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La reforma del sector financiero. Una visión panorámica.

15 mayo, 2012 | Por Autor: Jesús María Morote Mendoza en Bancos y Cajas | Crisis económica

Los bancos necesitan fondos para poderlos prestar a sus clientes y que éstos realicen sus proyectos de inversión o de consumo; y para eso el banco tiene que acudir al mercado  de capitales. Pero el éxito de la captación dependerá, tanto en términos del volumen colocado como del precio que el mercado va a exigir por invertir en el banco, de la solvencia de éste, es decir, en principio, del volumen de los fondos propios que figuran en el Balance de la entidad bancaria. Pero también de la fiabilidad que a los inversores les merezca la información contable facilitada por el banco. O lo que viene a ser lo mismo: la confianza en que se han dotado adecuadamente las provisiones de a) cobertura de las depreciaciones de los activos y b) del riesgo latente de impago de los créditos en el Balance del banco. Y ahí tenemos el problema: los inversores, nacionales y extranjeros, no se fían de los Balances de los bancos españoles.

 

La primera solución implementada fue el (Real Decreto-ley 2/2012 de 4 de febrero) . En cuanto a la excesiva valoración de activos inmobiliarios (o lo que es lo mismo: la deficiente provisión contable de su pérdida de valor), el Gobierno salía por peteneras, renunciando a obligar a los bancos a realizar una tasación independiente de tales activos y estableciendo en cambio unos porcentajes a tanto alzado de las provisiones a dotar. En cuanto a la falta de provisión adecuada por riesgo de impago de créditos vivos en los Balances bancarios de origen inmobiliario, se renunciaba también a una evaluación personalizada e individual de los riesgos, fijándose asimismo unos porcentajes de provisiones a tanto alzado.

 

No ha hecho falta esperar al 31 de diciembre de 2012, plazo que fijaba el Real Decreto-ley 2/2012, para que el fracaso en la aspiración de recuperar la confianza de los inversores en la realidad contable de los Balances de los bancos se haya hecho evidente. Han bastado tres meses.

 

Si el Real Decreto-ley 2/2012 obligaba a los bancos a dotar provisiones del 7% con carácter general por cualquier financiación de suelo, construcción o promotor inmobiliario por el hecho de serlo, sin necesidad de que existieran sobre él indicadores específicos de riesgo, el nuevo (Real Decreto-ley 18/2012, de 12 de mayo)   mantiene ese 7% para la financiación de promoción terminada, pero lo eleva al 22% si la obra está en curso y al 45% si se trata de suelo o si la financiación carece de garantía real (normalmente hipoteca). Eso hará que la información contable sobre los fondos propios de la entidad bancaria sea más aceptable en términos de reflejar el riesgo para los futuros inversores. No obstante, sigue sin establecerse medida alguna en relación con los préstamos y créditos del banco a particulares.

 

En cuanto a los tan cacareados “bancos malos” ya existían, constituidos por algunos bancos. Ahora se les da carta de naturaleza, pero sin entrar en la raíz del problema: la correcta valoración de los activos. El Real Decreto-ley 18/2012 generaliza la práctica de la creación de “sociedades para la gestión de activos”, traspasándoles éstos y sustituyendo los bancos en sus Balances sus activos inmobiliarios por acciones en esas sociedades de gestión de activos inmobiliarios. Pero la norma permite que no se traslade al Balance del banco la pérdida experimentada por la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble por el banco en su día y su valor real en el momento de traspasarlo a la sociedad de gestión inmobiliaria filial. En efecto, se remite al limbo de un etéreo “valor razonable” o supletoriamente, pero más previsiblemente utilizado, la regla de su cómputo por su “valor en libros”, es decir, el valor neto contable del inmueble en el Balance del banco (valor de adquisición menos la provisión dotada por imperativo legal) y no, como sería lógico, el valor real del inmueble según la pertinente tasación. Es más: se excepciona la obligación, establecida con carácter general por la Ley de Sociedades de Capital, de realizar una tasación pericial por experto independiente cuando se realicen aportaciones no dinerarias al capital de sociedades anónimas. El éxito del paquete legislativo depende de si los inversores se van a creer que los activos inmobiliarios que se traspasan a las sociedades gestoras instrumentales realmente valen lo que los Balances de los bancos dicen que valen.

