Contra los deudores hipotecarios (pero sin que se vea)
Uno ya ni se altera ni se sorprende porque una ley que regula la subasta electrónica y el registro civil modifique el Código de Comercio (D.F. 1ª Ley 19/2015 de 13 de julio). Pero en cambio sí me tiene asombrado (y consternado) que esa Ley, que persigue favorecer la transparencia y eficiencia de las subastas judiciales (beneficiando así a acreedor y deudor) introduzca de tapadillo una modificación que perjudica gravemente a los deudores hipotecarios, al permitir que el acreedor se pueda adjudicar el bien hipotecado por un valor absolutamente desconectado de su valor real. Veamos cómo hemos llegado a esto.
Los artículos 682.2 de la LEC y 129 LH establecen que para poder acceder al procedimiento de ejecución hipotecaria es necesario pactar en la escritura de hipoteca un precio o tipo de subasta no inferior al 75% de la “tasación realizada conforme a la ley 2/1981 del Mercado Hipotecario (LMH)”. La reforma -sin que en el preámbulo lo justifique- cambia la redacción por “la tasación que, en su caso, se hubiese realizado”. Para comprender porque esto es tan grave hay que examinar la función que tienen la tasación oficial a la que se refiere la LMH y el tipo de subasta, y la relación entre ambos.
La LMH regula cómo los bancos pueden convertir sus créditos en títulos o cédulas hipotecarias para venderlos a terceros. Como una de las garantías a favor de esos terceros, obliga a los Bancos a que un tercero independiente y cualificado (el tasador oficial) tase las fincas que se hipotecan y que el préstamo no supere el 60% de ese valor, o el 80% si es para vivienda habitual.
Por otra parte, el tipo de subasta fijado en la escritura permite agilizar el procedimiento de ejecución, al no ser necesario en el mismo realizar el avalúo del bien por un perito. Pero además el tipo (que no limita el precio que pueden ofrecer los postores) influye en diversos momentos de la ejecución. Así, de acuerdo con el art 670 de la LEC, si la oferta no llega al 70% del tipo, el deudor tiene un plazo para obtener una oferta mejor y el acreedor puede adjudicárselo por ese valor, y si ninguna oferta llega al 50%, el Secretario podría no aprobar el remate atendiendo a la situación del deudor y a los efectos que sobre él tendría esa adjudicación. Asimismo, en el caso de que no haya postores, el tipo sirve para fijar un valor mínimo por el que el acreedor puede adjudicarse el bien en ese caso (art. 671 LEC). Esto significa que ese tipo o precio de subasta cumple también una finalidad protectora del deudor, que las sucesivas reformas han ido reforzando: el RDL 8/2011 aumentó el valor por el que se podía adjudicar el bien el acreedor del 50 al 60 % del tipo, y la Ley 1/ 2013 lo fijó en el 70% en el caso de vivienda habitual.
Estos cambios tienen una gran trascendencia: en un momento de caída de precios y de completa paralización del mercado inmobiliario, las subastas terminaban sistemáticamente en adjudicaciones al acreedor por un valor muy inferior a la deuda pendiente por lo que las persones perdían su casa y veían comprometido su futuro económico. El que la adjudicación se hiciera por un 70% del valor de tasación (en vez del 50%) podía suponer un importante alivio de la deuda pendiente.
Sin embargo quedaba un problema, y es que en la ley ninguna norma vinculaba el precio de subasta al valor real ni a la tasación. Como destacó Gonzalez-Meneses en 2006 anticipando el problema (aquí), la realidad es que el tipo de subasta nunca se negocia y lo fija el acreedor, y era frecuente que fuera muy inferior al valor real. Por ello, y ya en plena crisis de los desahucios y tras la Iniciativa Legislativa Popular de la Plataforma de Afectados por las Hipotecas (PAH), en la tramitación de la ley 1/2013 una enmienda del PSOE propuso establecer el valor de tasación como mínimo del tipo de subasta. Lamentablemente (y a pesar de que criticamos esa opción antes de que se aprobará aquí), el texto final fijó un tipo mínimo del 75% de la tasación. Esto no tiene ningún sentido como han explicado con más detalle Gonzalez-Meneses (aquí) y Matilde Cuena (en este interesante y muy comentado post). Es incoherente subir el porcentaje del tipo por el que ha de adjudicárselo el acreedor, y permitir fijar este en el 75% del valor de tasación. Por otra parte es absurdo que el acreedor se beneficie de la tasación de cara a vender la hipoteca a terceros, pero al mismo tiempo se le permita “prepararse” una adjudicación por un valor inferior, lo que implica que él mismo no confía en la tasación. Además esa rebaja frente al valor real favorece que los bancos admitan tasaciones excesivas, cosa que esa misma ley pretendía evitar con otras normas. Finalmente, cabe entender que una cláusula así es abusiva por estar predispuesta y causar un desequilibrio a favor del banco, y así lo decidió el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de 26 de septiembre de 2014.
Según estos autores la situación sería peor que antes de la reforma. Por una parte, al hacer la norma referencia a la LMH, no está claro que se aplique a las hipotecas no sujetas al mercado hipotecario, y en particular a las hipotecas de los usureros y prestamistas que típicamente abusan de tipos irrisorios. Y sobre todo porque la norma derogaría el art. 8.2 del RD 716/2009 que desarrolla la LMH y ordena que las hipotecas sometidas a esta norma deben fijar como tipo de subasta el valor de tasación.
