¿Todos los desahucios son iguales?

En un  reciente Congreso celebrado en la Universidad de Granada sobre “desahucios y ejecuciones hipotecarias”, un brillante catedrático de Derecho Civil comenzó su exposición señalando la impropiedad de hablar de desahucios en el caso de las ejecuciones hipotecarias, pues el término propio es lanzamiento, debiendo utilizarse el primer término para la expulsión de los arrendatarios; y la terminó con una durísima crítica a la hipocresía generalizada que implica defender a los deudores víctimas de las ejecuciones hipotecarias y olvidar a los arrendatarios que sufren un desahucio por impago de la renta. Si en ambos casos una familia pierde su vivienda por no tener ingresos, y de lo que se trataba era de defender el derecho a la vivienda, ¿porque el legislador dicta norma tras norma para defender a los deudores hipotecarios pero ahora prepara una para agilizar los desahucios de los arrendatarios? Si el lema de las plataformas es “stop desahucios” ¿Porqué no defienden a los arrendatarios que van a ser desahuciados?  Y si se trata de defender la vivienda ¿Porqué reclaman la dación en pago que lleva a la pérdida de la vivienda? Los representantes de las plataformas protestaron su inocencia diciendo que ellos defendían a todos pero que en la práctica los que acudían a ellos eran los deudores hipotecarios y que los arrendamientos no tenían como los préstamos condiciones generales abusivas. Pero quedó en el aire la duda: ¿porque “stop desahucios” se centra en paralizar los lanzamientos y no los desahucios?

 

 

Detrás de este discurso en apariencia social y reivindicativo se oculta otro pro-bancario y profundamente injusto y antisocial, porque la problemática de los deudores hipotecarios y la de los arrendatarios en dificultades económicas tiene un punto en común pero muchas diferencias fundamentales.

 

En primer lugar, el problema que tienen los deudores hipotecarios no es principalmente la pérdida de la vivienda sino el endeudamiento. Como han destacado desde los juristas a las plataformas, pasando por el defensor del pueblo, el drama es que tras la ejecución hipotecaria el deudor queda a menudo con una enorme deuda que no puede pagar. Dado que nuestro sistema de derecho concursal sigue sin conceder al deudor de buena fe la posibilidad de una reducción de la deuda tras la ejecución de todo su patrimonio (como tantas veces se ha reclamado, vid. este artículo de Matilde Cuena y Rodrigo Tena), el deudor quedará como un insolvente perpetuo, condenado a la economía sumergida y a la exclusión social. Por eso las plataformas reclaman la dación en pago, pues la tragedia para las familias es la deuda y no la pérdida de la casa. Aunque la solución de la dación en pago universal no es ni jurídica ni económicamente viable (véanlo aquí),  esta reivindicación pone de relieve que el problema fundamental es el sobreendeudamiento.

 

En segundo lugar, el origen de la relación jurídica es distinto. En el primer caso nace de un contrato de crédito predispuesto por el banco, con una evidente situación de desigualdad entre las partes, que no se da en general en los contratos de arrendamiento. La diferencia no está solo en la existencia de condiciones generales de contratación, sino en que el contenido de algunas de esas cláusulas es frecuentemente abusivo, como ha sucedido en particular con unos intereses de demora exorbitantes que contribuyen de manera fundamental a aumentar la deuda (cuestión también tratada en este blog).

 

La situación de injusticia para el deudor no deriva solo de las cláusulas abusivas sino de las ineficiencias y de los desequilibrios de la ejecución hipotecaria. Así, en la situación actual de falta de demanda, lo más frecuente es que el acreedor se adjudique la vivienda por falta de postores por un valor muy inferior al de adquisición y de tasación. Esto plantea el problema de que el banco se pueda lucrar en la ejecución adquiriendo a bajo precio y reclamando además el resto de la deuda. Esto es lo que trataba de remediar el comentadísimo auto de la AP  de Navarra, y lo que intenta remediar en parte la ley 1/2013 con la reforma del art 579 de la LEC. Estas adjudicaciones también plantean la cuestión de hasta que punto es lógico que el banco utilice una tasación a los efectos de titulizar su crédito hipotecario, es decir que haga valer esa tasación frente a terceros, y no la pueda hacer valer ante él el deudor (mal resuelta por la reciente reforma, como señala Emilio Esteban).

