Desahucios: no perdamos los papeles

En los últimos días se ha disparado las manifestaciones en contra de los desahucios a raíz del lamentable suicido de Baracaldo y ello ha generado muchísimos comentarios sobre lo dramático de estas situaciones. En esta tesitura, quisiera hoy centrarme no tanto en las soluciones al problema como en los fundamentos del sistema, especialmente para los no juristas o los no especialistas.

 

El sistema va así: la entidad da un dinero a una persona física o jurídica para que lo devuelva en un plazo determinado a cambio de un interés fijo o variable. Este es el negocio, dinero a cambio de interés. Si el deudor no cumple conforme al principio de responsabilidad patrimonial universal del art. 1911 del Código civil, clave de nuestro sistema jurídico,  responde con todo su patrimonio, es decir, se podrán perseguir sus bienes, embargándolos y vendiéndolos para pagar al acreedor lo que se le deba (más intereses y costas). Y aquí el acreedor puede ser un banco o un particular al que le debe dinero un proveedor caradura,  o se le adeuda el precio de una compraventa en que se haya aplazado el precio, o incluso un trabajador al que se le debe su salario, etc

 

Este principio tiene su fundamento en que el Estado, a través de las leyes, considera primordial asegurarse de que las deudas se cumplan, sea el acreedor un banco abusivo o una viejecita desvalida. Eso es seguridad jurídica que al final deviene en seguridad económica y en mayores inversiones y transacciones.

 

Además, si la deuda consta en sentencia, en escritura pública o en póliza, la deuda podrá ser exigida por un procedimiento ejecutivo, más rápido, que permite proceder a embargar los bienes que tenga el deudor en cada momento y vender a continuación el bien embargado para el pago de esa deuda, sin que en ese momento se puedan hacer demasiadas alegaciones, más allá del pago anterior: si había alguna cláusula nula o abusiva ha de haberse impugnado tal cosa en otro momento y en otro procedimiento, el declarativo, pero no cuando resulta que te están ejecutando por impago. La “ejecutividad” se limita a las deudas que han sido reconocidas en sentencia o que constan en documento público porque en estos casos consta fehacientemente su existencia, la identidad de las personas que las firmaron, su capacidad al contraerlas, que fue leído el documento, y la legalidad del mismo, entre otras cosas.

 

Cuando al préstamo se le añade una hipoteca, el préstamo no deja de ser préstamo y no dejamos de responder con todo nuestro patrimonio. Lo que pasa es que añadimos una garantía real, una afección especial de un bien determinado a una deuda concreta que hace que este bien pueda ser perseguido y vendido para el pago de la deuda con cierta rapidez en caso de impago. La ventaja frente a un préstamo sin garantía, aunque éste conste en escritura y sea ejecutivo, es que no es necesario hacer búsqueda de los bienes del deudor para embargar el bien, porque ya está “embargado”, y, aunque lo vendamos, la hipoteca sigue al bien. Y esto vale para los bancos, pero también para los particulares que constituyen garantías, que también los hay.

 

Aunque se pueden discutir algunos extremos (la razón de los privilegios de la hipoteca, por ejemplo), el sistema no tiene nada de malo en su esencia si lo que se quiere es dar seguridad al crédito, garantizando el cumplimiento de las obligaciones de una manera relativamente rápida y eficaz. Y aunque la legislación que la regule sea decimonónica, lo cierto es que ha probado su funcionamiento a lo largo del tiempo.

 

Ahora hay que añadir algo más. En los últimos tiempos se ha introducido un elemento que no existía ni se le esperaba en absoluto: la premisa económica de los últimos tiempos era que no había problema en prestar con garantía real porque el valor de los inmuebles siempre sube, con lo que la garantía dada siempre cubriría el valor de lo debido y nunca habría que acudir a la responsabilidad patrimonial universal; pero la realidad es que el valor de los inmuebles se ha derrumbado, con lo cual al vender el inmueble en subasta pública no se obtiene la totalidad la cantidad debida o si se lo adjudica el banco es por una cantidad inferior a la debida (teóricamente por lo que ahora vale, aunque esto tampoco es exacto), por lo que la deuda sigue subsistiendo, hasta que se devuelva la totalidad de lo debido. Y ello porque la premisa jurídica, de acuerdo con las reglas antes indicadas es que el riesgo o ventura del valor de la finca corre de cuenta del propietario de la finca, deudor e hipotecante de manera que su menor valor no perjudica en modo a la deuda si hubera que venderlo para recuperar lo prestado por impago, del mismo modo que su mayor valor posterior tampoco implicará que el acreedor tenga derecho a mayores intereses ni participe en modo alguno en dichas plusvalías, que quedan de cuenta del propietario, que habrá hecho un buen negocio. No estamos en un contrato asociativo en el que acreedor y deudor se hagan socios o participen de los riesgos, como ocurre en algunos otros contratos que se le parecen como el préstamo participativo o el de cuentas en participación. Todo ello salvo que se pacte expresamente, como permite el artículo 140 de la LH.

 

Sin embargo, el drama humano que están produciendo las continuas ejecuciones a consecuencia de la crisis y los correspondientes desahucios ha producido una serie de opiniones que exigen la generalización retroactiva de la dación en pago, o sea, que la adjudicación del inmueble al acreedor extinga la deuda con independencia de cuál sea su valor en el momento de la adjudicación (cosa que por supuesto se puede acordar entre las partes pero hoy no imponer); o entienden que la tasación que se hizo para la constitución de la hipoteca sea vinculante para el banco en el momento de la ejecución (cosa que jamás se había insinuado antes); reclaman la paralización de los desahucios o en general  la modificación en general de la ley hipotecaria o el “procedimiento de desahucios”, alegando que “los bancos pueden ser rescatado pero las personas no”; los jueces dicen que no quieren ser “el cobrador del frac” de los bancos, algunos policías dicen que se van a negar a desahuciar y el sindicato les apoya; hay alcaldes que se jactan de que en su municipio no se permiten los desahucios; o se dice que la UE a través del abogado general parece que entiende que nuestro sistema ejecutivo es ilegal porque no permite analizar si las cláusulas son abusivas o no.

 

En mi opinión, no hay que perder los papeles en estos dramáticos momentos y mantener la cabeza clara. El sistema funciona perfectamente, demasiado perfectamente quizá. Pero en ningún caso un cambio radical de sistema, si vivimos en un Estado de Derecho, podría solucionar las situaciones ya creadas y no sería muy conveniente para las futuras, pues tendríamos probablemente un problema de retroactividad para las primeras, y respecto de las futuras lo más normal es que si se cambian las condiciones legales, se cambien las condiciones económicas por una razón muy clara: hay una regla que nos dice que a mayor riesgo más interés, luego si las posibilidades de recuperar el dinero por parte del acreedor se reducen, lo que producirá es que los acreedores incrementen proporcionalmente los intereses; y si se generaliza la dación en pago, como ello significa que cabe que el acreedor pueda tener que quedarse con el bien a cambio de la deuda lo que se producirá es que solo se den préstamos por un porcentaje muy pequeño del valor del bien dado en garantía.

 

Y además, no lo olvidemos, porque es de nuestro negociado, es injusto que el acreedor no cobre lo que se le debe y además desincentiva las transacciones y las inversiones en España por falta de seguridad jurídica, a lo que es muy sensible el inversor; y que el deudor no pague lo que debe es igualmente injusto e incentiva actuaciones irresponsables o produciría agravios comparativos entre aquellos incumplidores ocasionales y los incumplidores profesionales y sobre todo con los que están cumpliendo. También creo que la cuestión de la protección a los consumidores planteada en Europa difícilmente resolverá la cuestión de los desahucios porque no abocará normalmente la nulidad total del contrato ni finalmente impedirá la ejecución, como igualmente señala Jesús Alfaro.

 

Ahora bien, no se debe olvidar que hay un grave problema social que hay que abordar, el de la gente que se queda en la calle, y me parece positivo que el Gobierno se haya sensibilizado ante esta cuestión y, aunque no se sabe muy bien cómo, pretenda tomar cartas en el asunto, pues las que tomo a principio de año, como ya anunciamos, no sirvieron de nada. De poco servirán tampoco las anunciadas por la CECA y la AEB, por ser voluntarias y quedar a cargo de una de las partes contratantes (lo del lobo y las ovejas).  Sin duda hay unos platos rotos y hay que ver quien los paga, y quizá no haya que excluir que los acreedores negligentes que incitaron al consumo irresponsable deban pagar su parte, aunque quizá esa parte debería ir más bien por vía de las sanciones, por la pérdida de la propiedad de las acciones o por su bancarrota controlada.

 

No es el objeto de este post ofrecer soluciones, sino llamar a la cordura.  Baste decir que, como se puede intuir de lo dicho, yo no creo la solución venga por una revolución del sistema sino más bien por una especie de cóctel de soluciones, que probablemente pasaría por una consideración del concurso de la persona física ya sea por vía del fresh start o quizá, como yo prefiero, estableciendo un mínimo inembargable mayor; una promoción del examen individualizado de la situación de cada prestatario, introduciendo la mediación, lo que permitiría alejar la solución definitiva; a lo mejor permitiendo que las cantidades amortizadas anticipadamente permitieran ser recuperadas para aplazar el pago; incentivando soluciones como las que ha propuesto mi hermano en este post; favoreciendo el alquiler otorgando seguridad al arrendador e incentivándolo fiscalmente…

 

En definitiva, hemos de buscar soluciones inteligentes a un problema social grave, pero sin merma del Estado de Derecho y la seguridad jurídica: cuidado con el “sanchezcamachismo”.

