Descarga hipotecaria a través del concurso de persona física: justicia y democracia

No hay ninguna duda de que el origen de la democracia se encuentra en el arcontado de Solón de Atenas, en el año 594 a.c. Por lo menos así lo entendieron siempre los propios griegos. Durante ese año Solón introdujo una serie de reformas que iban a cambiar la historia de la Grecia clásica para siempre, convirtiéndola en lo que hoy todavía nos admira. Pues bien, una de las primeras medidas que adoptó fue la cancelación de las deudas hipotecarias, cancelación que llamó “descarga” o seisáktheia. Y la llamó así, según nos cuenta Aristóteles, “porque es como si se hubiera descargado al pueblo de un gran peso”. [1] No se sabe si la descarga fue total o parcial, pero la mayoría de los especialistas modernos piensan que afectó a la integridad de la deuda pendiente.

 

La razón por la cual Solón adoptó una medida semejante hay que buscarla en los abusos de los poderosos en la concesión de crédito, motivada “por su avaricia y arrogancia”, según explica él mismo en varios de sus maravillosos poemas. Los grandes terratenientes abusaban sin contemplaciones de su posición de dominio sobre los medianos y pequeños propietarios y sobre los aparceros. Las malas cosechas colocaban a estos últimos en una posición muy complicada que les obligaba a acudir al préstamo, concedido, evidentemente, por los primeros. El problema es que la ley ateniense permitía garantizar la obligación con la persona del deudor, por lo que los incumplidores podían ser vendidos como esclavos. En ocasiones, a los acreedores les resultaba más conveniente aún que la esclavización y venta de sus deudores atarles a su tierra de por vida, quedando así ella también “esclavizada”, y obligarles a trabajar principalmente para ellos.

 

Es indudable que un escenario semejante crea todos los requisitos necesarios para una explosión social. A causa de ello –continua Aristóteles- nació el odio en la población, y siendo el pueblo esclavo de una minoría, se levantó en armas contra los nobles. De común acuerdo decidieron excluir la violencia y elegir un arconte para mediar. Pues bien, una vez en el cargo, Solón no consideró conveniente medidas revolucionarias (como el reparto de tierras, pedido insistentemente por los demagogos), pero sí accede a la descarga con la finalidad de pacificar la situación. No sólo era una inteligente medida política, sino que Solón la califica también como de estricta justicia:

 

A los que aquí mismo en servidumbre vergonzosa

estaban, temerosos ante el semblante de sus dueños,

los hice libres. Esto con mi autoridad

juntando a la vez fuerza y justicia

lo realicé, y terminé como había prometido.

Escribí leyes igualmente para el pobre y el rico,

acomodando justicia recta para cada uno.[2]

 

Hoy, dos mil quinientos años después, vivimos en un mundo muy distinto, sin duda, (con ricos demasiado grandes para caer), pero también buscamos acomodar justicia recta para el pobre y para el rico. Excluimos la violencia porque vivimos en una democracia que debe facilitar por si misma remedios arbitrales. Excluimos también las soluciones demagógicas que no solucionan nada sino que más bien agravan los problemas. Y, excluido todo eso, la pregunta que hoy nos debemos hacer es: ¿para conseguir esa paz social y esa justicia necesitamos, como hizo Solón, facilitar alguna descarga a los que no pueden pagar sus deudas, o no?

 

Es cierto que, a diferencia de la Atenas clásica, aquí poca gente se ha visto forzada de manera perentoria a pedir una hipoteca (por contra tampoco se reclama una descarga total), pero para ilustrar mejor dónde reside la injusticia de la situación, vamos a comentar una resolución judicial muy interesante (Primera Instancia nº 8 de Valladolid de 27 de febrero de 2012) que refleja a la perfección lo que está pasando ahora en España casi todos los días.

