El desahucio por precario en las crisis matrimoniales y en los conflictos hereditarios

No existe una idea precisa de lo que es el “precario”. El diccionario de la RAE lo define, en su acepción tercera, como algo “que se tiene sin título, por tolerancia o inadvertencia del dueño”. El Código Civil no se refiere al precario de manera expresa, sino solo indirectamente, al regular el comodato o préstamo de uso, en el artículo 1750 (un comodato de duración indefinida no sería más que un precario revocable a voluntad del comodante). No hay, en fin, un concepto de precario en la legislación sustantiva, sino que el mismo ha ido acomodándose al albur de lo dispuesto en la legislación procesal civil en relación con el juicio de desahucio por precario (hoy regulado en el artículo 250.1.2º LECiv, anteriormente regulado en el artículo 1565 de la LECiv de 1881) y a la interpretación que la jurisprudencia de los tribunales ha ido haciendo al respecto.

Quisiera tan solo traer aquí tres supuestos en los que se plantea la figura del precario, bien relacionada con crisis matrimoniales, bien con conflictos hereditarios, distinguiendo a su vez, en este segundo caso, los conflictos que se plantean antes de la partición de la herencia y los que se plantean después de la partición.

El primer supuesto se plantea cuando los padres de -normalmente- el esposo ceden (habitualmente de manera verbal) una casa propia a su hijo, recién casado, para que éste ubique allí su vivienda familiar junto a su esposa. Posteriormente el matrimonio se divorcia y en el procedimiento de divorcio se atribuye el uso de la vivienda a la ex esposa. Los dueños del piso, padres del esposo, reclaman la posesión del piso frente a la ex esposa en un juicio de desahucio por precario. Ésta opone como título legitimador de su posesión la sentencia dictada en el procedimiento de familia. Pues bien, el Tribunal Supremo, en estos casos, desde la sentencia de 26 de diciembre de 2005, pasando por la importante sentencia de la Sala 1ª de 18 de enero de 2010, hasta otras más recientes como la de 14 de marzo de 2013, entiende que la situación en que se encuentra la ex esposa frente a los propietarios del piso es la de “precario”.

El Tribunal Supremo insiste en «la necesidad de analizar cada caso concreto para definir si ha existido o no un contrato entre las partes, y particularmente un contrato de comodato, caracterizado por la cesión gratuita de la cosa por un tiempo determinado o para un uso concreto. En tal caso, se deberán aplicar las normas reguladoras de este negocio jurídico. Sin embargo, en el supuesto de que no resulte acreditada la existencia de esta relación jurídica, se debe concluir que estamos ante la figura del precario, lo que conlleva que el propietario o titular del inmueble podrá, en cualquier momento, reclamar su posesión. En este último caso, y frente a la posible reclamación de su propietario, no podrá oponerse la atribución del uso de la vivienda que haya sido establecido en el ámbito de un procedimiento de familia». En definitiva, en estos casos la atribución del uso de la vivienda por sentencia dictada en un procedimiento de familia no puede constituir un título jurídico hábil para justificar la posesión frente a los dueños de la vivienda, ni permite reconocer al beneficiario una posición jurídica o una protección posesoria superior a la del precario.

El segundo supuesto se plantea cuando, antes de la partición de la herencia, un coheredero minoritario utiliza en exclusiva un bien de la comunidad hereditaria (normalmente un piso, un inmueble) sin celebrar con ésta un contrato de arrendamiento o de otra naturaleza, y lo hace frente a la oposición del resto de coherederos, que ostentan una posición mayoritaria en la comunidad. Tradicionalmente se había negado la posibilidad de que este supuesto encajara en la figura del precario, pues la nota de “ajeneidad” respecto al bien poseído no se da en el caso de los coherederos. El bien es, en parte, de todos los coherederos, aunque no se haya realizado la partición. Y esa circunstancia –la existencia de título- será opuesta por el coheredero minoritario en el juicio de desahucio por precario instado por los coherederos mayoritarios que pretenden recuperar la posesión común del bien. La cuestión fue definitivamente zanjada por el Tribunal Supremo, en sentencia del Pleno de su Sala Primera, de 16 de septiembre de 2010, que unificó los criterios dispares de las Audiencias Provinciales, sentencia que ha sido ratificada por otra de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 2013 (ver aquí).

El criterio del Tribunal Supremo es, en tales casos, favorable a estimar la demanda de desahucio por precario instada por los coherederos mayoritarios frente a un coheredero minoritario que usa en exclusiva un bien de la herencia indivisa, marginando o excluyendo al resto de coherederos del uso a que también tienen derecho. De forma que “si algún heredero, hace uso exclusivo de algún bien, al no tener título que ampare su posesión, se coloca como precarista siendo viable la acción ejercitada, más esa concepción en modo alguno puede comportar la inexistencia del derecho a coposeer como lógica emanación del derecho de propiedad, no encontrándonos ante una posesión sin título, sino ante un posible abuso en el ejercicio del derecho, exceso que queda determinado por el uso en exclusiva de un concreto bien, necesariamente comporta el implícito derecho a poseer en cuestión por parte de los coherederos”.

