Por qué hay que limitar los intereses de demora en los préstamos hipotecarios, y cómo hacerlo

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Entre las reformas que se reclaman para mejorar la situación de los deudores hipotecarios, una de las más reiteradas ha sido la de la limitación legal de los intereses de demora.
 
Hay que destacar la importancia de la cuestión: en el caso de impago, el prestamista ejerce siempre el derecho de declarar el crédito vencido anticipadamente, lo que hace que los intereses de demora pasen a calcularse no sobre las cuotas impagadas sino todo el capital pendiente. La combinación de esto con que la media de los mismos es cercana al 20% (llegando en algunos casos al 29%), supone que al término de una ejecución de duración media -más de dos años, problema que no puedo tratar aquí- la deuda habrá aumentado en cerca de un 50%. Por tanto, estos altísimos tipos han contribuido decisivamente a que los deudores hipotecarios queden tras la ejecución con una deuda imposible de pagar, lo que a su vez está en el origen de todo el movimiento social a favor de la dación en pago. Es, además, una de las cuestiones que dio lugar a la reciente STJUE que declara el procedimiento de ejecución español contrario a la directiva de protección al consumidor ya examinada en este blog.
 
¿Porqué no ha reaccionado hasta ahora el legislador? Es evidente que los intereses de demora tienen como fin por una parte a indemnizar los daños que para el prestamista supone no recibir puntualmente el dinero, y por otra se sostiene – incluso en la propia STJUE- que son disuasorios del impago. Desde el punto de vista puramente económico, los límites legales al interés equivalen a un control de precios, lo que normalmente tendrá como efecto la reducción de la oferta, en este caso, del crédito. Finalmente, limitar los intereses de los contratos ya celebrados podría implicar  una quiebra de la seguridad jurídica. Es cierto que numerosas sentencias han declarado su carácter abusivo y ordenado su moderación con arreglo al art 1154 Cc, pero se pueden entender que este carácter debe ser determinado por el juez caso por caso, y que por tanto no es necesaria una reforma legal.
 
Pero esta visión es errónea y olvida cuestiones esenciales. En primer lugar, los altísimos intereses no se justifican de ninguna manera por los perjuicios económicos de la demora, lo que queda probado porque en las grandes financiaciones de empresas en las que sí se negocian individualmente estos intereses, estos son muy inferiores -normalmente entre 2 y cuatro puntos más que el ordinario-. En segundo lugar, porque no es cierto que cumplan una función disuasoria del impago: en los préstamos hipotecarios, nunca se deja de pagar por un cálculo económico, sino por un imprevisto o por una verdadera imposibilidad sobrevenida. De hecho, la acumulación de los intereses de demora tiene justo el efecto contrario –conocido como “debt overhang”-: cuando la deuda aumenta hasta tal punto que el deudor sabe que no va a ser capaz de pagarla, la cantidad que es probable que cobre el deudor pasa a ser menor cuanto más aumenta la deuda, como se ve en el gráfico siguiente. Esta teoría, desarrollada en el campo de las finanzas internacionales, se aplica en el caso de los deudores hipotecarios, pues cuando estos perciben que no podrán pagar ni con la venta o dación en pago de la vivienda ni con los ingresos futuros, la actuación coherente del deudor desde el punto vista exclusivamente económico es tratar de dilatar el lanzamiento y de ocultar sus ingresos, con perjuicio de deudor y de la economía en general.
 

 
Por tanto, los intereses de demora excesivos no favorecen la ética de pago, sino justamente la dañan al crear incentivos económicos al impago. Si los bancos actuaran de una forma económicamente eficiente, para evitar el efecto negativo del debt overhang, deberían establecer un interés de demora alto para los periodos expansivos y más bajo para el momento en que por causa de una crisis más deudores puedan verse totalmente incapaces de pagar. Como eso es imposible, los intereses tienden a fijarse en cantidades que resultan excesivas para el interés económico del propio banco. Por ello, si el legislador los limita en una época de crisis, en realidad estaría supliendo esa variabilidad que el acreedor no ha podido prever en su contrato. En cuanto a la seguridad jurídica, hay que tener en cuenta que la generalidad de las sentencias que han resuelto esta cuestión han declarado abusivos los intereses con decisiones diversas, por lo que una norma que establezca una interés máximo en la línea o por debajo de los criterios marcados en la mayor parte de las mismas (2,5 veces el interés legal del dinero, por analogía con el art 20.4 de la Ley 16/2011) supondrá en realidad una mayor previsibilidad de los efectos del contrato y por tanto mayor seguridad.
 
Como se ha puesto de manifiesto recientemente en el blog NadaEsGratis , en este caso no se produce el efecto reductor de la oferta del control de precios. Diversos estudios han destacado que cuando la percepción del cliente es que la probabilidad de que se aplique ese interés es baja,  tiende a ignorarlo por lo que la competencia no opera sobre el tipo, fijándose intereses excesivamente altos. En realidad, los altísimos tipos no persiguen tanto disuadir del impago en épocas de crisis sino aprovechar ese fallo de mercado y sacar beneficios de las muchas pequeñas demoras de millones de prestatarios que en el momento de firmar la hipoteca no piensan retrasarse. Como vemos, es un caso similar a los descubiertos tácitos en cuenta, caso para el cual el legislador sí ha establecido el límite ya citado (art 20.4 de la Ley 16/2011).
 
Pero esta no es la única reforma necesaria. Como hemos visto, el problema fundamental se plantea en el caso de vencimiento anticipado, pues el interés de demora se aplica no sobre las cuotas impagadas sino sobre la totalidad de la deuda. Permitir al acreedor anticipar el vencimiento persigue que en los préstamos de devolución progresiva del capital (casi todos los hipotecarios), este no tenga que iniciar una ejecución por cada impago, pero no es lógico que este derecho excepcional de lugar a una penalización por la  deuda que no estaría en mora si se respetara el plazo inicialmente pactado. Además de ser injusto, desincentiva el esfuerzo del deudor por cumplir el calendario pactado, que solo tendrá sentido si el interés de demora sedevenga solo sobre las cuotas impagadas, – lo que propone la enmienda 21 a la ILP  (de UPyD)- .
 
Por tanto, las medidas que hay que tomar son dos: primero, establecer que los intereses de demora no se devengan más que sobre las cuotas impagadas con arreglo al calendario de pagos inicialmente pactado (sobre lo demás se devengará el ordinario). Y en segundo lugar, establecer un máximo de intereses de demora que se aplique también a los préstamos ya celebrados.
 
La proposición de Ley aprobada la semana pasada en el Congreso es insuficiente, y es necesario aprovechar su paso por el Senado para corregirla. En principio acierta al establecer un máximo de interés de demora (art. 114 LH) y su aplicación a los préstamos vigentes (DT2ª), y un régimen privilegiado para los deudores más vulnerables. Sin embargo, no soluciona el problema del vencimiento anticipado, habiéndose rechazado la enmienda citada. Además, solo se aplica a los préstamos “para la adquisición de la vivienda habitual” y con hipoteca sobre la misma, cuando los argumentos expuestos valen para todos los préstamos y el carácter abusivoafecta desde luego a todos los concluidos con consumidores. Y en tercer lugar, el máximo fijado (3 veces el interés legal) no es proporcionado al perjuicio para el Banco y es superior al que la jurisprudencia ha considerado admisible. Lo lógico es que se fije –como curiosamente ha pedido la AEB- un límite de puntos por encima del ordinario, y que este sea semejante al de los países de nuestro entorno (entre el 0% adicional de Reino Unido y Francia al 5% de Austria).
 
He tratado de destacar que estas medidas no suponen solo un beneficio para el deudor, sino que implican una solución a los fallos de mercado y favorecen a los propios acreedores y a la economía en general. No es casualidad que la solución más eficiente coincida con lo que la mayoría intuye como justo –y contrario a lo que aparece abusivo-, pues la justicia no es un lujo que el libre mercado no se puede permitir, sino el presupuesto para el buen funcionamiento del mismo.
 

