El comodato como alternativa al drama del desahucio

Las ejecuciones hipotecarias están conllevando situaciones muy dramáticas de personas que han perdido la propiedad de su vivienda y son desahuciadas, es decir, obligadas legalmente a abandonar la posesión de su inmueble, y en muchos de esos desahucios (no en todos, por supuesto) sin que los propietarios tengan a dónde ir, con pocos recursos económicos, aparte de los casos en los que son familias con personas enfermas, niños pequeños, ancianos, etc., o situaciones tan trágicas como la de la mujer que se ha suicidado el viernes cuando iba a ser desahuciada. Aclaro desde el principio que mis propuestas no se van a referir a todos los casos de desahucio y respecto todos los inmuebles -hay mucha variedad- sino al porcentaje, probablemente importante, de casos graves, en gran parte producto de la crisis económica.

 

Este asunto se encuentra ahora mismo en un lugar totalmente preferente de la agenda política, social y judicial: en estos días, los jueces decanos han expresado la necesidad de modificar la normativa de desahucios, en lo que coinciden con el CGPJ. Por su parte, el Gobierno y la oposición socialista nos acaban de sorprender poniéndose de acuerdo en algo, y han resuelto tramitar de manera urgente una ley “para frenar la ola de desalojos”, iniciando los trabajos por medio de un grupo de trabajo de seis personas, tres del PP y tres del PSOE, cuya primera reunión tiene lugar precisamente hoy lunes. Aparte de las innumerables declaraciones de partidos, asociaciones y colectivos sobre esta cuestión, destacando la del Presidente del Gobierno este fin de semana que comentamos más adelante.

 

La actualidad no acaba aquí, porque el jueves conocimos un dictamen de  la Abogada General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea Juliane Kokott en relación con nuestro sistema de ejecución. Al informar del mismo se ha dicho en los medios españoles que el dictamen concluye que la normativa española de desahucios es ilegal. No es exactamente así, y ha de matizarse. En su dictamen de 8 de noviembre, la Abogado Kokott se plantea lo siguiente: la normativa de ejecución hipotecaria española es como un rodillo, puesta en marcha es prácticamente imparable, el deudor no tiene casi ninguna forma de pararla. Ahora bien, sigue diciendo, hay una normativa europea de protección al consumidor frente a posibles cláusulas abusivas en este tipo de contratos. Si hubiera una posible cláusula abusiva en un contrato de hipoteca, ¿podría el deudor español paralizar la ejecución? La respuesta que obtiene la Abogado, analizando nuestro ordenamiento, es negativa. No podría, tendría que ir a un declarativo posterior. Pero entonces, concluye la Abogado Juliane Kokott,  ya casi no le va a interesar en ese momento interponer el declarativo, porque para entonces ya habrá perdido la propiedad y posesión de la casa y casi le va a dar igual.

 

Por tanto, la Abogada General no opina específicamente que toda la legislación española de ejecución hipotecaria (incluido el desahucio) sea ilegal, es un tema en el que no entra en realidad, lo que dice es que, analizando el caso de que hubiera una cláusula abusiva en la hipoteca ejecutada (por ejemplo, relativa a los intereses de demora o la causa de vencimiento anticipado) el deudor no estaría suficientemente protegido o incitado  para impugnarla, dado que debería poder hacerlo en la propia ejecución y no puede, sino que ha de irse a un declarativo posterior, lo que es exigirle demasiado esfuerzo. Así se entiende el párrafo 52 de su dictamen: “Especialmente cuando el bien inmueble gravado con la hipoteca es la vivienda del deudor, difícilmente es apropiada la sola reclamación de indemnización por daños y perjuicios para garantizar eficazmente los derechos reconocidos al consumidor en la Directiva 93/13. No constituye una protección efectiva contra las cláusulas abusivas del contrato el hecho de que el consumidor, a raíz de dichas cláusulas, deba soportar indefenso la ejecución de la hipoteca con la consiguiente subasta forzosa de su vivienda y la pérdida de la propiedad y el desalojo subsiguientes, y que sólo con posterioridad esté legitimado para ejercitar la acción de daños y perjuicios” (párrafo 52).

 

Habrá que esperar a la sentencia del TJUE, que tardará meses. No obstante y respecto a la forma de combatir las cláusulas abusivas, me permito recordar la solución que hace tiempo propuse en “El abusivo sistema de anulación de cláusulas abusivas”, y que no va por la vía judicial, sino por una ágil respuesta legislativa.

 

Ahora bien, Juliane Kokott añade una cosa más, que me parece muy importante y que quizá aún no ha tenido la trascendencia que debiera, como es recordar (párrafo 54) que una sentencia del TJUE de 14 de junio de 2012, contra Banesto, ya dijo que en un proceso monitorio, el juez que conocía de la ejecución debía, de oficio, calificar el carácter de abusivo de una cláusula -por ejemplo los excesivos intereses moratorios o una causa de vencimiento anticipado claramente injusta- y anularla en su caso, lo que podría llevarnos a la posibilidad de que los jueces que ejecuten las hipotecas se plantearan antes de ejecutar si los intereses moratorios son abusivos o no,y rechazarlos en el primer caso. De esta sentencia ya hablamos hace meses en el post  “Armas para el deudor bancario hipotecado. La Justicia Europea agita el sistema de anulación de cláusulas abusivas”.

 

Volviendo ya a la anunciada reforma de la ley para evitar desahucios, es de suponer que en el curso de su tramitación se barajarán diversos sistemas o mecanismos,  a fin de conseguir evitar o al menos reducir en la medida de lo posible los mismos. Voy a proponer un mecanismo no excluyente sino más bien complementario de otros, y que tiene la ventaja de que es sencillo, se basa en conceptos jurídicos claros y puede convenir a todas las partes, si bien es esencialmente provisional.  Se contiene en los siguientes puntos:

 

1.- La medida se aplicaría en principio a los hipotecados que se encontraran dentro de un “umbral de exclusión”, es decir, personas con graves problemas económicos. Ahora bien, este umbral debería ser mucho más amplio que el rácano marco fijado para el fallido “código de buenas prácticas”, aprobado en el RDL 6/2012, del que hemos hablado varias veces.     Este umbral es tan bajo que, como se ha denunciado en el blog,  deja fuera una gran número de personas verdaderamente necesitadas. En definitiva, el umbral a los efectos que propongo, debería ser ampliado para incluir a muchas más familias, todas aquellas que se estime que no pueden, para tener una existencia mínimamente digna, pagar por el momento ni una cuota hipotecaria, ni tampoco un arrendamiento.

 

La ley establecería de manera obligatoria que  los deudores que estén incluidos dentro de ese ampliado y más generoso “umbral de exclusión”, consumada la ejecución de su vivienda por impago, pudieran quedar, si así lo desean, de manera automática como poseedores de la vivienda por título de comodato, hasta el momento que el banco (o la inmobiliaria asociada a él) consiguiera venderlo (aunque con un periodo mínimo, por ejemplo uno o dos años). El comodato es una figura jurídica clásica, regulada en el Código Civil y consiste en un préstamo de uso, esencialmente gratuito para el que recibe en préstamo el inmueble (comodatario). Los gastos de mantenimiento ordinario  de la vivienda, como suministros o comunidad de propietarios, serían de cuenta exclusiva del deudor ahora poseedor-comodatario.

 

El banco (comodante), mantiene por supuesto la propiedad del inmueble prestado, y esta medida que se le impondría de hecho no le sería perjudicial, sino más bien todo lo contrario. La propiedad ejecutada difícilmente va a conseguir venderla, a menos a corto plazo y en muchas ocasiones a medio. El piso vacío se va deteriorando a lo largo del tiempo y además la entidad o la sociedad inmobiliaria correspondiente, ha de pagar el IBI y los gastos de comunidad de propietarios durante todo ese periodo. El mantenerla abierta y en uso, así como el ahorrarse determinados gastos, manteniendo la posibilidad de venderla, es un beneficio objetivo. Sin mencionar el desgaste de imagen para los bancos que suponen las acciones de las organizaciones anti-desahucios intentando impedir el desalojo de viviendas. Creo por tanto que esta propuesta no supone un fomento o premio para el que impaga frente al cumplidor, o una barrera para el crédito futuro.

 

Por su parte, para al antiguo propietario, del que ya se ha dicho el enorme impacto personal que implica en muchos casos abandonar de manera forzosa su casa, permanecer en ella al menos de manera provisional, supone un alivio. Y en caso de venta posterior, probablemente se avendrá con menos resistencia a abandonar la misma.

 

2.-  Si los que están en el umbral de exclusión salen de él porque haya mejorado su situación económica, entonces el comodato se transformaría en un alquiler social con unas cláusulas y renta prefijadas por ley. Y viceversa, si la situación de un arrendatario empeora, pasaría a comodato. Si se trata de ejecutados que sí están por encima del umbral de exclusión, se podría admitir que retuvieran la posesión si lo desearan, con un arrendamiento establecido en la ley en cuanto a condiciones y renta -que habría de ser progresiva en función del inmueble y las condiciones económicas del deudor-  hasta que el banco  lo vendiera.

 

3.-  El “banco malo”, llamado SAREB, y que en realidad es una agencia inmobiliaria, va a disponer probablemente de decenas de miles de inmuebles. Se hablado recientemente de que parte de ellos se van a dedicar al alquiler social, aunque se dice que ha de vender sus activos una parte cada año.  En la medida en que no se van a vender inmediatamente, digan lo que digan, podría arbitrarse un procedimiento de realojo provisional en parte de esas viviendas a las personas que han perdido la suya, utilizando el comodato o el arrendamiento, según ingresos.

