¿Se debe pagar la plusvalía municipal cuando la transmisión ha generado una minusvalía?

Continúo con el tema de la plusvalía y su cálculo, que ya traté en este primer post.

La llamada comúnmente “plusvalía municipal”, (Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos), es un impuesto cuyo mecanismo de cálculo es poco conocido, quizás porque sólo afecta a quien transmite un bien inmueble de carácter urbano, lo que se produce  de forma ocasional en la vida del contribuyente.

El impuesto se calcula a partir del valor catastral del suelo, considerando una revalorización anual “automática” (a veces ficticia), que viene predeterminada por la correspondiente ordenanza municipal (normalmente entre un 2,5 %  y un 3 %  al año). Sobre esta revalorización “presunta” se aplica un tipo que puede llegar nada menos que hasta el 30 %.

Durante esta larga crisis económica, en la que los gobiernos sucesivos (antes el del PSOE y ahora el del PP) han resuelto paliar el déficit de las Administraciones Públicas con notables subidas de impuestos,  las sucesivas  revisiones al alza del valor catastral del suelo (en algunos municipios ha sido de más del 200 %), han llevado al aumento desmesurado de este impuesto,  al no modificar el tipo aplicable,  que sigue rozando el 30 por ciento en la mayoría de los Ayuntamientos. Podría hablarse de una subida encubierta de impuestos  que el contribuyente sólo percibe cuando tiene lugar una transmisión y que, por tanto, aparentemente, no desgasta políticamente a los responsables municipales.

Sin embargo, asistimos en la actualidad a un fenómeno nuevo, cual es la existencia de compraventas de viviendas en las que el precio real es inferior incluso al propio valor catastral, en cuya revisión, lejos de haberse tenido en cuenta la evolución real de los precios, con caídas que pueden oscilar entre un 40 y un 50 %, (ver último informe de TINSA),  se ha optado por subidas notables de forma generalizada. Todo ello,  además de producir una desmesurada subida del IBI, ha convertido a la plusvalía municipal en un impuesto enormemente gravoso e injusto (especialmente en las transmisiones hereditarias), que representa en la práctica, en no pocas ocasiones, un porcentaje superior al 10 % del valor real del inmueble.

Pero la injusticia es aún mayor  en los numerosos casos  en los que el propietario se ve obligado a vender su vivienda por un valor inferior al de adquisición, al haberlo adquirido en los años inmediatamente anteriores a la crisis, generando así una minusvalía real,  pese a lo cual se aplica el gravamen con toda crudeza.

Se ha debatido sobre la legalidad de tales liquidaciones, si la ficción legal que genera el hecho imponible (la revalorización automática determinada por aplicación  de la ordenanza municipal correspondiente), es una presunción “iures et de iure” o si por el contrario, el impuesto requiere el presupuesto de que exista un verdadero incremento de valor,  puesto de manifiesto con ocasión de una transmisión,  en cuyo caso se trataría de una presunción  “iuris tantum”. Es decir, si el contribuyente debe pagar en todo caso, haya obtenido o no ganancia,  tal y como se viene haciendo en la práctica, o si  por el contrario se debe limitar la liquidación a los supuestos en que  exista  un incremento real del valor del inmueble transmitido.

La reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, número 805/2013 de 18 de Julio, comentada de forma extensa por el Notario de Lucena Joaquín Zejalbo en este artículo, ha venido a recoger esta última doctrina, al señalar, de forma elocuente,  que “el impuesto grava, según el artículo 104 de la Ley de Haciendas Locales (LHL), el incremento de valor que experimenten los terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad ”…” por tanto, el incremento del valor … constituye  el primer elemento del hecho imponible, de manera que en la hipótesis de que no existiera tal incremento, no se generará el tributo y ello pese al contenido de las reglas objetivas de cálculo del artículo 107 de la LHL, pues al faltar un elemento esencial del hecho imponible, no puede surgir la obligación tributaria”.

“En conclusión”…( continúa la Sentencia) , “la ausencia objetiva de incremento de valor dará lugar a la no sujeción al impuesto…, pues la contradicción legal no puede ni debe resolverse a favor del método de cálculo y en detrimento de la realidad económica, pues ello supondría desconocer los principios de equidad justicia y capacidad económica”.

