Hay un claro exponente de ciudadano de clase media en nuestro país: el cooperativista de una vivienda. Es aquella persona que, con una economía muy ajustada, invierte todos sus ahorros (pocos o muchos pero todos) en una entidad (la cooperativa) cuyo fin práctico termina cuando concluyen las viviendas y cuya administración asume un tercero: el gestor.

 

Desde hace décadas hemos sido testigos de la más absoluta indefensión que padece el cooperativista. Destacan varias manifestaciones:

 

1ª La Administración confía sus competencias sancionadoras en inspectores de trabajo que desconocen la complejidad de las cooperativas con un funcionamiento netamente mercantil que se desenvuelve en el opaco sector inmobiliario (artículo 113 de la Ley 27/1999 de Cooperativas).

 

2ª Al cooperativista se le considera auto promotor más que consumidor, pero, en verdad, son auténticos consumidores pues en la práctica las cooperativas tienen todas sus facultades de administración contratadas en una gestora que ejerce una intervención decisiva sobre los consejeros de las cooperativas (también ciudadanos medios). No hay peor negocio que ser consejero de una cooperativa de vivienda: la Ley les prohíbe retribución (artº 40 de la Ley 27/1999 de Cooperativas) y en cambio su responsabilidad es homóloga al administrador de cualquier mercantil.

 

3ª A priori el dinero que anticipa el cooperativista debería estar garantizado por un tercero, pero en la práctica no hay aseguradora o banco que quiera cubrir el riesgo durante la fase más delicada del desarrollo inmobiliario: la transformación del suelo urbanizable en urbano. La Administración no vigila la existencia de estos seguros ni el testimonio de éstos son requisito para inscripción registral alguna.

 

4ª El régimen jurídico cooperativo no puede ser más complejo: normativa europea, ley estatal y ley de procedimiento administrativo supletoria,  15 leyes autonómicas (y algunas con reglamentos) y toda la procelosa regulación sobre vivienda.

 

5ª Además son los “ágiles” juzgados de lo mercantil quienes deben conocer las disputas de sus socios; estas dispuestas tienen evidente naturaleza societaria, contable y fiscal; no están al alcance del abogado generalista más asequible que el bufete especialista.

 

Con la crisis, como siempre, la situación se agrava y su indefensión se acentúa:

 

1º Hay compañías que han emitido simulacros de seguro que no garantizan su dinero. Hay que ir a un Juzgado a desenmascarar estos fraudes. Los nombre propios pueden verlos en las siguientes y recientes noticias:  El País e Idealista

 

2º Si no hay seguros de ningún tipo, para reclamar el dinero invertido hay que esperar varios años pues la cooperativa tiene a su favor una prórroga legal para devolverlo.

 

3º CONCOVI (Confederación de Cooperativas de Viviendas de España) alejada del cooperativista de “a pie”  ha apoyado alguna enmienda que pretendía una reforma legal gravemente lesiva a los intereses de los cooperativistas pero en beneficio de sus gestores. Véase último párrafo de la enmienda nº 415 de CIU al proyecto de Ley de Economía Sostenible que contaba con el apoyo de tal Confederación. Esta modificación pretendía que,  al margen de si la cooperativa hubiese cumplido o no con sus obligaciones, el socio no se pudiera dar de baja y asumiera los compromisos de pago iniciales hasta que fuera sustituido por un nuevo socio. Es decir se prohibía el más elemental derecho a causar baja en una cooperativa, primer principio cooperativo reconocido por la Alianza Cooperativa Internacional.

 

4º En caso de concurso de acreedores, el cooperativista no tiene ningún privilegio de cobro respecto de otros acreedores como urbanizadoras, constructoras, bancos, etc …

 

5º La falta de financiación está llevando a muchos gestores de cooperativas, por exigencias de la entidad de crédito,  a pedir al cooperativista que avale con su patrimonio personal el préstamo de varios millones de euros que necesita la cooperativa para construir.

 

6º Y la puntilla: muchas asambleas de cooperativas inviables acuerdan ilegales imputaciones de pérdidas  para exigir más dinero al socio; en lugar de promover el concurso de acreedores. Les dicen que los terrenos se han devaluado y que esto supone pérdidas que deben ser asumidas por los socios.  No se tiene en cuenta el consentimiento contractual de cada socio a pesar de ser preceptivo por mandato del artº 52.3 de la Ley 27/1999 de Cooperativas. El cooperativista para impugnar estos acuerdos sociales -cuyo alcance económico pueden ser de varios millones de euros- debe abonar unas tasas judiciales que sólo por la primera instancia pueden alcanzar los 10.300 € por cooperativista. Para cuando la sentencia sea firme, aunque se consiga ganar el pleito, es muy probable que la Cooperativa esté inactiva y no posea tesorería alguna.

 

Como siempre soluciones pocas y pérdidas de ahorros de toda la vida… muchas. Sólo los que suponen dramas a millares tienen alcance mediático PSV, OFIGEVI, PSG, etc …: en estos casos, se escucha el despertar perezoso y torpe de alguna Administración,  se facilitan trámites administrativos, se interviene la administración de la cooperativa, etc …. Y si el asunto no tiene alcance mediático, entonces, camina o revienta.  

 

Como medidas que podrían paliar esta situación -aunque supusiera una reducción considerable de cooperativas- se debería:

 

1º Para poder inscribir una cooperativa de viviendas en el Registro de Cooperativas, exigir al gestor o promotor del proyecto testimonio de la póliza de responsabilidad civil a su favor por un importe equivalente a los anticipos necesarios para poner en marcha la promoción inmobiliaria proyectada.

 

2º Para poder inscribir terrenos a nombre de una cooperativa de viviendas,  testimonio de  los certificados individuales de los seguros o avales emitidos por entidades de crédito o aseguradoras que garanticen los anticipos.  Esto supondría de facto que las cooperativas orientarían su actividad exclusivamente a suelos próximos a obtener  licencia de obras.

 

3º Promover desde la Administración el arbitraje cooperativo y asociaciones formadas por cooperativistas de viviendas, no por cooperativas.

 

4º Considerar por ley, salvo prueba en contrario, que el gestor de cooperativas es el promotor y responde como tal,  salvo que demuestre que su participación no fue decisiva.