Camina o revienta: ¿quién defiende al cooperativista de vivienda?

Hay un claro exponente de ciudadano de clase media en nuestro país: el cooperativista de una vivienda. Es aquella persona que, con una economía muy ajustada, invierte todos sus ahorros (pocos o muchos pero todos) en una entidad (la cooperativa) cuyo fin práctico termina cuando concluyen las viviendas y cuya administración asume un tercero: el gestor.

 

Desde hace décadas hemos sido testigos de la más absoluta indefensión que padece el cooperativista. Destacan varias manifestaciones:

 

1ª La Administración confía sus competencias sancionadoras en inspectores de trabajo que desconocen la complejidad de las cooperativas con un funcionamiento netamente mercantil que se desenvuelve en el opaco sector inmobiliario (artículo 113 de la Ley 27/1999 de Cooperativas).

 

2ª Al cooperativista se le considera auto promotor más que consumidor, pero, en verdad, son auténticos consumidores pues en la práctica las cooperativas tienen todas sus facultades de administración contratadas en una gestora que ejerce una intervención decisiva sobre los consejeros de las cooperativas (también ciudadanos medios). No hay peor negocio que ser consejero de una cooperativa de vivienda: la Ley les prohíbe retribución (artº 40 de la Ley 27/1999 de Cooperativas) y en cambio su responsabilidad es homóloga al administrador de cualquier mercantil.

 

3ª A priori el dinero que anticipa el cooperativista debería estar garantizado por un tercero, pero en la práctica no hay aseguradora o banco que quiera cubrir el riesgo durante la fase más delicada del desarrollo inmobiliario: la transformación del suelo urbanizable en urbano. La Administración no vigila la existencia de estos seguros ni el testimonio de éstos son requisito para inscripción registral alguna.

 

4ª El régimen jurídico cooperativo no puede ser más complejo: normativa europea, ley estatal y ley de procedimiento administrativo supletoria,  15 leyes autonómicas (y algunas con reglamentos) y toda la procelosa regulación sobre vivienda.

 

5ª Además son los “ágiles” juzgados de lo mercantil quienes deben conocer las disputas de sus socios; estas dispuestas tienen evidente naturaleza societaria, contable y fiscal; no están al alcance del abogado generalista más asequible que el bufete especialista.

 

Con la crisis, como siempre, la situación se agrava y su indefensión se acentúa:

 

1º Hay compañías que han emitido simulacros de seguro que no garantizan su dinero. Hay que ir a un Juzgado a desenmascarar estos fraudes. Los nombre propios pueden verlos en las siguientes y recientes noticias:  El País e Idealista

 

2º Si no hay seguros de ningún tipo, para reclamar el dinero invertido hay que esperar varios años pues la cooperativa tiene a su favor una prórroga legal para devolverlo.

 

3º CONCOVI (Confederación de Cooperativas de Viviendas de España) alejada del cooperativista de “a pie”  ha apoyado alguna enmienda que pretendía una reforma legal gravemente lesiva a los intereses de los cooperativistas pero en beneficio de sus gestores. Véase último párrafo de la enmienda nº 415 de CIU al proyecto de Ley de Economía Sostenible que contaba con el apoyo de tal Confederación. Esta modificación pretendía que,  al margen de si la cooperativa hubiese cumplido o no con sus obligaciones, el socio no se pudiera dar de baja y asumiera los compromisos de pago iniciales hasta que fuera sustituido por un nuevo socio. Es decir se prohibía el más elemental derecho a causar baja en una cooperativa, primer principio cooperativo reconocido por la Alianza Cooperativa Internacional.

 

4º En caso de concurso de acreedores, el cooperativista no tiene ningún privilegio de cobro respecto de otros acreedores como urbanizadoras, constructoras, bancos, etc …

 

5º La falta de financiación está llevando a muchos gestores de cooperativas, por exigencias de la entidad de crédito,  a pedir al cooperativista que avale con su patrimonio personal el préstamo de varios millones de euros que necesita la cooperativa para construir.

 

6º Y la puntilla: muchas asambleas de cooperativas inviables acuerdan ilegales imputaciones de pérdidas  para exigir más dinero al socio; en lugar de promover el concurso de acreedores. Les dicen que los terrenos se han devaluado y que esto supone pérdidas que deben ser asumidas por los socios.  No se tiene en cuenta el consentimiento contractual de cada socio a pesar de ser preceptivo por mandato del artº 52.3 de la Ley 27/1999 de Cooperativas. El cooperativista para impugnar estos acuerdos sociales -cuyo alcance económico pueden ser de varios millones de euros- debe abonar unas tasas judiciales que sólo por la primera instancia pueden alcanzar los 10.300 € por cooperativista. Para cuando la sentencia sea firme, aunque se consiga ganar el pleito, es muy probable que la Cooperativa esté inactiva y no posea tesorería alguna.

