Ejemplo de cinismo legislativo: el nuevo régimen de garantías en la compra de vivienda sobre plano

Este blog ha denunciado en varias ocasiones “el postureo legislativo” o la redacción de normas como medio propagandístico para la opinión pública ( aquí y aquí). La reciente Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras va más allá pues, en el aspecto que tratamos, es un ejercicio de cinismo legislativo.

Nos referimos al nuevo sistema de garantías del comprador de una vivienda sobre plano. Afirma su exposición de motivos  que se dota de una mayor seguridad jurídica a la posición del adquirente de la vivienda frente al promotor. Esta afirmación es rigurosamente falsa a la luz de la nueva redacción que tiene la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) que entrará en vigor el 1 de enero de 2016 y que afectará a cualquier anticipo a cuenta de una vivienda que se haga después de esa fecha.

Se ha dado un paso atrás de gigante respecto a la situación anterior. El aspecto realmente perjudicial consiste en establecer la obligación del promotor inmobiliario de garantizar los anticipos únicamente desde la obtención de la licencia de obras. Esto antes no era así. La Ley anterior (Ley 57/1968) exigía al promotor  garantizar los anticipos con un seguro antes de iniciarse la construcción y si el promotor percibía dinero sin garantía alguna se hacía responsable a la entidad de crédito por permitir la apertura de la cuenta bancaria sin verificar la existencia de la garantía. Así lo dejó claro recientemente una Sentencia de 16 de enero de 2015 del Pleno de la Sala Civil (ROJ STS 426/2015, FJ 2º y 3º)

 Los que nos hemos criado profesionalmente en el sector inmobiliario sabemos que precisamente el riesgo de una promoción inmobiliaria para un consumidor está en la fase anterior a la licencia de obras. La práctica totalidad de los siniestros de este ramo de seguros se produce en esa fase incipiente donde el promotor  se hace con un suelo  muy prematuro desde el plano urbanístico y percibe fuertes sumas de dinero de particulares que no tienen noción de lo compleja y larga que puede ser la tramitación.  Prueba de ello es el mecanismo ilegal, según la STS de Pleno de la Sala Civil, 13 de septiembre de 2013 (ROJ 4496/2013), que intentó plantear la aseguradora ASEFA de dividir la cobertura en dos tramos temporales: en el primero se garantizaba que el dinero fuera al destino prometido (es decir el riesgo era nulo pues bastaba con intervenir las cuentas) y en el segundo tramo se garantizaba el buen fin de los anticipos. Dicha sentencia la estudiamos aqui

La situación actual, aunque no era la idónea, estaba obligando a los promotores a percibir cualquier anticipo con el Vº Bº de la entidad de crédito;  ésta tendría que devolver el dinero si no había garantías al abrirse las cuentas  y se retrasaba la vivienda. Esto estaba consiguiendo cuentas corrientes con anticipos del todo indisponibles para el promotor o simultanear en el tiempo la percepción de los anticipos con la concesión del préstamo que financiaba la construcción de las viviendas (hito que garantiza la viabilidad de la promoción).

Ahora ya no es así. Con el texto de la nueva Disposición Adicional Primera, que proviene de una enmienda de CiU al proyecto de ley ( la nº 45) la garantía es obligatoria sólo en un momento de muy poco riesgo.  ¿Quién estaba detrás de esta enmienda?  Seguramente nadie que representara a los intereses de los consumidores.  Lo que se está es salvando son los intereses de las aseguradoras y de los bancos a costa del consumidor.

El sesgo del legislador se ve en otros detalles también reveladores: deroga la antigua Ley 57/1968,  y olvida incluir en la nueva Disposición Adicional Primera de la LOE el carácter irrenunciable de estas garantías o deja bien claro que el promotor no puede vender la vivienda si el asegurador paga la indemnización.

Desde hace años que estamos reclamando la exigencia de un seguro de responsabilidad civil obligatorio para toda sociedad que se constituya con el objeto de promover viviendas pero parece que no interesa asumir semejante riesgo…  . En vez de este ejercicio de cinismo  ¿no sería mejor una campaña publicitaria de no anticipar ni un “duro” a nadie si no hay licencia de obras?

4 comentarios
  1. Manu Oquendo
    Manu Oquendo Dice:

    Muchas gracias por la Información.
    Solo una sugerencia.