El tercer supuesto se plantea cuando tras la partición de la herencia sobreviene una situación de copropiedad sobre un inmueble. Uno de los condóminos, con una cuota minoritaria en la comunidad, usa el bien de manera exclusiva y excluyente, con la oposición mayoritaria del resto de los comuneros, quienes para recuperar la posesión interponen una acción de desahucio por precario. En este caso, los criterios de las Audiencias Provinciales son dispares, sin que hasta el momento, y hasta donde yo sé, el Tribunal Supremo haya zanjado la cuestión. Las dos líneas argumentales son las siguientes:

Unas sentencias de las Audiencias entienden que debe estimarse la demanda de desahucio por precario, pues aunque el comunero minoritario que usa el bien en exclusiva tiene, efectivamente, un título que legitima su posesión, ese título no le legitima para poseer el bien en su totalidad y en exclusiva, impidiendo así la posesión a que también tienen derecho el resto de los condueños. Ése es el criterio de la sentencia de la A.P. de Valencia, de 14 de diciembre de 2012, o de la sentencia de la A.P.de Cádiz de 6 de septiembre de 2011, aquí enlazada.

Otras sentencias de las Audiencias entienden que nunca puede admitirse el precario entre comuneros de una comunidad ordinaria (romana, o por cuotas), y singularmente entre coherederos tras la partición, y citan al respecto el art. 1068 CC según el cual “la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados”. Entienden que existe un título de propiedad respecto a ese bien concreto, aunque sea un título insuficiente para legitimar un uso exclusivo (entre las más recientes y “mejor” argumentadas en ese sentido, véase la sentencia de la A.P. de la Coruña de 8 de marzo 2013), y ello impide  que la acción de desahucio por precario pudiera prosperar. Lo cual no quiere decir que esa situación de abuso de derecho por parte del comunero minoritario que usa el bien en exclusiva no pueda ser combatida, sino que la forma de desalojar del inmueble a dicho comunero no debe ser la del juicio de desahucio por precario, sino la del juicio ordinario (sentencia de la A.P. de Madrid, sección 11ª, de 21 de julio de 2007).

 

11 comentarios
  1. PETER
    PETER Dice:

    No entiendo por que el segundo supuesto no incluye el tercero; de hecho conceptualmente esta mas claro el precario en una comunidad romana o por cuotas (una vez fijada una cuota, es mas facil ver que en el resto no se tiene derecho alguno y por lo tanto cualquier uso en ese resto no tiene titulo que lo legitime) que en una comunidad germanica (ej. comunidad hereditaria antes del a particion) donde de alguna manera el todo pertenece a todos, por lo que si habria, en principio, titulo legitimador para la posesion aunque no facultad de exclusion a los demas propietarios. ¿No?

    • JJGF
      JJGF Dice:

      Estimado Peter:

      El comentario de Francisco Rosales responde a su duda. Veremos cómo resuelve el asunto el TS, si no lo ha resuelto ya, cosa que desconozco, hoy por hoy.

      Le pongo un caso extremo. Un padre fallece, dejando como herederos cuatro hijos, y sin hacer testamento. A su fallecimiento solo deja un bien, un piso.

      Si uno de los cuatro hijos disfruta de ese bien en exclusiva, contra la voluntad de sus otros tres hermanos, antes de hacer la partición estaría en precario.

      Si ese mismo uso exclusivo del piso por parte uno de los hijos, contra la voluntad de sus otros tres hermanos, tiene lugar tras la partición de la herencia, entonces ya no es precario para algunas sentencias de las A.Provinciales. La razón que esgrimen se fundamenta, como digo en el post, en el art. 1068 CC.

      Veremos cómo resuelve el asunto el TS.

  2. Francisco Rosales
    Francisco Rosales Dice:

    Fantástico trabajo.

    A mi entender no es lo mismo la comunidad existente antes y después de la partición y la jurisprudencia me parece acertadísima en todos los casos.

    En el caso de la comunidad hereditaria, antes de la partición ningún heredero tiene derecho alguno sobre bienes concretos de la herencia, sino sólo sobre la herencia como universalidad, lo cual hace lógica la postura jurisprudencial de entender que no hay título para poseer (me quedo con la duda de qué sucede si la posesión es anterior al fallecimiento del causante -caso de hijo que convive con los padres hasta que estos fallecen).

    En la comunidad romana si me parece lógica la postura oscilante de la jurisprudencia (esperemos que el Ts resuelva) pues título para poseer si hay no sólo por el art 1.068 sino por los arts 399 y 394 del Cc, por lo que razonable es la postura que considera que más que un supuesto de precario estamos ante un abuso de derecho (por tanto simplemente el proceso a usar es distinto -también más dilatado en el tiempo-).

