¿Tiene sentido obligar a inscribir los arrendamientos en el Registro de la Propiedad?

El mercado de alquiler ha vivido tradicionalmente al margen de la notaría y del registro de la propiedad. La inmensa mayoría de los contratos de arrendamiento se formalizan en documento privado y no se inscriben. Se huye de la escritura fundamentalmente para evitar la tributación  y los honorarios notariales. En cuanto al Registro de la Propiedad, se considera que la posesión ofrece la suficiente publicidad en el tráfico jurídico para proteger al arrendatario, pues hace muy difícil la aparición terceros de buena fe que puedan ignorar su existencia en perjuicio de los derechos del arrendatario.  Por ello, incluso en los pocos casos en que el arrendamiento se formaliza en escritura, ésta no se inscribe, también para evitar costes y sobretodo las molestias derivadas de la necesidad de cancelación registral a la extinción del contrato. En definitiva, se elige la no inscripción porque esta supone más desventajas para el arrendador que beneficios otorga al arrendatario.

Esta es la realidad cuando se ha promulgado La ley 4/2013 de 4 de junio de flexibilización mercado del alquiler de viviendas que reforma entre otras la Ley de Arrendamientos Urbanos. Entre las finalidades de la Ley se encuentra según su Exposición de Motivos “que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.”

Conviene recordar que la Ley de Arrendamientos de 1.994 protegía al arrendatario de vivienda asegurando que su contrato estaría vigente al menos cinco años, aunque antes de ese período se vendiese la finca a un tercero que ostentase los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria  o la propiedad del arrendador se extinguiese, ya fueran las causas de resolución de su derecho previas o posteriores al contrato, figurasen o no inscritas y sin necesidad para ello de que el arrendatario hubiese inscrito su derecho. Idéntica protección se concedía al arrendatario que contrató con el titular registral aunque no fuera sea el auténtico dueño.

La reforma, coherentemente con la Exposición de Motivos, da nueva redacción al artículo 7.2 según el cual “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”. También se reforma el artículo 13 según el cual si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento, salvo que éste estuviese inscrito antes de derecho determinante de la resolución.

¿Significa esto que un arrendamiento no inscrito no perjudicará a ningún tercer adquirente de derechos sobre la finca arrendada, sea de buena o mala fe, a título oneroso o gratuito, inscriba o no su derecho?

Ni siquiera esta Ley tan defensora de los efectos de la inscripción podía ignorar la existencia de la publicidad posesoria y da nueva redacción al artículo 14.1 de la LAU según el cual el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito antes de la transmisión, lo que debe suponer, a sensu contrario, que si no reúne tales requisitos sí quedará subrogado. Sin embargo, sorprendentemente, tratándose de finca no inscrita se  insiste en la remisión al artículo 1571 del Código Civil concediendo al arrendatario un plazo pírrico de tres meses para abandonar la vivienda (artículo 14.2 y 9.4 in fine).

Con esta normativa por un lado se vuelve a la tradicional concepción del arrendamiento como un derecho personal y por otro se realiza la pretensión registral de que sólo a través de la inscripción puede un derecho ser oponible a terceros. Pero es importante destacar que la adopción de esta postura tiene importantes consecuencias prácticas para los ciudadanos. Sin ánimo exhaustivo: ¿Qué pasará con el rematante que adquiere la finca arrendada consecuencia de una ejecución hipotecaria? De acuerdo con la nueva redacción del artículo 13 parece que sólo tendrá que soportar el arrendamiento inscrito antes de la constitución de hipoteca. ¿Incluso aunque en el anuncio de la subasta conste la existencia del arrendamiento? ¿Incluso aunque el arrendamiento sea anterior pero no esté inscrito? ¿Incluso aunque fuese conocido por el acreedor hipotecario o por el rematante?

Y sin necesidad de entrar en los casos más dudosos, a la luz de la nueva normativa está claro que el arrendatario que no ha inscrito su derecho podrá ser desahuciado cuando el propietario vende a un tercero que cumple los requisitos del artículo 34 o cuando pierde su derecho en virtud de una ejecución hipotecaria si el rematante ignoraba el estado posesorio. Después de la polémica levantada por el lanzamiento del deudor que impaga y de promulgar una Ley para su mayor protección no parece que tenga mucho sentido  reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos para desproteger al arrendatario frente a la ejecución hipotecaria de la que no tiene culpa ninguna. Y todo ello, no por la presión de las entidades de crédito acreedoras que han convivido con el antiguo artículo 13.1 sin protesta, sino para acomodar la legislación a los sagrados y, por lo que se ve, absolutos principios hipotecarios. También será curioso observar que un arrendatario pueda ser desahuciado por un fondo de inversión que haya comprado en bloque una cartera de inmuebles (acaso del SAREB o de una entidad de crédito) si la entidad vendedora por error no ha consignado en el contrato la situación arrendaticia del inmueble.