 

Tras una ejecución hipotecaria por un crédito impagado de 74.819,71 euros en la que la subasta queda desierta, el banco se adjudica la finca por el 50% del valor de tasación, es decir, por 56.550 euros (la finca se tasó originariamente en 113.100 euros). Acto seguido el acreedor embarga el piso de un fiador para cobrar la diferencia (18.269,71 euros). Pero mientras está iniciando el procedimiento de embargo, el banco saca la finca adquirida a la venta por un precio de 95.000 euros. Luego, teniendo un crédito real de 74.819,71 euros, espera conseguir al final 113.269,71 euros a cargo del patrimonio del deudor y de su fiador, y eso sin tener en cuenta los intereses moratorios. El juez, en consecuencia, admite el recurso de revisión y deja sin efecto el procedimiento de embargo alegando enriquecimiento injusto, abuso de derecho y prohibición de ir contra los propios actos (pues el propio banco está valorando esa finca en un precio superior al del crédito inicial). Hay que tener en cuenta que aun paralizando el embargo el banco ya está reconociendo haber adquirido la finca por un valor superior a su crédito. Es cierto que una cosa es la intención del banco de vender a ese precio y otra que efectivamente lo consiga (y cuándo), pero de entrada hay que reconocer que el caso es verdaderamente chocante.

 

Los argumentos del juez (como los de otras sentencias anteriores, las famosas de Navarra y Gerona) chocan también claramente con la literalidad de la ley, pero alega en su defensa el art. 3.1 del CC, es decir, la necesidad de interpretarla teniendo en cuenta la realidad del tiempo en que ha de ser aplicada, citando la compleja problemática social derivada de la crisis económica. En buena técnica jurídica tampoco sería suficiente, pero el juez insiste en que los jueces están para hacer justicia y que no cabe amparar un abuso tan manifiesto.

 

En realidad, si reflexionamos un poco, comprobaremos que gran parte de la culpa de esta situación la tiene una regulación muy deficiente. En primer lugar, los problemas derivan de la defectuosa regulación de la subasta (con su consecuente efecto de escasa transparencia y utilidad) y de esa norma demencial que permite adjudicarse el piso por un tanto por ciento (ahora el 60%) del valor de tasación, en vez de obligar a hacer otra tasación en el momento de la ejecución y adjudicarla al banco por ese valor en caso de falta de postores. Pero, prescindiendo de este dato, imaginemos que no hay fiadores y que el banco tiene un crédito por la diferencia contra el propio deudor, e imaginemos también que éste ya no tiene bienes embargables, que es lo que ocurre en la mayoría de los casos. La conclusión es que para cobrar una cantidad de dinero no justificada según la valoración que el propio banco da al bien adquirido, y que no va a cobrar de ninguna manera (porque ya se encargará el deudor de evitarlo), mantenemos a ese deudor fuera del tráfico económico o le obligamos a actuar por testaferros durante todo el plazo de la prescripción. Esto no pasa en ningún país del mundo. En EEUU desde 1898.

 

Si tiene bienes suficientes o hay fiadores hay que modificar la normativa hipotecaria para evitar en lo posible estos abusos. Pero para el caso de que no los tenga hay que modificar además la concursal, y permitir al deudor liberarse de deudas que no va a pagar y que en muchos casos, como éste que vemos, chocan con un elemental principio de justicia. De esta “descarga”, también llamada “fresh start” hemos hablado largo y tendido en este blog (aquíaquíaquí y aquí) y también se habla en este magnífico artículo de Matilde Cuena publicado en el último número de la revista El Notario, así que no vamos a insistir. Baste recordar que existe en la mayor parte de los países civilizados y que curiosamente los anglosajones siguen denominándola como la llamó Solón hace dos milenios y medio, “discharge”: The discharge is one of the primary benefits afforded by relief under the Bankruptcy Code and is essential to the “fresh start” of debtors following bankruptcy that is a central principle under federal bankruptcy law.  Wiki aquí.

 

Pero reconocida la justicia de la descarga cabe preguntarse por qué no se sanciona legislativamente. Hace un par de meses UPyD presentó una Proposición de Ley (en la que algunos de nosotros colaboramos) que concitó el apoyo de todos los grupos, excepto del PP, pero que incluso este último partido elogió en la tribuna. ¿Por qué entonces no la apoyó?