40 comentarios
  1. Quasimontoro
    Quasimontoro Dice:

    Ignacio,

    Muy buen post y muy importante porque para muchas familias el servicio de la deuda hipotecaria absorbe parte importante de su ingreso, mucho más si este ingreso ha caído por la crisis.

    Pero no hay que olvidarse que el problema de esta familia es que su ingreso ha caído y ahora este ingreso no alcanza para servir total y oportunamente todas sus deudas, sean contractuales o legales ya que por lo menos tiene que pagar impuestos. La gravedad de la crisis implica que muchas de las familias cuyos ingresos han caído fuerte se han vuelto insolventes y este es su verdadero problema. La figura jurídica en juego es el concurso de acreedores (todos, incluyendo el Estado por los impuestos) en cuanto procedimiento judicial para llegar a un acuerdo que permita a la familia rehacer su vida. Centrarse en la deuda hipotecaria distrae de la urgencia de ese procedimiento. 

    Lo mismo ha pasado con la insolvencia de empresas y bancos y del mismo gobierno que ha estado mendigando ayuda externa para hacer frente a sus deudas. 

    Si alguien cree que un acreedor cometió un ilícito o simplemente abusó de su poder pues que le haga juicio por separado o que recurra al gobierno, ese mismo gobierno que facilitó la comisión del ilícito o del abuso porque los acreedores privados están regulados por el Estado.  

  2. Miguel Tuells
    Miguel Tuells Dice:

    Bien está buscar algún alivio para la situación de los más débiles, pero no pueden, efectivamente, tocarse los fundamentos del sistema. Si el prestatario no puede perseguir el bien cuya GARANTÍA REAL constituyó el deudor, se habrán acabado las hipotecas para el futuro, así de simple.

  3. Javier Serra
    Javier Serra Dice:

     
    Creo que el tema está perfectamente planteado en el post. El asunto es un ejemplo más de ese principio general que no suele fallar: a poco que sepas algo de un tema, te das cuenta de que está mal tratado (demagógicamente) en los medios de comunicación y en los mentideros políticos. Regla general: las deudas y las rentas hay que pagarlas y está bien que el sistema legal lo intente garantizar, pues si no lo hiciera se hundiría la economía (sin perjuicio de mejoras técnicas como en materia de cláusulas abusivas). Excepción: para los deudores que padezcan un riesgo de exclusión social, hay que arbitrar asistencia social, a cargo de la sociedad, no del acreedor. Excepción de la excepción: en una situación de crisis como la nuestra, los conceptos se tambalean, y probablemente hay que pensar que en muchos casos tan negligente fue el deudor que asumió una deuda excesiva que no paga como el acreedor institucional que le prestó; tiene entonces sentido imponerle a este sacrificios especiales, máxime cuando está siendo beneficiario de ayudas públicas. Mas determinarlas exige un estudio sereno y minucioso, la “cordura” de la que hablas. Por cierto, J. Alfaro en su Blog habla de que Notarios y Registradores deberían filtrar las cláusulas abusivas, aun a falta de declaración judicial, atribuyéndoles esa función de gatekeepers de la que se hablaba aquí hace poco. Os lanzo el tema por si queréis abordarlo.

  4. Ignacio Gomá Lanzón
    Ignacio Gomá Lanzón Dice:

    Miguel y Jesús , ni más ni menos que lo que pienso. En relación a la intervención de notarios y registradores en cláusulas abusivas opino también como Jesús. No obstante, tal posibilidad tiene un problema: el notario ha de adecuar el contrato a la legalidad, interpretando ésta, por supuesto. Pero el abuso es un concepto jurídico indeterminado que el notario, al menos desde un punto de vista formal, no puede anteponer al concepto de autonomía de la voluntad. Es decir, si las partes acuerdan una determinada cosa, si ese pacto es abusivo para una de las partes es algo relativo y difícilmente puede quedar en el ámbito de la formalización del documento. Es más, sería “abusivo” que el notario, en base a sus convicciones personales considerara abusiva una determinada cláusula y denegara su intervención sin tener los elementos de juicio que puede tener un juez; es decir, se excedería de su función, o al menos, eso pienso yo. Por eso precisamente la ley ha intentado solventar este punto estableciendo una “lista negra” de cláusulas que consideran abusivas porque sí, y en esos casos hay que denegarlas: por ejemplo, cuando el promotor carga sobre  el comprador ciertos gastos que a él le corresponden. También las que hayan sido declaradas así por los jueces. No obstante, considero que efectivamente el notario ha de entrar en ese campo y mi opinión personal es que esa intervención, más que individual, ha de ser colectiva, que es donde verdaderamente podríamos tener fuerza. Creo que sería interesante montar un organismo parecido al actual OCP en materia de blanqueo al que se pudieran denunciar cláusulas presuntamente abusivas por los notarios de manera que el Consejo General del Notariado las pudiera analizar y tomar las medidas pertinentes de denuncia ante los Tribunales o expedir circulares vinculantes o no para los notarios que establecieran el standard profesional de actuación.

    • Javier Serra
      Javier Serra Dice:

       
      He investigado un poco sobre el tema. Lo que dices (cuando el abuso no es de los tasados por la Ley, no cabe control notarial o registral de las cláusulas abusivas) parece ser la postura oficial de la DGRN. Sin embargo este artículo de un Registrador critica esa postura y defiende lo contrario. Y tiendo a pensar que tiene razón. Si la decisión requiriese establecer hechos, no cabría duda de que sería patrimonio del Juez, porque los hechos solo se pueden dilucidar con un proceso probatorio en regla (vid. por ejemplo Resoluciones sobre la garantía de deuda ajena). Si es solo cuestión de Derecho, aún puede suceder que el margen de apreciación sea prerrogativa de determinado órgano, que la Ley –por el motivo que sea- reputa como el único legitimado. En este caso, el legislador podría haberse reservado esta competencia como cuestión de apreciación política. Pero no lo ha hecho, ha entendido que la apreciación es técnica y le ha dado competencia al Juez. Pues bien, si este tiene la facultad de llenar el concepto indeterminado de abuso, no veo por qué no la puede tener el Registrador  (o el Notario) que, además, es especialista en la materia. Todo ello sin perjuicio de que su decisión sea, como es, susceptible de control jurisdiccional. Cuestión distinta es que en este ámbito la unificación de criterios, siempre conveniente, sea crucial.

  5. Sitogr
    Sitogr Dice:

    Felicitar en primer lugar al autor, por la simplicidad y fácil comprensión del sistema hipotecario que formula.

    Quizás mencionar varias cuestiones que me han venido a la cabeza. Pido disculpas si alguna de ellas es demasiado alocada y supone una “boutade”, pero ya que este dramático tema se ha planteado en general como “brainstorming”, me uno.

    Primero. Como fallo del sistema a mi parecer, “el riesgo o ventura del valor de la finca corre de cuenta del propietario de la finca, deudor e hipotecante”. Esto como bien explica el autor supone que su mayor valor posterior no implicará que el acreedor tenga derecho a mayores intereses ni participe en modo alguno en dichas plusvalías, pero si el valor se derrumba (lo ocurrido), al venderlo, subastarlo se cubre una cantidad desproporcionada del valor (50-60%). En aquellos créditos que se han dado a un 120% del valor inicial de tasación considero que puede haber una cierta especulación por el deudor. Pero si un crédito se ha dado a un 80-100%, el que luego ese bien afecto de subaste a un 60%, produce la situación tan dramática y más injusta que la anterior, en la que estamos. Aquí también mencionar, que sería recomendable conocer el sistema de tasación bancaria, pues en ocasiones se le ha acusado de falta de honorabilidad y dependencia a la entidad bancaria. Un post sobre ello sería deseable. 

    Y ahora viene mi boutade, si uno pregunta comúnmente a un hipotecante de quién es la casa, dirá, del banco (hasta que no la haya pagado en su totalidad). Sin embargo el riesgo se atribuye al deudor hipotecario. Y lanzo mi órdago, ¿no podría atribuirse ese riesgo al acreedor como si se tratara de un pacto de reserva de dominio? No olvidemos que en el Derecho Romano clásico la compraventa no transmitía la propiedad, sino la posesión pacífica. Todavía nuestro CC refleja esa postura en Arts. 1461 o 1475. Una opción sería el que el inmueble hipotecado por compraventa a crédito no pase su propiedad al constituyente hasta el pago de la totalidad del crédito sino al acreedor hipotecario. La consecuencia sería la misma que con la dación en pago, y los mismos efectos que la reserva de dominio en las ventas a plazos de bienes muebles. 

    Respecto a la retroactividad, no nos olvidemos que la expresamente prohibida es la penal, Art. 9.3 CE. “Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no se dispusiere lo contrario”, 2.3 CC. Estamos hablando de una retroactividad de grado medio, de efectos creados, no consumados según el clásico ejemplo de O’Callaghan del préstamo. Y esto según sea cual sea la solución que eligiera el legislador (cosa que dudo todavía). Siendo además las normas procesales tácitamente retroactivas en cuanto a los derechos ya surgidos, aunque no respecto al procedimiento iniciado. Un procedimiento iniciado deberá seguir tramitándose conforme a la ley antigua en cuanto que la opción escogida en la LEC es de regulación conjunta y no de hechos aislados. No olvidemos que en el derecho intertemporal todo son opciones, no hay solución perfecta. 