 

4.- También cabría pensar en establecer ventajas fiscales (reales, de verdad, no las ridiculeces que a veces se conceden, por ejemplo exenciones en el IBI y las tasas municipales de basuras, rebajas en IRPF o sociedades, etc.) para aquellas personas individuales o sociedades que estuvieran dispuestos a ceder en comodato/arrendamiento viviendas a familias desalojadas, incluso fijando un plazo máximo renovable (un año por ejemplo). Hay aún promotoras con multitud de viviendas, incluso promociones enteras, sin vender, desocupadas y que se están deteriorando. En los sitios de costa, ¿cuántos apartamentos vacíos hay, que no se venden ni alquilan y que podrían utilizarse? Es posible que algunos estuvieran interesados en que se ocuparan, aunque no cobraran renta o fuera pequeña, porque se mantendrían mejor y más en uso, y también, por qué no, por la razón de querer ser solidario con personas a las que la crisis se les ha llevado por delante. Esta es una medida que implicaría en la solución del problema a la sociedad civil y que no he visto que haya sido propuesta por nadie.

 

5.- Estas mismas ventajas fiscales se podrían conceder a los bancos propietarios de pisos que quisieran dedicar una parte de ellos a realojo de desahuciados aunque no fueran sus antiguos deudores.

 

6.- Los que ya han sido ejecutados, pero su antigua vivienda sigue vacía y en poder del banco, podrían pedir la toma de posesión de nuevo a título de comodato/arrendamiento, en las condiciones indicadas antes. Insisto en que esto no constituye perjuicio par el banco, que podría seguir ofreciendo en venta la vivienda, de modo que creo que no sería una barrera para el crédito futuro, peligro que también se ha apuntado estos días.  Hay que tener en cuenta que la esencia de la ejecución no es que el banco se quede con el inmueble, sino que lo venda y se cobre con el precio. Lo que pasa es que ahora no hay compradores.Por eso, esta solución, que no impide al banco vender, no es perturbadora en ese sentido.

 

7.- Mariano Rajoy ha anunciado una moratoria de hasta dos años para familias en situación extrema, y quizá obligar a los bancos a poner en alquiler social parte de sus inmuebles. No es mala medida, de hecho va en la dirección de lo que he comentado, pero parece que sería solamente para personas en extrema necesidad (umbral muy bajo, por tanto) no afecta a los que están siendo ejecutados o lo han sido ya. De modo que corre el peligro de ser como el código de buenas prácticas, algo que beneficiaría a muy pocos, y no estamos para eso. No obstante, hay que esperar en qué se concreta, solamente es un anuncio.

 

8.- Estas medida son por supuesto compatible con otras muchas que se han apuntado, como el “fresh start”,  el aplazamiento de cuotas, la mediación, la  dación en pago, control de intereses abusivos o comisiones de endeudamiento, como en Francia, etc..

 

Todo lo anterior son ideas o sugerencias para meditar, y a lo sumo constituirían formas provisionales de paliar una situación extrema de muchos españoles. Pero todos tenemos que echar una mano, y la mejor forma que se me ocurre para hacerlo yo es pensar soluciones y alternativas, y exponerlas a todos ustedes con la esperanza de que sirvan para algo.

 

38 comentarios
  1. Quasimontoro
    Quasimontoro Dice:

    Fernando, 

    El problema de muchas personas es que no pueden pagar sus obligaciones legales y contractuales y las perspectivas de que alguna vez lo puedan hacer son malas. La solución es un procedimiento judicial simple que permita evaluar su insolvencia, negociar un acuerdo con sus acreedores, y establecer las condiciones para que el deudor pueda rehacer su vida.

    Esas personas tienen el mismo problema que empresas, bancos y otras organizaciones que no pueden cumplir sus obligaciones. La única diferencia es que, igual que el gobierno, seguirán viviendo y entonces hay que dar la oportunidad de rehacer la vida.

    Si hoy no existe ese procedimiento simple o si el procedimiento existente es malo, lo urgente es establecer uno bueno provisorio que con la gente apropiada se puede hacer rápidamente. Si no se hace es porque no se quiere hacer, no porque no se pueda justificar y hacer. Hay que hacer una pérdida y el problema es quiénes la asumen y cómo rápidamente se llega a un acuerdo para minimizar la pérdida. 

    Un coro de políticos hipócritas en complicidad con periodistas corruptos han montado un circo a partir de unos pocos casos extremos y trágicos. Van cinco años de crisis, poco o nada han hecho y ahora periodistas y políticos corruptos lloran como si no supieran lo que una crisis fiscal y financiera implica para muchas personas. 

  2. Manu Oquendo
    Manu Oquendo Dice:

    El caso es que, si comienza a extenderse la especie de que los contratos hipotecarios españoles pudieran ser abusivos en algunas de sus cláusulas y por ello dejar de tener ejutividad en el incumplimiento, lo que tenemos entre manos es una bomba que traspasa nuestras fronteras y llega a los confines mismos del imperio justo al principio del segundo mandato del emperador endeudado.

    No tardará alguien en tomar nota más allá de lo que algunos banqueros nos han advertido este fin de semana en un gesto también suicida. 

    A fin de cuentas, se nos suicidan nueve personas al día y en ejecuciones parece que llevamos 2 personas en tres o cuatro años y una de ellas era una persona con medios pero que avaló a otra insolvente (su hermano) sin informar a su cónyuge.

    La sensibilidad psicológica de nuestra sociedad es fascinante, digna de estudio.
    Miles de suicidas al año nos pasan desapercibidos.
    Dos muertes en varios años de ejecuciones hacen que salte la alarma. Esto sí que es para analizarlo a fondo.

    Como debe ser estudiado y entendido el hecho de que ambos casos lleguen a titulares. Estas cosas siempre son intencionales y tienen padre y madre.

    Quiero felicitar a Fernando por su serie sobre matices y detalles del ciclo hipotecario. Gracias.

  3. Manuel Mariño Vila
    Manuel Mariño Vila Dice:

    Me parece una magnifica propuesta, que podría ser tenida en cuenta en las medidas que tomara próximamente el Gobierno. El comotado, en este caso, tendría evidentes beneficios sociales y, como apunta el autor, tambien económicos para el Banco, por lo que se refiere a la conservación del bien. Claro que habría que establecer limites temporales, máximos y mínimos, y objetivizar al máximo la definición del umbral de exclusión, con objeto de evitar la arbitrariedad en su reconocimiento por la entidad. Como estimulo para lograr la colaboración del deudor ejecutado, podría tener un pequeño porcentaje en el precio de venta, si este superara el precio en que fue adjudicado, si este, a su vez, ha cubierto la deuda.
    Enhorabuena al autor!! 

  4. pedro
    pedro Dice:

    Totalmente de acuerdo con el autor, al que felicito muy cordialmente. Creo sería una buena solución para ambas partes, para el banco o la entidad financiera, pues no le supondría ningún coste el mantenimiento del inmueble, y, por supuesto, para el ejecutado. Por no hablar de que el propio bien inmueble, al estar habitado, estaría mejor conservado…

  5. Quasimontoro
    Quasimontoro Dice:

    En relación al tema de las cláusula abusivas de los contratos y en general de lo que vulgarmente se conoce como la letra chica de los contratos, llamo la atención a que en estos días se publicará este libro

    http://www.amazon.com/Boilerplate-Fine-Print-Vanishing-Rights/dp/069115533X/ref=la_B001HPJFJ4_1_1?ie=UTF8&qid=1352709035&sr=1-1

    http://press.princeton.edu/titles/9837.html#reviews

    En esas dos referencias se encuentra algún detalle del libro, aunque hay que esperar unos días para leer el detalle del análisis. El tema, por supuesto, es una causa populista del progresivismo como queda probado por lo que Larry Lessig dice en la propaganda del libro

    “The law has allowed a very basic idea–that humans might come to an agreement–to morph into an embarrassment for law and injustice for too many. This brilliant and powerful book puts the mess in context, and offers a path forward to reform.”–Lawrence Lessig, Harvard University
     
    Sí, palabras fuertes, pero debo admitir que tienen bastante de cierto. Sin embargo, la práctica de incluir cláusulas abusivas (o aparentemente abusivas) en los contratos es común en las actividades de las industrias reguladas, aquellas en que el gobierno tiene un alto grado de intervención en quiénes y cómo proveen bienes y servicios (la actividad importante no regulada es la venta por internet). Siendo industrias reguladas, el gobierno no puede alegar no saber sobre la inclusión de esas cláusulas –por ejemplo, en el caso de los bancos, esta práctica ya se había denunciado repetidamente antes de la crisis. Peor todavía, estas cláusulas se han incluido con la activa participación de abogados asesores (¿gatekeepers?) pero nunca he leído que el gobierno o los colegios de abogados denunciaran esa participación.  