Creo que cabe sostener otra interpretación. El preámbulo de la Ley 1/2013 dice que su finalidad es “perfeccionar y reforzar el marco de protección a los deudores”. Por tanto, no se debe admitir una interpretación de la reforma que deje a los deudores una situación peor que la anterior. El preámbulo añade que “anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta”. Como no se puede presumir que el legislador ignore las leyes -ni por tanto el 8.2 citado-, evidentemente se debe referir a que no existía ningún límite de carácter general, que ahora se establece para todas las hipotecas. A esta misma conclusión llegó la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en resolución de 29 de octubre de 2013 (reiterada por otras). Entiende que la reforma persigue la protección del deudor, y que por tanto el requisito del 682.2 se impone a “toda hipoteca”. Por tanto si no existe tasación o no se respeta el límite del 682.2 LEC o 129 LH, no cabe acudir al procedimiento especial -solo al ejecutivo ordinario con el trámite de avalúo-. Al ser esta la norma general, el art. 8.2 ha de considerarse norma especial, que por tanto se sigue aplicando a las hipotecas sujetas a la LMH.
Con esta interpretación – y a pesar del absurdo límite del 75%- algo se ha avanzado algo: los préstamos bancarios en su mayoría seguirían aplicando la regla del 100% para asegurarse la posibilidad de titulización, y al menos había un mínimo para los demás préstamos.
Pues bien, ahora todo esto ha cambiado, o más bien va a cambiar el 15 de octubre, cuando entre en vigor la ley. Al pasar la redacción de “tasación realizada “ a “tasación que, en su caso, se realice”, no parece que mi interpretación -ni la de la DGRN- pueda sostenerse ya. La mención “en su caso” indica que la tasación no se va a realizar en todo caso, y parece que la única interpretación posible es que solo se realizará cuando así lo exija la LMH. La consecuencia de esto es que el ámbito de aplicación de esta norma es el mismo que el del artículo 8.2 citado, que por tanto no puede considerarse norma especial y queda derogado por la nueva ley. ¿A quién beneficia este cambio? En primer lugar a los prestamistas/usureros, a los que (como señalaba González-Meneses) se les facilita utilizar las hipotecas como forma de apropiarse de los inmuebles, burlando la prohibición del pacto comisorio con tasaciones ridículas (casos como estos). Y desde luego a los Bancos, que podrán tener la tranquilidad de adquirir bienes a bajo precio en el caso de que vuelvan los fallidos, libres ahora de la limitación del 8.2 para los préstamos titulizables. La reforma llega además en el momento oportuno, justo ahora que empiezan de nuevo a dar crédito hipotecario. Parece que, como señalaba la profesora Cuena, algunos se están preparando –y muy bien- para la siguiente burbuja.
Puede que esté equivocado. De hecho espero estarlo y este post es una llamada a que alguien ofrezca otra interpretación posible de este cambio legislativo. De otra manera habría que intentar responder a preguntas difíciles e incómodas: ¿En qué momento y a través de quién entró el “en su caso” en el proyecto de Ley? ¿A instancia de los Bancos? ¿De los usureros? ¿Porqué no se aceptó en el trámite parlamentario de esta ley la enmienda que presentó el PSOE y que recogía la solución propuesta por la doctrina y la jurisprudencia? Uno hubiera deseado que si no por una idea elemental de la justicia, se hubiera hecho al menos por sentido de oportunidad política. ¿O es que nadie sabe que la antigua líder de la PAH es ahora la alcaldesa de Barcelona? ¿Alguien pensó que nadie se daría cuenta y que se pueden desmontar a escondidas las reformas anunciadas en ruedas de prensa? Preferiría creer que es un simple error, y que no se previeron las consecuencias: en ese caso la vacatio legis da -por una vez- tiempo de sobra para de corregirlo antes de su entrada en vigor.
Licenciado en Derecho en 1989 (ICADE- E1). Notario en la oposición de 1991. Doctor en Derecho. Patrono de la Fundación Hay Derecho. Autor de artículos en El País, ABC, Nueva Revista, y de diversas publicaciones de Derecho Mercantil y otras materias.
Sería desde luego del máximo interés, en aras de la transparencia y de intentar hallar una explicación razonable, el saber quién propuso este cambio, a instancia de quién, qué objetivo se pretendía con ello, etc. Ya hace tiempo, en otro post, respecto a esta forma de legislar tramposa, comenté lo siguiente:
Es muy negativo que se acuda a leer una disposición legal pensando que tiene “trampas”, que donde parece conceder un derecho en realidad luego lo elimina para el 90% de los casos, que cuando te concede un beneficio fiscal tienes que tener un cuidado extremo porque seguro que desperdigados por el mismo texto hay francotiradores dispuestos a abatirte a la menor equivocación. Es muy negativo, en definitiva, pensar que el legislador no te esta hablando a ti como ciudadano sino que se está haciendo propaganda a sí mismo y que le da igual el resultado práctico de las leyes que promulga, puesto que su objetivo básico, la autopromoción, está cumplido. Todo ello provoca que cada vez se le tenga menos respeto a la norma, que se la considere bien una enemiga, bien una inutilidad que nadie va a tener en cuenta, bien algo completamente incomprensible porque está redactada de una manera que no se sabe qué ha querido decir. Y eso es malo para el Estado de Derecho.
La verdad es que tu comentario parece hecho a medida. Pero con el agravante de que con esto te das cuenta que no solo tienes que examinar esa norma, sino todas las siguientes que traten cualquier materia para detectar donde están las trampas.
Gracias Segis por alertar de este nuevo guiño del Gobierno a los bancos. Yo puedo decir que tanto el Ministerio de Economía como el de Justicia tuvieron una propuesta de reforma del art. 682.2 LEC en el sentido razonable que propugnas. Pero está claro que no han hecho mucho caso.
La nueva redacción no puede ser más lamentable y confirma la interpretación que hice en la regulación anterior. Se quieren cargar el art. 8.2 del Reglamento del Mercado Hipotecario y sobre todo, quieren que sigan produciendo hechos como los que se enjuician en la sentencia del Tribunal Constitucional de 2 de marzo de 2015. Me permito relatarlos para que se “visualicen” el problema que aborda esta reforma.