    En cuanto a las desinversiones y el aumento de intereses. Jesús Casas planteaba, quién va a invertir en cédulas hipotecarias, fondos inmobiliarios o cualquier otro producto que convierta el activo en pasivo hipotecario y usted menciona al inversor. Está claro, nadie. Pero nadie ni con cambio de regulación ni sin ella. Hemos pasado de cualquier caja provinciana que tenía fondos inmobiliarios en Nueva Jersey a que ahora sólo van a invertir los “fondos buitre”, nadie más quiere activos tóxicos sea cual sea la regulación. Y mucho menos un ciudadano común pondrá ahí sus ahorros. Es verdad que los intereses de las hipotecas podrían subir, pero es que no se dan hipotecas, créditos al consumo ni líneas de créditos. Tenemos un credit crunch en toda regla. Las únicas hipotecas que se conceden son para comprar activos propios del banco, y esas se seguirán dando para deshacerse de los inmuebles.

    Para acabar, estoy muy de acuerdo con las dos propuestas finales de Ignacio, puesto que la subida de la tasación me parece el quid de la cuestión, y el fresh start es una solución razonable, pero no pongamos la venda antes que la herida. Llamar a la cordura está bien, pero todavía no han llegado los dos partidos principales a un acuerdo, no han presentado proyecto asumiendo ninguna de las opciones presentadas ni se han decantado por ninguna, … Sólo hay palabras e intenciones. Esto es, NADA. Hay muchos intereses en juego en que esta situación dramática y muchas veces injusta no se cambie (y no defiendo el no pagar las deudas, pero esa postura en una parte más irracional de sociedad sale cuando se rescatan bancos, se está cumpliendo el riesgo moral vaticinado por los liberales). Con lo cual, vamos primero a esperar a ver qué soluciones escogen entre las propuesta y según éstas ser reflexivos y críticos, pero en este caso concreto, cuando la batuta la tiene el legislador dudo mucho que haya que pararle los pies por exceso. Más bien será por defecto como en la dación en pago del Codigo de Buenas prácticas, que en pocos meses se ha visto insuficiente. 

    De todas formas, Quasimontoro da en el clavo, el problema de fondo de todo esto es el paro.

     

    • Rafael Dueñas
      Rafael Dueñas Dice:

      Sitogr, para evitar andar jugando con porcentajes existe una vieja fórmula llamada la excepción marciana a la prohibición del pacto comisorio.
      Se modifica la LEC estableciendo una nueva tasación del inmueble, al igual que se hace en la subasta de bienes muebles. La adjudicación al ejecutante puede hacerse, si este está conforme, por el valor de la tasación. El exceso puede reclamarlo al deudor y si la deuda es menor deberá compensar economicamente a este.
      Si el deudor de buena fe no puede atender al exceso puede acudir al fresh start, que también hay que introducirlo en nuestro ordenamiento.
      Dos normas adjetivas que permiten la retroactividad de su aplicación a consumidores adeudados con anterioridad.
      Para evitar las insolvencias estatégicas se limita esta facultad al consumidor de buena fe sobre su primera vivienda y solucionado.
       
      Un saludo

    • jose eladio fernandez
      jose eladio fernandez Dice:

      Sitogr y Rafael, enhorabuena a los dos, lo que hacen falta son ideas para resolver la situación, y las suyas me parecen plausibles. Felicitar al autor por el planteamiento desde todos los ángulos del problema con un criterio realista. Yo trabajo directamente en el sector y me parece como mínimo escandaloso que el banco se adjudique la finca por el 60% del valor de tasación, y que una parte (el hipotecante) corra con todo el riesgo de pérdida de valor del bien, y los bancos con ninguno. Además, cuentan con todos nosotros para que el Estado les de dinero a manos llenas para que luego les condonen las deudas a los partidos políticos. Dicho esto, sí que hay que arbitrar una solución que no perjudique la seguridad jurídica ni la estabilidad del sistema, en la que los deudores paguen sus deudas. 

  6. Luis Angel Abad Muñiz
    Luis Angel Abad Muñiz Dice:

    Siendo un férreo seguidor de esta web desde sus comienzos, es la primera vez que participo en la misma, dando respuesta o comentando uno de los post.
    Parto de la magnífica calidad de los post y sus autores, pero no he podido por menos que contestar al presente post, porque ha sido prácticamente como leer mi pensamiento.
    Mi enhorabuena al autor. Me quedo con el ejercicio de responsabilidad expuesto, bien en el ámbito jurídico, pero clave en todas nuestras actuaciones.
    Alabo la cautela manifestada en el post, lo que me recuerda que antes de ejercer cualquier derecho nos debemos a nuestras obligaciones, porque de lo contrario no puede ejercerse la debida responsabilidad de nuestras acciones. Esto es justo lo que ha hecho D. Ignacio, desarrollando lo que podría conllevar una irresponsabilidad jurídica. Se debe aplicar el derecho como es, ya que es garantía de cumplimiento. Posteriormente, aportemos soluciones a esa demanda social que, jamás, es justificativa del incumplimiento del derecho por motivos emocionales.
    Enhorabuena, D. Ignacio, por la gran claridad expuesta, poniendo el punto sobre las íes.

    Un saludo

  7. Lucía de las Heras
    Lucía de las Heras Dice:

    Que la “dación en pago” no puede imponerse retroactivamente es claro, porque supondría la intervención del poder público para alterar “a posteriori” un contrato entre partes privadas, y de admitirse abriría un portillo peligrosísimo a otras posibles actuaciones de esta naturaleza, con lo que podría crearse un “miedo a contratar”. ¿Quién se atreve a firmar un contrato civil o mercantil -de compraventa, de préstamo, de arrendamiento…- si luego el Estado puede intervenir y modificar “a posteriori” (o sea retroactivamente) el contenido del contrato en perjuicio de una de las partes? Estoy convencida de que el Tribunal Constitucional lo declararía contrario a la seguridad jurídica (art. 9-3 de la Constitución).

    Ahora bien, en España las entidades bancarias han recibido cuantiosas ayudas públicas, y es posible que perciban más en el futuro inmediato, de modo que el Estado podría condicionar esas ayudas a que las entidades bancarias acepten la “dación en pago”, al menos en determinados supuestos.

    Lo del “código de buenas prácticas” no fue una solución, aparte su carácter voluntario y no preceptivo. Ya se sabe que “Las leyes, si no hay sanciones, no son leyes: son sermones”.  

  8. José Mª Pérez
    José Mª Pérez Dice:

    Es de agradecer el intento de centrar el problema que realiza el autor del post. Sin embargo dada la dimensión del problema en esta ocasión no comparto totalmente el argumento. Sin descartar que en muchos casos los compradores se han podido hipotecar obviando “la diligencia propia de un buen padre de familia”, lo cierto es que el incremento en los precios de compra-venta de los inmuebles, tras concluir los efectos del “boom” demográfico y del crecimiento de la población debido a la inmigración, y sobretodo a partir de mediados de la pasada década ya superaba ampliamente el valor real de producto y continuó siendo inflado artificialmente por la propia operativa bancaria y por unas pocas empresas de tasación vinculadas a los bancos en una suerte de huida hacia adelante que también debería generar que se les demandaran unas responsabilidades que, salvo unas pocas cabezas de turco, no parece que se vayan a exigir.
    Circunstancias extraordinarias requieren medidas de la misma naturaleza y, de igual forma que se están adoptando medidas específicas y novedosas para rescatar al sector bancario de una crisis que contribuyeron a crear parece necesario articular instrumentos que vayan más allá de la legislación vigente para salvaguardar el derecho a una vivienda digna que tienen los ciudadanos y que, no olvidemos, se trata de un derecho recogido en la Constitución con el mismo rango que el derecho a la salud o el derecho a un sistema público de seguridad social, por ejemplo.
    La invocación de la sensatez y de la cordura no debe tampoco servir de coartada para no hacer nada o para adoptar solo medidas cosméticas. La legislación hipotecaria española nos ha dado seguridad jurídica y ha sido útil durante muchos años, pero si las circunstacias socio-económicas han cambiado tanto como para requerir su modificación, tampoco debemos rasgarnos las vestiduras. Tan demagógico es pretender su total transformación en aras a una cierta colectivización de la propiedad como defender a ultranza su mantenimiento en aras de una seguridad jurídica y de una liquidez creditica que, a la postre, solo beneficiaría a un determinado sector económico.
    Es más, la realidad siempre termina superando las barreras legales que la quieren constreñir. Si el acceso de los ciudadanos a la vivienda vuelve a ser un problema social relevante que afecte a un sector numeroso de la población nos volveremos a reencontrar con fenómenos como la ocupación irregular de viviendas o, aún peor, con el resurgimiento de fenómenos como el chavolismo, casi olvidado en nuestro país y que tanto esfuerzo ha costado erradicar. Los problemas de inseguridad, insalubridad y marginalidad a lo que ello nos podría llevar facilmente nos puede hacer retroceder decadas en nuestros niveles de desarrollo.