 

Sustituiremos en el Balance de los bancos los activos inmobiliarios (tóxicos los llaman ahora) por unos activos financieros consistentes en acciones de unas sociedades filiales cuyos Balances estarán a su vez, viciados de toxicidad. Es como si sustituimos en nuestra despensa un yogur caducado por un papel que diga: “Vale por un yogur caducado”. Puede que desaparezca el olor a podrido, pero lo que hay ahora en la despensa vale lo mismo que lo que había antes.

 

La medida que tal vez consiga estimular la repatriación de capitales desde el exterior, o bien la atracción de capitales extranjeros, es de orden fiscal. El Real Decreto-ley 18/2012 establece para los impuestos de Sociedades, de Renta de no residentes y de IRPF, la exención del 50% en las ganancias de capital que pudiera obtener en el futuro quien comprara inmuebles entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012. La bonificación es importante y puede favorecer una reactivación del mortecino mercado inmobiliario español. Se echa de menos, no obstante, que esta medida fiscal no haya ido acompañada, para su mayor eficacia y coherencia, de similares reducciones en otros tributos directamente vinculados a la compraventa de inmuebles, como Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Plusvalía Municipal.

 

Demasiadas incógnitas y demasiada falta de transparencia para que podamos augurar un éxito que, sin embargo, en las actuales circunstancias económicas resulta casi de primera necesidad, pues se va agotando el margen de tiempo para equivocarnos más.

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22 Respuestas

  • JJGF says:

    Enhorabuena por este estupendo post.

    Pena que todo el mundo hable de Bankia y nadie del Santander o de Botín que a finales de 2007 decía tener un “bancazo” cuando en esa misma fecha la gestora Bestinver dijo públicamente que no se creía sus cuentas, que quien tuviera acciones debería vender, y que iba a pasar justo lo que está pasando.

    Pena que no se hiciera más caso a sus diagnósticos, tanto por inversores como por políticos cotoplacistas y miopes!

  • Quasimontoro says:

    Jesús Morote,
    Se ha vuelto común hacer hincapié en los balances de los bancos y usted nos dice que los inversores no confían en esos balances. Lamento decirle que los inversores, no importa su nacionalidad o residencia, no confían primero en todos los políticos y los burócratas españoles, segundo en todos los controladores y gestores españoles de los bancos y las cajas, y tercero en todos los periodistas españoles que informan lo que sus controladores (políticos o no tan políticos) les dictan. Por supuesto, alrededor de esas personas se mueven una gran variedad de amigos tan ineptos y corruptos como ellos. La crisis ha servido para poner en evidencia muchas cosas que estaban mal en España, pero lo peor es que los mismos que alegremente llevaron el país a la crisis, hoy se pelean por mantener el poder. Mucho tiempo pasará hasta que haya una reacción espontánea y sincera contra esa elite –por supuesto, los famosos indignados del 15-M patrocinados por políticos que esconden la mano y por periodistas tipo PJR que quieren pasar por líderes espirituales del movimiento se irán pronto a la playa a comentarse entre ellos las estupideces que han estado haciendo estos días. 

  • Manu Oquendo says:

    Muchas gracias por el detalle del decreto sin el cual con seguridad me habría quedado sin saber dos o tres cosas importantes. Por ejemplo la excepción del 50% de Plusvalías futuras. Veo que el articulista supone que en el futuro seguiremos siendo igual de obtusos y gravaremos plusvalías del ahorro sin tener en cuenta la inflación como hoy hacemos. Es decir, seguirán expropiando.
     