Claro que siempre se podrá contestar que el arrendatario tenía un medio para evitar estos efectos: inscribir su contrato. Pero, ¿es lógica esta exigencia que cambia unas costumbres hasta ahora extendidas? Además de aumentar los costes de la contratación, ¿no se llenará el Registro de cargas inscritas de difícil cancelación? ¿De verdad esto va a suponer una mejora de la seguridad del tráfico o va entorpecer el tráfico futuro de bienes inmuebles que figuren gravados con arrendamientos ya extinguidos pero de imposible cancelación? Y sobre todo, ¿no debe reconocerse algún efecto jurídico a la apariencia derivada de la situación posesoria?

Parece que todo debe quedar supeditado a la estricta aplicación de los principios hipotecarios de prioridad y fe pública, como si estos fueran los únicos que aseguran la seguridad del tráfico jurídico y la inscripción el único mecanismo de creación de apariencias jurídicas susceptibles de protección. Tal vez es lógico que sólo a través de la inscripción pueda oponerse al adquirente el contrato en su totalidad pero esto no debe significar que la falta de inscripción suponga la inoponibilidad absoluta de la relación arrendaticia.  Y, por encima de consideraciones teóricas, lo que no está tan claro es si esto es lo mejor para la sociedad o si, como ocurría con el régimen anterior razones sociales propugnan una mayor protección a los arrendatarios de vivienda.

22 comentarios
  1. Félix
    Félix Dice:

    Este es un ejemplo magnífico de la perniciosa influencia de los lobbies sobre la legislación. En una materia no se detectan problemas reales, pero el lobbista plantea unos cuantos teóricos en base a principios y technicalities que el político compra porque está deseando hacerlo. Como consecuencia de la correspondiente modificación legislativa aparecen unos nuevos problemas muy reales, en lugar de los antiguos fingidos. Pero ya es demasiado tarde. Se ha creado un nuevo paradigma y los nuevos problemas serán afrontados desde el nuevo lenguaje y con los nuevos instrumentos, siempre en beneficio del lobbista, claro.

  2. Páradox
    Páradox Dice:

    De agradecer este post. A pesar de la condición de notario del autor, no le importa ir contra sus intereses para defender la mejor solución para la sociedad y el tráfico jurídico. De la misma manera que hay que alabar que se defienda esta postura en un blog con unos cuantos notarios entre sus editores.
    Aquí parece que el Lobby que ha funcionado como tal, en busca de un interés particular, y aprovechando su manifiesta captura del regulador, es el que quizá sea el más poderoso del país, por los medios con los que cuenta (de dudosa legitimidad de origen) y por el apoyo que recibe desde la cúpula del Gobierno. No hace falta nombrarlo.
    Sí es preciso denunciar que se quiera cambiar nuestro sistema jurídico (por otro peor) sin debate alguno.

  3. Pedro Pablo
    Pedro Pablo Dice:

    Félix y paradox, me parece muy tendencioso hablar de lobby, captura del regulador etc.

    La eficacia del arrendamiento no inscrito frente al tercero hipotecario es una cuestión doctrinal muy antigua. Ya el Código Civil recogía el principio venta quita renta en los artículos 1549 y 1571 y no creo que en esa época pudiera hablarse de lobbys registrales, y no creo que don Alonso Martínez pensara en beneficiar al colectivo registral.

    Doctrinalmente exigen la inscripción De Buen y Vallet de Goytisolo, ilustre notario. Roca y Perey y Alguer no lo exigen. La postura intermedia es la de Sánchez Roman, Manresa y De la Rica, que lo exigen frente al tercero hipotecario, no frente al tercero civil.

    Me parece que hay un poco de obsesión. Los registradores no son los culpables de la crisis política, económica y moral de España. Cuando doña teresa Fernández de la Vega reformó la LEC atribuyendo nuevas funciones a los Secretarios judiciales, nadie hablaba de lobbys ni de conspiraciones. Simplemente optó por una reforma muy acertada.

    El autor del post defiende una posicion doctrinal. Además lo hace muy bien.

