La tasación en los préstamos hipotecarios: para qué sirve y cuándo es necesaria

Aunque a raíz de la crisis hipotecaria se ha hablado mucho de las tasaciones, se conocen poco sus funciones y su trascendencia para el deudor.

En principio, la Ley Hipotecaria no exigía tasación para conceder un préstamo hipotecario. Sin embargo, las entidades financieras la pedían siempre, por dos razones: primero porque permite al prestamista saber si tiene garantía suficiente y cuanto debe prestar. En segundo lugar, porque se exige para comercializar esos préstamos, es decir para emitir cédulas o bonos hipotecarios que permiten a los Bancos “vender” esos préstamos a otros inversores: el art. 5 de la  Ley 2/1981, del Mercado Hipotecario , (en adelante LMH) establece que el importe de los préstamos que se van a titulizar no puede exceder del 60% del valor de tasación del inmueble (el 80% si es vivienda habitual). Como vemos, la tasación protege al acreedor, pero también a esos terceros que van a adquirir las cédulas o títulos.

La tasación no tenía tampoco ninguna relación con otra valoración del inmueble al que siempre aparece en la escritura de hipoteca, que es el valor para subasta. Los artículos 682.2 LEC y 120 LH exigen que se fije ese valor para que el acreedor pueda acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria (judicial o extrajudicial). Su finalidad es abreviar ese procedimiento, ya que evita el trámite de valoración del bien por un perito que se realiza en los otros procedimientos ejecutivos. Sin embargo, el tipo o valor de subasta supone también una protección para el deudor si se ejecuta la hipoteca. Así, de acuerdo con el art. 670 de la LEC, si en la subasta la oferta no llega al 70% del tipo, el deudor tiene un plazo para obtener una oferta mejor, y si ninguna oferta llega al 50%, el Secretario puede no aprobar el remate atendiendo a la situación del deudor. Asimismo, en el caso de que no haya postores, el tipo sirve para fijar un valor mínimo por el que el acreedor puede adjudicarse el bien en ese caso (art. 671 LEC). Las sucesivas reformas han ido reforzando esa protección en el caso de adjudicación de vivienda habitual: el RDL 8/2011 lo aumento del 50 al 60 % del tipo, y la Ley 1/ 2013 al 70% (o el 60% si la cantidad debida era inferior a ese valor).

Sin embargo, esta protección tiene varias debilidades.

El primero es que (como señaló Gonzalez-Meneses aquí), como nadie piensa que va a impagar, el tipo de subasta nunca se negocia y lo fija unilateralmente el acreedor. Sin embargo, puede ser esencial si se produce el impago y la ejecución de la hipoteca, como hemos visto. Esto es algo que hay que tener en cuenta especialmente en las refinanciaciones: imaginemos que en 2007 compré una vivienda que se tasó y valoró a efectos de subasta en 300.000 euros, con un préstamo del que aún debo 210.000. Ahora no puedo pagar la cuota y el Banco me ofrece reducir la cuota dándome un plazo de carencia de capital, pero pide volver a tasar la finca y fijar el nuevo tipo de subasta en 200.000 euros (valor actual de la vivienda). Antes de aceptar, tengo que saber que si dejo de pagar hoy y se ejecuta la vivienda, un tercero tendrá que ofrecer al menos 150.000 euros y si no hay postores y el Banco se adjudica la vivienda no me podrá reclamar nada más (pues se la adjudicará por el 70% de 300.000=210.000 euros). Sin embargo, si acepto la novación y dentro de un año no puedo pagar y sale a subasta, se podrá vender por 90.000 o adjudicar por 126.000, con lo que me quedaré debiendo al Banco una cantidad muy superior. En estos casos es por tanto esencial para el deudor que no se modifique el tipo de subasta, lo cual es perfectamente posible pues la DGRN ha aclarado que en las novaciones no es necesario aportar nueva tasación si el tipo no se modifica (RDGRN 9/12/13).

