Ventas de hipotecas a “fondos buitre” y retracto del deudor

Con cierta frecuencia leemos en la prensa que un banco ha vendido un paquete de hipotecas a un “fondo buitre”, en lo que parece por parte de estos una estrategia de adquisición masiva de créditos dudosos (no solamente hipoteca, en realidad).  Son fondos como Fortress, Cerberus o Lone Star y los precios de compra son realmente baratos, aunque las cifras globales son altas: se habla de más de 4600 millones de euros a julio del año pasado.

En principio esta venta no afecta al deudor del crédito, pero en la práctica sí lo hace: estos fondos compradores no tienen ninguna relación con los deudores y suelen emplear técnicas más agresivas de cobro, como puede verse en esta noticia; además, es frecuente que los directivos de esos fondos tenga un bonus ligado a la recuperación de esa deuda.

En todo caso, el deudor sí que podría verse afectado, esta vez en sentido favorable, si pudiera acogerse a lo dispuesto en el artículo 1535 del Código Civil: “Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.

 Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo.

 El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago”.

Este precepto establece en definitiva que si un acreedor, no solamente un banco, cualquier acreedor, vende un crédito que está siendo discutido en vía judicial, el deudor puede recomprarlo por el precio pagado mas algunos gastos.  Habitualmente la cantidad fijada como precio será inferior a la debida puesto que a fin de cuentas al estar en un pleito hay una incertidumbre acerca de cómo acabará ese crédito cuando se dicte sentencia.

Suelo decir a veces, y alguna en este blog, que en el Código Civil están las respuestas a muchas de las preguntas que nos hacemos hoy en día, y aun siendo una exageración, no creo que sea algo falso en absoluto. Y si no, veamos lo que dice Díez Picazo, acerca del fundamento de este artículo 1535: la conveniencia de luchar contra los especuladores de créditos que acostumbran a adquirirlos a bajo precio para lucrarse después a costa del deudor. Desde luego, coincidirán conmigo en que la finalidad no puede ser más actual en este 2014, pero estamos hablando de un artículo que tiene ya ¡125 años!

La idea es que, en teoría, con el retracto, nadie experimenta perjuicio: el acreedor ya ha vendido y el retracto debe darle igual, el comprador recibe el dinero que pagó más intereses y costas, con lo que se queda neutro, y el deudor extingue su crédito.

Cuando se ha caído en la cuenta de que este retracto recogido en el 1535 podría ser aplicable a las ventas masivas de créditos, la prensa, con esa forma tan tierna que tiene a veces de descubrir el Mediterráneo a la hora de referirse a la aplicación de ciertas normas, la ha calificado de “brecha legal”, como si fuera un descuido de la ley, “un roto” en una red que nos pretendía atrapar y por medio del cual nos podemos escabullir los sufridos ciudadanos de un seguro estropicio. Sin embargo, y siendo justos, esta percepción tampoco es de extrañar, porque como he comentado con anterioridad en este mismo blog, por ejemplo aquí y aquí, el actual legislador se comporta a veces como un verdadero enemigo del ciudadano destinatario de sus leyes. No era así el de 1889, fecha de promulgación del Código Civil, el cual se dirigía a ciudadanos libres y conscientes, e iguales en sus derechos, en feliz expresión de De Castro, y tratándoles con el respeto que se (y nos) merecíamos.

Bien, pues aquí estamos: los bancos han vendido en masa créditos, hipotecarios o no, a fondos, y en teoría el deudor tiene una posibilidad muy interesante de saldar su deuda a bajo coste. Para ello es preciso saber que se ha producido la cesión y que el cesionario le reclame el pago… Y, ¿cómo creen que notifican los bancos y los fondos?  No creo que les sorprenda si les digo que de cualquier modo posible que permita que no se enteren los destinatarios. Con notificaciones que van en el mismo sobre junto con otros papeles, sin certificar, poniendo una empresa intermediaria para que no se sepa bien quién es el cesionario, y por supuesto sin informar del cuál es el precio de la transacción ni del derecho concreto que tiene el deudor a ejercitar el retracto.

De esta opacidad se han quejado asociaciones de consumidores y profesionales jurídicos, agravada por el hecho de que el deudor sigue pagando su deuda como antes y al mismo banco, que se encarga de esa gestión, de manera que se consigue eliminar prácticamente cualquier vestigio externo de que se ha producido un cambio de acreedor.