    Un cordial saludo

  4. F. Javier Oñate Cuadros
    F. Javier Oñate Cuadros Dice:

    Dos razones bastardas han apoyado esta legislación de evidente sesgo corporativista.

    La primera es fiscal. Si el arrendatario quiere protección debe pasar por caja, es decir por Hacienda, porque sin fisco no hay registro.

    La segunda, también es fiscal. Si los arrendamientos están inscritos es fácil controlar las rentas no declaradas.

    Con lo cual tenemos otro problema con los arrendamientos inscritos no cancelados.

    En la práctica creo que cambiarán pocas cosas y que en caso de llegar los asuntos a los tribunales, que llegarán, no habrá juez que despache un desahucio frente a un inquilino de buena fe.

    Aprovecho para un poco de autobombo: Los notarios solemos argumentar en favor de lo que con acierto o no entendemos favorece a los ciudadanos, que al fin y al cabo son nuestros clientes, incluso contra nuestros propios intereses. No es mérito nuestro, o al menos no sólo nuestro, sino una consecuencia positiva de la competencia.

    Quien no está sujeto a competencia y rara vez ve al cliente que está detrás del papel no es fácil que s eponga en su lugar.

  5. Pedro Pablo
    Pedro Pablo Dice:

    Estimado F. Javier Oñate Cuadros.

    Es que ni el notario, ni el registrador deben buscar como primer objetivo el interés del cliente. Han de buscar el control de legalidad. Solo cumplido esto, deben en segundo lugar buscar el interés del cliente. Quizá algunos notarios buscan como primer objetivo el interés del cliente y como segundo la legalidad. Grave error.

    Un cordial saludo.

    • F. Javier Oñate Cuadros
      F. Javier Oñate Cuadros Dice:

      Estimado Pedro Pablo:

      Mi comentario está escrito en un contexto: El acierto o no de la obligatoriedad de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad para que sean oponibles a terceros.

      Doy por sentado que tanto notarios como registradores estamos para controlar la legalidad, aunque algunos quieren que los notarios no lo hagamos, con la anuencia del Tribunal Supremo. Pero también que de nada serviríamos si nos limitásemos a controlar la legalidad sin servir a los ciudadanos que reclaman nuestros servicios… y los pagan.

      Un cordial saludo para ti también.

  6. Matilde Cuena Casas
    Matilde Cuena Casas Dice:

    Mi enhorabuena al autor del post por el tema escogido y la claridad de su tratamiento. Coincido con sus conclusiones y entiendo que esta nueva normativa introduce un obstáculo más a la celebración de contratos de arrendamientos urbanos, que deberían ser favorecidos por el legislador precisamente ahora, que acceder a una vivienda en propiedad está más complicado que nunca.
    Lo decisivo es si la inoponibilidad del arrendamiento no inscrito opera solo para el tercero del 34 LH, tal y como se deduce del art. 14, o para todo tercero tenga o no buena fe (tal y como parece deducirse del art. 7). Entiendo que solo es inoponible al tercero del art. 34 LH tal y como especifica el art. 14 para esa hipótesis en particular. Si esto es así, quizá en la práctica la reforma tenga poca eficacia práctica, dado que no es fácil ser tercero de buena fe cuando hay una publicidad posesoria. La diligencia exigible al adquirente para tener buena fe es ir al Registro, pero también ir a ver el inmueble.
    No hay que olvidar que ante la enajenación de vivienda arrendada, el arrendatario tiene un derecho de adquisición preferente que regula el art. 25 LAU para cuyo ejercicio no se requiere que el arrendamiento esté inscrito, ya que constituye una limitación legal del dominio . El arrendador deberá notificar al arrendatario su decisión de enajenar la vivienda arrendada, y el apartado cinco de dicho precepto dispone que “para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos”. Difícilmente el comprador desconocerá la existencia del arrendamiento.
    Lo que está claro con la nueva normativa es que el arrendatario antes de celebrar el contrato, deberá verificar si el inmueble está hipotecado, ya que ello entraña un riesgo que no puede subsanar ni siquiera si accede el arrendamiento al Registro con posterioridad a la hipoteca. Se obstaculiza así una operación, frecuente en la práctica, de comprar un inmueble con un préstamo hipotecario y alquilarlo para devolver el préstamo con las rentas percibidas.

  7. Pedro Pablo
    Pedro Pablo Dice:

    Estimada Matilde, es muy discutible qué se entiende por buena fe en el artículo 34. Para unos es la mera ignorancia. Para otros se exige un grado de diligencia, y dentro de esta opinión el grado de diligencia exigible es discutible.

