Ventas de hipotecas a “fondos buitre” y retracto del deudor
Con cierta frecuencia leemos en la prensa que un banco ha vendido un paquete de hipotecas a un “fondo buitre”, en lo que parece por parte de estos una estrategia de adquisición masiva de créditos dudosos (no solamente hipoteca, en realidad). Son fondos como Fortress, Cerberus o Lone Star y los precios de compra son realmente baratos, aunque las cifras globales son altas: se habla de más de 4600 millones de euros a julio del año pasado.
En principio esta venta no afecta al deudor del crédito, pero en la práctica sí lo hace: estos fondos compradores no tienen ninguna relación con los deudores y suelen emplear técnicas más agresivas de cobro, como puede verse en esta noticia; además, es frecuente que los directivos de esos fondos tenga un bonus ligado a la recuperación de esa deuda.
En todo caso, el deudor sí que podría verse afectado, esta vez en sentido favorable, si pudiera acogerse a lo dispuesto en el artículo 1535 del Código Civil: “Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.
Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo.
El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago”.
Este precepto establece en definitiva que si un acreedor, no solamente un banco, cualquier acreedor, vende un crédito que está siendo discutido en vía judicial, el deudor puede recomprarlo por el precio pagado mas algunos gastos. Habitualmente la cantidad fijada como precio será inferior a la debida puesto que a fin de cuentas al estar en un pleito hay una incertidumbre acerca de cómo acabará ese crédito cuando se dicte sentencia.
Suelo decir a veces, y alguna en este blog, que en el Código Civil están las respuestas a muchas de las preguntas que nos hacemos hoy en día, y aun siendo una exageración, no creo que sea algo falso en absoluto. Y si no, veamos lo que dice Díez Picazo, acerca del fundamento de este artículo 1535: la conveniencia de luchar contra los especuladores de créditos que acostumbran a adquirirlos a bajo precio para lucrarse después a costa del deudor. Desde luego, coincidirán conmigo en que la finalidad no puede ser más actual en este 2014, pero estamos hablando de un artículo que tiene ya ¡125 años!
La idea es que, en teoría, con el retracto, nadie experimenta perjuicio: el acreedor ya ha vendido y el retracto debe darle igual, el comprador recibe el dinero que pagó más intereses y costas, con lo que se queda neutro, y el deudor extingue su crédito.
Cuando se ha caído en la cuenta de que este retracto recogido en el 1535 podría ser aplicable a las ventas masivas de créditos, la prensa, con esa forma tan tierna que tiene a veces de descubrir el Mediterráneo a la hora de referirse a la aplicación de ciertas normas, la ha calificado de “brecha legal”, como si fuera un descuido de la ley, “un roto” en una red que nos pretendía atrapar y por medio del cual nos podemos escabullir los sufridos ciudadanos de un seguro estropicio. Sin embargo, y siendo justos, esta percepción tampoco es de extrañar, porque como he comentado con anterioridad en este mismo blog, por ejemplo aquí y aquí, el actual legislador se comporta a veces como un verdadero enemigo del ciudadano destinatario de sus leyes. No era así el de 1889, fecha de promulgación del Código Civil, el cual se dirigía a ciudadanos libres y conscientes, e iguales en sus derechos, en feliz expresión de De Castro, y tratándoles con el respeto que se (y nos) merecíamos.
Bien, pues aquí estamos: los bancos han vendido en masa créditos, hipotecarios o no, a fondos, y en teoría el deudor tiene una posibilidad muy interesante de saldar su deuda a bajo coste. Para ello es preciso saber que se ha producido la cesión y que el cesionario le reclame el pago… Y, ¿cómo creen que notifican los bancos y los fondos? No creo que les sorprenda si les digo que de cualquier modo posible que permita que no se enteren los destinatarios. Con notificaciones que van en el mismo sobre junto con otros papeles, sin certificar, poniendo una empresa intermediaria para que no se sepa bien quién es el cesionario, y por supuesto sin informar del cuál es el precio de la transacción ni del derecho concreto que tiene el deudor a ejercitar el retracto.
De esta opacidad se han quejado asociaciones de consumidores y profesionales jurídicos, agravada por el hecho de que el deudor sigue pagando su deuda como antes y al mismo banco, que se encarga de esa gestión, de manera que se consigue eliminar prácticamente cualquier vestigio externo de que se ha producido un cambio de acreedor.
En mi opinión, no obstante, y como ya comenté en el diario Cinco Días, los análisis de este tipo de cuestiones no pueden hacerse del mismo modo que si estuviéramos en los días de vino y rosas anteriores a la crisis, ni nuestra actitud y exigencia de información puede ser la misma que entonces. En definitiva, en este caso concreto creo que el comportamiento de los afectados no ha de consistir simplemente en quejarse de que la información es insuficiente o poco clara. Eso es tener una actitud pasiva, propia más bien de épocas anteriores al hundimiento de la economía y al cuestionamiento de todo tipo de comportamientos posiblemente abusivos en muchos sentidos de las entidades financieras.
Ahora, con lo que nos ha caído encima y con la nueva percepción que tenemos todos de lo que deber ser la información al consumidor en general, lo que hay que entender es que este tipo de subterfugios no son admisibles, que si una notificación se hace en una carta semioculta, incomprensible en su compleja redacción y que no ofrece todos los datos, del primero al último, que permitan al deudor plantearse si desea acudir al retracto (quién es el cesionario, cantidad exacta por la que se ha vendido el crédito, referencia al derecho de retracto, etc.), simplemente no ha empezado a correr plazo alguno, y el deudor sigue conservando ese derecho porque no ha habido la reclamación real y suficiente de la deuda por parte del fondo buitre. Tengo la impresión de que si acudimos a la vía judicial para ejercer el retracto, los jueces no serían insensibles a este razonamiento si los bancos alegaran que sí se ha notificado. Es que se trata de exigir más o menos los mismos requisitos que para la notificación al arrendatario de una simple venta de un inmueble arrendado, no se trata de pedir la Luna.
En definitiva, y por dejarlo claro: estimo que si no ha habido notificación en condiciones “decentes”, no la ha habido en absoluto, que el derecho de retracto sigue existiendo (que es lo que seguramente ocurre en la inmensa mayoría de los casos). Y creo que puede sostenerse que cualquier crédito en ejecución es litigioso, aparte por supuesto de los discutidos en el juzgado por otras causas como la cláusula suelo o las llamadas hipoteca multividisa; de hecho, en este último caso quizá el derecho de retracto podría ser su tabla de salvación. De modo que podríamos estar hablando de un número muy considerable de créditos y préstamos.
Si es así, lo que habría que hacer es pedir a nuestra entidad financiera, por algún medio del que quede constancia fehaciente, que nos informe de si nuestro crédito o préstamo ha sido vendido, a quién y por qué precio. Y si no hay respuesta, dirigirse después a quien corresponda, señaladamente el Banco de España. Y aun recibiendo esta información, no debería empezar a correr el plazo brevísimo de nueve días, puesto que, como dice el artículo del código, lo hace en el momento en el que el nuevo acreedor-comprador reclame el pago, y esta reclamación debería ser fehaciente, no basta con una cartita que parece de publicidad. Cuando se tengan todos los datos –y el dinero para ello-, se presenta la demanda de retracto en el juzgado, y…suerte.
Notario desde el año 1991, actualmente con plaza en Madrid.
Patrono fundador de la Fundación Hay Derecho y coautor bajo el nombre colectivo de Sansón Carrasco de los libros “¿Hay Derecho?” y “Contra el capitalismo clientelar.”
Es presidente de honor de la plataforma cultural y educativa Qué Aprendemos Hoy (queaprendemoshoy.com)
Es vicepresidente de la Fundación Toro de Lidia.
Estoy muy de acuerdo con tu comentario, Fernando. El plazo comenzaría a contarse desde la contestación a la demanda, por lo que a los 9 días habrían de añadírselas los establecidos en la LEC para la contestación. Por otro lado creo que a efectos fe obtener información, el interesado ha de presentar una queja ante el defensor del cliente del Banco en cuestión, antes de acudir al Banco de España. Esta solución que propones es imaginativa y provocadora. Imaginativa porque ofrece una nueva solución a una nueva situación derivada de un desequilibrio contractual que permite al acreedor la cesión del crédito sin tener que notificar al deudor ; y provocadora porque pone de relieve la escasa atención que el ejecutivo presta a este problema. El Súper activo – en tiempos pasados- ministro de Justicia ni siquiera se ha preocupado de poner en funcionamiento el portal de ejecuciones hipotecarias ordenado por la ley 1/2013 de protección de los deudores hipotecarios. Llama la atención la escasísima preocupación que suscita el drama hipotecario entre nuestros gobernantes que sólo se detienen ante estos problemas cuando se ponen en evidencia en la calle. Gracias Fernando por mostrarnos ese nuevo camino.