En mi opinión, no obstante, y como ya comenté en el diario Cinco Días, los análisis de este tipo de cuestiones no pueden hacerse del mismo modo que si estuviéramos en los días de vino y rosas anteriores a la crisis, ni nuestra actitud y exigencia de información puede ser la misma que entonces. En definitiva, en este caso concreto creo que el comportamiento de los afectados no ha de consistir simplemente en quejarse de que la información es insuficiente o poco clara. Eso es tener una actitud pasiva, propia más bien de épocas anteriores al hundimiento de la economía y al cuestionamiento de todo tipo de comportamientos posiblemente abusivos en muchos sentidos de las entidades financieras.

Ahora, con lo que nos ha caído encima y con la nueva percepción que tenemos todos de lo que deber ser la información  al consumidor en general,  lo que hay que entender es que este tipo de subterfugios no son admisibles, que si una notificación se hace en una carta semioculta, incomprensible en su compleja redacción y que no ofrece todos los datos, del primero al último, que permitan al deudor plantearse si desea acudir al retracto (quién es el cesionario, cantidad exacta por la que se ha vendido el crédito, referencia al derecho de retracto, etc.), simplemente no ha empezado a correr plazo alguno, y el deudor sigue conservando ese derecho porque no ha habido la reclamación real y suficiente de la deuda por parte del fondo buitre. Tengo la impresión de que si acudimos a la vía judicial para ejercer el retracto, los jueces no serían insensibles a este razonamiento si los bancos alegaran que sí se ha notificado. Es que se trata de exigir más o menos los mismos requisitos que para la notificación al arrendatario de una simple venta de un inmueble arrendado, no se trata de pedir la Luna.

En definitiva, y por dejarlo claro: estimo que si no ha habido notificación en condiciones “decentes”, no la ha habido en absoluto, que el derecho de retracto sigue existiendo (que es lo que seguramente ocurre en la inmensa mayoría de los casos). Y creo que puede sostenerse que cualquier crédito en ejecución es litigioso, aparte por supuesto de los discutidos en el juzgado por otras causas como la cláusula suelo o las llamadas hipoteca multividisa; de hecho, en este último caso quizá el derecho de retracto podría ser su tabla de salvación. De modo que podríamos estar hablando de un número muy considerable de créditos y préstamos.

 Si es así, lo que habría que hacer es pedir a nuestra entidad financiera, por algún medio del que quede constancia fehaciente, que nos informe de si nuestro crédito o préstamo ha sido vendido, a quién y por qué precio. Y si no hay respuesta, dirigirse después a quien corresponda, señaladamente el Banco de España.  Y aun recibiendo esta información, no debería empezar a correr el plazo brevísimo de nueve días, puesto que, como dice el artículo del código, lo hace en el momento en el que el nuevo acreedor-comprador reclame el pago, y esta reclamación debería ser fehaciente, no basta con una cartita que parece de publicidad. Cuando se tengan todos los datos –y el dinero para ello-, se presenta la demanda de retracto en el juzgado, y…suerte.

 

Flash Derecho: Una oportunidad para denunciar la corrupción, la Asociación contra la corrupción y por la regeneración social

 
 

 

Para todos aquellos que piensan que hay que pasar de las palabras a los hechos, tenemos hoy una buena noticia: una iniciativa de la sociedad civil para luchar contra la corrupción que permite que se realicen denuncias sobre casos concretos de corrupción. La asociación ACCORS acrónimo de asociación contra la corrupción y por la regeneración social ha habilitado un canal para realizar denuncias por casos de corrupción bien simplemente para darles publicidad o bien para que se tramite una denuncia ante la Fiscalía anticorrupción, por supuesto con total garantía de confidencialidad. Ellos se ocupan de todo, incluido, claro está, de verificar que la denuncia tiene credibilidad. En su página web se puede encontrar toda la información.

 
 

 

Flash Derecho: Una oportunidad para denunciar la corrupción, la Asociación contra la corrupción y por la regeneración social

 

 

 

Para todos aquellos que piensan que hay que pasar de las palabras a los hechos, tenemos hoy una buena noticia: una iniciativa de la sociedad civil para luchar contra la corrupción que permite que se realicen denuncias sobre casos concretos de corrupción. La asociación ACCORS acrónimo de asociación contra la corrupción y por la regeneración social ha habilitado un canal para realizar denuncias por casos de corrupción bien simplemente para darles publicidad o bien para que se tramite una denuncia ante la Fiscalía anticorrupción, por supuesto con total garantía de confidencialidad. Ellos se ocupan de todo, incluido, claro está, de verificar que la denuncia tiene credibilidad. En su página web se puede encontrar toda la información.