El segundo problema es que la Ley Hipotecaria inicialmente no establecía ninguna vinculación entre tipo de subasta y tasación. Solo se exigía la tasación los préstamos que se fueran a titulizar, y solo para estos el art. 8.2 del RD 716/2009  –que desarrolla la LMH-  exigía que coincidieran tipo de subasta y tasación oficial. En las demás hipotecas el acreedor podía tasar o no, y en cualquier caso podía fijar un valor de subasta muy inferior al real de la finca, lo que hacían habitualmente los prestamistas profesionales y usureros. Dado que casi nadie acude a las subastas judiciales, eso les permitía en muchos casos apropiarse de inmuebles de valor muy superior al préstamo dado, burlando la prohibición del pacto comisorio.

Para evitar esas situaciones la ley 1/2013 se estableció una vinculación obligatoria entre tasación y tipo de subasta. Aunque en la tramitación de la Ley una enmienda del PSOE propuso que tenían que coincidir, el texto final fijó un tipo mínimo del 75% de la tasación. Esto es criticable (ver aquí, aquí y aquí) pues no tiene sentido que el acreedor se beneficie de un valor alto de tasación de cara a vender la hipoteca a terceros, pero al mismo tiempo en caso de impago se le permita adjudicarse el inmueble por poco más del 50% del valor de tasación (el 70% del 75%). Hay que tener cuenta además que fijar un valor inferior al 100% podría considerarse cláusula abusiva por estar predispuesta por el Banco y favorecerle, como lo entendió el Auto de la AP de Barcelona de 26-9-2014.

La nueva norma planteaba además la duda de si se aplicaba a todas las hipotecas o solo las sujetas a la LMH, ya que hablaba de la tasación realizada “conforme” a esta norma. Esto hubiera implicado que la ley para la defensa de los deudores empeoraba su posición, porque para estos préstamos el art. 8.2 citado imponía ya antes el 100% del valor de tasación y ahora sería el 75%. La única interpretación razonable de la reforma es que la LEC se aplica a todas las hipotecas como lo entendió la RDGRN de 29 de octubre de 2013 (reiterada por otras), y que el art. 8.2 (como norma especial) se aplicaba a las titulizables. Esto significa que si no existe tasación o no se respeta el límite del 682.2 LEC (y 129 LH), se puede constituir la hipoteca, pero no inscribir la cláusula especial para la ejecución hipotecaria ni en consecuencia acudir al procedimiento especial -aunque sí al ejecutivo ordinario con el trámite de avalúo-.

Esta interpretación pareció tambalearse cuando la ley 19/2015 modificó los artículos 682.2 LEC y 129 LH, y donde hablaban de tasación “realizada conforme a las disposiciones” de la LMH ahora dicen que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de” esa Ley.  La mención “en su caso” y el cambio de tiempo verbal parecían indicar que la tasación no siempre sería necesaria. En este post critiqué el cambio y mantuve que había que hace una interpretación del mismo en el sentido de que la situación no había cambiado (ver aquí). Esta es la posición de la DGRN en las resoluciones de 7/10/2015 y 14/9/2016, que mantienen que aún después de la reforma para acceder al ejecutivo hipotecario es necesaria la tasación, aunque introducen ciertas matizaciones. La primera advierte que no es necesaria en el caso de hipotecas a favor de la hacienda pública porque tienen un procedimiento ejecutivo propio y la segunda entiende que la tasadora solo ha de ser homologada conforme a la Orden ECO/805/2003 si el préstamo va a ser titulizado, “siendo válida en otro caso la realizada por entidades o personas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasar”. Para un examen más detallado de las resoluciones pueden ver este estudio.

Algunos criticaron esta interpretación porque imponer siempre la tasación encarece los préstamos hipotecarios entre particulares. Sin embargo, hay que tener en cuenta que en la práctica la mayoría de estos préstamos son concedidos por prestamistas profesionales y usureros, en los que la tasación es una excelente medida para prevenir los abusos (como estos). El resto son préstamos que se dan ocasionalmente por razones de amistad o comerciales, y lo que persiguen con la hipoteca es más la preferencia frente a acreedores posteriores que la realización de la hipoteca, por lo que pueden optar por no tasar y no tener acceso al procedimiento especial. En este caso hay que tener en cuenta que la DGRN (resoluciones de 18 de febrero y 12 de septiembre de 2014) exige que el acreedor expresamente admita en la escritura la inscripción sin referencia a ese procedimiento.

