La ley del embudo: los bancos deben 250 millones a las comunidades de propietarios

Leo en la prensa que se calcula que los bancos adeudan en torno a los 250 millones de euros a las comunidades de propietarios, consecuencia de los impagos de las cuotas de comunidad devengadas por los inmuebles de los que son propietarios, en su mayor parte adjudicaciones derivadas de ejecuciones hipotecarias o daciones en pago.

 

Este tipo de cifras son siempre muy aproximadas, resultado de cálculos y extrapolaciones más que de cantidades exactas, pero sean éstas o parecidas, lo que está claro es que se trata de una cantidad muy elevada, y permite una primera reflexión ética: las entidades financieras aplican la ley del embudo. Por una parte son estrictas en el cumplimiento del contrato, exigen el pago puntual de los préstamos y si hay demora aplican sin dudar el elevado interés moratorio, o ejecutan la hipoteca. Hay que cumplir las normas y los contratos, para eso están unas y otros. Nada personal, son sólo negocios.

 

Cuando se trata de pagar las deudas a la comunidad, sin embargo, el asunto parecen analizarlo desde otra perspectiva, y la actitud es bien diferente. Puede resumirse en una frase que no es metafórica sino estrictamente literal: no pienso pagar nada si no es en presencia de mi abogado. Parece ser que es práctica habitual esperar a que se les reclame judicialmente, y ya cuando la amenaza es creíble, entonces se avienen a pagar. Esto no tiene nada que ver con falta de infraestructura por parte de los bancos para hacer frente a esos pagos, como se ha llegado a argumentar: si la hay para ejecutar miles de inmuebles de manera simultánea, no parece muy complicado que las mismas personas que lo hacen se pongan en contacto con la comunidad de propietarios para dar el número de cuenta corriente en la que domiciliar los recibos de las cuotas. Vamos, lo que haría cualquier ciudadano normal.

 

Como se dice aquí , en cuanto el banco comprueba que la comunidad va en serio porque interpone la demanda, se pone al día porque la sabe perdida. Y en todo caso, con sentencia favorable es fácil embargar bienes suficientes, por ejemplo las cantidades depositadas por las entidades en el Banco de España (siempre y cuando el propietario sea el propio banco y no su sociedad inmobiliaria, claro). Pero claro, esto supone retrasos en la financiación de las comunidades, y gastos extra de reclamación. Y sin duda habrá un número de ellas que por razones muy diversas no reclamen esas cantidades y se queden sin cobrar.

 

Un asunto especial es el de aquellos inmuebles que pertenecen ahora al SAREB, el “banco malo”. Según parece,  los bancos que traspasan los inmuebles pretenden desentenderse del pago de los impuestos y de las cuotas de comunidad pendientes de abono, con el argumento de que ya esos inmuebles no son suyos. Y que los pague el SAREB, es decir, que de nuevo se cargue a los ciudadanos el pago de cantidades que no les corresponden en absoluto.

 

Por concretar y aclarar, respecto de todo lo indicado:

 

Se ha dicho que la Ley de Propiedad Horizontal impide reclamar más allá de la última anualidad y la parte vencida de la actual. Eso no es así.  Lo que dice el art. 9.1.e de la ley es que el inmueble responde con preferencia absoluta de las cuotas del año natural inmediatamente anterior, y la cuota vencida de la anualidad en curso.  Es una especie de “hipoteca legal” a favor de la comunidad por esas cantidades y solamente por esas. Pero eso no significa que el resto de cantidades previas adeudadas ya no se puedan reclamar. Por el procedimiento monitorio del art. 21 de la ley, o por la vía ordinaria que corresponda, se pueden reclamar las cuotas impagadas a quien fuera propietario en cada momento, de los últimos 15 años (plazo de prescripción de la acción establecido en el art. 1966 del Código Civil. Es minoritaria la doctrina que considera que solamente son las de los últimos 5 años por aplicación del art. 1966.3). Y todo esto,  independientemente de quién sea el propietario en la actualidad.

