El arquitecto de Boadilla o la delicada elección del planificador.

Es intrínseco a la planificación urbana su carácter discrecional. Las decisiones en urbanismo son tomadas por los poderes públicos, con mayor o menor consenso y participación ciudadana, produciendo efectos que son percibidos por muchos afectados directos como injusticias. No se tratará de decisiones arbitrarias sino justificadas, pero es cierto que no serán decisiones regladas: dónde crece la ciudad y dónde no, qué altura de edificación debo mantener, o por qué mi edificio está protegido. Así, la planificación no solo está obligada a ser honesta sino a esforzarse al máximo por parecerlo. Consideremos además que la sola sombra de la corrupción urbanística provoca consecuencias indeseadas y graves, como el descrédito de lo público y de la política, o la huida de inversiones.

Todo ello viene en relación con la reciente reaparición en medios digitales de noticias referidas a Leopoldo Arnaiz ( ver aquí   y aquí) uno de los urbanistas con mayor volumen de trabajo en España y especialmente en la Comunidad de Madrid, donde ha firmado más de 30 Planes Generales municipales. Alejar las sospechas de conflicto de intereses no parece haber sido una preocupación en el quehacer de este urbanista, cuando ante casos anteriores declaró (aquí ) “No me pueden pedir incompatibilidad por la miseria que cobro a los Ayuntamientos. Me presento a esos concursos porque me permiten conocer a propietarios de suelo que luego contratan a mi empresa”.

La razón del ejercicio del urbanismo no puede radicar en que éste sea la puerta de acceso a información, contactos y encargos posteriores. La limpieza, tanto real como aparente, del urbanismo debe comenzar desde la elección de los técnicos responsables de la planificación, especialmente de los Planes Generales. Los Pliegos Administrativos de los concursos deberían solicitar a todos los técnicos que forman parte del equipo concursante una declaración de intereses privados en el municipio, así como un compromiso de no intervenir como profesionales en él durante un cierto tiempo tras la aprobación del planeamiento.

No es este el único cambio que se debería realizar en los concursos para la redacción de los grandes documentos de planeamiento. No me refiero ya a evitar la sola sospecha de conflicto de intereses, sino a que el mecanismo de elección favorezca un urbanismo más transparente y participativo.

En bastantes de estos concursos se está dando el caso, extraño en la actual situación de escasez de trabajo, de que son pocos los concursantes que superan la fase de admisión; incluso en alguna ocasión solo uno. Ello se debe a las exageradas condiciones de experiencia como redactor (veinticinco años por ejemplo; o varios documentos similares redactados en la misma comunidad autónoma), al elevado volumen de negocio que deben justificar los concursantes y a las altas garantías provisionales económicas. Relajar estas condiciones de acceso permitiría la entrada a competir de nuevos equipos, quizá con menos experiencia en situaciones similares pero con otras cualidades, por ejemplo académicas.

No se deben aceptar las bajas económicas por debajo de un límite realista. Las ofertas inferiores impiden el buen hacer profesional y solo traen inconvenientes al organismo público que efectúa el encargo. Hay numerosos profesionales muy cualificados en los distintos campos que intervienen en el urbanismo: ingenieros, arquitectos, sociólogos, biólogos, geógrafos… y se pueden formar equipos con capacitaciones muy altas, pero se debe exigir la dedicación efectiva al trabajo que se ha ofertado; por ello se debería pedir un certificado de trabajos similares y en curso, para comprobar si esa dedicación prometida es posible, o imposible por razón de simultaneidad. No olvidemos que el urbanismo, como la arquitectura, es una práctica profesional que exige en buena parte la presencia física, especialmente si se quieren potenciar los procesos de participación ciudadana.

Contando con los buenos equipos que se pueden formar, y si se moderan los requisitos de acceso económico o de experiencia, claramente exagerados, la decisión de los concursos radicará, como ya ocurre actualmente, en las cuestiones subjetivas: las propuestas metodológicas de actuación. Por ello se debería ir más allá de lo que prevé la Ley de Contratos del Sector Público y pedir siempre la intervención en la baremación de un grupo de expertos, que incluyera a personas ajenas al municipio, por ejemplo representantes de la comunidad autónoma, universidad o de los colegios profesionales.