    Los progresivistas sin embargo vuelven a mostrar su hipocresía. Se denuncia el abuso de una práctica en la contratación privada que en algunos casos puede justificarse, pero en los muchos casos en que no se justifica esa práctica no es diferente de los abusos del ejercicio del poder en los asuntos públicos. Para los progresivistas, las promesas de los políticos y funcionarios públicos son palabras que se llevó el viento y no se puede ejercer acción judicial o administrativa alguna contra su incumplimiento, o peor todavía cuando hacen cosas que explícitamente prometieron que no harían. Siempre exigen integridad de las personas en sus actividades privadas y control estricto de cualquier cosa que parezca abuso de personas en posiciones de poder en las actividades privadas, pero esas exigencias nunca se hacen a las personas que postulan y ejercen cargos públicos a pesar del tremendo daño que causan a mucha gente (sus denuncias están limitadas a políticos y funcionarios opositores a sus ideas).  

  6. Sitogr
    Sitogr Dice:

    Suspensión de ejecuciones, dación en pago, pagos parciales, aumento del valor de tasación en ejecución (para mí ésta es la cuestión más injusta, por ej aquí o aquí), cláusulas abusivas y abuso de derecho, enriquecimiento injusto y usura, rebus sic stantibus, la creación Comisiones Judiciales Provinciales para buscar la mejor solución a cada ejecución hipotecaria individualmente…
    Y a lo que hemos de sumar esta buena propuesta del comodato de Fernando Gomá, al que hay que reconocer sus diferentes post sobre el tema y su insistencia en esta cuestión tan dramática. Propuesta que no es nada descabellada y que por cierto, según esta información parece que ya se ha aplicado. Cabe destacar el auto de la juez Encarnación Aganzo, del juzgado 5 de Elche (Alicante), en el que supeditaba la entrega del inmueble al Banco Popular a que dijera qué uso iba a darle: hasta que no fuera vendido a una tercera persona o arrendado a nuevos propietarios, instaba a que los desahuciados permanecieran en el inmueble pagando un alquiler.

    http://politica.elpais.com/politica/2012/11/03/actualidad/1351974905_738358.html

    Todas estas opciones, son eso, una elección o combinación de varias que le corresponde al legislador. Muchas opciones que han sido presentadas desde este blog, jueces decanos y desde diversos ámbitos jurídicos. Ahora la pelota está en el tejado de siempre. Una decisión que hoy mismo, como ayer decía podría tomarse y paralizarse la gran mayoría de desahucios que se producen en entidades nacionalizadas. Hoy mismo sale que el dinero para el rescate bancario no se liberará hasta final de mes. La mayor parte de los desahucios en este país los solicitan los bancocajas nacionalizados. Bancocajas que sobreviven gracias al dinero público y que si no irían irremediablemente a la quiebra. Basta con que el Gobierno ponga como condición para recibir las ayudas bancarias la suspensión de la ejecución hipotecarias en personas físicas, vivienda habitual y en situación de necesidad, mientras se realiza una nueva regulación legal definitiva. QUIEN PAGA MANDA, TAN SENCILLO COMO ESO. 

    Esperemos que en este país pasemos pronto de desahuciar a ahuciar

  7. Abogado en ejercicio
    Abogado en ejercicio Dice:

    Excelente tarea en este post en cuanto explica como es debido de la Abogada General, tan mal traída por los medios de comunicación estos días a la prensa.

    Asimismo, cabe destacar que sus propuestas tienen la creatividad jurídica de la que adolecen los que nos legislan ya hace algunos añol
    s, así como algunos juristas que, teniendose por prestigiosos, no aportan más que soluciones contrarias a la más elemental seguridad jurídica.

  8. Joaquin Calvo
    Joaquin Calvo Dice:

    Magnífico artículo, irreprochable desde el punto de vista jurídico y de idea innovadora dentro de la legislación vigente, lo cual me lleva a la conclusión de que será obviado, ninguneado, inentendido por todo aquel que tiene capacidad hoy por hoy de tomar decisiones, lease poderes políticos y entidades financieras. Es triste, pero al final los que deberían tomar las riendas del asunto, es dcir profesionales sin intereses contrapuestos y sin conflictos de intereses, 

  9. Joaquin Calvo
    Joaquin Calvo Dice:

    Magnífico e imaginativo artículo, dentro de la legislación aplicable, lo que me lleva a la conclusión de que será despreciado y obviado por los que “realmente mandan” lease poder político y entidades financieras. Quizás llegue  un día en el que se premie las propuestas desinteresadas e inteligentes de gente independiente. Por desgracia creo que en este, como en otros temas de “candente actualidad”, el tremendismo y la alarma social unida a  la más absoluta falta de conocimientos jurídicos, dejando de lado posibles conflictos de intereses y sobre todo la búsqueda de la solución no mejor, pero si que mejor pueda venderse a la “opinión pública” triunfará de nuevo. En todo caso esto no quita un ápice de valor y buen sentido a esfuerzos como los de Fernando que siempre contará con el apoyo de los que cada vez menos seguimos creyendo en eso que se llama seguridad jurídica y de que haybotros caminos para solucionar algunos de los problemas con que mos toca convivir.

  10. robespierre
    robespierre Dice:

    Interesante propuesta y coincido con los que consideran que por innovadora e inteligente será desconocida y ninguneada por unos políticos que ven el problema solo cuando la gente se ahorca o se tira por una ventana. ¿Se acuerdan del pobre chico que se quemó en Túnez y dió origen a la primavera árabe?  Yo no veo tanta diferencia entre un régimen autoritario y corrupto y un régimen partitocrático y corrupto, la verdad.

  11. elisadelanuezsanchezcascado
    elisadelanuezsanchezcascado Dice:

    A mí lo que propone Fernando Gomá, que va camino de convertirse en el Defensor del ciudadano frente a los Bancos (y falta hace) me parece de una sensatez tal que seguro que no le hacen ni caso.. y ojalá me equivoque.Notable, como siempre, la confusión de los medios que tocan de oído en este tema, como en tantos otros por cierto. 

  12. Quasimontoro
    Quasimontoro Dice:

    Pobre España. El Mundo se revuelve en su propia hipocresía para hacer saber que la ayuda ya llega, que PJR lidera la rebelión contra los malos, que como gran revolucionario está tejiendo la bandera la huelga general. Que los Rubalcaba y los Rajoy han finalmente entendido que los PJR son paladines de la justicia, nuevos Zorros que liberarán a los oprimidos y resucitarán a los muertos. Y el concurso para la gran solución que no solucionará nada ya está en marcha, pero si nos recordará a los que vivimos fuera de España por qué España está condenada.

    Parches por aquí, parches por allí. Falsa indignación, pura hipocresía. Cambiemos algo para que nada cambie, para que unos pocos –esos que hoy se disfrazan de Zorro– sigan con sus privilegios.  

  13. Matilde Cuena Casas
    Matilde Cuena Casas Dice:

    Enhorabuena Fernando por tu brillante post que apunta soluciones a un drama social que muchos veníamos anunciando desde hace tiempo. Tenemos una legislación que protege al sistema financiero desde todas las aristas del ordenamiento jurídico y, lo que es peor, denunciadas las carencias, la respuestas han sido prácticamente nula por parte del legislador, fuera del famoso Decreto Guindos (RDL 6/2012 de 9 de marzo) de escaso ámbito de aplicación, tal y como la práctica ha evidenciado.
    El tema del sobreendeudamiento hipotecario ha evolucionado. Ya no solo se reclama que no subsista la deuda tras la ejecución, postulándose para ello la dación en pago forzosa, sino que vamos más allá: que no se produzca el desalojo del deudor. Y es que como ha dicho Victoria Prego, “ni la familia da ya más de sí en su capacidad de cobijo, ni hay ya dinero público suficiente para cubrir tantas necesidades. A estas alturas ha desparecido de la vida nacional cualquier posible escapatoria consoladora. El que se va a la calle, en la calle se queda. No hay esperanza. Eso es lo que están gritando los suicidas a una sociedad que lo sabe de antemano y que ya no puede soportar que se lo pongan un día más delante de la cara” . http://elmundo.orbyt.es/2012/11/10/tu_mundo/1352585458.html
    Para evitar el desalojo, no queda otra que dictar una norma excepcional, para una situación excepcional y la solución de un arrendamiento forzoso o la del comodato que propones, parecen razonables . Pero desde luego ello no deja de ser un remedio paliativo. La reforma debe ser más profunda, como ya señalé en otro lugar http://www.elnotario.com/egest/noticia.php?id=3008&seccion_ver=0
    Los medios se hacen eco actualmente del problema cuando ya hay muertos encima de la mesa, pero apenas lo han hecho cuando se han rechazado proposiciones de ley razonables http://www.normativafinanciera.com/normafin/hemero.nsf/0/07a458e3cfd26d4ac12579c7004c4ee6?OpenDocument&VR=S&Click=  o al bloqueo que los dos partidos mayoritarios hicieron a la última reforma de la Ley Concursal operada por la Ley 38/2011 de 10 de octubre en materia de insolvencia de persona física. Esto también lo he denunciado en este mismo blog http://hayderecho.com/2011/10/12/las-familias-sobreendeudadas-tendran-que-esperar-seis-meses-o-mas-reflexiones-sobre-la-persona-fisica-y-el-derecho-concursal/   Había que recapitalizar el sistema financiero y es más fácil poner un crédito como dudoso que pérdida definitiva…….La injusticia de nuestro sistema está en boca de todos…. a nivel internacional http://www.washingtonpost.com/business/spanish-bank-group-to-halt-evictions-of-most-needy-for-2-years-as-govt-studies-new-measures/2012/11/12/cd3a4bfa-2cc9-11e2-b631-2aad9d9c73ac_story.html
    Al igual que un buen médico es el que hace un buen diagnóstico y pone el tratamiento adecuado en el momento adecuado para evitar la muerte del paciente, un legislador también deber anticiparse al problema y actuar con celeridad en el momento oportuno. De lo contrario, seguiremos poniendo parches jurídicos, que no resuelven los problemas sino que los aplazan. A mi juicio, hay que cambiar las reglas de la ejecución hipotecaria, con una tasación en el momento de la ejecución, liberalizar las subastas, y en caso de que queden desiertas la adjudicación del al acreedor debe ser al 100% del valor de mercado actual. El banco debe quedarse con el bien al precio que vale y no a precio de saldo. No se puede proteger el derecho a quedarse con las viviendas a mitad de precio a cambio de poner familias en la calle y  todo con el objeto de generar una plusvalía en un futuro próximo. Esta reforma puede aplicarse a procesos no iniciados.
    Así mismo, hay que evaluar el comportamiento del acreedor en la concesión de crédito y aumentar las necesidades de cobertura por deterioro del riesgo y no ponerlo al 80% del valor de tasación (loan to value). En Alemania están al 60%, en Francia la cantidad del préstamo no puede superar un tercio del valor del inmueble. Y sobre todo, hay que sancionar la concesión abusiva de crédito por parte de las entidades financieras. Esto para el futuro. Ahora es imposible desde el punto de vista jurídico.
    Y por último, el “fresh Start” debe ser instaurado con urgencia. De su justificación he hablado largo y tendido en este blog http://hayderecho.com/2011/02/04/familias-las-grandes-olvidadas-de-la-crisis/ y es un mecanismo que vale no para liberar deuda garantizada, sino para cuando ejecutada la hipoteca queda pasivo pendiente.
    En definitiva, en esta materia y para circunstancias excepcionales deben existir mecanismos que permitan al juez hacer una “camiseta a medida” y ajustarse dentro de la ley a las circunstancias excepcionales. Algo parecido a lo que ya dice el art. 11 de la Ley de venta a plazos de bienes muebles: “Los Jueces y Tribunales, con carácter excepcional y por justas causas apreciadas discrecionalmente, tales como desgracias familiares, paro, accidentes de trabajo, larga enfermedad u otros infortunios, podrán señalar nuevos plazos o alterar los convenidos, determinando, en su caso, el recargo en el precio por los nuevos aplazamientos de pago”. Nada nuevo. 

