Excesos de cabida y su constancia por acta de notoriedad

En la práctica notarial es muy frecuente que nos encontremos con que inmuebles -tanto urbanos como rústicos, pero más estos últimos- tengan un a cabida diferente, sea mayor o menor, a la que figura en la documentación que se presenta para el otorgamiento de cualquier negocio. La legislación que trata cómo hacer constar esa diferencia prevé que pueda utilizarse el acta notarial de notoriedad para ello. Hay dos tipos de acta para ello y aunque a primera vista parezca lo contrario, el segundo tipo no ha eliminado el primero, por las razones que paso a exponer.

El primer tipo es la clásica acta de notoriedad prevista en el art. 200 LH: “La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se verificará mediante acta de notoriedad o expediente de dominio. Por cualquiera de estos medios o por el autorizado en el artículo 205 se podrá hacer constar en el Registro la mayor cabida de fincas ya inscritas”. Este acta se tramita conforme a las reglas especiales que establece el artículo 203 LH, en cuya regla octava se exige la aprobación judicial de la misma, oído el ministerio fiscal.

Y el segundo es el acta de presencia y notoriedad prevista en el art. 53.10 de la ley 13/1996, de medidas fiscales, administrativas y del orden social: “La modificación de superficie o la rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca podrá efectuarse en virtud de acta notarial de presencia y notoriedad que incorpore un plano de situación a la misma escala que la que obre en el Catastro, e informe de técnico competente sobre su medición, superficie y linderos. Dicha acta se ajustará en su tramitación a lo prevenido en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria a excepción de lo previsto en su regla 8.ª

Este acta tiene por tanto una tramitación muy similar a la anterior puesto que aparte del plano y el informe, en todo lo demás se remite al art. 203 LH, con una diferencia importante, no obstante y es que no necesita de la aprobación judicial.

El ámbito de actuación de la primera acta, la del 200 LH es únicamente la constancia de la mayor cabida, mientras que en esta segunda es doble: en primer lugar, la “modificación de la superficie”, lo que incluye tanto excesos como defectos de cabida (respecto de los defectos de cabida hay que tener en cuenta aunque no pueden en principio causar perjuicios para terceros, como ha dicho la DGRN, sí pueden tener consecuencias fiscales e incluso servir para fines indeseables como la desinscripción de una parcela con objeto de  volverla a inmatricular, con infracción de las normas  urbanísticas sobre división de fincas, o una transmisión de terrenos entre fincas colindantes,  con infracción de los sistemas de transmisión establecidos legalmente).

Y, en segundo lugar, “la rectificación de linderos fijos o “de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca”. Con esta redacción tan deficiente lo que quiere decir es que se necesita este acta cuando se pretende cambiar un lindero que es fijo, o que no siendo fijo tiene unas características tan relevantes que su cambio podría hacer dudar de la identidad de la finca (en definitiva, lo que se trata de evitar es que por la vía del cambio de linderos se estuviera de hecho sacando una finca del registro y metiendo otra diferente). El legislador lo considera un tema de suficiente importancia como para adoptar precauciones y exigir este acta para alterar este tipo de linderos “peligrosos”.

Tras la promulgación de la ley 13/1996 y la regulación del acta de presencia y notoriedad del art. 53.10, el sentir general ha sido que este acta había fagocitado a la prevista en el art. 200 LH porque esencialmente era la misma pero sin el requisito de la aprobación judicial, de modo que nadie se iba a plantear tramitar un acta conforme al art. 200 LH, dado que lo único que haría es complicarse voluntariamente el expediente. Y en la práctica ha sido así, el acta de constancia de mayor cabida del artículo 200 LH ha caído en desuso, por esta idea generalizada de que es la misma que la de presencia y notoriedad pero con aprobación judicial, con lo que carece de ventaja alguna.

