Tasaciones de inmuebles y (des)protección del deudor hipotecario. Hacia una nueva “burbuja inmobiliaria”

Mucho se ha escrito durante estos ya largos años de crisis económica del problema del sobreendeudamiento hipotecario. En víspera de elecciones es posible que el problema de los “desahucios” cobre de nuevo actualidad y muchos partidos políticos prometan solucionar de un plumazo esta cuestión que es muy compleja. La ausencia de una regulación adecuada y eficaz de este problema no hace más que alimentar un radicalismo político que puede poner en riesgo todo el sistema. El Gobierno debe abordar este tema con valentía o de los contrario las consecuencias pueden ser nefastas.
Al margen de los cambios legales que se han producido a instancias del TJUE en materia de cláusulas abusivas, el problema de la subsistencia de deuda pendiente tras un proceso de ejecución hipotecaria no ha sido abordado de manera eficaz ni siquiera por el nuevo art. 579 LEC que solo beneficia a los que tienen recursos. Si ya es duro no poder pagar el préstamo hipotecario y perder la vivienda, más lo es seguir obligado a pagar la parte del préstamo que no ha quedado satisfecho tras la ejecución.
La solución al problema creo que hay que encontrarla en la regulación del proceso de ejecución hipotecaria que, tal y como está ordenado “favorece” el que quede deuda pendiente por una suerte de “magia procesal” y por supuesto por otra razones que ya se trataron aquí  . Creo que no es preciso alterar la estructura del derecho real de hipoteca que durante años ha funcionado perfectamente, mientras se han respetado las reglas del juego. Y esto es precisamente lo que no ha pasado: no se han cumplido las normas, ha existido mala praxis concediéndose préstamos hipotecarios por encima del valor de tasación de los inmuebles y a su vez éstos han sido tasados por encima de su valor. No estoy descubriendo el Mediterráneo: esto es hoy una realidad demostrada.
El drama social que se ha creado ha sido fruto de una concesión de crédito fuera de los límites que marca la prudencia bancaria. Todo ello acompañado de un proceso de ejecución hipotecaria desequilibrado, claramente favorable al acreedor, mal construido y un órgano supervisor que no ha hecho su trabajo.
Hecho el diagnóstico de la enfermedad, procede valorar la eficacia del “antibiótico” suministrado por el legislador. Pues bien, el resultado no puede ser más desalentador. La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social no solo no ha solucionado el problema, sino que lo ha agravado, al menos, en cuanto a tasaciones se refiere. Me explico.
Uno de los fallos más graves que a mi juicio existen en la regulación procesal de la ejecución hipotecaria es que el art. 682 LEC (y el art. 129.2 a) LH) prevé que el valor de tasación a efectos de ejecución será el pactado en la escritura pública. No se produce un nuevo avalúo del inmueble como sucede en la ejecución ordinaria y ello con objeto de agilizar el proceso de ejecución hipotecaria. Esta celeridad pretendida genera un riesgo adicional y es el cambio de valor de la finca en el momento de la ejecución. Si aumenta de valor, la finca se vendería en ejecución por un precio inferior al valor económico real. Si el valor disminuye (que es lo que ha sucedido) el mantenimiento de la tasación fijada en escritura (“precio burbuja”) puede condenar de antemano al fracaso la realización y que la subasta quede desierta y se desencadenen los efectos del art. 670.4 LEC, pudiendo el ejecutante “pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura”. En ocasiones, el que subsista deuda pendiente tras la ejecución deriva del hecho que de que tal inmueble se lo adjudica el acreedor a un precio muy inferior al fijado para la concesión del préstamo.
Así, se producen situaciones lamentables como la que resuelve el Auto del JPI nº 8 de Valladolid de 27 de febrero de 2012. Se ejecuta un inmueble hipotecado que fue tasado por la entidad financiera en 113.100 euros. La deuda pendiente asciende a 74.819 euros. Quedando desierta la subasta se adjudica el inmueble al 50% valor de tasación (anterior a la reforma 2011): 56.550 euros. Resta un pasivo pendiente de 18.269 euros. La entidad financiera inicia el procedimiento de ejecución por el sobrante y al mismo tiempo oferta en su web la venta del inmueble adjudicado a 95.000 euros. Gracias a la LEC, la entidad financiera pretende sacar un beneficio de 38.450 euros por su venta a terceros, además de reclamar 18.269 al deudor principal. El juez impidió que continúe la ejecución por el resto de deuda pendiente.
¿Qué ha hecho el legislador al respecto? Empeorar la situación. La Ley 1/2013 modifica el art. 682 LEC en unos términos que perjudican claramente a los deudores y beneficia a los acreedores, en tanto que permite “en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”. Es decir, el valor de tasación a efectos de la subasta puede ser inferior al valor actual –de mercado- al tiempo de la constitución de la garantía.
El legislador se separa del art. 8.2 del RD 716/2009, de 24 de abril que desarrolla la Ley de Mercado Hipotecario (LMH) y establece que el tipo de subasta para el supuesto de ejecución será necesariamente, como mínimo, la valoración que conste en el certificado de tasación. Coincidencia por tanto, de la tasación a efectos de subasta con la tenida a los efectos del Mercado Hipotecario, lo cual es bastante más razonable.
Por el contrario, la Le1/2013, permite una desviación entre la tasación inicial y la tenida en cuenta para la subasta perjudicando más al deudor hipotecario.
Como ha señala M. González Meneses “no tiene ninguna justificación que si se ha realizado una tasación objetiva del inmueble en el momento de la constitución de la hipoteca (habiéndose preocupado todas las últimas reformas por que estas tasaciones a efectos hipotecarios se realicen con objetividad e independencia de manera que no se produzcan sobrevaloraciones), la ley considere legítima la imposición por el acreedor de una cláusula por la cual el deudor acepta que, a efectos de ejecución y en su perjuicio, la finca de entrada vale ya menos de un 25 % del valor que le ha atribuido una tasación objetiva. Una cláusula de este tipo –que se está empleando de forma sistemática por varias entidades de crédito al amparo de la norma legal vigente- está injustificada y es claramente abusiva. No la aceptaría ningún deudor que pudiera negociar en condiciones de igualdad con su acreedor.
También la Ley 1/2013 aumenta el porcentaje de adjudicación al acreedor cuando la subasta queda desierta y siempre que se trate de vivienda habitual del deudor, al 70%. Pero este beneficio es sólo aparente tal porcentaje se aplica sobre el valor fijado para la subasta y no sobre el valor de tasación tenido en cuenta para conceder el préstamo. De esta forma al final el acreedor puede adjudicarse el bien por el 45% de la tasación tenida en cuenta para la concesión del préstamo.
En este contexto, no es de extrañar que ejecutado el inmueble, el deudor no solo pierda la vivienda, sino que además le quede pasivo pendiente por satisfacer. Esto no lo resuelve una dación en pago forzosa que desnaturaliza la esencia del derecho real de hipoteca, sino la corrección de las normas que permiten que esto se pueda producir.
Precisamente el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de 26 de septiembre de 2014 considera abusiva la cláusula del préstamo hipotecario que fijaba como valor para subasta de un inmueble 200.000 euros cuando había sido tasado para la concesión del préstamo en 376.300 euros, contraria a la buena fe contractual pues perjudicaba al deudor al permitir al acreedor adjudicarse un bien por un precio inferior a su valor real. Pues bien, el legislador, pretendiendo proteger al deudor hipotecario, legitima legalmente lo que es una cláusula abusiva. Algo absolutamente demencial…..
Entiendo que lo más coherente con el principio de responsabilidad patrimonial universal es que cuando se trate de vivienda habitual, el deudor pueda solicitar una nueva tasación en el momento de la ejecución y caso de que la subasta quede desierta (lo que será menos probable si el inmueble sale a subasta a precio de mercado y no a precio “burbuja”), el acreedor se adjudique el bien por cantidad igual a esta última tasación, es decir, por lo que realmente vale. De esta forma se evitarían perversiones en las tasaciones en el momento de la concesión del préstamo y, en muchos casos que se adjudique el bien por valor notablemente inferior al de mercado, quedando pasivo pendiente precisamente por esa “magia procesal”. Si, no obstante, queda deuda pendiente (por la pérdida de valor del inmueble) ésta podrá ser exonerada en un proceso concursal, tal y como razonábamos aquí R. Tena y yo.
La celeridad del procedimiento hipotecario pretendida con la vinculación del tipo de subasta fijado en la escritura constituye uno de los factores que provoca que subsista deuda pendiente tras la ejecución, efecto perverso que debe necesariamente evitarse exigiéndose que el tipo fijado para la subasta sea igual al valor señalado en la tasación realizada conforme a la regulación del Mercado Hipotecario.
La reforma realizada por la Ley 1/2013 no solo no resuelve el problema, sino que lo agrava y sienta las bases para una nueva burbuja inmobiliaria.