Un matrimonio concertó un préstamo hipotecario con el Banco Popular el 13 de febrero de 2004. El principal del préstamo ascendía a 72.000 euros. En la cláusula tercera se señalaba como “tipo en la subasta que corresponda” 72.000 euros.
El 17 de julio de 2008 las mismas partes pactaron la ampliación del capital del préstamo a través de una novación modificativa del primer contrato. En esta segunda escritura se establece como principal, 126.745,58 euros más 16.478,93 euros en concepto de intereses ordinarios y 25.982, 84 euros por intereses de demora y 19.011,84 para costas y gastos.
En esta segunda escritura se mantuvo la estipulación que fijaba en la primera escritura la regla para determinar el tipo de la subasta. Así, se decía “en cuanto a las restantes condiciones del préstamo (…) continúan sin novación ni modificación el contenido íntegro de la mencionada escritura”.
Los deudores dejaron de pagar y el 4 de enero de 2012 se ordena ejecución por la cantidad de 120.491,48 euros más 36.000 euros en concepto de intereses. Se tramita como procedimiento especial de los arts. 681 y ss LEC. Los deudores promovieron incidente de oposición a la ejecución en el procedimiento hipotecario porque entendían que no se había fijado tipo para la subasta en la segunda escritura y piden nulidad de actuaciones , el cual fue desestimado. Sí se había fijado un tipo para la subasta en la primera escritura y que seguía vigente: 72.000 euros. Por lo tanto, la cantidad a ejecutar eran 120.491,48 más 36.000 euros y se valoraba la finca a efectos de subasta por 72.000. Si la subasta quedara desierta, el banco se adjudicaría el inmueble por el 70% de 72.000 euros, es decir, por 50.400 euros. La familia a la calle y con una deuda pendiente de 106.091 euros.
Con la reforma, no se obliga a una tasación inicial en todas las hipotecas y en las que es obligatorio hacerlo, el legislador permite que la tasación para la subasta sea un 25% inferior. Como bien dices, se protege a los bancos y a los usureros…Una auténtica vergüenza.
Gracias a ti, Matilde, que eres de las que has seguido este tema.
Me siento ahora un poco ingenuo en mi defensa anterior de que el 682.2 -en su redacción todavía vigente-supone una mejora (aunque insuficiente) en el sistema.
Con la nueva redacción creo que se pervierte esa reforma y definitivamente, como sostenías, no se aplica el 8.2.
Humildemente, me permito señalar que sí puede existir una interpretación continuista con el criterio de la DGRN, de que el certificado de tasación emitido por una entidad de tasación es requisito de carácter general de toda hipoteca que se quiera ejecutar por el procedimiento de ejecución directa o el procedimiento extrajudicial. Y ello es posible por la consideración de que existe un requisito básico -la fijación de un valor para subasta en la escritura- y un requisito acumulativo -que esa tasación se incorpore el certificado de tasación proveniente de una entidad de tasación reconocida oficialmente-. La expresión "en su caso" haría referencia al requisito de segundo grado.
Hasta aquí ninguna novedad: se podría interpretar que la nueva expresión "en su caso" admite que la tasación que se incorpore a la escritura podría ser otra distinta a la efectuada por un tasador independiente, inscribirse en el Registro -pues si no se inscribe no puede surtir efectos la cláusula de tasación de la finca hipotecada, art. 130 LH-, y ejecutarse la hipoteca por el procedimiento judicial sumario o por el extrajudicial. Todo ello es cierto, pero no significa necesariamente que esa tasación distinta de la efectuada por una entidad de tasación, y que de consignarse en la escritura acederá al Registro, vaya a ser la tasación que imponga una de las partes -en concreto el acreedor usurero o el banco-. Es decir, se establece la posibilidad de que existan excepciones a la norma general, pero no hay razón para interpretar que esas excepciones conviertan nuevamente en norma general la situación anterior a la ley 1/2013, es decir que la norma general vuelva a ser que el valor de tasacion es el que impone el banco o el usurero al deudor, sin práctiamente ninguna limitación.
¿Por qué? porque en ningún apartado de la exposición de motivos o de la ley se dice que haya desparecido la necesidad de pefeccionar y reforzar el marco de protección a los deudores, ni que se quieran eliminar los límites para el tipo de subasta; ni la expresión "en su caso" aboca indefectiblemente a esa interpretación; pues cabe interpretar que las excepciones a la regla general, las que entran dentro del "en su caso" serán las que se deriven de una norma imperativa que imponga un valor de tasación para supuestos concretos, no siendo entonces preceptiva la incorporación del certificado de tasación. Esta es una interpretación posible y razonable, y además avalada por la existencia de, al menos, un ejemplo que puede servir para corroborarla. Así es, según la resolución de 21 de noviembre de 2013, la tasación por una sociedad de tasación no es la única vía legal de tasación en algunos supuestos, como significativamente ocurren en las VPO: “en ningún caso cabe que se haga constar en la inscripción un precio de tasación superior al precio máximo que consta en el documento administrativo de calificación definitiva, porque implicaría una vulneración de la normativa legal que no es posible tratándose de los asientos registrales en que debe imperar la legalidad. De ahí que si las partes se han inclinado por acordar como precio de subasta el precio legalmente establecido como máximo, la valoración es asimismo legal, a efectos de establecer el precio de salida de la subasta. Y siendo el precio legal y tasado o normado, cumple los caracteres que la legislación del mercado hipotecario establece para la fijación de las valoraciones”.
Por tanto, no creo que la expresión "en su caso" admita otra interpretación que no esté acotada en esos términos o en otros supuestos análogos de fijación normativa del valor de tasación y que puedan plantearse.