 

Además, sin negar la responsabilidad del deudor (ya he dicho que no defiendo la dación en pago universal y forzosa), las entidades financieras han sido corresponsables en el otorgamiento de sobrecrédito a personas con insuficiencia de ingresos para pagar, favoreciendo al efecto tasaciones excesivas.

 

A esto hay que añadir que el sistema financiero ha sido apoyado por el Estado – es decir por todos los contribuyentes-  lo que parece reconocer la Exposición de Motivos  de la ley 1/2013 que habla del “esfuerzo colectivo” de los ciudadanos para superar la crisis como justificación de las medidas que se toman. Y el legislador ha realizado numerosísimas reformas legislativas (para ellos sí se ha reformado la Ley Concursal por ejemplo), mucho antes de que se dictara ninguna norma para apoyar a los deudores hipotecarios.

 

En resumen, por una parte la situación del ejecutado hipotecario es muchísimo más grave que la del arrendatario expulsado por no pagar la renta. Por otra, la relación contractual de crédito es en origen – en general- mucho más desigual, y ha amparado abusos tanto en cuanto al importe de la deuda como en el proceso de ejecución hipotecaria. Y las entidades financieras no solo tienen una clara corresponsabilidad en las situaciones de sobreendeudamiento, sino que han sido apoyadas cuando ellas mismas no podían pagar sus deudas por los poderes públicos con ayudas económicas y regulatorias (lo que obviamente no ha sucedido con los arrendadores de viviendas).

 

En realidad en lo único que se parecen las dos situaciones es en que al final una familia puede ser expulsada de su vivienda.

 

Las entidades financieras desearían reducirlo todo a esta cuestión, pues si es un problema social, hay que darle una solución social, por supuesto con cargo al erario público. Y por tanto no hace falta que los poderes públicos intervengan en la relación jurídica del préstamo, ni reducir los intereses de demora, ni aumentar el valor de adjudicación de las viviendas, ni establecer un código de buenas prácticas que les pueda obligar a refinanciar, ni -¡horror!- establecer una segunda oportunidad para los deudores de buena fe.

 

El peligro de tratar de igualar los dos problemas es doble. Por una parte se deslegitiman las reformas hechas, y las que hay que hacer, para resolver el problema del sobreendeudamiento familiar. Por otra puede extender a los arrendamientos el movimiento social anti-desahucios, dando lugar a notables injusticias – ¿que hará el propietario al que no pagan y a su vez está alquilado?- y perjudicando gravemente a un mercado de alquiler que se quiere promover. No nos dejemos engañar: la expulsión de la vivienda es un drama social que debe tener un tratamiento exclusivamente social. El sobreendeudamiento es un problema social mucho más grave, y un problema económico de gran alcance (ver este informe del FMI)  del que son corresponsables las entidades financieras, que por tanto tienen que contribuir a su solución.

 

Entonces, ¿qué hay que hacer en uno y otro caso? En relación con la deuda hipotecaria de las familias se tienen que corregir los desequilibrios contractuales (cláusulas abusivas), hacer más eficientes los procesos de ejecución, y sobre todo promover las refinanciaciones y daciones pago, voluntarias o a través del Código de Buenas Prácticas –cosas que ha hecho tímidamente la ley 1/2013-, y aprobar el sistema de segunda oportunidad -¿para cuando?-.  La expulsión de la vivienda, en cambio, es un problema social,  cuya solución no puede ser como regla general la paralización de la misma, ni siquiera en el caso de las ejecuciones hipotecarias. La suspensión hecha por el RD Ley 27/2012 es una norma de emergencia, transitoria, injusta, excesiva en su solución e insuficiente en su ámbito. Excesiva porque supone una expropiación del uso al adjudicatario sin compensación;  insuficiente en su ámbito pues se reduce a un pequeño número de familias; e injusta porque hace depender su aplicación no solo de cumplir los exigentes requisitos de falta de ingresos, sino del azar de  que la vivienda sea adjudicada al banco por falta de postores. La intervención pública, tanto en lanzamientos como en desahucios, debe ir más bien por la vía de facilitar una vivienda a través de alquileres sociales u otras medidas de asistencia, con especial atención y prioridad a las familias con menores. Lo que sí se debería  prever es que en este último caso los jueces puedan suspender los lanzamientos hasta que se haya ofrecido una alternativa a la familia, para evitar que al drama de la pérdida de la vivienda se una la tragedia de que los servicios sociales asuman la tutela de los menores, separando a la familia.

