Contra los deudores hipotecarios (pero sin que se vea)

AnimalCamoCheetahInGrass

Uno ya ni se altera ni se sorprende porque una ley que regula la subasta electrónica y el registro civil modifique el Código de Comercio (D.F. 1ª  Ley 19/2015 de 13 de julio). Pero en cambio sí me tiene asombrado (y consternado) que esa Ley, que persigue favorecer la transparencia y eficiencia de las subastas judiciales (beneficiando así a acreedor y deudor) introduzca de tapadillo una modificación que perjudica gravemente a los deudores hipotecarios, al  permitir que el acreedor se pueda adjudicar el bien hipotecado por un valor absolutamente desconectado de su valor real. Veamos cómo hemos llegado a esto.

Los artículos 682.2 de la LEC y 129 LH establecen que para poder acceder al procedimiento de ejecución hipotecaria es necesario pactar en la escritura de hipoteca un precio o tipo de subasta no inferior al 75% de la “tasación realizada conforme a la ley 2/1981 del Mercado Hipotecario (LMH)”. La reforma -sin que en el preámbulo lo justifique-  cambia la redacción por “la tasación que, en su caso, se hubiese realizado”.  Para comprender porque esto es tan grave hay que examinar la función que tienen la tasación oficial a la que se refiere la LMH y el tipo de subasta, y la relación entre ambos.

La LMH regula cómo los bancos pueden convertir sus créditos en títulos o cédulas hipotecarias para venderlos a terceros. Como una de las garantías a favor de esos terceros, obliga a los Bancos a que un tercero independiente y cualificado (el tasador oficial)  tase las fincas que se hipotecan y que el préstamo no supere el 60% de ese valor, o el 80% si es para vivienda habitual.

Por otra parte, el tipo de subasta fijado en la escritura permite agilizar el procedimiento de ejecución, al no ser necesario en el mismo realizar el avalúo del bien por un perito. Pero además el tipo (que no limita el precio que pueden ofrecer los postores) influye en diversos momentos de la ejecución. Así, de acuerdo con el art 670 de la LEC, si la oferta no llega al 70% del tipo, el deudor tiene un plazo para obtener una oferta mejor y el acreedor puede adjudicárselo por ese valor, y si ninguna oferta llega al 50%, el Secretario podría no aprobar el remate atendiendo  a la situación del deudor y a los efectos que sobre él tendría esa adjudicación. Asimismo, en el caso de que no haya postores, el tipo sirve para fijar un valor mínimo por el que el acreedor puede adjudicarse el bien en ese caso (art. 671 LEC). Esto significa que ese tipo o precio de subasta cumple también una finalidad protectora del deudor, que las sucesivas reformas han ido reforzando: el RDL 8/2011 aumentó el valor por el que se podía adjudicar el bien el acreedor del 50 al 60 % del tipo, y la Ley 1/ 2013 lo fijó en el 70% en el caso de vivienda habitual.

Estos cambios tienen una gran trascendencia: en un momento de caída de precios y de completa paralización del mercado inmobiliario, las subastas terminaban sistemáticamente en adjudicaciones al acreedor por un valor muy inferior a la deuda pendiente por lo que las persones perdían su casa y veían comprometido su futuro económico. El que la adjudicación se hiciera por un 70% del valor de tasación (en vez del 50%) podía suponer un importante alivio de la deuda pendiente.

Sin embargo quedaba un problema, y es que en la ley ninguna norma vinculaba el precio de subasta al valor real ni a la tasación. Como destacó Gonzalez-Meneses en 2006 anticipando el problema (aquí), la realidad es que el tipo de subasta nunca se negocia y lo fija el acreedor, y era frecuente que fuera muy inferior al valor real. Por ello, y ya en plena crisis de los desahucios y tras la Iniciativa Legislativa Popular de la Plataforma de Afectados por las Hipotecas (PAH), en la tramitación de la ley 1/2013 una enmienda del PSOE propuso establecer el valor de tasación como mínimo del tipo de subasta. Lamentablemente (y a pesar de que criticamos esa opción antes de que se aprobará aquí), el texto final fijó un tipo mínimo del 75% de la tasación. Esto no tiene ningún sentido como han explicado con más detalle Gonzalez-Meneses (aquí) y Matilde Cuena (en este interesante y muy comentado post). Es incoherente subir el porcentaje del tipo por el que ha de adjudicárselo el acreedor, y permitir fijar este en el 75% del valor de tasación. Por otra parte es absurdo que el acreedor se beneficie de la tasación de cara a vender la hipoteca a terceros, pero al mismo tiempo se le permita “prepararse” una adjudicación por un valor inferior, lo que implica que él mismo no confía en la tasación. Además esa rebaja frente al valor real favorece que los bancos admitan tasaciones excesivas, cosa que esa misma ley pretendía evitar con otras normas. Finalmente, cabe entender que una cláusula así es abusiva por estar predispuesta y causar un desequilibrio a favor del banco, y así lo decidió el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de 26 de septiembre de 2014.