    Dicho lo cual y estando bastante de acuerdo con lo que dice Quasimontoro,  me gustaría abrir un espacio a la posibilidad de que nuestros políticos sean incapaces de entender lo que está sucediendo. Esto podría ser el caso por varios motivos. Uno de ellos debido a que los expertos económicos que habitan dentro del paradigma rara vez ofrecen una perspectiva del mismo desde el exterior.
    En este sentido actuarían como los confesores espirituales de los señores cardenales de antaño y en hipótesis alguna osarían manifestar la menor duda sobre el Dogma Oficial. El Altísimo nos libre.
    Otro motivo es que en situaciones de gobierno cotidiano no hay más tiempo que para decisiones de urgencia más o menos apañadas y pensando en titulares. No hay tiempo alguno para abordar asuntos fuera del ciclo electoral que siempre es bastante menor de los cuatro años. Esto nos garantiza que ninguna decisión tomada en este entorno resolverá un problema de fondo y casi con seguridad lo agravará.
    Por otro lado el público –y con él la abrumadora mayoría de los 450,000 políticos que según circula en Internet se nutren del Presupuesto– no tenemos una visión mínimamente cercana del tipo de sistema financiero que tenemos. Esto en si mismo ya explicaría la cantidad de gobiernos mundiales que se ven obligados a pedir ayuda a “Tipos Goldman” o recurrir a poner al frente de la comisión de Subsecretarios al hasta hace poco jefe de la Asesoría  Jurídica de uno de nuestros bancos. Esto lo dice casi todo.
    También olvidamos de dónde venimos y, más por edad que por conocimiento, voy a recordar algunos detallitos de nuestro pasado reciente, 1970.
    Por aquel entonces el gobierno USA garantizaba que entregaría una onza de oro por  cada 44 $ (o quizás 42, no lo recuerdo ahora). Un año antes De Gaulle había convertido en oro sus reservas de Eurodólares. Lo Intentó en el 71 de nuevo pero unos días antes Nixon lo desvinculó.
    A partir de entonces todo el dinero occidental es puro papel y esto ha tenido importantes repercusiones. Graves consecuencias en Inflación y precios de materias primas como el Petróleo. También en las políticas económicas posibles.
     
    Por entonces los bancos tenían un capital mínimo del 10% de sus activos (sus préstamos, fundamentalmente). No era mucho pero era algo. Al comienzo de la crisis, es decir, 35 años después, ese capital en muchos bancos no alcanzaba al 2% de dichos activos. Es decir, unos fallidos de sólo el dos por ciento quebraba el banco.
    Además, hace 40 años un crédito o una hipoteca casi con seguridad permanecía en la contabilidad del banco hasta su pago o liquidación. Hoy, casi con seguridad, no permanece mucho tiempo en los libros y lo probable es que termine en los fondos de inversión y de pensiones privados que el propio sistema bancario nos gestiona. Es difícil creer que se sabe con certeza la cantidad de Masa Monetaria que circula. Sería un milagro.
    Es decir, la endeblez circular del sistema es terrorífica. Producto de la mente enfermiza de un artista del más arriesgado de los números circenses con una sola diferencia: su red de seguridad somos nosotros y puede hacer lo que su amo, el legislador-supervisor, le pida porque lo pagaremos nosotros.
    Esto es lo que produce los problemas y lo que no abordan los gobiernos: ni lo entienden, ni se atreven y los “Tipos Goldman” –que sí lo entienden– viven  de ello divinamente a nuestra cuenta.
     
    Saludos
     

  • elisadelanuez says:

    Muchas gracias Jesús por tu clara exposición. Estoy de acuerdo con Manu que aquí se trata de entender no solo qué dice el Real Decreto-ley sino que es lo que nos ha llevado hasta aquí, y que dentro del “sistema” o como él dice del paradigma es díficil entenderlo, ya se ocupan políticos y periodistas de que sea así 
    Desde un punto de vista económico, este post se complementa bien con el de Tano Santos
    http://www.fedeablogs.net/economia/?p=22032 
     

  • Jesús M. Morote says:

    Agradezco todos vuestros comentarios.
    De acuerdo en que aquí hay muchos responsables, pero creo que para salir de ésta hay que acudir a lo único que puede salvarnos: mirar al futuro más que al pasado y hacer las cosas bien en adelante. Pedir que los políticos (especialmente los arribistas metidos a financieros) y su corte mediática se haga el hara-kiri creo que es pedir peras al olmo; yo con eso no contaría, sinceramente.
    El discurso político es, por esencia, ambiguo y engañoso; depende de la ambigüedad para ser efectivo.
    El 26 de mayo de 2006 los Inspectores del Banco de España ya denunciaron ante el entonces Vicepresidente económico lo que se estaba cociendo con la connviencia del entonces Gobernador del Banco de España: http://www.fluzo.org/media/resources/1295/files/inspectores_banco_espana_caruana.pdf
    Para los profesionales, los datos siempre han estado ahí y eran claros.
    ¿Sería mucho pedir que los banqueros profesionales, que supongo que los hay, se dieran cuenta de que es mejor, para ellos, su banco y su país, decir la verdad al inversor? El Real Decreto-ley  fija unos mínimos. ¿No se dará cuenta algún banquero de que es mejor para su banco (y para España) que ordene tasar sus activos por expertos independientes, aunque el RDL no le obligue a ello? ¿Que eso le hará ganar credibilidad ante los potenciales inversores, que es lo que se necesita?
    La política del avestruz es la mejor manera de que llegue un depredador y nos devore, porque tenemos la cabeza en un agujero para no verlo. 

    • Quasimontoro says:

      Estimado Jesús, pecas de ingenuo al esperar la aparición espontánea de los buenos para salvarnos de los malos. Guste o no, la gran mayoría de los humanos nos interesamos en lograr la felicidad dentro de nuestro pequeño y cambiante vecindario y a medida que pasa el tiempo se nos hace muy costoso salir de él –observa la diferencia entre jóvenes y viejos (y como viejo te puedo decir todas las cosas que hice cuando joven que hoy no haría). Los audaces o ambiciosos sin límite se aprovechan de nuestra pasividad imponiéndonos costos abusivos pensando que no reaccionaremos. Pero tienen dos problemas, su incompetencia y su corrupción. La incompetencia les lleva a   acciones sin tomar en cuenta las reacciones de los afectados y su corrupción los ciega y sobre-estiman cuan lejos pueden llegar.

      Gracias a la democracia constitucional (no a la democracia de Fidel u otras similares) sabemos la solución –poner límites a ese poder y hacerlos cumplir imponiendo sanciones, castigos fuertes. Hoy gracias a la tecnología nuestro vecindario es más abierto y nos permite compartir experiencias con otros vecindarios (yo te escribo desde el fin del mundo) y coordinar acciones. A pesar de los horrores que vemos yo sigo siendo optimista como siempre en cuanto a que serán superados, y aunque los malos no reciban los castigos que deseamos, no serán ellos los que determinen el futuro. No hay que esperar ni revoluciones ni salvaciones, hay que construir poco a poco mejores instituciones. 

    • Jesús M. Morote says:

      Precisamente, Quasimontoro, es el no pecar de ingenuo (pues también tengo mis años) lo que me lleva a no confiar en que vaya a venir el Capitán Trueno a salvarnos de los “malos”; confío en ello tan poco como en que los “malos” se conviertan en “buenos” de repente.
      Descontado eso, que cada uno piense bien lo que le conviene hacer, porque nadie lo va a hacer por él. 
      Así que creo que estamos totalmente de acuerdo. 

  • Curro Arriola says:

    Si el problema estuviera solo en los bancos, quizá tendría algún arreglo, nacionalizándolos por ejemplo; no es de recibosocializar las pérdidas y no las ganancias. Y si alguno ha de caer, que caiga enhorabuena; mejor eso a que caiga toda España.
    Pero el problema no está ahí, ni fundamentalmente ahí.
    Está en que España se ha convertido en un país sin moral. Cada uno va a lo suyo, todo vale. Partidos, Sindicatos y CCAA son meros instrumentos para el lucro personal de unos pocos. Que roban; igual que otros son infieles, o violentos, o mendaces, o codiciosos. Manifestaciones de inmoralidad todas ellas.
    El resultado es un desastre. Por supuesto, en lo económico, que es lo que ahora se ve y parece que duele; pero también en otros aspectos muchísimo más importantes de la vida humana. Que no se ven tanto, y habrían de doler mucho más.
    Sin dinero se puede salir adelante; sin dignidad y sin moral, no.
    No es que esté la prima de riesgo alta o algunos bancos quebrados; es que un país inmoral vale muy muy poquito. En todos los terrenos.

  • jorgescc says:

    La bonificación del 50% para las plusvalías derivadas de la venta de inmuebles en 2012 no atraerá ningún capital exterior.