Comentario de urgencia al Decreto-ley andaluz sobre la vivienda

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Se encuentra ya publicado el Decreto-ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda (las mayúsculas son suyas) que puede consultarse aquí .
El anuncio de estas medidas ha generado ya un considerable revuelo antes de su publicación y declaraciones a favor y en contra de ellas, unas basadas en la defensa de la función social de la propiedad y otras en la defensa simplemente del derecho de propiedad.
La cuestión reviste cierta importancia no sólo por las medidas en sí mismas sino porque ambas posiciones ideológicas ya están hablando de generalizarlas para todo del país (PSOE, ver aquí ) o su revisión por considerarse que este tipo de soluciones deben ser comunes para toda la nación.
En comentario de tanta urgencia como este, como pueden ustedes imaginarse, no podré entrar en grandes profundidades (quizá algunos aspectos puedan ser analizados posteriormente), pero sí hay algunas cuestiones generales de interés.
Comenzando con un examen puramente descriptivo, la norma lleva una Exposición de motivos en la cual después de invocar diversas normas que protegen la vivienda (desde la declaración de los derechos humanos pasando el Estatuto de Autonomía hasta llegar a la Ley 1/2010 de 8 de marzo reguladora del derecho a la Vivienda en Andalucía, que es la norma fundamentalmente objeto de modificación) pasa a expresar los fundamentos de la regulación que contiene.
Entre ellos, es interesante la consideración de que “a pesar de la importancia que la Constitución otorga al derecho a la vivienda, en la práctica es considerada un simple bien de consumo” A partir de ahí, procede al reconocimiento de la función social de la propiedad reconocida en el art. 33, la proscripción de las conductas antisociales y la mención de la subordinación de la riqueza del país al interés general, conforme al art. 128 de la Constitución (CE en adelante), así como el hecho de que estos rasgos permiten imponer deberes positivos, y no como límites externos sino como parte integrante del derecho mismo.
En este sentido considera que la desocupación de las viviendas merece un reproche social, particularmente en el caso de las personas jurídicas, y en especial entidades financieras y sus filiales inmobiliarias que –repitiendo el concepto antes mencionado- utilizan esos bienes como bien de inversión que implica un incumplimiento de la obligación de dar efectivo destino habitacional a las viviendas. También justifica su rápida actuación en invocando la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre cláusulas abusivas e indirectamente la cuestión de los suicidios.
Las medidas más importantes que impone son:
1.Modificar la ley 1/2010 para incluir en el contenido esencial de la propiedad de la vivienda el destino efectivo a la ocupación (art.25.2)
2. Establecer un procedimiento contradictorio para la declaración de vivienda deshabitada (art. 27 de la misma ley) con una prolija regulación; creando un registro al efecto (art.41). Puede compararse aquí con la antigua regulación.
3. El establecimiento de medidas de fomento, eso sí, limitada a las personas físicas.
4. Añadir un título VII a la ley 1/2010 en el que se establecen potestades sancionatorias y de inspección.
5. Introducir la declaración de interés social a efectos de expropiación forzosa del uso de la vivienda por un máximo de 3 años para  la cobertura de necesidad de vivienda de personas en especiales circunstancias de emergencia social por estar incursas en procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria, estableciendo los requisitos para poder ser beneficiario en las Disposición Adicional Segunda (Pág. 90).
6. Medidas varias, modificando diversas leyes con objeto diverso: desde regular el silencio administrativo en algunos procedimientos, hasta obligaciones de comunicación, fianza de arrendamientos, etc.
Dicho esto, mis primeras impresiones son las siguientes:
Por un lado, desde cierto punto de vista, la medida es interesante, dado que actúa desde una perspectiva que hasta ahora no se había considerado: no busca tanto reformar el procedimiento de ejecución hipotecaria (para lo que además no tendría competencias)  sino que busca solucionar el problema social que se plantea. Eso en sí mismo no es incorrecto y de hecho desde este blog se ha hecho alguna propuesta  en un sentido similar.
Pero, desde otro punto de vista, la técnica que se usa quiere en insertarse dentro de la función social de la propiedad, que expresamente menciona, pero respira un espíritu intervencionista más propio de otros tiempos, con una regulación extremadamente larga (26 páginas) y que recaba para la Administración numerosas funciones y potestades, forzando, a mi entender, el concepto de función social de la propiedad que, aunque en efecto se reconoce ampliamente en la CE y es en cierta medida, bastante difuso, parecería que al menos se debería reconocer al propietario las facultades de goce y disposición.
Por otro lado plantea, en mi opinión, un problema competencial, pues la norma entra directamente en la regulación del derecho de propiedad. Obsérvese, por ejemplo, que en el artículo 1, que modifica a su vez el art.1 de la ley 1/2010, en su punto 3 define expresamente el “contenido esencial del derecho de propiedad de la vivienda”, diciendo que forma parte de él “el deber de destinar de forma efectiva el bien a uso habitacional”. El art. 33 CE establece una reserva de ley para la regulación de la propiedad y parece que, partiendo de los arts. 14, 149.18 y 139.1 de la CE habría que llegar a la conclusión de que el legislador estatal tiene competencias exclusivas en materia de legislación civil y por tanto le corresponde la regulación del contenido esencial de la propiedad y las condiciones básicas de su ejercicio, aunque su desarrollo pueda ser asumido por las Comunidades Autónomas. Ahora bien, de acuerdo con el art. 149.1.18, las CCAA que tienen facultades para la “conservación, modificación y desarrollo” de la ley civil  foral “allá donde existan”, pueden incidir en la regulación de la propiedad si tienen preceptos dedicados a ello (a la propiedad) y si se interpretan ampliamente esas facultades de “modificación” de las CCAA y así ha ocurrido en Cataluña, Navarra, etc, habiendo recibido tales actuaciones la bendición del Tribunal Constitucional, con bastante manga ancha. Y las CCAA que no tienen estas facultades por no tener un Derecho civil propio anterior, no deberían poder incidir en ellas salvo que incidentalmente pudieran tocar la cuestión en normas sectoriales que fueran de su competencia, como sancionó también el TC en la famosa sentencia sobre la Reforma Agraria Andaluza. Andalucía no tiene ese Derecho civil histórico y por tanto está en el segundo grupo y francamente me resulta dudoso que sus competencias estatutarias en materia de vivienda (ver aquí) puedan justificar una intervención que define el contenido esencial del derecho de propiedad, no de modo incidental por sus competencias sectoriales, sino regulando su contenido esencial y entrando directamente en las facultades de goce y disposición de la vivienda, proscribiendo su consideración como bien de inversión. Esta última cuestión me parece especialmente interesante pues parece claro que lo que es un bien de inversión para unos puede ser un bien de uso y residencia para otros. Por otro lado, parece paradójico que se incluya como contenido esencial de un derecho un deber, y no se mencione ninguna facultad más.
Por otro lado, el recurso a la vía del Decreto-Ley parece cuando menos dudosa, y ello ya sin entrar en la cuestión de si las Comunidades Autónomas pueden disponer de este instrumento. En su momento algunos autores entendieron que sí era posible, al tener el Decreto Ley vedado solo el ámbito de las leyes orgánicas mientras que otros entienden que debe quedar excluido porque no coinciden sus ámbitos. EL TC acogió en su día esta segunda postura con matices en la sentencia de Rumasa. Y por ello parece todavía menos apropiado un decreto-ley autonómico.
Además, se crea un registro de Viviendas deshabitadas de carácter autonómico que pudiera violar la competencia exclusiva del Estado en materia de instrumentos y registros públicos (art. 149.1.8).  Resulta también chocante el establecimiento de obligaciones de prestar información “sin necesidad de contar con el consentimiento de las personas afectadas, en los términos dispuestos en la normativa reguladora de la protección de datos” que se establece para compañías suministradoras, entidades financieras e inmobiliarias (ver la modificación del art.27 de la ley 1/2010).
La regulación de la “expropiación temporal” podría incurrir en los mismos problemas competenciales indicados y, aunque se remite a la normativa general de las expropiaciones, no regula el justiprecio, aunque sí se hace una mención a él al hacer referencia a la obligación de pago por el beneficiario de una cantidad, limitada al 25% de los ingresos de la unidad familiar, y nunca superior al justiprecio (punto 9).
También me plantea ciertas dudas desde el punto de vista del principio de igualdad, por un lado, el peor tratamiento que se da a la propiedad de personas jurídicas (no tienen derecho a medidas de fomento) y, por otro, que la expropiación temporal tiene como objeto solo los desahucios instados por personas jurídicas y en las que el inmueble se adjudique a ellas  y como beneficiarios solo a quienes sufran un procedimiento de ejecución hipotecaria (punto 3. DA1ª) excluyendo por tanto otros ejecutantes y otros procedimientos.
Resulta significativa la creación de un Observatorio de la Vivienda (DA 5ª) y la manifestación de que no se dispone de medios suficientes para llevar a cabo las medidas (Exposición de Motivos y DA segunda punto 14: “En todo caso, lo establecido en esta disposición estará en función de las disponibilidades presupuestarias).
En resumidas cuentas, se trata de una norma que podría ser interesante por su finalidad pero que en su ejecución adolece, en un primer examen, de un intervencionismo excesivo, con riesgo de conculcar el contenido básico del derecho de propiedad, dando preferencia a la vía coactiva sobre la de fomento e incentivo (por ejemplo fiscal), y de invadir las competencias del Estado.
Por otro lado, expele en general el tufillo característico de las normas rimbombantes pero poco efectivas que recaban poderes para la Administración y crean multitud de órganos (probablemente innecesarios), pero que no cuentan con el presupuesto necesario para desarrollar su finalidad, aunque sí para ponerse medallas y recabar cargos.

La exoneración de deudas es mejor que la dación en pago, pero no así

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Comentario inicial de Rodrigo Tena:

Ayer Matilde Cuena y yo publicamos en el diario El País un artículo (“Una segunda oportunidad”) en el que defendemos que el fresh start, o “Ley de Segunda Oportunidad”, es una solución mucho más justa y eficiente que la dación en pago y que las respuestas claramente insuficientes del Gobierno ante este problema. Ayer mismo, en el programa “La Ventana” de la SER, Pepa Bueno citó el artículo y preguntó al Ministro de Justicia por esta solución (minuto 21,30). Pues bien, el Ministro no sabía ni de lo que le estaban hablando. ¿Cómo es esto posible, con todo lo que hay montado ahí fuera sobre este asunto? ¿Cómo es posible que esta propuesta sobre la que se ha hablado largo y tendido en foros, seminarios, conferencias, artículos en revistas (aquí el último de Matilde) y post en diferentes blogs (Nada es Gratis incluido), no haya sido ni considerada por el Gobierno? Porque suponemos que si el Ministro de Justicia (no el de Obras Públicas) no sabe absolutamente nada, ningún otro tiene la menor idea de que va esto. Y eso que está en su programa electoral. ¿Es eso demostrar sensibilidad ante los problemas sociales?

En 7000 caracteres es complicado explicar adecuadamente este tema, con todas las implicaciones que conlleva, así que estamos abiertos a comentarlo con ustedes. Por sugerir algunas cuestiones para un debate más en profundidad: ¿Perjudica el fresh start a los bancos? ¿En qué cuantía? ¿Colapsaría realmente los juzgados de lo Mercantil? ¿Cómo es posible articular una buena mediación para evitarlo? ¿Tendrían realmente los bancos interés en negociar?…..

Por último, queremos agradecer también a Marco Celentani algunas sugerencias al texto y, por supuesto, las ideas que tomamos prestadas de su magnífico post al respecto.

Una segunda oportunidad

Una ley no escrita de la política afirma que cuando las legítimas aspiraciones de los gobernados no se atienden adecuadamente, cabe esperar de estos una reacción que excede de sus necesidades, y que muchas veces se intenta neutralizar a un coste social muy superior al que hubiera sido necesario de haber hecho las cosas bien desde el principio. Algo así está pasando con el tema de los desahucios en España. Ante la inacción del Gobierno frente a las injusticias generadas por la legislación española en sede de ejecución hipotecaria -que permite al acreedor quedarse la finca a un valor muy inferior al que fue tasada en su momento y seguir reclamando al deudor la diferencia con una deuda inflada por unos elevados intereses de demora- se ha consolidado en amplios sectores del país la idea de que el único remedio posible es la dación en pago retroactiva y que cualquier otra alternativa es un mero subterfugio. La respuesta tímida e incoherente del Gobierno no sólo no ha servido para desactivar esa impresión, sino más bien para complicarlo todo mucho más.

