Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (V): la venta extrajudicial de bien hipotecado

Una de las novedades del RD-Ley 6/2012 ha sido reformar el antiguamente denominado procedimiento de ejecución extrajudicial notarial de inmuebles hipotecados, que es aquél en el que la venta forzosa del inmueble se tramita no a través del juzgado, sino de principio a fin por vía notarial. Dado que es un procedimiento poco conocido y en ocasiones no bien entendido, vamos a explicarlo, empezando por las reglas generales, para hablar después de la novedad que introduce el RDLey.

 

Reglas generales:

 

 Se rige por los artículos 234 a 236-o del reglamento hipotecario.  A finales del siglo pasado se registra un intento de suprimir este procedimiento, que culmina con las sentencias del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 1998 y 20 abril 1999, las cuales lo declaran inconstitucional por considerar que infringe el principio de exclusividad de la jurisdicción, el derecho fundamental a tutela judicial efectiva y el principio de reserva de ley en materia procesal. Sin embargo, esta opinión no ha prosperado. Además de ser rechazada por la doctrina, la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000 vino a contradecirla al dar nueva redacción al art. 129 de la Ley Hipotecaria, el cual, después de referirse a los procedimientos judiciales, añade: “Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario“.

 

Este artículo dota de apoyo legal a la venta extrajudicial, por lo que está excluida ahora la posibilidad de su inaplicación directa por los tribunales. No obstante, lo cierto es que aún sería posible plantear cualquier duda acerca de su compatibilidad con la Constitución, mediante la promoción de la cuestión correspondiente ante el Tribunal Constitucional, lo que por el momento no se ha hecho.

 

Brevemente, la venta extrajudicial ante notario se compone de dos partes bien diferenciadas: una primera, en la que se solicita el inicio del procedimiento, se recopila documentación y se verifican los requerimientos y notificaciones a deudores y demás interesados, y una segunda, en la que se procede a la subasta previamente anunciada del inmueble, con un máximo de tres. Una cuestión que ha sido comentada en la red es que en la tercera y última subasta se puede adjudicar el inmueble por cualquier valor, a diferencia de lo que ocurre con el procedimiento judicial, es decir, que, como en la inmensa mayoría de los casos nadie puja, el banco ejecutante puede hacerse con el inmueble por un valor irrisorio, teóricamente hasta por un euro, quedando a deber todavía la mayor parte de la deuda. Pues bien, esto es así, en efecto, el artículo 236.g.6 del reglamento hipotecario es nítido: la tercera subasta es “sin sujeción a tipo”.

 

La eliminación del tipo en la última subasta notarial se produce en el año 1992, y en ese momento también se elimina de la tercera subasta judicial, con lo que estaban equiparadas las dos vías de ejecución. Posteriormente la LEC de 2000 vuelve a establecer un tipo mínimo para la tercera subasta judicial y se olvida de la notarial, con lo que así estamos. Parece ser que las entidades financieras no pueden o no les interesa finalmente adjudicarse los inmuebles por un valor exageradamente bajo, pero es obvio que es necesaria un reforma que modifique esta anomalía y que impida que existan diferencias económicas en cuanto al valor de adjudicación dependiendo de si el inmueble se subasta en el juzgado o en una notaría. Ha habido asociaciones y plataformas de defensa de los hipotecados que se han quejado, y con toda la razón, de que aunque es una previsión legal, en las actuales circunstancias económicas es un atropello.

 

Es así, pero no está en la mano del notario evitarlo. El notario es un funcionario público, y no solamente es que esté obligado, como es natural, a cumplir las normas, sino que está obligado a actuar si alguien con interés legítimo se lo pide, como en este caso es el banco. No cabe una negativa o resistencia a iniciar el expediente. Lo que sí se puede es denunciar el hecho y pedir un cambio legislativo, como hago desde aquí.

 

La tramitación de la venta ante notario es notablemente más rápida que frente a la que lleva el juzgado: entre el inicio y el fin de todo el procedimiento pasan unos seis meses frente al año y medio a dos años de media en el juzgado. Esto implica que se acumulan menos intereses de demora, que son el verdadero cáncer para el deudor, puesto que sus altísimos tipos hacen inviable cualquier posibilidad de recuperación. No se requiere, aunque pueden intervenir desde luego, abogado o procurador ni del banco ni del deudor o del hipotecante.