    Su finalidad es que las ventas por parte de las Sociedades de Gestión de Activos (SGA) de los bancos liquiden sus activos previamente depreciados con el menor coste fiscal posible.

    http://elunicoparaisoeselfiscal.blogspot.com.es/  

    • Jesús M. Morote says:

      Me permito señalarle un par de errores en su comentario, Jorgescc.

      El primero, que la exención del 50% (ver Disposición final primera del RDL 18/2012) no se refiere, como equivocadamente afirma usted, a “plusvalías derivadas de la venta de inmuebles en 2012″, sino a plusvalías (en 2012, 2013, 2014, etc.) procedentes de inmuebles adquiridos entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012.

      El segundo error es que esa exención no sería de aplicación, precisamente, y en ningún caso, a las ventas por parte de las SGA de activos adquiridos por aportaciones de su banco matriz, pues precisamente el RDL 18/2012 establece que no tiene lugar la medida de reducción fiscal “cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a una persona o entidad respecto de la que se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio”; es decir, cuando la adquisición o transmisión se produzca entre empresas del mismo grupo.

      Desde luego, es dudosa la efectividad real que vaya a tener la medida. Eso sólo el tiempo lo dirá; por eso en mi post me referí a eso con un “tal vez”.

  • jorgescc says:

    Gracias Dº Jesús. Le agradezco las correcciones. 
    Las mismas no hacen sino refrendar que la medida está pensada para el motivo que he aducido, esto es, permitir que los inmuebles depreciados de las SGA se vendan hasta que se liquide el stock (2012, 2013…), con una bonificación fiscal del 50% para las plusvalías devengadas con motivo de la transmisión. 
    Me explico.
    En un plazo máximo de tres años las SGA de las entidades que reciban ayudas públicas (si me equivoco me corrige) tienen que enajenar el capital mayoritario de las citadas SGA.
    Pues bien, quienes adquieran ese capital mayoritario podrán transmitir los inmuebles con la bonificación ahora establecida. Salvado el artículo 42 del Código de Comercio.
    A nadie se le escapa que la bonificación convierte en atractiva la compra del capital de las SGA y/o aumenta su valor en el mercado.

    Por último, un argumento leguleyo para volver a salvar el referido artículo 42 si no se consigue vender el 51% del capital de las SGA a empresas ajenas al grupo.

    Santander vende a BBVA su SGA.
    BBVA vende a Santander su SGA.
    Requetesalvado el artículo 42.

    Una bonificación tan brutal creo que no tiene otra justificación, más allá de otros motivos completamente irrelevantes (¿si no son las SGA con sus activos previamente depreciados, quién va a vender inmuebles en este momento o en los próximos años con plusvalías, cuando el mercado está tan hundido?).

    Pensar que el Gobierno arriesga una enorme pérdida de legitimidad  (otorga un  gigantesco privilegio fiscal a colectivos minoritarios cuando a la mayoría de ciudadanos les sube los impuestos), para que la medida carezca de trascendencia efectiva, lo considero una ingenuidad.  

    El tiempo dará y quitará razones, y será interesante valorar en su día los ingresos públicos dejados de percibir con la citada bonificación. 

    Pero para entonces todos calvos y el expolio consumado.  

    No obstante, llegado ese momento, quizás también me tenga que corregir. 

    Será una bendición.

  • jorgescc says:

    Dº Jesús, volviendo a repasar su comentario, creo necesario darle una  vuelta de tuerca al mío antes de que me vuelva a corregir.

    Quizás las entidades financieras no utilicen las SGA como forma de liquidar TODO su stock (es decir, incluido el pendiente de adjudicar) de inmuebles para evitar el citado artículo 42 del Código de Comercio.   Por ejemplo, pueden utilizar fórmulas (véase la cesión de remate) para que los activos embargados y pendientes de adjudicar se transmitan a titulares formalmente ajenos al grupo (aunque controlados por la entidad) para poder beneficiarse de la bonificación al revender el inmueble.    Con ello se consigue otro efecto, pues de esta manera evitan que  NUEVOS ACTIVOS PROBLEMÁTICOS ENGROSEN EL BALANCE DEL BANCO AL TRANSMITIRSE FORMALMENTE A UN TERCERO ANTES DE SU ADJUDICACIÓN.     Un indicio de la verosimilitud de este análisis lo tendremos si el año que viene el Gobierno prorroga la bonificación para inmuebles que se adquieran más allá de 2012.
    Le reitero que nada me gustaría más que me tuviera que volver a corregir, pero considero que la bonificación ofrece la posibilidad a las entidades bancarias de recuperar, con la reventa de las propiedades depreciadas Y TODAVÍA NO ADJUDICADAS,  las pérdidas que les está provocando el stock de activos inmobiliarios tóxicos. 

