La ley del embudo: los bancos deben 250 millones a las comunidades de propietarios

Leo en la prensa que se calcula que los bancos adeudan en torno a los 250 millones de euros a las comunidades de propietarios, consecuencia de los impagos de las cuotas de comunidad devengadas por los inmuebles de los que son propietarios, en su mayor parte adjudicaciones derivadas de ejecuciones hipotecarias o daciones en pago.

 

Este tipo de cifras son siempre muy aproximadas, resultado de cálculos y extrapolaciones más que de cantidades exactas, pero sean éstas o parecidas, lo que está claro es que se trata de una cantidad muy elevada, y permite una primera reflexión ética: las entidades financieras aplican la ley del embudo. Por una parte son estrictas en el cumplimiento del contrato, exigen el pago puntual de los préstamos y si hay demora aplican sin dudar el elevado interés moratorio, o ejecutan la hipoteca. Hay que cumplir las normas y los contratos, para eso están unas y otros. Nada personal, son sólo negocios.

 

Cuando se trata de pagar las deudas a la comunidad, sin embargo, el asunto parecen analizarlo desde otra perspectiva, y la actitud es bien diferente. Puede resumirse en una frase que no es metafórica sino estrictamente literal: no pienso pagar nada si no es en presencia de mi abogado. Parece ser que es práctica habitual esperar a que se les reclame judicialmente, y ya cuando la amenaza es creíble, entonces se avienen a pagar. Esto no tiene nada que ver con falta de infraestructura por parte de los bancos para hacer frente a esos pagos, como se ha llegado a argumentar: si la hay para ejecutar miles de inmuebles de manera simultánea, no parece muy complicado que las mismas personas que lo hacen se pongan en contacto con la comunidad de propietarios para dar el número de cuenta corriente en la que domiciliar los recibos de las cuotas. Vamos, lo que haría cualquier ciudadano normal.

 

Como se dice aquí , en cuanto el banco comprueba que la comunidad va en serio porque interpone la demanda, se pone al día porque la sabe perdida. Y en todo caso, con sentencia favorable es fácil embargar bienes suficientes, por ejemplo las cantidades depositadas por las entidades en el Banco de España (siempre y cuando el propietario sea el propio banco y no su sociedad inmobiliaria, claro). Pero claro, esto supone retrasos en la financiación de las comunidades, y gastos extra de reclamación. Y sin duda habrá un número de ellas que por razones muy diversas no reclamen esas cantidades y se queden sin cobrar.

 

Un asunto especial es el de aquellos inmuebles que pertenecen ahora al SAREB, el “banco malo”. Según parece,  los bancos que traspasan los inmuebles pretenden desentenderse del pago de los impuestos y de las cuotas de comunidad pendientes de abono, con el argumento de que ya esos inmuebles no son suyos. Y que los pague el SAREB, es decir, que de nuevo se cargue a los ciudadanos el pago de cantidades que no les corresponden en absoluto.

 

Por concretar y aclarar, respecto de todo lo indicado:

 

Se ha dicho que la Ley de Propiedad Horizontal impide reclamar más allá de la última anualidad y la parte vencida de la actual. Eso no es así.  Lo que dice el art. 9.1.e de la ley es que el inmueble responde con preferencia absoluta de las cuotas del año natural inmediatamente anterior, y la cuota vencida de la anualidad en curso.  Es una especie de “hipoteca legal” a favor de la comunidad por esas cantidades y solamente por esas. Pero eso no significa que el resto de cantidades previas adeudadas ya no se puedan reclamar. Por el procedimiento monitorio del art. 21 de la ley, o por la vía ordinaria que corresponda, se pueden reclamar las cuotas impagadas a quien fuera propietario en cada momento, de los últimos 15 años (plazo de prescripción de la acción establecido en el art. 1966 del Código Civil. Es minoritaria la doctrina que considera que solamente son las de los últimos 5 años por aplicación del art. 1966.3). Y todo esto,  independientemente de quién sea el propietario en la actualidad.

 

En el procedimiento monitorio cabe la posibilidad de embargar bienes si el deudor se opone (art. 21.5). Creo que aunque la cantidad reclamada sea pequeña, debería permitirse embargar inmuebles, ya no por asegurar el pago, sino casi por razones de ejemplaridad; porque se obliga a litigar a la comunidad por parte de alguien que no es que no pueda pagar, sino que no quiere hacerlo.