Estando totalmente de acuerdo en el fondo con Fernando y con Ignacio Navas, sin embargo tengo una discrepancia o al menos duda razonable, que me encantaría aclarar.
Si un fondo buitre compra 1000 créditos dudosos al 1% de su valor nominal, su negocio (y riesgo) consiste -simplificando en aras a la claridad expositiva- en que al menos un uno por ciento de esos créditos pueda cobrarlos en su integridad, perdiendo los restantes. El fondo buitre (o menos buitre que hay de todo tipo) cumple una importantísima función en el mercado financiero, aportando liquidez al sistema. Liquidez que el banco vendedor aprovecha pudiendo volver a prestar fondos que de otro modo los tendría que provisionar.
Desde luego el buitre no es nuestro animal preferido, pero cumple un papel necesario en la cadena trófica.
En todos los derechos de adquisición preferente (tanteos y retractos legales) uno de los requisitos para poder ejercerlos es que exista una perfecta identidad de la cosa adquirida y aquella sobre la que se pretende el retracto. Por este motivo, en materia arrendaticia por ejemplo, se ha negado el ejercicio del derecho de adquisición preferente por parte de los inquilinos cuando el objeto de la venta era la totalidad de la casa, incluso aunque estuviera dividida horizontalmente.
El art. 1535 Cc se refiere a la venta de un crédito, no de un paquete de créditos y la diferencia es sustancial. El propio Código distingue ambos casos en cuanto a las obligaciones del vendedor respecto del comprador, véase la diferencia entre los arts. 1529 y 1532.
Cuando el fondo buitre X compra al Banco S una cartera de créditos cuyo nominal es de 2.000 millones de euros por un precio global de 20 millones, ¿cual es el precio que ha pagado por el crédito C que el Banco S tiene contra el deudor D? La respuesta es no se sabe, no existe, porque el crédito C no se ha vendido individualmente, sino como integrante de un conjunto, un paquete que se ha vendido como un todo.
De manera que aunque me encantaría poder defender lo contrario (que además me beneficiaría en mi condición de deudor hipotecario), creo que no es posible ejercer un derecho de retracto, salvo quizás en la hipótesis poco probable de que todos los deudores de los créditos cedidos se pusieran de acuerdo en ejercer sus derechos de de retracto de consuno, pues de lo contrario, se causaría un grave perjuicio al comprador.
Gracias Nacho, una de las cuestiones que me animó a escribir es precisamente que detectaba un cierto conformismo en cuanto a la actitud de los bancos, como si hubiera que estar a ver qué hacían ellos, sin tener un comportamiento activo.
Javier tus comentarios son muy razonables como cabía esperar y es verdad que hay dudas que tienen que resolverse, pero en mi opinión el hecho de que se haya vendido un paquete más o menos grande de créditos a la vez no debería ser un obstáculo. El ejemplo de la venta del edificio entero me parece que no es equiparable a estos efectos, un edificio en conjunto es algo sustancialmente diferente a los pisos que lo componen, pero un paquete de créditos no lo es respecto de esos mismos créditos, aquí lo que hay es una cesión de créditos uno a uno.
Los fondos tiene un interés “macro” en las cifras y expectativas globales, como dices, pero eso no debe poder impedir el ejercicio de los derechos “micro” de cada uno de los deudores. El que no hayan puesto precio individual a cada crédito no tendría que ser obstáculo, porque si así fuera, ¿cuál sería el límite? Si se venden 100 por precio global no habría retracto? ¿Y sin fueran10, 5 o solamente 2?. Insisto, el paquete de créditos solamente existe en los cálculos y exptectativas de vendedor y comprador, es su problema, pero esto no debería llevarnos a negar el retracto que precisamente quiere impedir la especulación además.
(Por curiosidad) Los antecedentes del retracto anastasiano son más lejanos.
STS 31 de octubre de 2008 (Ponente Excmo. Sr. JESÚS CORBAL FERNÁNDEZ):
La normativa de los arts. 1.535 y 1.536 CC, en los que se regula el alcance de la facultad de un deudor de extinguir un crédito litigioso en caso de venta del mismo, mediante el reembolso al cesionario del precio, costas e intereses, y que algunos autores, por influencia de comentaristas franceses, denominan retracto de crédito litigioso, y como retracto se le da tratamiento procesal en la práctica (aunque propiamente no lo es porque no hay subrogación), tiene como antecedentes el Derecho Romano y concretamente la Ley Anastasiana (Anastasio a Eustatio, Ley 22, Tít. XXXV, Lib. 4.º del Código, del Corpus Iuris Civilis), que se justificó por Justiniano (Ley 23 ) por razones de humanidad y de benevolencia (“tam humanitatis quam benevolentiae plena”), y se resume (Ley 24; Epitome tomado de las Basílicas) en que “el que dio cantidades para que se le cediesen acciones no consiga de las acciones cedidas nada más que lo que por ellas hubiera dado”, y el Proyecto de 1.851 (arts. 1.466 y 1.467 ). Nos hallamos ante una figura jurídica controvertida (los contrarios a su mantenimiento alegan que la especulación es un derecho; que se dan argumentos a los que rechazan el derecho de propiedad; que tiene escasa utilidad práctica; y, más recientemente, que se ha abandonado por los Códigos más modernos como el italiano de 1.942 y el portugués); de aplicación problemática (pues son numerosas las diferencias interpretativas, y no meramente de matiz, entre nuestros civilistas que prestaron atención especial a su estudio); y con escaso tratamiento en la doctrina jurisprudencial (en la que caben citar, singularmente, las Sentencias de 14 de febrero de 1.903, Gacs. 27 y 31 de marzo, pg. 203; 8 de abril de 1.904, G. 18 de mayo, pag. 313; 9 de marzo de 1.934, C.L. T. 131, pag. 39; 4 de febrero de 1.952; 3 de febrero de 1.968; 16 de diciembre de 1.969; 24 de mayo de 1.987 y 28 de febrero de 1.991, aparte otras pocas que aluden a la figura jurídica para excluir su aplicación por ser ajena al supuesto litigioso).
En la denominada Jurisprudencia menor la Audiencia Provincial de Almería, Sección 3ª, Sentencia de 5 Feb. 2010, rec. 369/2008, dice que el “dies a quo” para el cómputo del plazo sólo puede ser aquél en que el deudor tenga conocimiento pleno de la transmisión y no sólo un conocimiento tangencial sin todos los datos esenciales de la cesión.
Del comentario de Ignacio me parece entender que él incluye en el ámbito de aplicación del artículos los créditos cedidos antes de ser litigiosos. Para mí, el art. literalmente incluye sólo los créditos cedidos con posterioridad a la contestación.
Es decir, la venta de un crédito sin notificar y la posterior demanda al deudor por el cesionario, tendrá los efectos del art. 1198p3 y 1526, pero no la del 1535.
Así, las consideraciones de Fernando sobre los abusos en la notificación, siendo muy útiles, sólo son atinentes al caso si el crédito ya es litigioso.
Un caso dudoso es el que plantea Fernando (y al que quizá ciñe su comentario Ignacio) al decir que cualquier crédito en ejecución debe considerarse litigioso. Aunque no se haya contestado a la demanda, me permito aclarar. Me parece razonable, aunque es difícil encajarlo en la letra de la ley. Quizá diciendo que si el crédito es litigioso desde que se contesta al posible juicio declarativo, con mayor razón si nos hemos saltado ese paso y estamos ya en ejecución (incluso extrajudicial). Es decir, que las especialidades procesales que permiten no ir a juicio declarativo, no fueron tenidas en cuenta por el legislador sustantivo, y obligan a una interpretación correctora. No sé, no sé.
Una respuesta al problema expuesto antes lo proporciona la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 2 de marzo de 2011, Recurso 281/2010, Roj: SAP B 3895/2011, accesible en la siguiente dirección:
http://www.poderjudicial.es/search/doAction?action=contentpdf&databasematch=AN&reference=5997660&links=%22281/2010%22&optimize=20110609&publicinterface=true
Muy interesante el tema, pero creo que falta un punto de vista: el del moroso. Efectivamente puede amortizar su crédito por el coste que el comprador ha pagado más gastos, que debería ser muy inferior al monto de la deuda original. Suponiendo que se pudiera desagregar.
Pero ¿quién le va a dar un crédito al moroso para que pueda amortizar el importe que tiene pendiente con el fondo que ha comprado su crédito? Se me antoja difícil. Ya es difícil para una persona solvente obtener un crédito hoy, no digamos para alguien que tiene ya un historial de impagos.
