Pobreza energética y préstamos hipotecarios: nuevas medidas en la reforma del Código de consumo de Cataluña

La reforma del Código de Consumo por Ley 20/2014, del 29 de diciembre está diseñada para cumplir tres objetivos básicos: En primer lugar, regular en una norma con rango de ley las medidas ya adoptadas acerca de la llamada pobreza energética en 2013 mediante Decreto-Ley; en segundo lugar, dar cobertura legal a las prácticas de intermediación con las entidades bancarias que se llevan a cabo actualmente desde la administración pública; y, en tercer lugar, ofrecer un nuevo marco legal para la comercialización de préstamos hipotecarios en una regulación que mezcla los actuales requisitos exigibles por la Orden EHA/2899/2011, y aquellas novedades que plantea la Directiva 17/2014 que regula los préstamos sobre bienes inmuebles de uso residencial –la hipoteca, entre ellos- en una transposición avant la lettre de este texto. Resulta de ello un texto heterogéneo, pero que reúne tres cuestiones básicas en la renovación del marco legal en el caso de deudores de pocos recursos y en un contexto de crisis.

Con todo, el texto tiene una eficacia más reducida de lo que pudiera parecer: Por lo que se refiere a la pobreza energética, pende el recurso ante el TC del Decreto ley 6/2013, que es su antecedente inmediato. ¿Será ahora más comprensivo el Gobierno central? Además, las disposiciones sustantivas sobre los prestamos hipotecarios sólo se aplican a aquellos contratos a partir de la entrada en vigor de la ley, por lo que no afecta a los que ahora están teniendo problemas de morosidad o que ya se están ejecutando. Y, en relación a los primeros, los bancos ya han manifestado su incomodidad, por ejemplo, por la limitación de los intereses de demora a 3 veces el interés legal en el momento del contrato, lo que determina una gran aleatoriedad. Por ello, el ámbito más fructífero es el de la resolución de conflictos, no sólo porque ya se aplica a los préstamos en vigor -que son los que están dando problemas de morosidad-, sino porque explora vías como la mediación obligatoria para los bancos.

La pobreza energética como arma arrojadiza

La regulación sobre la pobreza energética establece la suspensión de los pagos de electricidad y gas de noviembre a mayo para las personas en “situación de vulnerabilidad económica” (unidad familiar con ingresos iguales o inferiores a 1,5 veces el indicador de Renta de Suficiencia –más un 30% a partir del tercer miembro- y que tengan contratadas las llamadas tarifas sociales). No cabe duda de que la medida es mediática y políticamente rentable pues se basa en la asunción, por parte de las compañías suministradoras, de una parte de los costes de la crisis, lo que es absolutamente contraria a la dinámica que a veces ha imperado, de socializar las pérdidas y privatizar las ganancias.

Pero el proceso no ha sido fácil, y, en realidad, todavía no ha acabado: Casi comiéndose los turrones –el 23 de diciembre-, el Gobierno catalán aprobó la tregua en el pago de los suministros de gas o electricidad durante el invierno, que se preveía duro, mediante el Decreto-Ley 6/2013, ya que el consenso para incluir la media en la ley de acompañamiento a los presupuestos no era posible por la oposición del PP. El Gobierno central, en fecha 29 de septiembre de 2014, y alegando un ataque a la unidad de mercado, llevó el tema ante el Tribunal Constitucional pidiendo la suspensión del decreto que fue inmediata (art. 161.2 CE). Su principal argumento fue que este tipo de medidas no pueden adoptarse por Decreto-ley, pero ¿a quién beneficiaba la suspensión? El TC, en auto 23/2015, de 3 de febrero acordó la no necesidad de pronunciarse sobre la suspensión del decreto, por haber finalizado los 5 meses preceptivos, ya que el Decreto-Ley 6/2013 ha sido derogado por la Ley 22/2010 que ahora comentamos. Actualmente, en relación a este nuevo texto, ya se ha puesto en marcha la Comisión bilateral Estado-Generalitat, lo que puede llevar, si no hay un acuerdo, a que el nuevo texto también sea impugnado.

A mi modo de ver, este episodio de recursos ilustra los intereses que mueven las actuaciones políticas: la medida prevista por la ley catalana no es la panacea, ya que los requisitos para acogerse a ella son duros y sólo se pueden beneficiar de ella los colectivos más vulnerables; además, es una medida paliativa: traslada el problema sólo unos meses. Por la otra parte, oponerse directamente a una medida que, aunque limitada, puede hacer la vía más fácil a los colectivos más vulnerables no es de recibo, y si cualquier reforma legal del mercado energético puede tener efectos laterales no deseados, quizás deberían haberse planteado el recurso sin suspensión, y a ver qué pasaba. Es cierto que en este ámbito hay que hacer algo, pero precisamente porque la situación es desesperada para muchas de las familias –hay estudios que cifran en 50.000 familias en Cataluña en esta situación-, quizás hay que hacer algo acerca de las tarifas, ampliando la horquilla de las tarifas sociales o generando estadios intermedios de rebajas de acuerdo con los ingresos –aunque esto siempre es difícil en un país con clara tendencia a huir hacia la economía sumergida-. Y la cuestión de fondo es la misma: mientras muchos consumidores tienen problemas para pagar las facturas, las empresas muestran importantes beneficios: si existe una deuda que saldar con ellas, quizás este no es el mejor momento. Desde luego, la impugnación de esta medida me parece un real despropósito, adecuada sólo para conseguir una guerra de titulares en los informativos y los periódicos: una arma arrojadiza.