“Estas conclusiones,…han de considerarse incuestionables en el momento actual, a la vista de la realidad económica ”…” de ser la ficción jurídica la única interpretación posible del artículo 107 de la LHL este habría de considerarse inconstitucional ”,….” pues la Constitución impide que se graven capacidades económicas ficticias de los ciudadanos”.

De acuerdo con esta doctrina, la base imponible del impuesto está constituida por el incremento real del valor de los terrenos, el cual ha de prevalecer sobre lo que resulte de los cálculos municipales, pudiendo acudirse a la tasación pericial contradictoria para demostrar  la existencia de un incremento de valor inferior al calculado por el Ayuntamiento, o incluso la ausencia total de incremento.

Es verdad que el sistema de determinación de la base imponible mediante una fórmula matemática, previsto en el artículo 107 de la LHL, reduce la carga administrativo-fiscal y simplifica la gestión y liquidación del Impuesto, pero a costa de producir, en determinados casos, un resultado injusto, al estar desconectado de la realidad económica. De ahí la necesidad de permitir al contribuyente que acredite por cualquier medio de prueba que no ha existido incremento real de valor, ya que es  un contrasentido que se tribute por una ganancia patrimonial ficticia, cuando lo que se ha producido es una minusvalía real, fruto de la evolución de los precios de los inmuebles.

La Sentencia no es un fallo aislado, sino que coincide con otros pronunciamientos recientes en idéntico sentido del propio TSJ de Cataluña  de 21 de marzo y del 9 de mayo de 2012, así como de  diversos TSJ, entre ellos Canarias, Murcia, Cataluña y Castilla La Mancha, y también de algunos juzgados de lo contencioso-administrativo de Barcelona y del Tribunal Administrativo de Navarra. Además, el Tribunal Supremo declaró en   Sentencia de  29 de abril de 1996  que  “Siendo el incremento del valor el objeto del gravamen, conforme a lo establecido en el art. 350 del Real Decreto Legislativo 781/1986, resulta evidente que si dicha “plus-valía” no se produce de manera efectiva y acreditada, ni puede razonablemente presumirse, atendidas las circunstancias objetivas concurrentes en el período de la imposición, no puede hablarse de sujeción al impuesto”. Este mismo criterio se ratificó por el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 22 de septiembre de 2001.

Sin embargo, no esperamos un cambio de criterio en el sentido expuesto  por parte de los ayuntamientos, tan necesitadas de recursos económicos como poco dispuestos a reducir sus gastos superfluos. Una vez más,  el recurso a  los Tribunales de  Justicia  es la única posibilidad que le queda al contribuyente, tantas veces  indefenso frente a la Administración.

 

17 comentarios
  1. Fernando
    Fernando Dice:

    Muy interesante tu post. Soy lego en materia de Derecho, y lo que no alcanzo entender es porqué sentencias como la del tribunal europeo, sobre la doctrina parot, se aplican a todos los casos de una vez, mientras que en otras la administración puede seguir aplicando su criterioyhay que pelearlas caso por caso.

    • Andrés M.
      Andrés M. Dice:

      Pues un motivo muy sencillo es el siguiente. El TEDH ya se ha pronunciado en un sentido y parece ser que sabiendo eso, todos los interesados acudirán al TEDH a pedir que su situación sea revisada y se le saque de prisión. En este caso, España se enfrentaría a una importante cifra de sentencias por violación de Derechos Humanos, que nunca dan buena imagen.

      Esa es una teoría, quizás demasiado floja, porque me parece que hay otros temas en los que tenemos varias condenas y no se toman medidas.

      Quizás el Gobierno también tenga otros motivos, por ejemplo, no cabrear a los partidos nacionalistas, o quizás le hayan dicho algo desde Europa, aunque en esta materia no creo que tengan pensado entrometerse.

      En cualquier caso, Rajoy es un cobarde y ha demostrado que no es capaz de gobernar ni dentro de su propio partido, con que un Estado, ni le cuento.