  14. Quasimontoro
    Quasimontoro Dice:

    Matilde,

    Gracias por su comentario y en particular por la referencia a su post del 12/11/11 sobre concurso de acreedores en caso de insolvencia de personas naturales. Ambos me reafirman en lo que dije en mi primer comentario al post de Fernando. Toda la presión debe ponerse en reformar el procedimiento judicial para ese concurso de manera que se pueda evaluar la insolvencia del deudor, incentivar un acuerdo rápido con los acreedores, y facilitar que el deudor rehaga su vida. En las circunstancias actuales, y pensando en que la urgencia de tal procedimiento requiere algo provisorio, este procedimiento debería incluir la cesación automática y transitoria del servicio de las deudas a partir de la admisión del concurso a trámite judicial y hasta que se termine el procedimiento. Esta cesación sería un incentivo fuerte para que los acreedores quieran llegar rápido a un acuerdo.  

  15. Cvm Privilegio
    Cvm Privilegio Dice:

    Tabulae novae, prometía L. Sergio Catilina.

    Mansa es nuestra plebe, que aún no ha encontrado un Catilina que la conduzca.  

  16. B_González
    B_González Dice:

    Como siempre un placer leer este blog. Coincido con la idea expuesta, creo que somos muchos los juristas que coincidimos en esta idea. Pero expongo la misma objeción que me hicieron la pasada semana en una cena en la que compartí la idea de los alquileres/comodatos sociales temporales: los bancos tienen que computar esos pisos no vendidos y alquilados como pérdidas, que es por lo que les sale más ventajoso “malvenderlos”. Salvo los pisos del banco malo, que no creo que tenga que preocuparse por los resultados a final de año en la misma medida que las Cajas en nuestro país es un factor que provocará el rechazo de las entidades bancarias en este sentido.

    La segunda cuestión es que, alquiler social a parte, no debe olvidarse que la deuda por la vivienda continua vigente y generando intereses por lo cual, aun disfrutando de un alquiler social, que obviamente es una bena solución, no tengo claro que los abandonos fueran a ser mucho más pacificos aunque se postergaran en el tiempo. 

  17. Fernando Gomá Lanzón
    Fernando Gomá Lanzón Dice:

    Gracias a todos por las aportaciones y por las amables palabras para con el post. Ya digo en él que se trata de una solución provisional y que hace falta una revisión a fondo tanto del sistema hipotecario como de la responsabilidad por deudas de la persona física, con un fresh star como propone Matilde, un aumento de límite mínimo inembargable como le parece mejor a mi hermano Nacho, o con otras medidas.

     

    En todo caso, tenemos un problema encima de la mesa, y hay que darle salida rápidamente aplicando la justicia material pero sin saltarnos el Estado de Derecho, sin cambiar las reglas a mitad de partida cuando ésta ya ha comenzado, eso es totalmente contrario a la seguridad jurídica y, hay que decirlo, a la filosofía de nuestro blog. La solución que propongo entiendo que no altera esas reglas, lo cual era una premisa básica para mí. El banco es propietario y poseedor jurídico, y además no se ve perjudicado, más bien todo lo contrario.

     

    Yo soy opuesto a soluciones “imaginativas” o “veredictos vanguardistas” que se alejan claramente de la ley. Soy partidario de utilizar todos los instrumentos legales, las instituciones, que hay más de los que parece y todas las normas implicadas, en su recto sentido. Porque con ellas es probable que se pueda encontrar una solución equitativa y perfectamente ajustada al ordenamiento en su conjunto. Las soluciones atrevidas, a veces robinhoodianas, acaban dando la impresión de que la ley se puede interpretar como te dé la gana, que siempre hay “resquicios” para que donde decía A de forma muy clara, ahora interpretemos B, porque nos hemos colado por un extraño agujero conceptual. Eso es derecho líquido, es inseguridad, es muchas veces politización y es finalmente, siempre una mayor arbitrariedad. 

     

    • Susana GL
      Susana GL Dice:

      Estoy de acuerdo contigo en no cambiar las reglas del juego a mitad de la partida, pero tan sólo contéstame a esta pregunta:

      Si las reglas del juego no se pueden cambiar para los hipotecados, que deben asumir la pérdida del inmueble y son deudores universales sin remedio, porqué cambiamos las reglas del Sistema Bancario Español, el principio básico de la economía es que todo negocio/inversión entraña un riesgo. A mayor riesgo, mayor beneficio (si las cosas salen bien) o mayor pérdida si se tuerce.

      ¿Cómo le podemos decir a una familia que se encontrará irremediablemente en la calle, que las reglas del juego no se pueden cambiar para ella, pero que ya se han cambiado para el Banco que a mi modo de ver no ha actuado con la “diligencia debida” en la concesión de créditos?

      Cierto que estamos donde estamos y no podemos modificar el pasado, pero no seamos hipócritas y apliquemos ese mismo rigor legal a los Bancos, el día en que los responsables de los Bancos, el Banco de España o la CNMV (en la caso de la salida a Bolsa de Bankia) sean condenados en un juzgado podremos hablar de “mantenernos” en los márgenes de la legalidad, mientras esta claro que en este país sigue pagando el mismo.

      No obstante enhorabuena por el post, pero lamentablemente hoy se habla de las medidas que barajan PP y PSOE y de nuevo se parece más al Código de Buenas Prácticas que a una solución real. Por el momento orientado a Ancianos, discapacitados y familias numerosas. ¿No se salen ellos mismos de nuevo de la legalidad? ¡Que me dices del Principio de Igualdad consagrado en la Constitución!

