       
      gracias!!
       

  2. JAVIER TRILLO GARRIGUES
    JAVIER TRILLO GARRIGUES Dice:

    Totalmente de acuerdo con el autor del post, si bien con algunas pequeñas matizaciones:
    -Ademas de que las bonificaciones fiscales respecto de las novaciones ya existían, en ningún caso tales costes eran soportados por los bancos, pues el sujeto pasivo era el deudor (y si no lo fuera, se le repercutían tales gastos por “pacto”). Por lo tanto, aquí el acreedor ya quedaba intacto (incluso en los casos de fianza sobrevenida, en los que sí podría ser considerado sujeto pasivo).
    – Respecto a la quita, que no es otra cosa que una remisión o condonación parcial de la deuda (no una cancelación parcial de la hipoteca, que subsiste íntegramente hasta su completo pago o liberación) no sólo es que no estuviera exenta de impuestos, sino que algunas CCAA incluso la sujetan -y pueden seguir haciéndolo, por estricta aplicación de la Ley- al impuesto de donaciones, al hacerse “gratuitamente”, siendo también el sujeto pasivo el deudor-donatario (al igual que una condonación de deuda entre particulares).
    – Lo de las cancelaciones es, en efecto, de risa: quizá hubiera sido mejor suprimir el coste notarial y registral en su totalidad, pues entre cobrar 30 euros u no cobrar casi no hay diferencia y, por lo menos en los casos de dación en pago ya se cobra por la transmisión de propiedad… 
    – Lo que verdaderamente llama la atención, en el caso de la dación en pago (que, no olvidemos, es obligatoria para el banco en determinadas condiciones), es que nada se dice sobre el ITP que, por lo tanto, tendrá que soportar el banco o persona designada por éste (¿y el “pase”?), como adquirente-sujeto pasivo y sin derecho a repercutirlo al deudor -entiendo- ni a la deducción de la cuota soportada (al no ser IVA y salvo casos aislados de ITP reducido para reventa, siempre que se justifique).
    Por otra parte, habrá que ver lo que las CCAA consideran valor real o precio de mercado en las daciones (si el importe de la deuda por todos los conceptos -como debiera ser- o esos valores de tasación iniciales que figuran el las escrituras de préstamo!) Ya verán como ahora los bancos sí que recurren…
    Luego si no hay beneficios fiscales reales para el banco y sin embargo ahora también se le carga con la plusvalía municipal, sin posibilidad de repercusión (el RDL es explícito en éste caso) en el deudor, la pregunta es obligada: ¿por qué se han adherido al CBP casi todas las entidades.
    La respuesta es obvia: ya estaba pactado con ellas, Entonces, qué sacan a cambio? Dejo la pregunta en el aire
     

    • Jesús Morote
      Jesús Morote Dice:

      Gracias por vuestra acogida de este mi primer post en el blog.
      Un par de observaciones a lo que dices, Javier.
      En lo referente a la quita, me había centrado en los beneficios fiscales del Real Decreto-Ley, y por eso mencionaba que a la quita o remisión parcial de la deuda no le afectaba la exención del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que es a lo que se refiere la exención tributara del artículo 8 (novación con quita). Ciertamente la quita no tiene por qué conllevar necesariamente una reducción de la responsabilidad hipotecaria de la finca; de hecho, en tal caso, ni siquiera sería inscribible, pues afecta sólo a la obligación personal y carece de trascendencia real. Pero ¿sería ajustado a derecho en caso de quita que se mantuviera, no obstante, la responsabilidad hipotecaria total inicial hasta la extinción de la deuda garantizada con la hipoteca? Entiendo que no, que deberá revisarse a la baja la responsabilidad hipotecaria inscrita en el Registro de la Propiedad, pues sería contrario a los derechos de terceros que la preferencia hipotecaria del banco fuera más allá del importe real en que la deuda ha quedado establecida tras la quita. Eso supone una extinción parcial de la hipoteca y es a lo que me refería al apuntar que es una operación exenta (ya lo estaba) del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
      Pero tienes toda la razón, Javier, en que esa quita o remisión parcial de la deuda puede (antes del RD-L y ahora) ser considerada un acto equiparable a una donación. No sería extraño que alguna Comunidad Autónoma liquidara esa “donación”; ¡y se trata de una donación entre extraños, por lo que el tipo de gravamen puede ser bastante elevado! Nada se dice en el RD-L sobre esta cuestión, por lo que hay ahí otro lamentable “olvido” del legislador. Gracias por haberlo hecho notar, Javier.
       Finalmente, en lo referente a los aranceles notariales y registrales, mejor aún que volver a modificar a la baja el arancel notarial, hubiera bastado aplicar sencillamente el artículo 1192 del Código civil, que determina la extinción de las obligaciones por confusión, caso que se daría al coincidir el hipotecante y el acreedor hipotecario. Por tanto, simplemente bastaba con ordenar al Registrador de la Propiedad que cancelase de oficio la hipoteca en estos supuestos. Mucha mejor solución, en mi criterio, que obligar a los notarios a autorizar un acto que van a cobrar con unos honorarios, si me permitís la ironía, que están al límite del “umbral de exclusión”.