  9. Valentín s
    Valentín s Dice:

    Buen post, pero en efecto la prudencia, que seguro es importante, no es lo principal en circunstancias económicas más que extraordinarias y desde luego impensables cuando se contrató. Aunque lo propio de esta página es el análisis jurídico, me han parecido muy interesantes dos propuestas que adjunto, con el mérito de lograr exponerlas con sencillez para los lectores de prensa, siendo hechas por dos juristas que han explicado su punto de vista de manera comprensible para cualquiera. A veces no sabemos explicarnos en los medios y la perspectiva no puede ser solamente la de las garantías del acreedor, aunque muchos nos ganemos (honradamente, creo) la vida con eso.
    Ahí van: ttp://elpais.com/elpais/2012/11/12/opinion/1352733945_450263.html
     
    http://www.granadahoy.com/article/opinion/1397793/cambiar/la/legislacion/hipotecaria.html

  10. Elena
    Elena Dice:

    Muy buen post.
    Yo creo que el problema que tenemos en este país con el tema de la vivienda no viene tanto de la legislación vigente (que también) sino más bien de la tendencia generalizada que tenemos en España a querer ser propietarios, cuando en la mayoría de los países de nuestro entorno lo normal es alquilar. Durante muchos años, y muy especialmente durante el boom imobiliario, era muy común escuchar afirmaciones del tipo “vivir de alquiler es tirar el dinero”, lo que por otro lado, dado el precio de los alquileres, tampoco era tan descabellado. Pero incluso en situaciones en las que las cuotas de los préstamos hipotecarios son similares o incluso inferiores a los alquileres, creo que el alquiler tiene una ventaja enorme sobre la compra de vivienda (con el correspondiente préstamo hipotecario), y es la flexibilidad, ya que si las circunstancias de una familia cambian drásticamente a peor, puede abandonar la vivienda que tiene alquilada para irse a vivir a otra más económica, probablemente más pequeña y en un barrio más humilde, pero una vivienda al fin y al cabo, mientras que en el caso de la vivienda en propiedad adquirida mediante préstamo hipotecario, esa flexibilidad no existe, y en los casos más dramáticos, la familia acaba en la calle y con parte de la deuda pendiente.
    Así que, ¿no sería más adecuado que el Poder Legislativo centrara su atención en la Ley de Arrendamientos Urbanos en vez de en la Ley Hipotecaria? Yo, desde luego, creo que debería ser así.

  11. Jesús Casas
    Jesús Casas Dice:

    Estupendo post y comentarios. Esto es lo que trataba de decir en mis comentarios al post anterior del comodato como alternativa. Dura lex sed lex y summum ius, summa iniuria son frases ambas de Marco Tulio Cicerón, aunque sean aparentemente contradictorias. La “aequitas”, es decir la interpretación y recta aplicación de la norma general al caso concreto, a cada caso concreto, para que no se produzcan injurias es el trabajo dirario de los juristas (me atrevo a decir que de todo ser humano recto y honesto, aunque sea lego en Derecho), no del legislador. Hay países donde la “morada” (Brasil) es inembargable e inejecutable, pero el 80% de los brasileños no son dueños de sus casas, pero los españoles sí. Hay cuestiones sociológicas que hacen que los españolitos compren sus viviendas y, si pueden, alguna más (para alquilar, para sus hijos) en lugar de depositar sus ahorros en fondos de pensiones. Y da la impresión de que tampoco ahora vamos a ser capaces de poner orden en los fundamentos del problema, pero sí de modificar las normas ad libitum, para así evitarnos el trabajo fino a brochazos gruesos con padecimiento de la seguridad jurídica. La frase de que los jueces no son “los cobradores del frac” queda para los anales: pues que no lo sean, que apliquen el Derecho en su conjunto y como sistema, que es para lo que están porque para aplicar el artículo 1 al caso A ya “Justimatic” tiene sus algoritmos. Dicho lo cual, tanta culpa tiene el Juez que ejecuta mecánicamente como el abogado que solicita la ejecución sin analizar el caso a fondo. Esto nos pasa por convertir en Derecho en una ciencia auxiliar. De nuevo: nota de corte como la de medicina, nivel de exigencia  en las Facultades de Jurisprudencia, como en las Escuelas de Ingeniería y dentro de 6 años esto empieza a mejorar. Todo lo demás son esparadrapos, tiritas y aspirinas para ir tapando una úlcera cancerosa y hemorrágica de la que la situación actual es un síntoma un efecto, no la causa. Bueno, creo yo…

    • Fernando Gomá Lanzón
      Fernando Gomá Lanzón Dice:

      Coincido contigo y es lo que reflejaba en un comentario a mi post sobre el comodato. No se trata de inventar soluciones fuera del ordenamiento, siendo “vanguardista”. Se trata de que aplicar rectamente el conjunto del ordenamiento jurídico, que ofrece muchas más soluciones de las que parece. Pero para ello hay que conocerlo, obviamente, ser un jurista y no un buscador de normas por medio de alguna base de datos. Suelo decir que en el Código Civil están (casi) todas las respuestas y no creo exagerar mucho.

  12. ENNECERUS
    ENNECERUS Dice:

    Manifiesto mi total coincidencia con el autor del post y me adhiero -inútilmente- a la petición de cordura. Me gustaría, no obstante, poner de manifiesto algunas cuestiones jurídicas unas y económico-financieras otras, que me parece urgente debatir y en su caso proponer las oportunas modificaciones legislativas.

    En primer lugar, es preciso analizar la necesidad de tasación de los inmuebles previa a la concesión de un préstamo hipotecario. Se trata no de una exigencia “microjurídica” sino “macroeconómica”. En efecto, ninguna norma del Código Civil, Ley Hipotecaria o Ley de Enjuiciamiento Civil la exige como requisito para la válida o eficaz constitución de la garantía o su ejecución. Se trata de una exigencia financiera a los efectos del cumplimiento de los deberes de dotaciones exigidos por el Banco de España, tanto por la necesidad de capital de las entidades financieras como de control de riesgos y, como derivada, de la posterior emisión de cédulas, bonos y obligaciones hipotecarias que toman los préstamos como subyacentes.

    Aquí tenemos el primer problema: La falta de independencia de las tasadoras respecto de las entidades de crédito. Se manifiesta en que las propias entidades participan directa o indirectamente en su capital -repartiéndose en consecuencia los honorarios- y además, existen acuerdos por los cuales son las propias entidades las que imponen sus propias tasadoras, en contra del derecho que la ley atribuye al cliente.

    El segundo problema es la determinación del valor de tasación a efectos de ejecución. En la actualidad este valor se determina en el título de constitución (escritura pública) de la hipoteca por imposición de la entidad acreedora a la que el hipotecante se tiene forzosamente que adherir. Este valor no tiene ninguna relación con la tasación que sirvió de base para la concesión del crédito pero sin embargo es el relevante en el caso de que el ejecutante se quede el inmueble al quedar desierta la subasta y determinar, en su caso, el porcentaje de deuda que queda subsistente.

    Por tanto, una primera reforma legal sería asegurar la real independencia de los tasadores y la exigencia de una nueva tasación en el momento de la ejecución hipotecaria si la entidad pretende adjudicarse el inmueble por el porcentaje mínimo de ésta previsto por la ley, aun cuando comportase un coste adicional.

    Un segundo problema es la relativa a las cláusulas de vencimiento anticipado y los intereses de demora. Las leyes no establecen cuántos incumplimientos en el pago de cuotas desencadenan el vencimiento anticipado del préstamo y en caso de impago del restante, el nacimiento de los intereses de demora. Porque claro, no es lo mismo pagar un 18 o un 25 por ciento anual sobre tres cuotas que sobre el total del préstamo pendiente de amortización impagadas.

    Una reforma legal debería incidir no tanto en limitar el tipo de interés de demora como en regular los supuestos en los cuales debería entenderse la obligación vencida anticipadamente y las bases sobre las cuales debería aplicarse el tipo de interés de demora.

    A este respecto, el Código Civil establece un principio general (que no se aplica a los préstamos bancarios por no ser el procedimiento ejecutivo la sede procesal adecuada para discutir sobre ello) de que las cláusulas penales siempre deben ser moderadas por el juez cuando la obligación ha sido parcialmente cumplida por el deudor. No es lo mismo el deudor que a los 6 meses deja de pagar las cuotas que aquel que lleva pagando 10 años y que al sufrir una merma de sus ingresos ni siquiera puede afrontar una refinanciación claramente gravosa en términos objetivos impuesta bajo la amenaza de una ejecución inminente.

    Por tanto, debería concederse a los jueces o los notarios en el procedimiento extrajudicial la facultad de moderar equitativamente la exigencia de intereses moratorios en el seno del procedimiento de ejecución, conforme a lo establecido en el art. 1154 del Código Civil.

    Por otra parte me parece muy importante incidir en un aspecto que apenas llama la atención. En España se ha generalizado el llamado “procedimiento francés de amortización a cuota constante” que significa que la devolución del principal y sus intereses ordinarios se efectúa (si el tipo de interés no varía) mediante el pago de cuotas constantes. Esto significa que las primeras cuotas van destinadas casi íntegramente al pago de intereses y las últimas a la amortización de capital. La consecuencia es que por ejemplo, en un préstamo hipotecario a 20 años, al año 10 el prestatario ha amortizado algo más de un tercio del principal y ha pagado más de dos tercios de los intereses calculados para toda la vida del préstamo. Si en ese momento se produce la amortización anticipada del préstamo o su vencimiento anticipado, es obvio que los intereses pagados por el prestatario exceden con mucho a los debidos en términos de TAE, por cuanto se calcularon para un período de amortización mucho más largo.

    En consecuencia, debería estudiarse que en estos casos, cuando se produzca la amortización anticipada, sea de forma voluntaria o forzosa, se procediera a recalcular el pago de intereses ya pagados y en caso de resultar mayores que los resultantes de aplicar el tipo nominal al principal y por el tiempo efectivo del préstamo se destinaran a aminorar el importe del principal pendiente de devolución, pues el simple no devengo de los intereses futuros hasta agotar el plazo no es suficiente.