35 comentarios
  1. Manu Oquendo
    Manu Oquendo Dice:

    Enhorabuena y muchas gracias por una entrada que aclara y se explica perfectamente. El título, además, indica que la autora no se engaña y es consciente de que el sistema exige el desarrollo continuo de burbujas crediticias e inmobiliarias. No hay otra. Literalmente.

    Está en marcha a bombo y platillo una nueva operación Chamartín. ¿Para qué? ¿Quién la necesita? ¿Hacemos otra ola de emigración para llenarla? ¿De dónde?

    Nos podríamos preguntar, en primer lugar, para que sirve hoy una megalópolis en un país ya casi sin industria y cuyos principales productos de consumo tampoco se producen en el hinterland metropolitano sino a miles o a cientos de kilómetros.

    Todo ello, naturalmente, en la era de Internet, cuando la presencia física en una oficina es innecesaria y en un momento en el cual, a prácticamente coste cero, puedes reunirte simultáneamente con colegas de cinco continentes en cualquier momento del día o de la noche.

    La respuesta es que no hace falta para casi nada excepto para sentir esa sensación gregaria tan ancestral y tan nuestra de pasear por una calle abarrotada junto a cientos de miles de tus congéneres.

    Es decir, sentirte parte de un gran rebaño ocioso cuya función manifiesta es encontrar un uso para algo que de repente….es obsoleto. Como el Serengueti pero con mucha menos lógica.

    En esas estamos. En sostener el precio del metro cuadrado y la fiscalidad derivada.

    La ciudad monstruosa se nos ha comido, se ha hecho inútil para las personas y ahora se trata de agolparnos en ellas a la fuerza para que no se derrumbe el tinglado del m2.

    Seguimos echando gasolina al fuego para resolver un problema equivocado.
    ¿Alguien ha visto un programa político mainstream que hable de esto?
    Pues es lo que está en la calle.

    Saludos y gracias

  2. Pedro
    Pedro Dice:

    Es como las 7 y media, la banca siempre gana. No nos engañemos, el poder real, el de verdad, no lo tienen los gobiernos elegidos por los ciudadanos, sino que es el poder económico, el gran capital. Pero la política democrática es el principal contrapoder que tenemos los ciudadanos. Y ellos lo saben. Y a nosotros nos hacen creer que no, con un discurso antipolítica y antidemocrático. Han conseguido que los gobiernos se limiten a aplicar las políticas que ellos necesitan. Luego se extrañan que la gente busque opciones de gobierno que no se plieguen y por lo menos muestren un mínimo de resistencia a favor de los ciudadanos…..

    • Jesús
      Jesús Dice:

      Los gobiernos no son elegidos por los ciudadanos.
      El poder ejecutivo es elegido por el legislativo, que es elegido por las cúpulas de los partidos y solo ratificado en elecciones. Con pocas diferencias con las elecciones franquistas.

  3. Alfonso
    Alfonso Dice:

    Para los que no sabemos de leyes, ¿exactamente qué criterios tiene que seguir el tasador para determinar el precio de una vivienda?
    Si una casas se tasó y se compró por X (vamos a descontar aquí de momento todo el movimiento de dinero negro que NO aparece en los precios de las escrituras) y ahora vale Y, y resulta que ahora Y es menos que X, entonces sin dación en pago no hay salida para el deudor más que continuar pagando la deuda pendiente.
    Jugar con los porcentajes quizá consiga acercar más Y a la diferencia entre X y lo que el deudor ha pagado ya. Pero como los precios se están moviendo continuamente, fijar un porcentaje es establecer una barrera, un horizonte en el que uno gana y el otro pierde, y viceversa.
    Lo único que de verdad arregla el sistema es cambiar el modelo de hipotecas al estadounidense. Si, la dación en pago en el país más capitalista del mundo no es nada extraordinario o reservado a casos extremos. Es una práctica y una opción normal. Con este modelo de hipotecas, ambas partes asumen un riesgo: el acreedor asume que el deudor puede impagar, y si eso ocurre el inmueble perder, o ganar valor, y el deudor asume el riesgo de quedarse en la calle sin un sitio para vivir.

  4. izaskun
    izaskun Dice:

    Las entidades financieras tienen siempre la mano ganadora y además han sido trileros: deciden muy conscientemente conceder un préstamo a alguien que saben que tiene un nómina muy ajustada y un empleo nada seguro; sus peritos valoran la casa; así lo hacen constar en su contabilidad y les salen las cuentas para pedir ellos más dinero que prestar a sus “clientes”; les dicen a los “clientes” que no se preocupen porque no hay ningún riesgo de pérdida, que la casa lo cubre todo; claro, se preocupan de no limitar la responsabilidad patrimonial universal del “cliente” a la casa, aunque están más que seguros de que la casa es suficiente garantía; al final se desdicen de todo. ¿Una propuesta de solución a futuro? Habría que articular una norma para, en esos casos de abuso de confianza y actos propios, limitar la responsabilidad patrimonial universal; modulando la exigencia expresa y aceptando el modo tácito, o directamente estableciendo la limitación legal. ¿Eso encarecería los préstamos? Lo dudo; la verdadera competencia es sana.

  5. Alfredo Herranz
    Alfredo Herranz Dice:

    Interesante artículo sobre un tema muy necesario. Me gustaría aportar alguna idea complementaria menos académica

    Desde un plano jurídico. La ley 1/13 no busca equilibrar ni proteger el deudor hipotecario, es un lavado de cara tras la sentencia del caso Aziz del TJUE. Se mantiene situación de desprotección en la ejecución. El artículo me ha hecho pensar en el por qué del porcentaje de adjudicación reducido sobre el valor de tasación. Creo que no es más que un sistema de ajuste del valor de tasación de las hipotecas firmadas en los años 2000 con el valor de mercado. la pregunta es ¿por qué no el 100? Sobre todo cuando se lo adjudica la ejecutante. En el 2011 la Audiencia de Navarra intentó una cosa y no fructificó argumentando que una cosa era el valor de adjudicación en subasta y otra el verdadero valor del bien. Lo explique en esta entrada de mi blog http://alfredoherranz.blogspot.com.es/2011_09_01_archive.html El camino sería que la adjudicación del bien fuera lo más cercana al 100% o que si se lo quede el ejecutante se deduzca de la deuda el valor integro y no el de adjudicacion.

    Práctica. ¿Conoceis como “funcionaban” las subatas antes de la crisis? ¿conoceis como funcionan ahora? no es tanto un problema de la tasación como del sistema de realización del bien que satisfaga a ambas partes, acreedor y deudor. Al deudor le interesa se saque el mayor valor y eso debería interesarle también al acreedor y que se lo quede un tercero.

