Me importa todo un bledo (sobre la publicación de la ley de deudores hipotecarios y más)

Ya está publicada la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Apareció en el BOE el día 15 de mayo a las 7 de la mañana, al parecer, y entraba en vigor el mismo día, por lo que cabría entender que ha estado vigente antes de estar publicada, desde las 0 horas del día 15, como acertadamente señalaba ayer nuestra colaboradora Verónica del Carpio en twitter.

 

Bueno, no creo que se hayan firmado muchas hipotecas en esas 7 horas y ni tampoco que pueda entenderse constitucional esa “ley secreta”, pero es bastante significativo de la forma de hacer las leyes no sólo de este gobierno, sino también de los anteriores. Porque, vamos, llevan unos tres años sin tocar el tema de los deudores hipotecarios y sólo se han puesto, sin prisas, cuando una Iniciativa Popular les ha obligado y, cuando finalmente lo tienen hecho, ¿tiene que entrar en vigor el mismo día –y hasta antes de estar publicada- contra la regla general del artículo 2 párrafo 1 del Código civil, que establece que “las leyes entrarán en vigor a los veinte días de su completa publicación en el Boletín Oficial del Estado, salvo que en ellas se establezca otra cosa”, la llamada “vacatio legis”, que pretende que la ley pueda ser efectivamente conocida.

 

¿Y por qué tiene que establecer otra cosa en este caso? ¿Por la tremenda urgencia que les ha llevado a tardar tanto en esta ley? ¿No podía esperar siquiera “al día siguiente a su publicación”, como lamentablemente es habitual? Porque es que además, como señala la doctrina jurídica (Pablo Salvador Coderch), esa “disponibilidad del plazo” no es ilimitada, en cuanto este no puede ser tan breve que la exigencia de publicación quede absolutamente vacía de contenido durante un tiempo: por lo menos, en las leyes que imponen deberes cuyo cumplimiento acarree una sanción o las directamente sancionadoras no deberían comenzar a ejecutarse antes de que los ciudadanos hayan tenido la posibilidad material de tomar conocimiento de su contenido, pues otra interpretación violaría el principio de publicidad material de las normas jurídicas (art. 9.3 CE). Y sin duda el incumplimiento de estas nuevas obligaciones podrá dar lugar a sanción, aparte del hecho de que se introduce expresamente un régimen sancionador en el Real-Decreto Ley 6/2012.

 

Y además de ello, lo que va a ocurrir es que un montón de hipotecas que se hayan firmado el 15 de mayo donde no sea fiesta (en Madrid era San Isidro) tendrán defectos en su constitución o plantearán problemas civiles entre  las partes; pues, aunque se entienda que la ley ha entrado en vigor sólo desde el momento concreto de su publicación ¿a qué hora se ha publicado?

 

Eso significará subsanaciones (por no poner la limitación intereses de demora, la manifestación de si es vivienda habitual, etc), falta de información de los deudores hipotecarios a los que se trata de proteger y problemas para los muchos profesionales que intervienen en las operaciones que, por cierto, llevan gestándose bastante tiempo, a veces meses.

 

Añadamos a ello la falta de precisión técnica de la ley que, en algún punto, va a generar de nuevo problemas: la disposición transitoria segunda dice que la limitación de intereses de demora sobre la vivienda se aplica a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de la ley, y ello ya ha hecho que alguna voz, me imagino que registral, haya dicho que en base a esa disposición, y como la hipoteca se “constituye con la inscripción”, el registrador debe señalar los defectos de las hipotecas formalizadas antes de la ley cuando se presenten después (aunque la ley se refiere sólo a los intereses de demora).

 

Esto  es una muestra más de un pensamiento que, sobre una base dogmática, entiende que unas normas destinadas a proteger al contratante en un préstamo hipotecario pueden afectar a la creación efectiva del derecho de hipoteca ya pactado y al que no hay que añadir nada. Es propio de una mentalidad formalista, poco consciente de la realidad, y encima equivocada: la inscripción de la hipoteca es constitutiva sólo en el sentido de que el derecho real de hipoteca, la garantía, sólo nace cuando se inscriba, dado que no hay un elemento exterior –como la posesión- que permita a anunciarlo a terceros. ¿Qué tiene que ver ello con la validez del préstamo contratado de acuerdo con la ley vigente en el momento de la prestación del consentimiento? ¿Es que si se muere un otorgante entre la escritura y la inscripción no vale el préstamo hipotecario y no se puede inscribir? Un sinsentido.