  3. JAVIER TRILLO GARRIGUES
    JAVIER TRILLO GARRIGUES Dice:

    Jesús: cuando hablo de la quita o remisión parcial de deuda en relación con la mal llamada “cancelación parcial” de la hipoteca, me refiero a una cuestión de técnica hipotecaria cuya discusión probablemente excedería del ámbito generalista de éste blog (aplicación de lo dispuesto en el art. 122, en relación con el art. 125 de la Ley Hipotecaria, como especialidad de la hipoteca frente al principio general de cancelación parcial establecido por el art. 80.2º LH). En cualquier caso, siempre podría hacerse constar esa quita por nota marginal ex art. 240 “in fine” del Reglamento Hipotecario, sin tocar la responsabilidad hipotecaria, o bien rebajando ésta con ocasión de la inscripción de la novación en su conjunto para, como apuntas, evitar pluspetición del acreedor en la ejecución (art. 688.1 LEC).
    Lo de la consideración de la quita como donación no es una amenaza de futuro pues, si no recuerdo mal (y que me ayuden los blogueros andaluces en éste tema) la Junta de Andalucía ya lo anunció hace tiempo en sus famosos “criterios de liquidación de ITP-AJD-_ISD” (ver BIN Andalucía de la época). Claro que había que pagar la “bi-coca” del DG de Trabajo y su chófer!!
    Por lo que se refiere a los gastos notariales de la cancelación, es lo mismo que yo decía, si bien hay que tener cuidado con la cancelación “por confusión de derechos” en el caso de que el adjudicatario en la dación no sea el propio acreedor, sino un tercero designado por éste (permitido por el RDL)
    Un abrazo y enhorabuena por tu estreno (y que haya más..) 

  4. G. Reglero
    G. Reglero Dice:

    Es cierto, la posibilidad de que se califique por alguna C.A la quita como donación. Sin embargo, en este caso, parece discutible la existencia de un acto de liberalidad. Me parece que podría ser más defendible la existencia de un incremento de patrimonio en el IRPF, y que se debería incluir en la base imponible general pues no existe una transmisión. Si fuera donación, liberalidad, el importe de la quita no sería gasto deducible. Alguna consulta reciente ha indicado que ese supuesto no existe una ánimo de liberalidad, la quita tiene como objetivo que no se perjudique el resto del crédito.

  5. Fernando
    Fernando Dice:

    Hola a todos, quería consultaros a raíz de la noticia aparecida en el economista de día 22 de mayo, sobre la posibilidad de declarar como pérdida patrimonial el reconocimiento de deuda que dejan algunas entidades bancarias como consecuencia de una dación parcial de un inmueble.

    Os transcribo la noticia y cometáis si queréis

    En los casos de dación en pago de la vivienda al banco por el deudor hipotecario en el caso de que el valor del inmueble sea inferior a la deuda pendiente, la pérdida patrimonial quedará sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y no al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, según el criterio establecido por la Dirección General de Tributos (DGT) en el Informe 1556-11 del 10 de mayo de 2012. De esta forma, se produce una única pérdida patrimonial para el contribuyente que entrega la vivienda, que se cuantifica considerando que se están permutando dos bienes o derechos (la vivienda y el préstamo), por la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda y el valor de mercado en el momento de la entrega.

    La conclusión de la DGT parte de la incorporación a la Ley del IRPF de una nueva disposición adicional añadida por el artículo 10 del Reglamento al Decreto Ley 6/1012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

    (El Economista. Página 46. 2 medias columnas)

    Un saludo

    • Jesús M. Morote
      Jesús M. Morote Dice:

      No he podido acceder a través de internet a esa noticia que comenta, Fernando. En todo caso me parece que contiene varias imprecisiones que hacen dudar de que realmente refleje la doctrina de la Dirección General de Tributos (DGT). Así, hablar de “una nueva disposición adicional añadida por el artículo 10 del Reglamento al Decreto Ley 6/1012” está claramente equivocado además de redactado de forma ininteligible. Por otro lado, tampoco es plausible que la DGT se refiera a “la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda y el valor de mercado en el momento de la entrega” para cuantificar una ganancia o pérdida de capital, pues el “valor de mercado” no juega aquí ningún papel, como veremos a continuación.
      El artículo 33 LIRPF determina: “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél”. Así pues, con ocasión de la entrega para dación en pago de deuda por el deudor hipotecario, se producen: 1) Una alteración en la composición del patrimonio del deudor: antes de la dación tenía un activo (el piso) y un pasivo (la deuda hipotecaria); después de la dación no tiene ni una cosa ni otra, de forma que la composición de su patrimonio ha variado. Y 2) generalmente, también, una variación en el valor del patrimonio del deudor, pues su activo (el piso) tiene un cierto valor de adquisición (el precio por el que compró) y la deuda hipotecaria tiene el valor de la deuda pendiente de pago al Banco. Así, si estos dos valores, como normalmente sucederá, no coinciden, habrá una variación en el valor del patrimonio, pues tras la dación su patrimonio por estos dos conceptos será 0, mientras que el valor patrimonial neto antes de la dación sería: a) positivo (si el precio por el que compró el piso era superior al importe de lo adeudado al Banco) o b) negativo (si el precio de compra fue inferior a lo que debe al Banco).
      Si el valor patrimonial neto antes de la dación en pago era positivo [caso a) anterior] como después de la dación pasa a ser 0, habrá pérdida patrimonial. Si el valor patrimonial neto antes de la dación era negativo [caso b) anterior], la dación dará lugar a una ganancia patrimonial, pues el patrimonio neto negativo del deudor pasa a ser 0, de forma que sale ganando al ser ahora nulo.
      El supuesto de la ganancia patrimonial últimamente considerado es el que el artículo 10 del RD-L 6/2012 declara exento de gravamen. Pero ¿qué ocurre en el caso de que haya pérdida patrimonial, es decir, que el valor por el que se compró el piso fue superior al importe de la deuda cancelada mediante la dación? En tal caso el contribuyente tendrá esa pérdida patrimonial para compensarla con futuras ganancias de capital que obtenga, en las condiciones de compensación que establece la Ley.
      Si hemos de creer a la información que usted trae aquí desde “El Economista”, la DGT entiende que las variaciones de valor en el patrimonio en estos casos se determinan “por la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda y el valor de mercado en el momento de la entrega”. Eso sería una doctrina a mi entender claramente errónea. El artículo 35.3 LIRPF establece claramente que a estos efectos “el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado”. Y el valor de transmisión no puede ser otro que el del importe de la deuda que se cancela mediante la dación en pago. El “valor de mercado” al que presuntamente se referiría la DGT no podría jugar aquí ningún papel.
      El “valor de mercado” sólo entra en juego, de forma excepcional, como regla de valoración en las permutas de bienes y derechos (art. 37.1.h LIRPF). Pero sería un grave error, en mi opinión, calificar que en la dación en pago hay una permuta. La dación en pago es una transmisión onerosa claramente asimilable a la compraventa y no a la permuta. Lo único que ocurre es que el precio de lo que se transmite no se hace efectivo en metálico, sino mediante la figura de la confusión (extinción de la deuda por coincidir en la misma persona las figuras del deudor y del acreedor: el Banco, que resultaba acreedor en virtud del préstamo hipotecario inicial, resulta deudor del precio del piso que recibe, por el mismo importe, cancelándose la deuda; y el deudor hipotecario deviene acreedor del Banco por el precio fijado del inmueble, que resulta ser el mismo que lo debido al Banco, confundiéndose, pues, ambos créditos y extinguiéndose, por mandato del propio Código civil).
      La justificación de la entrada en juego del “valor de mercado” en las permutas es que al consistir en un intercambio de bienes y derechos no hay precio monetario establecido en la transacción, por lo que debe acudirse a una valoración por tasación estimada. Pero nada de esto es necesario en nuestro caso de la dación en pago, pues el valor de transmisión (para el deudor hipotecario), o el valor de adquisición (para el Banco), tiene un valor monetario claro y perfectamente determinado: el importe de la deuda que se cancela en virtud de la propia dación en pago.

  6. jose
    jose Dice:

    Leyendo todo esto no me queda muy claro, les cuento un poco, yo avale las deudas de mi empresa con mi piso el cual compre y estaba pagado en 110.000 euros mas o menos me lo ha embargado el banco por 220.000 al ser yo avalista la pregunta es ¿si en la declaracion de la renta pogo estos datos tengo que pagar 16.000 euros? como es posible que se considere una ganacia patrimonial si ya no tengo nada y he perdido el piso, realmente estamos en un pais que ademas de lo que ha pasado y vernos en la calle hay que pagar esos impuestos, ¿no es una perdida patrimonial que te quiten algo que era tuyo?, ¿tiene solucion o es otro embargo a mi espalda?    gracias de antemano

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