  18. Jesús Casas
    Jesús Casas Dice:

    Perdonadme todos, pero en este asunto se están mezclando churras con merinas. Todo el mundo sabe que cuando contrae una obligación debe pagarla y, lamento mucho decir esto porque sé que hay problemas concretos que sí merecen atención específica y en Derecho cada problema individual y no el conjunto es lo que debería contar. Pero en España no debería plantear ningún problema social que se ejecuten garantías reales siempre que hayan sido válidamente constituidas, y, si no, los jueces tienen herramientas sobradas para paralizar un juicio ejecutivo, en contra de lo que dicen y, además, saben muy bien como retrasarlos. ¿No quedamos en que hay 700.000 pisos vacíos? ¿No hay ayuntamientos y Comunidades Autónomas que tienen viviendas públicas para los casos de necesidad? ¿No hay servicios sociales municipales, autonómicos, provinciales, estatales, privados, eclesiásticos, de ONGs? Por díos, si se te muere el gato y te mandan cinco psicólogos del SAMU correspodiente ¿No pagamos impuestos y damos donativos precisamente para atender estos casos para que no haya pobres, para que todo el mundo tenga lo imprescindivle? Un pan como unas tortas nos va a salir de esta, ya lo veréis, por mezclar problemas de regulación bancaria, hipotecaria, procesal, populismo, ayudas a los bancos y morosidad. ¿Paramos también los desahucios por impago de alquileres con un SAREB, 700.000 pisos vacíos y todo tipo de entes gestores de viviendas? ¿Los notarios que firmaban escrituras a porillo en los “centros hipotecarios” de los bancos también a inmigrantes con contratos temporales como los que salen (otra vez) en el NYT tampoco tenían nada que decir? Porque es que quienes todavía os vemos a los Notarios como un garante de la correcta aplicación del Derecho con una misión preventiva (cavere) crucial aquí tenemos pocos argumentos para defenderos. Pues si no hay que pagar las deudas, estamos buenos. Las barbaridades que hayan hecho los bancos tendrán que depurarse en sede de regulación bancaria (mira que hay normas!) o incluso penal (no se dude que hay intereses oscuros en la concesion y en la ejecución de algunos préstamos hipotecarios), las que hayan hecho los listos que comprabann dos y más viviendas para especular al amparo de un crédito fácil, con aval de papá o del abuelo, y con desgravación de primera vivienda, las tendrán que pagar ellos y los jueces tienen que analizar cada desahucio que les llega con el Derecho (todo el Derecho) en la mano. ¿Esto incluye también a los anciano de que son lanzados en ejecución de sentencia ordinaria por impago de una letra del televisor? Ya tenemos a los tertulianos alineados con el Presidente del Tribunal Supremo y discrepar respetuosamente se vuelve imposible, porque vas a la hoguera. Por lo demás, llevamos desde Octaviano con Catilinas populistas que nos apacientan a su gusto…lo que necesita la plebe es dejar de serlo y ser populus. Profesionalmente, sólo puedo decir (no siendo abogado de bancos) que desde 2008 encuentro en ellos una receptividad mayor que en crisis anteriores a evitar el proceso ejecutivo hipotecario, aunque sea por el egoísta motivo de que ya no les cabe ni uno más en el balance. Pasamos años haciendo nada o medidas de mero maquillaje y liuego queremos arreglar todo en quince días. No cambiamos, no tenemos remedio. Entre melancolía y exilio cada vez me veo más cerca del segundo.

    • Sitogr
      Sitogr Dice:

      Y sabe de dónde viene todo esto Jesús? Este efecto no viene sólo de la burbuja, viene de su pinchazo y su forma. 

      “Todo el mundo sabe que cuando contrae una obligación debe pagarla. […] Pues si no hay que pagar las deudas, estamos buenos”. 

      Y añado. 

      Todo el mundo sabe que cuando uno no puede pagar las deudas, entra en quiebra (concurso), liquida y cierra. Pues si unos no pueden quebrar, ni tienen que liquidar ni cerrar, estamos buenos.  

      De esos polvos, vienen estos lodos… Cuando uno crea un procedimiento ad hoc provilegiado saltándose las reglas de juego, la legalidad vigente, y atentado contra las bases del mercado capitalista. Entonces luego no nos quejemos de que también se quieran cambiar para todos otras reglas del juego a mitad de la partida. 

  19. rgbf
    rgbf Dice:

    Creo que es otra buena solucion dada por Fernando.
    No he oido todavia a nadie, y digo nadie, decir todo respecto al famoso RDL 6/2012, que es de aplicacion para las hipotecas que se concedieron para la adquisicion de la vivienda,  y que ademas se la unica del deudor y que el precio de adquisicion sea inferior a tabla (irreal) que ponen.

    El resto de hipotecas no pueden acogerse a este posible “beneficio” legal, y existen miles de hipotecas cuya finalidad no era la adquisicion.
    Unos hipotecaron para reunificar varias deudas y acomodar pagos, otros para comprarse un coche mejor y otros muchos en el 2008, 2009 y 2010 muchos (pequeños empresarios) se hipotecaron para obetener liquidez para intentar salvar la empresa.
    Ninguno adquirio la vivienda, y les ha ido mal, por despidos, ‘ERES’, no han podido salvar la empresa etc…
    Todos arruinados, sin vivienda, debiendo un dineral y sin poder acogerse al RD.
    Conclusion, todos excluidos del sistema, y como deben dinero al banco pues a trabajar en ‘B’, para que no puedan embargar, y asi tampoco pagan impuestos y ni seguridad social.
    ‘IDILICO’ 

    Creo que la solucion unica no existe, sino un conjunto de alternativas pueden dar la solucion al problema.

    Otra alternativa:
    Si las entidades financieras van a desahuciar y se van a quedar con el piso vacio, para despues ‘pasarlo’ al banco malo, NO desahucies y pasalo al banco malo, que es el ESTADO y que sea este el que negocie con el deudor.
    Si el gobierno ya prevee que tardara al menos 5 años en empezar a dar salida a estas viviendas.
    Entoces para que queremos echar a la gente y vender su piao dentro de 5 años. ‘ABSURDO’

    Y para los que estan duros con todos estos deudores, CASI NADIE cuando contrata un prestamo (y menos hipotecario) lo hace con la intencion de no devolverlo, CASI NADIE.

  20. ENNECERUS
    ENNECERUS Dice:

    ¿Y qué pasa con quienes han pagado y siguen pagando religiosamente sus hipotecas?

    Si tan buena es la propuesta de Fernando, que lo es, por qué no la aplican los bancos?

    Creo que el verdadero problema es la ausencia de una regulación del sobreendendudamiento  SOBREVENIDO de las personas físicas. Lo demás parches que pueden resultar letales. Apuntemos sólo el incentivo a quedar por de ajo del umbral para favorecerse y el encarecimiento aun mayor del crédito. 

  21. Matilde Cuena Casas
    Matilde Cuena Casas Dice:

    Totalmente de acuerdo con Ennecerus. Una ley de sobreendeudamiento aplicable a las insolvencias declaradas tras la entrada en vigor de la Ley y también, como he dicho,  un cambio en las reglas de ejecución.  
    Mientras tanto, comparto las soluciones propuestas por Fernando  para atender la urgencia del problema, aunque también hay que pensar en los arrendatarios. Las últimas reformas facilitan el desahucio. No lo olvidemos. Las leyes hay que aplicarlas y los contratos cumplirlos, respetando el principio de igualdad ante situaciones idénticas…
    Aquí nos llevamos las manos a la cabeza cuando hablamos de “Fresh Start”, pues no es nada comparado con lo que ha hecho algún país ante el mismo problema. Islandia: amnistía hipotecaria. http://www.diariocritico.com/economia/recapitalizacion-bancos/islandia/dacion-en-pago/deuda-hipotecaria/408351 Aunque obviamente la medida no ha afectado a la banca privada.
    Hoy crece tres veces por encima de los países de la UE. http://www.madrid2noticias.com/n-5062-503-Islandia_crecera_triple_UE_2012
    Y esto mismo es lo que el Fondo Monetario Internacional (que no yo) propone para España. http://www.vozpopuli.com/economia/1821-el-fmi-pide-una-quita-hipotecaria-a-la-islandesa-para-paises-como-espana

  22. Jesús Casas
    Jesús Casas Dice:

    Sito GR, no sé por qué no puedo “responder” bajo su respuesta. Estoy de acuerdo, pero es que el concurso de acreedores es aplicable a las personas físicas y tan antiguo como la hipoteca, y, además, paraliza las acciones ejecutivas durante la fase común y permite convenios con los acreedores de quita y espera, dación en pago, comodato, etc. Es lo que quería decir cuando comento que el Derecho vigente tiene soluciones y hay formas de ser equitativo en cada caso, atendidas las circunstancias de ese caso. Lo que no puede ser es mezclar churras y merinas, pero bueno, como va a ser y hay una “enorme demanda social”, pues nada.  A ver quién mete sus ahorros en cédulas hipotecarias, fondos inmobiliarios o cualquier otro producto que convierta el activo en pasivo hipotecario. Y conste de nuevo que los bancos que hayan dado hipotecas nulas por vicio del consentimiento (el Código civil está vigente, ilustres amigos!), que se aguanten, o si hay un cambio extraordinario de circunstancias (rebus sic stantibus) que se aplique a la obligación principal: la hipoteca o prenda convenida sólo es una garantía, no la obligación principal, salvo que del deudor hipotecario no sea el deudor principal. Me parece que en el fondo estamos hablando de otro tema: no resolver los problemas nosotros los “operadores jurídicos” (cielos, que expresión!) para que vengan los Catilinas estos y ante la presión social se saquen otra norma cosmética de la manga y no se apliquen las normas vigentes. El “Edicto repentino” sólo procede cuando no hay norma en el Edicto perpetuo ni siquiera aplicabla por analogía. 

    • Sitogr
      Sitogr Dice:

      La declaración en concurso es buena opción Jesús, y por qué hay tan pocos de personas físicas? Desconocimiento? Mala regulación? 

  23. Jesús Casas
    Jesús Casas Dice:

    Sitogr,
    Lá estadística de los Juzgados Mercantiles está en la Web del CGPJ (http://www.poderjudicial.es/stfls/CGPJ/ESTADÍSTICA/DATOS%20ESTADÍSTICOS/FICHERO/20121002%20Efecto%20de%20la%20crisis%20en%20los%20juzgados%20de%20lo%20mercantil%202T%202012.xls ) pero no veo el desglose de concursos de personas físicas y juridicas. Creo que no es necesario recordar que antes existían quiebras, suspensiones de pagos y concurso de personas físicas. En Barcelona, los Jueces de lo Mercantil han sido (creo) pioneros en su admisión. Me temo que hay una cuestión de costes asociados (abogado y procurador, administrador concursal, etc.), pero la Prof. Cuena nos remite igualmente a vínculos que hablan sobr el modo de organizar un “fresh start” para deudores familias o personas físicas. La ejecución del créedito hipotecario singularmente privilegiado o en lanzamiento en caso de alquiler no se evitan, pero se retrasan y, desde luego, se da pie a cancelar intereses abusivos y cláusulas de contratos abusivas. Pediría a algún concursalista que lea este “Blog” que apostille y complete esta respuesta, si es tan amable.

