Por qué hay que limitar los intereses de demora en los préstamos hipotecarios, y cómo hacerlo

Entre las reformas que se reclaman para mejorar la situación de los deudores hipotecarios, una de las más reiteradas ha sido la de la limitación legal de los intereses de demora.
 
Hay que destacar la importancia de la cuestión: en el caso de impago, el prestamista ejerce siempre el derecho de declarar el crédito vencido anticipadamente, lo que hace que los intereses de demora pasen a calcularse no sobre las cuotas impagadas sino todo el capital pendiente. La combinación de esto con que la media de los mismos es cercana al 20% (llegando en algunos casos al 29%), supone que al término de una ejecución de duración media -más de dos años, problema que no puedo tratar aquí- la deuda habrá aumentado en cerca de un 50%. Por tanto, estos altísimos tipos han contribuido decisivamente a que los deudores hipotecarios queden tras la ejecución con una deuda imposible de pagar, lo que a su vez está en el origen de todo el movimiento social a favor de la dación en pago. Es, además, una de las cuestiones que dio lugar a la reciente STJUE que declara el procedimiento de ejecución español contrario a la directiva de protección al consumidor ya examinada en este blog.
 
¿Porqué no ha reaccionado hasta ahora el legislador? Es evidente que los intereses de demora tienen como fin por una parte a indemnizar los daños que para el prestamista supone no recibir puntualmente el dinero, y por otra se sostiene – incluso en la propia STJUE- que son disuasorios del impago. Desde el punto de vista puramente económico, los límites legales al interés equivalen a un control de precios, lo que normalmente tendrá como efecto la reducción de la oferta, en este caso, del crédito. Finalmente, limitar los intereses de los contratos ya celebrados podría implicar  una quiebra de la seguridad jurídica. Es cierto que numerosas sentencias han declarado su carácter abusivo y ordenado su moderación con arreglo al art 1154 Cc, pero se pueden entender que este carácter debe ser determinado por el juez caso por caso, y que por tanto no es necesaria una reforma legal.
 
Pero esta visión es errónea y olvida cuestiones esenciales. En primer lugar, los altísimos intereses no se justifican de ninguna manera por los perjuicios económicos de la demora, lo que queda probado porque en las grandes financiaciones de empresas en las que sí se negocian individualmente estos intereses, estos son muy inferiores -normalmente entre 2 y cuatro puntos más que el ordinario-. En segundo lugar, porque no es cierto que cumplan una función disuasoria del impago: en los préstamos hipotecarios, nunca se deja de pagar por un cálculo económico, sino por un imprevisto o por una verdadera imposibilidad sobrevenida. De hecho, la acumulación de los intereses de demora tiene justo el efecto contrario –conocido como “debt overhang”-: cuando la deuda aumenta hasta tal punto que el deudor sabe que no va a ser capaz de pagarla, la cantidad que es probable que cobre el deudor pasa a ser menor cuanto más aumenta la deuda, como se ve en el gráfico siguiente. Esta teoría, desarrollada en el campo de las finanzas internacionales, se aplica en el caso de los deudores hipotecarios, pues cuando estos perciben que no podrán pagar ni con la venta o dación en pago de la vivienda ni con los ingresos futuros, la actuación coherente del deudor desde el punto vista exclusivamente económico es tratar de dilatar el lanzamiento y de ocultar sus ingresos, con perjuicio de deudor y de la economía en general.
 

 
Por tanto, los intereses de demora excesivos no favorecen la ética de pago, sino justamente la dañan al crear incentivos económicos al impago. Si los bancos actuaran de una forma económicamente eficiente, para evitar el efecto negativo del debt overhang, deberían establecer un interés de demora alto para los periodos expansivos y más bajo para el momento en que por causa de una crisis más deudores puedan verse totalmente incapaces de pagar. Como eso es imposible, los intereses tienden a fijarse en cantidades que resultan excesivas para el interés económico del propio banco. Por ello, si el legislador los limita en una época de crisis, en realidad estaría supliendo esa variabilidad que el acreedor no ha podido prever en su contrato. En cuanto a la seguridad jurídica, hay que tener en cuenta que la generalidad de las sentencias que han resuelto esta cuestión han declarado abusivos los intereses con decisiones diversas, por lo que una norma que establezca una interés máximo en la línea o por debajo de los criterios marcados en la mayor parte de las mismas (2,5 veces el interés legal del dinero, por analogía con el art 20.4 de la Ley 16/2011) supondrá en realidad una mayor previsibilidad de los efectos del contrato y por tanto mayor seguridad.
 