Sería desde luego del máximo interés, en aras de la transparencia y de intentar hallar una explicación razonable, el saber quién propuso este cambio, a instancia de quién, qué objetivo se pretendía con ello, etc. Ya hace tiempo, en otro post, respecto a esta forma de legislar tramposa, comenté lo siguiente:
Es muy negativo que se acuda a leer una disposición legal pensando que tiene “trampas”, que donde parece conceder un derecho en realidad luego lo elimina para el 90% de los casos, que cuando te concede un beneficio fiscal tienes que tener un cuidado extremo porque seguro que desperdigados por el mismo texto hay francotiradores dispuestos a abatirte a la menor equivocación. Es muy negativo, en definitiva, pensar que el legislador no te esta hablando a ti como ciudadano sino que se está haciendo propaganda a sí mismo y que le da igual el resultado práctico de las leyes que promulga, puesto que su objetivo básico, la autopromoción, está cumplido. Todo ello provoca que cada vez se le tenga menos respeto a la norma, que se la considere bien una enemiga, bien una inutilidad que nadie va a tener en cuenta, bien algo completamente incomprensible porque está redactada de una manera que no se sabe qué ha querido decir. Y eso es malo para el Estado de Derecho.
Gracias Segis por alertar de este nuevo guiño del Gobierno a los bancos. Yo puedo decir que tanto el Ministerio de Economía como el de Justicia tuvieron una propuesta de reforma del art. 682.2 LEC en el sentido razonable que propugnas. Pero está claro que no han hecho mucho caso.
La nueva redacción no puede ser más lamentable y confirma la interpretación que hice en la regulación anterior. Se quieren cargar el art. 8.2 del Reglamento del Mercado Hipotecario y sobre todo, quieren que sigan produciendo hechos como los que se enjuician en la sentencia del Tribunal Constitucional de 2 de marzo de 2015. Me permito relatarlos para que se “visualicen” el problema que aborda esta reforma.
Un matrimonio concertó un préstamo hipotecario con el Banco Popular el 13 de febrero de 2004. El principal del préstamo ascendía a 72.000 euros. En la cláusula tercera se señalaba como “tipo en la subasta que corresponda” 72.000 euros.
El 17 de julio de 2008 las mismas partes pactaron la ampliación del capital del préstamo a través de una novación modificativa del primer contrato. En esta segunda escritura se establece como principal, 126.745,58 euros más 16.478,93 euros en concepto de intereses ordinarios y 25.982, 84 euros por intereses de demora y 19.011,84 para costas y gastos.
En esta segunda escritura se mantuvo la estipulación que fijaba en la primera escritura la regla para determinar el tipo de la subasta. Así, se decía “en cuanto a las restantes condiciones del préstamo (…) continúan sin novación ni modificación el contenido íntegro de la mencionada escritura”.
Los deudores dejaron de pagar y el 4 de enero de 2012 se ordena ejecución por la cantidad de 120.491,48 euros más 36.000 euros en concepto de intereses. Se tramita como procedimiento especial de los arts. 681 y ss LEC. Los deudores promovieron incidente de oposición a la ejecución en el procedimiento hipotecario porque entendían que no se había fijado tipo para la subasta en la segunda escritura y piden nulidad de actuaciones , el cual fue desestimado. Sí se había fijado un tipo para la subasta en la primera escritura y que seguía vigente: 72.000 euros. Por lo tanto, la cantidad a ejecutar eran 120.491,48 más 36.000 euros y se valoraba la finca a efectos de subasta por 72.000. Si la subasta quedara desierta, el banco se adjudicaría el inmueble por el 70% de 72.000 euros, es decir, por 50.400 euros. La familia a la calle y con una deuda pendiente de 106.091 euros.
Con la reforma, no se obliga a una tasación inicial en todas las hipotecas y en las que es obligatorio hacerlo, el legislador permite que la tasación para la subasta sea un 25% inferior. Como bien dices, se protege a los bancos y a los usureros…Una auténtica vergüenza.
La verdad es que tu comentario parece hecho a medida. Pero con el agravante de que con esto te das cuenta que no solo tienes que examinar esa norma, sino todas las siguientes que traten cualquier materia para detectar donde están las trampas.
Gracias a ti, Matilde, que eres de las que has seguido este tema.
Me siento ahora un poco ingenuo en mi defensa anterior de que el 682.2 -en su redacción todavía vigente-supone una mejora (aunque insuficiente) en el sistema.
Con la nueva redacción creo que se pervierte esa reforma y definitivamente, como sostenías, no se aplica el 8.2.
Humildemente, me permito señalar que sí puede existir una interpretación continuista con el criterio de la DGRN, de que el certificado de tasación emitido por una entidad de tasación es requisito de carácter general de toda hipoteca que se quiera ejecutar por el procedimiento de ejecución directa o el procedimiento extrajudicial. Y ello es posible por la consideración de que existe un requisito básico -la fijación de un valor para subasta en la escritura- y un requisito acumulativo -que esa tasación se incorpore el certificado de tasación proveniente de una entidad de tasación reconocida oficialmente-. La expresión "en su caso" haría referencia al requisito de segundo grado.
Hasta aquí ninguna novedad: se podría interpretar que la nueva expresión "en su caso" admite que la tasación que se incorpore a la escritura podría ser otra distinta a la efectuada por un tasador independiente, inscribirse en el Registro -pues si no se inscribe no puede surtir efectos la cláusula de tasación de la finca hipotecada, art. 130 LH-, y ejecutarse la hipoteca por el procedimiento judicial sumario o por el extrajudicial. Todo ello es cierto, pero no significa necesariamente que esa tasación distinta de la efectuada por una entidad de tasación, y que de consignarse en la escritura acederá al Registro, vaya a ser la tasación que imponga una de las partes -en concreto el acreedor usurero o el banco-. Es decir, se establece la posibilidad de que existan excepciones a la norma general, pero no hay razón para interpretar que esas excepciones conviertan nuevamente en norma general la situación anterior a la ley 1/2013, es decir que la norma general vuelva a ser que el valor de tasacion es el que impone el banco o el usurero al deudor, sin práctiamente ninguna limitación.