Como conclusión, hay felicitar a la DGRN por realizar una interpretación de la ley de acuerdo con su finalidad original, y también reconocer que la legislación hipotecaria actual, con sus deficiencias, mejora la anterior a la crisis. Pero no cabe duda que para cerrar el círculo de protección la ley debe establecer que el tipo de subasta coincida con el valor de tasación, eliminando el absurdo mínimo del 75%.

4 comentarios
  1. Matilde Cuena Casas
    Matilde Cuena Casas Dice:

    Buen post, querido Segis, como siempre.
    Me ha gustado mucho, a pesar de que, como sabes, no coincidimos en algunos puntos. Paso a comentar algunos de ellos.
    Yo ubico en el art. 682 LEC uno de los graves fallos de nuestro sistema de ejecución hipotecaria, tal y como justifiqué aquí. Lo de la celeridad del procedimiento es la razón que se ha alegado siempre, pero yo creo que suena un poco a excusa.
    Esta celeridad pretendida genera un riesgo que pueden soportar ambas partes y es el cambio de valor de la finca en el momento de la ejecución. Si aumenta de valor, la finca se vendería en ejecución por un precio inferior al valor económico real. Si el valor disminuye (que es lo que ha sucedido) el mantenimiento de la tasación fijada en escritura («precio burbuja») puede condenar de antemano al fracaso la realización y que la subasta quede desierta y se desencadenen los efectos del art. 670.4 LEC. En ambos casos el deudor pierde, bien porque queda deuda pendiente tras la ejecución o bien porque se ha “malvendido” ese bien a precio muy inferior. Las fluctuaciones del valor de la vivienda afectan menos al acreedor, que siempre tiene la posibilidad de acudir al patrimonio del deudor para cobrar el sobrante. Por eso creo que la vinculación de la tasación para subasta fijada en escritura, a quien interesa es al acreedor, y sobre todo ahora que puede poner una tasación un 25% inferior a la tenida en cuenta para conceder el préstamo.
    Lo que yo propongo es una tasación en momento de ejecución. Eso puede beneficiar al deudor o al acreedor, en función de que haya aumentado o disminuido el valor del bien. Yo no trato de proteger a toda costa al deudor, sino de equilibrar el sistema. Lo importante es que el acreedor se ejecute el bien por lo que vale, ni más ni menos. De hecho, como he dicho, esto es lo que sucede en el proceso concursal, algo que, por cierto, muchos acreedores quieren evitar, tal y como expliqué aquí.
    En cuanto a las novaciones y el tipo de subasta, el que no se modifique el tipo para la subasta también puede producir efectos perversos. Basta ver los hechos que se juzgaron en la sentencia 39/2015, de 2 de marzo de 2015. El Banco Popular concedió un préstamo de 72.000 euros. El tipo para subasta fue de 72.000 euros. Posteriormente se hizo una ampliación de capital. El principal: 126.745 euros, 16.478 euros de intereses y 19.011 euros de costas. Se mantuvo en la escritura de novación –tal y como defiendes- el resto de cláusulas del contrato originario, entre ellas, el tipo para subasta a 72.000 euros.
    Pues bien, pasó lo que pasó, que el deudor no pudo pagar y quedaba pendiente una deuda de 120.491 euros y 36.000 euros por intereses. El bien salió a subasta a 72.000 euros!!!!!!!! La subasta quedó desierta y el banco se adjudicó el inmueble a 50.400 euros. Deuda pendiente tras la ejecución: 106.091 euros. Una barbaridad!!! Esto sí que no beneficia al deudor y mucho al acreedor. Puede ser que en otros casos sí pueda ser ventajoso para él, pero no se trata de eso. La dichosa vinculación de la tasación de la finca fijada en la escritura, introduce un “aleas” en la ejecución que genera inseguridad. ¿Y todo esto para garantizar la celeridad del procedimiento de ejecución? Yo creo que no compensa. Y aquí quienes están siendo beneficiados son los acreedores. (Sigue)