Como se ha puesto de manifiesto recientemente en el blog NadaEsGratis , en este caso no se produce el efecto reductor de la oferta del control de precios. Diversos estudios han destacado que cuando la percepción del cliente es que la probabilidad de que se aplique ese interés es baja,  tiende a ignorarlo por lo que la competencia no opera sobre el tipo, fijándose intereses excesivamente altos. En realidad, los altísimos tipos no persiguen tanto disuadir del impago en épocas de crisis sino aprovechar ese fallo de mercado y sacar beneficios de las muchas pequeñas demoras de millones de prestatarios que en el momento de firmar la hipoteca no piensan retrasarse. Como vemos, es un caso similar a los descubiertos tácitos en cuenta, caso para el cual el legislador sí ha establecido el límite ya citado (art 20.4 de la Ley 16/2011).
 
Pero esta no es la única reforma necesaria. Como hemos visto, el problema fundamental se plantea en el caso de vencimiento anticipado, pues el interés de demora se aplica no sobre las cuotas impagadas sino sobre la totalidad de la deuda. Permitir al acreedor anticipar el vencimiento persigue que en los préstamos de devolución progresiva del capital (casi todos los hipotecarios), este no tenga que iniciar una ejecución por cada impago, pero no es lógico que este derecho excepcional de lugar a una penalización por la  deuda que no estaría en mora si se respetara el plazo inicialmente pactado. Además de ser injusto, desincentiva el esfuerzo del deudor por cumplir el calendario pactado, que solo tendrá sentido si el interés de demora sedevenga solo sobre las cuotas impagadas, – lo que propone la enmienda 21 a la ILP  (de UPyD)- .
 
Por tanto, las medidas que hay que tomar son dos: primero, establecer que los intereses de demora no se devengan más que sobre las cuotas impagadas con arreglo al calendario de pagos inicialmente pactado (sobre lo demás se devengará el ordinario). Y en segundo lugar, establecer un máximo de intereses de demora que se aplique también a los préstamos ya celebrados.
 
La proposición de Ley aprobada la semana pasada en el Congreso es insuficiente, y es necesario aprovechar su paso por el Senado para corregirla. En principio acierta al establecer un máximo de interés de demora (art. 114 LH) y su aplicación a los préstamos vigentes (DT2ª), y un régimen privilegiado para los deudores más vulnerables. Sin embargo, no soluciona el problema del vencimiento anticipado, habiéndose rechazado la enmienda citada. Además, solo se aplica a los préstamos “para la adquisición de la vivienda habitual” y con hipoteca sobre la misma, cuando los argumentos expuestos valen para todos los préstamos y el carácter abusivoafecta desde luego a todos los concluidos con consumidores. Y en tercer lugar, el máximo fijado (3 veces el interés legal) no es proporcionado al perjuicio para el Banco y es superior al que la jurisprudencia ha considerado admisible. Lo lógico es que se fije –como curiosamente ha pedido la AEB- un límite de puntos por encima del ordinario, y que este sea semejante al de los países de nuestro entorno (entre el 0% adicional de Reino Unido y Francia al 5% de Austria).
 
He tratado de destacar que estas medidas no suponen solo un beneficio para el deudor, sino que implican una solución a los fallos de mercado y favorecen a los propios acreedores y a la economía en general. No es casualidad que la solución más eficiente coincida con lo que la mayoría intuye como justo –y contrario a lo que aparece abusivo-, pues la justicia no es un lujo que el libre mercado no se puede permitir, sino el presupuesto para el buen funcionamiento del mismo.