    Ciertamente no serán frecuentes los supuestos de enervación del arrendamiento por la venta. Pero puede darse en las ventas entre ausentes, por ejemplo comprador extranjero y en general en las ventas entre familiares o personas de confianza. Respecto a la manifestación en escritura, no será infrecuente la manifestación errónea o falsa sobre el arrendamiento, realizada por el vendedor, o en las ventas globales de edificio conjunto, o en la creencia de no existir arriendo y sí precario etc.

    De todos modos creo que la finalidad última es la que apunta Oñate. El control fiscal. El gran ojo que todo lo ve.

    Un cordial saludo

  8. Juan Pérez Hereza
    Juan Pérez Hereza Dice:

    Muchas gracias por los comentarios y, en general a todos aquellos que se hayan animado a leer un post tan técnico un domingo.
    Por encima de las cuestiones que puedan plantearse en cada caso concreto, cuyas soluciones tendrán que perfilarse por los Tribunales, mi intención era poner de manifiesto una tendencia legislativa que, más allá de los intereses corporativos, tiene evidente importancia para los ciudadanos.
    Sin negar la buena fe que puedan tener los promotores de la ley (al fin y al cabo todos pensamos que nuestro trabajo es fundamental y tiene innegables beneficios para la sociedad), ésta responde a la pretensión de convertir los Registros Públicos en el único instrumento de oponibilidad de hechos y negocios jurídicos. Lo que no está inscrito no existe al menos para los terceros, cómo si el conocimiento extrarregistral de una situación no debiese tener efectos… ésto puede ser defendible para derechos “invisibles” como la hipoteca pero cuando se trata de negocios que llevan aparejada la posesión o cuya conocimiento puede tener lugar en el tráfico por medios extrarregistrales (v.gr. los poderes y la legitimación derivada de la posesión del título representativo o de la notoriedad), imponer la inscripción supone además de una traba innecesaria para la agilidad del tráfico la generación de nuevos problemas jurídicos derivados de la posible colisión entre la publicidad registral y la extrarregistral.

  9. Pedro Pablo
    Pedro Pablo Dice:

    Estimado Juan Pérez.

    Según recoge Roca Sastre, en el derecho comparado cita francia, Italia, Portugal, suiza y Austria como países que exigen la inscripción del arriendo para que sea oponible. Alemania tiene una regulación más compleja y probablemente más eficaz de asunción de responsabilidad del vendedor si el comprador no se subroga en el arriendo completado con un sistema de notificaciones. No creo que en esos países la agilidad del tráfico jurídico se resienta.

    Tampoco creo que el sistema USA de seguro del título, incluso frente a arriendos, sea más eficaz que el sistema germánico basado en escritura y registro.

    Un cordial saludo

  10. Elisa de la Nuez Sánchez-Cascado
    Elisa de la Nuez Sánchez-Cascado Dice:

    Enhorabuena al autor y que no se preocupe por los índices de lectura, que en este blog se trabaja en domingo..:-)) Supongo que tan magna novedad se debe a la okupación de la DGRN por los parientes y amigos del sr. Rajoy no hay que darle más vueltas ni de Derecho comparado ni de bienestar para la ciudadanía. Es lo que hay..

  11. Pedro Pablo
    Pedro Pablo Dice:

    Estimada Elisa:

    El anteproyecto de Ley de modificación de la Ley de arrendamientos urbanos fue elaborado por el Ministerio de Fomento, no por el Ministerio de Justicia, ni por la Dirección General de los Registros y del Notariado.

    Te recuerdo que hace dos semanas los registradores han elegido a Gonzalo Aguilera como nuevo Decano del Colegio de Registradores. Gonzalo Aguilera representa la línea crítica al Director General. Por lo tanto no hay captura, por parte de los registradores, del regulador, sino oposición frontal al mismo.

    Por último, decirte que sí hubo captura del regulador cuando el señor Marqueño antiguo presidente del Consejo General del Notariado y miembro del Partido Socialista de Cataluña, tenía a su hermana de subdirectora general de los registros y del notariado.

    No creo que en aquella época se denunciara la captura del regulador, sino más bien, creo recordar que había alegría por esa captura.

    Recibe un cordial saludo.

