Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (II): ¿Para qué sirven?

Ya hemos visto  (gracias al primer post sobre este RDL firmado por Alfonso Madridejos) que el ámbito de aplicación de la norma va a ser más bien limitado. Lo cual, por cierto, me lleva a preguntar cómo sabía el Gobierno que esta medida va a beneficiar, tal como ha manifestado, a “cientos de miles de familias”. Teniendo en cuenta que para determinar su aplicabilidad hay que ponderar casi diez variables (desde el precio de compra del piso hasta la inexistencia de avalistas con patrimonio) me parece que calcular cuántas personas pueden verse beneficiadas es prácticamente imposible.

Pero en este post me quiero referir al meollo de la cuestión, al contenido básico de beneficios ofrecido a los deudores, que se concreta especialmente en el procedimiento previsto en el Código de Buenas Prácticas. Ahí se nos dice que, antes de llegar a la dación de su finca como liberación absoluta de todas sus deudas -con derecho a continuar como arrendatario durante dos años-, el interesado que acredite al banco el cumplimiento de todos los requisitos deberá pasar necesariamente por una fase consistente en la reestructuración de su préstamo sujeta a los siguientes condicionamientos:

– Carencia en la amortización por un plazo de cuatro años.

– Ampliación del plazo hasta 40 años.

– Reducción del tipo de interés al Euribor + 0,25.

El deudor sólo tendrá derecho a exigir la dación si la cuota resultante tras esta reestructuración sigue siendo superior al 60 % de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar (en forma de prestaciones de desempleo, pensiones, salario social, etc.).

Nos encontramos, por tanto, ante un nuevo requisito a sumar a los diez anteriores y que va a hacer que la dación propiamente dicha se convierta en una rara avis en la práctica. Lo normal es que tras una carencia en estas condiciones la cuota se reduzca en una cuantía muy notable. Sin embargo, el verdadero problema es que transcurridos esos cuatro años volvemos a la casilla inicial… y sin derecho ya de pedir la dación, pues el punto 3 a) del Código sólo faculta para exigirla en el plazo de doce meses a contar desde la solicitud de reestructuración. ¿Dentro de cuatro años se podrá reiniciar el proceso? Me parece que no, aun en el caso de que las entidades decidan continuar adheridas durante ese plazo. De hecho, el deudor que transcurridos doce meses pierda alguna de esas prestaciones sociales, dando lugar así a que la cuota de su hipoteca sea superior al 60% de sus ingresos, tampoco podrá solicitar la dación.

En resumen, que lo que vamos a ver son algunas carencias, pero muy pocas daciones obligatorias. Lo cual probablemente es mejor que nada, porque el deudor durante cuatros años puede seguir disfrutando de su vivienda a una cuota (como si fuera un alquiler) bastante asequible. Y dentro de cuatro años Dios dirá.

No he querido mencionar el segundo paso del procedimiento (la quita de capital por parte del banco) porque es un auténtico brindis al sol (de los cuales hay unos cuantos en el RDL, por cierto). Desde el momento en que esa quita es voluntaria para la entidad financiera es obvio que la medida sobraba, pues es algo que podía antes, puede ahora y podrá siempre pactarse libremente.

Por otra parte, el RDL tiene algunas medias fiscales muy positivas, tanto en plusvalía municipal como en plusvalía en renta. De hecho, la exoneración de la plusvalía en renta es una medida que este blog y la revista El Notario ha defendido desde prácticamente su inicio, como se puede comprobar en este artículo de Alfonso Madridejos. Sin embargo, su limitación a los casos en los que el deudor cumpla todos los requisitos exigidos por esta ley es una injusticia comparativa poco explicable. Es decir, cuando un banco no adherido acepte una dación en pago, el deudor sí paga plusvalía (como lo hace el deudor que no cumpla alguno de esos requisitos) mientras que en el caso previsto no. En realidad, esta medida fiscal debería establecerse con carácter casi general como se explica en el artículo comentado.