    • Susana GL
      Susana GL Dice:

      No soy experta en Concursal, pero asistí a una ponencia con uno de los miembros de la Comisión de codificación de la última modificación de la ley en el Congreso y se quejó delante de un diputado de que en su momento no habían querido entrar en el concurso de acreedores de persona física. 
      Dicho diputado evitó la pregunta directa sobre la negativa a una regulación específica sobre el tema argumentando que se debían regular cuestiones mas urgentes. Lo cierto es que la ley casi no llega a aprobarse antes de la finalización de la legislatura y como siempre optaron por un parche parcial y dejar a su suerte al resto de los afectados.   

  24. Lorena Moreno
    Lorena Moreno Dice:

    Tengo una pregunta. ¿cuál va a ser la letra pequeña de las moratorias? Lo dijo porque las novaciones de carencia para deudores que no pueden pagar su préstamo están muy bien, pero suelen ir aparejadas de capitalizaciones de intereses entre otras cosas. Con lo qué cuando el cliente empiece a pagar capital (¿Pagará algún día? existen préstamos hipotecarios con carencia desde 2009)… la cuota va a ser significativamente más elevada, o sea, pocos favores te esta haciendo el banco con tanta novación (más bien se lo hacen así mismos para tapar morosidad). No termino de entender como en el 2012 no se puede pagar 800€ de cuota y en el 2014 se supone que el cliente podrá pagar 950€.
    Conclusión; menos moratorios y más condonar deuda (o ambas cosas). 

  25. Matilde Cuena Casas
    Matilde Cuena Casas Dice:

    Aquí mando estadísticas de concursos en función de la naturaleza del deudor.
    http://www.ine.es/daco/daco42/epc/epc0212.pdf
    A pesar de nuestras cifras de paro, del índice de desahucios ….las cifras de concurso de persona física siguen descendiendo. En el segundo trimestre del año 2012 los concursos de persona física no alcanzan el 20% y se han quedado en el 13,7%.
    Aquí mando las estadísticas de USA http://www.abiworld.org/AM/AMTemplate.cfm?Section=Home&CONTENTID=65139&TEMPLATE=/CM/ContentDisplay.cfm  Concurso consumidor: 96% concursos totales
    La respuesta está clara y ya lo he justificado en varias ocasiones en este blog http://hayderecho.com/2011/10/12/las-familias-sobreendeudadas-tendran-que-esperar-seis-meses-o-mas-reflexiones-sobre-la-persona-fisica-y-el-derecho-concursal/ http://hayderecho.com/2011/02/04/familias-las-grandes-olvidadas-de-la-crisis/
    También en otro trabajo especifico las deficiencias de la Ley Concursal ante la insolvencia de persona física http://eprints.ucm.es/9714/
    Pero resumiendo, y sin intención de aburrir al lector (aunque ya debe estarlo), no hay concursos de persona física porque:
    –       No se paraliza la ejecución de la hipoteca que pesa sobre la vivienda familiar. La de un bien afecto a la actividad empresarial sí, pero la vivienda no y NO SE RETRASA LA EJECUCIÓN. Es más fácil parar la hipoteca que grava local dedicado a vender calcetines que la de una vivienda familiar. ¿La razón? Inicialmente se paraban todas, pero el sistema financiero lo impidió.
    –       Si entras en fase de liquidación, que es lo habitual, te liquidan el patrimonio embargable y si queda deuda pendiente, pues nada, estás como al principio, o peor porque debes minutas de abogados….. El principio de responsabilidad patrimonial universal actúa con total intensidad y sin excepción ninguna. La responsabilidad es igual para el “golfo” que para el pobre que lo único que le ha pasado es que ha caído enfermo o está en el paro. Sigues debiendo la deuda pendiente. Resultado: si quieres sobrevivir, a la economía sumergida que te vas. Como se ve, en España hay un nulo estímulo al buen comportamiento. El bueno y el malo padecen iguales consecuencias si no hay ilícito penal.
    –       Y además, si tu padre te prestó dinero para salir adelante, la ley Concursal lo considera “persona especialmente relacionada” y automáticamente y sin excepción posible, le subordina el crédito, o lo que es lo mismo, que no lo cobra nunca. ¿Por qué? Por padre. Se sanciona la vía natural de ayuda….. como es el recurso a la familia.
    Consecuencias de esta legalidad tan estupenda que respeta principios “clásicos”: tenemos el índice de economía sumergida más alto de Europa: 25%. Detrás de toda actividad empresarial, hay un sujeto “que se la juega” sin salvación ni excepción posible. Resultado: tenemos el menor índice de iniciativa empresarial de Europa y eso se traduce en más paro, más subsidios, más déficit…….Y por eso acabaremos rescatados: nuestro problema es de deuda privada y hasta que no la afrontemos, no salimos. Eso sí, nosotros respetamos los principios y las reglas, tanto que fulminamos jurídicamente a la persona física……. Imagino que será un problema de mentalidad y algún día (espero que no muy lejano) progresaremos……yo intención y voluntad política no veo mucha.

  26. Manu Oquendo
    Manu Oquendo Dice:

    Para Admin.
    Esta versión corrige erratas de la anterior. Si es posible preferiría publicar ésta. Muchas gracias.
    Versión sin erratas.

    Hola, Matilde.

    Lo que planteas tiene respuestas a poco que a cada dato se  le añada un ¿por qué? Si la deuda privada no fuera ejecutable (todas esas hipotecas están en Cédulas como garantía en el BCE) quién podría prestar un euro al Tesoro?

    Cuando nos respondemos a esos ¿por qué? vemos que aparece una figura que nadie menciona mientras acusamos a partes de la sociedad privada a diestro y siniestro y, cómo no, a la banca privada. Es curioso que a las Cajas apenas se les ha acusado directa o indirectamente.

    Lo que está quebrado es el Estado. En sus principios fundacionales y en su estructura.

    Los bancos son un instrumento del estado y no se nacionalizan formalmente porque de serlo se vería de modo inequívoco la quiebra del estado actual y de su naturaleza real.  No habría forma de disimularlo.
    Lo que estamos haciendo es semejante a, en un adulterio, echar la culpa a el/la amante del cónyuge exculpando al señor o a la señora de la casa en contra de toda evidencia.

    En nuestro caso por partida triple porque hay que añadir una diabólica estructura taifeña diseñada para repartir poder político a costa de lo que fuera.

    De esto hay una forma de salir.

    1. Economías de nicho exportadoras (esta solución no es generalizable y vale sólo para unos pocos que ya están en esa situación y defendiéndola con uñas y dientes)

    2. Downsizing Brutal del Estado.
    En atribuciones, en tamaño y en coste.
    Si esto no se produce estamos en una situación de “Crowding Out” donde lo inteligente no es arriesgar sino pegarse al estado (Repasar nuestro IBEX 35 lo ilustra) o depender de él. Cualquier otra estrategia es suicida.

    3. Un cambio del modelo de comercio mundial con un regreso pactado y moderado a las prácticas de Breton Woods.
    Acuerdos bilaterales y aranceles selectivos que permitan un reparto equilibrado de la base productiva industrial y el fomento de contenidos locales (también en Software).

    Naturalmente con ligeras modificaciones del sistema financiero e incentivación real del ahorro.

    4. Una larga transición acordada internacionalmente entre ambos modelos. Unos quince años mínimo para ir reduciendo el coste del estado y creando empleo productivo de nuevo, sobre el ahorro y no sobre crédito-basura. 

    Las soluciones consistentes en hacer más de lo mismo olvidando que las deudas hay que pagarlas son soluciones falsas.

    Esto arranca porque todo el edificio se basa en la Irresponsabilidad Fundacional del Estado y de sus gestores.  

    Esta conversación sobre las leyes hipotecarias y las suspensiones de deshaucios es gemela y simétrica de la que llevó a Carter a “reforzar” la vía de las Subprimes para socializar el acceso al crédito fácil de gentes que nunca podrían pagar y que el sistema atrae para generar consumo creciente a base de crédito siempre creciente.

    Naturalmente haciendo que los fallidos futuros los paguen otros ciudadanos, en USA o en otros países.

    Salvo los dos o tres exportadores, en Europa están todos como nosotros o peor (Inglaterra está peor en fundamentals si excluimos la City) 

    Esta no es una perspectiva antieuropeista. Al contrario.

    Pero si no se desea una unión política inmediata y real (sería lo sensato ahora, como la unión de las dos Alemanias)  no tiene ningún sentido seguir.

    Este es el sentir mayoritario de los Referendos de Francia y Holanda del 2005. La última vez que se consultó a ciudadanías informadas y con rodaje.

    Desde que se encendió esta mecha en los medios (señal de clara premeditación y diseño) la prima de riesgo ha vuelto a subir.

    Hay mucha gente interesada en un reventón emocional.