En cuanto a la baremación de los concursantes, si se pretende que la transparencia y la participación ciudadana formen parte esencial de la planificación, entre otras razones porque dificultan la corrupción, la dedicación a ellas por parte de los concursantes, en medios materiales y humanos, debe ser un elemento básico a tener en cuenta en la puntuación.

Un enfoque distinto en la elección de los redactores del urbanismo, facilitando la entrada de nuevos equipos, que dediquen medios a la transparencia y a la participación en el proceso de planificación, que manifiesten si poseen intereses privados en el municipio, que expresen su renuncia a cualquier incompatibilidad, y que sean elegidos con participación de expertos ajenos a los municipios, es un buen comienzo para un urbanismo que responda a las necesidades sociales y que se aleje de sospechas de corrupción.

Normas del blog sobre posts y comentarios

Día a día este blog va adquiriendo mayor difusión. En apenas un mes ha avanzado diez mil puestos en el ranking español de páginas web (Alexa). Si es así es gracias, evidentemente, a nuestros colaboradores y a nuestros lectores. Los primeros han sabido escoger los temas jurídicos que más interés tienen en la actualidad y desarrollarlos con seriedad y rigor. Los últimos son los que dan vida al blog con su participación, cuyo nivel y calidad media es de lo mejor que puede encontrarse hoy en la red.

Como nos gustaría que tal cosa no sólo se mantuviese sino que incluso mejorase, hemos subido a la pestaña de arriba (Disclamer) nuestra política de posts y comentarios, que reproducimos ahora aquí:

Política relativa a los posts:

El blog ¿Hay Derecho? está abierto a publicar los posts remitidos por nuestros lectores, siempre y cuando cumplan con unos requisitos mínimos:

  1. Los posts deben tener entre 700 y 900 palabras máximo;
  2. Los temas deben de guardar conexión con el ámbito jurídico, evitando consideraciones excesivamente generalistas, y procurando centrar el tema en un aspecto concreto jurídico-político, preferiblemente de actualidad.
  3. Se valora el lenguaje sencillo y la claridad expositiva.
  4. El lenguaje será formalmente correcto, evitando descalificaciones personales, insultos o expresiones malsonantes.

El ideario de nuestro blog es la defensa del Estado de Derecho en un momento de crisis política e institucional, y el análisis profesional de las cuestiones jurídico-políticas de actualidad, por lo que el Consejo de Redacción del blog compuesto por los editores y la responsable técnica del blog mismo se reservan el derecho a no publicar los posts que no concuerden con este ideario, aunque la aprobación de un post por este Consejo de Redacción para su publicación no supone la identificación de sus componentes con su contenido.

Política relativa a los comentarios:

El blog ¿Hay Derecho? anima a todos sus lectores a hacer comentarios a los posts publicados. Nuestro objetivo es fomentar el debate independiente y riguroso, y con este objetivo realizamos una moderación de los comentarios, guiada por los siguientes criterios:

  1. No se aceptarán comentarios que contengan descalificaciones personales, el racismo, el sexismo, insultos, acusaciones y semejantes.
  2. La longitud máxima de los comentarios es de 350 palabras, salvo en determinados y justificados casos en los que las circunstancias aconsejen publicar comentarios más extensos.
  3. No se aceptarán comentarios que se desvíen demasiado del tema tratado en el post.

La moderación de los posts supone la intervención de personas físicas responsables de esta moderación, lo que algunas ocasiones, supone un cierto retraso en su publicación. En todo caso, la aceptación de un comentario no implica necesariamente la aceptación por parte del Consejo de redacción del contenido del comentario ni tampoco de sus formas, pues de ambos es responsable su autor. Por ello, se valora favorablemente la identificación del comentarista.

 

El arquitecto de Boadilla o la delicada elección del planificador.

Es intrínseco a la planificación urbana su carácter discrecional. Las decisiones en urbanismo son tomadas por los poderes públicos, con mayor o menor consenso y participación ciudadana, produciendo efectos que son percibidos por muchos afectados directos como injusticias. No se tratará de decisiones arbitrarias sino justificadas, pero es cierto que no serán decisiones regladas: dónde crece la ciudad y dónde no, qué altura de edificación debo mantener, o por qué mi edificio está protegido. Así, la planificación no solo está obligada a ser honesta sino a esforzarse al máximo por parecerlo. Consideremos además que la sola sombra de la corrupción urbanística provoca consecuencias indeseadas y graves, como el descrédito de lo público y de la política, o la huida de inversiones.