    Esta medida, que estaría encantado que alguien con conocimientos financieros explicara que estoy equivocado, en su caso, sería aplicable a todo tipo de préstamos y comportaría la prohibición total de las comisiones por cancelación anticipada, con independencia de que el tipo de interés sea fijo o variable.

    Continuaré en otro mensaje. 

    • Sitogr
      Sitogr Dice:

      Gracias Ennecerus, me ha solucionado varias de mis dudas sobre la tasación, algo que imaginaba. 

      También es muy importante el tema de los intereses de demora que comenta. Pero si es que en nuestro Código Civil todavía se mantiene una presunción iuris tantum del asfixiante anatocismo, por favor…

      Y esto es aplicable para las personas endeudadas y para el Estado.  

    • Fernando Gomá Lanzón
      Fernando Gomá Lanzón Dice:

      Coincido con Ennecerus en sus apreciaciones. En lo de las tasadoras, habría que ser radical. Que la tasación fuera el resultado de un “doble ciego”, es decir, que el banco no pudiera elegir (ni siquiera conocer) a la sociedad tasadora, sino que fuera una de las homologadas ante la administración, al que le fuera asignada por un método que no fuera la voluntad del banco. Y a su vez, que la tasadora no conociera qué banco la ha pedido ni para qué.

       

      En cuanto al sistema francés de amortización, parece un abuso aunque puede tener su lógica. Habría que ocuparse de él de manera específica.

    • Sitogr
      Sitogr Dice:

      Sobre los intereses de demora, 

       http://www.diariojuridico.com/opinion/el-interes-de-demora-en-las-ejecuciones-hipotecarias.html

  13. Ignacio Gomá Lanzón
    Ignacio Gomá Lanzón Dice:

    Quisiera agradecer los amables comentarios de varios intervinientes, que me reafirman en mi postura (no siempre es fácil tomar postura) pero también a los que no están de acuerdo que me incitan a profundizar.

     

    En este sentido, lo cierto es que hay puntos que a mi me son especialmente sensibles, como por ejemplo el argumento de que los bancos han sido rescatados y que parece que el ciudadano no; o que aunque las reglas generales valen, esta es una situación excepcional que exige soluciones excepcionales, frase que yo mismo he usado en twitter, y que tomo de Jose María Pérez. Hay puntos, que yo creo que son más emocionales que otra cosa, que pueden hacer que uno se decante a favor de una tesis u otra, la aparentemente más “rigurosa y seria” y la en principio más “compasiva, pero insegura”: esas dos ideas que digo de la situación excepcional y el abuso bancario, la imagen del suicidio, la comparación entre el fuerte –el banco-  el débil –la familia-; del otro lado, la idea de que hay mucha gente que ha sido imprudente y ahora quiere librarse de las consecuencias y que lo paguemos todos, el respeto a la ley formal.

     

    En este sentido, no creo que los defensores de una u otra postura que participen de una manera u otra en este blog (entre editores y colaboradores hay diferencias en algunos puntos), tengan sino un margen relativo de discrepancia porque, creo yo, todos coincidiremos en que en cualquier reforma será necesaria, como premisa básica, el cumplimiento de la ley vigente y también las normas constitucionales que establecen principios como los de la seguridad jurídica o la irretroactividad de ciertas normas. A partir de ahí, estamos hablando de política, y podremos discutir si es preciso reformar el procedimiento de ejecución, introducir una dación en pago limitada (como yo mismo he defendido en este blog), el concurso de acreedores, alquileres el comodato o varios a la vez en un cóctel de medidas, de las que habla Eneccerus, Lucia de las Heras, Sitorg o Elena.

     

    Aunque participo de la preocupación de Valentín, he de decir que discrepo de los links que aporta, particularmente en la idea de que los jueces deben solucionar este el problema yendo más allá de la ley. No, me opongo, y lo que opino ya lo dije aquí:

     

    http://hayderecho.com/2011/02/17/hay-estado-de-derecho-iv-la-vinculacion-de-los-jueces-a-la-ley/

  14. ENNECERUS
    ENNECERUS Dice:

    Los jueces no deben ir más allá de la Ley. Lo que tendrían que hacer es, como mucho, sugerir en sus sentencias reformas legales para que quien tiene el poder constitucional de hacerlo, las ponga en marcha.

    Cuando tenga un rato propondré otras reformas que me parecen absolutamente urgentes, de gran calado y como las anteriores, sin necesidad de apartarse lo más mínimo de los principios en que se fundamenta nuestro ordenamiento jurídico. Con la particularidad de que exigirían reformas nimias.

      

  15. Lorena Moreno
    Lorena Moreno Dice:

    Aquí una de tasaciones:
    http://www.elmundo.es/elmundo/2012/01/24/suvivienda/1327413071.html?a=00768bd610408f44b9a8a1a036b0c6c0&t=1352925244
    Todas las tasadoras están participadas por bancos… la independencia es nula, sin ir más lejos Tinsa está participada por la Confederación Española de Cajas de Ahorros. Independencia cero.
    Son el mismo perro pero con distinto collar, bueno, para ser exactos distinto CIF.
    Y como he dicho otras tantas veces, insisto. Existe doble rasero para tasar, que no es lo mismo (parezco Alejandro Sanz) tasar un inmueble de cara a firmar un préstamo hipotecario –al banco le interesa inflar el valor- que tasar sabiendo que se va a firmar una dación en pago de deudas…dónde al banco le interesa tasar a la baja para que la vivienda no cubra el total de la deuda.

    Esto no es una crisis, es el robo de unos cuantos!

    Por cierto, ¿Alguien conoce alguna ejecución hipotecaria en la que exista sobrante a disposición de los demás acreedores? Yo aun no lo he visto, y aseguro que he visto unos cuantos Autos de Adjudicación.

  16. Cruz
    Cruz Dice:

    Felicidades por el post, Ignacio.

    Comparto con ENNECERUS el mensaje, sobre todo la idea de aplicar intereses pagados al principal del préstamo y recalcular la deuda por los mismos motivos, añadiendo algo más: Tanto el prestamista como el prestatario han realizado un negocio fallido. Salvo excepciones la responsabilidad es de ambos y sería la única forma de repartir las pérdidas de una forma algo más justa que ahora, en la que solo el prestatario es penalizado de por vida. Por eso otra de las cuestiones que considero que deberían tenerse en cuenta matemáticamente es la relación entre garantía real y garantía personal especialmente en los casos de ampliación de hipoteca con objeto diferente al bien inmueble, así como reexaminar los conceptos de “valor real”, “valor a efectos de subasta”, “valor de mercado”, “valor de adjudicación”, “valor contable” y “precio” . Porque, gracias a la crisis y las discrepancias que han salido a la luz, se demuestra que no es lo mismo la evaluación sobre datos estrictamente objetivos que sobre meras expectativas.

  17. Ignacio Gomá Lanzón
    Ignacio Gomá Lanzón Dice:

    Querido Javier Serra (te contestó aquí en relación a tu comentario sobre notarios y cláusulas abusivas porque no funciona el “responder”), yo tampoco es que me lo haya estudiado a fondo desde el punto del derecho de los consumidores; lo veo más bien desde el notarial, y creo que la cosa tiene implicaciones más profundas en este punto, incluso las relativas a la forma de ver tu profesión.

                Yo, particularmente, veo la mía con más modestia de lo que pudiera parecer y no quiero sacarla de los límites para los que ha sido diseñada: recoger la voluntad de las partes y adecuarla a la ley formal. Es cierto, sin embargo, que cada vez más la ley quiere que velemos por la “regularidad material” de los negocios, sobre lo cual reflexionaba en este artículo que, por cierto, se llama “las deudas hay que pagarlas”, y particularmente en relación al blanqueo de dinero, en relación al cual se nos obliga a sospechar (te pongo otro link)

    http://www.elnotario.com/egest/noticia.php?id=1860&seccion_ver=0

    http://www.elnotario.com/egest/noticia.php?id=1573&seccion_ver=0

     

                Sin lugar a dudas, hay cosas que están sujetas a nuestro juicio, en parte subjetivo, como puede ser  si una persona tiene o no capacidad para otorgar un documento; el mismo juicio de identidad es también en parte subjetivo; pero normalmente, el notario lo que hace es aplicar la norma, con los criterios de interpretación establecidos legalmente.

                Cuando nos encontramos con conceptos jurídicos indeterminados, como el de que algo es “abusivo”, es precisa una decisión que está fuera de nuestro alcance, en mi opinión, por lo que la decisión debe ser en principio la de la autorización del documento en base al principio de autonomía de la voluntad y a que nosotros carecemos de los elementos de juicio necesario ni, generalmente, hay  ulterior recurso. Por ejemplo: si sospechamos que un determinado acto es en realidad un alzamiento de bienes; si pensamos que en realidad el acto que realiza una sociedad capitalista está fuera del objeto; que el contrato en realidad pretende una finalidad distinta de aquélla que es propia del contrato ¿cuál ha de ser nuestra actitud? ¿Negarte a autorizar en base a sospechas? ¿O debe primar la autonomía de la voluntad  -que es lo que decía Luis Díez Picazo y que transcribí en el post de Ryanair de septiembre-y dejar al juez que enjuicie con todos los elementos a la vista? Creo que negarse a autorizar es patrimonializar tu función pública y querer asumir más funciones que las que te corresponden, con merma de la seguridad jurídica porque todo dependerá del criterio del notario.