¿Por qué? porque en ningún apartado de la exposición de motivos o de la ley se dice que haya desparecido la necesidad de pefeccionar y reforzar el marco de protección a los deudores, ni que se quieran eliminar los límites para el tipo de subasta; ni la expresión "en su caso" aboca indefectiblemente a esa interpretación; pues cabe interpretar que las excepciones a la regla general, las que entran dentro del "en su caso" serán las que se deriven de una norma imperativa que imponga un valor de tasación para supuestos concretos, no siendo entonces preceptiva la incorporación del certificado de tasación. Esta es una interpretación posible y razonable, y además avalada por la existencia de, al menos, un ejemplo que puede servir para corroborarla. Así es, según la resolución de 21 de noviembre de 2013, la tasación por una sociedad de tasación no es la única vía legal de tasación en algunos supuestos, como significativamente ocurren en las VPO: “en ningún caso cabe que se haga constar en la inscripción un precio de tasación superior al precio máximo que consta en el documento administrativo de calificación definitiva, porque implicaría una vulneración de la normativa legal que no es posible tratándose de los asientos registrales en que debe imperar la legalidad. De ahí que si las partes se han inclinado por acordar como precio de subasta el precio legalmente establecido como máximo, la valoración es asimismo legal, a efectos de establecer el precio de salida de la subasta. Y siendo el precio legal y tasado o normado, cumple los caracteres que la legislación del mercado hipotecario establece para la fijación de las valoraciones”.
Por tanto, no creo que la expresión "en su caso" admita otra interpretación que no esté acotada en esos términos o en otros supuestos análogos de fijación normativa del valor de tasación y que puedan plantearse.
Se me olvidó -perdón por el lapsus de escritura- consignar com parte del requisito acumulativo al final del primer párrafo, lo que no influye en el resto del razonamiento, que el valor tiene que ser al menos el 75% del que conste en el certificado de tasación.
Se me olvidó -perdón por el lapsus de escritura- consignar com parte del requisito acumulativo al final del primer párrafo, lo que no influye en el resto del razonamiento, que el valor tiene que ser al menos el 75% del que conste en el certificado de tasación.
De hecho, si se interpreta que la expresión "en su caso" permite con carácter general saltarse la garantía de una tasación independiente, ¿qué sentido tiene mantener en la redacción del precepto el límite del 75%? La interpretación que yo propongo es más congruente con el mantenimiento del límite porcentual inferior.
El sentido que tendría el límite del 75% sería que se aplicara esa norma para los préstamos sometidos a la LMH (y solo para ellos, en lso que la tasación viene impuesta), y por tanto desactivar el citado artículo 8.2.
En cuanto a la interpretación propuesta, me parece que fuerza un poco la sintaxis de la norma. Tal y como está redactado el artículo la tasación a la que se refiere no puede ser otra que la del tasador oficial. Si en lo que hubiera estado pensando fuera en la resolución que citas, aparte de que era una cuestión ya resuelta, hubiera sido más lógico – y fácil- dejar el articulo como estaba y añadir la referencia a un precio legal, es decir algo así: “no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, O EN SU CASO, AL VALOR MÁXIMO DE LA FINCA DETERMINADO POR CUALQUIER NORMA”.
Pero en todo caso creo que se puede –y además se debe- defender tu interpretación. Primero porque como dices no se justifica ese cambio tan radical en el preámbulo. En segundo lugar porque el argumento sintáctico tampoco es definitivo: ¿Cómo vamos a confiar en la coherencia sintáctica de una frase que incluye casi en la misma línea “en ningún caso” y “en su caso”? Finalmente una interpretación conforme a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada sin duda conduce a tu interpretación. Y puestos a presumir la voluntad del legislador, ya que no la expresa, presumamos su buena fe, y que pretende alinearse con las reformas anteriores y con la doctrina de la DGRN y no desvirtuarlas.
En conclusión, creo que si llega a entrar en vigor la norma hay que optar por tu interpretación, en particular como notarios o como registradores. Es decir que habrá que exigir una tasación oficial salvo que el valor máximo del inmueble esté determinado legalmente (como hasta ahora).
Muchas gracias, creo que esa puede ser la solución de este embrollo.
De hecho, si se interpreta que la expresión "en su caso" permite con carácter general saltarse la garantía de una tasación independiente, ¿qué sentido tiene mantener en la redacción del precepto el límite del 75%? La interpretación que yo propongo es más congruente con el mantenimiento del límite porcentual inferior.
Muchas gracias por este post. Partiendo de que todo deudor debe pagar sus deudas íntegramente salvo en los supuestos tasados en los que proceda un concurso, si la tasación del bien dado en garantía (o del bien embargado a posteriori) genera tantos problemas de valor desde hace cientos o miles de años, ¿no sería mucho más simple que el bien objeto de ejecución hipotecaria o prendaria o de cualquier otro tipo se tase a valor de mercado en el momento mismo de la ejecución? Se esgrime que la tasación puede retrasar la ejecución, pero en realidad hay miles de arquitectos (hipotecas) y empresas especializadas dedicándose hoy en día a las valoraciones y tasaciones que, además, están reguladas con detalle en el caso de las hipotecas. En fin, tanto cambio legislativo, más o menos opaco, es una demostración palmaria de que vivimos en una época de absoluto marasmo jurídico. Los principios jurídicos, el "quid iuris", sin embargo está claro desde hace casi de dos milenios: el pacto comisorio o cualquier acuerdo equivalente en el pingue datum y en el pignus conventum son nulos de pleno derecho y se tienen por no puestos. Los bienes dados en garantía deben ser enajenados por su valor real y el sobrante, si lo hubiere, devuelto al deudor, una vez pagados intereses, intereses moratorios y costas causadas, además del principal. La cuestión final, como dirían los abuelos de cualquier pueblo castellano, es que no hay que hipotecarse, no hay que "apalancarse" y la crisis de los desahucio, como tantas veces se la llama es una crisis de irresponsabilidad colectiva e individual causada por el deseo de vivir por encima de nuestras posibilidades. Hubo un tiempo en el que vivir hipotecado no era buen síntoma. Ahora nos endeudamos de todas las maneras posibles: préstamos al consumo, préstamos hipotecarios, préstamos personales, préstamos express. En fin, si los físicos arreglasen sus complejos problemas con la misma solidez que lo hacemos los aprendices de juristas (misma identidad de razón, mismo problema sempiterno), aún estaríamos hablando del flogisto. Con todo, ya digo. Excelente post y comentarios. Seguiré sin hipotecarme.