 

En fin, una muestra más del poco respeto que tienen nuestras autoridades por el principio constitucional de seguridad jurídica (art. 9.3 de la Constitución), por el tráfico jurídico y por los profesionales y ciudadanos que intervenimos en el proceso.

 

Nota al pie: Añadámosle a ello el nuevo RD  235/2013 de 5 de abril, que obliga a incluir en todas las transmisiones, incluso las segundas ventas, una certificación de eficiencia energética. Esa obligación viene impuesta por la directiva 2010/3, pero el Real Decreto se excede al aplicarlo a los edificios existentes porque esta directiva sólo obligaba  a los Estados miembros a tomar medidas para la eficiencia energética “cuando se efectúen reformas importantes en los edificios”. Un requisito más, una demora más, una complicación más que no sé si realmente era necesaria. Y no excluyamos que pueda suponer una traba más en el registro.

 

Y encima oigo por ahí que a la entrada en vigor de este requisito, el uno de junio, se van a plantear problemas porque alguna Comunidad Autónoma, enterada tarde del nuevo requisito, va a exigir que estos certificados estén visados (se supone que para cobrar) y que para ello no estará preparada hasta bien entrado el mes de junio.

 

Todo para favorecer la recuperación del mercado inmobiliario, vamos.

14 comentarios
  1. Curro Arriola
    Curro Arriola Dice:

    Muerto el burro, la cebada al rabo.
    Durante una década se han producido innumerables abusos de todo color y pelaje, no solo en las hipotecas, sino en muchísimos ámbitos de contratación masiva. Telefonía, Banca… No se hacía prácticamente nada. El legislador reaccionaba poniendo pequeños parches con criterios políticos y no jurídicos.
    Ahora ya prácticamente NO hay hipotecas (y menos que va a haber en este contexto). ¿Y ahora es cuando vienen a regularlas?
    Se trata de dar la IMAGEN de que “se hace algo”. Esta es la sociedad de la IMAGEN. Todo es buscando un titular, una noticia. La SUSTANCIA no importa nada.
    Por eso el legislador se mueve a golpe de “opinión pública vociferante”.
    ¿Una organización determinada “amenaza” al Ministro de Justicia con ponerle a escurrir en vallas publicitarias por pasar de cierta promesa electoral? Inmediatamente se mueve el Ministro.
    ¿Se monta bochinche por las calles con el asunto de las ejecuciones hipotecarias? ¿Hay hasta una iniciativa popular? Pues en vez de analizar con rigor y profundidad el problema, se saca “como sea” una ley de la que poder decir “hemos sido nosotros, el mérito es nuestro”.
    Una ley hilarante, desternillante; cuya aplicación a bote pronto será inmediatamente matizada por una descomunal recogida de velas vía Banco de España. ENTONCES se legislará: por Instrucción del BE.
    Porque las leyes, en nuestra “democracia”, NO sirven para ordenar y regular; sirven para ponerse medallas los políticos.
    Medallas que a menudo resultan ser chapas de pesicola.
    Ya se ha propuesto, para los -bastantes- casos de prestatarios que no saben escribir (sí, señores, que hay mucho analfabeto en esta España tan progresista) que otorguen un poder instantes antes de la escritura de hipoteca.
    ¿Y el que sepa o pueda escribir, pero no “manuscribir”?… Jo, cómo me gustaría poder transcribir aquí (me lo vedan las normas circunspectas de este blog) la poesía de nuestro llorado Nobel Cela, la que hablaba del “sargento del tabor de regulares que con la (no era la mano) hacía juegos malabares, mientras un capitán de artillería por más que lo intentaba no podía”… Caso de contratar una hipoteca dicho sargento y estar lesionado (en sus manos), ¿podría escribir en la matriz, no con la mano?
    Se podría hacer un episodio de “Los Simpson” con todo esto.
    Este Sistema va a morir de una de las muertes más dulces y deseables que existen: de risa.