Por un lado ha consagrado la dación en pago en algunos casos (RDL 6/2012), pero con un ámbito de aplicación subjetivo tan limitado que en la práctica la hace casi inoperante. Por otro pretende ahora, con ocasión de la proposición de ley de iniciativa legislativa popular, implantar un régimen de exoneración de deudas tras la ejecución, pero de nuevo de forma tan limitada que cabe presumir que su éxito será igualmente nulo. Con todo ello el Gobierno lo único que demuestra es una incomprensible resistencia a plantear la única solución justa y equilibrada posible –la exoneración total de las deudas tras un procedimiento concursal, también llamado fresh start- existente en la mayor parte de los países desarrollados, desde EEUU a Alemania, que permitiría resolver la situación angustiosa por la que atraviesan muchos españoles con ventaja a la dación, y además de manera retroactiva, tal como reclaman los afectados.

Mientras que con el fresh start (o “Ley de Segunda Oportunidad”) el pasivo pendiente quedaría condonado y el deudor podría “volver a empezar” una nueva actividad productiva, la propuesta con la que el Gobierno pretende desactivar este tsunami –la exoneración parcial de las deudas en unos plazos determinados (un 35% si paga la diferencia en cinco años y un 20% si lo hace en diez años)- es un parche que paradójicamente genera los mismos inconvenientes que la dación en pago: discriminación, despilfarro y distorsiones (es decir, injusticia) con el inconveniente de que no resuelve además ningún problema.

Tanto la dación en pago como la exoneración parcial propuesta por el Gobierno son injustas porque pueden beneficiar a personas que no lo merecen (como consecuencia de actuaciones dolosas o irresponsables), o que pueden pagar perfectamente las deudas a las que se han comprometido (porque tienen recursos para ello). Son soluciones que pueden romper tanto el equilibrio entre acreedor y deudor sin justificación suficiente, como con relación a otros deudores (tratando de manera igual a los desiguales), generando de esta manera todo tipo de incentivos perversos para el futuro.

Sólo en el seno de un procedimiento concursal es posible determinar con precisión la causa del sobreendeudamiento, el patrimonio susceptible de ser todavía agredido y las posibles consecuencias de la liberación de las deudas. Pero para que a la persona física le resulte interesante acudir a este procedimiento es imprescindible que, al final del proceso y previa comprobación de los requisitos correspondientes, el juez pueda decretar la liberación total del pasivo pendiente. Por eso el fresh start tiene un alcance retroactivo, porque no sólo se aplica a los ya ejecutados en un procedimiento hipotecario, sino que cualquier deudor en un actual estado de insolvencia puede beneficiarse de él.

Esta propuesta tan supuestamente atrevida se encuentra en el programa electoral del Partido Popular. Allí se decía que “Reformaremos la ley concursal para introducir en los procedimientos de insolvencia de las personas físicas, con las debidas garantías para evitar comportamientos abusivos, mecanismos de liberación de los deudores tras la ejecución del patrimonio embargable”. Esta ha debido de ser otra de esas propuestas a las que ha sido necesario renunciar por el bien de España, es decir, por miedo en este caso al colapso del sistema judicial y al impacto que esta medida puede tener en los balances de los bancos. Pues bien, ni estos miedos son justos ni están justificados.

No son justos porque no tiene sentido que los inconvenientes del sistema deban ser padecidos siempre por los más desfavorecidos, a veces con nula responsabilidad por su parte. Un fresh start bien diseñado no altera la cultura de pago, porque sólo puede beneficiarse el deudor que tiene una incapacidad no imputable, siendo perfectamente posible establecer mecanismos de control al respecto, tal como ha hecho el legislador estadounidense en la Bankruptcy Abuse Prevention and Consumer Protection Act de 2005.

Pero es que además esos miedos no están justificados. El relativo al colapso de los juzgados olvida que la posible exoneración total del pasivo pendiente incentiva la salida convencional de la situación de crisis. En la actualidad el acreedor no tiene ningún motivo para sentarse a negociar. Sin embargo, la amenaza de una exoneración total puede cambiar sus incentivos para hacerlo, y lo mismo en el caso de un deudor cuya buena fe y situación patrimonial deben todavía ser valoradas. Facilitar esa negociación a través de una mediación notarial, tal como han propuesto algunos grupos en el Congreso, sólo tiene sentido si ambas partes son conscientes de que su falta de colaboración puede suponerles un coste. Por eso, aún cuando la negociación no llegue a buen puerto, un proceso de mediación con intervención de administradores expertos puede dejar lo suficientemente preparado el expediente como para que la decisión judicial sea rápida y sencilla.

Es probable, además, que la repercusión de esta medida para los bancos sea escasa. Si la insolvencia es la principal causa de incumplimiento, el hecho de que exista una liberación del pasivo pendiente en los casos en los que se acredite de manera cierta esa insolvencia ni altera la tasa de incumplimientos ni reduce sustancialmente las posibilidades del banco de terminar cobrando (en la práctica ya muy limitadas). Además, no hay que olvidar que un buen sistema de fresh start produce unos beneficios económicos evidentes: incentiva el crédito responsable por parte de los acreedores (siempre que se acompañe de un sistema de ficheros de solvencia positiva que permita la circulación de la información financiera) y, sobre todo, la recuperación de los deudores para la economía productiva, hoy condenados al consumo de prestaciones sociales o a la economía sumergida.

Cuando la justicia y la eficiencia se dan la mano de esta manera, es una irresponsabilidad cerrar los ojos y permanecer en el prejuicio, especialmente cuando no se trata de inventar nada, sino de seguir el camino ya trazado por economías más avanzadas que la nuestra.

La sentencia Aziz del Tribunal de Justicia de la UE y sus efectos en el tiempo

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Pocas veces una sentencia del Tribunal de Justicia de la UE ha tenido tanto impacto mediático, social, jurídico y económico. Nadie va a discutir sobre la importancia objetiva de la sentencia ni parece que éste sea el tema de debate. Sin embargo, se percibe bastante inseguridad respecto de un tema clave para muchos afectados por el drama de los deshaucios: la eficacia de la sentencia en el tiempo y, concretamente, sus efectos hacia el pasado.
 
En este mismo blog, Fernando Gomá se preguntaba acertadamente por esta cuestión y hacía un análisis muy razonable de los posibles efectos retroactivos de la sentencia. Aprovecho sus comentarios para aportar algunos datos que pueden ser de interés de cara al debate.
 
Sobre este punto conviene analizar la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la UE (en adelante “TJUE”), porque ya ha tenido ocasión de pronunciarse sobre esta cuestión en varias ocasiones y desde hace bastante tiempo.
 
En la sentencia Waterkeyn, de 14 de diciembre de 1982, el TJUE se refirió precisamente a los efectos en el tiempo de la interpretación del Derecho de la Unión realizada en sus sentencias. Su respuesta no pudo ser más clara:
 
“en caso de que el Tribunal de Justicia declare […] la incompatibilidad de la legislación de un Estado miembro con las obligaciones que se desprenden del Tratado, los órganos jurisdiccionales de dicho Estado están obligados […] a deducir las consecuencias de la sentencia del Tribunal de Justicia, bien entendido sin embargo que los derechos que corresponden a los particulares no derivan de esta sentencia sino de las disposiciones mismas del Derecho comunitario que tienen efecto directo en el ordenamiento jurídico interno” (cursiva añadida).
 
Por tanto, las sentencias de interpretación del Derecho de la Unión dictadas por el TJUE surten sus efectos interpretativos desde el momento en que se adopta la norma y no desde el momento de dictarse sentencia. Esto se refuerza aún más si se tiene en cuenta que el TJUE puede suspender los efectos de sus sentencias en el tiempo en virtud del artículo 264 TFUE, una facultad en principio prevista para los recursos de anulación, pero que la jurisprudencia ha extendido igualmente al procedimiento prejudicial. En el caso Aziz el TJUE no hizo uso de esta facultad, de modo que los efectos de la sentencia se retrotraen a la fecha de vencimiento del plazo de transposición de la Directiva 93/13 (31 de diciembre de 1994).
 
Sin embargo, la jurisprudencia del TJUE ha reconocido que el principio de seguridad jurídica, admitido como tal en el Derecho de la Unión, faculta a los Estados miembros para que garanticen la estabilidad de relaciones jurídicas consolidadas en el tiempo o de resoluciones judiciales y administrativas firmes (entre otras muchas, véanse las sentencias Kühne & Heitz, i-21 y Kapferer). La jurisprudencia en materia fiscal o aduanera así lo confirma, pero con un importantísimo caveat: tales limitaciones deben ser conformes con dos principios clásicos del Derecho de la Unión, los principios de efectividad y equivalencia.
 
Por resumir: la interpretación dada por el TJUE en el asunto Aziz se retrotrae al momento en el que venció el plazo de transposición de la Directiva 93/13 (31 de diciembre de 1994), pero el Derecho español puede introducir limitaciones al ejercicio de los derechos de aquellas personas que pudieron ampararse, con anterioridad a la sentencia, en la interpretación ahí dada. Sin embargo, como el TJUE analizará dichas limitaciones con lupa a la luz de los principios de efectividad y equivalencia, los deudores que se encuentren en una situación aún no consolidada podrán solicitar la inaplicación de cualesquiera normas españolas que dificulten el ejercicio de los derechos que le confiere la Directiva 93/13.
 
Por tanto, en estos momentos se abre una enorme incertidumbre jurídica que sólo podrá remediar el TJUE caso por caso, y a medida que los tribunales españoles le planteen nuevas cuestiones prejudiciales a instancias de quienes están en una situación “transitoria”.
 