  • jorgescc says:

    Perdone de nuevo Dº Jesús. Con su permiso introduciré sus correcciones  en mi blog para que los lectores puedan estar al tanto de los errores cometidos. 

  • Jesús M. Morote says:

    Pees, efectivamente, le tengo que corregir de nuevo. Dice el Real Decreto-ley, a este respecto, lo siguiente: “No resultará de aplicación la presente disposición cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a una persona o entidad respecto de la que se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio”.

    La exclusión en ambos casos disyuntivos (adquirido o transmitido) significa que, para que tenga lugar la exención del 50% en la tributación de la ganancia de capital, el inmueble ha de haber sido adquirido a persona ajena al grupo y vendido también a persona ajena al grupo. Así, no quedaría bonificada la venta mediante el cruce de acciones entre Santander y BBVA que usted apunta como forma de salvar el escollo.

    Naturalmente, después de más de 20 años trabajando en la Inspección de Hacienda, soy consciente de la fértil imaginación de los contribuyentes y asesores fiscales para diseñar operaciones que encajen (aunque sea con calzador) en las diferentes bonificaciones e incentivos fiscales. Pero esa forma parte de la vida jurídica tributaria y, en su caso, se solventaría mediante la calificación por la Inspección de Hacienda de la operación como negocio indirecto, negocio simulado, fraude de ley, etc. Pero con carácter general no es plausible que el objetivo para el que se ha dictado la norma sea el que usted apunta, sino el de favorecer la inversión en inmuebles con dos finalidades, la de reactivar el mercado inmobiliario y la de atraer capitales (o retenerlos en España, que eso es otra).

  • ENNECERUS says:

    Dudo mucho, Don Jesús, que la inspección de Hacienda se meta con los bancos, sobre todo con los más grandes.

    Simplemente, le remito a la lista de los beneficiados por indultos gubernamentales, da igual el signo político del gobierno.

  • Jesús M. Morote says:

    En la Inspección de Hacienda, amigo Ennecerus, hay de todo, y se lo puedo confirmar desde mi experiencia personal en esa profesión, durante cuyo ejercicio participé en inspecciones en algún banco. Hay de todo, incluso gente muy capacitada y profesional, como en cualquier profesión.

    No obstante, tenga en cuenta que, para que el Gobierno pueda llegar a indultar a alguien (e incluso conseguir el sobreseimiento de algún proceso: por ejemplo, caso cesiones de crédito del Banco Santander), ha tenido que haber algún inspector de Hacienda (normalmente bastante más de uno) que ha empezado la inspección y, posteriormente, ha contribuido como perito colaborando con la fiscalía y el Juez instructor.

    El drama de este país es, realmente, hasta qué punto esos inspectores (como tantos otros funcionarios preparados) se sienten frustrados cuando su trabajo profesional se viene abajo por una medida política. Le garantizo, amigo Ennecerus, que es muy frustrante, muchísimo más de lo que lo pueda ser para un ciudadano de a pie que ve las cosas desde una cierta distancia; y se lo aseguro por experiencia personal.

    En todo caso, centrándonos en la norma abstracta, que era mi objetivo principal al escribir el post, supongo que no se redactan las leyes pensando en que después se va a indultar a nadie (aunque luego el político de turno lo tenga que hacer porque las cosas se han torcido).

  • jorgescc says:

    Ennecerus, no hace falta que se meta la Inspección de Hacienda. 
    Las entidades financieras van a obviar el artículo 42 del Código de Comercio simplemente no poniendo a nombre de empresas del grupo los inmuebles pendientes de adjudicar judicialmente. 
    De esta forma consiguen dos objetivos:
    a) evitar que más activos inmobiliarios tóxicos entren en el balance.
    b) aprovecharse de la brutal bonificación fiscal a las plusvalías derivadas de la posterior venta de los inmuebles ya depreciados.