 

Esto trae una serie de consecuencias interesantes en relación con la deuda que puedan tener los bancos con las comunidades:

 

El banco está obligado a pagar las cuotas adeudadas durante el periodo que ha sido propietario, aunque la deuda tenga más de dos años y aunque no sea el propietario en la actualidad. Esa deuda es suya y sólo suya, y la comunidad puede reclamarla judicialmente. Y el banco es propietario desde que se adjudica el inmueble por ejecución o dación, y hasta que lo traspasa, e independientemente de cuándo lo inscribe en el registro de la propiedad (parece ser que en ocasiones no llevan a inscribir las adjudicaciones, no sé si por este motivo).

 

En consonancia con lo anterior, y en relación con los inmuebles que ha recibido la SAREB, por mucho que se haya pactado entre el banco y la SAREB que ésta asume el pago de las cuotas de comunidad pendientes (si es que se ha hecho, expresa o tácitamente, por razones políticas), está en mano de las comunidades el negarse a esta asunción: el artículo 1205 CC exige para que cambie el deudor el consentimiento del acreedor. Pues bien, las comunidades de propietarios, acreedoras, están, en mi opinión, moralmente obligadas a negarse a aceptar ese cambio de deudor, de manera explícita si es necesario. El dinero del banco malo es el dinero de todos y no tenemos por qué pagar deudas que son legalmente de los bancos. Ya está bien. Las deudas que se hayan generado durante el periodo en el que la propiedad ha pertenecido a un banco o su sociedad inmobiliaria han de reclamarse a ellos, sin aceptar ninguna cesión a terceros de las mismas por el hecho de que el inmueble no les pertenezca ya.

 

Por otro lado, parece perfectamente justo que los bancos deban abonar intereses de demora por sus cuotas de comunidad impagadas. Un aspecto quizá poco conocido es que los propietarios morosos carecen del derecho de voto (art 15.2 de la Ley). Su cuota no computa para lograr mayorías o la unanimidad.  Una posible acción defensiva que pueden adoptar las comunidades es, aprovechando esta circunstancia, reunirse en junta para modificar sus estatutos –por unanimidad de los propietarios que estén al día en los pagos- y establecer que las cuotas impagadas devenguen intereses de demora (por ejemplo podría ser tres veces el interés legal del dinero). Para evitar el automatismo en su aplicación,  queperjudicaría a propietarios con retrasos involuntarios, se puede especificar que se aplicará solamente a los casos en los que exista una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento, apreciada libremente por la junta.  En aquellas comunidades en las que los bancos son propietarios no de una, sino incluso de muchas viviendas –complejos urbanísticos a medio vender, etc.- esta medida puede suponer una cantidad relevante.

 

Obviamente se puede aprovechar también para cualesquiera otros cambios de estatutos que se estimen convenientes, o derramas especiales en la comunidad, que podrán ser exigidas después también a los bancos morosos. Se trata en definitiva de combatir su absoluta desconsideración y posible mala fe con las herramientas legales disponibles.

 

 

19 comentarios
  1. antonio
    antonio Dice:

    Los bancos, como siempre, dando “ejemplo” de lo que es ser unos auténticos sinvergüenzas…

  2. Matilde Cuena Casas
    Matilde Cuena Casas Dice:

    Totalmente de acuerdo Fernando con las reflexiones que haces. Aquí parece que las normas solo las tenemos que cumplir algunos, otros no. Los bancos se consideran propietarios para enajenar los inmuebles adquiridos en los procedimientos de ejecución hipotecaria y obtener el mayor beneficio posible, pero parece que no se consideran tan dueños a los efectos de abonar las cargas de la propiedad. Lo de “demándame” o no pago, se está convirtiendo en regla en todos los ámbitos y de esta estrategia hacen uso, por supuesto, también los bancos.
    Lo grave de esto no son solo las consecuencias negativas que para las comunidades de propietarios tienen estos impagos, sino que, como apuntas, el que adquiera alguna vivienda de un banco, tiene que estar especialmente atento a la deuda pendiente por gastos de comunidad, dada la afección real del inmueble al pago de los gastos vencidos y no pagados devengados en el año anterior a la adquisición a la parte vencida de la anualidad corriente. Vamos, que si le compramos un inmueble a un banco en septiembre de 2012 y queda deuda pendiente de 2011 y todo 2012, el adquirente, aunque no sea obligado al pago de la misma porque no era propietario en dichas fechas, puede verse obligado a pagar dichas sumas para evitar la ejecución del inmueble, dada la carga real que pesa sobre el mismo, por otra del art. 9.1. e) de la Ley de propiedad Horizontal. Hará un pago del tercero y luego podrá ir contra el banco y recuperar las cantidades pagadas……., pero “demandando al banco”. Menos mal que los notarios debéis advertir a los compradores de este extremo….., pero el que compre en documento privado, puede llevarse sorpresas desagradables. Por ello, tu post es oportuno, pues advierte de un riesgo importante en la compra de viviendas a entidades financieras.