Con esto llego a la conclusión de este post: es imprescindible que el legislador intervenga inmediatamente, pero no sólo para remediar prospectivamente un problema de nuestra legislación que el TJUE ha confirmado, sino también para dar una respuesta clara a quienes se encuentran en una situación transitoria. La jurisprudencia del TJUE demuestra que cuando un legislador nacional no ha dado respuesta a quienes se hallan atrapados en el tiempo, la litigiosidad ha aumentado, la inseguridad jurídica también, y todo ello con un enorme coste para los afectados y, en muchos casos, para el contribuyente también. No hay que olvidar que, a la postre, el Derecho de la Unión garantiza una acción de responsabilidad patrimonial del Estado por infracción de dicho ordenamiento. Por tanto, conviene que el legislador dé una respuesta rápida y ponderada a quienes ahora se ven en la incertidumbre, no vaya a ser que, al final, el descuido nos salga muy caro a todos.
 
Y una última observación: el principio de efectividad es anterior a la entrada en vigor del artículo 47 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea, donde se recoge el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva. En estos momentos el TJUE parece muy contrariado por la convivencia de estas dos normas, y cada vez es más frecuente que asuntos tradicionalmente resueltos con el principio de efectividad ahora se resuelvan con arreglo al artículo 47 de la Carta (véase, por ejemplo, la sentencia DEB, donde el TJUE reformuló una cuestión prejudicial sobre efectividad en una cuestión sobre tutela judicial efectiva). Con esto quiero decir que la sentencia Aziz, que aplica expresamente el principio de efectividad pero subyace en ella la retórica de la tutela judicial efectiva, no ha abierto solamente una brecha en el Derecho de consumidores. La sentencia es un paso importante en la garantía de los derechos fundamentales, y confirma así que el Derecho de la UE no sólo es un sistema jurídico volcado en cuestiones de Derecho económico: es también un ordenamiento de garantía de derechos y libertades con un enorme potencial.
 
Que tome nota nuestro Tribunal Constitucional, y más aún después de la sentencia Akerberg Fransson, dictada hace pocas semanas, donde el TJUE ha extendido el ámbito de aplicación de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea a prácticamente todos los ámbitos de influencia del Derecho de la Unión.
 
Pero esto es ya otro tema.

Sentencia del TJUE sobre la legalidad del procedimiento de ejecución hipotecaria

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Hoy, día 14 de marzo, se ha dado a conocer la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en relación con el carácter de ajustado o no de algunos aspectos de la legislación española de ejecución hipotecaria, a la normativa europea sobre la materia.  La sentencia declara que efectivamente no está ajustada, pero no dice, como se ha titulado en diversos medios, que sea esencialmente ilegal o que el hecho del desahucio –que se pierda la propiedad y la posesión del inmueble por impago de la deuda hipotecaria- sea algo radicalmente injusto y contrario a la legislación europea. Es algo más matizado y complejo.
 
1.- Antecedentes
 
Mohammed Aziz firmó en 2007 un préstamo hipotecario con CatalunyaCaixa. No pudo pagar sus cuotas en 2008 y el banco interpuso un procedimiento de ejecución, de resultas del cual se adjudicó la entidad el inmueble por el 50% de su valor, y el deudor fue expulsado del mismo el 20 de enero de 2011.
 
No obstante, poco antes de ser expulsado, en otro juzgado diferente, el Mercantil 3 de Barcelona, había presentado una demanda declarativa alegando que ciertas cláusulas de la hipoteca tenían carácter abusivo, por lo que, argumentaba, la ejecución hipotecaria que estaba en marcha, la cual lógicamente se basaba en esas claúsulas, debería ser considerada nula si  ese carácter abusivo de dichas cláusulas era confirmado judicialmente.
 
El juez ante el que se presenta la demanda de nulidad, José María Fernández Seijo, observa que si finalmente se declarara que las cláusulas eran abusivas, en ese momento de bien poco le va a servir  a Mohammed Aziz, porque para cuando eso ocurriera, habrán pasado meses o incluso años desde que perdió la vivienda y ya casi le iba a dar igual. Por ello, duda de que la normativa española que permite este efecto sea conforme con la Directiva europea sobre cláusulas abusivas (93/13/CEE), y conforme a la LEC (arts. 681 y siguientes) formula por medio de auto una cuestión prejudicial, es decir pregunta al TJUE sobre esta cuestión y sobre algunas concretas cláusulas contractuales.
 
2.- El dictamen de la Abogado General Julianne Kokott
 
El 8 de noviembre de 2012, como es preceptivo, la Abogado General del TJUE emite un dictamen cuyas tesis han sido finalmente acogidas por el tribunal. A ese dictamen me referí en este post en el cual aclaraba, ante el barullo mediático que ya entonces se había formado, de qué estaba hablando exactamente en Kokott en ese documento:
 
“…un dictamen de  la Abogada General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea Juliane Kokott en relación con nuestro sistema de ejecución. Al informar del mismo se ha dicho en los medios españoles que el dictamen concluye que la normativa española de desahucios es ilegal. No es exactamente así, y ha de matizarse. En su dictamen de 8 de noviembre, la Abogado Kokott se plantea lo siguiente: la normativa de ejecución hipotecaria española es como un rodillo, puesta en marcha es prácticamente imparable, el deudor no tiene casi ninguna forma de pararla. Ahora bien, sigue diciendo, hay una normativa europea de protección al consumidor frente a posibles cláusulas abusivas en este tipo de contratos. Si hubiera una posible cláusula abusiva en un contrato de hipoteca, ¿podría el deudor español paralizar la ejecución? La respuesta que obtiene la Abogado, analizando nuestro ordenamiento, es negativa. No podría, tendría que ir a un declarativo posterior. Pero entonces, concluye la Abogado Juliane Kokott,  ya casi no le va a interesar en ese momento interponer el declarativo, porque para entonces ya habrá perdido la propiedad y posesión de la casa y casi le va a dar igual.
 
Por tanto, la Abogada General no opina específicamente que toda la legislación española de ejecución hipotecaria (incluido el desahucio) sea ilegal, es un tema en el que no entra en realidad, lo que dice es que, analizando el caso de que hubiera una cláusula abusiva en la hipoteca ejecutada (por ejemplo, relativa a los intereses de demora o la causa de vencimiento anticipado) el deudor no estaría suficientemente protegido o incitado  para impugnarla, dado que debería poder hacerlo en la propia ejecución y no puede, sino que ha de irse a un declarativo posterior, lo que es exigirle demasiado esfuerzo. Así se entiende el párrafo 52 de su dictamen: “Especialmente cuando el bien inmueble gravado con la hipoteca es la vivienda del deudor, difícilmente es apropiada la sola reclamación de indemnización por daños y perjuicios para garantizar eficazmente los derechos reconocidos al consumidor en la Directiva 93/13. No constituye una protección efectiva contra las cláusulas abusivas del contrato el hecho de que el consumidor, a raíz de dichas cláusulas, deba soportar indefenso la ejecución de la hipoteca con la consiguiente subasta forzosa de su vivienda y la pérdida de la propiedad y el desalojo subsiguientes, y que sólo con posterioridad esté legitimado para ejercitar la acción de daños y perjuicios” (párrafo 52).”
 
3.- La sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013
 

La sentencia  acoge como hemos dicho las tesis de la Abogado General: es contraria a la Directiva europea la normativa española que impide al juez que esté conociendo del proceso declarativo para verificar si una cláusula es abusiva o no, el adoptar medidas cautelares, en especial la suspensión del procedimiento de ejecución, si así lo estima conveniente, para garantizar que cuando dicte sentencia éste vaya a tener efectividad.
 
Es decir, que lo que el TJUE considera ilegal es que el juez que conozca del declarativo que –en su caso- se hubiera interpuesto por el deudor para anular cláusulas que considera abusivas, no pueda hacer nada para paralizar la ejecución.  A partir de hoy mismo, el juez tiene ya esta posibilidad porque la sentencia es inmediatamente aplicable. Y esto significa varias cosas, como pone de relieve la nota dada a conocer por el propio TJUE:
 
– Que por tanto el TJUE no dice que la ejecución hipotecaria como tal, o que el desahucio del poseedor de inmueble consecuencia e aquél, sea ilegal o esencialmente injusto. Es un asunto que no toca. Lo que dice es que, si el contrato contiene cláusulas declaradas judicialmente abusivas– y solamente en ese caso- es totalmente injusto que la ejecución siga como si nada hasta que se compruebe este hecho y se aclare si lo son o no, porque pone en una situación de extrema desventaja al deudor.
 
– Consecuencia de ello, es que si no se alega la existencia de cláusulas abusivas, o si, alegadas, se desestiman judicialmente, la ejecución proseguiría con todas sus consecuencias, incluido el desahucio. Por esta razón, la sentencia no supone que se paralicen automáticamente todas las ejecuciones hipotecarias ni que el deudor vaya a dejar de responder con todos sus bienes de la deuda, conforme al art 1911 CC.
 
– Para que se paralice, repito y disculpen la insistencia, es preciso que el deudor, a su costa, interponga un procedimiento declarativo aparte y diferente al ejecutivo hipotecario, en el juzgado que corresponda, que el mismo se tramite, y que este segundo juez, entre las medidas cautelares, ordene al primer juez la paralización de la ejecución (porque ahora sí puede ordenar esto). Y es que el sistema de anulación judicial de cláusulas abusivas es kafkiano, y así lo denuncié en el post El abusivo sistema de anulación de cláusulas abusivas: requiere que el consumidor pleitee a su costa contra la entidad en un proceso que puede ser bastante largo y  de resultado no tan predecible (y si no, recuerden la cuestión de la cláusula suelo en las hipotecas), como bien dice este artículo de Jot Down.
 
 
– Ahora bien, hay una cuestión importante. Quizá podría plantearse que fuera el propio juez que conoce la ejecución el que directamente y por su propia iniciativa (aunque el deudor no lo pidiera), paralizara la ejecución por considerar que pudiera haber cláusulas abusivas, entrando en el fondo de la adecuación o no del contrato a la normativa de protección al consumidor. Y es que existe otra sentencia del TJUE, de 14 de junio de 2012, de la que ya me ocupé en este otro post: Armas para el deudor bancario ejecutado: la justicia europea agita el sistema de anulación de cláusulas abusivas, que viene a decir dos cosas a mi entender importantísimas, si se considerara que es aplicable a las hipotecas (y yo creo que sí lo es):
 
– El juez nacional debe, de oficio y en cualquier procedimiento incluso ejecutivo, apreciar la existencia de una cláusula abusiva, tan pronto como disponga de los elementos de hecho y de derecho necesarios.
 