    Vaya, un sistema efectivo que satisfaga a todas las partes en la Administración de Justicia. Mira, un unicornio 🙂

  6. S4nt1R
    S4nt1R Dice:

    “La reforma realizada por la Ley 1/2013 no solo no resuelve el problema, sino que lo agrava y sienta las bases para una nueva burbuja inmobiliaria…” ¿Y no era acaso ese el objetivo de la Ley…?
    Dar al sistema financiero quebrado una oportunidad de tapar agujeros y volver a surfear las olas…

  7. eduardo sanjulián
    eduardo sanjulián Dice:

    Desde un punto de vista de justicia material, parecería muy claro que el sistema podría mejorar enormemente cuando el acreedor se viera obligado a adjudicarse el inmueble por un valor lo más próximo posible al real en el momento de la ejecución.

    Sin embargo, esta idea parte de un error, que es pensar que el valor del inmueble debe naturalmente ser el mismo para el deudor y para el acreedor, puesto que la tasación es objetiva. Pero de hecho, la adjudicación NO tiene el mismo valor para el acreedor, sobre todo si es una entidad financiera. Las entidades de crédito están sujetas a una prolija normativa que pretende evitar que cambien de hecho la naturaleza de su negocio (convirtiéndose por ejemplo en gestores de patrimonios inmobiliarios) pues se considera en todo el mundo, con razón, que ese cambio puede poner en riesgo el interés básico de sus clientes, que es conservar sus ahorros, y la propia función social del sistema financiero, que es canalizar ese ahorro hacia proyectos de inversión rentables. Ni un aspecto ni el otro se cumplen cuando las entidades se adjudican las viviendas, por lo que la normativa bancaria suele imponer la práctica de incordiantes provisiones que sólo podrán liberarse cuando efectivamente la entidad de crédito se haya deshecho de la titularidad del inmueble. Para comprobar cómo las adjudicaciones de viviendas a entidades de crédito alteran gravemente la función del sistema, basta fijarse en la privilegiada financiación que han obtenido en estos años los compradores de “casas de la banca”, al mismo tiempo que la necesidad de reducir balance ha llevado a cancelaciones salvajes de financiación otorgada a empresas perfectamente viables. Quiero insistir que, cuando el banco financia (en su propio interés) a los compradores de sus propias viviendas está incumpliendo flagrantemente la función social de canalizar el ahorro hacia proyectos con rentabilidad.

    Todo esto obliga a buscar fórmulas de compromiso que permitan salvaguardar al mismo tiempo el interés del demandante de crédito de obtenerlo, y en condiciones aceptables, la peculiar posición de las entidades de crédito que se ven obligadas a adjudicarse el inmueble, la salvaguarda del principio de igualdad (que impediría tratar de forma diferente al acreedor entidad de crédito y el acreedor hipotecario particular) y el clarísimo interés social en tener un sistema financiero lo más eficiente y saneado posible. Ninguna de esas fórmulas puede alcanzar jamás una satisfacción total de todas los intereses en conflicto, esto es obvio.

    Al margen de lo anterior, creo que el defecto más grave de la LEC2000 se mantiene intacto, cual es la absurda concepcion “registralista” de la ejecución hipotecaria. La inscripción de hipoteca es constitutiva, claro, pero eso no significa que un aspecto esencial del proceso de ejecución (que, por definición, es inter partes) deba quedar condicionado por una inscripcion que, también por definición, está orientada a proteger a terceros (sigue)

    • Rafael Dueñas
      Rafael Dueñas Dice:

      Hay una solución milenaria a este problema. Solución muy justa, por cierto. Es la Excepción Marciana a la prohibición de pacto comisorio, que quedó fuera del Código Civil en el último momento porque se entendió que con las incipientes Cajas de Ahorro y Montes de Piedad y con las Cajas Rurales bastaría para evitar los problemas de usura y financiación del siglo XIX.

      Hoy en día esa excepción marciana sería de aplicación incluyéndola en una modificación de la Ley de Enjuciamiento Civil. Se tasa la vivienda antes de la subasta y la diferencia la paga o uno u otro.

      A ver si os animáis con una entrada al respecto.

    • Matilde Cuena Casas
      Matilde Cuena Casas Dice:

      Gracias por su comentario. Tiene usted razón en que no hay que discriminar al acreedor cuando es entidad financiera. La solución que propongo debería aplicarse a cualquier acreedor e incluso como dice Fernando Gomá, aunque el inmueble no sea vivienda habitual.
      Yo desde luego no estoy dispuesta a asumir que la salvaguarda de las cuentas de resultados de las entidades financieras y las obligaciones de provisionar que tienen justifiquen el que al final el deudor tenga que asumir las consecuencias. Tal como dice la recientemente aprobada directiva comunitaria sobre crédito hipotecario, los bancos tienen que valorar la capacidad de reembolso del deudor y no conceder el préstamo con base casi exclusivamente en el valor del bien dado en garantía. Inflar los valores de tasación para nominalmente cumplir las exigencias de la Ley de Mercado Hipotecario y luego fijar un tasación para la subasta muy inferior, es intolerable y abusivo y no hay nada que lo justifique. A mi no me da ninguna pena el banco que se tiene que adjudicar el inmueble. Me da pena el ciudadano que se queda en la calle. Efectivamente, como usted dice, hay que equilibrar el sistema.

  8. eduardo sanjulián
    eduardo sanjulián Dice:

    Esa concepción (la ejecución debe basarse en lo que diga el registro) fue la “gran” novedad que inspiró la regulación del 2000 -reforzar las competencias profesionales de un lobby interesado en hacer valer su producto – y la contrarreforma del 2013 lo único que ha hecho al respecto es eliminar la referencia a la inscripción registral (perfectamente absurda) y sustituirla por lo pactado en la escritura de constitución (volviendo al sistema anterior) pero sin mejorar en nada el “gap” temporal.

    Lo razonable hubiera sido, efectivamente, que ya desde la ley del 2000, el valor de la finca se hubiera determinado no en la constitución, sino en el momento más próximo posible a la ejecución, pero eso también abre muchos problemas: ¿quien solicita la valoración? ¿el juzgado? -jajaja- ¿la entidad de crédito que quiere la valoración más baja posible y que dispone sin duda de tasadores oficiales que se la proporcionarán? ¿O el deudor, ya en situación de insolvencia y que no encontrará tasador dispuesto a proteger sus intereses? Parecería más razonable permitir, por ejemplo, que el deudor pudiera presentar una terna de tasadoras, el acreedor obligado a elegir una y los gastos automáticamente imputados a costas.

    También parecería razonable abrir un término procesal hábil para que en el seno del mismo proceso de ejecución y una vez adjudicado el inmueble, pudiera el deudor reabrir el proceso para discutir sumariamente el eventual enriquecimiento injusto del acreedor hipotecario. El caso del JPI de Valladolid de 2012, realmente sangrante, hubiera quedado como mínimo atemperado por una posibilidad tal.

    En todo caso, hay razones serias que hacen indeseable que la adjudicación al acreedor hipotecario pueda acercarse al valor real del inmueble en el momento de la ejecución, puesto que, por las razones dichas en el anterior comentario, esto encarecería enormemente el coste financiero de las hipotecas. Y es que, incluso ahora, en uno de los peores momentos de la mora hipotecaria, el 93% de los deudores hipotecarios pagan sus cuotas puntualmente y pueden disfrutar de su inversión mientras tanto. Los dramas sociales que presentan los lanzamientos son terribles, pero no se puede perjudicar al 93% para beneficiar a una minoría.

    Finalmente, quiero decir que la afirmación “la reforma sienta las bases de una nueva burbuja inmobiliaria” es absolutamente gratuita y no guarda el más mínimo contacto con la realidad, desmereciendo el excelente tono general del artículo. Las burbujas son procesos complejísimos donde interactúan factores políticos, sociales, financieros y sí, también jurídicos. Pero es una afirmación muy propia de juristas -yo también lo soy- creer que las leyes pueden taumatúrgicamente cambiar la realidad. No es así.Y menos aún cuando hablamos de una ley procesal que sólo adquiere relevancia en la fase final de la burbuja. Ese tipo de comentarios desinforman y no ayudan en nada a construir el producto que más necesitamos en España: mejores ciudadanos.

