Plusvalía municipal y cierre registral: modificación fuera de la Reforma Integral de los Registros ¿Por qué?

Ley 16/2012, de 27 de diciembre, en su disposición adicional cuarta, modifica el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, añadiendo un nuevo apartado con la siguiente redacción: “El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.”. Con entrada en vigor el día 1 de enero de 2013.

 

Las transmisiones tenemos que comunicárselas al Ayuntamiento, corresponde pagar el impuesto (conocido como Plusvalía municipal) al vendedor, y a quién más afecta la modificación de la Ley con el llamado ‘cierre registral’ es al comprador. Veamos qué podemos hacer.

 

Mi intención no es abundar en el tema de la misma forma que se ha hecho en otras Webs y Blogs (véase esté buen artículo) y dado que veo el arcoíris de criterios en mi día a día, deseo exponeros como se está desarrollando a la práctica, y hacer una recopilación de las posibles soluciones.

 

A la práctica:

 

La Ley afecta a todas las escrituras que impliquen transmisión (sujetas al impuesto de Plusvalía) y se presenten al Libro Diario del Registro con fecha posterior al día 1 de enero, independientemente de su fecha de autorización.

 

Ejemplos: Una compraventa autorizada el día 28 de diciembre y con presentación en el Registro de forma telemática (asiento vigente durante 60 días) por el Notario, no haría falta acreditar la plusvalía, tampoco sí se ha presentado por fax (asiento vigente 10 días desde su presentación y 60 sí se consolida en el Registro dentro de esos 10 días) y se ha consolidado el asiento de presentación. Por el contrario si no se ha presentado ni por fax ni telemáticamente, y el cliente lleva la escritura al registro el día 3 de enero… sí hace falta la acreditación al Registrador. Así mismo, hay que hacer la acreditación de una escritura de compraventa firmada en octubre, que haya sido calificada negativamente por el Registro, venza el asiento de presentación y se haya presentado nuevamente en enero.

 

Para terminar, hay que hacer mención al especial interés que hay que prestarle a la situación jurídica de la escritura, dependiendo del criterio del Registrador. La Ley dice “El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción” en ningún momento dice que el Registrador no puede calificar. Pues bien, hay Registradores que suspenden el despacho de la escritura, y otros que lo entienden como defecto subsanable y entran a calificar el documento, prorrogando con ello el asiento de presentación. Ambas decisiones producen en la escritura una situación jurídica distinta.

 

Ejemplo: Compraventa firmada en enero, con presentación telemática (lo más común) en el Registro, el Asiento estaría vigente 60 días desde su presentación, es decir, hasta marzo, sí el Registrador entiende que “suspende” el despacho, el Asiento seguiría vigente hasta el mismo día que lo estaba de marzo, si por el contrario entra a calificar negativamente el documento, prorroga el asiento de presentación otros 60 días contados desde la última de las notificaciones, con lo que ya no vence en marzo… vence más tarde (hay que recordar que el asiento de presentación determina que tu Derecho se inscriba por encima de otros que se hayan podido presentar sobre la finca con posterioridad, de ahí la importancia).

 

Posibles soluciones que tiene el adquiriente para levantar el ‘cierre registral’:

 

1ª- El comprador puede requerirle al Notario que le haga la comunicación al Ayuntamiento. Propuesta ofrecida por el lado Notarial de la mano del Notario D. Vicente Martorell García (Aquí).

2ª-  Presentar la copia simple en la ventanilla del Ayuntamiento al que pertenezca la finca (opción engorrosa que nos lleva de nuevo a estar en ventanilla buscando un sello).

3ª- Llamar al Ayuntamiento para ver si tiene habilitada la comunicación telemática, recibiendo el acuse de recibo también de forma telemática (son pocos los que tienen la firma digital pero los hay).

4ª- Mandar la copia simple mediante Correos al Ayuntamiento.

5ª- Utilizar el sistema de “ventanilla única” -presentando la copia simple junto a un escrito dirigido al Ayuntamiento al que pertenezca la finca-, en las Diputaciones Provinciales, Subdelegaciones de Gobierno, etc. En función de los convenios de colaboración entre Administraciones.