 – Si una cláusula se considera abusiva (por ejemplo intereses de demora muy elevados), el juez no puede moderarla o adaptarla para que deje de ser un abuso, es nula completamente y no debe aplicarse.
 
Si fuera aplicable esta sentencia de junio 2012 a las hipotecas, entonces sí estaríamos en presencia de un cambio radical: el mismo juez ante el que se pidiera la ejecución podría, por ejemplo, valorar si el interés de demora es abusivo, y en ese caso, no es que los pudiera moderar o rebajar, sino que los anularía completamente (a salvo siempre recursos y apelaciones).
 
Y finalmente, una pregunta que muchísimas personas están haciendo ¿qué va a pasar tras esta sentencia con los miles de ejecuciones que se han realizado y terminado, y con las personas que han sido desahuciadas? Es un asunto complejo, evidentemente. Mi opinión, siempre provisional, es que en realidad la sentencia no les afecta directamente, porque como hemos repetido, no está declarando que estos procedimientos ejecutivos sean en sí mismos contrarios a la normativa europea, sino que, si hay uno en marcha y el deudor alega el carácter abusivo de una cláusula, el juez debe tener la facultad de pararlo hasta que se termine.
 
Es decir, entiendo que los ya ejecutados y expulsados tienen ahora las mismas armas que antes, pero no más: acudir a un declarativo para pedir la nulidad de ciertas cláusulas de su antigua hipoteca,  y si ganan, pedir la restitución del inmueble si fuera legalmente posible, o la indemnización por daños. Pero seguro que hay otras opiniones, que será muy ilustrativo conocer.
 
 
4.- Algunas posibles cláusulas abusivas
 
La sentencia finalmente da algunas claves para saber cuándo pudieran ser abusivos un interés de demora elevado, un vencimiento anticipado demasiado sensible, o el hecho de que el banco pueda por sí mismo determinar con efectos ejecutivos la deuda. Recomiendo la explicación que da la nota del TJUE.
 
Para el futuro cercano habrá que estar atentos a la anunciada reforma de la legislación hipotecaria anunciada hoy, que se supone que incorporará la doctrina de la sentencia y,  quizá, otras reformas.
 

Sobre la posibilidad de que sea el deudor el que elija el procedimiento de ejecución hipotecaria

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Dentro de la serie de posts que estoy dedicando a aspectos de la legislación relacionados con el consumidor y el endeudado, hoy hago una reflexión que no he visto expuesta anteriormente.
 
En caso de impago del préstamo hipotecario no hay uno, sino tres sistemas de activar la hipoteca, o, lo que es lo mismo, mecanismos para que el banco pueda poner a la venta el inmueble hipotecado de manera forzosa y en pública subasta, y cobrarse con lo obtenido en la venta (o lo que es habitual ahora, adjudicarse el inmueble por falta de postores en la subasta):
 
El procedimiento ordinario de ejecución forzosa  de los arts. 634 y siguientes de la LEC.  Es el equivalente al anterior juicio ejecutivo ordinario, y su utilización es muy residual.
 
El procedimiento de ejecución forzosa con las particularidades propias de la ejecución de bienes hipotecados, previsto en la LEC, especialmente redactado para ese caso (arts. 681-698). Aquí encontramos al sucesor del derogado procedimiento judicial sumario del art. 131 de la Ley Hipotecaria. Este es el sistema absolutamente generalizado de ejecución.
 
El procedimiento de venta extrajudicial por vía notarial, regulado en los arts. 234-236 de su Reglamento, y el artículo 12 del RDL 6/2012. Y que aunque en mucha menor medida, también se acude a él. Un análisis y una crítica de este procedimiento los hice en este post.
 
A estos dos últimos sistemas se refiere la Ley Hipotecaria en su artículo 129: La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario.
 
Parece estimarse en general que todos los procedimientos de ejecución hipotecaria del deudor cuando impaga, son neutros, es decir, al deudor le sería básicamente indiferente que el acreedor, usualmente un banco, escoja entre ellos porque todos tienen las mismas consecuencias y similar coste.
 
Sin embargo, esto en realidad no es así: el coste para el deudor es muy diferente en uno u otro.
 
La elección de qué camino a seguir de los dos que permite el artículo 129 LH corresponde al acreedor, que es el que reclama la satisfacción de su crédito, sin ningún condicionante, de modo que, o bien ejercita la acción hipotecaria, o insta al notario a que inicie los trámites de la venta extrajudicial del inmueble, y lo hace según su propia conveniencia o la política que siga en esta materia.
 
La inmensa mayoría de las ejecuciones hipotecarias (más del 96%)  se hacen por la vía judicial y el resto son ventas extrajudiciales. En el primer semestre de 2012 hubo 48.213 ejecuciones judiciales, frente a las 1236 actas notariales de venta extrajudicial (ver concepto 1623).
 
Existen entre ambos procedimientos, como he adelantado, notables diferencias que afectan al deudor:
 
El plazo de duración: la duración media de una ejecución judicial se puede situar entre 18-24 meses, aunque es cierto que puede haber una diferencia muy notable entre unas y otras,  debidas a diversos factores, de modo que cabe que dure un año o  bastante más de dos. Uno de ellos, fundamental, es si el juzgado está atascado y en qué medida. Otro, menos conocido, es que el procedimiento judicial necesita del impulso del acreedor, de modo que si por ejemplo el banco, una vez cumplimentado los trámites iniciales y los requerimientos y notificaciones precisas, no solicita al juzgado la fijación de un día para la subasta, ésta no se celebra. Lo habitual lógicamente es que lo pida inmediatamente, pero en ocasiones le puede interesar ralentizarlo, o simplemente no le corre mucha prisa, y en esos casos pueden pasar varios meses hasta que se reanude el procedimiento.
 
En el procedimiento notarial, si se trata de vivienda habitual, que tiene una sola subasta, puede durar 3-4 meses, y si hay tres subastas, más o menos el doble.  Hay que aclarar que en ningún caso el procedimiento notarial por sí mismo provoca el lanzamiento del poseedor del inmueble, ha de solicitarse al juez de primera instancia (art. 236.m R.H.).
 
El plazo es importante entre otras cosas, porque, durante la tramitación, el deudor sigue acumulando intereses moratorios a tipos de interés muy altos, por lo que cuanto más dure el procedimiento, más seguirá debiendo al final del mismo.
 
Ha de tenerse en cuenta un aspecto fundamental y a mi juicio completamente injusto de la ejecución hipotecaria. Cuando un deudor deja de pagar una hipoteca, vence todo el préstamo, es decir el banco puede reclamar todo lo prestado y no devuelto, y como no se paga, todo el préstamo pendiente entra en mora y a todo él se le aplican los intereses moratorios.  Es decir, que desde el momento en el que vence,  hay que pagar los elevados intereses moratorios incluso de las cuotas que hubiera que haber abonado, 10, 15 o 20 años después.
 
Es decir: si una hipoteca a 25 años (300 cuotas) deja de pagarse a los 10 (120 cuotas), en ese momento vence todo el préstamo, lo que significa que el capital de la cuota 300, que en teoría debía abonarse 15 años después, entra en también en mora.
 
Así, si en nuestra hipoteca-tipo de 200.000 euros el interés de demora fuera el 18,75%, cada año la deuda se incrementaría en ¡37.500 euros! (ejemplo extraído de este libro). Puede entenderse ahora por qué al reclamar el banco salen esas cantidades tan abultadas de deuda: todo el préstamo pendiente está devengando un interés de demora insoportable. Esto debería modificarse, lo adecuado sería que solamente las cuotas que fueran siendo impagadas comenzaran a devengar moratorios, y el resto, solamente remuneratorios. Y esta sería una primera sugerencia de cambio legislativo.
 
No obstante, mientras esto no ocurra, es evidente que el mayor o menor número de meses empleado en la ejecución importa para el deudor, porque cuanto antes termine, antes dejará de devengar moratorios por la cantidad en la que haya sido adjudicado el inmueble. Esta es la primera razón por la que ambos procedimientos, judicial y extrajudicial, al ser de duración muy diferente, no son en absoluto neutros para el ejecutado.
 
Los costes de tramitación, que son muy diferentes entre sí.
 
Tasas: tras la ley 19/2012 para poder ejecutar habrá que pagar una serie de tasas judiciales, que dependen de la cuantía de lo reclamado.  Si por ejemplo son 200.000 euros, la tasa sería aproximadamente 1200 euros.  Esta cantidad la abona inicialmente el banco ejecutante, pero la reclamoará posteriormente al deudor con lo que engrosa su deuda.  En el ámbito notarial no hay tasas puesto que no es un procedimiento judicial de ejecución, sino un acta.
 
Intervención de abogado y procurador: en el ámbito judicial es obligatoria su intervención.  Por la misma reclamación de 200.000 euros, si no hay oposición -que es lo más frecuente- la minuta del abogado podría ser según sus aranceles de añgo más de 10.000 euros (aunque en la práctica suele ser inferior), y la de procurador, unos 1000 euros. En la venta extrajudicial no se necesita la intervención de ninguno de los dos profesionales, y los costes de todo el proceso hasta la adjudicación en escritura rondan los 3.000 euros.
 
En resumen, para nuestra hipoteca tipo, los costes totales aproximados de ejecución serían los que se indican, siempre aproximados, pero que reflejan claramente la diferencia:
 
Por vía judicial, calculando una media no excesiva de 15 meses de tramitación: tasas (1000), profesionales (11000), intereses de demora (46.800): 58.800 euros
 
Por vía extrajudicial calculando 4 meses: acta de ejecución más gasto de publicaciones (3500) e intereses de demora (12.500): 16.000 euros.
 
No cabe discutir la necesidad de procedimientos ejecutivos para que el acreedor hipotecario pueda ver satisfecho su crédito ante un impago, pero los años de la crisis hacen que deban replantearse aspectos en los que hasta ahora no se había reparado. Uno de ellos puede ser si en estos momentos suficientemente equilibrado que el acreedor hipotecario, especialmente el bancario, tenga absoluta libertad para decidir qué camino tomar para ejecutar la hipoteca, dado que para el deudor, como hemos visto, las consecuencias en económicas no son las mismas. Y por cierto, tampoco para los fiadores, si los hay.
 