    • Matilde Cuena Casas
      Matilde Cuena Casas Dice:

      Discrepo con el argumento relativo al riesgo de encarecimiento del coste crediticio. Ya he hablado aquí de los ficheros positivos http://hayderecho.com/2012/02/14/credito-responsable-informacion-financiera-y-proteccion-de-datos-personales/ y de lo importante que sería establecerlos porque evitan la selección adversa, aumentan el acceso al crédito y permiten el ajuste del coste a la prima de riesgo de forma que estas medidas no provoquen un aumento del coste crediticio para todos los clientes. Hay estudios rigurosos a nivel internacional que así lo avalan. Las entidades dominantes no los quieren porque favorece la fuga de clientes y les afecta a la competencia. Que todo el sistema esté a favor del acreedor para que el coste del crédito sea barato es un planteamiento que favorece la tremenda crisis que hemos padecido y que el acreedor actúe en situación de riesgo moral. Todas las crisis nos enseñan algo y hay que aprenderlo.
      Lamento que no le guste mi frase sobre la burbuja y le aseguro que tengo contacto con la realidad. Un acreedor que no tiene límites en la ejecución relaja la evaluación del riesgo. La ejecución, aunque sea la fase final, condiciona la fase inicial. Y sí, creo que se están sentando las bases para otra burbuja. Muchos han vivido muy bien especulando con inmuebles (y no quieren dejar de hacerlo), no ha habido interés en la formación ni en el mérito. Bastaba con invertir en inmuebles para ganar mucho dinero. De hecho, ya se habla de la “generación burbuja”. Le recomiendo este video de Luis Garicano donde lo explica muy bien https://www.youtube.com/watch?v=5mJgCV84HVs&feature=youtu.be

  9. Alberto Lafuente
    Alberto Lafuente Dice:

    Me ha gustado el artículo de la profesora Cuena, pero hay algunas cosas que no me cuadran. En primer lugar, no creo que la práctica de una tasación actualizada y la adjudicación al ejecutante por ese valor solucionen el problema. Más bien, creo que podrían agravarlo. Me explico: según las estadísticas, durante la crisis el precio de la vivienda ha sufrido una caída próxima al 40%. Por ello, con la solución que la autora propone es más que probable que al ejecutante la adjudicación le saliera aún más barata que en el sistema actual (un 60% de la tasación reflejada en la escritura, en lugar del 70).

    Por otro lado, creo que omite detalles importantes. A mi juicio, el problema de la deuda remanente tras la adjudicación ha perdido buena parte de su gravedad inicial. Hay que tener en cuenta que uno de los factores que dificultaban la cobertura del crédito hipotecario con el producto de la subasta era el crecimiento incontrolado de la deuda. Intereses de demora del 25 y del 30%, considerados durante años enteramente razonables por muchos tribunales, hacían que en el tiempo que dura la ejecución hipotecaria (entre uno y dos años de media) la deuda se multiplicara exponencialmente y llegara a sobrepasar la cuantía inicial del préstamo. En estas condiciones, era lógico que la subasta no alcanzara a cubrir una deuda con tendencia a la hipertrofia.

    Estos problemas han sido superados en buena medida gracias a la eliminación sistemática de intereses abusivos por desproporcionados, con su reducción al 0% en muchos tribunales (pese a la aberrante disposición transitoria de la Ley 1/2013 que ordenaba el recálculo). Otra partida responsable del crecimiento desorbitado de la deuda -las costas, cuya cuantía era un sinsentido- ha quedado legalmente rebajada al 5% de lo reclamado en la demanda ejecutiva. Es de esperar que todo ello reduzca en términos muy considerables la porción de deuda pendiente tras la adjudicación, deuda que puede disminuir aún por otras tres vías: la colaboración del ejecutado, facilitando la inspección del inmueble por los interesados en su adquisición (art. 691.2 LEC); la condonación parcial prevista en el nuevo art. 579.2; y la aplicación a esta deuda de la mitad de la plusvalía que obtenga el banco al revender el inmueble (con ella se mitiga el problema de enriquecimiento injusto que se abordó en el auto del juzgado de Valladolid que la autora cita).

    Si aún así queda deuda pendiente, no hay que olvidar que el salario mínimo inembargable se amplía considerablemente para el deudor hipotecario que ha perdido su vivienda: un 50% y otro 30% más por cada miembro sin ingresos de la unidad familiar. A efectos prácticos, cobrando un sueldo de 1300 euros la cuantía embargable rondaría los 40. A la vista de todo ello, no puede decirse que el deudor hipotecario quede precisamente desprotegido.

    • Matilde Cuena Casas
      Matilde Cuena Casas Dice:

      Estimado Alberto, muchas gracias por su comentario. Mi propuesta puede no garantizar en todos los casos no reste pasivo pendiente tras la ejecución, pero por lo menos el acreedor se adjudica el inmueble por lo que vale que es lo justo y coherente con el principio de responsabilidad patrimonial universal. Ni más ni menos. Si aún así resta pasivo pendiente, éste podría ser exonerado en un proceso concursal que contemplara un adecuado régimen de segunda oportunidad, dado que ya se trataría de un crédito ordinario.
      Ciertamente, como bien dice, el control de los intereses de demora favorece que no reste el pasivo pendiente. Es una medida complementaria, pero hoy ya nadie niega, tras los años transcurridos que gran parte del problema se encontraba en las tasaciones. Se han modificado normas que nominalmente pretenden una independencia de las tasaciones y ello debe venir acompañado de la propuesta que hago: que el valor de tasación para la subasta no sea inferior al valor de la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
      La condonación parcial que regula el art. 579.2 LEC a mi me parece restrictiva porque no soluciona el problema a los que no pueden pagar los porcentajes que prevé la norma y prescinde de la buena o mala fe del deudor y de su capacidad económica. No me parece una solución adecuada y puede ser injusta.
      Respecto de la puntualización que hace en relación al Derecho estadounidense, no hay que olvidar el potente régimen de segunda oportunidad allí vigente que permite exoneración directa y sin plan de pagos de deudas no garantizadas, por lo que la deuda remanente puede exonerarse en un procedimiento de insolvencia. El sistema desequilibrado a favor del acreedor hipotecario lo tenemos nosotros.

  10. Alberto Lafuente
    Alberto Lafuente Dice:

    También me gustaría hacer algunas puntualizaciones al comentario en el que se abogaba por adoptar un sistema “a la estadounidense”. A este respecto, hay que tener en cuenta que la cancelación íntegra de la deuda con la mera entrega del inmueble sólo rige en una minoría de los Estados federados, en los que por cierto se han detectado disfunciones como el favorecimiento de insolvencias estratégicas. En el resto de los Estados el deudor responde con todo su patrimonio si el bien hipotecado no es suficiente para cubrir la deuda, igual que aquí. Hay cierta tendencia a hacer invocaciones poco meditadas del Derecho Comparado para justificar reformas en el nuestro, y por ello esta precisión me parecía necesaria.