 

Públicamente, el partido en el Gobierno explicó que ellos tenían su propia propuesta de descarga, parecida, pero no idéntica. Privadamente, que la descarga propuesta plantea dos problemas graves que el Gobierno no está en condiciones ahora mismo de afrontar: la pérdida de garantías de los tenedores de los títulos hipotecarios emitidos por los bancos para financiar la burbuja inmobiliaria, y el posible colapso de los juzgados de lo mercantil si un montón de personas físicas se acogen al concurso para beneficiarse de esa medida.

 

El primer obstáculo es, evidentemente, más político-económico que jurídico. De lo que se trata –nos decían- es de no asustar a los inversores más de lo que lo están, dando la impresión de ser un país poco serio que les priva de garantías sin su consentimiento, vulnerando los más elementales principios de la seguridad jurídica. Sin embargo, a poco que reflexionemos, veremos que este es un argumento profundamente retórico, en el peor sentido de la expresión. Después de Bankia, es difícil que los inversores se asusten por una minucia como ésta (ya deben estar inmunizados frente a cualquier contingencia), más aún cuando saben que la garantía de la que se les priva es completamente ficticia, pues el acreedor que no cobra después de una ejecución hipotecaria tiene escasísimas posibilidades de cobrar algo más de un deudor insolvente. Lo único que consigue con su amenaza durante el tiempo de la prescripción de su crédito es, o amortizarle definitivamente para el emprendimiento, o mantenerle en la economía sumergida obligándole a actuar a través de testaferros. Ya saben además que sus créditos ahora mismo no valen el nominal, o por lo menos lo están descontado, y el motivo no es tanto los préstamos garantizados con hipoteca sobre viviendas (donde está el verdadero problema social) como sobre un suelo que no vale ni para plantar patatas. Pero es más, es que desde el sábado los acreedores internacionales están mucho más garantizados. Nos han prestado cien mil millones de euros para que les paguemos -me temo que los contribuyentes españoles- ese nominal que todos sabemos que es ficticio. Y eso nos indigna y decimos que también esos acreedores deberían asumir su responsabilidad y conceder (a los bancos españoles) una descarga. Descarga que esos mismos bancos no quieren conceder a sus clientes.

 

El segundo obstáculo es más real, aunque tampoco tanto, pero en cualquier caso profundamente injusto. No es tan grave porque la descarga debe ir precedido de un procedimiento de mediación al margen de los tribunales entre el acreedor y el deudor que (precisamente gracias a la amenaza de la descarga) puede ser muy fructífero. Es más, cabría arbitrar procedimientos administrativos (como las comisiones francesas de sobreendeudamiento, que funcionan muy bien y de las que hablaremos próximamente en este blog) para mitigar el impacto que podría producirse en los tribunales. Pero, desde luego, el argumento de fondo es profundamente injusto y antidemocrático. Es decir, como tenemos un deficiente sistema judicial, evitemos hacer justicia para que no se note tanto. Algo parecido a la política de admisión de casaciones del TS. Como nosotros no llegamos a todo, que no llegue nada. Por esa vía la democracia no cumple su función, no provee justicia para todos y por ese motivo se amenaza la paz social. ¿Hay Derecho? En este caso del que ahora hablamos, como en tantos otros hoy en España, Solón hubiera tenido muy clara la respuesta.



[1] Constitución de los atenienses, 6.

[2] Fr. 24.

 

11 comentarios
  1. sitogr
    sitogr Dice:

    Me ha encantado el artículo Rodrigo. Las leyendas económicas como estas siempre me parecen muy interesantes y útiles. A veces se nos olvida que casi todos nuestros problemas ya han ocurrido antes y otros ya les pusieron solución. 

    Respecto a la revisión de la sentencia me parece una interpretación justa, lógica y tremendamente jurídica. Y en cuanto a la propuesta de descarga, enhorabuena, una pena que propuestas valiosas al final acaben chocando contra un muro si no es por unos, es por otros. 

    • sitogr
      sitogr Dice:

      Releyendo, las leyes deberían estar para solucionar problemas, pero cada vez más los crean. Y es el único instrumento del jueces. Cuántos jueces estarán esperando una interpretación jurisprudencial de la ley tan al límite o una reforma legislativa como la propuesta para poder aplicarla y resolver una situación tan injusta. 