Sin embargo, en mi opinión sí existe una diferencia notable entre una y otra, que no ha sido puesta anteriormente de manifiesto, y que puede hacer interesante en ciertos casos acudir al acta del art. 200 LH, y es que en este acta el registrador de la propiedad no puede oponer dudas fundadas acerca de la identidad de la finca, a diferencia del acta del art. 53.10, en la que sí puede. Y ello por las siguientes razones:

–  El artículo 298.3 RH establece en su parte final  lo siguiente: “En todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie.” Esa expresión de “en todos los casos”, ha sido siempre entendida como que en cualquier documento notarial en el que se pretenda hacer constar un exceso de cabida, el registrador de la propiedad no deberá tener duda fundada, porque en caso contrario podría denegar la inscripción. Sin embargo, no es eso lo que dice el precepto, sino que los casos a los que se refiere son los que ese mismo párrafo 3 contempla.

Y, si se toman la molestia de leer ese párrafo, comprobarán que el artículo se refiere al exceso de cabida por inmatriculación, al del acta de la ley 13/1996, al acreditado por certificación catastral o por informe, y al meramente manifestado. Pero no cita – y podría perfectamente hacerlo- al que resulta del acta prevista en el art. 200 LH. Si el artículo 298.3, que es el que contempla la posibilidad de alegar dudas fundadas sobre la identidad de la finca, no menciona en absoluto el acta del art. 200 LH, la conclusión no puede ser otra que la de que a este acta el registrador no puede oponer esas dudas.

–  Aparte de ese argumento basado en la propia norma, cabe añadir que si el legislador ha mantenido una doble regulación de estas actas de notoriedad, ha debido ser por alguna razón, dado que en caso contrario habría suprimido la prevista en la LH. Y en mi opinión es porque parte de la idea de que cuando interviene el notario –carente de imperium- el registrador puede revisar la identidad en su caso de la finca, si carece de una serie de parámetros concretos, pero cuando es la autoridad judicial la que interviene en la documentación –sea desde el principio o por medio de la aprobación de lo actuado por el notario, recordemos que en este caso siempre con la posibilidad de ampliar diligencias si lo estima oportuno y oído el ministerio fiscal-, la decisión sobre la identidad de la finca le corresponde en exclusiva y no es revisable registralmente.

Esta regla es aplicable al expediente de dominio judicial: es cierto que el artículo 298.3 lo cita expresamente, por lo que podría entenderse que está sujeto también a la posibilidad de que el registrador exprese dudas fundadas, pero ya la DGRN, en una resolución de 10 de mayo de 2002, estableció que el expediente estaba excluido de esta posibilidad.

Obviamente lo ideal a la hora de embarcarse en un acta de notoriedad para registrar excesos de cabida respecto de una finca en la que quizá sería tener la previa seguridad de que no van a existir dudas fundadas por ninguna razón, y la mejor fórmula para ello es la adecuada coordinación entre el notario y el registrador correspondientes. Pero si por cualquier causa no se produce esa coordinación, no hay modo de saber con seguridad y por anticipado si el acta va a tener o no problemas en este sentido: el 298.3 no menciona una lista cerrada de causas, sino que por el contrario hace un listado meramente ejemplificativo, y la DGRN tampoco lo ha acotado: así, la R. de 2 de febrero de 2010 recuerda que deben estar basadas en criterios objetivos y razonados, pero eso es simple glosa del precepto y no acotamiento, por lo que parece que la DGRN se inclina por decidir caso por caso si la duda está o no fundada. Todo esto crea una cierta inseguridad jurídica que en algún caso puede hacer interesante optar desde el inicio por acudir a este acta en vez de a la de la ley 13/1996 si al notario no se le plantean dudas de identidad.

Además, no cabe descartar la conversión a posteriori de un acta de la ley 13/1996 en un acta del 200 LH: en caso de que el registrador suspendiera la inscripción por tener dudas fundadas, y aparte naturalmente de la posibilidad de recursos y calificación sustitutoria, podría admitirse que el interesado compareciera nuevamente ante el notario para solicitarle que conforme al artículo 203 regla 8ª de la LH sujetara el acta a la aprobación judicial, puesto que, de hecho, el acta ya cumple necesariamente todos los requisitos de ese artículo 203. Incluso sería posible, en mi opinión, que en el propio requerimiento inicial del acta de la ley 13/1996 estuviera prevista esta posibilidad de conversión del acta en la del art 200 LH, en caso de calificación registral desfavorable.

 

9 comentarios
  1. Fernando Gomá Lanzón
    Fernando Gomá Lanzón Dice:

    Como complemento al post:

    Esquema de medios de constancia registral del exceso de cabida.