    El titular debería ser………. "Se ignora por cuenta de quién CIU cuela una enmienda al Proyecto de Ley que tiene el efecto de Reducir la Garantía del Comprador de vivienda sobre Plano"

    Saludos

  2. Manu Oquendo
    Manu Oquendo Dice:

    Muchas gracias por la Información.
    Solo una sugerencia.

    El titular debería ser………. "Se ignora por cuenta de quién CIU cuela una enmienda al Proyecto de Ley que tiene el efecto de Reducir la Garantía del Comprador de vivienda sobre Plano"

    Saludos

  3. Francisco Rodríguez Boix
    Francisco Rodríguez Boix Dice:

    Resulta alentador pensar que una Ley de la oprobiosa,la 57/1968,haya sido el cauce que,sobre todo en los últimos años,a raíz de la crisis inmobiliaria,haya permitido a los compradores sobre plano protegerse frente a las situaciones concursa les de los promotores.Dicha Ley,ahora derogada,no obstante,antes de la crisis fue reiteradamente desconocida por los compradores y voluntariamente por los promotores,pues no se olvide,en ningún caso,que España es una dictadura legislativa paliada y dulcificada por el incumplimiento (así lo hacía notar el inolvidable Don Juan Jordano Barea en sus explicaciones de cátedra de la Universidad de Sevilla).En cualquier caso destacar la fundamental labor del Tribunal Supremo,a partir del año 2013,en una serie de sentencias en las que ha realizado una interpretación marcadamente progresiva y "pro comprador"de la referida Ley.

  4. Francisco Rodríguez Boix
    Francisco Rodríguez Boix Dice:

    Resulta alentador pensar que una Ley de la oprobiosa,la 57/1968,haya sido el cauce que,sobre todo en los últimos años,a raíz de la crisis inmobiliaria,haya permitido a los compradores sobre plano protegerse frente a las situaciones concursa les de los promotores.Dicha Ley,ahora derogada,no obstante,antes de la crisis fue reiteradamente desconocida por los compradores y voluntariamente por los promotores,pues no se olvide,en ningún caso,que España es una dictadura legislativa paliada y dulcificada por el incumplimiento (así lo hacía notar el inolvidable Don Juan Jordano Barea en sus explicaciones de cátedra de la Universidad de Sevilla).En cualquier caso destacar la fundamental labor del Tribunal Supremo,a partir del año 2013,en una serie de sentencias en las que ha realizado una interpretación marcadamente progresiva y "pro comprador"de la referida Ley.

  5. Rafael González Tausz
    Rafael González Tausz Dice:

    Gracias a los dos por vuestros comentarios. Toda la razón Sr. Manu Oquendo ¿ qué lobby está detrás de CiU en esta sucia maniobra?

    Francisco durante el año 2013 y 2014 el Supremo también arrojó sentencias vacilantes sobre la Ley 57/1968 y podría afirmar que la sentencia del 16 de enero de 2015 no era previsible a la vista de algunos antecedentes que hubo con anticipos instrumentados en letras de cambio.

    Soy pesimista con la nueva Disposición Adicional 1ª de la LOE: ante la insolvencia del promotor, el Supremo no creo que condene a las entidades de crédito a devolver anticipos a los consumidores.

    Lo más reprochable es que nadie haga preguntas y se mal informe:

    http://www.eleconomista.es/legislacion/noticias/6873575/07/15/Los-compradores-de-vivienda-sobre-plano-ganan-garantias-.html

  6. Rafael González Tausz
    Rafael González Tausz Dice:

    Gracias a los dos por vuestros comentarios. Toda la razón Sr. Manu Oquendo ¿ qué lobby está detrás de CiU en esta sucia maniobra?

    Francisco durante el año 2013 y 2014 el Supremo también arrojó sentencias vacilantes sobre la Ley 57/1968 y podría afirmar que la sentencia del 16 de enero de 2015 no era previsible a la vista de algunos antecedentes que hubo con anticipos instrumentados en letras de cambio.

    Soy pesimista con la nueva Disposición Adicional 1ª de la LOE: ante la insolvencia del promotor, el Supremo no creo que condene a las entidades de crédito a devolver anticipos a los consumidores.