 

Las plataformas y asociaciones deben evitar que con la reforma de la LAU se desvíe la atención del verdadero problema, y en cambio hacer un seguimiento de si y como aplican las distintas entidades el nuevo código de buenas prácticas. El legislador no debe fijarse solo en el momento final del drama, y tiene que seguir con las reformas que faltan para permitir la reestructuración del endeudamiento familiar para evitar no ya el desahucio sino la propia ejecución de la hipoteca.

21 comentarios
  1. FBR
    FBR Dice:

    Claro y conciso, y con una perspectiva que comparto.
    Y ya era hora de que alguien aclarase que el auto de la AP de Navarra no defendió la dación en pago, sino que impidió al banco aportar una nueva tasación.

  2. KC
    KC Dice:

    Lo que usted no sabe es que el deudor no puede ser tomado nunca en buena fe porque es un vago que no quiere trabajar (y demás estupideces del calibre de las que escupe algún que otro señor de la OCDE que además tiene cuestiones personales que no son precisamente lo que se dice ejemplares). Efectivamente, el problema es el sobreendeudamiento, pero no porque no haya demasiados vagos, sino porque hay imbéciles con lengua y dedos demasiado largos (entre los que también habría que incluir a los legisladores que permitieron que esas deudas fueran cada vez mayores, ya que entonces el círculo se vuelve totalmente vicioso -se retrodevora-).

    No les falta razón a aquellos que aseguran que los deudores irresponsables deben pagar sus deudas, pero… si sabíamos que más que “irresponsables” son “irracionales” (ya que la Economía muchas veces lo es), y que a la larga eso iba a suponer un efecto dominó, ¿por qué no se legisló de forma premeditadamente utilitarista en el tema de las viviendas? ¿Por qué no se previeron modelos sostenibles en relación a salarios y demás? Algunos dirán aquí “que eso nos dio de comer a todos” (y no les faltará razón, de no ser porque el cinismo es muy ciego y obvia partes de ese sistema que ahora estamos viendo en qué consistía).

    En Reino Unido:

    Hay una cosa llamada Empty Home Agency que se dedica especialmente a eso, a reducir el número de viviendas vacías, porque entienden que es una paradoja de cualquier sistema que se llame civilizado.

    Hay previsión del presupuesto público para comprar viviendas que queden vacías y ponerlas en alquiler social (en algunas partes incluso tienen elementos expropiatorios a los seis meses)

    Hay penalizaciones para los propietarios que mantengan voluntariamente las casas vacías (¡en Reino Unido, cuna del mercantilismo, oiga!)

    ¿Por qué ocurre esto en países como Hespaña y no otros? Yo se lo digo: aficionados. Por no decir algo bastante más sonoro.

    Lo del tocino y la velocidad se queda corto… Pero vamos, que no eran ni uno ni dos los que sabían que esto pasaría a largo plazo. Obviar lo contrario sería ser muy hipócrita. Por eso me resulta muy gracioso lo de “nadie sabía que iba a pasar”.

    Dice el dicho médico que “más vale prevenir que curar”, y Hespaña lo que es prevenir… no creo que esté en ningún diccionario, menos en alguno jurídico o económico.

    Ahora toca curar… Y probablemente anestesiar.