En estos momentos, el hacer recaer una mayor deuda, por el sistema de ejecución elegido, sobre un deudor que muchas veces se encuentra en una situación económica muy precaria, ya no es posible admitirlo porque haya sido siempre así. Debe repensarse la justificación. Así lo hace, por ejemplo este artículo, que llega a sugerir incluso la supresión de la ejecución de determinados casos siendo sustituida por una dación forzosa. En este otro,  expone precisamente que la vía extrajudicial de ejecución debería ser más fomentada para que fuera una alternativa real a la judicial.
 
Por mi parte, propongo reflexionar sobre si no sería deseable un cambio legislativo que permitiera  que, en el momento de iniciarse la reclamación y calibrando los pros y contras, el deudor, no el acreedor, pudiera de manera vinculante elegir el camino de ejecución de la hipoteca.
 
Una variante de esta propuesta sería que esa elección no fuera vinculante para el banco, el cual a pesar de todo podría optar por otra vía, pero que en este caso, el sobrecoste de elegirla en forma de tasas y aranceles de profesionales –abogado y procurador- debería ser asumido por el banco.
 
Esta reflexión no se refiere únicamente a la ejecución hipotecaria, sino que quizá sería posible trasladarla a otros casos en los que la elección de una u otra vía de reclamación al consumidor sea un hecho que tenga relevancia económica.
 
 

Iniciativa popular sobre la dación en pago: recopilatorio de posts

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Anteayer saltó la noticia: el PP daba su visto bueno a la iniciativa popular sobre dación en pago, cambiando el criterio que hasta entonces había mantenido. Resulta chocante este cambio de criterio, que coincide sospechosamente con la presión popular en este tema, la noticia de un suicidio doble y otro más ayer y el goteo de noticias sobre la corrupción.
 
El primer comentario que debe hacerse es que parece francamente positivo que la iniciativa popular pueda obligar al parlamento a debatir sobre algún asunto. Es un medio de participación democrática que en un sistema tan cerrado como el nuestro es un soplo de aire fresco.
 
El segundo comentario es que muy peligroso tratar temas tan delicados a golpe de sucesos. Ya alertamos sobre este tema cuando hubo el último brote, a mediados de noviembre, en el post “Desahucios: no perdamos los papeles“, señalando el riesgo de reformas radicales pero recomendando el que se abordaran otras que podían ser interesantes y efectivas.
 
Sin embargo, se “parió un ratón”, pues las medidas urgentes de protección a los deudores hipotecarios que se adoptaron en noviembre (comentadas por Fernando Gomá) tenían un ámbito limitadísimo, como ya lo habían tenido las que medidas de protección que se adoptaron en marzo y que recogimos en varios posts: (I). ¿A quién se aplican? de Alfonso Madridejos; (II) ¿Para qué sirven?, de Rodrigo Tena,  y (III) “La carabina de Ambrosio”, mío, sobre su poca utilidad.
 
La iniciativa popular que se presenta estos días está patrocinada por diversas instituciones y asociaciones y es muy ambiciosa y se presenta en estos términos:
 
“1. Dación en pago con efectos retroactivos
Se llama dación en pago al hecho de entregar la vivienda a la entidad financiera con la que se tiene la hipoteca a cambio de quedar libre de toda deuda.
2. Paralización de los desahucios
Siempre que se trate de la vivienda habitual y el impago del préstamo hipotecario sea debido a motivos ajenos a la propia voluntad.
3. Alquiler Social
El ejecutado tendrá derecho a seguir residiendo en la vivienda pagando un alquiler no superior al 30% de sus ingresos mensuales por un período de 5 años”.
 
Pues bien, en este tema de la dación en pago pugnan, desde mi punto de vista, dos fuerzas: por un lado, el justo sentimiento de dolor ante el sufrimiento de personas que pierden su vivienda y siguen debiendo parte del préstamo unido a la indignación de la evidencia de que quienes “pagan el pato” de la crisis son los ciudadanos mientras que los bancos son rescatados porque son demasiado grandes para caer y se puede desestabilizar el sistema, sin que ningún responsable bancario haya sido procesado.
 
Por otro, la evidente necesidad de preservar el sistema en sus líneas básicas para evitar que cunda la inseguridad jurídica y, además, seamos vistos como país como alguien en no se puede confiar, con la consiguiente devaluación de nuestro crédito y de nuestros instrumentos financieros, cédulas hipotecarias, etc..
 
¿Cómo resolver la cuestión? Desde luego no es fácil pero, para empezar, creo que sería bueno escuchar a los ciudadanos, no poner parches mediáticos como los de las “normas de protección” y coger el toro por los cuernos.
 
La iniciativa popular es, en mi opinión, una propuesta de máximos, que establece tres vías en cierto modo incompatibles y que podría plantear algunos problemas. Por ejemplo, la cuestión de la retroactividad de la dación.  Desde el punto de vista jurídico, el Código civil se limita a decir en su artículo 2.3 que las leyes “no tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario” y la Constitución en su artículo 9.3 señala que no podrán ser retroactivas “las disposiciones sancionadoras no favorables y restrictivas de derechos individuales”. Si la norma estableciera expresamente la retroacción respecto a “efectos futuros de relaciones pasadas” (es decir, a ejecuciones que se produjeran a partir de la ley pero de hipotecas anteriores) no se trataría de una -más cuestionable- retroacción máxima (efectos pasados de relaciones pasadas), pero aun así cabría plantearse si tal retroacción sería restrictiva del “derecho individual” de la entidad de crédito a recuperar su dinero al cien por cien (y no a recibir un inmueble que vale menos, que no era lo convenido) o si esa mención de la Constitución a los “derechos individuales” debe limitarse a los derechos fundamentales. Independientemente de esta cuestión jurídica, hay una cuestión económica: el establecimiento de la dación en pago con carácter retroactivo y valga lo que valga el inmueble supondrá una pérdida por el banco de parte de sus derechos lo que sin duda alguna supondrá en el futuro un encarecimiento del crédito y la exigencia de garantías que cubran con exceso la deuda para cubrir este riesgo. Además, éticamente una dación en pago limitada a los préstamos hipotecarios sobre vivienda podría suponer un agravio comparativo respecto a otros deudores no hipotecarios o a proveedores o cualquier otro tipo de deudor y también pondría en mal lugar a los cumplidores frente a los incumplidores ocasionales y, todavía peor, los incumplidores profesionales, incentivando, en general, actuaciones irresponsables a la espera de encontrar soluciones más cómodas.
 
Por ese motivo yo patrociné una propuesta de dación en pago limitada al caso de que el inmueble todavía tuviera un valor superior a la deuda, todo ello al hilo de la modificación de la LEC realizada por el gobierno del PSOE para establecer unas limitaciones a la adjudicación del bien al acreedor: modificación del artículo 1166 del Código civil, para que el deudor pudiera exigir al acreedor que recibiera el inmueble hipotecado en pago total de la deuda realizada cuando, realizada una tasación independiente, el inmueble cubriera la totalidad de la deuda e incluso un cierto porcentaje más, para evitar el perjuicio al acreedor por una tasación inexacta (ver aquí)
 
La segunda propuesta, la de la paralización de los desahucios, es igualmente discriminatoria respecto de los deudores no hipotecarios y, además, la alusión a los “motivos ajenos a la voluntad del deudor” constituye un requisito demasiado general: es un cajón de sastre que puede comprender cualquier incumplimiento y convertir así las obligaciones jurídicas en ilusorias. La tesis técnico-jurídica clásica, por otro lado, limita la extinción de las obligaciones en estos casos a la pérdida de la cosa debida o la imposibilidad de la prestación (arts 1182 a 1186 Cc), entendiendo esta última como una imposibilidad física o jurídica que no se daría en el caso del dinero por su carácter fungible; pero lo cierto es que ha habido tesis que incluyeron también la dificultad extraordinaria o imposibilidad económica debida a circunstancias imprevisibles (subida de precios tras la Primera Guerra Mundial: Brecht, Stoll y Heck), que quizá existen también ahora.
 
Pero quizá estas posibles opciones son demasiado imprecisas y contrarias a la seguridad jurídica, por lo que quizá sería más realista hablar de una posible mediación (la especialidad de Fernando Rodríguez Prieto) en estos casos, o abordar el concurso individual de la persona física incluso con la posibilidad de una “segunda oportunidad” o “fresh start”,  que ha sido tratado reiteradamente en este blog (véase el último post al respecto de Rodrigo Tena, que contiene referencias a los demás, particularmente el de Matilde Cuena, e interesantes comentarios a favor y en contra de estas soluciones) o las comisiones de endeudamiento francesas, comentadas por Nieves Prieto.
 
Y la tercera cuestión, la del alquiler impuesto a las entidades de crédito creo que es superado con ventaja, en equidad y seguridad jurídica, por la propuesta del comodato de mi hermano Fernando en este blog. En todo caso, esta cuestión de los desahuciados podría ser también abordada desde otra perspectiva: una política social de realojo o de promoción de alquileres o viviendas subvencionadas.
 
Conclusión: hay que tratar el tema y debatir sobre él, porque hay mucha gente que está sufriendo; la vía ha de ser la legislativa, pues en nuestro sistema no cabe que los tribunales fuercen la ley para conseguir objetivos que ésta no prevé (ver aquí). Y debe salvaguardarse la seguridad jurídica como base fundamental de la convivencia. Pero creo que, incluso cumpliendo todas estas premisas, se pueden hacer muchas cosas positivas.

La hipoteca de algunos derechos de propiedad intelectual de los artistas flamencos

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En este artículo vamos a relacionar conceptos tan aparentemente alejados como hipoteca y arte flamenco, pero que sin embargo tienen puntos de encuentro, puesto que, aunque no es un hecho no muy conocido, no solamente los inmuebles, sino también la propiedad intelectual puede ser hipotecada.