Esto nos vuelve a llevar al tema del carácter voluntario del Código. Ya no es sólo que los deudores de los bancos que no se adhieran sean de peor condición, sin ninguna justificación, es que la propia necesidad de elaborar algo que facilite que los bancos presten su consentimiento (por muy presionados que puedan sentirse) hace que la norma sea un tanto ligth y de aplicación limitada. Es decir, si hay bancos que no se adhieren, malo, pero si se adhieren todos –como ahora se dice- casi peor, porque demuestra que tal cosa no les supone prácticamente ningún sacrificio. Para justificar ese carácter voluntario se ha utilizado, como ya hemos comentado, la excusa de la posible inconstitucionalidad de una norma que impusiese la reestructuración obligatoria del préstamo y/o la dación con carácter retroactivo. Que quede claro, nosotros no somos partidarios de imponer la dación en pago con carácter obligatorio (yo particularmente prefiero otras soluciones, como el fresh start), pero la excusa no nos convence (aunque estaríamos encantados de debatirlo con algún comentarista que piense lo contrario). Reconocer estos límites no sólo origina este conjunto de desarmonías y restricciones que venimos comentando, sino que puede ser una barrera auto impuesta que impida tomar otras medidas muy necesarias en el futuro.

Señales de humo

“Señales de humo” es el nombre de la asociación cuyo recurso contra la operación urbanística del ámbito del Estadio Calderón y de la antigua fábrica Mahou, en Madrid junto al río Manzanares, ha sido parcialmente estimado por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid. El nombre de la asociación, escuchado por primera vez, me llevó a pensar en un conjunto de ciudadanos preocupados por el incendio encubierto que ocultaba la aparente bonanza del sector español de la construcción. No es así;  se trata de un grupo de aficionados del Atlético de Madrid disconformes con el traslado del estadio de su equipo, desde la ribera del Manzanares al barrio de San Blas.

En cualquier caso el TSJM ha estimado parcialmente la demanda de “Señales de Humo” contra la modificación puntual del Plan General de Ordenación Municipal de Madrid, anulando ésta, por incumplimiento de la modificación del año 2007 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid respecto a las alturas en los nuevos desarrollos.

Me parece que el asunto es de interés, pero no  tanto por aquello en lo que se han centrado las declaraciones de los responsables del Ayuntamiento: el recurso de la sentencia, basado en la posible no aplicación de la modificación  de la Ley del Suelo a este caso, sino por las bases sobre las que se planteó esta operación urbanística,  y por una equivocadísima, en mi opinión, disposición legal que afecta al urbanismo madrileño.

La “Operación Calderón-Mahou”, en síntesis consiste en la recalificación de aproximadamente 30.000 metros cuadrados de suelo deportivo y otros 60.000  de suelo industrial, pasando a unos 50.000 de suelo público, en su mayor parte zonas verdes con una porción de educativo, y el resto a privado residencial, con un aprovechamiento lucrativo de unos 155.000 metros cuadrados construidos (unas 1.600 viviendas). El Atlético de Madrid perdería su estadio junto al río y a cambio ganaría uno nuevo, el futuro Estadio Olímpico, en  el más periférico barrio de San Blas, obligándose el club a ejecutar las obras de adecuación del  nuevo estadio, valoradas en unos 160 millones más otros 20 millones para la  construcción temporal de las pistas de atletismo si Madrid fuera designada sede olímpica. A  Mahou a cambio de su suelo  le correspondería aproximadamente dos tercios de  las viviendas de nueva construcción. Mahou y Atlético se obligan a los costes de urbanización,  incluyendo unos 80 millones para el pago del enterramiento de la M-30 en la zona  de actuación. Al Ayuntamiento le corresponden, por cesiones,  unos 15.000 metros cuadrados construidos de edificación residencial, y debe hacer frente a unos 60 millones para enterrar la M-30.