    • Segismundo Alvarez Royo-Villanova
      Segismundo Alvarez Royo-Villanova Dice:

      Muchas gracias Matilde.
      La opción de tasar en el momento de la ejecución es razonable, pero no creo que el sistema actual sea tan malo.
      El que el tipo de subasta sea inferior al valor real no impide que haya posturas por valores superiores. Si las subastas funcionan bien, el tipo de salida nunca es un obstáculo para que se obtenga el valor real.
      En el caso de las novaciones obviamente depende. Yo me refiero al caso más frecuente en los últimos tiempos, que es el de deudores en dificultades que simplemente amplían plazo o establecen carencias, con viviendas cuyo valor real ha bajado. En estos casos está claro que bajar el valor de subasta les perjudica.
      El problema en el caso que planteas procede también de la falta de vinculación entre tasación y tipo y no de lo contrario.
      La ventaja de vincular tasación y tipo de subasta es que desincentiva la sobretasación y en consecuencia el sobre-crédito. Por eso creo que es conveniente esa vinculación, aunqeu por supuesto estoy de acuerdo en que el tipo no pueda ser inferior al 100% de la tasación .
      La solución que combina las ventajas del sistema actual y evita el prejuicio del deudor es que este pudiera pedir una nueva tasación por tasador homologado a su costa durante el procedimiento de ejecución.

      En cualquier caso

  2. Matilde Cuena Casas
    Matilde Cuena Casas Dice:

    En cuanto a la novedad introducida por la Ley de Protección de deudores hipotecarios en el art. 682 LEC que permite fijar un tipo para subasta que no sea inferior al 75% del tenido en cuenta para la concesión del préstamo, ya dije aquí lo que pensaba. Sigo creyendo que afecta tanto a titulizables como a no titulizables. Que esa fue la intención, compensándose así el “perjuicio” que sufrían los acreedores cuando se aumentó el porcentaje de adjudicación al 70% del valor de tasación en el art. 670.4 LEC. Aplaudo la interpretación de la DGRN, pero desde luego, el texto dice lo que dice. Es sorprendente que ese límite del 75% lo introdujera una Enmienda del Partido Popular en el Congreso (nº 167) y su motivación fuera muy escueta: “Se impide que la tasación que se utiliza como valor de referencia para la subasta sea inferior al 75% del valor de tasación en el momento de la escritura”. Por el contrario, el Partido Socialista, insistió en la opción contraria en varias enmiendas. En la nº 128 proponía este texto:
    “Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”. Se justificó diciendo que “la enmienda tiene por finalidad solucionar una de las disfunciones más graves que se producen en este ámbito: la posibilidad de considerar dos valores, el de tasación a efectos de concesión de préstamos y el de tasación a efectos procesales de ejecución. Se propone que este último no pueda ser inferior a aquel”. Por supuesto, fue desestimada. Se volvió a plantear por el mismo partido la misma enmienda (nº 95) en la tramitación de la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil. Pero ya se había introducido el “en su caso”, lo que hacía pensar que iba referida a las hipotecas titulizables. En fin, con estos datos, quiero destacar que había una decisión premeditada de beneficiar a las entidades financieras. Ahora que no hay mayorías absolutas, convendría resolver este problema. Cuestiones clave como estas a lo mejor no venden mucho en los medios por ser muy técnicas, pero son decisivas en materia de prevención de sobreendeudamiento hipotecario. Otra cosa, es que queramos otra burbuja. Normas como esta, la facilitan, sin duda.

    • Segismundo Alvarez Royo-Villanova
      Segismundo Alvarez Royo-Villanova Dice:

      El límite del 75%, como dices, no tiene ningún sentido. Es absurdo como se explica en la enmienda y como habéis defendido Manuel Gonzalez Meneses y tú.
      Pero yo creo que hay que interpretar las normas de acuerdo con su finalidad, y por eso defendí que a las hipotecas titulizables se aplica el régimen especial del RD. Esto no lo dice expresamente de la doctrina de la DGRN, pero si el 682 se aplica a todas y es una norma para favorecer al deudor, hay que entender que la norma especial sigue vigente.

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