    La verdad es que la corrección de Dº Jesús ha dejado en evidencia uno de los objetivos de la medida.   

    Es obvio que el Decreto Ley también pretende que vengan inversores a comprar viviendas, pero no hay muchos pensionistas europeos que compren una vivienda en España para venderla, pues lo que quieren es residir aquí. El hecho de que cuando la vendan puedan hacerlo sin tributar el 50% de las plusvalías no lo considero un dato excesivamente relevante para que decidan comprar o no. 

    Pero el factor temporal de la medida ratifica que uno de las finalidades esenciales es beneficiar a las entidades financieras cuando revendan su stock.
    Las decisiones de venta de un inmueble necesitan bastante tiempo (elegir entre distintas ofertas, contratar la hipoteca,…). 
    Sin embargo la medida sólo durará siete meses, es decir, se aplicará a las ventas que se realicen en 2012. 
    Si con el mercado todavía en caída creemos que en siete meses va a incrementarse sustancialmente la demanda de viviendas en España (bien por parte de extranjeros bien por parte de nacionales) por el beneficio fiscal, simplemente hemos perdido pie.

    Sin embargo, en siete meses (que para los bancos son doscientos diez días y noches, es decir, una eternidad) las entidades financieras pueden adjudicarse en los juzgados miles de inmuebles en condiciones de aprovechar la bonificación fiscal a las plusvalías que se deriven de la venta futura.

    Por todo ello la medida va destinada (como el IVA superreducido del 4% a la adquisición de viviendas) a hacer posible que el stock de los bancos sea adjudicado y revendido en las mejores condiciones para éstos.

    Por eso hablo de privilegio y no de bonificación. 

    Doy por zanjado el asunto porque la corrección de hoy de Dº Jesús no aporta datos nuevos ni desmiente el hecho de que la bonificación permitirá a los bancos beneficiarse de ella por lo que respecta a los inmuebles pendientes de adjudicar a partir de la entrada en vigor del Decreto.
     

    • Manu Oquendo says:

      Agradecería al autor, Sr. Morote,  algún comentario sobre la cantidad de impuestos que inciden sobre la vivienda.
      He contado al menos cuatro importantes (hay más) alguno de elllos de reciente re-introducción (IBI, IRPF, Patrimonio y Pulvalías, municipales y estatales) y todos salvajemente revaluados por el estado.
      Ya conozco gente incapaz de pagarlos y de vender los activos.

      Le pediría si es posible un comentario al respecto teniendo además en cuenta que se trata, prácticamente en todos los casos, de bases de cálculo imputadas o impuestas directamente por el estado en un expolio inaudito del ahorro personal. Un caso único y que se hace con absoluto desprecio de realidades económicas como son la inflación y la múltiple imposición.

      Todos esos impuestos arbitrarios convierten hoy la vivienda (con excepción de la propia y cuanto más limitadita mejor) en una trampa mortal y desde luego en una horrorosa inversión a la que pueden acudir sólo gentes muy mal informadas y peor asesoradas.

      Una de las formas más profesionales de valorar los activos es por el valor descontado de sus cash flows de todo signo.

      Los impuestos anteriores son todos ellos cash flows negativos constantes durante la vida del bien a los que hay que sumar los mantenimientos (no deducibles en rentas imputadas) con lo cual lo más probable es que ya la segunda vivienda ofrezca rendimientos netos negativos a lo largo de su vida.
       
      En breve, un estado que no sólo expolia sino que destruye ahorro y riqueza personal ¿a quién sirve? 