 

En el procedimiento monitorio cabe la posibilidad de embargar bienes si el deudor se opone (art. 21.5). Creo que aunque la cantidad reclamada sea pequeña, debería permitirse embargar inmuebles, ya no por asegurar el pago, sino casi por razones de ejemplaridad; porque se obliga a litigar a la comunidad por parte de alguien que no es que no pueda pagar, sino que no quiere hacerlo.

 

Esto trae una serie de consecuencias interesantes en relación con la deuda que puedan tener los bancos con las comunidades:

 

El banco está obligado a pagar las cuotas adeudadas durante el periodo que ha sido propietario, aunque la deuda tenga más de dos años y aunque no sea el propietario en la actualidad. Esa deuda es suya y sólo suya, y la comunidad puede reclamarla judicialmente. Y el banco es propietario desde que se adjudica el inmueble por ejecución o dación, y hasta que lo traspasa, e independientemente de cuándo lo inscribe en el registro de la propiedad (parece ser que en ocasiones no llevan a inscribir las adjudicaciones, no sé si por este motivo).

 

En consonancia con lo anterior, y en relación con los inmuebles que ha recibido la SAREB, por mucho que se haya pactado entre el banco y la SAREB que ésta asume el pago de las cuotas de comunidad pendientes (si es que se ha hecho, expresa o tácitamente, por razones políticas), está en mano de las comunidades el negarse a esta asunción: el artículo 1205 CC exige para que cambie el deudor el consentimiento del acreedor. Pues bien, las comunidades de propietarios, acreedoras, están, en mi opinión, moralmente obligadas a negarse a aceptar ese cambio de deudor, de manera explícita si es necesario. El dinero del banco malo es el dinero de todos y no tenemos por qué pagar deudas que son legalmente de los bancos. Ya está bien. Las deudas que se hayan generado durante el periodo en el que la propiedad ha pertenecido a un banco o su sociedad inmobiliaria han de reclamarse a ellos, sin aceptar ninguna cesión a terceros de las mismas por el hecho de que el inmueble no les pertenezca ya.

 

Por otro lado, parece perfectamente justo que los bancos deban abonar intereses de demora por sus cuotas de comunidad impagadas. Un aspecto quizá poco conocido es que los propietarios morosos carecen del derecho de voto (art 15.2 de la Ley). Su cuota no computa para lograr mayorías o la unanimidad.  Una posible acción defensiva que pueden adoptar las comunidades es, aprovechando esta circunstancia, reunirse en junta para modificar sus estatutos –por unanimidad de los propietarios que estén al día en los pagos- y establecer que las cuotas impagadas devenguen intereses de demora (por ejemplo podría ser tres veces el interés legal del dinero). Para evitar el automatismo en su aplicación,  queperjudicaría a propietarios con retrasos involuntarios, se puede especificar que se aplicará solamente a los casos en los que exista una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento, apreciada libremente por la junta.  En aquellas comunidades en las que los bancos son propietarios no de una, sino incluso de muchas viviendas –complejos urbanísticos a medio vender, etc.- esta medida puede suponer una cantidad relevante.

 

Obviamente se puede aprovechar también para cualesquiera otros cambios de estatutos que se estimen convenientes, o derramas especiales en la comunidad, que podrán ser exigidas después también a los bancos morosos. Se trata en definitiva de combatir su absoluta desconsideración y posible mala fe con las herramientas legales disponibles.

 

 

El denominado “escrache” ¿alternativa de manifestación pacífica o ejercicio excesivo del derecho fundamental de reunión?

La puesta en práctica del tipo de manifestación denominada como escrache (de escrachar a alguien, ponerlo en evidencia) ha supuesto la irrupción de un nuevo  y acalorado debate en el seno de la sociedad Española.
 
Aunque la versión del escrache existente en España, se podría calificar como de baja intensidad o venida a menos, dado que carece de muchas de las características que en los países donde se gestó esta práctica –Argentina y Chile- posibilitaban su calificación como manifestación de carácter agresivo o radical.
 