    • KC
      KC Dice:

      Como muestra de lo que escribía más arriba:

      http://www.channel4.com/programmes/the-great-british-property-scandal/articles/home/

      Lo que los británicos llaman The Great British Property Scandal es una “minucia” de un millión de viviendas vacías para dos millones de personas “necesitadas de vivienda” (que obviamente es menos, ya que aquí son bastante exagerados. Ahí meten a personas entre 18 y 25 años que probablemente no tengan esa “necesidad” perentoria).

      Lo que quiero que se vea es que incluso tienen una aplicación para móvil en la que se puede mandar reportes con viviendas vacías para ayudar en la solución de ese “scandal”, del que no me queda más que sonreír cada vez que me comentan. Incluso generan un programa de televisión con función social para concienciar de los problemas que pueden acarrear la exclusión de oportunidad de vivienda y generación de barrios marginales.

      Y no olvidemos que estamos hablando de Reino Unido, no de Venezuela. Pero mientras ellos son unos profesionales, nosotros somos eso: unos meros aficionados. Desde el experto catedrático jurista o economista -podría aquí poner unos cuantos nombres pero obviamente me lo voy a guardar- hasta el paleta de obra que no sabe de qué va la película.

    • segismundo alvarez
      segismundo alvarez Dice:

      Gracias por el comentario. Estoy de acuerdo en que la responsabilidad no es solo del deudor, por supuesto. Lo que no estoy tan seguro es que el legislador tenga la culpa de todo lo que no se hace bien: las entidades financieras son las encargadas de evaluar el riesgo de sus clientes, y son en teoría, especialistas en esto.
      El problema para mí no es tanto de regulación sino de responsabilidad: los deudores de los bancos no les podían pagar (básicamente las promotoras), y los bancos no podían pagar a sus acreedores. En vez de dejar que cada palo aguatara su vela, se decidió que los contribuyentes aguantaramos el temporal, que resulta que no amainó tan deprisa como pensaban. El problema no es solo el empobrecimiento que nos ha provocado sino el “moral hazard”, es decir el riesgo moral de que determinadas entidades y personas no son responsables de sus actos.
      Y es fácil que se vaya ahora al otro extremo, con acciones de linchamiento popular o judicial, tan injustas como la falta de exigencia de responsabilidades inicial.

  3. Unaquepasaba
    Unaquepasaba Dice:

    Creo que al principio del artículo falta alguna palabra, en concreto en la frase “… un brillante catedrático de Derecho Civil comenzó su exposición señalando la impropiedad de hablar de desahucios en el caso de las ejecuciones hipotecarias, pues el término propio es, debiendo utilizarse el primer término…”

  4. Enrique
    Enrique Dice:

    El problema, como bien expone el artículo, es que se clasifican mal los problemas: Por un lado están los que no pueden pagar el alquiler de su casa y por otro lado los que no pueden pagar la hipoteca de su casa. Y como son dos cosas parecidas pero no iguales, aplicar lo mismo a ambos casos no es justo pero aplicar cosas totalmente distintas tampoco.

    Si en lugar de eso se clasificase como personas que han perdido su residencia (por la causa que fuera, incluso si es por una catástrofe natural, por ejemplo) y personas que (además) tienen una deuda que no pueden pagar, la cosa quedaría mucho más clara, al igual que las medidas a adoptar en cada caso.

    • segismundo alvarez
      segismundo alvarez Dice:

      Exactamente: lo has explicado más claro que el post.
      El peligro que veo es que uniendo las dos cosas, no se aborde el problema de la deuda, al fijarse solo en el aspecto más llamativo de la expulsión de la casa.

  5. Juan
    Juan Dice:

    Hay más de un millón de viviendas vacías y al mismo tiempo hay un montón de gente sin vivienda. ¿Es ilógico no?. Una buena razón para ello es que el propietario, que podría alquilar su vivienda, que para eso es suya y la ha ganado con su esfuerzo, no se atreve alquilarla por el problema más graves que existe en España: LA INSEGURIDAD JURÍDICA. El arrendatario se considera protegido por estas asociaciones caritativas como “STOP DESHAUCIOS” y una opinión pública solidaria (con el dinero y el patrimonio de los demás,claro). Las leyes y el sistema judicial conspiran contra el infeliz que quiera alquilar una vivienda y se encuentra con que no le pagan, no se van, le destrozan la casa y el sistema judicial….todos sabemos como es. Igual con un poco de libertad, y sobre todo de seguridad jurídica el mercado se regularía solo. Pero satanizando al propietario y apoyando al “pobrecillo inquilino” así nadie va a alquilar nada. Es un buen ejemplo de lo que pasa en tantísimos ámbitos de este pais gobernado y habitado por socialdemócratas de campanario.