  12. Elisa de la Nuez Sánchez-Cascado
    Elisa de la Nuez Sánchez-Cascado Dice:

    Estimado Pedro Pablo, me ha alegrado muchísimo el que -aunque por escaso margen- los Registradores hayan elegido un Decano crítico con la linea de la DG y así se lo he hecho saber a algún registrador que iba en la candidatura. Me alegra también de que este tema, en cuestión, si es como dice no ha sido un nuevo caso de “captura” del regulador. Espero que no hubiese mucha alegría entre el Notariado (que también tiene su linea crítica, como sin duda le consta) por la captura del regulador por el sr. Marqueño ni por nadie, porque la captura por uno u otro cuerpo es un mal negocio cuando cambian las tornas y en todo caso es impresentable desde el punto de vista de los ciudadanos que es a los que se supone tiene que defender el DGRN, si no me he perdido algo.
    En todo caso, si este no es un caso de captura del regulador, me alegro y me disculpo, pero reconozca que a estas alturas todo resulta sospechoso. Que es lo que pasa cuando las instituciones no funcionan.

    • Pedro Pablo
      Pedro Pablo Dice:

      Estimada Elisa:

      En absoluto me consta que hubiera crítica en el notariado por la captura del regulador por el Sr Marqueño, sino más bien alegría por la hoja de ruta que elaboró.

      La crítica al Sr. Marqueño por parte del notariado fue por las compensaciones institucionales que aquél se fijó.

      No está bien estimada Elisa callar cuando me interesa la captura y algunos notarios deben buscar la concordia y hacer autocrítica, porque muchos males vienen de aquellos tiempos.

      Me gustaría saber que sería de los registradores, si el Sr Rajoy fuera notario. También me gustaría saber si hubiera habido entre los notarios una rebelión contra un director general notario. Creo que los registradores en esto son mucho más críticos con su profesión.

      Un muy cordial saludo.

    • ENNECERUS
      ENNECERUS Dice:

      Hubo captura del regulador entonces y lo hay ahora. Algunos notarios lo denunciaron entonces y lo siguen denunciando ahora. Pero no es igual que el regulador sea el subdirector general a que lo sea el presidente del gobierno.

  13. F. Javier Oñate Cuadros
    F. Javier Oñate Cuadros Dice:

    Por si no lo sabes, estimado Pedro Pablo, uno de los factores desencadenantes de la caída de la Hoja de Ruta fue su filtración, que ocasionó un expediente disciplinario con sanción para el presunto infractor y que fue felizmente anulado por los tribunales.

    De hecho hubo un blog notarial con ese nombre, totalmente abierto al público, que fue extremadamente crítico con la política del CGN y la DGRN en aquella época, especialmente por la captura del regulador, sólo que denominada en términos bastante menos finos como “fagocitación de la Dirección General”.

    En general se observa desde fuera que más allá de sus divisiones por cuestiones internas y de las opiniones directas que puedan tener los registradores de base, hay una unión total en que hay que ampliar el ámbito de la calificación y de los efectos de la inscripción como pieza esencial para el sistema de seguridad jurídica. Eso reduce el papel del documento público y la escritura, se defienda de forma paladina o con la boca pequeña, tanto da.

    Como también hay unanimidad en el rechazo a cualquier atisbo de política “fusionista”, lo que se desprende claramente de los programas electorales de las candidaturas en liza.

    Respecto del notariado, no sé qué se percibe desde fuera, pero mi impresión es que no existe una idea clara que se salga del binomio escritura-inscripción. Otra cosa es que cualquier alteración del equilibrio pase por potenciar la escritura y que se defienda que la pérdida de valor del documento en que se base implicará la de la inscripción, cosa que parece bastante obvia.

    • Pedro Pablo
      Pedro Pablo Dice:

      Estimado Fco. Javier Oñate, me hablas de una filtración de un notario de la hoja de ruta? Pero si la hoja de ruta se sabía desde el minuto uno…

      No me acuerdo de ninguna asamblea general de notarios solicitando cambios en la hoja de ruta, como la que hicieron los registradores en zaragoza…Me acuerdo, eso sí, de los comentarios de los notarios de la zona…por fin nadie les iba a calificar las escrituras…

      A ennecerus.

      Es muy dificil entender que el regulador esté capturado, si los regulados no quieren a ese regulador. Aunque lo parezca no es un trabalenguas..

      De todos modos doy por concluida mi intervención. Solo nos falta marcar a los registradores con la estrella de David, como causantes de todos nuestros sufrimientos…

      Un codial saludo.

  14. JJGF
    JJGF Dice:

    Me alegra ver por aquí al Sr. Hereza.