  2. Javier Gómez Taboada
    Javier Gómez Taboada Dice:

    Enhorabuna por el “post” que abunda en un impuesto que, ciertamente, ha devenido en “arreal” en la medida en que aspira a gravar situaciones fácticas donde no hay capacidad económica alguna. Creo que el controvertido tributo está en el epicentro de varios debates:

    i) ¿Hay hecho imponible si en la transmisión no se pone de manifiesto un incremento real de valor?

    ii) La base imponible, ¿debe venir dada en todo caso por referencia al valor catastral o cabe que, en su caso, se tenga en cuenta el valor real?

    iii) El método de cálculo de la base imponible, tal y como se puso de manifiesto en la STSJ-Castilla La Mancha de 17/4/2012, parece que proyecta la plusvalía catastral hacia el futuro y no hacia el pasado; ¿es constitucional?

  3. Matilde Cuena Casas
    Matilde Cuena Casas Dice:

    Mi enhorabuena al autor del post, que pone encima de la mesa la injusticia de algunas normas tributarias. Que los ayuntamientos sigan exigiendo el Impuesto Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana todo porque el método de cálculo del mismo no tiene en cuenta la ganancia o pérdida real en la transmisión del inmueble, sino el aumento del valor catastral del mismo en los años que ha estado en el patrimonio del transmitente, es un auténtico contrasentido y, tal y como señala la sentencia citada, posiblemente inconstitucional por vulnerar el principio de capacidad económica que se mide en este impuesto en función de criterios ficticios.
    Si a ello le sumamos la regla “solve et repete” (pague y después recurra), que juega en el ámbito tributario, la injusticia es todavía mayor. Régimen carente del más absoluto sentido común que debería ser modificado urgentemente, máxime en la coyuntura económica actual. Lo que no cabe admitir es una burbuja inmobiliaria “ficticia” solo a efectos fiscales…

  4. Cruz
    Cruz Dice:

    Otro estupendo y oportuno artículo, gracias.

    De nuevo sale a relucir la capacidad económica “ficticia”, esa que sigue sin tener en cuenta las circunstancias verdaderamente reales del contribuyente y sus bienes. No solo en el IBI, sino también en IRPF, ISD y muy especialmente en TPO. Ni a la Administración ni al Legislador les interesa la realidad. Continúan forzando procedimientos engorrosos amparados en la comodidad del formalismo estricto, permitiendo que, no solo la lógica jurídica (de Justicia ni hablamos) sino el mero sentido común, brillen por su ausencia. ¿Acaso hay algo más absurdo que hablar de “valor real” y calcularlo en base a precios medios, ¡ojo! no precios efectivos de cierre sino estimados por la Administración, de un mercado casi inexistente? Así vemos como se equiparan los valores de inmuebles en las calles de ciudades sin oportunidades de futuro, despobladas o degradadas a los de las grandes urbes.

    Demencial, se mire como se mire.

  5. Urbano Álvarez
    Urbano Álvarez Dice:

    Gracias por vuestros acertados comentarios. Lo que me ha impulsado a escribir este articulo es la constatación diaria de una injusticia. No se pueden doblar o triplicar los valores catastrales del suelo mientras el mercado hunde los valores a niveles de hace doce años. Se podrá alegar que el valor catastral se ha acercado o igualado al valor real, lo cual parece hasta razonable, pero entonces no se pueden mantener tipos impositivosdel 30 por ciento en la plusvalía municipal porque es totalmente confisca torio. La semana pasada dos personas mayores vendieron un piso en Alcorcon por 55.000€. No sabían cuanto pagarían de plusvalía.les hice los cálculos y eran 11.000€, el 20 por ciento del precio real de la vivienda.eran los ahorros de toda su vida.
    Hay que generar un debate social porque este es un tema poco conocido pero enormemente injusto .No me sorprende que ahora algunos ayuntamientos tengan superávit fiscal.nuestra clase política parece absolutamente insensible a las injusticias sociales que provocan sus medidas.