 

En ningún caso el expediente produce el desahucio del ocupante del inmueble. Ha de ser siempre ordenado por el juzgado, finalizado aquél.

 

Regla especial del art 12 del Real Decreto-Ley 6/2012:

 

Cuando se esté ejecutando la vivienda habitual del deudor, y solamente en este caso, el art. 12 establece que se realizará una única subasta por el tipo inicial, el pactado en la escritura de hipoteca, pero con un mecanismo bastante complicado, y que funciona a la baja. Esencialmente y prescindiendo de reglas concretas, impide que el acreedor pueda adjudicarse el inmueble por debajo del 60% de la tasación. Sin embargo, hay un caso en el que el inmueble podría adjudicarse a un tercero que intervenga en la subasta –nunca al banco ejecutante- por debajo de ese 60%: si el acreedor no quisiera recibir la propiedad de la finca por ese porcentaje, y la puja de ese tercero en la subasta, o bien supere el 50% de la tasación, o siendo menor, cubra toda la cantidad reclamada por el banco.

 

Pongamos un ejemplo práctico para entenderlo: un inmueble ejecutado con un valor de tasación de 100.000 euros y una deuda pendiente de 45.000 euros.  El banco nunca podría adjudicárselo por menos del 60%  (60.000 euros), con lo que estaría obligado a devolver al deudor la diferencia entre esa cifra y su deuda, es decir, 15.000 (art. 236-k del Reg. Hipotecario). Pero si no quisiera esa adjudicación y un tercero hubiera pujado por, pongamos por caso, exactamente lo que se debe, 45.000, como cubre la deuda total sería suyo por esa cifra. Lo cierto no obstante es que prácticamente nunca hay postores en las subastas y comparece únicamente el banco.

 

En todo caso, esta salvaguarda en cuanto al valor mínimo de adjudicación es para la vivienda habitual del deudor, quedando excluido todo lo demás: segunda vivienda, vivienda del hipotecante que no sea deudor, locales, parcelas, garajes… casos todos los cuales en los que quedan sujetos a la inaceptable tercera subasta sin sujeción a tipo.  En el RDL se prevé (disp. final tercera) que en seis meses se legisle simplificando este procedimiento e incluso se prevé la subasta electrónica. Un cambio fundamental y necesario ha de ser la generalización de ese valor mínimo.

 

Por último, indicar que a veces la dación en pago puede no ser el sistema más adecuado para liberar al hipotecado de su deuda. Si además de la hipoteca hay otras cargas posteriores -otras hipotecas, embargos-, la dación no las cancelará, por lo que no le interesará al banco en principio. En cambio, si se ejecuta la hipoteca todas las cargas posteriores quedan canceladas y el banco recibe el inmueble libre de ellas. Por eso no sería extraño que se utilizara la vía de la única subasta del art. 12, incluso con la aquiescencia del deudor, para que en unos tres a cuatro meses pasara a propiedad del banco sin cargas y quedara liberado el deudor por completo.

 

En todo caso, y finalmente hay que tener en cuenta un aspecto importante y poco conocido. Aunque parezca increíble, en caso de ejecución hipotecaria, el deudor que pierde la casa ¡debe pagar si procede por ganancia patrimonial en IRPF y por plusvalía municipal! Es algo completamente injusto, y así lo hemos denunciado en el blog.

 

En el RDL se exime de ambas al deudor en el caso de la dación en pago (arts. 8 y 9), pero no en el caso de la ejecución hipotecaria, sea cual sea la vía que se utilice, para los que sigue vigente esta obligación fiscal.

 

 

18 comentarios
  1. Curro Arriola
    Curro Arriola Dice:

    ¿Será casualidad? Ultimamente al meterme en esta página me avisa el antivirus de “troyanos” y “malwares” bloqueados.
    Supongo que serán bichos de esos que hay en internet, qué asco; así que cuidadín, que seguramente os están infestando. Fumigáos.
    Eso es que hacéis pupa. ¡Enhorabuena!
    PS: Lo pongo por esta vía porque ni idea de cómo escribiros directamente. Vale.