Si se puede abrir la renegociación del préstamo con el banco, cualquier medida es buena

El aspecto que me parece más interesante de esta reforma es la regulación en materia de resolución de conflictos porque, a diferencia de lo previsto en relación a los préstamos hipotecarios que sólo afecta a aquellos que se firmen a partir de ahora, estas medidas afectan a los préstamos ya concedidos y que sean conflictivos, es decir, a todos los deudores morosos, incluso dentro del proceso de ejecución, lo que es hoy mucho más útil. El propósito evidente de esta regulación es legitimar las prácticas que, en el seno de la Administración Pública, existen desde al menos 2010, como OFIDEUTE, de la Agencia Catalana del Consumo, en colaboración con los diferentes Colegios de Abogados, Cartas Diocesana de Barcelona, incluso iniciativas universitarias como el CLINHAB (clínica de la vivienda) de la Universidad de Barcelona. Todos ellos con resultados muy buenos que demuestran lo que vale ser imaginativo en un contexto nuevo y desconocido.

La reforma promueve el uso de la mediación que, en materia de préstamos hipotecarios, se convierte en obligatoria. Ya sabemos que acudir a un procedimiento de mediación es voluntario, pero la ley puede imponer la asistencia a la reunión informativa previa. Así, se abre un espacio en el que la entidad bancaria no puede acudir al procedimiento ejecutivo ya que no se acredita haber iniciado la mediación. También es interesante la previsión que el banco –o cualquier prestamista- acepta someterse al sistema arbitral de consumo si no ha comunicado su voluntad en contra al prestatario. La fuerza de esta disposición que ahora se introduce no está en la sumisión a un arbitraje de consumo para problemas de impago de la hipoteca, pues este sistema excluye los procedimientos de ejecución y, por tanto, la ejecución hipotecaria. En cambio, su eficacia está en que, si se considera que la entidad bancaria forma parte del sistema, se abre la fase de mediación previa al arbitraje y, por tanto, se incorpora las entidades bancarias a la mediación. Es esta posibilidad la que puede ser eficaz ya que abre una ventana temporal -3 meses– para la renegociación del préstamo, en la cual no es posible acudir al juicio ejecutivo.

Nuevas pautas en la publicidad y contenido de los préstamos hipotecarios: útil a la espera de la ley del contrato de préstamo.

La comercialización de préstamos hipotecarios se ha demostrado como el principal problema de la actuación de los bancos antes de la crisis. Inexistencia de análisis de solvencia, cláusulas sorprendentes –que no abusivas, con permiso del tribunal Supremo- como las cláusulas suelo; falta de información acerca de que supone firmar una hipoteca… La reforma prevé la regulación de aspectos variados de la publicidad, información previa y contenido de los contratos de préstamo garantizados con hipoteca, pero debemos tener presente que se aplica solamente a los préstamos que han sido contratados a partir de su entrada en vigor, por lo que quedan fuera los que ahora están siendo impagados.

Se aplica a los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, aunque no hace falta que sea habitual, y desde el punto de vista subjetivo se aplica no sólo a los deudores sino también a los “avaladores” y a los propietarios hipotecantes (art. 261.2.1), solucionando el problema de la responsabilidad de terceros en la deuda hipotecaria, como en el caso de los familiares sin cuya garantía personal o real no se concede el préstamo. El texto regula el contenido mínimo de la publicidad de los préstamos (262.3), donde deben indicarse claramente los precios y detallarse que el importe de las cuotas puede variar a lo largo del tiempo si se trata de un préstamo a interés variable y las consecuencias que el impago de la cuota tiene, al permitir la ejecución de la hipoteca. Se regula también la información previa (art. 262.4). La base del texto es adaptarse a los requisitos de información de los préstamos hipotecarios de la Directiva europea 17/2014; por ello incorpora los requisitos de la FEIN (Ficha europea de información normalizada) que vendrá a sustituir las actuales FIPER/FIPRE de la Orden de 2011; y también detalla el análisis de solvencia que pasa a ser una obligación para el banco. Otras de las disposiciones que contiene dan rango legal a muchos de los preceptos de transparencia bancaria –principio de efectividad de las comisiones, por ejemplo-. Finalmente, se destaca también el papel del Notario que debe informar de los derechos y obligaciones que la constitución de la hipoteca comporta.

En definitiva, la iniciativa es interesante en cuando regula la formación del contrato de préstamo hipotecario y algunos aspectos de su contenido en una norma con rango de ley que aleja la regulación de un contrato como el préstamo de los preceptos de transparencia bancaria que son órdenes ministeriales. Y ello aunque se haga desde la normativa transversal y finalista de protección al consumidor. Con todo, una de las principales conclusiones del nuevo marco legal nacido de la crisis es que cláusulas ahora muy conflictivas como la suelo, ya han dejado de aplicarse y a menos que el marco legal sea suficientemente claro y general, las nuevas prácticas de las entidades bancarias pueden escapar nuevamente al control de la legalidad ¿Para cuándo la regulación sustantiva de los contratos de préstamo entre un consumidor y un profesional? ¿Para cuándo la regulación de los contratos bancarios en general?