Todo ello viene en relación con la reciente reaparición en medios digitales de noticias referidas a Leopoldo Arnaiz ( ver aquí   y aquí) uno de los urbanistas con mayor volumen de trabajo en España y especialmente en la Comunidad de Madrid, donde ha firmado más de 30 Planes Generales municipales. Alejar las sospechas de conflicto de intereses no parece haber sido una preocupación en el quehacer de este urbanista, cuando ante casos anteriores declaró (aquí ) “No me pueden pedir incompatibilidad por la miseria que cobro a los Ayuntamientos. Me presento a esos concursos porque me permiten conocer a propietarios de suelo que luego contratan a mi empresa”.

La razón del ejercicio del urbanismo no puede radicar en que éste sea la puerta de acceso a información, contactos y encargos posteriores. La limpieza, tanto real como aparente, del urbanismo debe comenzar desde la elección de los técnicos responsables de la planificación, especialmente de los Planes Generales. Los Pliegos Administrativos de los concursos deberían solicitar a todos los técnicos que forman parte del equipo concursante una declaración de intereses privados en el municipio, así como un compromiso de no intervenir como profesionales en él durante un cierto tiempo tras la aprobación del planeamiento.

No es este el único cambio que se debería realizar en los concursos para la redacción de los grandes documentos de planeamiento. No me refiero ya a evitar la sola sospecha de conflicto de intereses, sino a que el mecanismo de elección favorezca un urbanismo más transparente y participativo.

En bastantes de estos concursos se está dando el caso, extraño en la actual situación de escasez de trabajo, de que son pocos los concursantes que superan la fase de admisión; incluso en alguna ocasión solo uno. Ello se debe a las exageradas condiciones de experiencia como redactor (veinticinco años por ejemplo; o varios documentos similares redactados en la misma comunidad autónoma), al elevado volumen de negocio que deben justificar los concursantes y a las altas garantías provisionales económicas. Relajar estas condiciones de acceso permitiría la entrada a competir de nuevos equipos, quizá con menos experiencia en situaciones similares pero con otras cualidades, por ejemplo académicas.

No se deben aceptar las bajas económicas por debajo de un límite realista. Las ofertas inferiores impiden el buen hacer profesional y solo traen inconvenientes al organismo público que efectúa el encargo. Hay numerosos profesionales muy cualificados en los distintos campos que intervienen en el urbanismo: ingenieros, arquitectos, sociólogos, biólogos, geógrafos… y se pueden formar equipos con capacitaciones muy altas, pero se debe exigir la dedicación efectiva al trabajo que se ha ofertado; por ello se debería pedir un certificado de trabajos similares y en curso, para comprobar si esa dedicación prometida es posible, o imposible por razón de simultaneidad. No olvidemos que el urbanismo, como la arquitectura, es una práctica profesional que exige en buena parte la presencia física, especialmente si se quieren potenciar los procesos de participación ciudadana.

Contando con los buenos equipos que se pueden formar, y si se moderan los requisitos de acceso económico o de experiencia, claramente exagerados, la decisión de los concursos radicará, como ya ocurre actualmente, en las cuestiones subjetivas: las propuestas metodológicas de actuación. Por ello se debería ir más allá de lo que prevé la Ley de Contratos del Sector Público y pedir siempre la intervención en la baremación de un grupo de expertos, que incluyera a personas ajenas al municipio, por ejemplo representantes de la comunidad autónoma, universidad o de los colegios profesionales.

En cuanto a la baremación de los concursantes, si se pretende que la transparencia y la participación ciudadana formen parte esencial de la planificación, entre otras razones porque dificultan la corrupción, la dedicación a ellas por parte de los concursantes, en medios materiales y humanos, debe ser un elemento básico a tener en cuenta en la puntuación.