  2. Curro Arriola
    Curro Arriola Dice:

    Magnífico, Rodrigo, tu artículo.
    Aunque me ha dejado preocupadísimo. Has recordado que entre los antiguos griegos el deudor respondía con su persona.
    Tal como está redactado el art 257 del Código Penal, en realidad no estamos ya tan lejos de eso.
    Ten cuidado, no des ideas …A ver si en vez de introducir la descarga de Solón van a resucitar la prísión por deudas (solo las bancarias, naturalmente).

  3. elisadelanuezsanchezcascado
    elisadelanuezsanchezcascado Dice:

    Interesantísimo tema sobre el que efectivamente arroja una nueva luz el escenario del rescate del sábado. Ahora sí que no hay excusas. Muy interesante también introducir algún mecanismo previo tipo las Comisiones de sobreendeudamiento francesas como alternativa a los juzgados mercantiles. 

  4. Jesús M. Morote
    Jesús M. Morote Dice:

    Ciertamente, Rodrigo, se trata de una cuestión irresuelta sobre la que habrá que seguir volviendo hasta encontrar una solución equitativa. En particular no estoy del todo de acuerdo con ciertos aspectos de tu comentario.
     Tu muy pertinente alusión al legislador griego Solón deja de lado una cuestión importante. Efectivamente la abolición de la esclavitud por deudas, como informa Aristóteles, fue un gran avance de la joven democracia ateniense en su lucha contra la aristocracia terrateniente tradicional. Pero no hay que olvidar que con carácter previo e inseparable de esa medida de derecho material implantó otra más importante, la publicidad de las leyes: “En Atenas, como en Roma, se creía con razón que las luchas encaminadas durante la época arcaica a obtener un código escrito de leyes habían contribuido de forma decisiva a resquebrajar el monopolio del poder detentado por la vieja aristocracia; de ahí la tradición griega del «legislador» arcaico, cuyos representantes más célebres son Solón en la historia y Licurgo en la leyenda” (Moses I. Finley, “Politics in the Ancient World”, 1983).
     La cosa creo que tiene suma importancia pues de lo que realmente estamos hablando aquí es de seguridad jurídica. Tan importante era para los atenienses obtener un marco de derechos materiales equitativos como disponer de unos textos legales de aplicación cierta y previamente conocida. Y realmente creo que estaréis de acuerdo conmigo en que es preferible una ley injusta pero publicada, que una ley justísima pero que desconocemos y sólo nos enteramos de ella cuando la aplica el juez. De ahí que yo personalmente, y con independencia de que el contenido de sus sentencias sea de justicia material, discrepo de esos jueces-legisladores que dinamitan nuestro sistema jurídico irrogándose la potestad de juzgar según su libre criterio y no según la ley, como los que citas en tu artículo.
     Por eso, creo que siempre hay que partir de la irretroactividad de cualquier norma que se dicte en el futuro sobre este asunto. No se pueden cambiar las reglas a mitad de la partida, por mucho mejores que nos parezcan estas nuevas que aquellas con las que empezamos a jugar.
    A partir de aquí, además, habrá que hacer las reformas con mucho tiento. Al fin y al cabo, la dación en pago predeterminada legal o convencionalmente no es algo muy diferente del antiguo pacto comisorio que se prohibió en nuestro derecho en la legislación antiusura de finales del XIX. ¿Queremos volver a los antiguos préstamos de hecho disfrazados de derecho bajo la forma de compraventas con pacto de retro?
    En mi opinión el sistema actual no es tan malo en el fondo. El problema es que en España queremos arreglar los problemas organizativos e institucionales a golpe de BOE. El problema, como casi todos los jurídicos en España, es de ineficacia judicial. En este caso concreto de las hipotecas, el problema de la fijación en el propio proceso ejecutivo judicial del valor de la finca prolongaría mucho la ejecución, por lo que es de uso común la cláusula en la hipoteca fijando ya el precio de subasta, aunque con el inconveniente de que poco tendrá que ver dicho precio de salida con el valor real del inmueble en el momento de la subasta. Considerar que ese es el precio por el que evaluó la propiedad el banco no se corresponde con la realidad, pues es sabido que no todos los bancos usan la tasación (realizada exclusivamente para evaluar el riesgo de la operación), sino algunos el nominal del préstamo y otros la responsabilidad hipotecaria.
    Eso hace que el valor de adjudicación al acreedor poco tenga que ver muchas veces con el valor del inmueble, lo que tanto puede favorecer al deudor como al acreedor. Para arreglar eso se legisla fijando porcentajes (el 60%, el 70%) del valor de salida como precio de adjudicación al acreedor. La solución, sin embargo, pasaría en mi opinión por un trámite rápido de tasación pericial ad hoc en el propio proceso de ejecución (sin que valga la prevaloración previa en la escritura de préstamo hipotecario); y con fuerte penalización para cualquiera de las partes que propusiera valores temerarios con el mero fin de dilatar la ejecución dilatando el trámite de tasación.