  2. David
    David Dice:

    Tanto rollo para decir que la ley que no va a valer para mucho y que los políticos que tenemos no tienen ni idea de como mejorar nada, ni la seguridad jurídica de los consumidores, ni el mercado inmobiliario. En realidad creo q no son capaces de mejorar nada, en ningún ámbito.

  3. Carlos Javier Galán
    Carlos Javier Galán Dice:

    De estas hacen mil, Ignacio, y, efectivamente, les da igual todo.
    Recordad: deciden que la Ley de Tasas Judiciales entra en vigor sin vacatio legis al día siguiente. Y dispone que los secretarios judiciales tienen obligatoriamente que exigir el comprobante de pago de la tasa antes de admitir ningún escrito. Pero resulta que no existen impresos para poder pagar las tasas ni se ha dictado Orden que desarrolle la gestión de ese tributo, lo que crea un caos y un mar de dudas en secretarios, procuradores, abogados y justiciables.
    Cuando por fin se aprueba esa Orden dice que no se han devengado tasas hasta ese momento, que no son exigibles nada más que a partir de esa fecha, con lo que una Orden Ministerial deja temporalmente sin efecto una Ley que estaba en vigor (!!!).
    Y, acto seguido de haberse publicado esa Ley, el Gobierno se puso ya a preparar sus modificaciones.
    Chapucero todo. Demencial.

  4. Isidro
    Isidro Dice:

    Sobre la hora de entrada en vigor que preguntas Ignacio, como mera anécdota decir que según mi Reader fue a las 7:40. Se supone que esa es la hora que se subió a Internet y por lo tanto la hora que figura en el reader y de entrada en vigor. Seguro que dicen que fue antes de las 8.30, hora de apertura de los bancos, y por lo tanto no se pudieron firmar hipotecas antes de la entrada en vigor. Qué previsibilidad ni seguridad jurídica, ni hacer pocas y buenas leyes, ni qué “ochocuartos”… pa qué!

    Pd. 4 reformas de la Ley Hipotecaria en dos años, ¿será la última o cuántas nos quedan?

    • Guillermo
      Guillermo Dice:

      A mí el Reader me informa con retraso de las actualizaciones a veces. No te fíes mucho.

    • Verónica del Carpio Fiestas
      Verónica del Carpio Fiestas Dice:

      A las 7.30 h dije que se había subido al BOE, y esa es la hora que he dicho , no solo en twitter, sino en un comentario a post anterioren este mismo blog.

      Es la hora a la que el BOE se sube todos los días. Ahora mismo, 7.29h, aún no está; si hoy sucede como siempre, y hace meses que miro el BOE en el mismo momento en que sale, le queda un minuto, y estará antes de acabe de colgar este comentario. Exacto, 7.30 h. y ahí está.

      Transcribo mo comentario a post anterior:
      “- La Ley publicada en el BOE hoy entra en vigor hoy, el mismo día de su publicación en el BOE, según dispone la propia Ley. El BOE se publica en internet a las 7.30h de la mañana. Desde las 0h hasta las 7.29h ha estado en vigor y exigible una ley no publicada, es decir, secreta; una ley, además, de esta relevancia. El artículo 9.3 de la Constitución tendría algo que decir al respecto, y qué gusto da ver la magnífica técnica legislativa que disfrutamos”

      y este es el enlace al mensaje
      http://hayderecho.com/2013/05/13/el-proyecto-de-ley-de-proteccion-de-los-deudores-hipotecarios-poco-mas-y-de-lo-mismo/#comment-17494

      Ya que se me menciona en un post, cosa que agradezco al autor del blog, que se vea que dije las cosas como son.

      Y me voy a leer el BOE, que lo leo y tuiteo su contenido todos los días salvo fuerza mayor, en cuanto lo cuelgan: a las 7.30h. Por eso sé a qué hora sale.