Jesús, creo que das en el clavo. Es algo que vengo diciendo desde hace tiempo: La tasación de "salida" en el momento de la concesión del préstamo sólo tiene sentido para garantizar de alguna manera las emisiones de cédulas hipotecarias. Pero en el momento de la ejecución debería exigirse otra tasación, para asegurar de algún modo que el deudor obtuviera el "valor real", es decir, "de mercado" del bien ejecutado. No se pueden alegar razones de costes, porque muy superior sería el de una ejecución por un valor ruinoso.
Gracias por el comentario.
Evidentemente ha habido un problema de sobre endeudamiento del cual también son culpables los deudores. Pero como la responsabilidad está repartida, y además resulta que a los Bancos se los rescata con nuestro dinero, no parece razonable que todo el peso de la ley, de la responsabilidad patrimonial universal, y de los defectos del sistema de ejecución recaigan sobre el deudor.
Por otra parte no creo que la solución sea re-tasar en el momento de la ejecución, pues en este momento a quién beneficiaria sería a los Bancos, que podrían reducir el valor por el que se adjudican los bienes en caso de falta de postores. Tendría sentido permitir que el deudor tuviera derecho a pedir una nueva tasación si el valor ha subido, pero la realidad es que cuando están subiendo los precios de la vivienda es mucho menos frecuente que se llegue a la ejecución hipotecaria, pues es mucho más fácil y provechoso vender la vivienda a precio de mercado.
Por el contrario, el que el Banco esté vinculado por la tasación inicial (al 100%) les obliga a ser más conservadores con las tasaciones, evitando los abusos que se han producido. De paso, y en contra de lo que pueda parecer a primera vista, esto mejora la calidad del mercado hipotecario, pues el "loan to value" real es mejor, y por tanto la calidad de estos títulos hipotecarios mayor.
Gracias por el comentario.
Evidentemente ha habido un problema de sobre endeudamiento del cual también son culpables los deudores. Pero como la responsabilidad está repartida, y además resulta que a los Bancos se los rescata con nuestro dinero, no parece razonable que todo el peso de la ley, de la responsabilidad patrimonial universal, y de los defectos del sistema de ejecución recaigan sobre el deudor.
Por otra parte no creo que la solución sea re-tasar en el momento de la ejecución, pues en este momento a quién beneficiaria sería a los Bancos, que podrían reducir el valor por el que se adjudican los bienes en caso de falta de postores. Tendría sentido permitir que el deudor tuviera derecho a pedir una nueva tasación si el valor ha subido, pero la realidad es que cuando están subiendo los precios de la vivienda es mucho menos frecuente que se llegue a la ejecución hipotecaria, pues es mucho más fácil y provechoso vender la vivienda a precio de mercado.
Por el contrario, el que el Banco esté vinculado por la tasación inicial (al 100%) les obliga a ser más conservadores con las tasaciones, evitando los abusos que se han producido. De paso, y en contra de lo que pueda parecer a primera vista, esto mejora la calidad del mercado hipotecario, pues el "loan to value" real es mejor, y por tanto la calidad de estos títulos hipotecarios mayor.
Pues como sabes y ya hemos hablado, yo discrepo de este planteamiento que defiendes. Estoy de acuerdo con Jesús y así lo expresé en este post y en otros trabajos que tengo publicados. http://hayderecho.com/2015/02/11/tasaciones-de-inmuebles-y-desproteccion-del-deudor-hipotecario-hacia-una-nueva-burbuja-inmobiliaria/
Yo creo que hay que tasar en el momento de la ejecución y si la subasta queda desierta, el acreedor debe adjudicarse el inmueble al 100 % del valor de la tasación realizada en el momento de la ejecución. Es decir, el banco debe adjudicarse el bien por lo que vale, ni por el 60% ni 50% ni 70%. Es la solución más coherente con el principio de responsabilidad patrimonial universal. A la hora de conceder el préstamo y de cara a la titulización, se tasa por lo que vale en el momento de la celebración del contrato y se respetan las limitaciones de loan to value que establece la Ley de Mercado Hipotecario.
Si el inmueble aumenta o disminuye de valor es algo cuyas consecuencias deberán padecer ambas partes contratantes, sin que haya que desequilibrar el sistema favoreciendo a uno o a otro. De hecho, la llamada “margin call” estaba pensada para esa eventualidad de disminución del valor del inmueble, algo que por cierto también se han cargado con las últimas reformas.
Tasar en el momento de la ejecución (cosa que se hace en la mayoría de los países) es el modo normal proceder en la ejecución ordinaria. Favorece que haya postores y se venda el inmueble en subasta. Las subastas quedan desiertas hoy entre otras razones porque los inmuebles salen a “precio burbuja”. Lo que no es admisible es que la celeridad del procedimiento y la “comodidad” de no tener que tasar en la ejecución sacrifique la justicia.
La vinculación del valor de tasación fijado en la escritura ha dado lugar a todo tipo de abusos y ha beneficiado y mucho a los bancos. Buena prueba es la sentencia del Tribunal Constitucional citada en mi anterior comentario y el Auto que recojo en el post que hice sobre este tema. De hecho, no sólo no se ha modificado el art. 682 LEC sino que está redactado de manera más favorable al acreedor porque son conscientes de que esa norma les beneficia.