Otra cosa sería si la deuda que se vende fuera con una persona solvente. Pero es que entonces no se vendería tan barata, precisamente porque se espera que el deudor pueda pagar el crédito. Con lo cual no es lógico que el banco venda esos créditos. O sea que sólo se venden los dudosos. Que son los que no se van a poder cobrar en su mayoría.
Así que esta posibilidad que da la ley, que me parece muy justa, también me parece dudosa que alguien la vaya a poder ejercer.
En el contrato reseñado en la Sentencia las partes interpretaron que existía un derecho de retracto de los créditos litigiosos, previendo las consecuencias de su ejercicio, aunque se vendiese una Cartera de 204.107 créditos, relacionando cada uno de ellos en un CD. Rom incorporado como anexo. Su precio era el porcentaje correspondiente al precio total de la venta. Finalmente, no se delaró la procedencia del retracto debido a que no se probó el carácter litigioso del crédito que se quería retraer.
Pues me parece una consecuencia muy peligrosa. Insisto en que no es lo mismo comprar un crédito que doscientos mil por un precio global. Esto es de sentido común y de una práctica económica o comercial inmemorial que responde al concepto de economía de escala, leyes de los grandes números, etc. Si compro un coche de segunda mano no me van a hacer el mismo precio que si compro una flota. Diferencia entre la compra al por mayor y al por menor.
¿Alguien se imagina lo que podría costar asegurar el cobro de un crédito si se admitiera esta práctica?
¿Qué interés puede tener el Banco en vender un crédito al 1% de su nominal, mientras que sí le interesa vender 20000 con ese descuento?
¿Cómo podrían titulizarse los préstamos (con o sin garantía hipotecaria si se admitiera este retracto en estos casos?
¿No se estaría de este modo incentivando al incumplimiento masivo de los deudores?
Y ya puestos, ¿quién compraría deuda pública soberana de Grecia, Argentina o de otros países en dificultades financieras?
Una cosa es que debamos estudiar formas de proteger al deudor de los abusos y otra que protegiendo al deudor moroso perjudiquemos al cumplidor. Y ya de paso que nos carguemos los mercados financieros.
Joaquin, no se desestimó la demanda debido a que no se probara el carácter litigioso del crédito, sino a que se comprobó que no tenía ese carácter porque ya existía una sentencia firme que declaraba su existencia y exigibilidad con anterioridad a la cesión del crédito.
Salu2,
F.
Si puedo aportar un apunte procesal, el art.17 LEC regula la sucesión por transmisión del objeto litigioso pero estableciendo para el adquirente (el fondo “buitre”, en el ejemplo utilizado en el post del Sr. Gomá) la facuktad (“podrá solicitar”) y no la obligación´de solicitar que se le tenga como parte en la posición que ocupaba el transmitente, tras lo cual el Secretario notifica a la demandada y ésta tiene 10 días para alegar lo quqe a su derecho convenga, momento en el cual puede tratar de utilizar (con los problemas que señala el Sr. Oñate) sus derechos, siempre que no haya sido notificada en debida forma antes extraprocesalmente de la cesión, claro. Otra cuestión fundamental es que, si hablamos de créditos hipotecarios, en realidad será excepción y no regla, que el litigio sea declarativo, porque el banco cedente habrá instado la ejecución hipotecaria con lo que al deudos sólo le quedan los motivos de oposición del art.557 LEC, ninguno de los cuales es la cesión de crédito a un tercero. Es decir, nuestra ley adjetiva no tiene prevista una fórmula clara, aunque creo que podríamos estar (dependiendo de si la cesión es pro soluto o pro solvendo, o, como dicen los bancos “sin o con recurso”) ante un problema de falta de legitimación activa sobrevenida porque, ¿cómo puedo ser demandante o ejecutante de un crédito cuyo titular ya no soy yo? Tendría que ser obligatorio notificar al Juzgado la cesión con copia íntegra del documento de cesión.
Me gustaría añadir que conforme a antigua jurisprudencia para que el crédito se considere litigioso no basta con la existencia de actuaciones judiciales encaminadas, no a la declaración del derecho que sucede, sino sólo a hacerlo efectivo (ejecución, por ejemplo). Es necesario que haya un proceso relativo al derecho decido en la que el demandado haya comparecido y contestado a la demanda, no sólo con una o varias excepciones procesales.
Es así, pero lo cierto es que no es algo que derive directamente de la norma, y es posible plantearse una interpretación más amplia del propio artículo 1535, obviamente sin violentarlo o hacerle decir lo que no dice. El CC no dice que tenga que ser declarativo el proceso judicial y por otra parte en las ejecuciones ahora el juez puede entrar a conocer de cuestiones sustantivas como las de cláusulas abusivas, que pueden provocar que el resultado final de la ejecución sea incierto, incertidumbre acerca de lo que va a pasar, si el crédito va a ser finalmente pagado y en qué cuantía, que es precisamente el fundamento de que en la venta de este tipo de créditos o préstamos el CC permita un retracto.
Por otra parte, aprovechando para saludar a mis queridos y admirados compañeros Fernando, Ignacio, al Sr. Casas y a los demás intervinientes, no deberíamos olvidar que los créditos hipotecarios en fase de ejecución en general no son litigiosos, ya que no se debate sobre la existencia y legitimidad del crédito, sino que son créditos vencidos y cuya ejecución judicial se pretende.
Y para redondear el asunto, el fondo buitre por excelencia no es americano, sueco o de un paraíso fiscal. Es … ¡La SAREB!.
Yo creo que quizás habría que estudiar la conveniencia de que las cesiones masivas de créditos incluyan una notificación previa al deudor en todo caso (los bancos no tienen problema en bombardear con publicidad no deseada a sus clientes) y obligarles a que les ofrezcan un descuento. Lógicamente esto no se aplicaría a las titulizaciones.
Muy buen servicio el de este artículo. Una vía a explorar. Soy un poco escéptico: la política del Gobierno español de retrasar al máximo la bajada de precio de la vivienda vía banco malo, me hace dudar. Si es necesario, cambian la ley.
A pesar de lo interesante, no tendrá reconocimiento alguno en la Verdadera Izquierda.
Del comentario de Ignacio me parece entender que él incluye en el ámbito de aplicación del artículos los créditos cedidos antes de ser litigiosos. Para mí, el art. literalmente incluye sólo los créditos cedidos con posterioridad a la contestación.
Es decir, la venta de un crédito sin notificar y la posterior demanda al deudor por el cesionario, tendrá los efectos del art. 1198p3 y 1526, pero no la del 1535.
Así, las consideraciones de Fernando sobre los abusos en la notificación, siendo muy útiles, sólo son atinentes al caso si el crédito ya es litigioso.
Un caso dudoso es el que plantea Fernando (y al que quizá ciñe su comentario Ignacio) al decir que cualquier crédito en ejecución debe considerarse litigioso. Aunque no se haya contestado a la demanda, me permito aclarar. Me parece razonable, aunque es difícil encajarlo en la letra de la ley. Quizá diciendo que si el crédito es litigioso desde que se contesta al posible juicio declarativo, con mayor razón si nos hemos saltado ese paso y estamos ya en ejecución (incluso extrajudicial). Es decir, que las especialidades procesales que permiten no ir a juicio declarativo, no fueron tenidas en cuenta por el legislador sustantivo, y obligan a una interpretación correctora. No sé, no sé.
Una respuesta al problema expuesto antes lo proporciona la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 2 de marzo de 2011, Recurso 281/2010, Roj: SAP B 3895/2011, accesible en la siguiente dirección:
http://www.poderjudicial.es/search/doAction?action=contentpdf&databasematch=AN&reference=5997660&links=%22281/2010%22&optimize=20110609&publicinterface=true
Muy interesante el tema, pero creo que falta un punto de vista: el del moroso. Efectivamente puede amortizar su crédito por el coste que el comprador ha pagado más gastos, que debería ser muy inferior al monto de la deuda original. Suponiendo que se pudiera desagregar.
Pero ¿quién le va a dar un crédito al moroso para que pueda amortizar el importe que tiene pendiente con el fondo que ha comprado su crédito? Se me antoja difícil. Ya es difícil para una persona solvente obtener un crédito hoy, no digamos para alguien que tiene ya un historial de impagos.
Otra cosa sería si la deuda que se vende fuera con una persona solvente. Pero es que entonces no se vendería tan barata, precisamente porque se espera que el deudor pueda pagar el crédito. Con lo cual no es lógico que el banco venda esos créditos. O sea que sólo se venden los dudosos. Que son los que no se van a poder cobrar en su mayoría.
Así que esta posibilidad que da la ley, que me parece muy justa, también me parece dudosa que alguien la vaya a poder ejercer.