    • segismundo alvarez
      segismundo alvarez Dice:

      Apoyar al inquilino pobre de verdad es en principio algo que hay que intentar hacer, con los medios que los poderes públicos tengan a su alcance, y priorizando lógicamente a los que más lo necesitan.
      Pero hacerlo a costa del arrendador por supuesto lo que hará será acabar con el mercado arrendaticio, en perjuicio de las personas que no pueden o no quieren comprar una casa, y en general de toda la economía.

      Lo importante como decía el anterior comentario es distinguir bien los problemas.

  6. Fernando Gomá Lanzón
    Fernando Gomá Lanzón Dice:

    Me van a permitir una pequeña digresión.

    Se dice que en el ser humano conviven tres cerebros, el primitivo reptiliano, situado en el tallo cerebral, el de mamífero y el neocórtex, el más avanzado. El primero de ellos, el más primitivo, es el que contiene los mecanismos de defensa y ataque, amigo-enemigo, y demás comportamientos primordiales de supervivencia.

    Pareciera que a la hora de analizar el tema de los lanzamientos, desahucios, ejecuciones, etc, se estuviera en ocasiones utilizando especialmente este cerebro puesto que hay una especie de clasificación automática de roles: poseedor bueno, no poseedor, sea propietario o acreedor, malo y enemigo, siempre, en principio. Eso tiene el encanto de la simplicidad pero el peligro del desenfoque.

    Para asuntos complejos como los que trata Segis es mejor hacer uso del neocórtex, y, como digo en muchas ocasiones, tomarse el trabajo de analizar desprejuiciadamente en la medida de lo posible, y de matizar. Dará menos satisfacción al tallo cerebral propio, pero sin duda será más útil para todos los demás.

  7. Elisa de la Nuez Sánchez-Cascado
    Elisa de la Nuez Sánchez-Cascado Dice:

    Estupendo post, Segis, muy bien explicada la diferencia entre el problema social y el problema jurídico-de responsabilidad. Como de costumbre, las confusiones que denuncias no suelen ser bienintencionadas. Y muy interesante también el caso inglés. ¿Cuantas viviendas vacóas habrá por aquí?

  8. eduardo
    eduardo Dice:

    En el tema de los arrendatarios, acaba de entrar en vigor la norma que reduce la duración de los arrendamientos urbanos de cinco a tres años. No sé qué consecuencias acarreará para el mercado arrendaticio, pero suena acorde con los últimos tiempos.

    • juan
      juan Dice:

      yo creo que el problema no es tanto que un arrendamiento dure más o menos, sino que se garanticen tanto a arrendador como a arrendatario sus derechos respectivos. Si el propietario de un inmueble tiene seguridad en el negocio que va a hacer la oferta de inmuebles en alquiler será mayor y por tanto los precios deberían descender. Es una cuestión de oferta y demanda. Yo creo (y soy inquilino) que el propìetario, al alquilar arriesga demasiado, y por ello transmite un sobreprecio al alquiler. Ese miedo le inhibe a la hora de alquilar y necesita bque su inquilino le avale, sea funcionario,etc y por eso el mercado de alquiler es ineficiente, por tanto caro, y por tanto en este pais nadie quiere ser inquilino y todo el mundo quiere ser propietario. Demasiados años de intervención y de tutelas al – supuestamente – débil.