  2. kuzushi
    kuzushi Dice:

    Magníficamente explicado, Sr. Fernando. Es importante destacar (usted lo hace) que el periodo que ha ido desde la modificación en 2011 de la LEC para establecer nuevos límites en la tercera subasta para las ejecuciones judiciales y la reforma de 2012 que se comenta ahora cabía la posibilidad de que se obtuviera por vía notarial lo que no se podía obtener por la judicial. Esta manifiesta injusticia produjo importantes situaciones de tensión porque había determinados ejecutantes que presionaban al notario incluso con acciones si no accedían a aplicar literalmente la ley, a pesar de la evidente injusticia y desequilibrio. Esto fue parcialmente compensado con ciertas notas del Colegio Notarial de Madrid y más tarde del Consejo General que entendieron aplicables los limites de la LEC al procedimiento extrajudicial.

  3. Cruz
    Cruz Dice:

    Muchas gracias, Fernando, por tu excelente trabajo. Aunque hay muchas cosas que todavía no entiendo o no se si mi percepción es errónea y te agradecería, si fuera posible, que me aclarases:

    1º.- ¿Se pueden tomar como equivalentes el valor de tasación (que debería ser, con caracter general, un 15% o 20% más sobre el principal prestado) y el de subasta (Que además del principal incluye intereses ordinarios, intereses de demora y gastos de reclamación judiciales y extrajudiciales, pudiendo llegar a doblar la base)?

    2º.-¿No se fije el valor del bien en el momento de la subasta?

    3º.-En el saldo pendiente ¿Pueden incluirse intereses no devengados, sobre todo cuando la hipoteca se pacta a tipo variable y es materialmente imposible fijarlos más allá del periodo estipulado?.

    4º.-¿Se exije prueba del lucro cesante a los bancos?.

    Y me gustaría saber por qué importe contabilizan los bancos el inmueble: Si por su precio de adquisición (el tipo sobre el valor de tasación según adjudicación), el valor de subasta fijado en la escritura, su valor de adquisición (precio menos gastos), el valor de tasación (antiguo o actual)…

    Porque a simple vista parece que la “deuda pendiente” que le queda al acreedor hipotecario es bastante artificial y que sea como sea, aunque no debiera, la banca gana.

  4. Fernando Gomá Lanzón
    Fernando Gomá Lanzón Dice:

    Muchas gracias, Cruz. Te contesto a tus preguntas:

     

    1 y 2.- Para ejecutar el único valor que entra en juego es el tipo de subasta, es decir, el que se fija en la escritura para subastar, y que tiene que ser igual en el proceso judicial y el extrajudicial. La cifra concreta de ese tipo no está sujeta a regla, en realidad, puede ser -muchas veces lo es- la suma de responsabilidad, pero otras es el doble del principal e incluso yo he autorizado hipotecas cuyo tipo de subasta es el mismo principal. Y por supuesto puede coincidir también con el valor en el que la empresa de tasación ha tasado el inmueble antes de concederse el préstamo.

     

    Es el típico dato al que no se le daba importancia en su momento porque se veía como una mera formalidad que nunca se iba a utilizar;  pero que ahora es importante, no por los posibles compradores, sino porque el banco solamente puede adjudicarse por un porcentaje del tipo de subasta como vemos en el post, de modo que si es bajo, el valor de adjudicación también lo será.

     

    La expresión “valor de tasación” tiene un problema y es que se refiere a dos cosas: al propio valor que en el momento de otorgar el préstamo se ha tasado el inmueble –y que hace que no se deba dar préstamo por encima del 80% de ese valor, y que su función termina ahí, en el momento de concederse la hipoteca- y, ojo, para referirse también al propio tipo de subasta, como en el art. 234.1º RHipotecario, que dice que deberá constar en la escritura “el valor en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta”, pero ese valor de tasación al que se refiere el artículo, repito, nunca es el valor de la empresa de tasación, sino el tipo de subasta fijado en la escritura (que puede ser el mismo o no, como he dicho antes). Por eso me parece que hay cierta confusión en este asunto.