Esta novedosa forma de manifestación, obtuvo intensa difusión mediática a causa de su originalidad y peculiaridad, y más pronto que tarde se suscitó la polémica en torno a su legalidad. Se expuso por varios de los miembros del gobierno actual, que esta forma de expresión popular suponía una grave vulneración del derecho a la intimidad personal y familiar, consagrado en el artículo 18, inciso primero, de la Constitución Española. Esta opinión fue ampliamente compartida por los medios de comunicación que.o bien se alinearon a la versión oficial o incluso elaboraron discursos más proclives a la ilegalidad absoluta de la tan cuestionada práctica.
 
Por otro lado, la puesta en práctica del escrache se enmarca dentro del ejercicio del derecho fundamental de reunión y manifestación, establecido por el artículo 21, incisos primero y segundo, de la Constitución Española. Pero al estar afectando en su ejercicio –considerado excesivo para algunos- al derecho fundamental a la intimidad personal y familiar, el conflicto entre derechos está servido.
 
Para posicionarse a favor de una de las dos posturas que nos ofrece el conflicto –delimitar o “modular” el derecho de manifestación, o tolerar la presunta vulneración al derecho a la intimidad- es preciso realizar un análisis jurídico pormenorizado de los derechos en pugna.
 
Si nos atenemos al tenor literal de ambos derechos enfrentados y los comparamos entre sí, nos asaltan las dudas. Una argumentación recurrente de los defensores de la limitación del derecho de manifestación, es que éste no puede ser ejercitado frente a los domicilios personales de las personas que ocupan cargos políticos públicos dado que el domicilio es “inviolable”. La duda más inmediata es si dicha inviolabilidad contempla la posibilidad de no ser perturbado por unos cuantos ruidosos que exigen de manera pacífica una u otra cuestión. La literalidad del texto nos dice claramente que no. Que la inviolabilidad se circunscribe estrictamente a la entrada de facto o registro material del domicilio que se trate. Tampoco en el desarrollo jurisprudencial de este derecho, que le otorga un alcance más amplio, se consideran entre los supuestos vulneradores de la inviolabilidad del domicilio casos que pudieran encajar en la práctica del escrache.
 
Otras voces en cambio, también favorables a la anulación de la práctica, se inclinan por calificarla de “acoso”, amparándose en el supuesto carácter “hostil” que la caracteriza. Revisando minuciosamente los razonamientos que van en esta línea se puede deducir que ninguno de ellos responde a la objetividad o a un análisis más o menos preciso de la cuestión, sino que se encuadran más bien en un intento tendencioso de relacionar los escraches con la violencia, teniendo por fin último la inmediata erradicación de dicha práctica dadas las molestias que genera en ciertos sectores de la política.
 
Tampoco parece que los escraches puedan llegar a suponer una intromisión ilegítima de terceros en la intimidad personal y familiar del afectado, ya que no parece posible subsumir dicha práctica en ninguno de los supuestos que son considerados como una vulneración del derecho a la intimidad y que se establecen en el artículo 7 de la  ley orgánica que lo regula (LO 1/1982). A grosso modo, se consideran como vulneraciones de dicho derecho las acciones que logran inmiscuirse en los aspectos más íntimos de una persona y que permitan desvelar información de su personalidad, salud, relaciones o comunicaciones, entre otras. Por lo que en base a esta definición sería complicado calificar al escrache como de injerencia arbitraria o ilegal en la intimidad de una persona, y sería igualmente complicado pensar que el escrache revela, por el sólo hecho de ejercitarse, datos o información que pudiera vulnerar el derecho a la intimidad de la persona afectada en la forma antes definida.
 
Por tanto, me parece que las impresiones negativas existentes acerca de la controvertida práctica podrían estar más bien influenciadas por el posicionamiento oficial y el mediático más que por la realidad de la práctica en sí. El uso recurrente y excesivo de palabras que expresan rotundidad en las argumentaciones contrarias al escrache realmente poco aportan a un debate razonable, crítico y jurídico.
 