 

Llegados a este punto, supongo que se estarán preguntando: ¿qué opina el lado registral?

 

Pues contamos con la opinión: aquí la Circular del Colegio de Registradores (archivo segundo) enviada a sus colegiados el pasado mes de enero. Os dejo tiempo para digerirla y, si aún no se han caído de su silla al leerla, destaco frases como: “altamente recomendable que el Registrador entre en contacto con los Ayuntamientos de su Distrito Hipotecario”, “muy conveniente para el ciudadano que ve facilitada la inscripción y para el propio Registro que ve facilitada su posible entrada en la gestión de la plusvalía municipal“ de broche final “la norma que comentamos nos sitúa en una posición especialmente favorable para abordar con los Ayuntamientos que contactemos la posible asunción de la gestión del IIVTNU” y ya para rematar por si queda alguna duda “con vistas a situar a los Registros en el eje de la gestión tributaria municipal”.

 

¿Están vivos queridos lectores?, ¿Respiran correctamente?,… me ha parecido escuchar a lo lejos la voz del comentarista Robespierre diciendo que sí, que a duras penas, pero respiran. Me dejan más tranquila.

 

Al margen de sí los convenios suscritos por los Registradores son legales o no (tema en el que no voy a entrar ahora, quizá en otro post), quisiera decir mis últimas tres cosas –por hoy-.

 

En primer lugar; un Registrador de la Propiedad cobra más que un Presidente de Gobierno, como el propio Rajoy ha declarado para demostrar su honorabilidad por el caso Bárcenas y los sobres, por tanto no entiendo la necesidad de gestionar los impuestos municipales.

 

En segundo lugar; de la gestión en los Ayuntamientos se encargan funcionarios públicos, funcionarios a los que vamos a seguir pagando la nómina con nuestros impuestos, y que de no dedicarse a la Plusvalía se dedicarán a otra cosa, con la diferencia de que si le tenemos que pagar al Registrador un 10% de lo recaudado es dinero que no percibe (más bien malgasta) el Ayuntamiento.

 

Y en tercer y último lugar; contestar a la pregunta que lleva por título el post… con la Reforma Integral de los Registros se pretende privatizar el Registro Civil y subir los aranceles entre otras cosas, con está “inocente” modificación gestionar los impuestos municipales.

 

Tengamos cuidado de no caer en un Estado Registral, veremos la siguiente Ley qué pretende… estar atentos y abrir bien los ojos.

 

…Continuará…

13 comentarios
  1. Manu Oquendo
    Manu Oquendo Dice:

    Realmente la aportación de Registros y Notarías al control “du peuple” no es nueva.
    En el denso tejido de control participan obligatoriamente Todos los Establecimientos Mercantiles y, en primer lugar, la Banca que es el fundamento del “Estado-Extractivo” a efectos de registro, validación y seguimiento de cada súbdito en sus actos con contenido económico y tributario. Los registros y notarías son parte importante pero menor de la red de control.

    Los registradores son pues un eslabón de la cadena que se ha hecho importante durante la época de ascenso del suelo y la vivienda como formas de ahorro para los ciudadanos. Pero la vivienda, especialmente la segunda, ya no es un “activo”, es un “pasivo”.
    Un Pasivo cuya tenencia se hace irracional puesto que sus flujos de caja ya generan un Valor Negativo.

    Con siete Figuras Fiscales Extractivas (FFE’s) cayendo como losas sobre estos objetos de deseo, con Valores Artificiales obligatorios y unos Costes de Mantenimiento que no pueden ser tenidos en cuenta a efectos de cáculo de plusvalías, ya han dejado de ser un instrumento de ahorro.

    A lo mejor, por fin, nos dedicamos a ahorrar para invertir en fabricar. La época de la vivienda está en declive largo.

    A mi modo de ver la actitud del colegio de Registradores –de potenciar la proximidad de cada nodo de su red a los Municipios– resulta encomiable porque trata de proteger la relevancia y buena relación de sus asociados con el poder a cualquier nivel. Es su función.