En el contrato reseñado en la Sentencia las partes interpretaron que existía un derecho de retracto de los créditos litigiosos, previendo las consecuencias de su ejercicio, aunque se vendiese una Cartera de 204.107 créditos, relacionando cada uno de ellos en un CD. Rom incorporado como anexo. Su precio era el porcentaje correspondiente al precio total de la venta. Finalmente, no se delaró la procedencia del retracto debido a que no se probó el carácter litigioso del crédito que se quería retraer.
Si puedo aportar un apunte procesal, el art.17 LEC regula la sucesión por transmisión del objeto litigioso pero estableciendo para el adquirente (el fondo “buitre”, en el ejemplo utilizado en el post del Sr. Gomá) la facuktad (“podrá solicitar”) y no la obligación´de solicitar que se le tenga como parte en la posición que ocupaba el transmitente, tras lo cual el Secretario notifica a la demandada y ésta tiene 10 días para alegar lo quqe a su derecho convenga, momento en el cual puede tratar de utilizar (con los problemas que señala el Sr. Oñate) sus derechos, siempre que no haya sido notificada en debida forma antes extraprocesalmente de la cesión, claro. Otra cuestión fundamental es que, si hablamos de créditos hipotecarios, en realidad será excepción y no regla, que el litigio sea declarativo, porque el banco cedente habrá instado la ejecución hipotecaria con lo que al deudos sólo le quedan los motivos de oposición del art.557 LEC, ninguno de los cuales es la cesión de crédito a un tercero. Es decir, nuestra ley adjetiva no tiene prevista una fórmula clara, aunque creo que podríamos estar (dependiendo de si la cesión es pro soluto o pro solvendo, o, como dicen los bancos “sin o con recurso”) ante un problema de falta de legitimación activa sobrevenida porque, ¿cómo puedo ser demandante o ejecutante de un crédito cuyo titular ya no soy yo? Tendría que ser obligatorio notificar al Juzgado la cesión con copia íntegra del documento de cesión.
Me gustaría añadir que conforme a antigua jurisprudencia para que el crédito se considere litigioso no basta con la existencia de actuaciones judiciales encaminadas, no a la declaración del derecho que sucede, sino sólo a hacerlo efectivo (ejecución, por ejemplo). Es necesario que haya un proceso relativo al derecho decido en la que el demandado haya comparecido y contestado a la demanda, no sólo con una o varias excepciones procesales.
Gracias Nacho, una de las cuestiones que me animó a escribir es precisamente que detectaba un cierto conformismo en cuanto a la actitud de los bancos, como si hubiera que estar a ver qué hacían ellos, sin tener un comportamiento activo.
Javier tus comentarios son muy razonables como cabía esperar y es verdad que hay dudas que tienen que resolverse, pero en mi opinión el hecho de que se haya vendido un paquete más o menos grande de créditos a la vez no debería ser un obstáculo. El ejemplo de la venta del edificio entero me parece que no es equiparable a estos efectos, un edificio en conjunto es algo sustancialmente diferente a los pisos que lo componen, pero un paquete de créditos no lo es respecto de esos mismos créditos, aquí lo que hay es una cesión de créditos uno a uno.
Los fondos tiene un interés “macro” en las cifras y expectativas globales, como dices, pero eso no debe poder impedir el ejercicio de los derechos “micro” de cada uno de los deudores. El que no hayan puesto precio individual a cada crédito no tendría que ser obstáculo, porque si así fuera, ¿cuál sería el límite? Si se venden 100 por precio global no habría retracto? ¿Y sin fueran10, 5 o solamente 2?. Insisto, el paquete de créditos solamente existe en los cálculos y exptectativas de vendedor y comprador, es su problema, pero esto no debería llevarnos a negar el retracto que precisamente quiere impedir la especulación además.
Es así, pero lo cierto es que no es algo que derive directamente de la norma, y es posible plantearse una interpretación más amplia del propio artículo 1535, obviamente sin violentarlo o hacerle decir lo que no dice. El CC no dice que tenga que ser declarativo el proceso judicial y por otra parte en las ejecuciones ahora el juez puede entrar a conocer de cuestiones sustantivas como las de cláusulas abusivas, que pueden provocar que el resultado final de la ejecución sea incierto, incertidumbre acerca de lo que va a pasar, si el crédito va a ser finalmente pagado y en qué cuantía, que es precisamente el fundamento de que en la venta de este tipo de créditos o préstamos el CC permita un retracto.
Pues me parece una consecuencia muy peligrosa. Insisto en que no es lo mismo comprar un crédito que doscientos mil por un precio global. Esto es de sentido común y de una práctica económica o comercial inmemorial que responde al concepto de economía de escala, leyes de los grandes números, etc. Si compro un coche de segunda mano no me van a hacer el mismo precio que si compro una flota. Diferencia entre la compra al por mayor y al por menor.
¿Alguien se imagina lo que podría costar asegurar el cobro de un crédito si se admitiera esta práctica?
¿Qué interés puede tener el Banco en vender un crédito al 1% de su nominal, mientras que sí le interesa vender 20000 con ese descuento?
¿Cómo podrían titulizarse los préstamos (con o sin garantía hipotecaria si se admitiera este retracto en estos casos?
¿No se estaría de este modo incentivando al incumplimiento masivo de los deudores?
Y ya puestos, ¿quién compraría deuda pública soberana de Grecia, Argentina o de otros países en dificultades financieras?
Una cosa es que debamos estudiar formas de proteger al deudor de los abusos y otra que protegiendo al deudor moroso perjudiquemos al cumplidor. Y ya de paso que nos carguemos los mercados financieros.
Por otra parte, aprovechando para saludar a mis queridos y admirados compañeros Fernando, Ignacio, al Sr. Casas y a los demás intervinientes, no deberíamos olvidar que los créditos hipotecarios en fase de ejecución en general no son litigiosos, ya que no se debate sobre la existencia y legitimidad del crédito, sino que son créditos vencidos y cuya ejecución judicial se pretende.
Y para redondear el asunto, el fondo buitre por excelencia no es americano, sueco o de un paraíso fiscal. Es … ¡La SAREB!.
Yo creo que quizás habría que estudiar la conveniencia de que las cesiones masivas de créditos incluyan una notificación previa al deudor en todo caso (los bancos no tienen problema en bombardear con publicidad no deseada a sus clientes) y obligarles a que les ofrezcan un descuento. Lógicamente esto no se aplicaría a las titulizaciones.
Muy buen servicio el de este artículo. Una vía a explorar. Soy un poco escéptico: la política del Gobierno español de retrasar al máximo la bajada de precio de la vivienda vía banco malo, me hace dudar. Si es necesario, cambian la ley.
A pesar de lo interesante, no tendrá reconocimiento alguno en la Verdadera Izquierda.
Ya era hora de que la sociedad civil, notarios incluidos, nos ayudáramos para luchar contra la negligencia y abusos de los bancos. Excelente artículo, Fernando!
Buenos días a todos.
El debate es interesantísimo.
Pero precisamente por la razonabilidad de las posturas a favor y en contra, si algo está claro, es que no hay ninguna seguridad en el asunto. Ni para nosotros ni, mucho menos, para un posible “caballero blanco” dispuesto a prestar al deudor la cantidad en cuestión.
En cualquier caso, alguna posibilidad debe de haber de aplicar el retracto en este tipo de operaciones en bloque, cuando la Ley 9/12 sobre reestructuración bancaria, al regular el régimen de las transmisiones a la SAREB, expresamente señala que el Art. 1535 no será de aplicación (Ley 9/12) a las mismas.
Por tanto, en dichas transmisiones no es de aplicación pero, y ¿en las posteriores transmisiones al fondo buitre?
Sigo sin tenerlo claro (o no lo suficiente como para jugarme mi casa).
Tendrán que hablar los jueces.
Una pregunta que siempre me ha suscitado el artículo ¿cuando un crédito es litigioso? cuando se discute su existencia; cuando se discute su cuantía; o cuando, simplemente, no habiéndose discutido ni su cuantía ni su existencia simplemente no se ha pagado. Muchas gracias.
Cuatro comentarios más arriba mi hermano, Javier Oñate (a quien igualmente saludo afectuosamente) y yo mismo debatíamos sobre ese mismo asunto del carácter litigioso del crédito.
A efectos prácticos, diremos que un crédito es litigioso cuando el juez competente así lo decide. Esa es nuestra seguridad jurídica: la seguridad de que, decida el juez lo que decida, ninguna idea de justicia material prevalecerá frente a los intereses del poder corrupto; que premia a los “buenos” y castiga a los “malos”.
Podemos sustituir el sistema de garantías constitucionales por un palo y una zanahoria. Podemos sustituir a “nuestros legisladores” por monitos amaestrados para apretar el botón que les manden. Después, que alegría, podemos encarcelarlos a todos, incluso dentro del propio Congreso, y estudiar una a una las solicitudes de Libertad Provisional que se puedan presentar individualmente por parte de los diputados/monitosderepetición.