El  diseño final de la zona supondría pasar de tener la M-30 en superficie y  al borde del río, un estadio de fútbol ocupando parte de la ribera del Manzanares, y una gran fábrica en desuso, a completar el enterramiento de la M-30, dar continuidad al parque lineal y una nueva zona residencial frente a la gran zona verde. Si comparamos una fotografía por otra no hay color, a beneficio de la proyectada, pero algunos detalles añaden matices importantes sobre la actuación.

En  principio la recalificación de los terrenos supone grandes beneficios para Atlético de Madrid y Mahou; el Ayuntamiento de Madrid que es quien otorga la posibilidad de ese beneficio, debe participar de ellos. Así lo establece la ley, por medio de las cesiones, e incluso al tratarse de convenios es potestativo del Ayuntamiento ir más allá, pensando en el interés de todos. ¿En qué traduce el Ayuntamiento lo obtenido por esta operación? Por una parte en una gran zona verde, de 50.000 metros cuadrados, junto al río cuyo valor para la ciudad me parece que no tiene discusión. Pero además tenemos 180 millones de coste de adecuación del Estadio Olímpico (si se hiciera un estadio de fútbol directamente adecuado a  las necesidades del Atlético de Madrid, posiblemente el coste sería menor) y 140 millones del enterramiento de la M-30, costes que, los pague quien los pague inicialmente, al final deben ir al balance general de la operación para que ésta sea viable.

Este elevado gasto en infraestructuras obliga por un lado a una alta densidad de viviendas que soporten la operación, y por otro a que el Ayuntamiento renuncie tanto a conseguir un fragmento de ciudad accesible económicamente a una parte amplia de la población: todas las viviendas serán de precio libre, sin viviendas protegidas, como a que también renuncie a resolver carencias dotacionales de los barrios donde las nuevas viviendas se insertan: no habrá nuevas dotaciones, más allá de las educativas y de las zonas verdes, ni para las nuevas viviendas ni para las zonas aledañas.

La alta densidad me parece perfectamente asumible, incluso deseable, tratándose de un ámbito céntrico de una gran ciudad. Un modelo compacto de ciudad es más barato, más eficiente energéticamente, reduce los desplazamientos, y permite  la compleja actividad social propia de la ciudad. Alta densidad hasta un tope, dentro del cual está esta actuación y que coincide con la media de los barrios más valorados de Madrid.

Las anteriormente citadas renuncias a las que el Ayuntamiento se obliga ya no me parecen aceptables. La  inserción en el tejido construido de un nuevo fragmento debe cuando menos tener todas las características urbanas que lo hagan adecuado y no cargar demandas  de dotaciones sobre las ya consolidadas, incluso debería colaborar a mejorar su entorno. Inaceptable me parece también que una operación de la que el Ayuntamiento es parte sustancial renuncie a que algunas de las viviendas tengan un precio más accesible que el del mercado.  Hay que definir prioridades, primero deben estar las viviendas  protegidas y más dotaciones, y luego, y si se puede, el enterramiento de la M-30 y el Estadio Olímpico.

La sentencia del TSJM debería servir para que el Ayuntamiento modificara el convenio, y repensara las condiciones pactadas con los implicados, teniendo como primer objetivo, junto a la liberación de la  ribera del río, el de conseguir un fragmento de ciudad pleno y  socialmente más accesible que lo que marca el puro mercado.

Finalmente llevar a cabo el diseño de ciudad planteado debería conllevar la modificación de la Ley  del Suelo, en su añadido del año 2007 que limita a cuatro las alturas de los nuevos desarrollos, impidiendo la creación de barrios densos, e interviniendo decisivamente a favor de  un desarrollo extensivo ineficaz económica y ecológicamente.