      Gracias

  • Jesús M. Morote says:

    Muy interesante, Manu, la observación sobre la valoración de los inmuebles según los rendimientos esperados (o flujos). Efectivamente, ése es el método ordinario de valoración cuando no hay un mercado transparente y homogéneo al que acudir para determinar el precio. Pero excedería del alcance de este post entrar a determinar una metodología de valoración de inmuebles por ese sistema.
    Baste, por tanto, con consignar que, como bien apunta, la medida fiscal puede quedarse bastante corta. Tengo la impresión de que se está legislando con muchísima precipitación y sin estudios serios de las medidas que se van adoptando.
    Así por encima, y siendo posible que me olvide de alguna otra figura impositiva, el cuadro que me pide de la fiscalidad de la vivienda en España sería más o menos el siguiente:
    1. Al construirla:
    1.1. Licencia municipal de obra.
    1.2. Tasas por Cédula de Habitabilidad.
    1.3. Actos Jurídicos Documentados por la declaración de Obra nueva.
    1.4. En su caso, además, Actos Jurídicos Documentados por la división en propiedad horizontal.
    2. Al adquirirla:
    2.1. Si es nueva: IVA+Actos Jurídicos Documentados.
    2.2. Si es de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En caso de título lucrativo: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
    2.3. Si se financia con hipoteca: Actos Jurídicos Documentados.
    2.4. Crédito impositivo a favor del adquirente: deducción por adquisición de la vivienda habitual en IRPF (en su caso).
    3. Mientras está en nuestro poder:
    3.1. Impuesto Bienes Inmuebles.
    3.2. Tasa de recogida de basuras o residuos sólidos.
    4. Al transmitirla:
    4.1 Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal).
    4.2. Ganancia de capital en IRPF, si es transmisión onerosa o donación.
    Como se ve, se ha tocado más bien poco para incentivar el mercado; y, además, se trata de impuestos diferidos a un cierto plazo medio o largo (cuando el inversor actual venda el inmueble). De los impuestos a cobrar ahora, cuando se produce la compraventa,no se toca ninguno (incluso algunas Comunidades, como la de Baleares, hace poco que subió el ITP). De ahí mi observación en la última parte del post diciendo que faltaba coherencia.

  • Curro Arriola says:

    Manu, no te extrañes.
    A la hora de gravar la riqueza se puede apuntar al blanco con criterios de justicia o con criterios de efectividad práctica.
    Los bienes inmuebles se llaman así precisamente porque no se menean.
    ¿Qué es más fácil, tirar sobre un blanco en movimiento o sobre uno inmóvil?
    Pues eso. Las diferentes Haciendas que miran por nuestro bienestar lo que quieren es recaudar, les da igual cómo. ¿A dónde van a apuntar mejor que a los inmuebles?
    La consecuencia es que esa riqueza que por definición “es” el país (el territorio es uno de los tres elementos esenciales del Estado) cada vez vale menos.
    Y será comprada –a precio de saldo- por poderosos grupos extranjeros de inversión. Ante los cuales se abrirán de piernas nuestros amados poderes públicos (mira Las Vegas en Madrid) concediéndoles toda suerte de exenciones tributarias.
    Conociendo cómo se las gastan muchos de nuestros ejemplares políticos, supongo que ello les reportará “alguna” compensación a título particular. O a su familia.
    Así, España será poco a poco propiedad de extranjeros; y viviremos en lo que una vez fue nuestra Patria, no como señores, sino como siervos. Pagando el alquiler. Y viendo como los políticos viven cada vez mejor. Y sirviéndoles, ¡oh, qué honor tan grande!
    Peeero…. ¡votaremos a menudo! Cortes, Ayuntamientos, CCAAs…. Gozaremos de la Partitocracia Autonómica más elaborada del mundo.
    Yo ya no quepo en mí de tanto gozo (democrático, por supuesto).

  • Jesús Picó Romero says:

    Leyendo todos los comentarios del post, me he acordado que allá, por el año 2005, asistí a un curso intensivo sobre la nueva normativa contable aplicable a las entidades de crédito, la Circular 4/2004, pionera en la incorporación de las normas internacionales de contabilidad.
    Dos cosas se me quedaron grabadas:
    1.- A partir de ahora, y como consecuencia del “fair value”, los resultados de las entidades pasaban a ser muy sensibles al valor de los activos ofrecidos como garantía de los créditos.
    2.- La normativa sobre tasaciones obligaba a que el valor de mercado fuera un valor “sostenible en el tiempo”.

    Comprenderán que eso de la “economía sostenible”, al final, a va a ser que aquí se sostiene lo que conviene a unos pocos, aun cuando la situación se haga insostenible para otros muchos.

    Efectivamente, solo desde unos sólidos principios morales, las cosas se sostienen en el largo plazo, a cada le toca lo suyo, y existe la justicia.