    Otra cosa es lo que piense la ciudadanía de la cual el estamento “Extractivo” “extrae”. Un tema en el fondo menor porque los súbditos terminamos siempre por ser carne de cañón.

    Sobre la Revolución Francesa se ha escrito mucho pero poca gente está al tanto de la labor que en este proceso histórico desarrollaron los letrados. Colegios de abogados, notarios, registradores y recaudadores.

    Las actas de la Revolución reflejan que las propias asambleas provinciales y regionales estaban plagaditas de miembros de estos estamentos sin los cuales es imposible migrar civilizadamente de una legitimidad a otra.

    Augustin Cochin, a caballo entre el XIX y XX, tuvo una vida corta pero intensa y documentó para la historia esta circunstancia. Su obra, curiosamente y como tantas otras molestas para la narrativa oficial del mito, es dificilísima de conseguir. Pero no imposible. Hace un par de años conseguí una copia que pongo a disposición.

    Muerta la vivienda como forma de ahorro nos queda el arte, el oro (más que las joyas) y las bibliotecas del pasado por los libros proscritos que puedan contener.

    No es por dar ideas pero….¿No sería tiempo de plantear que los registradores comenzasen a tomar nota y levantar acta imprescindible de la existencia y valor de estas “cositas”?
    En lo referente al oro sospecho que llegan tarde porque se lo está llevando el poderoso estamento checheno y azerbayano, pero el “patrimonio artístico cultural” merece un registro público serio.

    ¿O no?

    Bon jour

  2. JJGF
    JJGF Dice:

    Lorena,

    Ya la DA Sexta de la Ley de Capitalidad y Régimen Especial de Madrid estableció el cierre registral respecto al IIVTNU… pero solo para Madrid, claro!

    Resulta que esa Ley llegó al Congreso ya pactada entre Ayuntamiento/Comunidad de Madrid y Ministerio de Ad. Públicas (Jordi Sevilla). Los diputados que intervinieron en su aprobación, no pudieron apenas hacer objeciones, o eso me dijeron a mí, “porque ya estaba pactada”. No me extraña que el diputado que me comentó eso dejara la política, como buen jurista que era, viendo las chapuzas con las que les obligan a tragar….

    ¿Es lógico que ese cierre registral se regule en una ley para una única ciudad, y no en una ley general para todos los municipios, como podría ser la Ley de Haciendas Locales o la LH?

    http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/l22-2006.t4.html#da6

  3. Cruz
    Cruz Dice:

    Para colmo, si el Registro no tiene claros los procedimientos y se trata de inscribir una compraventa en la que están prescritos todos los tributos, con una modificación posterior del título de adquisición, las vueltas que hay que dar son de órdago. A la grande.

  4. robespierre
    robespierre Dice:

    Por alusiones. Respiro pero cada vez con más dificultad, estimada Lorena. Eso sí, la prosa registral corporativa es cada vez más clara, no como la de las calificaciones.

  5. aberrante
    aberrante Dice:

    No tiene sentido establecer el cierre registral si no se acredita la declaración o comunicación de la plusvalía, cuando la comunicación oficial que debe remitir el notario se realiza cada quince días.
    ¿Qué se gana con esta medida? Aparentemente nada, a menos que tengamos en cuenta que el art. 33 de la misma Ley de Presupuestos para 2013 establece un privilegio registral al excluir a los registradores (bajo la discreta etiqueta de “personal retribuido por arancel”) de la prohibición de que un funcionario pueda cobrar participaciones en los tributos del Estado, la Comunidad Autónoma y el Municipio. Esa excepción a la prohibición general, unida al establecimiento del cierre registral y la oferta de convenio de gestión de los registradores a cambio del 10 por ciento de la recaudación nos revela que hay detrás de una medida tan objetivamente absurda.
    En esta web lo explican muy bien
    http://www.usuariosderegistros.es/noticias/politica/100-la-plusvalia-municipal-y-el-codicioso-lobby-feroz