    Saludos

    • Matilde Cuena Casas
      Matilde Cuena Casas Dice:

      Querido Manu:
      Estoy de acuerdo contigo en lo esencial. Sobre todo en lo del Downsizing Brutal del Estado. Por cierto yo creo que ya estamos en una situación de “Crowding out”.
      En lo que parece que disentimos es en las razones que nos han llevado a esta situación y sobre todo niego la mayor: JAMÁS HE DEFENDIDO QUE LAS DEUDAS NO SE PAGUEN NI QUE LAS DEUDAS NO SE EJECUTEN. El principio de responsabilidad patrimonial universal del art. 1911 de mi querido Código Civil (el que me da de comer) es un principio medular de nuestro sistema y aprovecho para suscribir las palabras de Ignacio Gomá sobre el particular y de su estupendo post sobre desahucios: no perdamos los papeles. El respeto a la legalidad vigente es esencial y no se pueden proponer soluciones que conculquen la legalidad vigente comprometiendo la seguridad jurídica.
      Tampoco he defendido que las hipotecas no se ejecuten y soy absolutamente contraria a la dación en pago. No hay que cambiar, a mi juicio, ni una coma de la Ley Hipotecaria. Otra cosa son las reglas de ejecución y el control de las tasadoras.
      Dicho esto, sí soy partidaria de EVOLUCIONAR hacia un sistema de corte anglosajón que estimule el crecimiento y se aleje de la filosofía anti-deudor que nos caracteriza. Ahogar al deudor insolvente sin darle una segunda oportunidad después de acordar un plan de pagos es poco inteligente porque como tantas veces he señalado, ese acreedor aunque nominalmente lo siga siendo EN LA REALIDAD, nunca va a cobrar. No voy a repetirme de nuevo. Te remito a mi trabajo al respecto. http://www.raco.cat/index.php/InDret/article/viewFile/247092/330974
      No niego el principio de responsabilidad patrimonial universal,  sino que lo excepciono para una situación excepcional (valga la redundancia) Vivimos en un sistema que no da una segunda oportunidad al sobreendeudado que deviene insolvente por circunstancias de la vida que nos pueden pasar a todos: paro, enfermedades, divorcios mal llevados…….¿Es bueno desde el punto de vista económico mantenerlos en la exclusión social? Al final eso lo pagamos todos……… Aumenta el déficit público, nos endeudamos más fuera y se produce eso del Crowding out. La deuda privada se está convirtiendo en deuda pública y eso es letal para cualquier economía.
      Claro que sé que las hipotecas están garantizando préstamos a través de bonos y cédulas y por eso no se ha tocado el tema en la “gilireforma” que hoy se ha aprobado ni se tocará porque como bien dices, nos enfrentamos a un sistema financiero irresponsable (y yo no excluyo a las Cajas) que ha sido rescatado con dinero público y que se ha convertido en cuarto poder. Para ellos sí hay excepciones. Por decreto se alteran las reglas del juego para ellos y nadie se lleva las manos a la cabeza con el cumplimiento de la legalidad. Y todo porque como son esenciales, juega el “too big to fail”. El ciudadano es el que no parece ser muy esencial…..
      Sigo en mis trece: si no solucionamos la deuda privada, de esta no salimos. ¿Cómo va a volver el crédito si estamos llenos de empresas y ciudadanos insolventes? Esto no lo digo yo sola, sino ni más ni menos que el FMI http://www.vozpopuli.com/economia/1821-el-fmi-pide-una-quita-hipotecaria-a-la-islandesa-para-paises-como-espana  Y eso que yo no reclamo una quita generalizada.
      No hay que olvidar que si se hunde el Titanic, también se ahogan los pasajeros que van en primera clase….., así que dejemos de protegerlos tanto.
      Saludos cordiales

  27. Sitogr
    Sitogr Dice:

    Gracias Jesús y Matilde por los datos y por las explicaciones. 

    Matilde, me he leído sus post, y los derivados enlazados en los mismos. Me falta su trabajo en profundidad, pero cuando tenga tiempo lo leeré. Y felicitarle porque me parece excepcional y muy necesario. 

    Algo está fallando y eso es así. Y si en Derecho comparado tienen sistemas de limitación de responsabilidad personal patrimonial ilimitada, concurso de personas físicas, o segunda oportunidad y les funciona, ¿por qué no va a funcionarnos a nosotros? Es más, ¿y si lo que no funciona es lo nuestro?

    Aquí, como decía Ignacio Gomá, ya hablo en un ámbito político. En este blog se habla mucho de regeneración democrática, checks & balances, y modificación de la gran mayoría de instituciones. Aquí no hay ningún problema, miedo ni cortapisa en decir: el TC no funciona, el Senado no sirve para nada, el Tribunal de Cuentas no hace su función, los nombramientos a dedo tienen que quitarse, el CGPJ está politizado etc. ¿Y por qué esto no hay cambiarlo? ¿Por qué un artículo de 1889 es discutidamente intocable? Cuando ha bajado la marea hemos visto que no es que estuviéramos algo desarropados, es que estábamos desnudos integrales en un ámbito institucional, en un ámbito financiero y en un ámbito de moral. Hace falta darle la vuelta a todo, así de claro. Y si no se hace ahora, no se hará nunca más. 
    Vamos a reconocerlo, en este país no funciona casi nada. Y si lo defendemos en otros ámbitos, vamos a defenderlo también en este. 

    Mi opinión en este asunto, es más de lo que se ha hablado y es relativo a ese riesgo moral bancario que inhabilita cualquier opinión relativa a la seguridad jurídica. Para una reestructuración bancaria hay URGENCIA y no apelamos a la seguridad jurídica ni a la ruptura de la igualdad ante la ley. Para un concurso de personas físicas, dación en pago y segunda oportunidad, se apela a la PRUDENCIA y a la calma. 

    En este país cuando se apela a la PRUDENCIA y a la reflexión por la clase política sobre algún cambio es porque no quiere hacerse, (no me refiero al post de Ignacio Gomá, porque estoy seguro que no es esa la intención que busca sino un objetivo totalmente admirable). La Constitución puede cambiarse en dos días con URGENCIA, la ley electoral en sus cambios (cuando quieren) hay que apelar a la PRUDENCIA. Las tasas judiciales se implantan con URGENCIA, el TC tienen que mantenerse por PRUDENCIA. La sanidad, educación, servicios públicos, hay que hacerlos sostenibles con URGENCIA, pero las CCAA, coches oficiales, organismos, entidades, empresas públicas… se reforman con PRUDENCIA. Y así todo. Además parece que el Decreto-Ley a publicar no va a contener reforma concursal ni hipotecaria, así que veremos en qué queda y si no se trata de otra medida de maquillaje. 

    En fin, resumir que los inconvenientes que he leído respecto a esas posturas son:

    – la seguridad jurídica, bastante denostada en nuestro país dado el volumen de superproducción legislativa. La seguridad jurídica se basa en una prevenibilidad, una previsibilidad del sujeto en defensa de sus derechos e intereses legítimos. Creo que la legislación en su conjunto actual es del todo imprevisible cuando se hace a golpe de Reales Decretos cada viernes, y bastante inabarcable lo que la hace del todo insegura, no sólo en este aspecto. Por eso aquí se invierte menos y es uno de nuestros puntos más mejorables. Tenemos 4 reformas electorales en 2 años, varias reformas concursales en menos de 10, dos reformas penales que van a ser en dos, las leyes civiles especiales ni las nombro, … ¿es eso seguridad jurídica? 

    – El elemento histórico. Si ha valido más de 100 años… dado el país que tenemos y su configuración y es sólo de hace 30, pues en fin. Eso no quita, que reconozco que la mayoría de leyes de hace 100 años están mejor hechas que las del año pasado. Sobre la retroactividad, opiné que creo es de grado medio y asumible. 

    – La picaresca española y la pérdida de responsabilidad por el deudor. Creo que esta crisis nos está cambiando a todos, la mentalidad para la gran mayoría ha cambiado, y la gente no entra en insolvencia porque quiere. O por lo menos así debería ser. Pero esto se compensaría con otro efecto de estas medidas. El aumento del coste y de la dificultad para las hipotecas. Si te cuesta más, y es más difícil de obtener, ya uno se preocupará muy mucho de pagarla. Además, el fomento del alquiler y el acabar con la mentalidad de “todo el mundo tiene que tener casa en propiedad”, se me antoja muy necesario. 

    – Subida hipotecas, bajada inversión en cédulas hipotecarias, fondos inmobiliarios o cualquier otro producto. Como decía, el credit crunch ya lo tenemos, con lo cual más imposible. Y ese efecto de aumento del coste en aumento de la responsabilidad del deudor que compensa el riesgo moral de la segunda oportunidad junto con el del aumento del emprendimiento que habla Matilde. Si se aumentan los requisitos, sólo accederá a ello de verdad quien pueda pagarlo, y a lo mejor así evitamos un sobreendeudamiento futuro. 

    – El último y más importante. Los balances bancarios. Este es el principal problema. No nos engañemos. Ni seguridad jurídica, ni responsabilidad ni nada de eso les importa a nuestros políticos. El principal problema son bancocajas zombies rescatadas que pueden resentirse sus balances con estos cambios y que el dinero europeo todavía no ha llegado. Sobre esta cuestión, ansío una responsabilidad bancaria. Está claro que estas propuestas son más bien favor debitoris con perjuicio del acreedor, a lo mejor en un futuro se preocupan más de a quién le otorgan hipotecas y créditos. 
       