 

La propiedad intelectual, en general, supone el derecho a explotar las propias creaciones científicas, literarias o artísticas, y obtener un beneficio con ello. En el arte flamenco se genera propiedad intelectual, tanto por parte del autor como por parte del intérprete, propiedad que tiene un valor económico y que puede ser hipotecado del mismo modo que un inmueble, como garantía de cualquier obligación, por ejemplo un préstamo.  Y al igual que en el caso de los inmuebles, si no se cumple la obligación  garantizada se venderían los derechos hipotecados en subasta pública y el comprador se convertiría en titular de los mismos.

 

La hipoteca de estos derechos se formaliza siempre en escritura pública ante notario.

 

Ahora bien, como anuncia el título, sólo “algunos” de los derechos de propiedad intelectual de los artistas flamencos pueden ser hipotecados, no todos. Es cierto que cualquiera que se suba a un tablao o cree todo o parte de un espectáculo de esta naturaleza, es un artista y así es apreciado socialmente. Su labor creativa en cualquiera de las tres manifestaciones o patas del flamenco, cante,  toque y baile, se materializa en aportaciones a la creación intelectual que la sociedad aprecia y protege a través de la legislación de propiedad intelectual que no obstante, diferencia dos regímenes jurídicos: uno, aplicable al autor y otro, al intérprete.  Solamente el autor podrá hipotecar sus derechos, el intérprete no.

 

Es autor el que escribe las letras que el cantaor defiende con su arte; también el músico que  compone la pieza musical que se une a dicha letra, así como el que crea la partitura de la guitarra y de los demás instrumentos que acompañen; y por último, es autor el que imagina la coreografía que establece las pautas del baile. A ellos se les permite hipotecar todos o algunos de los derechos de explotación de sus obras protegidas como Propiedad Intelectual.

Podrían hipotecar el derecho de reproducción, esto es, la fijación de  sus letras, de su cante, de su espectáculo, en un medio (libro, disco, video, respectivamente) para permitir su comunicación y la obtención de copias de los mismos; también podrían hacerlo con el derecho de distribución, que es la puesta a disposición  del público del original o copias de la obra mediante su venta, alquiler, préstamo o de cualquier forma; con el  derecho de comunicación pública, como realización de cualquier acto que haga accesible el contenido de un recital flamenco en cualquier sitio público, sea un teatro, una iglesia o una plaza, pero también la comunicación del espectáculo por cualquier señal que permita su recepción por una pluralidad de personas sin distribuir ejemplares de la misma; y por último, también es posible constituir hipoteca sobre el derecho de transformación (esto es, la traducción, adaptación y cualquier otra modificación en su forma de la que derive una obra diferente), por ejemplo la adaptación o arreglo musical de un cante, la traducción de unas letras o la conversión en película de un espectáculo flamenco.

 

Las  facultades enumeradas son las reguladas expresamente pero se admite que el autor pueda explotar su obra en cualquier forma conocida o que se pueda conocer en el futuro, por lo que podrían ser hipotecables otras formas de explotación innominadas y también formas de explotación todavía desconocidas.

 

Como hemos dicho, junto a los de los autores, se reconocen los derechos de los intérpretes, que son los protagonistas más reconocibles de  cada una de las tres facetas del flamenco: el “cantaor” en el cante; los músicos que realizan la ejecución musical mediante instrumentos como la guitarra, el cajón, las castañuelas, o las propias manos al dar palmas, en el toque; y los “bailaores” que ejecutan la coreografía, en el baile.

 

La  protección legal a este segundo grupo de artistas parece menos intensa que la establecida para los autores, pues si bien se les reconocen, al igual que a éstos, las facultades de reproducción, distribución y comunicación pública, no se le atribuye la de transformación. A su vez, la duración de los derechos de unos y otros, es distinta: como regla general, los derechos del autor duran su vida y setenta años después de su muerte o declaración de fallecimiento, y los del artista cincuenta años desde la interpretación o desde la divulgación de la grabación de la ejecución.

 

Como antes hemos dicho, el intérprete no puede legalmente hipotecar sus derechos de propiedad intelectual. No está muy clara la razón, aunque podemos pensar que la razón estriba en que no hay definición legal del objeto del derecho de propiedad intelectual de los mismos, se sabe que es la actuación o la interpretación, pero no se nos dice cuál es su concepto. También que la interpretación no puede separarse de la obra ejecutada, lo que implica,  por una parte, que lo que añade el artista (los gestos, el timbre de voz, los movimientos…) no tiene entidad aisladamente de la obra y, por otra, que el intérprete sólo es protegido cuando utiliza su técnica para ejecutar una obra pero no cuando hace otra cosa (por ejemplo, poner voz para informar paradas en un transporte público). Y por último, juega en contra de los intérpretes que, a diferencia de los autores, a ellos no se les exige originalidad en cada actuación.
Ninguna de ellas parece, sin embargo, obstáculo suficiente para que “lege ferenda” pudieran en el futuro ampliarse los derechos de propiedad intelectual de los intérpretes flamencos y permitirles la hipoteca de los mismos.

 

Desde un punto de vista jurídico, se pueden rebatir los argumentos expuestos anteriormente, pues aunque no exista concepto legal de la actuación, si los hay de los diferentes derechos de explotación del artista, que están perfectamente individualizados y son realmente los objetos de la hipoteca y no la obra o la actuación del intérprete, por lo que tampoco se puede utilizar como razón la falta de individualización de la actuación.  Tampoco parece mayor problema la falta de originalidad de cada actuación, pues en la interpretación no cabe plagio ya que cada una de ellas da  como resultado algo nuevo y diferente, por la implicación personal que supone.

 

Y desde un punto de vista sociológico, el flamenco es un arte muy apreciado y popular y, a diferencia de lo que ocurre con otras manifestaciones musicales, como la música clásica, en él la faceta del intérprete destaca sobre la de compositor. Cuando coinciden en un artista flamenco, la vertiente de autor y la de intérprete, el público destaca la segunda sobre la primera. Pensemos por ejemplo, en Paco de Lucía o Camarón de la Isla, sobre todo éste último, cuyas facetas de autores quedan difuminadas por la respectiva de guitarrista o cantaor. Que vaya tomando nota el legislador…

Poco que contar: RDL de medidas urgentes de protección a deudores hipotecarios

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El Gobierno acaba de aprobar un Decreto-Ley que contiene una serie de medidas urgentes tendentes a paliar el problema de los desahucios.  Lo que exclusivamente hace es establecer que, para un colectivo muy determinado de personas, los lanzamientos quedan suspendidos por dos años. Para ser beneficiario de esta medida, hay que cumplir una serie importante de requisitos:

 

Hay unos requisitos que han de cumplirse por completo:

–              No superar el nivel de rentas previsto tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Públicos), es decir, no superar ahora 1.597 euros de ingresos mensuales

–              En los que se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas, es decir, cuando la carga hipotecaria se haya multiplicado, al menos, por un 1,5 por 100 en los últimos cuatro años

–              la cuota hipotecaria supere el 50 por 100 de los ingresos netos

–              Que se trate de un crédito garantizado con hipoteca sobre la única vivienda en propiedad.

 

Y además, cumplir el menos uno de los siguientes.

 

Ser familias numerosas de acuerdo con la definición en la legislación vigente,

 

Constituir una unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo,

 

Ser familias con algún menor de tres años,

 

Tener a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33 por 100 o dependencia que incapacite de modo permanente para una actividad laboral

 

Ser deudores en paro y sin prestación por desempleo,

 

Constituir unidades familiares en las que convivan en la misma vivienda una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consaguinidad o afinidad y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral.

 

Estar en algunos supuestos de violencia de género.

 

Preveo que estos límites no serán pacíficos. Bastará con que haya una familia con un menor de 4 años en vez de 3, o un discapacitado al 30% en vez de al 33%, o que la hipoteca  sea del 48% de los ingresos netos en vez del 50%, por ejemplo, y por lo tanto que no haya posibilidad de acogerse a la medida, para que surja la polémica.

 

Asimismo, se prevé la creación urgente de un Fondo Social de Viviendas, con un parque de viviendas destinadas al alquiler con precios bajos para personas que han perdido su vivienda. Es decir, las medidas no son retroactivas, el que haya perdido ya la posesión no puede recuperarla.

 

Habrá que esperar al texto concreto y sus posibles modificaciones en su paso por el Parlamento. En mi opinión, hay un grupo de desfavorecidos que no son en absoluto contemplados por esta norma, como son los autónomos que se encuentren en situación extrema y a los que las administraciones pública les deben dinero (con el que podrían pagar la hipoteca). Debería ser uno de los casos del segundo grupo.

 

Hay poco que contar, digo, porque en las materias de deuda, responsabilidad y ejecución hipotecaria se están planteando muchos temas en este momento: dación en pago, fresh start, reforma del concurso de persona física, eliminación de cláusulas abusivas en los contratos de hipoteca, moderación de intereses de demora, reforma del sistema de prestación de fianzas o avales en hipotecas, tasaciones de las fincas, límites mínimos de adjudicación en subasta, etc.,  cuyo debate queda diferido a una ley posterior. De muchas de estas cuestiones estamos hablando en este post: “Desahucios: no perdamos los papeles” y sus comentarios posteriores. Será entonces el momento de analizarlas.

 

En todo caso, parece que incluso la llamada “Troika” también tiene que opinar sobre esta cuestión.

 

En un post sobre este tema del pasado lunes,”El comodato como alternativa al drama del desahucio”,  hablé de la posibilidad de que la sociedad civil se implicara voluntariamente en la cuestión de los desahucios, de esta manera: “También cabría pensar en establecer ventajas fiscales (reales, de verdad, no las ridiculeces que a veces se conceden, por ejemplo exenciones en el IBI y las tasas municipales de basuras, rebajas en IRPF o sociedades, etc.) para aquellas personas individuales o sociedades que estuvieran dispuestos a ceder en comodato/arrendamiento viviendas a familias desalojadas, incluso fijando un plazo máximo renovable (un año por ejemplo). Hay aún promotoras con multitud de viviendas, incluso promociones enteras, sin vender, desocupadas y que se están deteriorando. En los sitios de costa, ¿cuántos apartamentos vacíos hay, que no se venden ni alquilan y que podrían utilizarse? Es posible que algunos estuvieran interesados en que se ocuparan, aunque no cobraran renta o fuera pequeña, porque se mantendrían mejor y más en uso, y también, por qué no, por la razón de querer ser solidario con personas a las que la crisis se les ha llevado por delante. Esta es una medida que implicaría en la solución del problema a la sociedad civil y que no he visto que haya sido propuesta por nadie”

 

Quizá podría pensarse en la posibilidad de incorporar al Fondo Social de Viviendas que se crea en el RDL aquéllas que los particulares estuvieran dispuestos a ceder, en estas condiciones.