Si no se cambiara la Ley del Suelo, en el sentido que propongo, suprimiendo la limitación de alturas, el Ayuntamiento siempre tendría un recurso, amparándose en la última modificación del 2011 de la Ley del Suelo, de la Comunidad de Madrid. Como según esta modificación, además de reducirse las cesiones, se  permite que éstas cuando sean zonas verdes tengan titularidad privada en vez de pública, las viviendas de la “Operación Calderón-Mahou” podrían desarrollarse en cuatro alturas y extenderse hasta el río, cerrando al público los jardines intermedios  que aunque privados computarían como cesiones. Gracias al Ayuntamiento no habría viviendas protegidas ni dotaciones y gracias a la Comunidad tampoco zonas verdes públicas. Es una idea perversa pero que sirve de ejemplo de las “señales de humo” que emite el urbanismo madrileño.

Señales de humo

“Señales de humo” es el nombre de la asociación cuyo recurso contra la operación urbanística del ámbito del Estadio Calderón y de la antigua fábrica Mahou, en Madrid junto al río Manzanares, ha sido parcialmente estimado por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid. El nombre de la asociación, escuchado por primera vez, me llevó a pensar en un conjunto de ciudadanos preocupados por el incendio encubierto que ocultaba la aparente bonanza del sector español de la construcción. No es así;  se trata de un grupo de aficionados del Atlético de Madrid disconformes con el traslado del estadio de su equipo, desde la ribera del Manzanares al barrio de San Blas.

En cualquier caso el TSJM ha estimado parcialmente la demanda de “Señales de Humo” contra la modificación puntual del Plan General de Ordenación Municipal de Madrid, anulando ésta, por incumplimiento de la modificación del año 2007 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid respecto a las alturas en los nuevos desarrollos.

Me parece que el asunto es de interés, pero no  tanto por aquello en lo que se han centrado las declaraciones de los responsables del Ayuntamiento: el recurso de la sentencia, basado en la posible no aplicación de la modificación  de la Ley del Suelo a este caso, sino por las bases sobre las que se planteó esta operación urbanística,  y por una equivocadísima, en mi opinión, disposición legal que afecta al urbanismo madrileño.

La “Operación Calderón-Mahou”, en síntesis consiste en la recalificación de aproximadamente 30.000 metros cuadrados de suelo deportivo y otros 60.000  de suelo industrial, pasando a unos 50.000 de suelo público, en su mayor parte zonas verdes con una porción de educativo, y el resto a privado residencial, con un aprovechamiento lucrativo de unos 155.000 metros cuadrados construidos (unas 1.600 viviendas). El Atlético de Madrid perdería su estadio junto al río y a cambio ganaría uno nuevo, el futuro Estadio Olímpico, en  el más periférico barrio de San Blas, obligándose el club a ejecutar las obras de adecuación del  nuevo estadio, valoradas en unos 160 millones más otros 20 millones para la  construcción temporal de las pistas de atletismo si Madrid fuera designada sede olímpica. A  Mahou a cambio de su suelo  le correspondería aproximadamente dos tercios de  las viviendas de nueva construcción. Mahou y Atlético se obligan a los costes de urbanización,  incluyendo unos 80 millones para el pago del enterramiento de la M-30 en la zona  de actuación. Al Ayuntamiento le corresponden, por cesiones,  unos 15.000 metros cuadrados construidos de edificación residencial, y debe hacer frente a unos 60 millones para enterrar la M-30.

El  diseño final de la zona supondría pasar de tener la M-30 en superficie y  al borde del río, un estadio de fútbol ocupando parte de la ribera del Manzanares, y una gran fábrica en desuso, a completar el enterramiento de la M-30, dar continuidad al parque lineal y una nueva zona residencial frente a la gran zona verde. Si comparamos una fotografía por otra no hay color, a beneficio de la proyectada, pero algunos detalles añaden matices importantes sobre la actuación.

