Estimada Consejera de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía:
Me ha llegado al alma la lectura de la exposición de motivos del Decreto-Ley 6/2013. de 9 de abril, de la Junta de Andalucía, que lleva su firma, en la que se contiene una encendida defensa de la función social de la vivienda, cuya finalidad sería la de “dar cumplimiento al derecho a disponer de un techo, bajo el que las personas puedan desarrollarse con normalidad dentro de la sociedad“, y a cuyo servicio “la defensa de la función social de la vivienda adquiere mayor relevancia en los actuales momentos que pueden ser calificados como de emergencia social y económica“. ¡Qué hermosas palabras que es imposible no compartir!
El Decreto-Ley que las contiene, sin embargo, no sólo es dudoso que pueda conseguir dar cumplimiento a tan loables intenciones, sino que deja en el tintero algunas medidas muchísimo más sencillas y de implementación inmediata y aproblemática (pues andar metiéndose en la regulación de derechos constitucionales parece iniciar una guerra competencial con el Estado de incierto resultado) por parte de la propia Junta de Andalucía en cuyo gobierno usted se halla actualmente integrada. Le voy a contar una historia, para que vea usted qué fácil.
Mi amiga Rafi es cordobesa, paisana suya. Nació en 1970 y actualmente está divorciada y, como tantos españoles, en paro. Cuando se divorció, en 2004, quiso ejercitar su derecho a disponer de “un techo para poder desarrollarse con normalidad dentro de la sociedad“. Como es de extracción modesta sólo pudo comprar un piso de protección oficial en una barriada humilde de Córdoba; ni siquiera pudo adquirir una de nueva construcción y tuvo que conformarse con una de segunda mano, por 100.000 euros. Como se trataba de una segunda transmisión, y no de la primera, aunque la vivienda era de protección oficial, la transmisión no gozó de exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Rafi tuvo que pagar a la Junta de Andalucía, por ese concepto, 7.000 euros (según el tipo vigente entonces).
Pero mi amiga Rafi no tenía esos 107.000 euros y tuvo que pedírselos a una entidad financiera. Pensaba devolverlo en 30 años; así que pidió 110.000 euros que, al tipo de entonces, el 3’5%, arrojaba un pago mensual de unos 500 euros que, aunque con gran sacrificio, Rafi podía pagar entonces con su sueldo de empleada en el sector de hostelería y restauración. Por el concepto de Actos Jurídicos Documentados correspondiente a la hipoteca tuvo que pagar el 1% de la responsabilidad hipotecaria, es decir, unos 1.850 euros. Rafi no sabía que realmente esa operación estaba exenta, y pagó lo que le dijo la gestoría que le había impuesto el Banco, que ignoraba que, a diferencia de lo que ocurre con la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, en Actos Jurídicos Documentados están exentas las hipotecas para adquirir viviendas de protección oficial, aunque no sea la primera transmisión. Así pues, Rafi pagó a la Junta de Andalucía 8.850 euros para poder disponer de un techo bajo el que desarrollar su vida.
Pero no acabó ahí la cosa. Cuando la maldita crisis hizo su aparición en nuestro país, Rafi perdió el empleo, allá por el año 2008; además los tipos de interés habían subido sensiblemente. Ya no podía hacer frente al pago del préstamo, así que tuvo que acudir al Banco y negociar un aplazamiento de tres años, en espera de que llegaran tiempos mejores. Pero, claro, las cantidades aplazadas se tenían que capitalizar y acumular al capital inicial. El Banco prestaba a Rafi otros 15.000 euros (importe de las cuotas que Rafi no iba a pagar durante los próximos tres años), al 6’5% a devolver en 444 meses, plazo por el que también se alargaba el préstamo inicial. Este nuevo préstamo daba lugar a un incremento de la responsabilidad hipotecaria inicial, por un importe de 25.200 euros, lo que originaba un impuesto de Actos Jurídicos Documentados de 252 euros (1%) a cargo de Rafi, que la Junta de Andalucía se embolsó.
Por desgracia, la crisis iba para más largo de lo que parecía a principios de 2009, de forma que, pasados los tres años de espera, Rafi sigue sin trabajo y a duras penas puede hacer frente al pago del préstamo. Nueva refinanciación hace unos días por un nuevo capital de 14.000 euros, y nuevos diferimientos de pago. Y nuevo incremento de la responsabilidad hipotecaria en 23.100 euros adicionales. Pero ahora a la Junta no le basta con el antiguo 1% del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, sino que ya a mediados de 2012 lo elevó al 1’5%, con lo que Rafi ha tenido que pagar 346’50 euros más, para ejercitar su derecho a una vivienda digna.
En total, pues, Rafi ha acabado pagando 9.448’50 euros a la Junta de Andalucía por aspirar a cobijarse bajo un modesto techo y, además, no tener dinero contante y sonante para pagarlo.
Estimada Consejera, deje en paz el instituto expropiatorio y las sanciones por el uso no-social de las viviendas. Lo tiene mucho más fácil, si de lo que se trata es de que la gente acceda a un techo bajo el que cobijarse. Supriman usted y su Gobierno el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales cuando se trate de la vivienda y residencia habitual. Supriman usted y su Gobierno el gravamen del 8% (Rafi tuvo suerte: cuando ella compró “sólo” era el 7%) cuando se compra uno la vivienda. Supriman usted y su Gobierno el Impuesto sobre los arrendamientos de vivienda residencia habitual. Y supriman ustedes el deplorable gravamen sobre la documentación de las hipotecas, cosa que deben hacer, precisamente, los que no tienen dinero para pagar al contado y necesitan endeudarse con préstamos, es decir, los más desfavorecidos.
Pero, lamentablemente, tengo pocas esperanzas de que atienda usted a esta demanda. Antes al contrario, porque fue precisamente su Gobierno el que subió hace casi un año el tipo de gravamen sobre las hipotecas un 50% (desde el 1% al 1’5%) y, más recientemente aún, un punto adicional (del 7% al 8%) el tipo de gravamen por la compra de viviendas.
La saludo atentamente.
(NOTA: El relato de la carta es ficción. Pero en este caso cualquier parecido con la realidad no es mera coincidencia. Al contrario, se corresponde a grandes rasgos con una de tantas operaciones que los notarios españoles nos venimos encontrando frecuentemente en nuestra vida profesional desde hace ya más de cinco años.)
Notario de Palma de Mallorca e Inspector de Hacienda (excedente); Licenciado en Derecho y en Ciencias Económicas; Auditor de cuentas
El blog Sintetia publica hoy una amplia entrevista con nuestro editor Fernando Gomá. En ella se habla de muchos temas que hemos venido tratando en ¿Hay Derecho?: superabundancia legislativa, dación en pago, fresh start, desahucios, transparencia, productos financieros abusivos, modificación de la legislación hipotecaria, etc.