Según estos autores la situación sería peor que antes de la reforma. Por una parte, al hacer la norma referencia a la LMH, no está claro que se aplique a las hipotecas no sujetas al mercado hipotecario, y en particular a las hipotecas de los usureros y prestamistas que típicamente abusan de tipos irrisorios. Y sobre todo porque la norma derogaría  el art. 8.2 del RD 716/2009 que desarrolla la LMH y ordena que las hipotecas sometidas a esta norma deben fijar como tipo de subasta el valor de tasación.

Creo que cabe sostener otra interpretación. El preámbulo de la Ley 1/2013 dice que su finalidad es “perfeccionar y reforzar el marco de protección a los deudores”. Por tanto, no se debe admitir una interpretación de la reforma que deje a los deudores una situación peor que la anterior.  El preámbulo añade que  “anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta”. Como no se puede presumir que el legislador ignore las leyes -ni por tanto el 8.2 citado-, evidentemente se debe referir a que no existía ningún límite de carácter general, que ahora se establece para todas las hipotecas. A esta misma conclusión llegó la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en resolución de 29 de octubre de 2013 (reiterada por otras). Entiende que la reforma persigue la protección del deudor, y que por tanto el requisito del 682.2 se impone a “toda hipoteca”.  Por tanto si no existe tasación o no se respeta el límite del 682.2 LEC  o 129 LH, no cabe acudir al procedimiento especial -solo al ejecutivo ordinario con el trámite de avalúo-.  Al ser esta la norma general, el art. 8.2 ha de considerarse norma especial, que por tanto se sigue aplicando a las hipotecas sujetas a la LMH.

Con esta interpretación – y a pesar del absurdo límite del 75%- algo se ha avanzado algo: los préstamos bancarios en su mayoría seguirían aplicando la regla del 100% para asegurarse la posibilidad de titulización, y al menos había un mínimo para los demás préstamos.

Pues bien, ahora todo esto ha cambiado, o más bien va a cambiar el 15 de octubre, cuando entre en vigor la ley. Al pasar la redacción de “tasación realizada “ a “tasación que, en su caso, se realice”,  no parece que mi interpretación -ni la de la DGRN- pueda sostenerse ya. La mención “en su caso” indica que la tasación no se va a realizar en todo caso, y parece que la única interpretación posible es que solo se realizará cuando así lo exija la LMH. La consecuencia de esto es que el ámbito de aplicación de esta norma es el mismo que el del artículo 8.2 citado, que por tanto no puede considerarse norma especial y queda derogado por la nueva ley. ¿A quién beneficia este cambio? En primer lugar a los prestamistas/usureros, a los que (como señalaba González-Meneses) se les facilita utilizar las hipotecas como forma de apropiarse de los inmuebles, burlando la prohibición del pacto comisorio con tasaciones ridículas (casos como estos). Y desde luego a los Bancos, que podrán tener la tranquilidad de adquirir bienes a bajo precio en el caso de que vuelvan los fallidos, libres ahora de la limitación del 8.2 para los préstamos titulizables. La reforma llega además en el momento oportuno, justo ahora que empiezan de nuevo a dar crédito hipotecario. Parece que, como señalaba la profesora Cuena, algunos se están preparando –y muy bien- para la siguiente burbuja.

Puede que esté equivocado. De hecho espero estarlo y este post es una llamada a que alguien ofrezca otra interpretación posible de este cambio legislativo. De otra manera habría que intentar responder a preguntas difíciles e incómodas: ¿En qué momento y a través de quién entró el “en su caso” en el proyecto de Ley? ¿A instancia de los Bancos?  ¿De los usureros? ¿Porqué no se aceptó en el trámite parlamentario de esta ley la enmienda que presentó el PSOE y que recogía la solución propuesta por la doctrina y la jurisprudencia? Uno hubiera deseado que si no por una idea elemental de la justicia, se hubiera hecho al menos por sentido de oportunidad política. ¿O es que nadie sabe que la antigua líder de la PAH es ahora la alcaldesa de Barcelona? ¿Alguien pensó que nadie se daría cuenta y que se pueden desmontar a escondidas las reformas anunciadas en ruedas de prensa? Preferiría creer que es un simple error, y que no se previeron las consecuencias: en ese caso la vacatio legis da -por una vez- tiempo de sobra para de corregirlo antes de su entrada en vigor.

Reproducción del post en Vox Pópuli de Elisa de la Nuez: Políticos de salida o la salida de los políticos

Uno de los problemas de nuestro sistema político que ha puesto de manifiesto los resultados de elecciones del 24M es el de la salida de los políticos amortizados de la escena pública. Es curiosa –desde el punto de vista del contribuyente- la necesidad que sienten los partidos políticos de garantizar una salida honrosa y sobre todo bien retribuida a los líderes que no han conseguido llegar a gobernar. Al parecer, permanecer como líder del partido en la oposición cuando se ha sido Presidente de la misma Comunidad Autónoma es algo casi indigno, por lo que urge una recolocación en algún sitio de relumbrón, donde a ser posible no se requiera demasiado esfuerzo.