  9. Patricia
    Patricia Dice:

    Efectivamente, los lanzamientos hipotecarios no son desahucios, y debería todo el mundo dejar de usar esa terminología inadecuada.
    Dicho esto, no es el mismo caso en absoluto. En una ejecución hipotecaria te lanzan de tu casa, la que tú has comprado y está a tu nombre en el Registro y de la que has podido pagar buena parte del precio. Lo mínimo que puedes esperar es que con que el banco se la adjudique por una mínima parte de lo que vale, quedes libre de esa deuda, y no se te duplique cada cinco años.

    En un desahucio, ocupan una casa que no es tuya, sino de otra persona, un particular que puede precisar ese alquiler para complementar, por ejemplo, una pensión exigua, o para ayudarle a pagar el préstamo que pidió en su día para adquirir esa casa. Si no pagas, el propietario no tiene por qué darte casa gratis, que él también lo necesita.

    Es más, tampoco es el mismo caso de quien por una deuda totalmente diferente (préstamo para montar un negocio, y que garantiza hipotecando su casa) se le embarga la casa en una ejecución de título no judicial. Te quedas sin la casa, pero no por no poder pagar el préstamo para su adquisición, sino por no poder hacer frente a otras deudas en las que quizá, no fue buena idea contraer.

    Son supuestos distintos y sólo a los bancos beneficia que se enfollone el asunto confundiendo conceptos.

    • Patricia
      Patricia Dice:

      Corrijo la incorrección, quise decir que no es el mismo el caso de quien tiene una ejecución de título no judicial o judicial y le embargan la casa (no hipotecada por ese préstamo) por no tener más bienes.

    • Segismundo Alvarez
      Segismundo Alvarez Dice:

      Gracias Patricia, por añadir argumentos a la cuestión.
      No estoy seguro sin embargo que por principio el deudor por la deuda de adquisición de la vivienda merezca más protección que el que la ha hipotecado por otro préstamo, por ejemplo para garantizar su actividad empresarial.
      En particular me parece injusto que el nuevo límite a los intereses de demora que introduce la ley1/20133 se limite a las deudas para la adquisición de vivienda, pues el carácter abusivo de esos intereses no puede depender de la finalidad del préstamo.

  10. José Valero
    José Valero Dice:

    Se agradece tan clara explicación que muchos debieran leer. Hace tiempo que opté por no decir que soy abogado experto en desahucios, pues tras ello siempre tenía que dar explicaciones para aclarar la diferencia entre el desahucio y la ejecución hipotecaria.

    Aprovecho solicitar autorización para publicar este artículo en mi web ( http://www.quieroabogado.es ), evidentemente con referencia a la fuente.

    Un fuerte abrazo.

    José Valero

  11. Anónimo
    Anónimo Dice:

    Mediante este comentario quería señalar una incidencia importante en la reciente Ley 1/2013.
    Imagino que vuestro equipo habrá detectado el siguiente “error” del legislador en la citada ley, no obstante os lo comento por si acaso.
    El legislador se ha “olvidado” decir que la reducción al 5% del deposito para participar en subasta aplica también a la subasta de inmuebles (no solo a subasta de muebles).
    Esa medida de reducción del depósito al 5% del valor de la vivienda a efecto de subasta teóricamente busca fomentar la concurrencia de postores a la subasta con la finalidad de que el deudor satisfaga la mayor cantidad de deuda al vender la vivienda forzosamente.
    Con independencia a la eficacia real o no de esta medida, es evidente que el drama social que estamos viviendo es por las subastas inmobiliarias, no por las subastas mobiliarias.
    Además la propaganda en los medios ha dado a entender que la medida se refería a subastas inmobiliarias.
    Prefiero pensar que ha sido un lamentable error (difícil de entender) del legislador que pensar que la intención real es únicamente promover las subastas mobiliarias y no intentar evitar que las subastas inmobiliarias dejen de estar masivamente desiertas e intentar evitar que el banco se siga quedando las viviendas baratas.
    Este “error” del legislador, y el impacto de la noticia ha llevado a los medios de comunicación a transmitir (lógicamente sin querer) una publicidad engañosa al hacer creer que se ha reducido el depósito para subastas inmobiliarias cuando la realidad es que las únicas que se han modificado son las subastas mobiliarias.
    Con la actual redacción de la Ley, los Juzgados seguirán requiriendo que el depósito para participar en subasta sea del 20% (no del 5% como se ha hecho creer).
    Transcribo un extracto del Preámbulo de la Ley 1/2013 del cual se sobreentiende que el espíritu de la Ley es que la reducción del depósito también aplique para subastas de inmuebles:
    El Capítulo III recoge diferentes modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución. En particular, como medida de gran relevancia, se establece la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago. Además, se permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada. Por otro lado, se facilita el acceso de postores a las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores, de modo que, por ejemplo, se disminuye el aval necesario para pujar del 20 al 5 por cien del valor de tasación de los bienes. Asimismo se duplica, en idéntico sentido, el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación.
    Adjunto un enlace donde un Notario hace diversos comentarios a esta reforma legislativa: http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/2013-ley1-2013-hanza.htm#2consi
    Abajo transcribo la parte de ese comentario que afecta al depósito para participar en subasta de inmuebles:
    2.- Consignación necesaria para participar en subasta.-
    También la Exposición de Motivos de la ley presenta como novedad la de reducir el importe a consignar por el licitador que desea tomar parte en la subasta. Así lo dice:

    “(…) Por otro lado, se facilita el acceso de postores a las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores, de modo que, por ejemplo, se disminuye el aval necesario para pujar del 20 al 5 por cien del valor de tasación de los bienes.(…)”
    Y, en desarrollo de ello, se modifica el artículo 647.1.3º LEC, para > la ejecución judicial, que queda en los siguientes términos:
    “Artículo 647. Requisitos para pujar. Ejecutante licitador.
    1. Para tomar parte en la subasta los licitadores deberán cumplir los siguientes requisitos:
    1.º Identificarse de forma suficiente.
    2.º Declarar que conocen las condiciones generales y particulares de la subasta.
    3.º Presentar resguardo de que han depositado en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones o de que han prestado aval bancario por el 5 por ciento del valor de tasación de los bienes (…)”
    Sin embargo, resulta que el artículo 647 así modificado se encuentra en la Sección 5ª del capítulo IV, título IV del Libro III LEC, sección que está destinada a la Subasta de bienes muebles. En cambio, la subasta de bienes inmuebles se regula en la Sección 6ª de ese mismo capítulo, la cual comienza con el artículo 655 LEC, que dice:
    “SECCIÓN 6. DE LA SUBASTA DE BIENES INMUEBLE
    Artículo 655 Ámbito de aplicación de esta sección y aplicación supletoria de las disposiciones de la sección anterior
    1. Las normas de esta sección se aplicarán a las subastas de bienes inmuebles y a las de bienes muebles sujetos a un régimen de publicidad registral similar al de aquéllos.
    2. En las subastas a que se refiere el apartado anterior serán aplicables las normas de la subasta de bienes muebles, salvo las especialidades que se establecen en los artículos siguientes. (…)”
    Y una de esas especialidades es, precisamente, la que contiene el artículo 669, que sigue dentro de la misma sección 6ª, y que, sin haber sufrido modificación alguna, establece lo mismo que establecía antes:
    “Artículo 669 Condiciones especiales de la subasta 1. Para tomar parte en la subasta los postores deberán depositar, previamente, el 20 por ciento del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666 de esta Ley. El depósito se efectuará conforme a lo dispuesto en el número 3.º del apartado 1 del artículo 647.”
    También en este punto creo que debemos darle su función normativa a la Exposición de Motivos de la ley, en contra de toda la teoría del Derecho Político o Constitucional, de modo que se entienda que el legislador anduvo algo despistado y se equivocó ejecutando lo que decía en la propia EdeM que iba a ejecutar, o sea, reducir la cantidad a consignar para tomar parte en la licitación.
    En consecuencia, en la ejecución judicial, entiendo que no debe exigírsele a los postores una cantidad superior al cinco por ciento del valor de subasta de los bienes, aun cuando el artículo 669 LEC siga hablando del veinte por ciento.

Los comentarios están desactivados.