     

    3 y 4.- La reclamación en el extrajudicial se fija al principio del procedimiento por medio de un documento de fijación de saldo (es lo que se pacta en la propia escritura), que suele ser un acta notarial de fijación de saldo en la que el notario comprueba que la liquidación de intereses hecha en cada periodo está bien hecha). Esto da una cifra final de reclamación. Hecha esta fijación, los intereses posteriores no son objeto de reclamación por vía hipotecaria. No se reclama lucro cesante como tal.

     

    La cantidad por la que contabilizan los bancos la adjudicación es precisamente el importe de la adjudicación en subasta, y si es muy baja, queda la mayor parte de la deuda pendiente, de ahí las normas que se van estableciendo para que esa adjudicación no sea por una cantidad ridícula que constituya en realidad un despojo, como dice el RDL 8/2011.

     

    Y que la banca si no gana, nunca pierde, es algo que ya sabemos.

     

     

  5. Fernando Gomá Lanzón
    Fernando Gomá Lanzón Dice:

     

    Un noticia de de hoy mismo de lo que explicaba en el post acerca de que si la deuda es pequeña, y el 60% del valor de tasación es una cifra superior, el banco que se adjudique el inmueble se vería obligado a abonar la diferencia al deudor.

     

    El caso es el siguiente: un banco tiene la posibilidad de adjudicarse el inmueble en la subasta notarial, pero con el mínimo del 60% del valor de tasación (valor que era 477000 euros, ye l 60%, por tanto, 286000 euros). La deuda pendiente de pago era 230000 euros, por lo que si le hubiera adjudicado, tendría que abonar al deudor 56000 euros, la diferencia.

     

    Lo que ha pasado es que el banco simplemente no ha participado en la subasta, ésta ha quedado desierta, y la ejecución hipotecaria ha sido fallida.

     

    Ver http://ccaa.elpais.com/ccaa/2012/03/23/catalunya/1332502572_760790.html

     

     

     

    A partir de este momento, sin embargo, el banco puede intentar un nuevo procedimiento, incluso notarial, pero, como decíamos en el post, recurriendo a una empresa suya, sin actuar él directamente. Esta empresa podría pujar exactamente por el valor  de lo adeudado y ni un euro más, el banco no ejercería su derecho de adjudicarse, y la empresa, en realidad propiedad del banco, sería la única postora y adjudicataria, por el valor de lo adeudado (230000).

     

    En el caso de la noticia de El País, la cantidad debida, 230.000 hace que el valor en que se adjudica el inmueble sea razonable, pero, ¿qué hubiera ocurrido si lo que se debiera fuera mucho menos, por ejemplo 40.000 o 20.000 euros? Pues que , como hemos explicado y criticado en el post esta empresa o un simple subastero podría quedarse el inmueble si el banco no quiere poner dinero -y no está obligado a ello-, por esa cifra irrisoria.

     

  6. Agustin Pelcastre
    Agustin Pelcastre Dice:

    Una vez que el banco adjudica un bien que opciones tiene el deudor?  Hay algo que pueda hacer un buen abogado?  O la unica opcion es pagar lo que te solicite el banco?

    Gracias de antemano. 

  7. Manuel
    Manuel Dice:

    El banco ejecuto la hipoteca, el valor de la deuda es de 300.000€, intereses 83.000€. La finca hipotecada corresponde un 75% a una Soliciedad limitada y el 25% a un persona fisica, procedente de una ampliacion de capital en especies. La finca tiene una valoracion de 1.138.850€, fue adjudiciada por un 50%, por tanto existe una direferencia entre los 569.000€ y los 380.000€. El banco ha solicitado al banco anular la subasta y adjudicacion y iniciara un nuevo procedimineto hipotecario. Puede esta vez hacerlo por subasta judicial, presentando una empresa afecta o de su propiedad?

  8. Jaime de Nicolás
    Jaime de Nicolás Dice:

    Parece una cuestión que tendrá que decidir el juez que entienda de la anulación y la posterior demanda de nueva ejecución, el banco puede solicitar lo que quiera, los jueces admitirán o no esas peticiones.
     