Descartada entonces la posibilidad de que el escrache suponga una vulneración a la inviolabilidad, un acoso o una intromisión ilegítima en la intimidad, se podría afirmar que la pretensión de acotar el derecho de manifestación en su modalidad escrache, se ajusta más a la idea del right to be alone  o “derecho a no ser molestado”, del cual el cargo público carecería, al menos en su concepción más absoluta. Justamente, la excepción a la regla de no ser molestado, vendría dada por el carácter público del “escrachado”, ya que se podría aventurar que el dirigente político al asumir su cargo decide renunciar –al menos en parte- a la protección de su privacidad personal, y por tanto no poseería un derecho absoluto a no ser importunado en su ámbito privado. Esto es, no podría rechazar cualquier intromisión en el ámbito de su intimidad, y ciertos aspectos de su privacidad serían accesibles al público en general y podrían ser objeto de información masiva y crítica aún cuando ello le resulte molesto o incómodo.
 
Puede que a primera vista un conflicto entre derechos como el expuesto pueda parecer de difícil resolución, pero la aplicación de la racionalidad jurídica convierte su dificultad en aparente, ya que realmente no habría que apelar a mayores concesiones de uno u otro derecho para que ambos coexistan en armonía. Para posibilitar la convivencia entre estos derechos, habría que apelar a soluciones prácticas basadas en la evidencia empírica que nos proporciona las varias manifestaciones de modalidad “escrache” que ya se han llevado a cabo hasta el momento. La ya vasta experiencia constata que las manifestaciones no son violentas ni tienen viso alguno de serlo. También, que éstas al realizarse cuentan con la debida autorización y que muchas veces ni siquiera afectan el tránsito público debido al civismo de las personas que integran el grupo escrachador. En ellas casi no se escuchan insultos, ni suponen una alteración significativa del orden público. Lo único que se podría compartir con los detractores de esta práctica es que las manifestaciones de escrache hacen ruido y son molestas. Como todas las manifestaciones.
 
Dichas molestias ¿merecen una limitación de un derecho fundamental o una regulación en términos prácticos? Probablemente la segunda opción sea la más conveniente, y de hecho es la que ya está en uso. Actualmente, se permite el desarrollo de los denominados “escraches” pero a una distancia de seguridad “razonable” del domicilio del escrachado. De esta manera se logra complacer ambas pretensiones en conflicto: por un lado se permite el objetivo del escrache, que no es más que el señalamiento público de un determinado cargo político fuera de su hábitat natural –congreso o sede partidista-, y por el otro se garantiza el respeto y la no vulneración del derecho a la intimidad personal y familiar del afectado y sus allegados, (a pesar de que entiendo que aún manteniendo la dinámica sin regulación el derecho a la intimidad tampoco se vería afectado).
 
La clara posibilidad de satisfacción conjunta de ambas pretensiones en conflicto, erradica de plano cualquier posibilidad de limitación “a futuro” del derecho de manifestación. No debería dudarse de la superioridad que ostenta una solución –el libre ejercicio del derecho de reunión- sobre la otra –la supuesta vulneración de muy escasa entidad que ocasiona a la privacidad personal-.
 
Los valores en juego exigen ser en extremo cuidadosos a la hora de contemplar la posible limitación de un derecho fundamental. Un juicio valorativo de tipo utilitarista a los propios intereses nunca podría imponerse a un balance cualitativo de los valores en juego que se desarrolle a través del razonamiento jurídico-filosófico. Un hipotético triunfo de la versión del gobierno podría llegar a causar un daño difícilmente reparable a un derecho fundamental de soberana importancia para las sociedades democráticas como lo es el derecho de manifestación. Argumentos efectistas e interesados, no basados en la legalidad y que no contemplen la totalidad de posiciones y opiniones de los actores involucrados en el conflicto, deberían de ser rechazados de plano para dar lugar a soluciones basadas en la equivalencia, que sirvan para armonizar las pretensiones enfrentadas y logren garantizar la coexistencia pacífica de los derechos fundamentales.

El denominado “escrache” ¿alternativa de manifestación pacífica o ejercicio excesivo del derecho fundamental de reunión?

La puesta en práctica del tipo de manifestación denominada como escrache (de escrachar a alguien, ponerlo en evidencia) ha supuesto la irrupción de un nuevo  y acalorado debate en el seno de la sociedad Española.