                Y esto es aplicable a las cláusulas abusivas que, de por sí, son un concepto jurídico indeterminado. Por ejemplo: cargar ciertos gastos sobre el comprador (plusvalía, documentación previa), antes de que la ley lo prohibiera ¿es abusivo o es parte del negocio y entra dentro del precio porque entra dentro de la autonomía de voluntad de las partes? ¿qué significa el “excesivo”, “desproporcionado”… etc que a veces usa la ley., que por cierto en el art. 84 impone la obligación de negarnos solo a las declaradas nulas por el juez

    http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/rdleg1-2007.l2t2.html

    Si en una liquidación de sociedad conyugal el inmueble se adjudica a un cónyuge y una moto y supuesto efectivo al otro ¿me niego por supuesto alzamiento de bienes? Si me dicen que esa es su intención, sí; pero ¿y si lo niegan?…

    En definitiva, ¿Debemos limitar la libertad de las partes y “protegerles” del abuso impidiendo que adquieran el piso por una cláusula indeterminada? ¿O debemos limitar nuestra función a  aquellas cláusulas que están claramente prohibidas o declaradas nulas? Sin duda, nuestra “gramática parda” nos lleva a intentar evitar abusos y que la gente cometa tonterías enterándonos del fondo del asunto, aconsejando a la gente off de record. Pero no siempre es posible…..

    • Javier Serra
      Javier Serra Dice:

       
      Gracias por la respuesta, Ignacio. Ya he podido comprobar cuál es el estado de la cuestión, que es el que dices. Lo resume también este reciente artículo de El Notario del Siglo XXI: a la luz de jurisprudencia del TS y doctrina de la DGRN, solo son controlables los abusos declarados por sentencia (ex art. 84 LDCU interpretado a contrario) y los que claramente vulneran una norma, sin que sea preciso para interpretarla acudir a conceptos jurídicos indeterminados (como la buena fe, desequilibrio de prestaciones, etc). Pero no me acaba de convencer esa tesis de lege data y al menos parece mejorable de lege ferenda. Pensando en alto, algunos apuntes al respecto:
      – Esto sería un control de legalidad material, ciertamente, pero eso se hace todos los días con normalidad (verbigracia, al calificar la licitud de las cláusulas estatutarias).
      – Ahora bien, “control” en sentido estricto es lo que hace el Registrador. Al no existir aquí (a diferencia de lo que pasa en materia de blanqueo) una obligación “fuerte”, sujeta a sanción disciplinaria, el  Notario más bien advierte, asesora, guía… Además, en el caso de los préstamos, ambas partes son sus clientes… Pero el Registrador sí puede ejercer perfectamente una función de filtro puro y duro, sin que ello choque con el perfil de su puesto.
      – Lo que sí es está vedado controlar, también para el Registrador, es todo lo que tenga que ver con hechos. Lo mencionaba en mi primer comentario. Los ejemplos que citas, en efecto, quedarían excluidos del control por tener componentes fácticos. El caso paradigmático es el de si un acto (yo ponía el ejemplo de uno gratuito, como la garantía de deuda ajena) encaja o no en el objeto social de una entidad con ánimo de lucro: depende, depende de hechos que el Registrador ni conoce ni puede conocer, salvo que se convirtiera en Juez.
      – Pero habrá también cláusulas que se revelan como abusivas atendido exclusivamente su tenor literal y el mandato legal.
      – ¿Y cambia algo por el hecho de que el mandato legal consista en conceptos indeterminados? Pues, como decía, no veo por qué debería ser distinto, no encuentro motivo para que la función de “determinar lo indeterminado pero determinable” no la ostente el Registrador. Antes bien, me parece técnicamente preferible esto a que se demore la “determinación” al procedimiento hipotecario, donde esa discusión entra como elefante en una cacharrería, dinamitando el principio de celeridad.
      – Además, los conceptos indeterminados tienen zonas de penumbra pero también otras de luz y de sombra. Se podrá discutir si un interés de demora del 12% es abusivo pero otro del 29% seguro que sí lo es y punto.  El que quiera ser prudente, podría limitarse a rechazar la inscripción de las sombras. Y no sería poco…

    • Ignacio Gomá Lanzón
      Ignacio Gomá Lanzón Dice:

      Estimado Javier, recontesto:

      -al tema de los conceptos jurídicos intederminados. Por definición, “buena fe”, “diligencia de un buen padre de familia”….”abusivo” exigen una concreción que se basará en hechos, muy variados. En el ámbito de la fé pública no hay demasiada flexibilidad (ni ha de haberla: “veracidad en el concepto, severidad en la forma y propiedad en el lenguaje”). Otra cosa sería convertirno en autoridad que concede licencias o en autoridad judicial. Es cierto que los notarios emitimos algunos juicios, pero han de estar especialmente regulados.
      – el registrador: si eso no es competencia específica del notario (me refiero solo a las indeterminadas, no aquellas que estén en la lista negra, sean nulas por declaración judicial o atenten claramente a una norma jurídica) mucho menos del registrador. EL que ambas partes sean clientes no impide en absoluto esa calificación, como no impide el control de legalidad en todos los demás aspectos del negocio.
      Pero el registrador en ningún caso va a calificar más que lo que vaya a calificar el notario, por do razones:
      1.- Porque la función del registrador se limita a calificar los efectos juridico reales del negocio, es decir, todo lo que se refiera a la transmisión o constitución de garantía, pero no han de interesarle otras clásuslas obligaciones que no sean objeto de inscripción (como las de gastos o tantas otras) por no tener esos efectos.
      2.- Porque si fuera así, el sistema estaría viciado: date cuenta de que el momento de la verdad es el de la firma de la escritura, que es cuando el dinero cambia de mano y la finca se transmite o hipoteca. No cabe pensar que el notario no vaya a calificar una cláusula que registrador si pueda, porque ese momento ya es demasiado tarde. ¿Vamos a devolver el dinero?
      Un abrazo y gracias por los comentarios.

    • Javier Serra
      Javier Serra Dice:

       
      Hola Ignacio. Convengo en que el Notario “califica” todo y hasta más que el Registrador (también lo obligacional) pero creo que con distinto significado, aunque solo sea por sus efectos prácticos: si tú te niega a autorizar una cláusula, el Banco no firma y el consumidor se queda sin hipoteca (o su refinanciación, que casi es más grave); en cambio,  si autorizas, quizá advirtiendo lo que proceda, luego el Registrador puede inscribir parcialmente, excluyendo la cláusula nula, con lo cual se consigue el efecto perseguido (el consumidor obtiene el bien o servicio pero sin condiciones abusivas). Otra cosa es si la cláusula es de las declaradas nulas judicialmente. En este caso, ante la negativa del Notario a autorizar, normalmente el Banco volverá con la minuta corregida, si tiene una mínima vergüenza. Pero no os veo como valladar innovador, ni siquiera, fíjate, cuando la cláusula es de las que están en la lista negra, la cual  -como se ha dicho– es más bien gris, porque está también plagada de conceptos indeterminados. Sobre si esto, en cambio, lo puede y debe hacer el Registrador, para tampoco darte mucho la lata, me bajo al comentario de Fernando, que también se había pronunciado en contra. Y gracias por el debate 🙂

  18. ENNECERUS
    ENNECERUS Dice:

    Otras reformas legislativas que propongo -como las anteriores sin alterar en absoluto los fundamentos básicos de nuestro sistema jurídico- son las siguientes:

    Limitación de la responsabilidad de los herederos por las deudas del causante. De la misma manera que el socio de una SL o SA liquidada no responde con todos sus bienes propios de las deudas sociales, cuando un aragonés (de forma automática) o un catalán (con determinadas cautelas) aceptan una herencia lo hacen siempre a beneficio de inventario. Esto quiere decir que sólo responde de las deudas de la herencia con los bienes recibidos y si los transmitió o los mezcló con sus propios bienes, hasta el límite del valor de aquellos. Los sujetos a derecho común (lo siento no recuerdo ahora si las demás legislaciones forales han sido modificados en tal sentido) responden ultra vires de forma ilimitada, con lo que en caso de fallecimiento se produce un refuerzo injustificado de la garantía del acreedor, excepto si el heredero es menor de edad, incapacitado judicialmente o ha aceptado a beneficio de inventario, mediante un procedimiento poco ágil y sujeto a bastantes dudas interpretativas.

    Publicidad de los avales. Aunque parezca mentira, la mayoría de la gente, incluidos muchos operadores jurídicos, ignoran que el aval no se extingue por la muerte del avalista, de manera que los herederos responden solidariamente del aval prestado por su causante. Sin embargo no es ni mucho menos fácil conocer con precisión el montante y las operaciones avaladas por una persona. Cierto es que existe el CIRBE, registro en el que figuran los riesgos asumidos por personas físicas y jurídicas, pero tiene bastantes limitaciones. En primer lugar, es un registro que depende de las entidades financieras y a las que en principio está vedado el acceso a quienes no lo sean. En segundo lugar, los criterios de alta y baja de las operaciones en él anotadas están presididos en ocasiones por criterios altamente subjetivos o al menos, adolecen de falta de rigor. Y por último, sólo aparecen anotados los riesgos contraídos con entidades bancarias o financieras pero no con otros acreedores comerciales, por ejemplo.

    En este sentido mi propuesta sería que se formara un fichero público a cargo del Consejo General del Notariado en el que se anotasen todos los avales intervenidos o autorizados notarialmente, así como sus circunstancias modificativas o extintivas. Dicho fichero debería ser de acceso público para cualquiera que tuviera un interés legítimo, con exclusión de aquellos datos que pudieran afectar a la intimidad de las personas.