  6. misnotas
    misnotas Dice:

    lamento que tenga que recurrir al “y tu más” que puede desdibujar la valiente y justificada censura que aquí se hace. ¿estaddo de derecho es el estado en el que unos funcionarios públicos adscritos al ministerio de justicia se ilas ingenian para torear una sentencia de la union europea?…No deben gestionar el IIVTNU, el 10% de premio de cobranza ya lo quisieran para si las empresas “colaboradoras en la gestion tributaria” que andan buscandose la vida por las entidades locales españolas como única vía de ingresos
    Pero lo cierto es que el sufrido contribuyente estará en muchos casos en mejores manos que encarando un torpe y lento Ayuntamiento y la eliminacion de una ventanilla debe ser aprobado desde el punto de vista de la minoración de las cargas formales asociadas a las economicas

  7. tucobraslagestion
    tucobraslagestion Dice:

    El mundo al revés.La ley 16/2012 establece un cierre registral en tanto no se acredite comunicación o pago de la plusvalía municipal, luego en un tiempo(o nunca,si una herencia,gestionada por un particular, no se liquida), el registrador no despacha eldocumento(ni lo cobra).Entretanto, el señor notario,con la escritura ya cobrada,carga unos 100 euritos extra a su cliente por asumir tan delicada gestión.Los convenios al respecto entre Ayuntamientos y registros eran posibles antes y después de la precitada ley, eso sí,con el pequeño detalle de acuerdo unánime del pleno municipal(!todo el espectro político conspirando por el Estado Registral!!!).A falta de convenio(excepcionales), ya se han encargado Lorena y sus compis de rentabilizar esa nueva muestra de voracidad recaudatoria administrativa.Aunque a Lorena se le ha olvidado comentarlo.

  8. Manu Oquendo
    Manu Oquendo Dice:

    Está en marcha el proceso de certificación energética de las viviendas que nos vieneb amenazando desde hace tiempo.

    Otra ITV obligatoria para clasificar estos “hasta-ahora-bienes” y que será necesaria (dicen) para su transmisión o arrendamiento.
    Todavía no estoy al tanto de cómo se hará pero ya se que las Cédulas de Habitabilidad en su día emitidas no valen para nada ante este nuevo acto de “Extractividad”.

    Por supuesto que ya andan por ahí los avispados que viven de esto y te dicen que es para subir el precio de la vivienda y, por si acaso, “por orden de Europa”.

    Quien quiera crear un partido político ganador sólo necesita repasar el BOE, identificar damnificados y pedir creíblemente su voto.
    No hace falta que piensen mucho, sólo ir buscando estafados y aplastados por el proceso extractivo más absurdo de la historia.

    Tenemos una clase política que piensa que las velas del barco se hinchan porque la tripulación sopla fuerte. Y que este soplo vital produce el efecto Venturi que nos ayuda a navegar de través.

    Esto tiene muy mala pinta. Esta es la etapa que los estrategas de las Business Schools, llaman del “Cash Cow”. El momento de sacar la última gota al ganado antes de llevarlo al matadero.

    Saludos

  9. Curro Arriola
    Curro Arriola Dice:

    No llores, Manu; ese certificado “incentivará las ventas y las reanimará”, ya que dará “argumentos ” al vendedor a la hora de ofertar su vivienda, y dará “tranquiidad” al comprador, quien por fín podrá respirar aliviado, sabedor del grado de “eficiencia energética” de lo que compra. (Lo he leído en una revista divulgativa del inefable ayuntamiento de Majadahonda). Por cierto, dense una vuelta cualquier día por el lujosísimo edificio de la “Concejalía de Empleo y no se cuantas cosas más” de ese Ayuntamiento. La experiencia vale la pena…
    Albricias y batamos palmas.
    Todo es por nuestro bien… lo que pasa es que somos muy desagradecidos.
    Así cuando alguien se plantee la compraventa de una casucha de hace cien años en un pueblo de mala muerte, sabrá que su grado de “eficiencia energética” es caca de la vaca (en terminología administrativa, “caca de la vaca” es “nivel C”). ¡Vaya novedad! ¿Cabía alguna duda al respecto? ¡Vaya manera de sacarles cuartos a los ciudadanos
    Pero total estos siguen votando sin novedad ninguna. Sarna con gusto y con eficiencia energética , no pica.