 

Aunque la versión del escrache existente en España, se podría calificar como de baja intensidad o venida a menos, dado que carece de muchas de las características que en los países donde se gestó esta práctica –Argentina y Chile- posibilitaban su calificación como manifestación de carácter agresivo o radical.

 

Esta novedosa forma de manifestación, obtuvo intensa difusión mediática a causa de su originalidad y peculiaridad, y más pronto que tarde se suscitó la polémica en torno a su legalidad. Se expuso por varios de los miembros del gobierno actual, que esta forma de expresión popular suponía una grave vulneración del derecho a la intimidad personal y familiar, consagrado en el artículo 18, inciso primero, de la Constitución Española. Esta opinión fue ampliamente compartida por los medios de comunicación que.o bien se alinearon a la versión oficial o incluso elaboraron discursos más proclives a la ilegalidad absoluta de la tan cuestionada práctica.

 

Por otro lado, la puesta en práctica del escrache se enmarca dentro del ejercicio del derecho fundamental de reunión y manifestación, establecido por el artículo 21, incisos primero y segundo, de la Constitución Española. Pero al estar afectando en su ejercicio –considerado excesivo para algunos- al derecho fundamental a la intimidad personal y familiar, el conflicto entre derechos está servido.

 

Para posicionarse a favor de una de las dos posturas que nos ofrece el conflicto –delimitar o “modular” el derecho de manifestación, o tolerar la presunta vulneración al derecho a la intimidad- es preciso realizar un análisis jurídico pormenorizado de los derechos en pugna.

 

Si nos atenemos al tenor literal de ambos derechos enfrentados y los comparamos entre sí, nos asaltan las dudas. Una argumentación recurrente de los defensores de la limitación del derecho de manifestación, es que éste no puede ser ejercitado frente a los domicilios personales de las personas que ocupan cargos políticos públicos dado que el domicilio es “inviolable”. La duda más inmediata es si dicha inviolabilidad contempla la posibilidad de no ser perturbado por unos cuantos ruidosos que exigen de manera pacífica una u otra cuestión. La literalidad del texto nos dice claramente que no. Que la inviolabilidad se circunscribe estrictamente a la entrada de facto o registro material del domicilio que se trate. Tampoco en el desarrollo jurisprudencial de este derecho, que le otorga un alcance más amplio, se consideran entre los supuestos vulneradores de la inviolabilidad del domicilio casos que pudieran encajar en la práctica del escrache.

 

Otras voces en cambio, también favorables a la anulación de la práctica, se inclinan por calificarla de “acoso”, amparándose en el supuesto carácter “hostil” que la caracteriza. Revisando minuciosamente los razonamientos que van en esta línea se puede deducir que ninguno de ellos responde a la objetividad o a un análisis más o menos preciso de la cuestión, sino que se encuadran más bien en un intento tendencioso de relacionar los escraches con la violencia, teniendo por fin último la inmediata erradicación de dicha práctica dadas las molestias que genera en ciertos sectores de la política.

 

Tampoco parece que los escraches puedan llegar a suponer una intromisión ilegítima de terceros en la intimidad personal y familiar del afectado, ya que no parece posible subsumir dicha práctica en ninguno de los supuestos que son considerados como una vulneración del derecho a la intimidad y que se establecen en el artículo 7 de la  ley orgánica que lo regula (LO 1/1982). A grosso modo, se consideran como vulneraciones de dicho derecho las acciones que logran inmiscuirse en los aspectos más íntimos de una persona y que permitan desvelar información de su personalidad, salud, relaciones o comunicaciones, entre otras. Por lo que en base a esta definición sería complicado calificar al escrache como de injerencia arbitraria o ilegal en la intimidad de una persona, y sería igualmente complicado pensar que el escrache revela, por el sólo hecho de ejercitarse, datos o información que pudiera vulnerar el derecho a la intimidad de la persona afectada en la forma antes definida.

 

Por tanto, me parece que las impresiones negativas existentes acerca de la controvertida práctica podrían estar más bien influenciadas por el posicionamiento oficial y el mediático más que por la realidad de la práctica en sí. El uso recurrente y excesivo de palabras que expresan rotundidad en las argumentaciones contrarias al escrache realmente poco aportan a un debate razonable, crítico y jurídico.