    • Rafaela
      Rafaela Dice:

      El problema que se plantea llevo años reclamándolo. El Valor catastral es irreal, pero en esta ocasión , por lo alto que está. Antes era al contrario, era irreal , pero por lo bajo que era. Lo que no es de recibo es que si el gobierno se lamenta de la burbuja inmobiliaria que es la que ha puesto los precios de los inmuebles desorbitados, cuando el gobierno ha sido culpable, ahora , encima, se beneficio , de esa burbuja . La plusvalía está creando caso realmente escandolosos. Pero el problema no sólo está ahí. También en el IBI, ya que estamos pagando, en muchos municipios, unos impuestos de IBI, por un mísero apartamento, muy elevados. Mi experiencia : tengo un apartamento que no llega a 70 m2, con 40 años de antiguedad en T. Mar, (Málaga) y que está en 4º línea de playa y sin embargo el IBI, el año que viene ya, me llega rozando los 500 € . He reclamado al ayto, al catastro, el Tribunal Económico Administrativo y hasta al Defensor del Pueblo. Y sabe lo que dicen todos? que la ponencia está bien hecha. Llevo reclamando desde el 2007 ,que fue cuando se hizo la ponencia, justo en el momento álgido de la burbuja, y todas las administraciones hacen caso omiso. La Administración fue uno de los culpables por no pinchar la burbuja inmobiliaria, pero es que ahora se está beneficiado a costa de todos los ciudadanos y de algo que no es real. Además, el IBI, es algo que hay que pagar sí o sí, todos los años. Veremos en qué acaba todo esto, porque hay gente que realmente no le puede hacer frente a ese gasto. antes el que tenía un inmueble tenía un tesoro. Hoy tiene un problema

  6. FLOR
    FLOR Dice:

    Quiero animarte a que sigas con tu labor de divulgación de todas las tropelías que nuestros dirigentes, sean del color que sean, cometen impúnemente, y confieso que eso es lo que más me duele pues mientras no haya castigos ni políticos ni legales aquí no se arregla nada.

  7. Pilar
    Pilar Dice:

    Gracias por toda la información que aportáis. Es un útil e interesante y divulgativa para que la gente sepa que estamos sometidos a una estafa continuada.
    Precisamente yo estoy en este problema. En 2010 liquidamos unas plusvalías municipales por defunción. Una de las viviendas se compró en 2003 por lo que transcurrieron 6 años, hasta el 2010. Ahora estaba decidida a reclamar al ayuntamiento por el conjunto de todas estas plusvalías que se liquidaron por el cálculo que aplica la administración de forma errónea. Pero se me plantea una duda, esa vivienda concreta adquirida en 2003 ¿cómo puedo saber si en vez de una plusvalía generó una minusvalía?
    Y otro tema, ¿cómo puedo saber a que precio tengo que vender una vivienda para evitar tener problemas con Hacienda? Me han dirigido a una página web de la administración autonómica donde dice que para dar esa valoración cobran unos 400€.

  8. Martin
    Martin Dice:

    Buenos días, yo compré una casa a una pareja de alemanes. A los 2 años me llega una carta del ayuntamiento en la que debo pagar la plusvalía ya que los ciudadanos alemanes ya no se encuentran en el pais y están ilocalizables aunque en el escritura son los vendedores los que deben pagar ese impuesto. Me imagino que la inmobiliaria tampoco les dijo nada( un problema también es que esta inmobiliaria ha desaparecido. En el ayuntamiento me han dicho que debo pagar el impuesto pq va aumentando cada año y según la última ley el pago final ante cualquier circunstancia debe realizarla el compardor. He pagado ese impuesto cercano a los 800 euros pero ahora me he enterado que hay una sentencia del tribunal europeo dando la razón al comprador. No sé en que consiste esa sentencia, si debo pagar o no, si me tienen que devolver el dinero…o que tengo que hacer. Gracias

  9. López
    López Dice:

    Clarísima la estafa. Yo estoy en una situación similar, he vendido por la mitad de precio que compré un inmueble en Oropesa del Mar (Castellón), y el ayuntamiento me reclama una plusvalía que supone más del 2% sobre el valor de venta, a pesar de que dicho valor como he dicho es la mitad del valor por el que lo compré hace 9 años. Esto unido a los IBIs pagados estos 9 años exageradamente altos, me siento atracado a punta de pistola.
    ¿Alguien me puede informar con quien puedo contactar para tramitar la reclamación correspondiente?
    Muy agradecido por la ayuda que me puedan aportar.