El Senado es, obviamente, un lugar idóneo para dar cobijo a políticos amortizados, puesto que nadie sabe bien para qué sirve y por tanto difícilmente puede echarse de menos su actividad. Tampoco están mal pensados para acogerlos organismos del tipo los distintos Consejos consultivos autonómicos que han proliferado a imagen y semejanza del Consejo de Estado, básicamente por la misma razón. La ciudadanía no sabe muy bien que funciones tienen y por eso es relativamente fácil –o difícil- explicar las tareas que desempeñan los que se sientan allí, algunos desde hace lustros. Es paradigmático el caso de Jesús Leguina y otros ex Presidentes autonómicos en el Consejo Consultivo de la Comunidad Autónoma de Madrid, en riesgo de extinción tras el pacto de gobierno alcanzado por el PP y Ciudadanos que incluye su supresión. Lógicamente los afectados han puesto el grito en el cielo y los viejos partidos se han apresurado a explicar que es fundamental contar con la experiencia de los recolocados. Las explicaciones de en qué consisten exactamente los beneficios para los contribuyentes me temo que no las vamos a recibir.

Pero más allá de la lógica defensa de los “intereses corporativos” creo que la reflexión que conviene hacer es la de cómo queremos que sea la salida de nuestros políticos de la vida pública. Porque lo razonable es que alguna vez haya una salida, no que se encadenen  cargos públicos  inexorablemente hasta la edad de jubilación o incluso más allá. El ejemplo de Alfonso Guerra está ahí; un diputado que seguía siéndolo desde el primer Parlamento democrático hasta que decidió retirarse. Aunque lógicamente también hay que reflexionar sobre las vías de entrada en política y sobre el tiempo de permanencia. En España lo que ha ocurrido a lo largo de la democracia es que la política se ha profesionalizado hasta el extremo de permitir que muchas personas estén prácticamente toda su vida activa ocupando un cargo público sin haber trabajado jamás en ningún otro sitio.

Por tanto, no puede sorprendernos que al final de su carrera política carezcan de posibilidades reales de tener algún otro tipo de trabajo.  No se trata solo de que nuestro mercado de trabajo sea rígido y disfuncional; aunque fuera el más abierto y competitivo del mundo, sería poco probable que quien lleva treinta o treinta y cinco años dedicado exclusivamente a la política pueda volver a desempeñar con garantías de éxito cualquier trabajo profesional, suponiendo que originariamente lo tuviera. La solución más fácil es o la puerta giratoria hacia alguna empresa regulada o/y dependiente del favor político o el aparcamiento en alguna institución cómoda y poco relevante. En la actualidad se calcula que las empresas del IBEX cuentan con unos cuarenta cargos con un pasado político importante. Entre ellos, a ex Presidentes del Gobierno. La nómina de políticos de las empresas eléctricas es impresionante.

Todo esto sin hablar de los privilegios con los que cuentan algunos, empezando por la mayoría de los ex Presidentes autonómicos, tal y como conté hace ya algún tiempo en el blog a propósito de los gastos del ex Presidente Ibarra y de otras menudencias, el famoso chocolate del loro. Desde entonces las cosas tampoco es que hayan cambiado mucho.

El caso es que ninguna de esas dos “salidas” parece deseable desde el punto de vista del ciudadano, bien por el conflicto de intereses que subyace en la salida a través de las puertas giratorias hacia empresas muy dependientes del favor público o bien sencillamente por lo oneroso que resulta pagar a un político cuyas funciones se desconocen. Lo cierto es que para acabar con estas situaciones un tanto aberrantes me parece muy deseable empezar imponiendo una saludable limitación de mandatos. Afortunadamente los nuevos partidos parece que también lo consideran así. Otras medidas más a medio plazo deberían contemplar la apertura de los partidos a la sociedad, la exigencia de que los que acudan a la política tengan un empleo o profesión previas, el fomento de la democracia interna o los incentivos para que profesionales de prestigio y de talento puedan incorporarse a la vida política durante un tiempo determinado. De la misma forma, convendría revisar los incentivos que permiten ahora mismo a los funcionarios (incluidos jueces y fiscales) pasar con desenvoltura de la Administración a la política y de la política a la Administración y  cuya consecuencia directa es el gran número de funcionarios que hay entre nuestros políticos y como consecuencia indirecta la politización de nuestras Administraciones en sus escalones superiores.

Todas estas medidas contribuirían, a mi juicio, a airear nuestra democracia y a evitar en último término la figura del “político vitalicio”, es decir del político que nunca se ha dedicado otra cosa porque ni sabe ni puede.