 

Descartada entonces la posibilidad de que el escrache suponga una vulneración a la inviolabilidad, un acoso o una intromisión ilegítima en la intimidad, se podría afirmar que la pretensión de acotar el derecho de manifestación en su modalidad escrache, se ajusta más a la idea del right to be alone  o “derecho a no ser molestado”, del cual el cargo público carecería, al menos en su concepción más absoluta. Justamente, la excepción a la regla de no ser molestado, vendría dada por el carácter público del “escrachado”, ya que se podría aventurar que el dirigente político al asumir su cargo decide renunciar –al menos en parte- a la protección de su privacidad personal, y por tanto no poseería un derecho absoluto a no ser importunado en su ámbito privado. Esto es, no podría rechazar cualquier intromisión en el ámbito de su intimidad, y ciertos aspectos de su privacidad serían accesibles al público en general y podrían ser objeto de información masiva y crítica aún cuando ello le resulte molesto o incómodo.

 

Puede que a primera vista un conflicto entre derechos como el expuesto pueda parecer de difícil resolución, pero la aplicación de la racionalidad jurídica convierte su dificultad en aparente, ya que realmente no habría que apelar a mayores concesiones de uno u otro derecho para que ambos coexistan en armonía. Para posibilitar la convivencia entre estos derechos, habría que apelar a soluciones prácticas basadas en la evidencia empírica que nos proporciona las varias manifestaciones de modalidad “escrache” que ya se han llevado a cabo hasta el momento. La ya vasta experiencia constata que las manifestaciones no son violentas ni tienen viso alguno de serlo. También, que éstas al realizarse cuentan con la debida autorización y que muchas veces ni siquiera afectan el tránsito público debido al civismo de las personas que integran el grupo escrachador. En ellas casi no se escuchan insultos, ni suponen una alteración significativa del orden público. Lo único que se podría compartir con los detractores de esta práctica es que las manifestaciones de escrache hacen ruido y son molestas. Como todas las manifestaciones.

 

Dichas molestias ¿merecen una limitación de un derecho fundamental o una regulación en términos prácticos? Probablemente la segunda opción sea la más conveniente, y de hecho es la que ya está en uso. Actualmente, se permite el desarrollo de los denominados “escraches” pero a una distancia de seguridad “razonable” del domicilio del escrachado. De esta manera se logra complacer ambas pretensiones en conflicto: por un lado se permite el objetivo del escrache, que no es más que el señalamiento público de un determinado cargo político fuera de su hábitat natural –congreso o sede partidista-, y por el otro se garantiza el respeto y la no vulneración del derecho a la intimidad personal y familiar del afectado y sus allegados, (a pesar de que entiendo que aún manteniendo la dinámica sin regulación el derecho a la intimidad tampoco se vería afectado).

 

La clara posibilidad de satisfacción conjunta de ambas pretensiones en conflicto, erradica de plano cualquier posibilidad de limitación “a futuro” del derecho de manifestación. No debería dudarse de la superioridad que ostenta una solución –el libre ejercicio del derecho de reunión- sobre la otra –la supuesta vulneración de muy escasa entidad que ocasiona a la privacidad personal-.

 

Los valores en juego exigen ser en extremo cuidadosos a la hora de contemplar la posible limitación de un derecho fundamental. Un juicio valorativo de tipo utilitarista a los propios intereses nunca podría imponerse a un balance cualitativo de los valores en juego que se desarrolle a través del razonamiento jurídico-filosófico. Un hipotético triunfo de la versión del gobierno podría llegar a causar un daño difícilmente reparable a un derecho fundamental de soberana importancia para las sociedades democráticas como lo es el derecho de manifestación. Argumentos efectistas e interesados, no basados en la legalidad y que no contemplen la totalidad de posiciones y opiniones de los actores involucrados en el conflicto, deberían de ser rechazados de plano para dar lugar a soluciones basadas en la equivalencia, que sirvan para armonizar las pretensiones enfrentadas y logren garantizar la coexistencia pacífica de los derechos fundamentales.