    A) Por medios inmatriculadores

    Aunque el exceso de cabida no es una operación intrínsecamente inmatriculadora, la Ley hipotecaria se inspira aquí en criterios más prácticos que teóricos y parte de la base de que los medios propios para inmatricular, por ofrecer mayores garantías, serán también suficientes, con las debidas adaptaciones, para registrar los excesos de cabida:

    1) Por expediente de dominio (art. 200.2 de la Ley).

    2) Por el acta de notoriedad a que se refiere el mismo art. 200.2, que exige aprobación judicial.

    3) Con título público de adquisición apto para la inmatriculación, acompañado de otro en el que se acredite la previa adquisición del transmitente, el cual que puede ser:
    – documento fehaciente, que la DGRN entiende que también ha de ser documento público,
    -o bien acta de notoriedad complementaria (art. 298.3 del Reglamento Hipotecario).

    B) Por medios no inmatriculadores:

    1) El acta de presencia y notoriedad regulada en el apartado 10 del art. 53 de la ley 13/1996.

    2) Certificación catastral: La rectificación de la cabida de aquellas fincas cuyos linderos sean fijos o de tal naturaleza que existan dudas sobre la identidad de la finca, así como la alteración de sus linderos, podrá realizarse con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, siempre que, entre la descripción de la finca en esta certificación y la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de la finca. En otro caso, el Registrador no practicará la inscripción, pudiendo extender anotación preventiva de suspensión con arreglo a la legislación hipotecaria (apartado 8 del art. 53 de la ley de 1996). Aunque no alude a ello el Reglamento, algún documento habrá que presentar al Registrador para solicitar la inscripción del exceso de cabida, en principio una escritura pública o acta en la que el interesado manifieste tal propósito.

    3) Certificado o informe de técnico competente: Este medio sólo puede utilizarse para aquellos excesos de cabida que sean inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita. Se inscribirán mediante certificado o informe sobre su superficie expedido por técnico competente y siempre que el Registrador no abrigare dudas sobre la identidad de la finca (apartado 8 del art. 53 de la ley de 1996). Tampoco hace falta título traslativo, pero sí parece preciso que el asiento se solicite por algún tipo de documento.

    La ley 13/96 parece configurar este último medio como subsidiario para el caso de que no sea posible la certificación catastral, pero el Reglamento Hipotecario no recoge este condicionamiento. No indica tampoco qué se entiende como técnico competente, por lo que habrá que entender que lo será cualquiera de los indicados en el art. 50 del R.D. 4 julio 1997, sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística:

  2. Fernando Gomá Lanzón
    Fernando Gomá Lanzón Dice:

    (SIGUE) Según el art. 50 será reputado técnico competente a estos efectos: 1. El que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación.
    2. El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la obra.
    3. Cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes.
    4. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función

    4) Simple manifestación : Cuando el exceso no supere la vigésima parte de la cabida inscrita se podrá hacer constar en el Registro como rectificación de superficie sin ningún requisito especial (art. 298.3, párrafo 4.°). Parece que aquí sí hará falta título traslativo, porque lo exige con carácter general el art. 200 de la Ley y el Reglamento no lo exceptúa expresamente.

  3. Marat
    Marat Dice:

    Muy interesante. ¿Todo esto se aplica también a los pisos o fincas urbanas integrantes de una propiedad horizontal?

    • Fernando Gomá Lanzón
      Fernando Gomá Lanzón Dice:

      Este tipo de instrumentos están pensados para suelo urbano o rústico, las diferencias de cabida en una vivienda o local, en una propiedad horizontal se subsanan por medio de acuerdo de la junta de propietarios, puesto que se trata de diferenciar qué parte del espacio es elemento común, y cuál corresponde a cada uno de los elementos privativos.