 

Como siempre soluciones pocas y pérdidas de ahorros de toda la vida… muchas. Sólo los que suponen dramas a millares tienen alcance mediático PSV, OFIGEVI, PSG, etc …: en estos casos, se escucha el despertar perezoso y torpe de alguna Administración,  se facilitan trámites administrativos, se interviene la administración de la cooperativa, etc …. Y si el asunto no tiene alcance mediático, entonces, camina o revienta.  

 

Como medidas que podrían paliar esta situación -aunque supusiera una reducción considerable de cooperativas- se debería:

 

1º Para poder inscribir una cooperativa de viviendas en el Registro de Cooperativas, exigir al gestor o promotor del proyecto testimonio de la póliza de responsabilidad civil a su favor por un importe equivalente a los anticipos necesarios para poner en marcha la promoción inmobiliaria proyectada.

 

2º Para poder inscribir terrenos a nombre de una cooperativa de viviendas,  testimonio de  los certificados individuales de los seguros o avales emitidos por entidades de crédito o aseguradoras que garanticen los anticipos.  Esto supondría de facto que las cooperativas orientarían su actividad exclusivamente a suelos próximos a obtener  licencia de obras.

 

3º Promover desde la Administración el arbitraje cooperativo y asociaciones formadas por cooperativistas de viviendas, no por cooperativas.

 

4º Considerar por ley, salvo prueba en contrario, que el gestor de cooperativas es el promotor y responde como tal,  salvo que demuestre que su participación no fue decisiva.

 

 

11 comentarios
  1. Jaime de Nicolás
    Jaime de Nicolás Dice:

    En el mundo del cooperativismo de vivienda me surge una duda. ¿se está dando ahora, en el 2012? Es decir, lo que no sé es si los problemas y posible soluciones que indica el autor de se refieren a cooperativas más antiguas, que aún no han cumplido todos sus objetivos, o si, a pesar de la crisis, aún se siguen constituyendo hoy cooperativas.
     
    Y relaciona con esto, otra cuestión es si el autor considera que la forma cooperativa es, a pesar de todo, un buen sistema para obtener una vivienda en propiedad, o bien tiene demasiados peligros y dificultades jurídicas o de otro tipo, o riesgos, que lo hagan desaconsejable con carácter general.

    • Rafael Gonzá lez Tausz
      Rafael Gonzá lez Tausz Dice:

      A principios de los 90, como ahora, las cooperativas y las comunidades de propietarios formadas por ciudadanos de a pie y administradas por sociedades gestoras ( algunas de muy baja cualificación profesional) fueron las primeras en tirar del “carro inmobiliario”. En esta crisis pasará lo mismo, serán ellas las que inicien la recuperación. La razón es clara:  los bancos solo conceden créditos a colectivos de consumidores ya formados donde puedan analizar la solvencia de cada uno de los destinatarios finales de sus préstamos.

      Los problemas que cuento en el post inciden tanto en cooperativas de antes de la crisis, como en las que se desarrollan ahora. Es un sector bajo sospecha y me atrevería a desaconsejarlo con carácter general hasta que no se adopten medidas como las que propongo. La fórmula puede ser muy válida en colectivos homogeneos, con gestores profesionales y siempre que desde el principio se garanticen por entidad solvente los anticipos de los cooperativistas.

      Un problema de rabiosa actualidad y que dará escandalos futuros es el aval personal e ilimitado que las entidades de crédito ( CAJA ESPAÑA, por ejemplo) están exigiendo a los cooperativistas en favor de su cooperativa para concederles un préstamo que permita construir sus casa. Ver la noticia en este link:

      http://www.idealista.com/news/archivo/2012/11/26/0546349-la-peligrosa-moda-firmar-avales-solidarios-en-las-cooperativas-de-viviendas

      Gracias por tu comentario     

  2. Manu Oquendo
    Manu Oquendo Dice:

     
    Al leer el artículo recordé que sabemos poco de estas organizaciones. Como si no fueran bienvenidas ni promocionadas por el sistema. Una especie de mundo aparte que tiende a languidecer.

    Durante la universidad fuimos un par de veces de visita a Mondragón cuando aquello estaba a mitad de camino entre la fundación y el imponente grupo industrial que hoy es. Algunos pocos compañeros, creo que dos, pasaron en esa actividad muchos años.
    Ya por entonces nos explicaron que la vida dentro de las cooperativas no era fácil y que exigía una actitud especial. A mí me quedó curiosidad y la duda de por qué no se ha extendido más esta forma societaria que resulta bien atractiva.