  3. Elisa de la Nuez Sánchez-Cascado
    Elisa de la Nuez Sánchez-Cascado Dice:

    Está claro: el Estado de Derecho solo funciona para los pobres ciudadanos de a pie, para los poderosos es otra historia. Pues si el Derecho no sujeta ni obliga a los poderosos estamos retrocediendo al antiguo Régimen a pasos agigantados. Qué verguenza. Y ya lo de la SAREB es de traca, ahora rescatamos también con nuestro dinero los impuestos de los inmuebles que se han quedado los bancos. No se puede hacer mejor, negocio redondo.

  4. Fernando Gomá Lanzón
    Fernando Gomá Lanzón Dice:

    Me comenta Lorena Moreno, colaboradora del blog, que la ley del embudo es selectiva: sí pagan puntualmente IBI y tasas porque si no el ayuntamiento ejecuta rápidamente. Está de nuevo claro que no es un problema de infraestructura. O quizá sí: de infraestructura moral.

    • Cruz
      Cruz Dice:

      Lo que no dicen es cuándo hacen la inscripción catastral (¿Y registral?) los bancos, sobre todo si la gestión del IBI corresponde a una Diputación: Después de que al deshauciado le hayan embargado la cuenta por impago del IBI desde el año del desahucio (pese a no ser ya sujeto pasivo del impuesto) y haya seguido el procedimiento de baja él mismo (o su abogado).

      Interesante punto el de la infraestructura que señalas, Fernando.

  5. Veróncia del Carpio
    Veróncia del Carpio Dice:

    Del caso de cuando se tiene de comunero a una entidad pública, es decir, al Estado en sus múltiples formas, mejor ni hablamos.

  6. Rafael González Tausz
    Rafael González Tausz Dice:

    Y cuando se trate de transmisiones de urbanizaciones o promociones enteras o de edificaciones en curso a punto de concluir, no descartéis que los bancos también hayan pactado con la SAREB que dicha entidad asuma la responsabilidad de todos los defectos y vicios que surjan frente a sus usuarios y destinatarios finales.

    Tenemos que estar atentos para denunciar estas nuevas aberraciones que se nos avecinan.

  7. Jesús Casas
    Jesús Casas Dice:

    Si la AEB y la CECA tuvieran sentido del “fair play” y leyesen vuesro Blog seguro que daban al Sr. Gomá un premio por sus enjundiosos artículos de sistema fnanciero de los que tanto podrían aprender. Tengo una pregunta: ¿no se soponía que las comunidades depropietarios podían embagar y ejecutar los pisos por las cuotas impagadas? En lo que respecta a mí, personalmente, dado como es Estepaís simpre he preferido vivir de alquiler o en viviendas unifamiliares si comunidad, aunque sean pequeñas: más vale prevenir que curar. Bueno, de todas formas, para qe KC, Quasimontoro (le echo de menos) y Fran me den uno de sus “toques” ( 😉 ), ¿por qué en Estpaís no hay juzgados de lo inmobiliario (Comunidades y Alquileres) y sí de otras cosas c menos “casuística”, ya que estamos. Conozco a una persona que va a comparar u piso de una inmobiliaria cuya hipoteca (que va a cancelar cosus ahorros) es de la Sareb. Voy a decirle que se lea este post, no sea que el ayuntamiento se lo acabe cobrando, además del certificado ese “energético” de la Ley 1/2013 si consigue vender su viejo piso.

  8. robespierre
    robespierre Dice:

    Lo que nos faltaba. Pagar también las deudas de los bancos con la Comunidad de Propietarios vía impuestos. Pero ¿qué es esto? En fin, menos mal que tenemos al sr. Gomá, . Enhorabuena y a seguir dando caña.