Un enfoque distinto en la elección de los redactores del urbanismo, facilitando la entrada de nuevos equipos, que dediquen medios a la transparencia y a la participación en el proceso de planificación, que manifiesten si poseen intereses privados en el municipio, que expresen su renuncia a cualquier incompatibilidad, y que sean elegidos con participación de expertos ajenos a los municipios, es un buen comienzo para un urbanismo que responda a las necesidades sociales y que se aleje de sospechas de corrupción.

Normas del blog sobre posts y comentarios

Día a día este blog va adquiriendo mayor difusión. En apenas un mes ha avanzado diez mil puestos en el ranking español de páginas web (Alexa). Si es así es gracias, evidentemente, a nuestros colaboradores y a nuestros lectores. Los primeros han sabido escoger los temas jurídicos que más interés tienen en la actualidad y desarrollarlos con seriedad y rigor. Los últimos son los que dan vida al blog con su participación, cuyo nivel y calidad media es de lo mejor que puede encontrarse hoy en la red.

Como nos gustaría que tal cosa no sólo se mantuviese sino que incluso mejorase, hemos subido a la pestaña de arriba (Disclamer) nuestra política de posts y comentarios, que reproducimos ahora aquí:

Política relativa a los posts:

El blog ¿Hay Derecho? está abierto a publicar los posts remitidos por nuestros lectores, siempre y cuando cumplan con unos requisitos mínimos:

  1. Los posts deben tener entre 700 y 900 palabras máximo;
  2. Los temas deben de guardar conexión con el ámbito jurídico, evitando consideraciones excesivamente generalistas, y procurando centrar el tema en un aspecto concreto jurídico-político, preferiblemente de actualidad.
  3. Se valora el lenguaje sencillo y la claridad expositiva.
  4. El lenguaje será formalmente correcto, evitando descalificaciones personales, insultos o expresiones malsonantes.

El ideario de nuestro blog es la defensa del Estado de Derecho en un momento de crisis política e institucional, y el análisis profesional de las cuestiones jurídico-políticas de actualidad, por lo que el Consejo de Redacción del blog compuesto por los editores y la responsable técnica del blog mismo se reservan el derecho a no publicar los posts que no concuerden con este ideario, aunque la aprobación de un post por este Consejo de Redacción para su publicación no supone la identificación de sus componentes con su contenido.

Política relativa a los comentarios:

El blog ¿Hay Derecho? anima a todos sus lectores a hacer comentarios a los posts publicados. Nuestro objetivo es fomentar el debate independiente y riguroso, y con este objetivo realizamos una moderación de los comentarios, guiada por los siguientes criterios:

  1. No se aceptarán comentarios que contengan descalificaciones personales, el racismo, el sexismo, insultos, acusaciones y semejantes.
  2. La longitud máxima de los comentarios es de 350 palabras, salvo en determinados y justificados casos en los que las circunstancias aconsejen publicar comentarios más extensos.
  3. No se aceptarán comentarios que se desvíen demasiado del tema tratado en el post.

La moderación de los posts supone la intervención de personas físicas responsables de esta moderación, lo que algunas ocasiones, supone un cierto retraso en su publicación. En todo caso, la aceptación de un comentario no implica necesariamente la aceptación por parte del Consejo de redacción del contenido del comentario ni tampoco de sus formas, pues de ambos es responsable su autor. Por ello, se valora favorablemente la identificación del comentarista.

 

Revisión de valores catastrales y crisis inmobiliaria

Estos días los madrileños estamos recibiendo la notificación del nuevo valor catastral de nuestras viviendas y la apreciación general es que se ha producido un incremento más que considerable. La verdad es que resulta difícil encontrar datos fiables, necesarios para un estudio económico de la incidencia de la actual revisión catastral sobre la presión fiscal (a lo mejor nuestros amigos de nada es gratis nos pueden ayudar), pero ello no impide algunas consideraciones generales.

 

Según el diario El País  la revisión supone un incremento general de los valores del 74 % y, como el nuevo valor se va aplicando gradualmente a lo largo de diez años, lo que se va a producir es un incremento todos los años en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles del 5,7 %, lo que, ya de entrada, no está nada mal.

 

Pero es que además el incremento de los valores catastrales tienen otras importantes repercusiones.