STS de 28 Feb. 1991 dice que la estructura del «crédito litigioso» presupone la existencia de una relación jurídica de naturaleza obligacional y la pendencia del cumplimiento exacto de la prestación, finalidad de aquélla, sea porque el pago, aún no se puede exigir, sea porque el pago no se ha efectuado voluntariamente, y un debate judicial iniciado y no resuelto acerca de la existencia, naturaleza, extensión, cuantía, modalidades, condiciones, o vicisitudes de la expresada relación, pero ha de hacerse constar que nunca cabe referir el concepto a una relación jurídica ya agotada o consumida.
La proliferación de fondos buitre, que no su existencia, es debida a la suma de 4 factores críticos que actúan como una cadena trófica:
1.Ausencia de crédito.
2.Impagos masivos.
3.Poder de la banca (en este punto recomiendo El poder de la Banca en España de Juan Muñoz).
4. Discriminación de las leyes españolas en favor del capital en lugar de la persona (lo cual atenta contra los DD.HH con los que tanto nos llenamos la boca).
Extendernos en estos 4 puntos y sus consecuencias no solo económicas sino sociales sería un no acabar nunca y puesto que su articulo hace referencia al deudor, si cabe resaltar que aunque teóricamente lo que ha escrito es cierto, en la vida real su aplicación es nula o prácticamente imposible considerándose al deudor por parte de la sociedad e instituciones no como una persona sino como un ente cuya única utilidad en el sistema es la del pago de su deuda y por supuesto la pérdida de toda clase de privilegios y convivencia en el mismo.
La gestión de la crisis ha demostrado que esto no ha cambiado y la brecha social en España va a ir aumentando paulatinamente y sin remisión puesto que hemos pasado el punto de no retorno al asumir deuda como país que no debiéramos haber asumido.
En referencia a su blog Hay Derecho?, la respuesta es clara, hay leyes pero no justicia aunque la culpa es de todos aquellos que lo hemos permitido, tolerado y facilita. La supervivencia va a estar ligada al más fuerte, al tiempo.
Saludos
En mi opinión, un crédito es litigioso desde el momento en que se discute algún extremo del mismo 8su existencia, importe, exigibilidad, etc.), es decir, exige que el “deudor” haga algo, cuando menos oponerse a la demanda o, si es una ejecución, oponerse a la ejecución. Si entre esa oposición y la declaración firme de que el crédito existe y en tales o cuales condiciones, hay una cesión, creo que es entonces cuando se puede ejercitar el retracto, siempre que se hayan acreditado las condiciones, esto es, el precio. Para acreditar la sucesión procesal debería exigirse el contrato íntegro de cesión, en el que conste el precio. Creo yo que aunque se vendan mil cosas juntas por un precio conjunto, habrá de determinarse de alguna forma cuál es el precio de cada una. Si no, fácil sería burlar este (o cualquier otro retracto como el de condóminos) vendiendo cosas el lote. La SAP Barcelona citada (gracias) dice que el crédito no era litigioso cuando se hizo la cesión (29-10-2007) el crédito ya no era litigioso porque la oposició había termiado con auto de la AP de 17-01-2007. Es decir, que implica quecabe que un crédito reclamado por vía ETJ sea litigioso, y que para ello debe haber oposición pero que no haya sido resuelta aún por resolución judicial definitiva. O, al menos, así lo entiendo yo. Pero para eso el deudor ha de moverse y presentar oposición.
Os pido permiso para difundir este artículo en mi portal, indicando evidentemente fuente y autor.
Así estimo que podría llegar a algún afectado más.
Felicidades por vuestro trabajo.
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Así estimo que podría llegar a algún afectado más.
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Para abogados en Madrid de los editores: no hay ningún problema, nos basta con que citéis el blog. Para cualquier duda o pregunta, mejor usad contacto del blog que esto es para comentarios..:-)) Gracias!!
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Tratándose de consumidores también puede haber una salida en lo siguiente: considerar o bien abuso de derecho o bien abusiva la cláusula de cesión del crédito.
El consumidor pacta su hipoteca con su banco confiando en el representante del banco, o en el empleado al que conoce de toda la vida, y que le da la confianza de que si hay algún problema, el banco lo solucionará.
No son sólo las condiciones que se pactan, sino también el contexto y la confianza que se deposita en la persona con quien se contrata.
Así incluso en la publicidad: “queremos ser tu banco”, “el banco que tiene lo que usted quiere”.
Esa publicidad y las relaciones previas al contrato generan un clima de confianza que después se tergiversa y se traiciona si una vez firmado el contrato, éste se cede a un tercero que es un buitre.
“Yo contraté con usted porque confío en que si hay algún problema podemos negociar y usted me puede dar facilidades”.
No es únicamente lo escrito, sino lo que rodea a lo escrito, en el caso de que no sean los elementos esenciales del contrato.
Así que si el que impone las cláusulas después cede el contrato a una entidad despiadada, no se está ajustando a lo que se había pactado realmente, integrado en ese principio de lealtad y confianza al que aludo. Por lo tanto, es o bien un abuso de derecho, o una cláusula abusiva, que es parecida a una traición.
Tratándose de consumidores también puede haber una salida en lo siguiente: considerar o bien abuso de derecho o bien abusiva la cláusula de cesión del crédito.
El consumidor pacta su hipoteca con su banco confiando en el representante del banco, o en el empleado al que conoce de toda la vida, y que le da la confianza de que si hay algún problema, el banco lo solucionará.
No son sólo las condiciones que se pactan, sino también el contexto y la confianza que se deposita en la persona con quien se contrata.
Así incluso en la publicidad: “queremos ser tu banco”, “el banco que tiene lo que usted quiere”.
Esa publicidad y las relaciones previas al contrato generan un clima de confianza que después se tergiversa y se traiciona si una vez firmado el contrato, éste se cede a un tercero que es un buitre.
“Yo contraté con usted porque confío en que si hay algún problema podemos negociar y usted me puede dar facilidades”.
No es únicamente lo escrito, sino lo que rodea a lo escrito, en el caso de que no sean los elementos esenciales del contrato.
Así que si el que impone las cláusulas después cede el contrato a una entidad despiadada, no se está ajustando a lo que se había pactado realmente, integrado en ese principio de lealtad y confianza al que aludo. Por lo tanto, es o bien un abuso de derecho, o una cláusula abusiva, que es parecida a una traición.
Y yo me pregunto que ocurriría si me presento en las notarias respectivas de los señores notarios a ofrecerles comprar la cartera de crédito de dudoso cobro que me constan los tienen?.: los cederían por supuesto ante Notario y tramitando la correspondiente liquidación del impuesto para contribuir a engordar las arcas estatales?
Es muy fácil criticar y demonizar simplistamente el sistema existente como el bipartidismo, sin valorar responsablemente las alternativas reales. Es fácil criticar lo que en él no funciona lo bien que desearíamos. Pero estamos dispuestos a soportar las consecuencias de no ofrecer otras alternativas.
Resulta peyorativo y demagógico hablar de fondos buitres siendo lo cierto que contribuyen a insuflar liquidez a las arcas de los Bancos, de los que nos servimos todos.
El crédito litigioso sólo lo es si el deudor demandado ha comparecido y personado en forma y en plazo en procedimiento judicial correspondiente. Es altísimo el porcentaje de los que no asumen sus responsabilidades después de disfrutar del crédito concedido.
El Juzgado suspende el procedimiento por 10 día para que el demandado deudor pueda alegar lo que a Derecho considere oportuno.
Las cesiones de créditos se formalizan notarialmente y en ellas se firma al tiempo notificación fehaciente y conjunta de cedente y cesionario a los demandados, deudores y avalistas, hipotecantes o no.
Las escritura de cesión son abonadas por el cesionario y tramitadas con gestorías para inscribirlas en el Registro de la Propiedad animando la aún aturdida economía.
En la nueva relación jurídico procesal surgida por la cesión se mantienen las mismas cargas, derechos y obligaciones entre las partes que en la anterior, y la escritura de cesión se someterá con posterioridad a la calificación registral a la del propio Juzgado que tramitaba la reclamación.
No entiendo a qué se refiere el articulista cuando habla del empleo de técnicas más agresivas sino es porque quizás intente representar a la versión carpeto-vetónica del obamiano “ Yes, we can´´ que tanto defraudó a los norteamericanos: Podemos no pagar las deudas. Podemos no ceder los créditos.
El sistema será imperfecto, pero en política legislativa y de justicia hace falta algo más que harta demagogia, hace falta base sincera y perspectiva histórica, y la cesiones de créditos la tienen.