  5. J.
    J. Dice:

    Me parece que hay un lapsus en el párrafo séptimo: “la hipoteca [¿inscripción?] es constitutiva sólo en el sentido de que el derecho real de hipoteca, la garantía, sólo nace cuando se inscriba”

  6. Verónica del Carpio Fiestas
    Verónica del Carpio Fiestas Dice:

    Disculpen, añado a comentario anterior mío, que por error informático mío ha salido sin rematar.

    El día 15 no leí el BOE a las 7.30h. Motivo de peso: festivo en Madrid. Así que no sé si justo ese día se subió o no a las 7.30; lo que sí sé es que todos días desde que lo miro se sube a las 7.30h. No obstante, da igual, pues lo importante es que el BOE no se publica a las 0,00h., que yo haya tenido ocasión de ver. Y que la práctica jurídicamente viciosa de decir que una norma entra en vigor el mismo día de la publicación, ahí está. Y basta mirar el “buscador” del BOE para ver que normas que entren en vigor el mismo día de su publicación, o sea, ANTES de su publicación, hay una cuantas, y no es cosa de ahora.

    Es curioso, no obstante, que la misma Constitución, paradójicamente, tiene este error de técnica legislativa, a la vez que de forma simultánea impone la publicidad de las normas. La Constitución entró en vigor el mismo día de su publicación en el BOE.

  7. Maceto
    Maceto Dice:

    Hoy, 17-05-2013, he visto la primera hipoteca afectada por la Ley 1/2013. En ella consta: “Sin perjuicio de todo lo anteriormente informado y advertido por mi la Notario a la parte prestataria -porque llevamos tres folios de advertencias-, dejo constancia de que no se ha dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 6 de la Ley 1/2013 “de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social”, puesto que no consta publicado por el Banco de España el contenido concreto de la expresión manuscrita que se exige de los prestatarios.
    Con eso queda todo dicho sobre la improvisación y mala praxis del legislador. Me reservo la opinión, para no ser hiriente, sobre eso de escribir declaraciones manuscritas en las matrices, junto a las firmas, en fusilamiento de la praxis notarial de siglos.

    • Verónica del Carpio Fiestas
      Verónica del Carpio Fiestas Dice:

      Espectacular. ¿Y cuáles serán las consecuencias jurídicas de eso, y no lo digo como pregunta retórica? En caso de que haya alguna, porque de un tiempo a esta parte pululan las obligaciones, por llamarlas de alguna forma, sin consecuencias jurídicas en caso de incumplimiento. ¿Nulidad de la hipoteca? ¿Nulidad del préstamo? ¿Defecto insubsanable de inscripción? ¿Defecto subsanable? ¿Imposibilidad de ejecución? ¿Otras posibilidades que no se me ocurran así a vuelapluma? ¿Ninguna consecuencia?

    • Verónica del Carpio Fiestas
      Verónica del Carpio Fiestas Dice:

      Tenemos un legislador al que le importa tan poco para hacer caso omiso que algo sea de siglos, como la praxis notarial, como que sea más reciente, como la no discriminación, la tutela judicial efectiva, el control judicial de la actividad de la Administración, la independencia judicial, etc.

  8. Andrés Rando
    Andrés Rando Dice:

    El art 6 es una maravilla. Puede ser la primera regulación de la hipoteca personalísima o si se hiciera con poder, actuando el apoderado como nuncio y, rizando el rizo, con expresión manuscrita del poderdante de haber sido advertido de los riesgos en el propio poder. ¿Y en el caso de hipotecantes que no hablen español? ¿Han de suscribirse dos textos, uno por el traductor y otro por el no hispanohablante?. Pero hay muchas mas,, como el extraño juego de las retroactividad es y su incidencia en extrajudiciales en los que ha tenido lugar la subasta, pero aun rige el periodo concedido el deudor para presentar a un tercero, colisiones de plazos imposibles de salvar … Nos estamos acostumbrando a vivir en la perplejidad.

  9. ENNECERUS
    ENNECERUS Dice:

    Me ha llamado la atencikón el hecho de que en la Comisión de seguimiento del Código de Buenas Prácticas hay un notario designado por el CGN pero ningún registrador.

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