  9. Sitogr
    Sitogr Dice:

    Se está promoviendo desde todos los campos jurídicos y sobre todo desde los jueces, muchas opciones necesarias de cambio de regulación de una Ley Hipotecaria injusta. Pero no se dice una cosa y me toca bastante las narices. El Gobierno puede paralizar la mayor parte de los desahucios mañana mismo. La mayor parte de los desahucios en este país los solicitan los bancocajas nacionalizados. Bancocajas que sobreviven gracias al dinero público y que si no irían irremediablemente a la quiebra. Basta con que el Gobierno ponga como condición para recibir las ayudas bancarias la suspensión de la ejecución hipotecarias en personas físicas y vivienda habitual mientras se realiza una nueva regulación legal definitiva. QUIEN PAGA MANDA, TAN SENCILLO COMO ESO. 

    http://www.elperiodicodearagon.com/noticias/temadia/jose-m-fernandez-seijo-la-ley-espanola-no-sirve-ante-los-desahucios-_805314.htmlhttp://www.larioja.com/v/20121110/espana/sera-bueno-todos-reflexionramos-20121110.htmlhttp://politica.elpais.com/politica/2012/11/10/actualidad/1352586484_709860.html

  10. robespierre
    robespierre Dice:

    Sitogr, efectivamente la indignación crece precisamente por el dato de que son los bancos nacionalizados y/o rescatados con dinero público los que están siendo más beligerantes. Y efectivamente, los bancos nacionalizados son ahora mismo del Estado. En último término los accionistas somos los contribuyentes.

  11. Manu Oquendo
    Manu Oquendo Dice:

    Tengo entendido que las ventas de inmuebles por debajo de un cierto valor dan al estado opción o un cierto derecho de tanteo para la adquisición del bien y que en no pocos casos hoy los baremos de Hacienda y valores catastrales están por encima de un inexistente mercado.

    ¿Alguien sabe con qué frecuencia se ejerce esta opción y si los contratos hipotecarios incluyen siempre esta cláusula de la que nos informa Fernando Gomá (muchas gracias)?

    Saludos.

  12. Alfonso Garcia
    Alfonso Garcia Dice:

    Hola. Me gustaria que comentara una sentencia pionera del juzgado de primera instancia n. 10 de Cordoba de fecha 15 o 16 de Noviembre de 2012. referente a la anulacion de una subasta de una nave industrial, la cual se la habia adjudicado el banco por la deuda, que 
     era un valor muy inferior al 50% del valor pactado en escritura como base de subasta. Asi, el juez a anulado la subasta y obliga al banco a adjudicarsela por ese 50%, teniendo que abonar al deudor la diferencia de precio. Gracias y enhorabuena por el blog.

  13. Tania
    Tania Dice:

    Hola quería comentar mi caso para salir de dudas y quedarme mas tranquila.

    Resulta que mi vivienda esta tasada según pone en las escrituras por un valor de 258.000€. Yo tengo una deuda con el banco  de 132000€. El abogado me a dicho que si me embargan la casa iría a subasta y se la adjucarian por un 60%. Lo que significa que no me quedaría deuda y aun no tendría que pagar gastos de juicios ni papeleos. Esto es así realmente? 
    Mil Gracias!
     

  14. jose antonio candela fajardo
    jose antonio candela fajardo Dice:

    He tenido una venta extrajudicial de un solar con valor de tasacion de 1.800.000euros.Estaba en garantia por una poliza de 400.000euros. la tercera subasta ha sido desierta. El banco quiere adjudicarse el solar por la deuda. ¿Puedo obligar al banco que se lo adjudique por el 50% de ese valor de tasación que se puso en la escritura.?. ¿Que tengo que hacer?. Gracias

    • Fernando Gomá Lanzón
      Fernando Gomá Lanzón Dice:

      Debe acudir al notario que lleva el procedimiento extrajudicial para que le informe directamente y sin coste de en qué estado se encuentra el mismo. Es un procedimiento sujeto a reglas.

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