  9. Ignacio Gomá Lanzón
    Ignacio Gomá Lanzón Dice:

    Verdaderamente hay actitudes antijurídicas que es preciso denunciar. Quizá sería suficiente el coste reputacional resultante de esta conducta. No obstante, he de decir que esa costumbre no es aislada: también a veces los promotores han intentado “escaquearse” del pago de la comunidad en cuanto han vendido unos pocos pisos, incluso estableciendo alguna norma estatutaria en este sentido, que a mí me parece abusiva.

  10. Eduardo
    Eduardo Dice:

    Es el problema de siempre: de acceso a la justicia del rico y del pobre. De tener dinero para abogados y tasas, y no necesitarlo para llegar a fin de mes. Hay que recordar un principio básico del mercado financiero: el Banco nunca es tu amigo, siempre defiende lo suyo y saca tajada (a pesar de todas las sonrisas que pongan y del pretendido trato personal).

  11. JAVIER TRILLO GARRIGUES
    JAVIER TRILLO GARRIGUES Dice:

    Querido Fernando, una pequeña puntualización (por alusiones): Me he quedado perplejo ante la lectura del párrafo de tu post en el que haces referencia -sin duda de buena fe y apoyado en la noticia del enlace- a que, al parecer, la SAREB se va a hacer cargo de los recibos de comunidad e IBI pendientes de abonar por las entidades cedentes a la fecha de transmisión, lo cual -permíteme la expresión- no deja de ser otro bulo -uno más- con el que caldear el ambiente y cabrear aún más al personal (por si no estuviera suficientemente mosqueado).
    Lo desmiento rotundamente. Y no sólo porque no queramos hacerlo, sino también porque no podemos legalmente, ya que: respecto de las deudas de naturaleza tributaria devengadas con anterioridad a la transmisión, “la SAREB no será responsable” (esto es, no responderá) al amparo de lo dispuesto en el artículo 36.4 apartado e) de la Ley 9/2012; y respecto de las cuotas de comunidad pendientes, conforme al artículo 15 del RD 1559/2012, “cualesquier importe devengado o vencido y no pagado en la fecha de valoración, relacionado con cualquiera de los activos transmitidos a la SAREB, lo será por cuenta y cargo de la entidad de crédito transmitente, incluidos los gastos fiscales y legales derivados del otorgamiento e inscripción de escrituras”

    • Fernando Gomá Lanzón
      Fernando Gomá Lanzón Dice:

      Mil gracias Javier, queda rectificado lo expuesto en el post, es un alivio saberlo. Y quizá el Sareb debería pedir la rectificación de dicha noticia en los medios que la hayan publicado. Un fuerte abrazo.

  12. JAVIER TRILLO GARRIGUES
    JAVIER TRILLO GARRIGUES Dice:

    Gracias a tí Fernando. Ya se lo he transmitido a nuestro Director de Comunicación, pero mucho me temo que si tuviéramos que desmentir todos los bulos y falsedades que a diario se publican en los medios sobre SAREB, ¡no haríamos otra cosa!

    • JAVIER TRILLO GARRIGUES
      JAVIER TRILLO GARRIGUES Dice:

      Fernando: Hemos comprobado que la noticia a la que enlazabas es del 18 de enero, es decir, de los comienzos de nuestra corta vida, en que aún no teníamos infraestructura suficiente para desmentirla (no disponíamos aún de departamento de comunicación) y “el fuego” arreciaba por todas partes. Pero queda desmentido gracias a la alerta de vuestro blog.

  13. O,Farrill
    O,Farrill Dice:

    Una noticia de actualidad relacionada con el tema: "Los bancos no devolverán todo lo cobrado de mas por las cláusulas suelo. EL TRIBUNAL SUPREMO APELA AL TRASTORNO ECONOMICO DE LA MEDIDA PARA LAS ENTIDADES FINANCIERAS" (EFE) 17 abril 2015. ¿Algún comentario?

  14. Carlos Caravaca
    Carlos Caravaca Dice:

    NO COMMENT … creo que merece post independiente por su gravedad para un Estado de Derecho ya que infringe el Principio de Legalidad y no se aplica el Principio de Igualdad para los desahuciados que podían haberse visto protegidos por el mismo interés antes que liquidar las viviendas con fondos buitres.

Los comentarios están desactivados.