    Hace justo un año uno de los editores me preguntó que a quién podría pedirle un post sobre las ventajas/inconvenientes de la externalización de los servicios hospitalarios en la comunidad de Madrid. Al Dr. Letona, le dije. “El mejor médico de Madrid”, como muchas veces decían José Luis Yuste y algunas otras personas.

    Un mes después, el 12 de diciembre de 2012, fallecía tan insigne médico, dejándonos sin post, aunque hoy su sobrino nos ilustre sobre otro tema.

    Dejo este bonito “in memoriam” para desengrasar un poco de cuestiones corporativas:

    http://sociedad.elpais.com/sociedad/2013/01/17/actualidad/1358384096_568048.html

  15. Juan Perez Hereza
    Juan Perez Hereza Dice:

    No creo que debamos aburrir a los demás con nuestras luchas corporativas. Se trata de ver, en este caso, si una reforma está justificada y mejora la realidad normativa anterior. Y, a mi juicio, la eficacia erga omnes (limitada en el tiempo a cinco años de vigencia) del arrendamiento de vivienda no suponía una quiebra del sistema de seguridad preventiva. Los acreedores hipotecarios que eran los verdaderamente perjudicados nunca presionaron para un cambio legislativo; en el breve repaso de jurisprudencia que he hecho sólo encontré un supuesto de un arrendamiento posterior a la constitución de hipoteca declarado fraudulento… en los demás casos parece que el acreedor o el rematante aceptó la subrogación sin más queja (no hablo de los compradores porque más allá de disquisiciones teóricas sobre la buena fe es una realidad que todo aquel que compra una casa primero la va a ver)… Y la última demostración de que nadie sentía la necesidad de inscribir, es que desde la aprobación de la ley no me consta (al menos en mi notaría) que haya un aluvión de escrituras de arrendamiento. Se ve que ni el arrendador ni el arrendatario consideran tan importante encontrar el paraguas de la protección registral (ni tampoco siendo sinceros valoran suficientemente el asesoramiento notarial). Y que conste que creo que todo contrato es más seguro si se formaliza en escritura y más oponible (en todas sus cláusulas) si se inscribe, pero el mejor sistema sigue siendo el de la libertad de forma y la inscripción declarativa (con carácter general)…eso sí no estaría mal que la escritura pudiese competir en igualdad de condiciones con el documento privado suprimiendo el injusto impuesto de actos jurídicos documentados.

    • Santos Cortés
      Santos Cortés Dice:

      Sr. Pérez, ¿a cuánto vendría a ascender la escritura pública del contrato de arrendamiento? ¿Sería posible sin la intervención del arrendador?

  16. Santos Cortés
    Santos Cortés Dice:

    Buen artículo con el que me he topado intentando informarme sobre mi situación. A pesar de ser jurista, albergaba dudas.
    La inscripción en el Registro me parece una torpeza, una traba evidente al buen desarrollo del mercado del alquiler. En la inmensa mayoría de los casos, si hay alquiler es conocido por el adquirente (comprador casi siempre) dado que el arrendatario suele residir en la finca urbana. No creo necesaria la reforma.
    Abundando en lo dicho, la elevación a escritura pública es un gasto casi inasumible para muchos arrendatarios, que quedan desprotegidos respecto a nuevos adquirentes. Existiendo la mastodóntica Administración del Estado, habría sido sencillo crear un registro de alquiler gratuito y oficial, o, si no gratuito, sí de coste asumible con tasas de dos cifras a lo sumo.

    Creo que se va a generar confusión y conflictos en la interpretación de los contratos, judicialización lenta y costosa de dichos conflictos y, sobre todo, trabas al desarrollo del necesario mercado del alquiler en este nuestro país, tan poco dado al mismo y tan obcecado con el ladrillo en propiedad.

    ¿Será que el PP no se atreve a dar el paso definitivo a desterrar la cultura de la propiedad inmobiliaria de particulares a toda costa?

  17. Santos Cortés
    Santos Cortés Dice:

    AÑADO: Es curioso, debe de ser uno de los primeros casos en que la ley se anticipa a una nueva realidad. Entiendo que hay miedo de que un futuro desahuciado pacte un contrato de arrendamiento con un familiar para evitar el desalojo efectivo.

    De todas formas, existiendo un centenario Código Civil con su hermoso Capítulo III del Título Preliminar como que están protegidas las entidades bancarias, sobre todo atendiendo a su poderío económico, su legión de letrados y su insultante capacidad económica para afrontar procesos judiciales.

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