Al hablar de las cesiones de créditos en la España actual y con futuro, sabemos de lo que hablamos, es como hablar de la Monarquía frente a la república, que puede ser cualquier cosa en un proceloso mar de incertidumbres.
Gracias por la escucha.
saludos
Y yo me pregunto que ocurriría si me presento en las notarias respectivas de los señores notarios a ofrecerles comprar la cartera de crédito de dudoso cobro que me constan los tienen?.: los cederían por supuesto ante Notario y tramitando la correspondiente liquidación del impuesto para contribuir a engordar las arcas estatales?
Es muy fácil criticar y demonizar simplistamente el sistema existente como el bipartidismo, sin valorar responsablemente las alternativas reales. Es fácil criticar lo que en él no funciona lo bien que desearíamos. Pero estamos dispuestos a soportar las consecuencias de no ofrecer otras alternativas.
Resulta peyorativo y demagógico hablar de fondos buitres siendo lo cierto que contribuyen a insuflar liquidez a las arcas de los Bancos, de los que nos servimos todos.
El crédito litigioso sólo lo es si el deudor demandado ha comparecido y personado en forma y en plazo en procedimiento judicial correspondiente. Es altísimo el porcentaje de los que no asumen sus responsabilidades después de disfrutar del crédito concedido.
El Juzgado suspende el procedimiento por 10 día para que el demandado deudor pueda alegar lo que a Derecho considere oportuno.
Las cesiones de créditos se formalizan notarialmente y en ellas se firma al tiempo notificación fehaciente y conjunta de cedente y cesionario a los demandados, deudores y avalistas, hipotecantes o no.
Las escritura de cesión son abonadas por el cesionario y tramitadas con gestorías para inscribirlas en el Registro de la Propiedad animando la aún aturdida economía.
En la nueva relación jurídico procesal surgida por la cesión se mantienen las mismas cargas, derechos y obligaciones entre las partes que en la anterior, y la escritura de cesión se someterá con posterioridad a la calificación registral a la del propio Juzgado que tramitaba la reclamación.
No entiendo a qué se refiere el articulista cuando habla del empleo de técnicas más agresivas sino es porque quizás intente representar a la versión carpeto-vetónica del obamiano “ Yes, we can´´ que tanto defraudó a los norteamericanos: Podemos no pagar las deudas. Podemos no ceder los créditos.
El sistema será imperfecto, pero en política legislativa y de justicia hace falta algo más que harta demagogia, hace falta base sincera y perspectiva histórica, y la cesiones de créditos la tienen.
Al hablar de las cesiones de créditos en la España actual y con futuro, sabemos de lo que hablamos, es como hablar de la Monarquía frente a la república, que puede ser cualquier cosa en un proceloso mar de incertidumbres.
Gracias por la escucha.
saludos
Sr. López Mora, su intervención me parece que no coincide demasiado con los contenidos de su página web…
Yo entiendo que estamos en un momento histórico que era absolutamente imprevisible hace diez años.
El Tribunal Supremo en varias sentencias está aplicando la llamada cláusula “rebus sic stantibus”, o modificación sobrevenida de las circunstancias, o la “teoría de la base del negocio” (de Oertmann, principios del siglo 20).
Esta doctrina que está aplicando ahora el TS en algunas sentencias, no se había aplicado más que en situación de cambios radicales de las circunstancias, como fue la guerra civil española. En los manuales se señalaban sentencias de los años 40.
Y es que las circunstancias que rodearon a los contratos han cambiado.
A lo que hay que añadir que si los contratos (o los préstamos hipotecarios) se ceden por un valor determinado a una persona a la que jamás se pediría un préstamo, qué menos que se admita poder recuperarlo por el precio en que se ha cedido a esa persona.
Si el dinero vuelve a los bancos por la venta de los préstamos a los fondos buitre, lo mejor que deben hacer los bancos es ofrecer, antes, y a los deudores, el préstamo, por la misma cantidad por la que lo venden .
Si los deudores lo admitieran, nadie perdería dinero: el banco cobraría lo que espera por su deuda y el deudor se quedaría libre de su hipoteca.
Si el banco no ha hecho ese ofrecimiento al deudor, qué menos que el deudor lo pueda ejercitar cuando conozca completamente el contenido de la situación. El fondo buitre también se arriesga a eso, sale de una interpretación del código civil según la realidad social del tiempo en que se aplica (art 3) y de la legislación de defensa de los consumidores.
… salvo que los bancos estén detrás también de los fondos buitre….
Muchísimas gracias.
Así lo haremos.
Saludos
Muchísimas gracias.
Así lo haremos.
Saludos
Doña Martia.
La tutela judicial efectiva es para todos, también para el acreedor. Todos merecen estar protegidos, sin excusas.
Estoy de acuerdo en que la tutela judicial efectiva ha de ser para todos, y añado que los consumidores están más protegidos según las normas internas y comunitarias.
Pero el centro del debate no es lema del despacho López Mora, “Todos merecen estar protegidos´´ sino la critica irreal y demagógica del artículo 1535 del Código Civil del que trae nuestros comentarios.
Varias son las causas de inadmisión del artículo del D. Fernando Gomá.
Su versión de la cesión de los créditos no corresponde a la realidad. Su crónica se parece más a la de un periodista deportivo poco riguroso que a la de un jurista. Y lo digo con el máximo de los respectos.
Un jurista no puede hablar de fondos buitres ni aún entrecomillados. Tampoco es de recibo afirmar alegremente que ´´el cedente del crédito notifica de cualquier manera la cesión, y con intermediarios, sin hacer constar ni quién compra ni el importe de la cesión´´. Siendo lo cierto que en las escrituras de cesión se hace mención completa y exhaustiva ante NOTARIO, de los datos del cedente, del cesionario, y de los medios de pago, y que al tiempo que se otorga la escritura de cesión se notifica fehacientemente _acompañando copia simple_ a todos los intervinientes en la relación jurídica procesal que se cede, deudores, avalistas, hipotecantes, etc. Que pregunte sino a otros compañeros ante quien se ceden créditos, a los Registradores de la Propiedad, o algún Juez quien inmediatamente suspende el procedimiento judicial en tanto en cuanto la escritura de cesión no cumple con todos los requisitos exigidos por Ley, incluido el pago del impuesto.
Las cesiones de créditos no se hacen a escondidas ni a hurtadillas.
Respecto al derecho de retracto debemos decir que existe a favor del deudor-demandado, pero el problema es que no existe comportamiento activo adecuado por su parte. No existe cultura jurídica para acudir al asesoramiento jurídico con carácter preventivo y no corrector. No cuando se recibe la notificación de la cesión sino cuando se es consciente de la realidad y existencia de su deuda. Ocurre que luce más gastarse unos euros en disfrutar de una buena cena entre amigos que acudir al asesoramiento jurídico del abogado de confianza incluso para asistir a la firma ante notario y nos da pudor personal confesar que tenemos una deuda reclamada judicialmente, de tal manera que se recurre a su ayuda y consejo profesional en la mayoría de las veces con el señalamiento de la fecha de la subasta o incluso del lanzamiento.
En consecuencia, derecho de retracto si, pero demonizar la figura jurídica de la cesión del crédito no. Apelaciones a los derechos, también, pero no solo, debemos recordar el cumplimiento de sus deberes y responsabilidades.
Proteger a todos sin excusas, es informarles de la realidad y sus consecuencias sin demagogias y sin hacerles creer un cuento sólo sobre lo malos que son los acreedores.
Gracias por la escucha
López Mora Abogados.
Sr López Mora, ruego no tome a mal mis comentarios: estoy de acuerdo con la necesidad de protección de todas las personas, físicas, jurídicas, entidades susceptibles de protección, o cualquier otra realidad que deba ser protegida, acreedores o deudores; no me había fijado en su lema, únicamente me había fijado en un apartado relativo a la protección de los suscriptores de preferentes, otro relativo a la protección de la familia y consumo, y otro relativo a la protección de los que han contratado cláusulas suelo, que figuraban en su página, a eso me refiero sobre la protección de los consumidores.
Respecto a los preferentistas, existen apreciables sentencias que les protegen de la entidad financiera que les colocó las preferentes.- Respecto de los consumidores, reiteraría que la legislación interna y la comunitaria concede mayor protección al consumidor en relación con la empresa predisponente.
Y respecto de las cláusulas suelo, la sentencia del TS de 9 de mayo de 2013 establece que aunque la cláusula suelo examinada se puede pactar y sí supera un primer requisito de transparencia, la cláusula suelo examinada no supera un segundo requisito de transparencia que es el que sea comprensible, porque no se han presentado los posibles escenarios en los que el que consumidor podría comprender que existía esa cláusula, escenarios tales como que a) Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento
definitorio del objeto principal del contrato. …. c) No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar… y otros, señalando en el auto aclaratorio que no se pueden dar criterios cerrados o meros formularios.