    Por otra parte son muchas las ya graves responsabilidades de cualquier promotor o administrador. Todas las reclamaciones convergen en ellos y cuando hay problemas rápidamente recurrimos a incrementarlas como si el resto de accionistas, cooperativistas o copartícipes tuviesen el sacrosanto derecho de estar exentos de riesgo, de responsabilidad y de la obligación de diligencia y compromiso.
    Una de las cosas más difíciles en cualquier empresa colectiva es arrancar con un grupo razonablemente cohesionado, estable y confiable. Si esto es difícil, mantenerlo es milagroso.
    Este es el esfuerzo más importante. Por lo menos tanto como el día a día. Si esta relación no está presente mi consejo sería ni siquiera plantearse entrar.

    Da lo mismo si se trata de cooperativa o de mercantil al uso. Las cosas son difíciles de por sí y están abocadas a tener problemas. Si además se participa en ellas como mero inversor o socio pasivo debe saber que la vida le garantizará aún más sorpresas desagradables e irremediables y que la culpa es suya, por imprudente.
    En cualquier caso me quedó cierta nostalgia y lamento el fracaso de cualquiera de estas iniciativas de tipo comunitario. Quizás es que, para que tengan éxito, un requisito (no suficiente) es que previamente exista el elemento comunitario.
    Si al autor puede apuntar formas de mejorar la vitalidad  y el éxito de estas sociedades se lo agradecería.
    Buenos días y gracias.

    • Rafael Gonzá lez Tausz
      Rafael Gonzá lez Tausz Dice:

      Las cooperativas de viviendas encierran muchos supuestos de falsa cooperación, precisamente porque se parte de grupos muy heterogéneos y pasivos atraídos por un gestor y un producto inmobiliario concreto. Esto hace que todo dependa de este gestor y no de la solidez inicial del grupo. En ese caso prefiero al promotor inmobiliario mercantil de toda la vida. Su responsabilidad con el contrato de compraventa es más claro y nítida. No hay fraude de ley  ni falsos administradores ( a veces incluso testaferros del gestor). 

      Los casos contados que he visto de cooperación real en viviendas nacen, por lo general, de grupos homogéneos ( militares, funcionarios o profesionales de un determinado ramo, etc…) que se apoyan en asesores independientes de distintas disciplinas y no delegan la gestión importante y cotidiana en un tercero.

      Es cierto lo que apuntas de que existe cierta corresponsabilidad en el cooperativista pasivo que se cree “a pies juntillas” lo que le dice el gestor y no toma iniciativa, ni asesoramiento ni participación alguna. Algunos se creen simplemente que se han comprado un piso.

      Gracias por tu comentario.    

    • Quasimontoro
      Quasimontoro Dice:

       
      Manu Oquendo,
      En la parte final de la entrada sobre José María Arizmendiarrieta Madariaga de la Auñamendi Eusko Entziklopedia, su autor J. Larrañaga Lizarralde escribe lo siguiente:
      Arizmendiarrieta ligado por la espiral de imagen al fenómeno cooperativo, es ante todo sacerdote y hombre de fe. Coadjutor por vida de la Parroquia de San Juan de Mondragón y pobre que vive del magro estipendio parroquia. Recio en sus convicciones religiosas, avanzado en lo social y evolutivo en lo moral. Su sentido de servicio y entrega, en coherencia con sus creencias evangélicas, los explicita en un proverbio chino que dice: “Crear y no poseer, actuar y no ganar, progresar y no dominar”.
      Tríada cenobial, síntesis existencial, que anima al que sueña con el hombre nuevo desposeído y generoso, aspiración sempiterna de utópicos y soñadores sociales. Parecía una locura la microutopía de Mondragón, que se llevó a efecto cuando muchos vaticinaban el fracaso anunciado. Pero éste, el concepto del nuevo hombre, afecta a las entrañas o inmanencias del ser humano y es para minorías.
      De hecho los datos certifican la difícil recreabilidad del modelo autogestionario de Mondragón.
       
      Siempre recuerdo esas palabras porque en 1996, los ejecutivos de MCC me pidieron que alegara ante el gobierno chino por qué el modelo de su empresa cooperativa no se podía copiar en China. En aquel entonces Fagor se quería expandir en China y entonces un funcionario chino tuvo la gran idea de pedirle a MCC que vieran cómo adaptar su modelo de cooperativa para reformar las grandes empresas estatales de China. Pues bien, coincidió que yo asesoraba al gobierno chino en esas reformas y además conocía bien la experiencia de Mondragón. No fue difícil convencer a los chinos porque bastaba con contarles la historia personal de Arizmendiarrieta y de cómo se fueron –poco a poco– poniendo juntas las piezas que transformaron a MCC en algo único, irrepetible. Más importante, ese ejercicio me permitió entender cuánto MCC se había apartado de cualquier utopía imaginada por Arizmendiarrieta, de las ideas teóricas o ilusiones sobre cooperativas que unos pocos todavía proponían como alternativa al capitalismo y de su descripción por profesores ilusos de HBS y otras escuelas. Pero sobre todo me permitió entender cuánto MCC se había acercado a un holding capitalista que controlaba más de cien empresas.  
       