    Regulación de la sobregarantía. Hace unos días tuve conocimiento de una operación en la cual una persona joven y soltera compraba un piso de VPO. La cantidad financiada era de un 70% del importe y ascendía a unos 100.000 euros. El plazo para su devolución, 40 años y la cuota mensual al tipo de interés inicial, unos 350 euros. Aparte de la garantía hipotecaria, la entidad exigió nada menos que ¡6 avalistas!. Creo que debería reflexionarse sobre este asunto grave. Al igual que la Ley Hipotecaria exige que la responsabilidad hipotecaria se distribuya entre los distintos inmuebles hipotecados, quedando prohibida la hipoteca solidaria, habría que estudiar la posibilidad de dividir de algún modo la responsabilidad de los avalistas que responden solidariamente entre ellos y con el deudor principal. Esta posibilidad me parece de entrada muy intrusiva en el ámbito de la autonomía de la voluntad, por lo que creo que su sede adecuada sería precisamente en el seno de un proceso de fresh start o segunda oportunidad en el cual se pudiera liberar a quienes sobreavalaron una operación sin posibilidad real de repetir en caso de reclamación. Quizás sería interesante en tal caso obligar a que en el procedimiento de reclamación hubiera el acreedor de dirigirse contra todos, avalistas y deudor y que sólo en caso de demostrada la insolvencia de alguno de los obligados pudiera hacerse efectiva contra los solventes en la oportuna proporción. Dicho de otro modo, se trataría de que la renuncia a los beneficios de excusión, división y orden no operasen de forma automática e indiscriminada sino sólo en caso de insolvencia acreditada en el proceso ejecutivo.

  19. Jorge Llanos
    Jorge Llanos Dice:

    El contenido del artículo me parece impecable desde un punto de vista jurídico, pero está cuestión debe ser abordada de una manera global (holística). Creo que el gran problema en estos casos es la visión del especialista, aquella que divide el problema es sus diferentes partes para así atacarlas con los instrumentos de su saber o especialidad.

    En este punto me gustaría coger una metáfora de la física que he cogido de otro blog de gran interés absolutamente recomendable (crashoil) y es que nos encontramos en una transición de fase. En las transiciones de fase los cambios no se producen de manera suave, el agua que es liquida se convierte en sólida o en gaseosa cuando se dan determinadas condiciones de temperatura y presión. Lo que está ocurriendo en nuestra sociedad, del que el tema de los desahucios y su regulación y posible modificación aquí se debate es un problema de transición de fase, o de cambio de paradigma si lo queremos expresar en terminos sociales.

    El clamor popular (las condiciones de temperatura y presión) contra la regulación surge después de comprobar cuan flexibles pueden ser las regulaciones cuando la conveniencia así lo requiera y que esa flexibilidad se produzca casi siempre en una misma dirección o sentido. Estamos asistiendo a una transformación de las relaciones sociales y económicas, lo que tiene o tendrá reflejo en el campo normativo.

    El actual paradigma del libre mercado, donde el crecimiento o el crecimiento potencial es ilimitado, porque disponemos de buena provisión de los diferentes facotres a muy largo plazo no es cierto. El problema se agrava con la explusión de personas a terriotrios de marginalidad. El riesgo de exclusión social creciente continuará en el futuro y es un rotura de fecto del pacto social (que se muestra con niveles decrecientes de protección social) que es la base sobre la que se sustenta el edificio.

    La modificaciones de la normas de desahucio, que no pararán con la actual minireforma, son necesarias y las propuestas aqui vertidas dan buena muestra del abanico de posibilidades que se ofrece al legislador. Si esas reformas nos llevaran a una regulación más adecuada en el cambio de paradigma que se avecina, yo me muestro pesimista.

    Por otra parte la indignación no es fruto de la imaginación, la existencia de conivencia entre acreedores y tasadores, la lógica económica que sobre el incremento indefinido de los precios de los activos servía de base para el “predatory lending” que era impulsado desde el mundo financiero a través de resregulaciones o falta de control de los reguladores son los principales culpables de esta situación y eso se ha realizado en gran medida mediante normativas que reflejaban la voluntad de esa minoría que se ha apropiado de una parte creciente de la tarta.

    En todo caso mis disculpas por alejarme del carácter técnico de la discusión.

  20. robespierre
    robespierre Dice:

    Coincido totalmente con Sitogr. Efectivamente, el post está muy bien y es muy mesurado, y nos recuerda conceptos básicos que han regido en nuestro ordenamiento jurídico y en nuestra sociedad muchos años , pero claro, cuando el sistema se desmorona es díficil preservarlos como si eso no estuviera pasando. Es decir, no podemos separar y aislar el Derecho privado (o el hipotecario) de la realidad, que lamentablemente como bien dice el autor del post no es precisamente la misma que cuando las hipotecas se daban de forma razonable, las tasaciones se hacían de manera sensata, los bancos no abusaban y los pisos no se revalorizaban de año en año. Es decir, de cuando no había burbuja inmobiliaria, que ha sido la mayor parte del tiempo en que ha regido la LH y el resto de las normas de Derecho Privado que tienen que ver con el tema.  

  21. robespierre
    robespierre Dice:

    También totalmente de acuerdo con Jorge Llanos. Los cambios de paradigma no se resuelven con reformitas o con parches. Por cierto ¿nos pasa el link al blog que recomienda?

  22. Ignacio Gomá Lanzón
    Ignacio Gomá Lanzón Dice:

    En relación a lo que dice SITORG, LLANOS y ROBESPIERRE (cuyo talante revolucionario ya conocemos), he de decir que quizá tengan razón en el apocalipsis o, dejémoslo así, en el cambio de paradigma que pudiera venir. Pero también digo que cosas más grandes han pasado y el Derecho privado ha seguido ahí.

    En todo caso, este no era el objeto del post. Ahora, si me dicen que tiene que haber una revisión muy importante en los mecanismos democráticos de nuestro país, revisando los papeles de partidos políticos, sindicatos, y agruopaciones empresariales; si me indican que el poder en las grandes sociedades ha de cambiar (he hablado de ello en este blog); si me dicen que con lo de “too big to fail” se están cometiendo atrocidades; etc, etc, les diré que estoy de acuerdo. Pero de ahí no se sigue que haya que destruirlo todo sin pensar qué se destruye,

  23. Fernando Gomez Pomar
    Fernando Gomez Pomar Dice:

    Disculpad acentos y nys, pero estoy en Estados Unidos.
    En efecto, perder los papeles y la cordura a la hora de legislar es mala cosa, y en cuestiones fundamentales mucho mas.
    Pero otra cosa es que no haya nada que reformar en la materia. Me temo que si lo hay, y bastante.
     El problema de las hipotecas y el endeudamiento de los consumidores en España, tal vez no sea la regla de partida de responsabilidad ilimitada, pues algo muy parecido lo observamos en las grandes economías del mundo (salvo en California, donde las hipotecas son no recourse). Lo que pasa es que en España se ha conjugado con factores que han exacerbado los efectos de la regla, generando un exceso de endeudamiento y un notable descontrol en la concesión de préstamos hipotecarios, con consecuencias que hoy se perciben como muy graves. El “pack” institucional y legal español (responsabilidad ilimitada, umbrales regulatorios muy generosos para la financiación hipotecaria y la titulizacion hipotecaria, altisimos intereses moratorios, facilidad de adjudicación del inmueble al acreedor por importes relativamente bajos, nula incidencia del concurso individual) tiene consecuencias perniciosas, que es urgente replantear.
    La responsabilidad patrimonial universal cumple funciones economicas beneficiosas (reduce riesgo moral y seleccion adversa; disculpas por la jerga economica, pero es que sin ella es dificil entender las consecuencias de muchas instituciones juridicas). Incluso hacer firmar avales a los padres o los primos puede “indicar” mayor predisposicion a devolver el prestamo y reduce incentivos a no trabajar y a distraer activos en favor de familiares.
    Pero estas ventajas vienen asociadas a costes muy importantes: la probabilidad de pagar el prestamo o la probabilidad de que el importe de la garantia cubra el total de lo debido en buena medida -no del todo, claro- dependen de factores ajenos a la voluntad del deudor. Con el sistema espanyol, el deudor absorbe todo el riesgo de ello, y eso no es necesariamente la mejor solucion desde el punto de vista economico y social.
    Lo cierto es que nuestros consumidores y nuestras empresas -no solo las inmobiliarias y constructoras, tambien las de otros sectores- tienen un nivel de endeudamiento con garantia hipotecaria muchisimo mas elevado que el de los paises de nuestro entorno. A ello han contribuido, sin duda, los bajos tipos de interes y la nula prima de riesgo de hace unos anyos. Pero tambien nuestro regimen legal (civil, hipotecario, concursal, procesal, bancario, de proteccion del consumidor) que produce incentivos al sobreendeudamiento hipotecario sin parangon en los paises cercanos al nuestro. Ahora pagamos los platos rotos.
    En cuanto al papel de notarios y registradores en el control de clausulas abusivas (tipo de demora excesivo, o aval “abusivo” exigido a un pariente sin ingresos, por citar dos ejemplos), creo que no puede ser en exceso relevante. No por falta de competencia tecnica y ecuanimidad. Como Catedratico de Derecho civil tengo el maximo respeto por ambas caracteristicas en notarios y registradores. Pero la apreciacion de abusividad requiere en los casos dificiles un juicio tras un proceso contradictorio en que se pueden verificar las circunstancias -todas- del caso, y los efectos de la clausula en los contratos de un cierto tipo. Eso no es factible ni en sede notarial ni en sede registral en la mayor parte de los casos. No es casual que la eficacia de la legislacion de consumidores, en los paises europeos no se confia a los fedatarios o a los registradores, sino a los tribunales y a las autoridades administrativas que tienen tiempo y recursos para verificar todas las circunstancias. Las espanyolas, dicho sea de paso, han brillado por su ausencia, y eso que las tenemos en el nivel nacional, el autonomico y, con frecuencia, en el local.
    Nuestro problema es que la tutela judicial ha sido en este ambito, por motivos procesales (excesiva relevancia de los juicios ejecutivos en nuestro panorama procesal) y estructurales (el BGH aleman dicta sentencia en media tres anyos despues de los hechos; el TS espanyol, 12 anyos despues) manifiestamente deficiente.
    Asi pues, tino y mesura al legislar, por descontado. Dejar las cosas como estan, en cambio, creo que no seria una buena idea.
     

