LA BANCA SIEMPRE GANA: Yo me he ido y sigo pagando, tú ahora la tienes y también pagas. Somos dos desconocidos pagando lo mismo, la deuda-vivienda.

¿Les ha llamado la atención el título?… de ser así habré conseguido mi objetivo. Voy a exponer en tres sencillos pasos como pueden existir dos clientes pagando la misma finca, el primero la ha perdido por no hacer frente al préstamo, el segundo la compra y el banco “victorioso”.|

Paso 1º: El banco concede al cliente un préstamo garantizado con hipoteca sobre la finca, la cual es tasada en 278.880€ ¡El valor de tasación prácticamente dobla el capital prestado! Llega la crisis y el cliente, pasados dos años, no puede afrontar el préstamo y deja de pagarlo. Mientras se solicita una certificación de dominio y cargas para ejecutar la hipoteca, el banco negocia la Dación en Pago de Deudas con el cliente.

Paso 2º: El banco, después de negociar con el cliente, consigue que éste acceda a la Dación en Pago de Deuda, para lo que se vuelve a tasar la finca, ahora en 98.000€ ¡El valor de tasación se acerca a la mitad del capital prestado! (lo cual tiene que ver con el momento del mercado, pero también con que el banco quiere firmar una dación y no un préstamo). Puesto que el principal del préstamo era 168.000€ más los gastos que deba el cliente (intereses y demás), la finca no es suficiente para cubrir el total de la deuda. En tal caso, las entidades pueden condonar una parte de la deuda (con las repercusiones fiscales abordadas en otro post), pero pueden también dejar parte de la deuda vigente, en el caso de Dación en Pago Parcial de Deuda.  Ya tenemos un cliente probablemente sin trabajo, sin casa y con una deuda viva frente al banco. ¿Levantará cabeza el cliente algún día o está “condenado” de por vida?…

Paso 3º: ¿Después de la Dación qué? El banco vende la finca a un nuevo cliente, que puede hipotecar con el propio banco o no, y nuevamente otra tasación, ahora más elevada que la utilizada en la Dación, pero sin pasarse y llegar a los extremos del préstamo hipotecario primero. Probablemente es un cliente con un perfil bueno, que adquiere la segunda residencia frente al mar. Costumbre bancaria la del día de la firma de la compraventa es no aportar en notaría la escritura de dación, así nadie puede ver en  qué precio-valor la adquirió. El banco es de “fiar” y con la nota continuada solicitada al Registro de la Propiedad es suficiente… y con la incertidumbre siempre de la imposibilidad técnica de acceder al Registro en tiempo real (yo hasta ahora tenía por imposibilidad técnica un error informático que quedaba solucionado en el plazo más breve que le fuere posible al informático, el típico tormento de los ordenadores,  pero con la Ley 24/2005 descubrí que existen “imposibilidades técnicas permanentes”). El Notario advierte y las partes otorgan, pero la dación no aparece en notaría. Ya puestos, otra pillería bancaria es no solicitar al registrador que practique la cancelación de la hipoteca por consolidación de derechos en la dación, aprovechando luego la venta para ello. Claro que la compraventa va con la cláusula de que todos los gastos son de cargo del comprador.  Con esa sutil práctica el banco se libra de pagar los aranceles notariales y registrales y se los endosa al cliente. Supongo que es como todo, si el cliente se queja le devolverán el dinero, de lo contrario “a la saca”. ¿Por qué no compensar con el primer cliente cuando el banco venda al segundo cliente?, ¿Por qué no enlazar tasaciones?… ¿Por qué, por qué, por qué…?. Y así sucesivamente, la pillería refinada bancaria no tiene límite; los límites están allí donde la imaginación se termina.

Como dicen en los casinos, “la banca gana”

LA BANCA SIEMPRE GANA: Yo me he ido y sigo pagando, tú ahora la tienes y también pagas. Somos dos desconocidos pagando lo mismo, la deuda-vivienda.

¿Les ha llamado la atención el título?… de ser así habré conseguido mi objetivo. Voy a exponer en tres sencillos pasos como pueden existir dos clientes pagando la misma finca, el primero la ha perdido por no hacer frente al préstamo, el segundo la compra y el banco “victorioso”.|

Paso 1º: El banco concede al cliente un préstamo garantizado con hipoteca sobre la finca, la cual es tasada en 278.880€ ¡El valor de tasación prácticamente dobla el capital prestado! Llega la crisis y el cliente, pasados dos años, no puede afrontar el préstamo y deja de pagarlo. Mientras se solicita una certificación de dominio y cargas para ejecutar la hipoteca, el banco negocia la Dación en Pago de Deudas con el cliente.

Paso 2º: El banco, después de negociar con el cliente, consigue que éste acceda a la Dación en Pago de Deuda, para lo que se vuelve a tasar la finca, ahora en 98.000€ ¡El valor de tasación se acerca a la mitad del capital prestado! (lo cual tiene que ver con el momento del mercado, pero también con que el banco quiere firmar una dación y no un préstamo). Puesto que el principal del préstamo era 168.000€ más los gastos que deba el cliente (intereses y demás), la finca no es suficiente para cubrir el total de la deuda. En tal caso, las entidades pueden condonar una parte de la deuda (con las repercusiones fiscales abordadas en otro post), pero pueden también dejar parte de la deuda vigente, en el caso de Dación en Pago Parcial de Deuda.  Ya tenemos un cliente probablemente sin trabajo, sin casa y con una deuda viva frente al banco. ¿Levantará cabeza el cliente algún día o está “condenado” de por vida?…

Paso 3º: ¿Después de la Dación qué? El banco vende la finca a un nuevo cliente, que puede hipotecar con el propio banco o no, y nuevamente otra tasación, ahora más elevada que la utilizada en la Dación, pero sin pasarse y llegar a los extremos del préstamo hipotecario primero. Probablemente es un cliente con un perfil bueno, que adquiere la segunda residencia frente al mar. Costumbre bancaria la del día de la firma de la compraventa es no aportar en notaría la escritura de dación, así nadie puede ver en  qué precio-valor la adquirió. El banco es de “fiar” y con la nota continuada solicitada al Registro de la Propiedad es suficiente… y con la incertidumbre siempre de la imposibilidad técnica de acceder al Registro en tiempo real (yo hasta ahora tenía por imposibilidad técnica un error informático que quedaba solucionado en el plazo más breve que le fuere posible al informático, el típico tormento de los ordenadores,  pero con la Ley 24/2005 descubrí que existen “imposibilidades técnicas permanentes”). El Notario advierte y las partes otorgan, pero la dación no aparece en notaría. Ya puestos, otra pillería bancaria es no solicitar al registrador que practique la cancelación de la hipoteca por consolidación de derechos en la dación, aprovechando luego la venta para ello. Claro que la compraventa va con la cláusula de que todos los gastos son de cargo del comprador.  Con esa sutil práctica el banco se libra de pagar los aranceles notariales y registrales y se los endosa al cliente. Supongo que es como todo, si el cliente se queja le devolverán el dinero, de lo contrario “a la saca”. ¿Por qué no compensar con el primer cliente cuando el banco venda al segundo cliente?, ¿Por qué no enlazar tasaciones?… ¿Por qué, por qué, por qué…?. Y así sucesivamente, la pillería refinada bancaria no tiene límite; los límites están allí donde la imaginación se termina.

Como dicen en los casinos, “la banca gana”