    • JJGF
      JJGF Dice:

      Estimado Francisco:

      Es verdad que, en el segundo supuesto, en rigor, la posesión la tiene la comunidad hereditaria en su conjunto, no cada uno de los herederos individualmente. También lo es que la posición del coheredero que usa un bien de la comunidad hereditaria no es la de un extraño, ajeno por completo al bien.

      Las sentencias del TS que cito respecto al segundo supuesto dicen, al mismo tiempo, que el coheredero no tiene título y que sí lo tiene:

      “si algún heredero, hace uso exclusivo de algún bien, AL NO TENER TÍTULO que ampare su posesión, se coloca como precarista siendo viable la acción ejercitada, más esa concepción en modo alguno puede comportar la inexistencia del derecho a coposeer como lógica emanación del derecho de propiedad, NO ENCONTRÁNDONOS ANTE UNA POSESIÓN SIN TITULO, sino ante un posible abuso en el ejercicio del derecho (…)”.

      Es decir, que la argumentación es mejorable.

      Lo que resulta claro de estas sentencias citadas es que si antes el precario se refería a los supuestos en que existía una relación de ajeneidad entre poseedor y bien poseído, hoy ya no es así. El precario incluye también supuestos de posesión con “”título””, aunque éste sea insuficiente.

      Muchas gracias por su comentario.

  3. Fernando Gomá Lanzón
    Fernando Gomá Lanzón Dice:

    Opino como Francisco Rosales, el TS acierta y afortunadamente no se deja llevar por “tentaciones sociales” a la hora de decidir estos supuestos en especial el primero, por medio de una “jurisprudencia avanzada” que en realidad lo que suele significar realmente es la inaplicación de las normas jurídicas y la consiguiente inseguridad jurídica. Hace ya muchos años, en 2000 comenté en la revista La Notaría un artículo que trabaja la jurisprudencia de entonces, escrito por Santiago Salazar Bort, diciendo entre otras cosas que “Con carácter general, la Justicia atiende la petición de los padres y estos recuperan la propiedad, habitualmente acudiendo al desahucio por precario. Sin embargo, también en la jurisprudencia se vienen produciendo casos de rechazo de la pretensión, basándose esencialmente en tres argumentos, utilizados separadamente: que el uso atribuído por el artículo 96 del Código Civil es un derecho real oponible a los propietarios; que se trata de un verdadero comodato que justifica la ocupación del cónyuge; y que la pretensión de los propietarios constituye un abuso de Derecho”.

  4. JJGF
    JJGF Dice:

    Fernando, no sé qué decidirá el TS respecto del tercer supuesto planteado en el post. Los dos primeros están resueltos y la jurisprudencia sigue una línea clara.

    Respecto del tercer supuesto, están claras las razones que esgrimís F.Rosales y tú. Estos meses pasados tuve oportunidad de hablar de este tema con Rodrigo Tena, y si yo no le interpreté mal, él no lo tenía tan claro como vosotros. El condómino que con 1/6 de la propiedad de un piso lo disfruta en exclusiva con la oposición de los otros 5 condueños no tiene “un título que le permita poseerlo todo y en exclusiva”, decía Rodrigo. Pero tampoco quiero yo ir más allá en su pensamiento.

  5. Olga
    Olga Dice:

    Buenos dias,
    Justamente me encuentro en la situación del tercer supuesto. Alguno de mis hermanos ya vivía en la casa de mi padre antes de fallecer pero, ahora yo tengo un 58% de la propiedad del que no puedo sacar ningún provecho. Agradecería me informaran si ya hay sentencia del TS o en cualquier caso, si alguna de las sentencias hasta el momento, contemplan la posibilidad de pedirles al menos, el pago de un alquiler por mi cuota. Muchas gracias y un saludo.

  6. VVS
    VVS Dice:

    Respecto al primer supuesto, y sin comodato de por medio, ¿podrían los padres del marido (propietarios) sacar a la mujer del piso y al hijo menor de edad que tiene en común el matrimonio recién divorciado?

    Saludos.

  7. David
    David Dice:

    Buenas tardes,estoy divorciado y tengo 2 hijas,en primera instancia se le atribuye el uso y disfrute de la vivienda a mi ex,pero resulta que dicha vivienda està escriturada de la siguiente manera:Mis padres poseen el 100% del usufructo,el cual se lo reservan y yo poseo 100% de la nuda propiedad con caràcter privativo,dicho esto mis padres cómo usufructuarios que son le tienen a mi ex instado un procedimiento de juicio verbal de desahucio por precario,entonces mi pregunta es la siguiente:existen vías judiciales para que se produzca dicho desahucio?

  8. JJGF
    JJGF Dice:

    El juicio de desahucio por precario es la vía para recuperar la vivienda por parte de sus padres y usted.

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