Si eso es así con una cláusula que afecta al elemento esencial del contrato, como es el tipo de interés remuneratorio, porqué no podrá ser con otra que perjudica al consumidor, como es la cesión por un precio inferior al que deba abonar el prestatario. Y atendidas las circunstancias del momento en que se aplican las normas, y las disposiciones de protección de los consumidores, se plantea la cuestión de la posibilidad de ejercitar el retracto en la cesión de créditos, aplicando literalmente el 1535 del cc, a contar desde que el consumidor-deudor conoce el verdadero contenido de la cesión.
Derechos de retracto reconocidos en la Ley hay varios: los más famosos, el retracto de comuneros y el retracto de colindantes arts 1522 y 1523 del código civil; y aunque la compraventa se realice ante Notario y en escritura pública, si el retrayente no ha tenido conocimiento del contenido completo de la compraventa, puede ejercitar el retracto dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y , en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta (el TS interpreta que es conocimiento de la venta ha de ser completo, es decir, no es suficiente la mera “noticia” de la venta). Un cordial saludo.
Sr López Mora, ruego no tome a mal mis comentarios: estoy de acuerdo con la necesidad de protección de todas las personas, físicas, jurídicas, entidades susceptibles de protección, o cualquier otra realidad que deba ser protegida, acreedores o deudores; no me había fijado en su lema, únicamente me había fijado en un apartado relativo a la protección de los suscriptores de preferentes, otro relativo a la protección de la familia y consumo, y otro relativo a la protección de los que han contratado cláusulas suelo, que figuraban en su página, a eso me refiero sobre la protección de los consumidores.
Respecto a los preferentistas, existen apreciables sentencias que les protegen de la entidad financiera que les colocó las preferentes.- Respecto de los consumidores, reiteraría que la legislación interna y la comunitaria concede mayor protección al consumidor en relación con la empresa predisponente.
Y respecto de las cláusulas suelo, la sentencia del TS de 9 de mayo de 2013 establece que aunque la cláusula suelo examinada se puede pactar y sí supera un primer requisito de transparencia, la cláusula suelo examinada no supera un segundo requisito de transparencia que es el que sea comprensible, porque no se han presentado los posibles escenarios en los que el que consumidor podría comprender que existía esa cláusula, escenarios tales como que a) Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento
definitorio del objeto principal del contrato. …. c) No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar… y otros, señalando en el auto aclaratorio que no se pueden dar criterios cerrados o meros formularios.
Si eso es así con una cláusula que afecta al elemento esencial del contrato, como es el tipo de interés remuneratorio, porqué no podrá ser con otra que perjudica al consumidor, como es la cesión por un precio inferior al que deba abonar el prestatario. Y atendidas las circunstancias del momento en que se aplican las normas, y las disposiciones de protección de los consumidores, se plantea la cuestión de la posibilidad de ejercitar el retracto en la cesión de créditos, aplicando literalmente el 1535 del cc, a contar desde que el consumidor-deudor conoce el verdadero contenido de la cesión.
Derechos de retracto reconocidos en la Ley hay varios: los más famosos, el retracto de comuneros y el retracto de colindantes arts 1522 y 1523 del código civil; y aunque la compraventa se realice ante Notario y en escritura pública, si el retrayente no ha tenido conocimiento del contenido completo de la compraventa, puede ejercitar el retracto dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y , en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta (el TS interpreta que es conocimiento de la venta ha de ser completo, es decir, no es suficiente la mera “noticia” de la venta). Un cordial saludo.
He encontrado esto en un blog. Quizás pueda aportar algo más.
En los últimos años, son muchos los hipotecados españoles que se han encontrado en la siguiente tesitura: de repente, un comunicado les anuncia que ya no le deben el dinero al banco donde firmaron su hipoteca sino a otra empresa, generalmente un inversor (fondo de capital riesgo con fin especulativo), que ha realizado el cambio sin consultarles en ningún momento. […]
http://bolsaspain.com/que-ocurre-cuando-un-fondo-buitre-compra-tu-hipoteca-al-banco/
He encontrado esto en un blog. Quizás pueda aportar algo más.
En los últimos años, son muchos los hipotecados españoles que se han encontrado en la siguiente tesitura: de repente, un comunicado les anuncia que ya no le deben el dinero al banco donde firmaron su hipoteca sino a otra empresa, generalmente un inversor (fondo de capital riesgo con fin especulativo), que ha realizado el cambio sin consultarles en ningún momento. […]
http://bolsaspain.com/que-ocurre-cuando-un-fondo-buitre-compra-tu-hipoteca-al-banco/
Una pregunta. ¿se puede comprar una hipoteca que tiene detrás embargos por otros acreedores a un banco aunque esta hipoteca esté al día?, y si fuera que si ¿es obligatorio por parte del banco comunicarte dicha venta?
Un saludo, espero impaciente vuestra respuesta
Áticus
Una pregunta. ¿se puede comprar una hipoteca que tiene detrás embargos por otros acreedores a un banco aunque esta hipoteca esté al día?, y si fuera que si ¿es obligatorio por parte del banco comunicarte dicha venta?
Un saludo, espero impaciente vuestra respuesta
Áticus
Una cuestion ¿ Tiene el titular de un contrato de leasing inmobiliario, derecho de retracto sobre el local comercial que ocupa frente a la entidad financiera?
En caso afirmativo, lo sería por arrendamiento de local de negocio ( conforme LAU) o unicamente por via de credito litigioso.
La respuesta sería una bendición del cielo para un pequeño comerciante realmente necesitado de ayuda
Magnifico blog
Gracias
Una cuestion ¿ Tiene el titular de un contrato de leasing inmobiliario, derecho de retracto sobre el local comercial que ocupa frente a la entidad financiera?
En caso afirmativo, lo sería por arrendamiento de local de negocio ( conforme LAU) o unicamente por via de credito litigioso.
La respuesta sería una bendición del cielo para un pequeño comerciante realmente necesitado de ayuda
Magnifico blog
Gracias
Se considerará litigioso si en la comparecencia tras demanda de conciliacion por temas de cláusula suelo es cuando nos enteramos de que el crédito ha sido cedido a otra entidad?.
Hola queridos amigos, sé que se trata de un hilo antiguo pero quería añadir mi caso que ha sucedido este mismo lunes.
Todo esto comenzó en abril de 1997 cuando pedí un crédito de un millón de pesetas al banco para comprar un coche.
Por cosas de la vida se torció todo y tras un juicio de embargo el 21 de junio de 1998 se me embargó la nómina y se dedujo de ella una cantidad que he pagado a lo largo de estos 17 años.
El pago se fraccionó y lo primero que liquidé fueron el capital y los intereses y luego, tras un intervalo, el banco solicito el pago de las costas y volvió el embargo que en esta ocasión acabé de liquidar en octubre de 2012
Tras este día dimos por hecho que todo estaba saldado pues el saldo que habíamos pagado era el que reflejaba la sentencia, y los plazos, en el desglose de las deducciones por embargo.
De pronto este lunes hemos recibido una carta que parecía propaganda en principio porque no había en ella ningún remitente y al abrirla hemos comprobado con sorpresa que se nos exigía el pago de 1117 euros
En principio (como comprobaréis en la imagen) ese dinero se explica como un préstamo que hemos firmado el 9 de mayo de 1998 cosa de todo punto imposible porque el juicio en el que me embargaron por la deuda de un millón de pesetas fue un mes después, lo que hace imposible que a mí me concedieran ni un euro de préstamo.
Lógicamente al día siguiente hemos ido al juzgado y tuvimos la gran suerte de ser atendidos por una persona que puso mucho empeño en nuestro caso y con gran amabilidad.
Al principio cuando le comentamos la venta de nuestra deuda nos dijo que eso era normal porque era habitual que en caso de que exigieran costas el pago se relegara en empresas de cobro de morosos.
Enseguida se dirigió a buscar nuestro expediente y datos comprobando que aún continuaba abierto por lo que lo que casi con toda seguridad aún quedaba algún pago pendiente. (Hay que tener en cuenta que en mi ciudad se ha construido un nuevo juzgado)
Al tiempo llegó a la conclusión de que nos quedaban de pagar las costas, cosa a lo que respondimos que sí que ya estaban pagadas llegando a comentar, incluso, una de las cosas que más me afectó por aquellos días: que se incluyó en el desglose dos viajes en Taxi de la procuradora.
Esto le extrañó bastante y entonces fue a busca el expediente principal descubriendo que ya había sido mandado al archivo histórico de Santander, por lo que nos emplazó a que volvamos el jueves de la semana que viene porque necesitaba estudiar todo con él en la mano.