  5. Rodrigo Tena Arregui
    Rodrigo Tena Arregui Dice:

    Hola Jesús, Solón efectivamente es un personaje capital en la historia de la humanidad, por el motivo que apuntas y por otros muchos. Tuve ocasión de comentar una de sus reformas más atrevidas en este artículo que publiqué en Claves hace poco más de un año. Todas esas reformas no se dirigieron sólo a proteger al débil, sino a vincular a los débiles con la ciudad, a hacerles corresponsables de su destino. Por eso dicen que fue el creador de la democracia, porque los pobres pasaron de súbditos -no a amos- sino a ciudadanos.
    Para eso publicó las normas, para que los ricos no pudieran “decir” el Derecho como a ellos les conviniese. Esta reforma capital fue luego importada por Roma a través de su Ley de las XII Tablas.
    Es cierto que en nuestro sistema los jueces no pueden “decir” el Derecho como a ellos les venga en gana. Tienen que respetar las leyes, pero el problema surge precisamente, y creo que eso lo digo claramente en mi post, cuando las leyes están mal hechas y provocan manifiestas injusticias. Entonces los jueces pretenden corregirlas sacrificando una seguridad injusta a una justicia insegura. A mi, que creo que justicia y seguridad están íntimamente unidas, no me gusta ninguna de las dos posibilidades.
    Pero si no nos gusta que los jueces hagan justicia en contra de la ley, reformemos la ley para que sea justa. Por eso no puedo estar de acuerdo contigo, yo sí creo que el sistema es muy malo en el fondo (y en la forma). En primer lugar, nuestra propuesta no tiene nada que ver con la dación en pago. El que tiene bienes debe pagar, aunque el importe de su vivienda no baste para satisfacer la deuda. Regulemos simplemente el sistema de subasta e introduzcamos una tasación rápida en el procedimiento para que no se produzcan casos tan escandalosos como el de la sentencia de marras.
    Sin embargo, a los que no pueden pagar, cualquiera que sea el origen de su deuda, hipotecaria o no, nos conviene ofrecerles una solución que no pase por meterles en el hoyo durante al menos quince años. Y lo digo muy claro, nos conviene a nosotros más que a ellos. Nos conviene que vuelvan a intentarlo, que se convieratn en sujetos activos de nuestra sociedad otra vez, que paguen su IVA y su IRPF, que creen riqueza y que se sientan parte de esta sociedad. Volvemos a Solón: nos interesa crear ciudadanos, y no súbditos o gente que se desentienda de los intereses de la colectividad y vaya exclusivamente a lo suyo. Para combatir eso, precisamente, instauró Solón esa ley que puedes leer en el link.