En  principio la recalificación de los terrenos supone grandes beneficios para Atlético de Madrid y Mahou; el Ayuntamiento de Madrid que es quien otorga la posibilidad de ese beneficio, debe participar de ellos. Así lo establece la ley, por medio de las cesiones, e incluso al tratarse de convenios es potestativo del Ayuntamiento ir más allá, pensando en el interés de todos. ¿En qué traduce el Ayuntamiento lo obtenido por esta operación? Por una parte en una gran zona verde, de 50.000 metros cuadrados, junto al río cuyo valor para la ciudad me parece que no tiene discusión. Pero además tenemos 180 millones de coste de adecuación del Estadio Olímpico (si se hiciera un estadio de fútbol directamente adecuado a  las necesidades del Atlético de Madrid, posiblemente el coste sería menor) y 140 millones del enterramiento de la M-30, costes que, los pague quien los pague inicialmente, al final deben ir al balance general de la operación para que ésta sea viable.

Este elevado gasto en infraestructuras obliga por un lado a una alta densidad de viviendas que soporten la operación, y por otro a que el Ayuntamiento renuncie tanto a conseguir un fragmento de ciudad accesible económicamente a una parte amplia de la población: todas las viviendas serán de precio libre, sin viviendas protegidas, como a que también renuncie a resolver carencias dotacionales de los barrios donde las nuevas viviendas se insertan: no habrá nuevas dotaciones, más allá de las educativas y de las zonas verdes, ni para las nuevas viviendas ni para las zonas aledañas.

La alta densidad me parece perfectamente asumible, incluso deseable, tratándose de un ámbito céntrico de una gran ciudad. Un modelo compacto de ciudad es más barato, más eficiente energéticamente, reduce los desplazamientos, y permite  la compleja actividad social propia de la ciudad. Alta densidad hasta un tope, dentro del cual está esta actuación y que coincide con la media de los barrios más valorados de Madrid.

Las anteriormente citadas renuncias a las que el Ayuntamiento se obliga ya no me parecen aceptables. La  inserción en el tejido construido de un nuevo fragmento debe cuando menos tener todas las características urbanas que lo hagan adecuado y no cargar demandas  de dotaciones sobre las ya consolidadas, incluso debería colaborar a mejorar su entorno. Inaceptable me parece también que una operación de la que el Ayuntamiento es parte sustancial renuncie a que algunas de las viviendas tengan un precio más accesible que el del mercado.  Hay que definir prioridades, primero deben estar las viviendas  protegidas y más dotaciones, y luego, y si se puede, el enterramiento de la M-30 y el Estadio Olímpico.

La sentencia del TSJM debería servir para que el Ayuntamiento modificara el convenio, y repensara las condiciones pactadas con los implicados, teniendo como primer objetivo, junto a la liberación de la  ribera del río, el de conseguir un fragmento de ciudad pleno y  socialmente más accesible que lo que marca el puro mercado.

Finalmente llevar a cabo el diseño de ciudad planteado debería conllevar la modificación de la Ley  del Suelo, en su añadido del año 2007 que limita a cuatro las alturas de los nuevos desarrollos, impidiendo la creación de barrios densos, e interviniendo decisivamente a favor de  un desarrollo extensivo ineficaz económica y ecológicamente.

Si no se cambiara la Ley del Suelo, en el sentido que propongo, suprimiendo la limitación de alturas, el Ayuntamiento siempre tendría un recurso, amparándose en la última modificación del 2011 de la Ley del Suelo, de la Comunidad de Madrid. Como según esta modificación, además de reducirse las cesiones, se  permite que éstas cuando sean zonas verdes tengan titularidad privada en vez de pública, las viviendas de la “Operación Calderón-Mahou” podrían desarrollarse en cuatro alturas y extenderse hasta el río, cerrando al público los jardines intermedios  que aunque privados computarían como cesiones. Gracias al Ayuntamiento no habría viviendas protegidas ni dotaciones y gracias a la Comunidad tampoco zonas verdes públicas. Es una idea perversa pero que sirve de ejemplo de las “señales de humo” que emite el urbanismo madrileño.