  11. Fernando Gómez Pomar
    Fernando Gómez Pomar Dice:

    Es un tema de gran interés, Matilde. Simpatizo con la idea de mejorar nuestros procedimientos de ejecución. Pero la solución óptima es más compleja de lo que parece. En un mundo ideal sin costes, está clara: tasación al iniciarse la ejecución. Pero la tasación no es gratis, cuesta recursos (y si lo multiplicamos por el nº total de ejecuciones, muchos). Además, una vez impagada la deuda, tiene sentido imponer un coste extra a esas alturas, que no mejora las oportunidades de pago o refinanciación de la deuda, sino solo el reparto del valor del activo (el bien hipotecado- entre deudor y acreedor? Utilizar la tasación hecha al otorgar el préstamo permite ahorrar ese coste, desde luego.
    Pero como señalas bien, el sistema español basado en la tasación de escritura (o un porcentaje del valor de tasación, aún más, como ocurre en la realidad) puede provocar disfunciones importantes en períodos de oscilación importante de valores (y hemos vivido estos períodos en los últimos 20 años en España). En todo caso, no creo que la intención de la Ley 1/2013 fuera beneficiar sistemáticamente a los bancos, sino reflejar la caída de valor del parque de viviendas más susceptible de ejecución hipotecaria. De hecho, según los datos, un 70% de las ejecuciones corresponden a hipotecas concedidas en 2005, 2006 y 2007, el pico de la burbuja. En media, sin contar el repunte de finales de 2014, desde junio de 2007 el descenso medio de valores ha sido del 45%. Por tanto, si un banco se puede adjudicar en ejecución hipotecaria por un 70% del tipo de subasta (que a su vez es el 75% de la tasación) un inmueble hipotecado en 2007, se lo adjudicaría por el 52,50% de la tasación, pero el valor actual de ese inmueble es (en media: esto es importante, claramente habrá casos de menor y de mayor caída, lo que da lugar a posibles enriquecimientos del banco, pero también enriqecimientos del deudor) el 55% del valor (supongamos que la tasación fue correcta a precios de 2007). La diferencia es muy pequeña (en media, insisto).
    Pero eso no quiere decir que la norma española no sea inadecuada. Cuando suben los precios (parece que ahora iniciamos ciclo alcista, aunque más moderado) establecer que el tipo será el 75% de la tasación no tiene sentido alguno, como dices.
    Probablemente no es demasiado oportuno regular estas cuestiones en una ley formal como la LEC, pues la coyuntura económica es muy relevante a estos efectos. Y permitir una tasación al inicio del procedimiento que prime sobre la pactada, y que sea objetiva (si bien cómo se verifica esa objetividad tampoco es trivial).
    Por otro lado, las medidas de paliar el sobreendeudamiento (evidente, a tenor de los datos) de muchos hogares españoles, no tiene mucho sentido que se articulen en torno a la ejecución hipotecaria (como en el art. 579 LEC, aunque como dices con requisitos tan exigentes que es del todo ineficaz). ¿Qué pasa, que los inquilinos no tienen derecho al desapalancamiento? Se debe hacer en sede de concurso personal.

    • Matilde Cuena Casas
      Matilde Cuena Casas Dice:

      Estimado Fernando: Gracias por tu comentario. Yo creo que reformar la LEC en este punto es necesario para prevenir una futura “burbuja inmobiliaria”. Ya hemos vivido cuáles son sus nefastas consecuencias y el brutal sobreendeudamiento privado que ha generado. Puede ser que la tasación en el momento de la ejecución pueda perjudicar o beneficiar al acreedor según las circunstancias. Se trata –insisto- de equilibrar el sistema y que el acreedor se adjudique el inmueble “por lo que vale”, ni más ni menos. Si queda pasivo pendiente, entonces habrá que acudir al concurso personal que, como los dos defendemos, debe incluir un adecuado régimen de segunda oportunidad. Lo que no es admisible es que con la excusa de la agilidad del procedimiento de ejecución, el sistema favorezca que subsista deuda tras la ejecución. De hecho, la actualización de la valoración de las garantías es una de las novedades de las recientes reformas concursales. Muy cierto el problema del nuevo coste de la tasación, pero si ves el caso real citado en el post, puede merecer la pena.

  12. JAVIER TRILLO
    JAVIER TRILLO Dice:

    Coincido en lo sustancial con la opinión de la profesora Cuena y de varios comentaristas sobre las deficiencias del sistema de ejecución hipotecaria en lo relativo a la determinación o fijación del valor de tasación del inmueble hipotecado a efectos de subasta y, sobre todo, en lo injustificado de esa inopinada “rebaja” del 25%; sin embargo, discrepo en lo de que la Ley1/2013 haya venido a agravar la situación, pues no hace tanto podíamos ver en las minutas bancarias cláusulas en las que, simple y llanamente, se establecía como valor de tasación de la finca hipotecada a efectos de subasta el del principal de la deuda o, como mucho, el de la total responsabilidad hipotecaria por todos los conceptos, siendo así que el importe del préstamo y/o el de aquella responsabilidad eran notoriamente inferiores al valor real del inmueble hipotecado. Por lo tanto es de reconocer que al menos se ha puesto coto, aunque aún insuficiente, a la arbitrariedad de algunas entidades financieras en éste punto.
    Por otra parte, la más que deseable tasación actualizada al tiempo de la ejecución cobra aún mayor trascendencia en un supuesto -sobre el que recientemente ha tenido ocasión de pronunciarse la DGRN- como el de la hipoteca de promotor sobre la obra nueva declarada en construcción (por no decir meramente proyectada), en la que la tasación se refiere a la construcción una vez terminada, por lo que, si no se llega a realizar -cosa que por desgracia ha ocurrido con demasiada frecuencia en los ultimos tiempos- el valor a efectos de subasta es infinitamente superior al actual/real del suelo. Lástima que la DGRN no haya admitido en ese caso la “doble tasación” que se antoja imprescindible.

    • Matilde Cuena Casas
      Matilde Cuena Casas Dice:

      Gracias Javier por su comentario. Tiene razón respecto a la práctica bancaria que comenta, pero la protección es insuficiente. Debe mantenerse el criterio de la equiparación que establece el Reglamento del Mercado Hipotecario (identidad entre ambas tasaciones).

  13. Juan Hernández
    Juan Hernández Dice:

    Si los precios de los inmuebles pueden variar desorbitadamente, y a la baja, como se está demostrando en estos años, carece de fundamento en mi opinión la inmovilidad del precio de tasación de la finca.

    Y el anterior director general no permitió ni siquiera, en una de las últimas resoluciones, no permitió hacer constar en la hipoteca el precio de tasación actual del solar y el precio de tasacion que se preveía en el futuro cuando el solar estuviera completamente edificado.

    Existe además otro agravante muy fuerte, y es que si se desea hacer constar en el registro una nueva tasación, hay registradores que interpretan erróneamente la normativa y hacen un asiento de inscripción, para cobrar otra vez como si se hubiera constituido de nuevo la hipoteca. Por el contrario, los gastos notariales son mínimos. Y la dirección de tributos erróneamente también dice que se pagan impuestos. No deberían cobrarse, porque el asiento no debe ser de inscripción de un derecho, ni siquiera de un acto jurídico ni de un negocio jurídico: es la constancia de un HECHO.

    Debe permitirse una nueva tasación que se haga constar por nota marginal, sin pago de impuestos, y con los gastos razonables que no pueden ser como si se registrara de nuevo el inmueble.

  14. ENNECERUS
    ENNECERUS Dice:

    En mi modesta opinión, la ejecución forzosa del bien dado en garantía debería ser la última ratio. Tendría muchísimo más sentido permitir que de común acuerdo deudor y acreedor pudieran acordar la dación en pago del inmueble mediante un procedimiento con costes más reducidos. Incluso preverse la admisibilidad del pacto comisorio, siempre que el acreedor que pretendiera adjudicarse el bien dado en garantía diera carta de pago total por todos los importes adeudados y con la posibilidad del deudor de exigir una tasación imparcial, repartiéndose ambos la mitad de la diferencia entre el valor del bien y el importe de la deuda. Ahorro de dinero, de tiempo y protección equilibrada de los derechos de ambas partes

    Por otra parte, habría que reflexionar acerca de la “independencia” de las tasadoras cuando éstas son impuestas cuando no participadas por las entidades financieras y jamás elegidas por el prestatario de entre las homologadas oficialmente.

    También acerca de los costes asociados a las tasaciones que requieren actuaciones que duran en la mayoría de los casos, menos de cinco minutos.

    Por ejemplo, podría obligarse a que la tasadora sea designada por un tercero imparcial ajeno a ambas partes. En otro caso, la tasación carece de sentido.

