Hace cosa de ocho años, en una conferencia en la Academia Matritense del Notariado sobre nuevas formas de acceso a la vivienda, ante la posibilidad de una eventual burbuja inmobiliaria, se me ocurrió sugerir una solución para que la persona que no pudiera atender los pagos de su préstamo hipotecario consiguiera una minoración de los mismos sin perder la vivienda, a cambio de adjudicar en pago al banco, no la plena propiedad, sino un dominio eminente o directo. Esta idea la desarrollé nuevamente en la revista jurídica “El notario de siglo XXI” con el título: “Evitar la morosidad: una solución para salvar la casa o la empresa”, y que cabe consultar aquí.

 

La propuesta, fuera del circulo notarial, ha pasado desapercibida, aunque entiendo que constituía, y constituye, una solución mucho mejor que las tan cacareadas adjudicaciones en pago, pues el prestatario no perdería su vivienda, y conservaría, por el contrario, junto con el dominio útil por el plazo que restase para el vencimiento del préstamo, la posibilidad de rescatar el dominio directo correspondiente al banco o caja, y recuperar, de este modo, la plena propiedad.

 

No hay, desde luego, soluciones milagrosas, pero, a pesar de ello, vuelvo de nuevo sobre la figura, como una vía para facilitar la salida de los activos inmobiliarios en manos de las entidades de crédito, imprescindible para la reactivación del tráfico inmobiliario y para el propio saneamiento de las entidades.

 

La clave estaría en que los inmuebles pudieran salir al mercado por un precio muy barato sin que ello provocara perdidas en el balance de la entidad.

 

Parece la cuadratura del circulo; sin embargo es posible. Se trataría de echar mano de formulas que surgieron en otros tiempos de crisis, que prestaron útiles servicios para obtener rendimientos de la fincas inactivas, en definitiva, de volver a la enfiteusis, que como recordaba el insigne notario, que fue de Barcelona, Raimundo Noguera, cuando desaparece, la necesidad obliga a reinventarla.

 

Pero, vayamos por partes. La entidad vendería en primera instancia una propiedad temporal por un plazo, pongamos por caso, de veinte o treinta años (dominio útil). El precio lógicamente sería más barato que en el caso de vender la plena propiedad. El “quid” de la cuestión estaría en el hecho de reservarse el banco un dominio directo o potencial por un valor equivalente al que se descontara en la venta del citado dominio útil. La tasación del dominio potencial habría de ser la diferencia entre el valor del dominio pleno y la propiedad temporal vendida.

 

¿Supone esto que se puede imputar al dominio potencial (que se reserva el banco) la totalidad de la rebaja ofrecida en el precio del dominio útil?

 

Hay que tener en cuenta que esa rebaja del precio responde a una doble causa, la depreciación del valor del inmueble en el mercado y la minusvalía que representa la propiedad temporal frente a la ilimitada en el tiempo. No se debe utilizar esa minusvalía de lo temporal para solapar (o no descontar) la depreciación del precio en el mercado. Sería un artificio. Para evitar la tentación, habría que compensar la depreciación con el futuro incremento de valor que pudiera experimentar el inmueble. Junto con la correspondiente tasación, resultaría muy conveniente, entonces, asegurar el incremento mínimo necesario por medio de un seguro, después de un calculo actuarial, y cuyas primas podría cubrir el futuro comprador mediante el pago de una pensión (consustancial con el dominio útil).

 

Aclarada la posibilidad de que se evite la perdida en balance, veamos más detenidamente en que consiste la figura.

 

De entrada se puede llevar a cabo por medio de dos procedimientos, el censo o el derecho de superficie, con consecuencias prácticamente idénticas.

 

Empecemos por el censo: como decía, el comprador adquiere una propiedad temporal (dominio útil) por precio bajo. El dominio útil supone pagar una pensión, que puede ser simbólica o bien, si se estima oportuno, la suficiente para cubrir las primas de seguro al que antes aludía. El comprador podrá financiar su adquisición por medio de un préstamo hipotecario, que, si quiere podrá subrogar, llegado el caso, en otra entidad. Asimismo, podrá, no sólo arrendar , sino también vender la finca de que se trate, de modo que el siguiente comprador adquiera la propiedad por el plazo que falte, junto con el derecho a obtener el pleno dominio. Y es que, por encima de todo, el adquirente conservaría la opción de adquirir la plena propiedad, mediante el rescate (o redención) del dominio potencial del banco, pagando su valor ya el consignado en balance, ya el que resulte del la actualización que en su caso de acuerde. Esta opción o rescate se podría regular de modo que se admitiera su ejercicio anticipadamente sin necesidad de esperar al transcurso del término previsto para la caducidad del dominio útil.