Creo que Debió de conmoverse con la decepción y el hastío que reflejaban nuestros rostros porque accedió de nuevo al PC y nos dijo:-pero, si ya habéis pagado casi 13000 Euros- añadiendo que esto le parecía muy extraño y que ya hablaríamos el jueves porque era raro que saldría una nueva cantidad adicional y qué de ser así no se explicaba de dónde podría haber salido porque el banco no había hecho acto de aparición en el juzgado desde el 2012, no habiendo ninguna modificación ni requerimiento; no podía hacer nada hasta que no tuviera el expediente principal en la mano.
Con todo ello nos fuimos para casa más tranquilos aunque a mí me quedaba aun la espina sobre el epígrafe del concepto que me reclamaban por lo tanto les llame por teléfono (al fondo de inversiones subrogado por el banco, que a su vez nos emplazaba a otra empresa de gestión de cobros) y qué tan mal nos había tratado a mi mujer y a mí, que siempre hemos actuado de buena fe)
La llamada fue surrealista, se repitieron las malas formas, llegando a desprestigiar a mi mujer tildándola de mentirosa y otras lindezas y amenazándonos con ponerse en contacto con un procurador e iniciar acciones legales con nosotros, repitiendo con malos modos el número de expediente de nuestra sentencia para intimidarla aún más y alegando que mi esposa se negaba a pagar cuando lo único que ella decía es que tenía que esperar a hablar con el juez el jueves y pagarlo de forma en que quede constancia y del modo que lo hacíamos hasta ahora.
Por supuesto eso no les convenció y lo que alegaron era que si les pagábamos en mano, sin pasar por el juzgado nos hacían un descuento y nos ahorrábamos las altas tasas de demora que tendríamos que pagar por estos 1117 euros; mi mujer es muy inteligente y les dijo que de pagarlo lo haría reflejado sobre un papel y con beneplácito de un juez que es lo más lógico que haría cualquier persona en estas circunstancias.
Como estoy muy nervioso debido a todo esto y temo sufrir un brote (por temas de salud) que me lleve de nuevo al hospital decidí que mi mujer interrumpiera la conversación, cosa que no fue necesaria porque fue el interlocutor el que colgó de mala manera) porque no es plato de gusto ver como tratan a la mujer que amas a gritos y de forma grosera y despectiva.
Me tranquilicé un poco y volví a llamar yo mismo esta vez (haciendo de tripas corazón) porque se había quedado en el tintero la primera pregunta que hicimos antes de que saldrían por la tangente: ¿en concepto de qué debemos aun ese dinero cuando tenemos todos los papeles que demuestran que todo está saldado? (conservo todo y cada uno de los papeles, soy una persona muy metódica)
La respuesta fue que se trata de una cosa llamada cuenta demora que, aseguraban, solo aplica el banco con el que tuve la deuda, sin explicarnos más de lo que es eso.
Lógicamente no me niego a pagar si la deuda es legitima y figura en la sentencia; esto me ha hecho sufrir mucho esta semana, lo estamos pasando fatal porque resucita viejos fantasmas.
Hola queridos amigos, sé que se trata de un hilo antiguo pero quería añadir mi caso que ha sucedido este mismo lunes.
Todo esto comenzó en abril de 1997 cuando pedí un crédito de un millón de pesetas al banco para comprar un coche.
Por cosas de la vida se torció todo y tras un juicio de embargo el 21 de junio de 1998 se me embargó la nómina y se dedujo de ella una cantidad que he pagado a lo largo de estos 17 años.
El pago se fraccionó y lo primero que liquidé fueron el capital y los intereses y luego, tras un intervalo, el banco solicito el pago de las costas y volvió el embargo que en esta ocasión acabé de liquidar en octubre de 2012
Tras este día dimos por hecho que todo estaba saldado pues el saldo que habíamos pagado era el que reflejaba la sentencia, y los plazos, en el desglose de las deducciones por embargo.
De pronto este lunes hemos recibido una carta que parecía propaganda en principio porque no había en ella ningún remitente y al abrirla hemos comprobado con sorpresa que se nos exigía el pago de 1117 euros
En principio (como comprobaréis en la imagen) ese dinero se explica como un préstamo que hemos firmado el 9 de mayo de 1998 cosa de todo punto imposible porque el juicio en el que me embargaron por la deuda de un millón de pesetas fue un mes después, lo que hace imposible que a mí me concedieran ni un euro de préstamo.
Lógicamente al día siguiente hemos ido al juzgado y tuvimos la gran suerte de ser atendidos por una persona que puso mucho empeño en nuestro caso y con gran amabilidad.
Al principio cuando le comentamos la venta de nuestra deuda nos dijo que eso era normal porque era habitual que en caso de que exigieran costas el pago se relegara en empresas de cobro de morosos.
Enseguida se dirigió a buscar nuestro expediente y datos comprobando que aún continuaba abierto por lo que lo que casi con toda seguridad aún quedaba algún pago pendiente. (Hay que tener en cuenta que en mi ciudad se ha construido un nuevo juzgado)
Al tiempo llegó a la conclusión de que nos quedaban de pagar las costas, cosa a lo que respondimos que sí que ya estaban pagadas llegando a comentar, incluso, una de las cosas que más me afectó por aquellos días: que se incluyó en el desglose dos viajes en Taxi de la procuradora.
Esto le extrañó bastante y entonces fue a busca el expediente principal descubriendo que ya había sido mandado al archivo histórico de Santander, por lo que nos emplazó a que volvamos el jueves de la semana que viene porque necesitaba estudiar todo con él en la mano.
Creo que Debió de conmoverse con la decepción y el hastío que reflejaban nuestros rostros porque accedió de nuevo al PC y nos dijo:-pero, si ya habéis pagado casi 13000 Euros- añadiendo que esto le parecía muy extraño y que ya hablaríamos el jueves porque era raro que saldría una nueva cantidad adicional y qué de ser así no se explicaba de dónde podría haber salido porque el banco no había hecho acto de aparición en el juzgado desde el 2012, no habiendo ninguna modificación ni requerimiento; no podía hacer nada hasta que no tuviera el expediente principal en la mano.
Con todo ello nos fuimos para casa más tranquilos aunque a mí me quedaba aun la espina sobre el epígrafe del concepto que me reclamaban por lo tanto les llame por teléfono (al fondo de inversiones subrogado por el banco, que a su vez nos emplazaba a otra empresa de gestión de cobros) y qué tan mal nos había tratado a mi mujer y a mí, que siempre hemos actuado de buena fe)
La llamada fue surrealista, se repitieron las malas formas, llegando a desprestigiar a mi mujer tildándola de mentirosa y otras lindezas y amenazándonos con ponerse en contacto con un procurador e iniciar acciones legales con nosotros, repitiendo con malos modos el número de expediente de nuestra sentencia para intimidarla aún más y alegando que mi esposa se negaba a pagar cuando lo único que ella decía es que tenía que esperar a hablar con el juez el jueves y pagarlo de forma en que quede constancia y del modo que lo hacíamos hasta ahora.
Por supuesto eso no les convenció y lo que alegaron era que si les pagábamos en mano, sin pasar por el juzgado nos hacían un descuento y nos ahorrábamos las altas tasas de demora que tendríamos que pagar por estos 1117 euros; mi mujer es muy inteligente y les dijo que de pagarlo lo haría reflejado sobre un papel y con beneplácito de un juez que es lo más lógico que haría cualquier persona en estas circunstancias.
Como estoy muy nervioso debido a todo esto y temo sufrir un brote (por temas de salud) que me lleve de nuevo al hospital decidí que mi mujer interrumpiera la conversación, cosa que no fue necesaria porque fue el interlocutor el que colgó de mala manera) porque no es plato de gusto ver como tratan a la mujer que amas a gritos y de forma grosera y despectiva.
Me tranquilicé un poco y volví a llamar yo mismo esta vez (haciendo de tripas corazón) porque se había quedado en el tintero la primera pregunta que hicimos antes de que saldrían por la tangente: ¿en concepto de qué debemos aun ese dinero cuando tenemos todos los papeles que demuestran que todo está saldado? (conservo todo y cada uno de los papeles, soy una persona muy metódica)
La respuesta fue que se trata de una cosa llamada cuenta demora que, aseguraban, solo aplica el banco con el que tuve la deuda, sin explicarnos más de lo que es eso.
Lógicamente no me niego a pagar si la deuda es legitima y figura en la sentencia; esto me ha hecho sufrir mucho esta semana, lo estamos pasando fatal porque resucita viejos fantasmas.
lamentablente no encuentro el modo de enviarles la foto que hice con el documento que recibí el lunes.
lamentablente no encuentro el modo de enviarles la foto que hice con el documento que recibí el lunes.