Si de verdad se quiere proteger al deudor cuando el bien hipotecado es vivienda habitual, que se haga lo que propones y que yo también he defendido: que se dé la opción al deudor para que se proceda a una nueva tasación.
Muchas gracias por este post. Partiendo de que todo deudor debe pagar sus deudas íntegramente salvo en los supuestos tasados en los que proceda un concurso, si la tasación del bien dado en garantía (o del bien embargado a posteriori) genera tantos problemas de valor desde hace cientos o miles de años, ¿no sería mucho más simple que el bien objeto de ejecución hipotecaria o prendaria o de cualquier otro tipo se tase a valor de mercado en el momento mismo de la ejecución? Se esgrime que la tasación puede retrasar la ejecución, pero en realidad hay miles de arquitectos (hipotecas) y empresas especializadas dedicándose hoy en día a las valoraciones y tasaciones que, además, están reguladas con detalle en el caso de las hipotecas. En fin, tanto cambio legislativo, más o menos opaco, es una demostración palmaria de que vivimos en una época de absoluto marasmo jurídico. Los principios jurídicos, el "quid iuris", sin embargo está claro desde hace casi de dos milenios: el pacto comisorio o cualquier acuerdo equivalente en el pingue datum y en el pignus conventum son nulos de pleno derecho y se tienen por no puestos. Los bienes dados en garantía deben ser enajenados por su valor real y el sobrante, si lo hubiere, devuelto al deudor, una vez pagados intereses, intereses moratorios y costas causadas, además del principal. La cuestión final, como dirían los abuelos de cualquier pueblo castellano, es que no hay que hipotecarse, no hay que "apalancarse" y la crisis de los desahucio, como tantas veces se la llama es una crisis de irresponsabilidad colectiva e individual causada por el deseo de vivir por encima de nuestras posibilidades. Hubo un tiempo en el que vivir hipotecado no era buen síntoma. Ahora nos endeudamos de todas las maneras posibles: préstamos al consumo, préstamos hipotecarios, préstamos personales, préstamos express. En fin, si los físicos arreglasen sus complejos problemas con la misma solidez que lo hacemos los aprendices de juristas (misma identidad de razón, mismo problema sempiterno), aún estaríamos hablando del flogisto. Con todo, ya digo. Excelente post y comentarios. Seguiré sin hipotecarme.
Gracias Segismundo por darnos esa visión.
Creo que ya no se protege ni a nuestros bancos, las cosas vienen aun de más arriba. “Nuestros” bancos tienen la mayoría de los préstamos titulizados, cedidos a fondos de inversión extranjeros (domiciliados en Luxemburgo muchos de ellos). Esos gigantes solo invierten para ganar, perder nunca, ¿Qué no ganan?… pues se modifican cuántas Leyes haga falta para que ganen.
Voy a salirme un poco del detalle por varios motivos.
El principal es que resulta difícil no coincidir en gran medida con lo que plantea el artículo.
Otra razón es que, como de costumbre, el Entorno interactúa con el Sistema y estas interacciones son muy importantes cuando analizamos eventos desde dentro del Sistema y sin referencias exógenas.
El sistema Financiero es un Bien de Estado. No es un Agente cualquiera. Pudo serlo, lo fue, ya no lo es.
Un Bien Estructural porque en economías que esencialmente son "no productivas" (orientadas a consumo) como las actuales…. todo colapsaría si la capacidad de crear dinero bajo demanda de los gobiernos, de impulsar el crédito en ciclos crecientes más o menos controlados no formase parte privilegiada de los mecanismos de Poder.
Es por ello que se están reforzando los códigos penales europeos para incluir delitos contra el sistema financiero y la razón por la cual se está incentivando un oligopolio bancario cada vez más fuerte que –por "Extracción sistémica"– consiga sobrevivir al delirio quimérico en el que se ha convertido desde 1971.
Con el precio del dinero en valores cero (realmente negativos si midiéramos la inflación como de verdad nos afecta) no es posible tener un sistema bancario que genere beneficios. Para ello hacen falta multiplicadores de escándalo, comisiones brutales, clientes obligados a serlo, normas contables amistosas y gastos cargables a los clientes forzosos y toda clase de favores desde el poder.
Es lo que estamos contemplando.
Pero es que sin ello el sistema colapsa. ¿Por qué solo hay dificultades y barreras para abrir bancos o para realizar actividades (depósito de valores por ejemplo) hoy en sus manos innecesariamente?
El problema es que esto, por las razones que fuere — y con las cuales un servidor no comulga en absoluto–, es exactamente lo que predijo Marx hace 150 años cuando anunció.
1. La destrucción de las economías Productivas.
2. La Irrupción de La Financiarización.
3. La Pauperización creciente de las clases medias.
Esto Marx lo achaca a las fuerzas perversas de la Burguesía capitalista mientras desarrolla sus fraudulentas teorías del valor de uso y de intercambio con apoyo en otros clásicos.
Lo hace así porque la Teoría del Valor y de la Apropiación Indebida de las Plusvalías por el Capital es lo que Permite Moralmente al Partido de Los Trabajadores asumir el Control de toda la actividad económica en nombre de sus Representados. Es decir, un motivo político: La toma de Poder.
La realidad es que lo que se conoce como Sistema Capitalista es el desarrollo natural de Una Filosofía de Poder Social que exige, para serlo, el control absoluto de la Sociedad.
El poder crece sin límite para seguir siéndolo y mientras lo aceptemos como verdad revelada nos irá como nos está yendo.
Esto que arranca con el Plenitudo Potestatis de Marsilio se ha materializado ya, por ejemplo, en esta Europa.
Y funciona tanto en un Sistema totalitario al estilo Chino como en una Democracia de Partidos representativa.
El único requisito es que el poder económico del Estado sobre las personas sea total. El Poder en una democracia es perfectamente capturable. Ni siquiera es más difícil capturarlo de lo que sucedía en el Viejo Régimen. Probablemente es más fácil una vez se aprende a hacerlo.