    • de Lege Ferenda
      de Lege Ferenda Dice:

      Han existido, y existen, al menos, dos instrumentos dispuestos para el fraudde inmobiliario por este tipo de problemas. La Accesión Inversa, por una parte, que solo se utiliza para un mal fin, cuando resulta una Institución propia para la consecución de otros fines, digamos, más elevados.
      La otra es el Derecho de vuelo, conforme al cual el comprador de un edificio con capacidad de “manejo” o conocimiento “informal” de la evolución de la Planificación urbanística municipal (cuanto más corrupto, mejor), ha podido -y sigue pudiendo- adquirir el derecho de sobreelevación de un edificio sin Comunidad de Propietarios constituida y en el que -caso general- no se ha reservado el vendedor -ni el Notario se lo ha advertido en el Acto de la Compraventa- el Derecho de sobreedificación.
      Las leyes han de ser claras. No siéndolo, no son verdaderas leyes, sino mecanismos favorables a la corrupción, y lo que es más grave, impeditivos de su general conocimiento.
      Saludos. Y gracias por el Post.

  4. Alex Torner
    Alex Torner Dice:

    Muy interesante artículo y comentarios.
    Hay casos de inmatriculaciones de fincas rusticas por omision de fincas en Herencias en los que se plantean dudas sobre que camino elegir, si Adicion de Herencia + Acta Notoriedad o si bien cabe acudir a otras titulaciones, no siendo controvertido el dominio de las fincas…(como Adición de Herencia y disolucion de condominio…)

  5. Pedro J. Ortiz
    Pedro J. Ortiz Dice:

    Siempre he sentido cierto desconcierto por lo complicado que son los métodos de excesos de cabida, más cuando el dato superficial en el registro de la propiedad, al ser un dato de hecho, no cuenta con el respaldo jurídico que tiene la titularidad o las cargas.
    Incluso se me hace difícil entender como un registrador puede tener dudas de la identidad de la finca, si la descripción que se hace de ella es mayoritariamente tan vaga, ya sean linderos fijos o no.
    Por otro lado, la prácticamente imposibilidad de sacar adelante un exceso de cabida cuando la finca proviene de una segregación, agrupación donde la cabida se describió de forma perfecta. Aquí mi reflexión es: ¿Acaso todas las fincas no vienen de segregaciones?, en cierto sentido sí, ya que la finca matriz (España entera) es la que se fue troceando. Sin embargo son multitud de escrituras las que he visto donde el término “cuerpo cierto” sirve para desmontar cualquier atisbo de cierta precisión en la cabida, y abre de nuevo la puerta a cuantificarla.

    Creo que se empieza a notar, en los tiempos que corren, una necesidad de empezar a poner orden en todo esto, y si verdaderamente se quiere tener una descripción del bien transmisible , hay que dejar de usar la antigua técnica literal de descripción de linderos por otra que defina lo principal, que son los límites de las propiedad inmobiliarias, y como sucedáneo de éstos, la superficie viene calculada sin dar a lugar a modificaciones ulteriores, sino es por la vía de la alteración de la propiedad, con la aplicación de los respectivos instrumentos notariales o administrativos.

    Somos unos verdaderos campeones mundiales en seguir con la tradición descriptiva literal, y los únicos en toda Europa con este sistema. Los países que nos rodean llevan algunos siglos apoyados en Catastro, los llamados jurídicos, que indubitablemente reflejan los límites. Y lo de jurídico es porque quien da fe de esos límites, además de los notarios con los instrumentos adecuados, existe el otro fedatario, el técnico geómetra, que otorga la delimitación del hecho (el lindero) con total fiabilidad y seguridad.
    Lamentablemente en España el Catastro no quiere acometer esta labor, quiero creer que por motivos ajenos a él, y la finalidad de su función, pero va siendo hora que por la seguridad de los propietarios y de las propiedades algo cambie para dar el salto cualitativo que bajo mi humilde punto de vista necesita el sistema de seguridad jurídica preventiva.
    Aprovecho para animar a leer un artículo sobre el Catastro y como apoyarnos en él, puede suponer un problema en lugar de una solución.
    https://historiasdeungeometra.wordpress.com/2015/03/02/la-catastrometria-y-el-derecho-de-superficie/

  6. teresa
    teresa Dice:

    Después de leer muchos artículos sobre lo complicado que es registrar un exceso de volumen real, me gustaría hacer una pregunta: si ya se presentaron en el juzgado nuevas mediciones de un piso en el momento de la herencia y fueron firmadas por los herederos, abogados y peritos, sería necesario para registrar el exceso volver a llamar a técnico oficial, repetir la medición y solicitar ahora el Acta de Notoriedad o Expediente de Dominio?.

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