  6. Matilde Cuena Casas
    Matilde Cuena Casas Dice:

    Enhorabuena Rodrigo por tu post y gracias por el enlace de mi trabajo. La verdad es que ahora que ando por tierras italianas estudiando con profesores de universidades de todo el mundo, me doy cuenta de que, efectivamente, España es diferente. 
    Lo que para casi todos los países es de sentido común, aquí se cuestiona y el que tiene iniciativa empresarial tiene que acertar a la primera. No se puede equivocar, no puede tener mala suerte. Esa ley de emprendedores que prepara el gobierno, debería sin duda introducir el fresh start, aunque hay que alertar que no debe ser discriminado negativamente el “deudor civil”, que es lo que por cierto ha sucedido en Italia que solo se beneficia del discharge (esdebitazione) el empresario que puede acudir al procedimiento concursal, quedando fuera el pequeño empresario y el consumidor. Lo han intentado resolver con una ley de enero de 2012, pero al final ha quedado en nada. Pero es sorprendente las voces que se alzan aquí en Italia a favor de la discharge para toda persona física. En España somos solo unos pocos…… a pesar de que nuestro problema es más de deuda privada que de deuda pública, al contrario que en la mayoría de los países de Europa y, por lo tanto, una medida de esta naturaleza es, si cabe, más necesaria.
    Con todo, si lo que anuncia hoy la prensa es verdad, iríamos en la buena dirección . Publica hoy Cinco Días: “quienes fracasen en su negocio no perderán el hogar familiar”. http://www.cincodias.com/articulo/economia/quienes-fracasen-negocio-perderan-hogar-familiar/20120607cdscdieco_5/?goback=%2Egmp_2377816%2Egde_2377816_member_122984874  Si esto es verdad, algo vamos avanzando. Desde 1942 en Italia es posible que el empresario salvaguarde su patrimonio personal a través de un patrimonio separado que no puede ser agredido por deudas empresariales. Esto a lo mejor es posible en España en 2012. Vamos despacio, pero vamos.
    A mi juicio, no hay mejor momento político que éste para introducir el fresh start. Las entidades financieras que lo han bloqueado han perdido toda legitimidad de presión y es necesario un “guiño” al ciudadano. Lo paradójico es que ese consumidor y autónomo al que no se le da una segunda oportunidad por el bloqueo que a tal media ha puesto el sistema financiero, a su vez, sí se ve “obligado” a rescatar con sus impuestos a entidades que, por conceder abusivamente crédito, se encuentran en situación de insolvencia. Esto es un ESCÁNDALO y a lo mejor con ese “préstamo-rescate” europeo, esto no vuelve a suceder, pero porque desde fuera van a impedir lo que nosotros no hemos sido capaces de evitar a través de un control al sistema financiero. Esto sí que es lo que mina nuestra autoestima como país, tal y como decía Fernando un post reciente.
    Sr. Morote, discrepo con usted. Nuestro sistema de ejecución hipotecaria no es malo, es MUY MALO, aunque ciertamente fue diseñado sobre la base de unas tasaciones de inmueble razonables y no abusivas, como ha sucedido en la actualidad. Con todo, comparto sus consideraciones respecto a la inseguridad jurídica que provocan decisiones judiciales “de justicia material”. 

  7. Josef K.
    Josef K. Dice:

    En este caso a los españoles nos han hecho precisamente todo lo contrario a lo que hizo Solón de Atenas. No sólo no se han descargado las deudas de los ciudadanos, sino que nos han convertido en avalistas de los bancos españoles que pidieron prestado para especular con el ladrillo. De esta forma un desahuciado se convierte en avalista de un banco que no ha tenido ninguna piedad con él. Porque el préstamo de los 1000.000 millones, que es para los bancos, no se lo dan a los bancos sino a todos los españoles.
     
    Luego dice Rajoy que ha presionado, en fin…

  8. Ignacio Gomá Lanzón
    Ignacio Gomá Lanzón Dice:

    Yo ya he expuesto mis dudas en alguna ocasión en este mismo blog acerca del fresh start, si bien recalco que son dudas debidas a mi ignorancia y mi rechazo natural a cambiar principios (o debilitarlos o matizarlos como dice Matilde Cuena, que sabe mucho más que yo de esto) en tiempos de tribulación. Me cuesta aceptar que los deudores puedan, si caen en insolvencia, quedar exonerados de pagar lo que quede después de liquidar sus bienes si es la primera vez, más que nada porque el acreedor puede que no sea al malvado banco, sino yo mismo, o el fontanero, el asesor fiscal o el sastre.
     