 

Por una parte, no deja de llamar la atención la celeridad con la que se procede a realizar la revisión decenal, celeridad que algún mal pensado puede atribuir, más que a un estricto cumplimiento del mandato legal, a la oportunidad de recoger unos valores que todavía siguen inflados por una burbuja inmobiliaria que aún no ha explotado del todo y que quedan así blindados por diez años frente a posibles y previsibles mayores bajadas.

 

Por otra, creo que es importante advertir de las consecuencias que el incremento de los valores catastrales puede tener en otros impuestos como el recién resucitado Impuesto sobre el Patrimonio y, sobre todos, en el Impuesto municipal sobre el Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana (vulgarmente conocida como plusvalía municipal).

 

Mi experiencia personal, y la de todas las personas con las que he comentado el tema, es que el incremento del valor de los inmuebles ha recaído muy principalmente en el valor del suelo, que ha aumentado entre un cien y un doscientos por ciento en muchos casos, mientras que la variación del valor de construcción es mucho menor. Ese dato es irrelevante en lo que al Impuesto sobre Bienes Inmuebles se refiere ya que la base imponible de este impuesto es el valor total de la finca, con independencia de su distribución, pero tiene enorme importancia en el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana que se calcula, precisamente, en función del valor catastral del suelo.

 

Es cierto que la Ley Reguladora de Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo) prevé en su artículo 107.3 que durante los cinco años siguientes a la revisión catastral se aplicará una reducción entre el 40 % y el 60 % para la determinación de la base imponible del impuesto (la determinación del porcentaje corresponde al cada ayuntamiento e ignoro cuál será el que se fije en esta ocasión pero me temo lo peor). En cualquier caso, tal reducción es claramente insuficiente frente al espectacular incremento de los valores del suelo, que muchas veces triplican los actuales, lo que va a hacer que en muchos casos la plus valía municipal, a partir del próximo uno de enero, se incremente fácilmente en más de un 25 %.

 

De esta forma, se produce un incremento de fiscalidad que puede pasar desapercibido para la mayoría de la población pero no para los que tengan que pagar el impuesto a partir del próximo año. Todo ello en un proceso histórico reiterado que hace que impuestos que nacieron con un carácter muy secundario adquieran cada vez más protagonismo debido, entre otras cosas, a unos tipos impositivos que inicialmente se fijaron muy altos con la justificación de que se aplicaban a unos valores muy inferiores a los reales pero que se mantienes cuando los valores se suben hasta aproximarse, o en ocasiones superar, a los de mercado.

 

Además, el protagonismo de este impuesto, en la situación en que vivimos, se acrecienta por el hecho de ser el sujeto pasivo el vendedor. Y es que en tiempos de bonanza para el vendedor ese impuesto no dejaba de ser una minoración de las plusvalías que siempre se obtenían con las ventas de forma que lo único que tenía que hacer era destinar, de mejor o pero grado, parte del dinero percibido a pagar el impuesto. Pero hoy en día, en muchísimos casos, tales ganancias no existen puesto que se vende la finca por debajo del precio de compra. En muchos caso, y esta es la aspiración actual de muchos españoles, las ventas se hacen por el importe pendiente de la hipoteca sin que el vendedor perciba un solo euro. En tales supuestos, la plusvalía municipal no hace sino incrementar el desastre económico del vendedor e, incluso, puede hacer inviable la operación al devengarse una deuda fiscal que el vendedor no está en condiciones de afrontar.

 

Y lo mismo ocurre con las daciones en pago ya que no es infrecuente que una vez que el banco, ¡por fin!, accede a quedarse con la finca, liberando al deudor de toda responsabilidad, la operación se vea truncada por una elevadísima plusvalía municipal que el sujeto pasivo, el deudor, no puede de ninguna manera asumir; de tal forma que la ansiada dación liberatoria, tan alabada por políticos de todos los signos, puede resultar inviable por la voracidad fiscal de la propia Administración.

 

En definitiva, la inevitable subida de la plusvalía municipal que la revisión catastral va a producir supone un incremento de la fiscalidad que se realiza de tapadillo y que va a proporcionar una exigua contribución a las exhaustas arcas municipales pero, a cambio, lo que se va a conseguir es deteriorar aún más el mercado inmobiliario y, sobre todo, dificultar, e incluso imposibilitar, la solución de las situaciones más angustiosas.