 

La entidad contaría también con importantes ventajas; además de la ya expuesta, de desprenderse de activos sin perdidas en el balance, habría que considerar las siguientes:

–  El dominio potencial que se reserva le permitiría hacer suyo el incremento de valor de la cosa en caso de que fuera rescatado por el comprador del dominio útil; pero si éste no ejerce el rescate recuperaría automáticamente (sin procedimiento judicial) la totalidad de la cosa, pasado el plazo de duración asignado al dominio útil.

–  También podrá pactar, en caso de trasmisión de la finca, el cobro de una participación en el precio (laudemio); y si quiere alternativamente un derecho de tanteo y retracto, que tanto cabe pactar como, en su caso, excluir.

–  Si, como será frecuente, hubiera concedido al comprador un préstamo hipotecario, supuesto que las cuotas a pagar habrían de resultar forzosamente menores, decrecerá igualmente el riesgo de morosidad; y , en cualquier caso, la entidad estará en disposición de financiarse en el mercado secundario y titulizar dicho préstamo, porque entrambos (banco y comprador) reúnen el pleno dominio.

–  Finalmente, siempre podrá transmitir el dominio potencial o aportarlo a una sociedad o a ese banco malo de que tanto se viene hablando.

 

Ahora bien, si a todo ello agregáramos la consideración del dominio potencial no tanto como una propiedad, sino al modo de una garantía que desembocara en la recuperación de la cosa, no sólo en el caso de no pagarse la pensión, sino incluso, lo que parece preciso si se quiere dejar clara la función de garantía o de mera retención, para el supuesto de que no se lleve a cabo el rescate (pues el rescate tanto puede ser un derecho como, a estos efectos, una obligación, según se acuerde), tal vez abriríamos paso a la posibilidad de estudiar que el banco quedara liberado de la obligación de constituir provisiones por razón de ese dominio potencial; pero lo que es evidente, de todas las maneras, es que aunque siguieran pesando sobre la entidad, de tomar como referente ese dominio potencial o directo, habrían de importar una suma menor.

 

A similares resultados se llegaría también por el expediente de constituir un derecho de superficie sobre la edificación preexistente, y la atribución al superficiario de un derecho de reversión contra el pago del valor previamente pactado. En este caso, sin embargo, la entidad ostentaría una verdadera propiedad, antes que un dominio potencial en función de garantía, aunque siempre cabría al amparo de la autonomía de la voluntad, constituir un tipo especial de derecho real superficiario en el que se consiguiera ese efecto. Aunque, se dirá, ¿para qué, si ya contamos con la formula anterior?

 

La respuesta es que en el caso de edificación preexistente- si no esta necesitada de rehabilitación- el derecho de superficie, aun-que posible no resulta necesario; sin embargo. la superficie ofrece un camino muy adecuado cuando lo que se quiere vender es el suelo no construido, ya que tradicionalmente ha venido acompañada de la obligación de edificar en un plazo preestablecido. De este modo, la entidad transmitiría la propiedad superficiaria y la obligación de edificar, con la posibilidad de adquirir el suelo de una de dos maneras: a) mediante el pago de su valor actualizado, lo que equivaldría a una compra del mismo; y b) mediante un pacto de accesión invertida, de manera que el propietario haga suyo el suelo automáticamente por efecto de la construcción.

 

Esta última alternativa me parece preferible pues quedaría muy claro que la conservación por la entidad del suelo operaría sólo de forma transitoria, mientras no se construya y como una garantía de que finalmente la edificación se lleve a término. Esta consideración como una garantía, quizás justificara que no se considera el suelo como propiedad sujeta a provisión por parte de la entidad.

 

Entiendo que las propuestas que realizo suponen un cambio de perspectiva y requieren un adecuado estudio financiero, pero, a lo que importa, son posibles jurídicamente. En contra de las mismas milita su aparente complejidad, que en el fondo no es tal, se trataría de explicar que se vende una propiedad temporal con la opción (y en su caso con la obligación) de adquirirla definitivamente, mientras el banco se reserva un dominio potencial. Desde luego, habría que redactar los documentos con la debida claridad y precisión; pero para eso estamos los notarios, que, de antemano brindamos nuestra colaboración.