 

 ADENDA.- El día 16 de noviembre se ha publicado en el BOE la norma: Real Decreto Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

Desahucios: no perdamos los papeles

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En los últimos días se ha disparado las manifestaciones en contra de los desahucios a raíz del lamentable suicido de Baracaldo y ello ha generado muchísimos comentarios sobre lo dramático de estas situaciones. En esta tesitura, quisiera hoy centrarme no tanto en las soluciones al problema como en los fundamentos del sistema, especialmente para los no juristas o los no especialistas.

 

El sistema va así: la entidad da un dinero a una persona física o jurídica para que lo devuelva en un plazo determinado a cambio de un interés fijo o variable. Este es el negocio, dinero a cambio de interés. Si el deudor no cumple conforme al principio de responsabilidad patrimonial universal del art. 1911 del Código civil, clave de nuestro sistema jurídico,  responde con todo su patrimonio, es decir, se podrán perseguir sus bienes, embargándolos y vendiéndolos para pagar al acreedor lo que se le deba (más intereses y costas). Y aquí el acreedor puede ser un banco o un particular al que le debe dinero un proveedor caradura,  o se le adeuda el precio de una compraventa en que se haya aplazado el precio, o incluso un trabajador al que se le debe su salario, etc

 

Este principio tiene su fundamento en que el Estado, a través de las leyes, considera primordial asegurarse de que las deudas se cumplan, sea el acreedor un banco abusivo o una viejecita desvalida. Eso es seguridad jurídica que al final deviene en seguridad económica y en mayores inversiones y transacciones.

 

Además, si la deuda consta en sentencia, en escritura pública o en póliza, la deuda podrá ser exigida por un procedimiento ejecutivo, más rápido, que permite proceder a embargar los bienes que tenga el deudor en cada momento y vender a continuación el bien embargado para el pago de esa deuda, sin que en ese momento se puedan hacer demasiadas alegaciones, más allá del pago anterior: si había alguna cláusula nula o abusiva ha de haberse impugnado tal cosa en otro momento y en otro procedimiento, el declarativo, pero no cuando resulta que te están ejecutando por impago. La “ejecutividad” se limita a las deudas que han sido reconocidas en sentencia o que constan en documento público porque en estos casos consta fehacientemente su existencia, la identidad de las personas que las firmaron, su capacidad al contraerlas, que fue leído el documento, y la legalidad del mismo, entre otras cosas.

 

Cuando al préstamo se le añade una hipoteca, el préstamo no deja de ser préstamo y no dejamos de responder con todo nuestro patrimonio. Lo que pasa es que añadimos una garantía real, una afección especial de un bien determinado a una deuda concreta que hace que este bien pueda ser perseguido y vendido para el pago de la deuda con cierta rapidez en caso de impago. La ventaja frente a un préstamo sin garantía, aunque éste conste en escritura y sea ejecutivo, es que no es necesario hacer búsqueda de los bienes del deudor para embargar el bien, porque ya está “embargado”, y, aunque lo vendamos, la hipoteca sigue al bien. Y esto vale para los bancos, pero también para los particulares que constituyen garantías, que también los hay.

 

Aunque se pueden discutir algunos extremos (la razón de los privilegios de la hipoteca, por ejemplo), el sistema no tiene nada de malo en su esencia si lo que se quiere es dar seguridad al crédito, garantizando el cumplimiento de las obligaciones de una manera relativamente rápida y eficaz. Y aunque la legislación que la regule sea decimonónica, lo cierto es que ha probado su funcionamiento a lo largo del tiempo.

 

Ahora hay que añadir algo más. En los últimos tiempos se ha introducido un elemento que no existía ni se le esperaba en absoluto: la premisa económica de los últimos tiempos era que no había problema en prestar con garantía real porque el valor de los inmuebles siempre sube, con lo que la garantía dada siempre cubriría el valor de lo debido y nunca habría que acudir a la responsabilidad patrimonial universal; pero la realidad es que el valor de los inmuebles se ha derrumbado, con lo cual al vender el inmueble en subasta pública no se obtiene la totalidad la cantidad debida o si se lo adjudica el banco es por una cantidad inferior a la debida (teóricamente por lo que ahora vale, aunque esto tampoco es exacto), por lo que la deuda sigue subsistiendo, hasta que se devuelva la totalidad de lo debido. Y ello porque la premisa jurídica, de acuerdo con las reglas antes indicadas es que el riesgo o ventura del valor de la finca corre de cuenta del propietario de la finca, deudor e hipotecante de manera que su menor valor no perjudica en modo a la deuda si hubera que venderlo para recuperar lo prestado por impago, del mismo modo que su mayor valor posterior tampoco implicará que el acreedor tenga derecho a mayores intereses ni participe en modo alguno en dichas plusvalías, que quedan de cuenta del propietario, que habrá hecho un buen negocio. No estamos en un contrato asociativo en el que acreedor y deudor se hagan socios o participen de los riesgos, como ocurre en algunos otros contratos que se le parecen como el préstamo participativo o el de cuentas en participación. Todo ello salvo que se pacte expresamente, como permite el artículo 140 de la LH.

 

Sin embargo, el drama humano que están produciendo las continuas ejecuciones a consecuencia de la crisis y los correspondientes desahucios ha producido una serie de opiniones que exigen la generalización retroactiva de la dación en pago, o sea, que la adjudicación del inmueble al acreedor extinga la deuda con independencia de cuál sea su valor en el momento de la adjudicación (cosa que por supuesto se puede acordar entre las partes pero hoy no imponer); o entienden que la tasación que se hizo para la constitución de la hipoteca sea vinculante para el banco en el momento de la ejecución (cosa que jamás se había insinuado antes); reclaman la paralización de los desahucios o en general  la modificación en general de la ley hipotecaria o el “procedimiento de desahucios”, alegando que “los bancos pueden ser rescatado pero las personas no”; los jueces dicen que no quieren ser “el cobrador del frac” de los bancos, algunos policías dicen que se van a negar a desahuciar y el sindicato les apoya; hay alcaldes que se jactan de que en su municipio no se permiten los desahucios; o se dice que la UE a través del abogado general parece que entiende que nuestro sistema ejecutivo es ilegal porque no permite analizar si las cláusulas son abusivas o no.

 

En mi opinión, no hay que perder los papeles en estos dramáticos momentos y mantener la cabeza clara. El sistema funciona perfectamente, demasiado perfectamente quizá. Pero en ningún caso un cambio radical de sistema, si vivimos en un Estado de Derecho, podría solucionar las situaciones ya creadas y no sería muy conveniente para las futuras, pues tendríamos probablemente un problema de retroactividad para las primeras, y respecto de las futuras lo más normal es que si se cambian las condiciones legales, se cambien las condiciones económicas por una razón muy clara: hay una regla que nos dice que a mayor riesgo más interés, luego si las posibilidades de recuperar el dinero por parte del acreedor se reducen, lo que producirá es que los acreedores incrementen proporcionalmente los intereses; y si se generaliza la dación en pago, como ello significa que cabe que el acreedor pueda tener que quedarse con el bien a cambio de la deuda lo que se producirá es que solo se den préstamos por un porcentaje muy pequeño del valor del bien dado en garantía.

 

Y además, no lo olvidemos, porque es de nuestro negociado, es injusto que el acreedor no cobre lo que se le debe y además desincentiva las transacciones y las inversiones en España por falta de seguridad jurídica, a lo que es muy sensible el inversor; y que el deudor no pague lo que debe es igualmente injusto e incentiva actuaciones irresponsables o produciría agravios comparativos entre aquellos incumplidores ocasionales y los incumplidores profesionales y sobre todo con los que están cumpliendo. También creo que la cuestión de la protección a los consumidores planteada en Europa difícilmente resolverá la cuestión de los desahucios porque no abocará normalmente la nulidad total del contrato ni finalmente impedirá la ejecución, como igualmente señala Jesús Alfaro.

 

Ahora bien, no se debe olvidar que hay un grave problema social que hay que abordar, el de la gente que se queda en la calle, y me parece positivo que el Gobierno se haya sensibilizado ante esta cuestión y, aunque no se sabe muy bien cómo, pretenda tomar cartas en el asunto, pues las que tomo a principio de año, como ya anunciamos, no sirvieron de nada. De poco servirán tampoco las anunciadas por la CECA y la AEB, por ser voluntarias y quedar a cargo de una de las partes contratantes (lo del lobo y las ovejas).  Sin duda hay unos platos rotos y hay que ver quien los paga, y quizá no haya que excluir que los acreedores negligentes que incitaron al consumo irresponsable deban pagar su parte, aunque quizá esa parte debería ir más bien por vía de las sanciones, por la pérdida de la propiedad de las acciones o por su bancarrota controlada.

 

No es el objeto de este post ofrecer soluciones, sino llamar a la cordura.  Baste decir que, como se puede intuir de lo dicho, yo no creo la solución venga por una revolución del sistema sino más bien por una especie de cóctel de soluciones, que probablemente pasaría por una consideración del concurso de la persona física ya sea por vía del fresh start o quizá, como yo prefiero, estableciendo un mínimo inembargable mayor; una promoción del examen individualizado de la situación de cada prestatario, introduciendo la mediación, lo que permitiría alejar la solución definitiva; a lo mejor permitiendo que las cantidades amortizadas anticipadamente permitieran ser recuperadas para aplazar el pago; incentivando soluciones como las que ha propuesto mi hermano en este post; favoreciendo el alquiler otorgando seguridad al arrendador e incentivándolo fiscalmente…

 

En definitiva, hemos de buscar soluciones inteligentes a un problema social grave, pero sin merma del Estado de Derecho y la seguridad jurídica: cuidado con el “sanchezcamachismo”.