    Y puestos a recalcular, vuelvo a uno de mis temas favoritos no resueltos satisfactoriamente por nadie a quien he tenido la oportunidad de planteárselo. En caso de cancelación anticipada del préstamo (sea voluntaria o forzosamente), el sistema francés de amortización implica el adelanto de intereses en previsión de un calendario de amortización. Si éste se cumple, los intereses pactados coincidirán con los pagados. En caso de vencimiento anticipado, los intereses pagados excederán con mucho a los pactados, de manera que a la hora de calcular lo adeudado habría que restar los intereses “abonados de más”, haciendo el recálculo correspondiente.

    Se entiende muy bien en los casos de refinanciación. Quien firmó hace 10 años un préstamo a 20, le quedan 10 años de cuotas, pero sólo habrá amortizado 1/3 o 2/5 de la deuda. Los intereses que deberá afrontar durante los 10 años restantes serán muy pequeños en comparación con las amortizaciones. Si pide un préstamo a 10 años para amortizar el préstamo antiguo su cuota se encarecerá ostensiblemente, a igualdad de tipo de interés.

    A los juristas nos cuesta entender cosas tan evidentes como que el valor actual de una deuda (o un crédito) que hay que pagar en 20 años no es el nominal de la deuda que resta por devolver, excluidos los intereses. O que un bien puede ser comprado por un precio inferior a la carga hipotecaria que soporta, precisamente porque esa carga no es una deuda que deba pagarse ya, sino con arreglo a un calendario de amortización.

  15. eduardo sanjulián
    eduardo sanjulián Dice:

    Matilde:

    Dice vd. muchas cosas en muy poco espacio, y todas muy interesantes. Intentaré responder las que pueda.

    Estoy absolutamente de acuerdo sobre la eficacia de los ficheros positivos. No sorprende la resistencia de las entidades financieras a abordarlos, a ningún sector regulado le gusta la competencia, pero es que precisamente para eso se supone que debe estar la administración pública, que debería servir (ay) el interés general y no el del lobby bancario. Y, claro que los ficheros positivos contribuirían a bajar el coste de financiación, al hacer más eficiente el sistema -cosa que nos interesa a todos, también a los bancos-

    A pesar de ello, acercar el valor de adjudicación al valor real en el momento de la adjudicación al acreedor seguiría dificultando el acceso al crédito hipotecario. La razón es puramente financiera.

    El acreedor hipotecario, al adjudicarse un inmueble en un procedimiento de ejecución , está cambiando un activo por otro, pero ese cambio no es neutro, puesto que ambos activos tienen características financieras muy diferentes.

    Antes de la ejecución, la entidad financiera ostenta un derecho de crédito:
    – sin costes de gestión externa ni carga tributaria asociados (muy importante)
    – relativamente líquido (en la medida en que son titulizables en las condiciones legales y transmisibles sin consentimiento del deudor vía “pacto” del 149 LH)
    – y, sobre todo, que forma parte de la actividad típica bancaria, lo que permite a las entidades minimizar los costes de gestión interna –con más o menos eficacia dependiendo de cada una, claro está-

    Tras la ejecución, el banco se encuentra con una titularidad jurídico real:
    – Típicamente ilíquida, ya que el inmueble puede venderse hoy o dentro de seis años
    – Con unos importantes costes de mantenimiento y tributarios asociados –IBI, comunidad-
    – Que no forma parte de la actividad típica bancaria, puesto que las entidades financieras carecen de cualquier expertising o know how a la hora de rentabilizar el activo inmobiliario o de gestionar eficazmente sus costes
    – Que obliga a provisionar, esterilizando por un plazo incierto la cantidad en que consista la provisión y originando un importante lucro cesante

    La combinación de esas características supone que la mera tenencia del inmueble comporta unos costes más que relevantes, por un plazo, además, indeterminado. Estos costes son los que intenta cubrir la diferencia entre el valor de tasación y el valor de adjudicación al acreedor. Si esa diferencia tasación/adjudicación se cierra legalmente, las entidades, inevitablemente, repercutirán el coste vía intereses ordinarios, comisiones, o de cualquier otra forma (desplazando tales costes del deudor incumplidor al conjunto de los demandantes de crédito hipotecario) o, si no encuentran vía hábil para repercutir tal coste, establecerán condiciones muy duras o denegarán el crédito (puesto que el riesgo es demasiado alto)

    (Sigue)

  16. eduardo sanjulián
    eduardo sanjulián Dice:

    Desde otro punto de vista, todos los que tienen sus ahorros en una entidad bancaria deberían preocuparse muy seriamente cuando en el activo de las entidades de crédito aparecen inmuebles no afectos a la actividad bancaria, puesto que eso supone una gestión absolutamente irresponsable de los fondos confiados a la entidad.

    Típicamente, la entidad financiera está para recibir el ahorro y canalizarlo hacia proyectos de inversión rentables: valorar esta rentabilidad y el riesgo asociado es precisamente el núcleo de la actividad bancaria. Pues bien, cada vez que una entidad se adjudica un inmueble está aplicando nuestros ahorros a un activo ilíquido, no rentable, con importantes costes asociados, que no tiene ni idea de cómo gestionar, y que ni siquiera ha elegido la entidad. En resumen, están haciendo una inversión cuanto menos discutible, sino directamente ruinosa ¡con nuestro dinero!

    Todo ello, en fin, dice que, al final, a quien protege la ley procesal mediante la diferencia tasación/adjudicación no es a “los bancos” como entidades abstractas y codiciosas separadas de los ciudadanos, sino al conjunto del sistema financiero, del que los depositantes formamos parte esencial. Se pueden discutir los porcentajes, pero la existencia de una diferencia valor de tasación/valor de adjudicación al acreedor no es caprichosa ni irracional y, en mi opinión, sirve al interés general.

    (sigue)

  17. eduardo sanjulián
    eduardo sanjulián Dice:

    En cuanto a la incidencia en la burbuja inmobiliaria, si la he entendido correctamente, su razonamiento parece ser el siguiente:

    a/ La burbuja se produjo porque las entidades financieras concedieron crédito sin tener en cuenta correctamente la solvencia de los demandantes de crédito.

    b/ Esta concesión de crédito a demandantes insolventes se produjo debido a la existencia de un “moral hazard”, puesto que el error en la valoración del riesgo crediticio no tendrá consecuencias negativas para los directivos de la entidad

    c/ El riesgo moral se produce -al menos en parte- como consecuencia de que el acreedor hipotecario puede ejecutar por cantidades muy superiores a las que le corresponderían, resarciéndose así de los perjuicios sufridos

    Pues bien: A y B son esencialmente correctas, pero C no del todo, en parte por las razones dichas en los comentarios anteriores, y en parte porque el riesgo moral se produce por la conjunción de dos hechos básicos:

    1º – Los directivos de las cajas quebradas no vieron amenazado su puesto por la mala gestión por la simple razón de que tales directivos eran elegidos por partidos y sindicatos, y la lógica de esa elección es totalmente ajena a la racionalidad económica de la gestión financiera.