    • Curro Arriola
      Curro Arriola Dice:

      Perdón; lapsus. Caca de la vaca no es “nivel C”, sino que es “nivel G”. No vaya a ser que álguien se llame a engaño…

  10. O,Farrill
    O,Farrill Dice:

    El ser juez y parte es la más elemental muestra de injusticia, ya que no de ilegalidad tal como han corrido las cosas. Nos hemos habituado a que nos impongan normas y obligaciones claramente arbitrarias en muchos casos sin decir un ¡ay! con las que nutrir vía impuestos, tasas y sanciones las arcas públicas. Hace tiempo me opuse a las tasas en las obligaciones de trámites impuestos desde la Administración Pública, al entender que sólo serían aplicables en el caso de solicitar y obtener el ciudadano un beneficio de dichos trámites, pero.. me encontré sólo ante el peligro pues parece que nadie lo entendía. Desde hace mucho tiempo vengo diciendo que lo que aceptamos como “multas” de tráfico son simples denuncias que deben pasar por un procedimiento administrativo individualizado para cada caso con las garantías correspondientes, pero seguimos entendiendo que la “autoridad” o el simple currante que vigila la ORA nos ha puesto una “multa”. ¿No habría mucho de irregularidad en ello? Pues así, en todo lo demás. Ellos son jueces y parte hasta que un juez de verdad les tumbe los contenciosos y exija responsabilidades personales (que no institucionales) a quienes los provocan.

    • Paulo
      Paulo Dice:

      Lo de las multas yo ya he dicho hasta aquí. Me han sancionado dos veces de forma total y absolutamente arbitraria a mí parecer y si hace falta las llevaré al contencioso. Me niego a pagar esos 200 euros totalmente recaudatorios que irán para la tasa judicial, me autodefiendo y un amigo procurador y listo. Si gano, no pagaré y los recuperaré, que como profesional considero sea lo previsible en Tribunal. Si pierdo, aunque sea más, sé que mientras se va y se viene por el camino uno se entretiene, y más en lo contencioso. Si las ganan las van a cobrar cuando ya no haya crisis.

  11. Lorena Moreno
    Lorena Moreno Dice:

    Para crear un Registro de Patrimonio, creemos un Registro de Tasaciones Hipotecarias, que no existe y le sería más útil a los ciudadanos de a pie.

    No se trata de frivolizar con el tema, ni de poner a unos de malos malísimos y a otros de Santos. Yo al menos en mi artículo no lo he pretendido.
    Es evidente, que gestione quién gestione el tema de la Plusvalía algo va a cobrar, los habrá que intenten abusar, también.

    Pero atendiendo a Presidencia (Rajoy), y la cúpula del Ministerio de Justicia. ¿Se legisla para favorecer a algún colectivo o una vez legislado resulta que se ha favorecido algún sector? Y es que ese “con vistas a situar a los Registros en el eje de la gestión tributaria municipal” en boca del Colegio de Registradores mosquea. Entiendan mi “mosqueo”, Rajoy es titular de Santa Pola, Gallardón emparentado con Registradores (su nuera sin ir más lejos) y la DGRN con director y subdirector también Registradores. ¿No ven captura del regulador?
    Sumar otros datillos “sin interés” como intento de privatizar el Registro Civil, etc.

    Por cierto, todos los Aytos con los que he hablado, declaran cobrar bastante bien la Plusvalía (al menos perseguir su cobro), pues, saben que ese impuesto junto con el IBI son su principal fuente de recaudación.
    En definitiva, la modificación ha venido a generar un problema dónde no lo había. Yo espero que sin intención maquiavélica detrás, pero mi intuición tiene una duda… el tiempo, y solo el tiempo dirá si mi intuición acertó. Tiempo al tiempo.
    Salu2 a todos.

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