 

 

 

¿Publicar balanzas fiscales? ¡No, por favor!

Una balanza fiscal es la diferencia (saldo positivo o negativo) entre los ingresos por los impuestos cobrados por el Estado en una Comunidad Autónoma y los gastos, transferencias e inversiones que el Estado realiza en esa Autonomía.

Hay diversos métodos para calcular este saldo; los más utilizados son el de “Flujo Monetario” que valoran el saldo en función del autonomía donde se realiza el gasto y el de “Coste-Beneficio”, que lo valora en función del bienestar de los ciudadanos de las distintas autonomías que les afecte ese gasto.

Para entenderlo, una inversión en un tren de velocidad alta entre Zaragoza y Bilbao la apuntamos en Aragón y en Vizcaya, ¿y por qué no en La Rioja?, pues pasa este tren por aquí también. ¿Y dónde apuntamos la pensión que cobra mi vecino del 6º, que ahora vive en Logroño pero que nació en Salamanca y estuvo media vida trabajando en San Sebastián? Y eI Impuesto de Sociedades, que grava los beneficios de las empresas, donde lo apuntamos, ¿dónde la empresa tiene su sede o en las autonomías dónde se han vendido los productos y generado los beneficios?

En función de quién lo calcule tendremos distintos saldos. Por lo que lo importante no es si estamos de acuerdo en el método, si no en lo que queremos medir. Discutir sobre los distintos métodos es un dialogo de sordos, es un debate torticero, de política rastrera. No es un debate ni técnica ni económicamente serio.

Cuando se realiza una investigación se tiene en cuenta que queremos medir y entonces buscamos el método adecuado. No se debe hacer al revés, pues la investigación saldrá siempre sesgada, !a favor de quien paga¡

Además este debate de las balanzas fiscales es una falsedad, una mentira, ya que la conclusión es siempre la misma: las Autonomías cuyas empresas y ciudadanos generan más riqueza siempre tienen un saldo negativo, es decir aportan más que lo que reciben, mientras que las autonomías cuyos ciudadanos generan menos riqueza tienen un saldo positivo, es decir reciben más de lo que aportan. Esta la base de una de las funciones más importantes de los Estados modernos: la distribución de la riqueza y la renta entre sus ciudadanos. Como ejemplo, en España se ha recibido de Europa en 25 años más dinero que toda Europa con el Plan Marshall. Y esta ingente cantidad de dinero la hemos recibido para que nos acercáramos a la renta media europea.

Ya puestos, ¿por qué no realizar una balanza fiscal entre Logroño y Alcalá de Henares, para saber qué ciudad aporta menos impuestos y cual recibe más inversiones.  Pero hacerla sería una enorme majadería y una gran estupidez.  Y esta es la trampa de las balanzas fiscales, que tan bien manejan los nacionalistas catalanes: No son los territorios los que pagan los impuestos, son las personas y las empresas. No merece la pena hacer balanzas fiscales.

En mi opinión el Gobierno meterá la pata si publica las balanzas fiscales o “sistema de cuentas públicas territorializadas” como eufemísticamente quiere llamarlas ahora. Les da bola a los nacionalistas y a los mini nacionalistas, cantonalistas o regionalistas.

Ya que yo pago mis impuestos como ciudadano, podría tener algún sentido económico que me calcularan una balanza fiscal a nivel personal.Para saber si lo que aporto es más que lo que recibo. En fin, que si cuantas veces fui al médico a curarme las malditas anginas, que cuántos Kms. de asfalto desgasto cuando voy a trabajar, que porqué subvencionar el autobús si yo no lo uso,… Así tendría motivo de conversación para ciscarme en el gobierno si el saldo me da negativo. Ah, pero si se la hacen al presidente de Mercadona, su saldo saldría muy negativo. Lógicamente, pues su renta es mucho mayor que la mía.

Pero la conclusión seria siendo la misma. Quien más tiene más paga. Ningún gobierno haría balanzas fiscales personalizadas, porque es una tontería. Una majadería supina. Se da por supuesto que los ciudadanos aportan en función de su capacidad, de manera progresiva, y reciben según su necesidad. ¡Es la solidaridad económica entre ciudadanos contribuyentes!

No podemos eliminar la función básica de cualquier estado moderno: la redistribución de la riqueza y la renta entre sus ciudadanos. Si el Gobierno del PP publica las balanzas fiscales les seguirá el juego a los secesionistas catalanes. No publiquen las balanzas fiscales. Porque que el mantra “Espanya ens roba” no es cierto.