    2º – La quiebra y liquidación de una entidad bancaria supone un desastre para sus depositantes y para el conjunto de la economía, mayor el desastre cuanto mayor sea el tamaño del balance de la entidad, por lo cual el Estado hará normalmente todo lo posible para salvarla. Por eso, algunas entidades financieras en problemas, una vez llegado el punto de no retorno, paradójicamente aumentan el ritmo de concesión de crédito a deudores insolventes, porque cuanto mayor sea el balance de la entidad quebrada, mayor será la necesidad de rescate con cargo a fondos públicos (dado que el coste del no rescate para el conjunto de la economía será normalmente muy superior al coste del rescate)

    Además del riesgo moral, en la formación de la burbuja española incidieron factores sociológicos, políticos e institucionales de primera magnitud. La integración de España en el euro hacía necesario tomar precauciones para que la ingente masa de ahorro de alemanes, holandeses y franceses a la que de repente tuvo acceso el sistema español no causara el efecto que luego produjo. Sin embargo, Aznar y el muy corrupto Rato, siendo perfectamente conscientes de esta situación, decidieron que no pasaba nada por usar toda esa liquidez disponible lo justo para animar la economía y ganar las elecciones. La victoria del PSOE en el 2004 frustró el plan, pero para entonces llevábamos ya casi dos años fuera de la ortodoxia financiera y las bases del desastre estaban puestas. La primera legislatura de Zapatero no sólo no supuso corregir el rumbo, sino que trajo el nombramiento de un político en el BDE, que pasó a convertirse en un departamento más del ministerio de presidencia, y todos los gestores de cajas supieron que el otrora prestigioso BDE

    (sigue)

  18. eduardo sanjulián
    eduardo sanjulián Dice:

    (Continuación) que el otrora prestigioso BDE quedaba sujeto también a la regla de oro de los partidos: no remuevo tu porquería a cambio de que tú no remuevas la mía. Barra libre pues, ampliada cuando los tipos reales de interés hipotecario entraron en negativo (es decir, inferiores a la inflación) y casi todas las entidades, incluidas las que hasta el momento habían tenido una gestión prudente, se lanzaron a crecer

    La nula formación financiera de políticos y ciudadanos españoles hizo el resto y el país avanzó cantando alegremente hacia el desastre que rozamos en 2010 y otra vez en 2012.

    Pero interesa destacar que la burbuja no se hubiera producido, o lo hubiera hecho de manera diferente:

    – Si el regulador hubiera cumplido su función a tiempo (endureciendo los criterios de concesión de créditos hipotecarios, para lo cual hubiera bastado una simple circular) cosa que ni Caruana –a pesar de su informe del 2003- ni por supuesto MAFO hicieron. Estas personas traicionaron a los ciudadanos que les pagaron el sueldo a cambio de servir intereses de partido, aunque desde luego la responsabilidad del segundo es mucho mayor que la del primero.

    – Si las administraciones públicas territoriales no hubieran estado ávidamente interesadas en la ingente masa de ingresos procedentes de licencias (ayuntamientos) y TPO (CCAA) y no hubiesen intentado prolongar la fiesta hasta el infinito con planes ridículamente irreales (he visto planes urbanísticos de pueblitos perdidos de montaña partir de la hipótesis de ¡duplicar población! en el período 2006/2012)

    – Y sobre todo, si los ciudadanos hubieran tenido una mínima formación financiera y un mínimo de prudencia a la hora de valorar los riesgos de su inversión (puesto que no otra cosa es la compra de un inmueble)

    En lo demás, le agradezco que haya tenido la delicadeza de contestar y le pido disculpas por lo inadecuado y tajante de mis comentarios (sin duda fuera de lugar, como he podido comprobar por su respuesta) sobre su frase de la burbuja.

    Eso sí, discrepo de vd. en la censura de la gente que hace dinero especulando con inmuebles. No hay nada de malo en sacar rendimiento de una inversión, aunque sea inmobiliaria: cada uno tiene que saber qué hace con su dinero, si prefiere invertir en inmuebles, renta variable, deuda pública o en la inversión sin duda más rentable: la formación. Lo que es malo es dirigir esas inversiones hacia activos no rentables o sobrevalorados y que el conjunto del país pensara que se puede llegar a alcanzar un patrimonio importante sin esfuerzo y sin riesgo de pérdidas.

    Finalmente, gracias por el enlace a la entrevista del profesor Garicano, puro sentido común de principio a fin.

    • Matilde Cuena Casas
      Matilde Cuena Casas Dice:

      Estimado Eduardo: Muchas gracias por sus extensos comentarios que enriquecen el debate. Tiene razón en que todos estamos interesados en un sistema financiero saneado. Todos queremos que las entidades gestionen bien y con préstamo responsable, de manera que consigan cobrar su derecho de crédito, sin tener que adjudicarse el inmueble del cliente. El problema es cuando las reglas no se cumplen, las ganancias son privadas y se socializan las pérdidas. A mí me parece de lujo que los bancos ganen dinero, para eso están, pero ello tiene que ser compatible con un trato adecuado justo y equilibrado de la posición del deudor.
      La hipoteca lleva funcionando mucho tiempo como instrumento que ha permitido a muchos ciudadanos a la propiedad de la vivienda. Ha sido un problema de “comportamiento” lo que ha provocado esta situación y la ley no debe favorecerlo, sino castigarlo. Y si no se hace, se producirá el temido “riesgo moral” . Estoy de acuerdo con los factores que enumera. La presencia de políticos en los Consejos de Administración ha sido letal. Sería bueno acabar con las “puertas giratorias”. Y sí hay que trabajar intensamente en educación financiera. De hecho, sería razonable que al deudor insolvente que se beneficie de una segunda oportunidad en el procedimiento concursal, se le imponga el deber de realizar un curso de educación financiera. Así se hace en USA y en España hay mucho que avanzar en ese terreno. Yo pienso que muchos objetivos se logran con educación. Por eso me gusta dedicarme a ello.

  19. Manu Oquendo
    Manu Oquendo Dice:

    No hace mucho, en USA, UK, España, una vivienda era una forma de ahorro a lo largo de la vida. Un ahorro relativamente a salvo de un “Estado total” en lo económico porque sus necesidades estructurales son incontrolables y siempre crecen. No matter what. No matter who.

    Esta función de la vivienda era parecida a la de la licencia que el taxista ha comprado al compañero que se jubila y que en estos momentos aspira a cargarse el dueño de Uber y los que le han prestado el dinero a cambio de bonos convertibles.

    Sigue la senda de los gobiernos que comenzaron a legislar para incentivar la producción de viviendas y mantener la actividad económica local a medida que firmaban “acuerdos internacionales” y se “deslocalizaban” industrias hacia lugares con “mejor acceso a la escala”. A falta de pan, buenas son tortas. Será por dinero, papelitos.

    También se fue incrementando la fiscalidad sobre la vivienda y se modificó la forma de valorar el suelo y el “vuelo” para “mejorar” la recaudación en plena recesión.
    Hoy inciden sobre la vivienda no menos de 6, 7 u 8 figuras impositivas directas e indirectas.

    El cambio hacia “market valuation” en vez de “historical cost” fue otro factor; por la arbitrariedad de las valoraciones y por violación de principios contables básicos para la creación de riqueza (prudencia, objetividad, conservadurismo, going concern, etc.).

    Lo que era una forma de ahorro razonable se ha convertido en lo contrario. Un análisis de tasa interna de retorno (IRR) de muchas viviendas demuestra que el sumatorio temporal de flujos de caja tiene retorno negativo.
    Algo que ya se intuía por la imposibilidad de comprar algo equivalente con el neto real de casi cualquier venta.

    Es decir, ha cambiado el marco de referencia, lo “seguro”.

    Los gobiernos, todos, se lo han cargado. Esto debiera hacernos pensar acerca de sus diferencias reales y las causas profundas de la uniformidad.

    La seguridad jurídica es frágil. Primero fueron los…..y no nos importaron ….luego vinieron los contratos de trabajo…y tampoco nos importaron y ahora toca a los taxistas… veremos.

    Con Tasación o sin ella, si nos cargamos la línea del horizonte, es difícil navegar.
    Hoy, la bruma ya se ha comido el horizonte.

    Y esto, que también es preocupación central, en la calle………..tampoco está en ningún programa político.
    Curioso ¿no?
    Nunca fue tan grande la distancia entre “la calle” y los “programas”.