        

    • Alfredo
      Alfredo Dice:

      En el mes de octubre de este año se ha presentado en Roma el proceso de canonización de Arizmendiarrieta, sacerdote católico fundador del grupo Mondragón.

  3. Fernando Gomá Lanzón
    Fernando Gomá Lanzón Dice:

    Bienvenido al bloG, Rafael. En la línea de lo que expones y complementan los comentarios anteriores, me surge la pregunta si en España entendemos bien, en general, en qué consiste una cooperativa. Porque mi impresión es que en determinados sectores, por ejemplo las cooperativas agrarias, eso sí es así, los integrantes comprenden adecuadamente cuál es su posición dentro de la colectividad. Sin embargo, en materia de viviendas u otros sectores la respuesta es claramente negativa.

    Y eso me lleva a una reflexión más general, como es que en el ámbito rural en general la gente tiene, aunque pueda parecer paradójico una cultura jurídica mayor que los de la ciudad, sabe más de “lo suyo”, de lo que le afecta. Conoce mejor qué es un testamento, las herencias, los poderes, y probablemente entiende más adecuadamente en qué consiste pertenecer a una cooperativa.

  4. Fernando Gomá Lanzón
    Fernando Gomá Lanzón Dice:

    Te adjunto un comentario que nos han hecho en twitter sobre el post:

    En esa línea se modificaron en Aragon las Leyes 24/2003 y de Cooperativas previendo esto.…y sin olvidar comunidades de bienes…

  5. Rafael Gonzá lez Tausz
    Rafael Gonzá lez Tausz Dice:

    Gracias Fernando por tu bienvenida. Desde el año 1995 tanto el Estado como diversas Comunidades Autónomas han reglamentado esta materia con menor alcance al que propongo en el post y siempre desde el punto de vista administrativo por motivo de su competencia exclusiva en materia de vivienda ( no desde el plano civil, ni procesal ni mercantil); por ejemplo, aparte de Aragón, están: R. D. 2028/1995, Ley 9/2003 Madrid, Ley 3/2001 de Extremadura, etc… )

    Estas medidas son insuficientes por dos razones:

    1ª Sólo cubren los supuestos de viviendas protegidas. Muchos desfalcos se producen con viviendas libres o en fases preliminares del desarrollo urbanístico donde la calificación provisional de la vivienda está a años vista.

    2ª Por mucha infracción prevista la falta de medios de la Inspección de vivienda o consumo es patente. Valga por ejemplo decir que en Madrid el Registro de Cooperativas por falta de medios no efectúa el cierre registral de la hoja social de las cooperativas. Muchas están con falta de depósito de cuentas anuales pero en cambio en ellas se puede inscribir nombramientos socialas.

    He sido testigo en Madrid de posibles exigencias por parte de la Administración a los gestores de seguros obligatorios ( de caución o de responsabilidad civil), con su clara resistencia pues veían su mercado amenazado.

    Las cooperativas de viviendas deberían operar sólo sobre suelo finalista (apto para licencia); en etapas anteriores que responda el promotor o gestor del proyecto.    

  6. Jaime de Nicolás
    Jaime de Nicolás Dice:

    Sería también interesante conocer si en otros países este tipo de cooperativismo inmobiliario ha prosperado y por qué.

  7. Rafael Gonzá lez Tausz
    Rafael Gonzá lez Tausz Dice:

    En la tesis doctoral sobre estas entidades de la Profesora de Dº Civil de la UCM de Madrid, Dña. Ana Lambea Rueda , se afirma la exclusión de la autogestión cooperativa en Francia y la existencia de un contrato de promoción inmobiliaria cuando un tercero lleva a cabo la gestión. Este contrato , a caballo entre un contrato de obra y de mandato, supone una obligación de resultado para el gestor y da más garantías a los cooperativistas. El artículo 17.4 de nuestra Ley de Ordenación de la Edificación tiene ese enfoque pero, bajo mi opinión, es insuficiente. Por tanto, prefiero el modelo francés que el actual nacional. La autogestión cooperativa sólo la reservaría para supuestos donde el suelo es finalista u obtenido por un concurso público y exigiría más garantías que las actuales. En otros paises como Suecia la cooperativa retiene la propiedad del inmueble y cede el uso de las viviendas a sus socios (inquilinos); esto le da una vocación de permanencia que estimula la profesionalización de sus gestores. Esta mentalidad no es exportable a nuestro país. Gracias por tu comentario.

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