    Lo más reprochable es que nadie haga preguntas y se mal informe:

    http://www.eleconomista.es/legislacion/noticias/6873575/07/15/Los-compradores-de-vivienda-sobre-plano-ganan-garantias-.html

  7. Cruz
    Cruz Dice:

    En cierta ocasión me comentaron lo siguiente:" Un amigo compró sobre plano. Comenzados los trabajos resultó que no había licencia de obras, se demolieron y perdió su dinero, así que, cuando fui a comprar, pedí que me enseñaran la licencia de obra. Y me la enseñaron. Nadie me avisó de que estaba denunciada por concesión irregular. Fue anulada, se demolió la obra apenas iniciada y perdí mi dinero.Ahora compro piso ya construido. Cambian el Plan de Ordenación Urbana y se va a demoler. ¿Por qué los notarios no avisan de estas cosas antes de firmar las escrituras?".

    Dejando al margen lo obvio de la respuesta, lo cierto es que tanto en régimen de vivienda libre como en el de presunta protección oficial estamos hablando de una compraventa a futuro, negocio incierto por definición y por tanto arriesgado. Máxime cuando llevamos bastantes años viendo la constitución de sociedades ad hoc para la promoción inmobiliaria íntimamente relacionadas con constructoras dadas a la subcontratación (entre muchas otras prácticas consideradas habituales) con lo que intentar controlar y asegurar unos resultados resulta muy difícil. Exigir un seguro de RC obligatorio está muy bien para paliar la incertidumbre, pero sin olvidar que, si es anual, debe irse renovando y pagándose las primas hasta el final de la obra. Si no, en el mejor de los casos, es papel mojado (o un argumento de venta engañoso). Y de hacerse una campaña informativa debería comunicarse también que el Seguro Decenal solo cubre daños estructurales, siendo el plazo para el resto de defectos de uno o tres años.

    Al final es irrelevante qué lobby puede andar detrás de esta enmienda. Ninguno de los posibles (Administración incluida) se rige por algo que no sean sus propios ingresos a corto plazo. La Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios, que debería ser un referente-marco, se ha convertido en una mera norma programática. Como tantas otras, CE incluida. ¿Cuánto más puede aumentar la inseguridad jurídica si ya casi es total?

  8. Cruz
    Cruz Dice:

    En cierta ocasión me comentaron lo siguiente:" Un amigo compró sobre plano. Comenzados los trabajos resultó que no había licencia de obras, se demolieron y perdió su dinero, así que, cuando fui a comprar, pedí que me enseñaran la licencia de obra. Y me la enseñaron. Nadie me avisó de que estaba denunciada por concesión irregular. Fue anulada, se demolió la obra apenas iniciada y perdí mi dinero.Ahora compro piso ya construido. Cambian el Plan de Ordenación Urbana y se va a demoler. ¿Por qué los notarios no avisan de estas cosas antes de firmar las escrituras?".

    Dejando al margen lo obvio de la respuesta, lo cierto es que tanto en régimen de vivienda libre como en el de presunta protección oficial estamos hablando de una compraventa a futuro, negocio incierto por definición y por tanto arriesgado. Máxime cuando llevamos bastantes años viendo la constitución de sociedades ad hoc para la promoción inmobiliaria íntimamente relacionadas con constructoras dadas a la subcontratación (entre muchas otras prácticas consideradas habituales) con lo que intentar controlar y asegurar unos resultados resulta muy difícil. Exigir un seguro de RC obligatorio está muy bien para paliar la incertidumbre, pero sin olvidar que, si es anual, debe irse renovando y pagándose las primas hasta el final de la obra. Si no, en el mejor de los casos, es papel mojado (o un argumento de venta engañoso). Y de hacerse una campaña informativa debería comunicarse también que el Seguro Decenal solo cubre daños estructurales, siendo el plazo para el resto de defectos de uno o tres años.

    Al final es irrelevante qué lobby puede andar detrás de esta enmienda. Ninguno de los posibles (Administración incluida) se rige por algo que no sean sus propios ingresos a corto plazo. La Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios, que debería ser un referente-marco, se ha convertido en una mera norma programática. Como tantas otras, CE incluida. ¿Cuánto más puede aumentar la inseguridad jurídica si ya casi es total?

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