    • Javier Serra
      Javier Serra Dice:

      Fernando, sobre el control registral de las cláusulas abusivas: el quid de la cuestión es, en efecto, que el Registrador no maneja un proceso contradictorio. Esto le inhabilita para decidir cuando hay hechos de por medio, las llamadas “circunstancias concurrentes en el caso concreto”, porque él no tiene más elementos de juicio que el documento y los asientos registrales. Pero insistiría en que hay cláusulas que pueden juzgarse sobre la base de un juicio puramente jurídico y abstracto. Otra cosa es que el mismo conlleve un margen de apreciación. Podría uno alegar que la ponderación es prerrogativa del legislador, como cuestión política. Pero si se atribuye el Juez, es que es cuestión técnica. Y al Registrador, como bien dices, técnica no le falta, pues en esta materia es especialista.  La cuestión entonces vuelve a ser: semejante apreciación ¿requiere alegaciones contradictorias de las partes? Bueno, es que existen.  Tu mismo dices que el control puede atribuirse a una autoridad administrativa. Un regulador, en definitiva. Me parece bien: de hecho lo normal es que los Jueces controlen menos y no más. Si una tarea tiene un componente de oportunidad, más o menos discrecional, esa apreciación suele atribuirse a un órgano administrativo y luego el Juez efectúa solo el juicio de razonabilidad.  Pues bien, no estaría mal que tal control administrativo se articulara alrededor de la calificación registral (aprovechando el esfuerzo que ya hace el Registrador para conocer el documento y su know how, por una elemental razón de sinergia). El Registrador daría la alerta, suspendiendo la inscripción, hasta que se pronunciara un órgano unificador de criterios, después de escuchar las alegaciones de las partes. ¿Y no es eso el sistema actual: calificación registral y recurso ante la DGRN (sin perjuicio del control jurisdiccional)? Por fin, comprendo que el procedimiento registral no sería apto cuando quitar una cláusula exige un ajuste del resto, la llamada integración del contrato, pero eso es poco frecuente: suele bastar con expurgar lo abusivo.

    • carlos coello
      carlos coello Dice:

      Muy interesantes las reflexiones. De ahí que hubiere sido razonable modificar oportunamente la LH, e introducir hipotecas estrictu sensu y no préstamos con garantía hipotecaria con extensión universal de responsabilidad ( de familiares avalistas incluido), que hubiere supuesto una reducción de la financiación de promotores de suelo y de adquirentes de vivienda, con una tendencia a la baja de los precios de compra de suelo y de vivienda, aun cuando en estos alares hay un concepto preindustrial de la propiedad inmobiliaria. Le agradezco, además, la claridad expositiva a pesar del teclado anglosajón.
       

  24. Fernando Gomez Pomar
    Fernando Gomez Pomar Dice:

    Javier:
    yo no he dicho, ni diria, que los notarios y registradores “nunca” estan bien colocados y pueden razonablemente controlar la abusividad de clausulas contractuales en contratos con consumidores. En ocasiones lo estan, y muy bienvenido sea. Pero en los casos dificiles, que son aquellos en los que un cierto tipo de clausula aparece en los contratos de la mayoria de las empresas en un sector, eso no va a ser viable. Por ejemplo, la determinacion de si los intereses de demora son “excesivos” o las garantias “desproporcionadas”, o los obstaculos -a la extincion contractual- “onerosos o desproporcionados-, salvo que la ley fije un tope cuantitativo -lo que no hace- es necesario considerar los tipos de interes de mercado, el efecto del impago sobre la situacion de la empresa y otros factores similares. Eso lo puede hacer una autoridad administrativa que cuente con expertos en finanzas y en economia para poder determinar esas cuestiones, o un juez, no porque el sea experto, sino porque las partes (el banco o la empresa, de un lado, y el consumidor, o mas frecuentemente, la asociacion de consumidores, de otro) le proporcionan la prueba pericial al efecto. Esto es inviable en sede notarial o registral. O piensese en la clausula general de abusividad: que la clausula, en contra de las exigencias de la buena fe, cause, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes. Y para determinar esto la ley establece que se tengan en cuenta “todas”las circunstancias del momento de celebracion. Tampoco parece aqui que el juicio notarial o registral sea factible. No porque el problema no sea “tecnico”, es que por la naturaleza de la funcion no se dispone de los instrumentos, facticos en buena medida, para formular con acierto tal juicio.
    Los notarios y registradores tienen su funcion, muy importante en el trafico juridico privado. Pero no pueden sustituir a una autoridad administrativa de consumo, dotada (como la OFT britanica, o la FTC norteamericana) de juristas, economistas y, crecientemente, psicologos, que se encargue de tratar de expurgar del mercado las clausulas y practicas abusivas (las nuestras, tanto la nacional como las autonomicas, son muy flojas). Por supuesto, tambien los particulares  consumidores afectados y las asociaciones de consumidores tienen su papel en la tarea. Porque al final la decision es de los tribunales, pues afecta a la interpretacion de normas de Derecho privado, y a los derechos (libertad de contratacion, proteccion frente al abuso) que tales normas gobiernan. 

    • Javier Serra
      Javier Serra Dice:

       
      Fernando: No sé si estamos disintiendo sobre lo que estamos de acuerdo. Coincido contigo (lo reitero una vez más para evitar toda duda) en que no procede el control registral cuando la calificación de una cláusula depende de elementos fácticos (concepto dentro del cual cabe incluir los conocimientos técnicos metajurídicos). También me parece perfecto que existan autoridades administrativas con equipos pluridisciplinares a su servicio, que puedan llegar donde el Registrador y la DGRN no llegan. De igual modo, tú tampoco dices que el Registrador no pueda “nunca” controlar la abusividad. Estamos pues de acuerdo: el Registrador sí puede y debe ejercer ese control cuando ello no implica un juicio sobre hechos. Quizá nuestra discrepancia entonces radica en si ese ámbito, el que sí está sujeto al control registral, es amplio o exiguo. No lo sé, estoy empezando a entrar en el tema, pero a mí me da la impresión de que es amplio. Por lo que he visto en Internet, los Registradores no le hacen ascos a la idea, antes bien reivindican estos poderes. Y hay un motivo para pensar que, en efecto, el juego que da esta posibilidad es grande: las cláusulas abusivas no suelen ser un poco tales, sino que son groseramente abusivas. Como le decía a Ignacio, los conceptos indeterminados tienen zonas de penumbra, de luz y de sombra. Pues bien, si los Registradores se limitaran a expurgar lo que palmariamente es inequitativo, tendrían diversión suficiente. Repito el ejemplo: se podrá discutir si el 12% es un interés de demora es excesivo, pero ¿qué hechos, qué estudios económicos, sociológicos o psicológicos son precisos para concluir que lo es el 29%? Un Registrador bien podría afirmarlo de plano y ello sería una medida complementaria y convergente con la que, en su caso, arbitre una Oficina administrativa más equipada, la cual, sobre la base de estudios más sesudos, podría dictaminar que el 15% es también exorbitante… De eso se trata: si la Ley arbitra mecanismos sofisticados, bienvenidos sean, pero entretanto es de aplaudir si los operadores jurídicos que ya están ahí sacan partido a los instrumentos vigentes. Hasta donde sea factible, naturalmente, sin perder la sensatez que reclama Ignacio, sin pasarse de la raya en el “uso creativo del Derecho”. Pero no creo que esto incurra en tal vicio: técnicamente me parece que trastoca menos el sistema esto, el control preventivo, que abrir la discusión en mitad del procedimiento hipotecario.

  25. Ignacio Gomá Lanzón
    Ignacio Gomá Lanzón Dice:

    Por de que he dicho arriba, coincido con Fernando sobre lo de las cláusulas y notarios y registradores. Excede de nuestras funciones ordinarias porque nosotros no podemos paralizar el trafico por juicios en buena medida subjetivos. Es necesario que o cláusula choque contra uma norma concreta. El notario trata de ordenár el trafico, pero si va mas allá desnaturaliza su función. El juego de las advertencias notariales no es adecuado para ello: el notario autoriza o no, o condiciona la escritura a algún hecho posterior, pero no advierte de supuestas nulidades no concretadas.

    Todavia menos compete menos all registrador que, como he dicho, se centra en inscribir los derechos reales, no pactos sin trascendencia real y ademas su actuación es ex post, cuando el negocio está consumado.

    Otra cosa es que podamos colaborar de tra manera mediante la denuncia de cláusulas a través de una oficina ADN el Consejo General, como he propuesto. 

Los comentarios están desactivados.