    • bea
      bea Dice:

      Hola estoy en el mismo caso, yo he pagado y ahora acabo de presentar un recurso , y ate contare lo que me responden.

    • bea
      bea Dice:

      Hola alguien que vendio por debajo edl precio de venta que haya pagado la Plusvalua y haya hecho un recurso? me podria esplicar que respuesta han obtenido y que han hecho por favor?

  10. Luis Gallego
    Luis Gallego Dice:

    Hola: Mi madre heredó unos terrenos rústicos hace mas de 30 años; el oportunismo del Ay de turno anterior
    – como el jefe nacional decía q no había crisis estos se empecinaron- los calificó con PGOU en 2010 como urbanizables industriales. Lógicamente a día de hoy, la nueva corporación está tratando de revertirlos a rústicos pues es claro el irreal valor y si su nulo valor por siempre.
    Mi madre falleció Diciembre 2013. Preguto; debo pagar plusvalia sin haber ningun tipo de consgtruccion desarrollada ni la habrá nunca? . En caso de que sí, debo pagar la plusvalía desde hace treinta años o solo a partir del 2010 cuando se aumentó el valor?.
    Gracias por tan formal información y ayuda a quien nos la proporciona. Saludos

  11. Ovidio
    Ovidio Dice:

    Estimados Srs/Sras. e ilustres ministros y diputados. Llevo cinco años sufriendo el acoso y derribo del Ministerio de Hacienda pública por no haber podido hacer frente al impuesto de plusvalía tras la venta de mi ÚNICA VIVIENDA. No sé, ni quiero saber quién inventó semejante “ATRACO”, no importa si fue Decreto Ley, Real Decreto o lo que lo las Cortes estimen oportuno.Miren, cuando una familia tiene “por necesidad” que vender su ÚNICA vivienda “TECHO”, en un contexto de paro, deflación inmobiliaría, para acabar viviendo en casa de un familiar o literalmente en la calle ES INMORAL QUE ES ESTADO (junto con los Ayuntamientos) le cobren una PLUSVALÍA,a la que de no hacer frente, se le añadan, además,sanciones, intereses, Etc….que al final puedan superar el 200% de la deuda inicial….LECHE, que en muchas ocasiones se venden a bajo precio tan sólo para poder pagar la hipoteca y que quede ALGO con lo que comer!!!!!!!!!, Sr. Montoro, Ud. en que mundo vive? vendo mi casa porque no hay ni para comer y pretende que me compre otra del mismo valor o que tenga que pagar una plusvalía…se han comido Uds. un camión de locos???, eso si, bananeros porque comen a base de bien, pero del más pobre, para variar, deje de frotarse las manos, que lo veo en las noticias, sea menos usurero y más humano o….dedíquese a gestionar su patrimonio y a jorobar menos a los españolitos de a pié. Está toda la clase política podrida (con excepciones) y SIEMPRE PAGAMOS LOS MISMOS.
    Si les parece bien el comentario lo publican, de lo contrario lo ignoran, total, de ésta, ya nadie me saca de la miseria tras 30 años de trabajo honesto. Felices noches Sr. Montoro, y le canto, por si no lo recuerda el ….cuatro esquinitas tiene mi camita con cuatro angelitos que me la cuidan……Baja a tomar el pulso al pueblo y a escuchar más y joder menos.

  12. Agu Ville
    Agu Ville Dice:

    En peores circunstacias estan los que habiendo perdido a un ser querido (conyugue) te acosen a base de cartas con acuse de recibos sin haber pasado ni seis meses del fallecimiento. Esto pasa en el Ayuntamiento de Málaga, en mi caso jubilado con 66 años me quedeé viudo, pues bien nos imponen una plusvalía de aproximadamente 5000 €, dicen que es por heredar la mitad, o sea la parte de mi mujer fallecida. Esto es un verdadero ROBO y a personas con pensiones de miseria.

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