    Como decía Ignacio Gomá, creo que todos coincidimos en unas premisas básicas,  y esto es una opinión personal y política.

    • Matilde Cuena Casas
      Matilde Cuena Casas Dice:

      Estimado Sitogr:
      Muchas gracias por sus palabras.
      Efectivamente algo está fallando. Una figura reconocida en prácticamente todos los países, aquí parece que no cuaja. Es un problema de mentalidad creo yo y de resistencia al cambio y sobre todo, de bloqueo sistemático de la medida por parte del sistema financiero. A su extraordinario poder se refiere Manu Oquendo en su reciente comentario en este post.
      El artículo 1911 CC no hay que modificarlo. Es un principio esencial. Otra cosa es que haya que excepcionarlo en determinadas hipótesis, pero nunca suprimirlo obviamente. Las deudas hay que pagarlas y las hipotecas se ejecutan cuando hay incumplimiento de la obligación garantizada. Otra cosa es que haya que rediseñar el sistema para que nunca suceda el que subsista deuda después de ejecutada la garantía: disminuyendo el porcentaje de capital que se presta en relación con la tasación de la vivienda (loan to value), procediendo a tasaciones independientes en el momento de la constitución de la hipoteca,  tasando en fase de ejecución al igual que sucede con un embargo o ejecución ordinaria; liberalizando el sistema de subastas para que haya más postores etc…
      No hay problema de seguridad jurídica, a mi juicio, en implantar la exoneración de deudas. Es una excusa porque no se quiere regular. No se ha hundido el sistema allí donde se ha regulado, que es en muchos sitios. Más bien al contrario. Pero es cierto que la banca es reticente porque afectaría a sus balances al aparecer créditos como pérdida definitiva. Aunque tengo que recordar que la exoneración de deudas nunca afecta a deudas garantizadas con hipoteca. Sólo valdría para liberar al deudor del remanente pendiente tras la ejecución hipotecaria.
      Lo de la picaresca es un argumento tradicional que estoy cansada de escuchar. Se dice que “aquí somos muy golfos”. No creo que aquí haya más picaresca que en otros lugares, lo que pasa es que aquí no se responde y por eso cada vez tenemos más pícaros, por esa sensación de impunidad. Un sistema bien construido es capaz de controlar la picaresca. Pero por el momento aquí los pícaros han sido otros, que no solo no han respondido sino que se han ido a su casa con cuantiosas indemnizaciones. La mayoría de los ciudadanos son honrados y dejemos de hablar tan mal de nosotros mismos. Aquí la gente quiere poder pagar sus deudas y el miedo a unos pocos insensatos no puede perjudicar a la mayoría.
      No obstante, soy optimista. La medida nos vendrá de fuera http://ec.europa.eu/enterprise/policies/sme/files/sme2chance/doc/failure_final_es.pdf y, desde luego se están dando pasos importantes para el control del sistema financiero en materia de evaluación del riesgo crediticio http://www.cronicaeconomica.com/articulo.asp?idarticulo=49357 , Tema importante, como ya anuncié en otro post http://hayderecho.com/2012/02/14/credito-responsable-informacion-financiera-y-proteccion-de-datos-personales/

  28. Manu Oquendo
    Manu Oquendo Dice:

    Buenos días, querida Matilde.

    Esta mañanita he releído el medido y ecuánime artículo de Fernando y los comentarios. Especialmente los tuyos y el último y muy interesante de Sitogr que también comentas.
    No habría escrito mi comentario de ayer a los tuyos porque coincidimos. Pero en algún momento leí una mención tuya a que el crédito debe fluir nuevamente y para eso es necesario resolver la deuda privada y entonces “se me nubló la vista” y entré al trapo en un acto reflejo.

    Tenemos un alto grado de coincidencia sobre la gravedad de “tocar” la piedra angular, el art. 1911 cc.

    En ella se sostiene el edificio circense del crédito dado que el estado es un acreedor circunstancial, inembargable y con un avalista inerme, abierto en canal. Creo que esto ya se ha llevado y reforzado por vía de urgencia a la Constitución. No me sorprende que el pobre Mas esté pidiendo que, por la misma vía, se la cambiemos a él.

    En última instancia toda la deuda es privada.
    Por lo tanto los acreedores quieren que los ciudadanos seamos solventes para prestar al estado.

    Si a esta circunstancia se añade el derecho del estado sobre los bienes de sus súbitos y estos ya debemos trabajar el 60% de nuestro tiempo para nutrirlo (caso del contribuyente con renta bruta anual de 25,000 euros) estamos al cabo de la calle en un escenario en el cual mirar de cerca los detalles podría bloquear la visión del conjunto.

    Es importante a estas alturas interpretar los movimientos de fondo en lo que a la conducta del sistema se refiere y lo que se ve es que no hay cambio en sus principios fracasados. Vuelven a más de lo mismo. 

    Efectivamente se está “tratando” al paciente de modo que pueda ser nuevamente enchufado al neumotórax del crédito y para ello es preciso que tenga la apariencia de estar sano, es decir, de ser solvente.
    Y Solvente es alguien que tiene un flujo rentas capaces de pagar interés más principal por lo tanto es imperativo que las “rentas” existan aunque sean ficticias y fruto directo de crédito como hoy es el caso al pedir prestado para comer. 

    Si llevamos este escenario general al caso de España, se trataría de volver a colocarnos en posición de ser receptores de crédito, relanzar nuestra construcción y la importación de demografía (clientes hipotecarios hoy a las puertas del edificio de Plaza Celenque contra el desahucio)) para seguir adelante otro ciclo.

    Esta vez confiando en que el sistema funcione y el “supervisor”, por fin y por una vez en la historia, “supervise” y nos frene a tiempo si se nos va la mano en el proceso de compra de votos.

    Supongamos por un momento que no fuera eso lo que se pretende. ¿Alguien puede decir a dónde nos llevan las políticas actuales si no se trata del escenario anterior?

    El propio enlace que traes al proyecto de directiva del BdE es increíblemente descriptivo de esta estrategia condenada al fracaso.

    Se trata, nada más y nada menos, de que la banca que quede informe al supervisor de los “créditos” de menos de 6000 euros (un millón de pesetas) especificando si son de deudores con nómina, tarjeta de crédito, bienes o insolventes. Cuando se llega a este nivel de micro-control es que alguien se ha vuelto loco, ha perdido el norte y está atenazado por el terror.

    Estos detalles son los que realmente describen el estado terminal de un sistema que ha financiado cosas como la torre Foster (unos 800 millones de euros, es decir a 26,000 euros metro cuadrado) pero teme que el tirón del consumo a crédito (coste financiero para quien lo usa superior al 20%) se le desmadre.

    Este es el escenario en el cual se inscriben las acciones que hoy se toman y lo tremendo no son tanto los detalles como el contexto.

    Un saludo y muy buenos días

  29. ENNECERUS
    ENNECERUS Dice:

    Y por tanto Manu, la solución es:

    1º.- Devolver a la sociedad y a los individuos lo que es suyo: El producto de su trabajo, el poder de decidir sobre sus vidas y haciendas y la asunción de sus propias responsabilidades por sus actos y omisiones. Derecho a la vida, a la libertad, a la propiedad y a la búsqueda de la felicidad.

    2º.- Establecer un límite máximo a la imposición fiscal directa, indirecta y oculta, cuanto más bajo, mejor.

    3º.- Establecer el principio de libre concurrencia suprimiendo las barreras de entrada y salida en los sectores financieros y de prestación de los servicios públicos y muy especialmente sandidad, educación y pensiones (impuestos voluntarios, más bien contribuciones). 

    4º.- Restablecer una moneda con respaldo en los activos reales de la economía, suprimiendo su caracter fiduciario y de curso forzoso. 

    Me acuerdo de la “oración” de Zapatero ante Obama escogiendo el pasaje de la Biblia (Deuteronomio) en el que Yahvé Dios obliga a pagar el salario debido a los jornaleros. Podríamos recordar otros pasajes como los que prohíben la usura o los que obligan a dar el diezmo de lo ganado.

    ¿Podríamos imaginar una sociedad en la que los impuestos forzosos no superaran el 10%?

  30. Manu Oquendo
    Manu Oquendo Dice:

    Hola, Ennecerus.

    No sé si es la solución porque para que lo fuera necesitaríamos especificar incentivos y mecanismos para hacerla plausible y duradera.
    Con todo, suena bien, no es “más de lo mismo”. 
    Tiene la virtud de ser coherente con un humanismo maduro, solidario, libre y con horizontes. 
    Capaz de ser faro moral en un camino realista. 
    Mucho es.

    Saludos

  31. Fernando Gomá Lanzón
    Fernando Gomá Lanzón Dice:

    Parece que la cesión gratuita de viviendas para las personas que van a ser lanzadas de las suyas, se está extendiendo, lo que jurídicamente constituye el comodato del que hablo en este post dado que en la mayor parte de los casos es a cambio del mantenimiento.

    Y son tanto particulares:

    http://www.antena3.com/noticias/economia/cadena-solidaria-evitar-desahucios_2012112700196.html

    Como promotores:

    http://www.abc.es/local-comunidad-valenciana/20121127/abci-promotor-cede-viviendas-201211271228.html

    Se podría aumentar esta tendencia con las ventajas fiscales de las que hablo en el artículo.

     

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