    Saludos

  20. de Lege Ferenda
    de Lege Ferenda Dice:

    “La Sareb cede un bloque ocupado por la PAHC Bages en Manresa. La Obra Social PAH consigue 14 nuevos pisos para alquiler social. (13-02-2015)”.
    La PAH como instrumento de la Banca en el Mercado Inmobiliario -y electoral- se va haciendo visible. Debería de haberlo sido desde el primer momento, dada su apuesta por la dación en pago, tan beneficiosa para los dueños de las burbujas inmobiliarias, y tan perjudicial para los “burbujeados” hipotecados.
    Falta cultura, quizás por ausencia de educación …

  21. de Lege Ferenda
    de Lege Ferenda Dice:

    Por cierto, sobre la Tasación y las “Independentísimas” Tasadoras, la realidad es que los Informes de tasación son -han sido- generalmente elaborados sin siquiera visitar el inmueble.
    Como quiera que, en su independencia, las tasadoras son propiedad de la banca, no parece difícil “levantar el velo ” y mostrar sus vergüenzas, que son muchas y muy responsables de la burbuja que inflan y desinflan con el antojo que les da su independencia respecto de aquellos de quienes dependen.
    La manera de tasar un inmueble es realmente sencilla; el director del banco de turno buscaba la tasadora que tasase según sus indicaciones, incluyendo en el valor del inmueble desde el viaje de novios hasta el coche nuevo … Y si la primera no tragaba, se buscaba otra. And so on.

  22. Carlos Caravaca Romero
    Carlos Caravaca Romero Dice:

    Habría que diferenciar tres fases:

    1.- ¿Quien infla el globo o provoca la burbuja?
    2.- ¿Quien paga las consecuencias?
    3.- ¿Quien se pone morado a billetes?

    1.- La burbuja inmobiliaria la está provocando la mala gestión del activo inmobiliario por parte de las Entidades de Crédito y SAREB que por un lado se han ensañado con los hipotecados y ahora venden a precio de saldo a los fondos buitres. Es preferible para la banca vender a precio de risa a un fondo buitre que recuperará la inversión multiplicado que ayudar al hipotecado simplemente modificando las condiciones del préstamo hipotecario, alargando el periodo o haciendo una quita menor que la realizada a un fondo buitre, pero han cogido el camino más corto que es el de captar crédito rápido con unas consecuencias nefastas a largo plazo.
    2.- Las consecuencias las pagará Europa, España, los bancos y los hipotecados – TODOS – la salida de capital provocará la misma historia que hemos vivido, pero con la reforma que ha comentado en el excelente post Matilde los hipotecados volverán a ser la cara visible de la burbuja o crisis del sector inmobiliario. Lamentablemente no se contempla ni la dación en pago, ni ante circunstancias excepcionales una quita de la deuda antes que claudicar ante fondos buitre – holdouts –
    3.- Los fondos buitre se pondrán morados a billetes SI o SI, además una nueva crisis en España será mucho más dura porque el mercado inmobiliario esta vez no estará en manos de las Entidades de Crédito ni del Sareb sino de sociedades de capital riesgo.
    La solución hubiera sido la de sacar el stock inmobiliario haciendo quitas a los hipotecados o mejorando las condiciones de sus préstamos y vendiendo una a una a extranjeros u españoles que pongan capital circulando en nuestro país como Reino Unido u otros países europeos que ven como segunda residencia España. Un fondo buitre solo ve una oportunidad de negocio, le importa un pepino las consecuencias.
    Por último en este nuevo panorama avanzarán las tecnologías que actualmente tienen limitado el acceso a España, porque en un panorama de crisis lo que manda es el bolsillo, y si no puedes pagar ni coche ni gasolina, quizas UBER, o TESLA o Amazon con comida nos suministre transporte y comida controlando el mercado energético y alimentario.
    Vaya un tostón que he soltado pero como es el día de los enamorados ¡ perdonadme con mucho amor !

  23. Emilio Ruiz Gomez
    Emilio Ruiz Gomez Dice:

    Chapeau para el 90% de los contenidos. Especialmente para Da. Matilde Cuena y D. Fernando Goma, a quienes estoy habituado a leer todo lo que escriben. Este aplauso obviamente es extensivo a todos los participantes. Pero quiero apostillar que de entre todos los actores intervinieses en el tema (me refiero al Legislador y Administracion en general, Tasadoras, Jueces, Abogados, Entidades financieras y Clientes), es precisamente este último el peor tratado en general. Se habla de su educación y formación?. ¿Cómo se educa y forma a un comprador de vivienda?. Creo que el formador y educador de compradores de vivienda, de ser homologable, seria uno de los mayores beneficiados de este invento si pueden demostrar ante quien se lo exija que educo y formo para comprar. El comprador de vivienda nace educado y formado….. Y el que lo convierte en un peligroso delincuente y vulgar deudor es quien concedió el crédito (salvadas obviamente las excepciones y devenidas circunstancias negativas o de fuerza mayor, que tampoco nunca contemplará el acreedor, ¡que pena, u otra cosa…!). El propio Legislador se recicla o lo reciclan desde Europa; las tasadoras se reciclan en el INE, hay Jueces que van cada uno por un lado, los Abogados estudiosos y actualizados intentan poner orden, y a veces lo consiguen, con sus demandas y recursos, pero ¡ay Madre!, ¿quién educa y forma a las entidades financieras?. Sus " patronos" AEB y su supervisor el Banco de España, a garrotazos con el Defensor del Pueblo, las Asociaciones de Consumidores, algunas de ellas, también a garrotazos. Es decir, las entidades financieras tienen el terreno abonado para preredactar sus propios contratos "SI o SI",lo que vulgarmente se llaman contratos de adhesión. Alguien denominó al contrato como "el más eficaz y fecundo documento de tráfico juridico" pero esto que se firma en las notarias no es eso, esto es otra cosa. Y que puede hacer el Notario, negarse a firmar?. Le caería "la del pulpo" con esos Bancos….., ahora que por estas y/u otras circunstancias están entrando en Concurso de Acreedores…..Que no, que no, que la realidad es muy cruda y no veo otra solución que una reunión de una vez para siempre, compuesta por tres representantes de cada uno de los al principio citados: Legislativo, Administrativo, Judicial, ICAB, Técnicos tasadores, y Asociaciones de Consumidores de este gremio (a ser posible que no se odien). Estoy seguro que al final todos saldremos contentos y lo que es mejor, más ya porque seguros del todo no estaremos, al menos para siempre, porque al final viene algo o alguien y lo jode.

  24. ana
    ana Dice:

    Los bancos suelen tasar a la baja nuestras viviendas cuando las embargan hipotecándolas, dejándonos a deber más dinero aún. Me ha gustado mucho el artículo.

  25. Alf
    Alf Dice:

    Hola a todos.

    En primer lugar quisiera dar las gracias a todos los participantes por sus aportaciones (la mayoría ininteligibles para un profano en la materia como yo).

    Me gustaría preguntarles qué hacer en estas situaciones: tenía una hipoteca (que realmente eran 2, una por el 80 y la otra por el 20% … algo que no sé si es legal, raya la ilegalidad o la traspasa) sobre un apartamento con una tasación inflada (hubo que meter los gastos al 100% del precio de la vivienda, además). Esta hipoteca se hizo con UCI y las revisiones suponían unas subidas espectaculares … afortunadamente pudimos irnos a un banco normal ya con Euríbor.

    4 años después de comprar el apartamento tuvimos gemelas. La venta era imposible porque el precio de venta 5 años después de la firma ya no cubría ni la mitad de la deuda.

    Con un vecino politoxicómano en el piso de abajo nos vimos obligados a irnos de alquiler amén de no poder vivir en condiciones 4 personas. Pagamos hipoteca y pagamos alquiler hasta fundir los pocos ahorros que teníamos.
    Tras irse el politoxicómano, pudimos alquilar el piso … el problema es que no cubrimos ni la mitad de la cuota.

    ¿Se pueden exigir responsabilidades al primer banco sobre todo por inflar esa tasación?

    No me parece justo que en estas situaciones sea sólo una parte la que asuma toda la responsabilidad. Y lo más curioso es que hace un par de años llamé a mi banco para ver si me podían hacer alguna mejora en las condiciones y lo que me vino a decir es que primero delinca (no pagar varias cuotas de la hipoteca) y ya entonces me harían caso. Indignante.

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