    No obstante, es claro que algo hay que hacer y, sin excluir de raíz el fresh start, para mí quizá sería preferible una solución a la italiana, creando el llamado “fondo patrimonial” al que dediqué unas líneas en este blog (perdón por la autocita):
     
    http://hayderecho.com/2011/12/13/el-%e2%80%9cfondo-patrimonial%e2%80%9d-familiar-y-otras-cosas-italianas/
     
    En esta línea parece que iría la reforma que se está proponiendo relativa a la exclusión de la vivienda familiar de la agresión de los acreedores, que sería una forma de ampliación del “beneficio de competencia”,  que es el que se otorga a algunos deudores para que paguen lo que puedan, quedándoles lo indispensable para subsistir modestamente, con la carga de devolver la diferencia, si su fortuna mejorara.
     

  9. Cruz
    Cruz Dice:

    Fantástico post con elementos de debate muy interesantes. La vuelta a los tiempos de la Atenas clásica que planteas con Solón hace que recuerde la muerte de Sócrates y su ejemplo de cómo quien aplica una ley injusta se convierte en verdugo. O la importancia a la equidad que daba Aristóteles como consecuencia de su concepto de los principios no escritos y costumbres como superiores a la ley. Lo que en Roma resumió Cicerón en la frase “summum ius, summa iniuria” referida al daño que puede hacer la aplicación literal de las leyes.
     Entiendo que eso se intenta salvar en nuestro sistema normativo mediante la remisión y la subsidiariedad. Las leyes particulares no parecen estar concebidas como compartimientos estancos, siendo tan importante su espíritu como la letra así como su relación con otras normas. O quizás debiendo serlo. Más que nada porque es imposible que una ley contemple absolutamente todas las posibilidades de ocurrencia, todas las excepciones que se pueden dar en la realidad en relación con los hechos que regulan. Eso lo estamos viendo con la crisis y los problemas de regulación referidos a inmuebles, no solo en cuanto a la normativa hipotecaria sino también a la tributaria. Se utilizan valores objetivamente irreales desde el momento que se fijan mediante referencias que hoy son inútiles o son ficticias. Sobrevaloraciones o expectativas de precio, como bien apuntas.
    Por todo ello no veo nada censurable en la actuación del juez citado. Ni jurídicamente creo que se invente normas por recurrir al CC ni que  provoque inseguridad. Al contrario, pues su lógica y su concepto de justicia son los que tiene  una gran parte de los ciudadanos y la solución es la que podrían esperar por ser equitativa, objetivamente justa a tenor de la realidad de los hechos.
    Comparto las prevenciones sobre la “descarga” y no se hasta qué punto sería conveniente su regulación legal. Más que nada porque no es lo mismo que alguien se lance de manera responsable a constituir una hipoteca, el banco a prestar con datos objetivos sobre la viabilidad de la operación y luego circunstancias excepcionales lo frustren, que lo contrario. Entre ambos es posible que múltiples circunstancias introduzcan matices que condicionen su aplicación y si los jueces no pueden entrar a valorarlos en cada caso difícilmente se puede llegar a soluciones justas

  10. carlos hernandez guarch
    carlos hernandez guarch Dice:

    Enhorabuena, espléndido artículo aunque debo discrepar de su petición de una nueva tasación en caso de ejecución. En estos momentos de debacle inmobiliaria es la única esperanza. Como abogado asesoro gratuitamente cada semana a unas 20 personas con problemas hipotecarios y le puedo decir que en estos momentos hay mucha gente cuya única salida es la ejecución inmediata ya que si se consigue subastar por el 60% del valor de tasación puede quedarse sin deuda. Por otra parte la memez de las titulizaciones como argumento para evitar la ración en pago es evidente y más en la situación actual ( por otra parte no debe de dejar de señalarse que las carteras hipotecarias titulizadas tienen un elevado indice de rotación no tan sólo por cancelaciones sino también por novaciones) 

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