Esta forma monopolística y absoluta de poder es la que POR NECESIDAD ESTRUCTURAL exige el control de todos los procesos públicos y privados y, por tanto, estructura a través de reglas concretas la creciente oligopolización en todos los sectores de la economía con cualquier excusa.
Es el caso de fusiones inacabables cuya única función es Otorgar más Poder de Mercado y transferir sus Externalidades (Paro, prejubilaciones, desempleo crónico) al resto de la sociedad. Vía Impuestos y Deuda creciente.
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La sociedad civil, nosotros, somos propensos a cerrar los ojos y mirar al dedo (preferiblemente el meñique) porque hacerlo más lejos nos es doloroso y exige mucho esfuerzo.
Pero la comodidad nunca ha resuelto problemas.
Mientras a nosotros nos sucede esto hay gente que está muy activa estudiando y tratando de gestionar la entropía del sistema manteniendo lo mejor o lo más interesante del mismo.
Y lo hacen con gran anticipación. En el caso que adjunto hace 40 años.
En 1975 ya había gente preocupada por las consecuencias de lo que sucedió en el 71 (final de convertibilidad $/Oro y nacimiento del sistema financiero actual basado en olas de crédito)
Encargan el estudio a tres auténticas lumbreras de su confianza. Tres académicos de gran nivel y de su misma corriente ideológica. Es lógico y es muy interesante ver los nombres de todos ellos. Los entonces gestores de la Trilateral y los académicos.
Quien de verdad se crea que puede batir esto sin una dedicación y un esfuerzo que mínimamente se les acerque es alguien que ha decidido ignorar el mundo en el que vivimos.
http://www.trilateral.org/download/doc/crisis_of_democracy.pdf
Hace 40 años.
Saludos cordiales y gracias
Discrepo en la identificación "valor real"-"valor de mercado". El valor de mercado es una estimación sobre precios medios, un valor de referencia y el "valor real", que debería ser un valor objetivo, puede quedar fuera del margen medio por exceso o por defecto, dependiendo del grado de deterioro del bien. Por eso es tan importante que las tasaciones se hagan con un examen presencial: Para intentar evitar las sobrevaloraciones que, como ya alertaba el Banco de España en 2004, han llegado a alcanzar un 40% de media.
Por otra parte no hay que olvidar que se han producido ampliaciones de hipoteca con fines distintos al de adquisición del inmueble lo que también distorsiona no tanto el valor (porque no le aportan nada) como la deuda. A fin de cuentas cualquier préstamo tiene como elementos el principal (capital prestado, cifra cierta), el tiempo de disposición hasta la devolución y el precio (intereses que suelen ser de tipo mixto: Diferencial fijo más variable, normalmente EURIBOR). Que se ha de devolver el capital prestado, actualizado, con intereses y costas está claro. Que la doble garantía, real y personal, de un préstamo hipotecario no debe afectar solo a una de las partes también debería estar claro. Tanto como que en ese cálculo no deberían fijarse intereses no devengados por la imposibilidad de conocerlos anticipadamente.
Lo ideal sería que el valor de partida, en subasta, cubriese el 100% de la deuda pendiente en ese momento, ampliándose con la puja más alta y devolviendo al deudor el sobrante si lo hubiese. Pero ya habría quien lo considerase enriquecimiento ilícito e injusto: Hay que castigar al prestatario irresponsable y no al irresponsable prestamista.
Tampoco estaría mal que se diese a las subastas más publicidad que el tablón de anuncios de los juzgados y los edictos.Tal vez habría más interesados que bancos y subasteros. A fin de cuentas el único "valor" de un bien es lo que el adquirente está dispuesto a pagar por él en función del destino que quiera darle. Y pese a la crisis sigue habiendo gente a quien le da igual el valor si les gusta el precio.
Está claro Cruz que el valor de un bien es lo que alguien está dispuesto a pagar por él. De lo que se trata es de que no se valore con base en un valor futuro, inflado. Por otro lado, es claro que si ejecutado el inmueble, hay sobrante, éste le corresponde al deudor salvo que haya que cancelar cargas posteriores a la ejecutada. No hay enriquecimiento injusto en tanto que es un efecto expresamente previsto en la LEC. Lo de castigar al prestatario irresponsable, creo que no cabe ni plantearlo. Los deberes legales de préstamo responsable se imponen al prestamista. Como tantas veces he dicho, nadie se endeuda de manera irresponsable si no hay alguien que le preste de manera irresponsable. Otra cosa es que el deudor haya engañado aportando datos erróneos acerca de solvencia, algo que se evitaría si, como he dicho en otro post, la información crediticia positiva fluyera en España de una forma más eficaz y no quedara en manos del consumidor.
Precisamente, Matilde: Por la necesidad de que no se valore "a futuro" ni de forma "inflada" es por lo que se debe tener clara la diferencia entre datos estimados y datos objetivos, entre los distintos tipos de valor y precio. Porque el "valor" de un bien no es inmutable ni genérico ni absoluto. Igual que el importe de la deuda, que variará a lo largo de la vida del préstamo hasta su completa cancelación. Y si resulta fallido es ese preciso momento en el que habría que valorar las dos cosas, bien y deuda, caso por caso.
No es tan fácil que el prestamista, siendo un banco, en una relación asimétrica respecto al prestatario, concentrando en sí el mayor poder de negociación, con toda la información necesaria sobre los elementos del préstamo y capacidad para analizar las tendencias, pueda equivocarse demasiado. Salvo que le interese dar esa apariencia porque el objetivo real o el verdadero negocio no sea la mera concesión del préstamo hipotecario sino titularizar la deuda. O cualquier otro. Debería demostrar que ha cumplido con sus obligaciones legales de forma efectiva, más allá de meros formulismos con los que cubrirse las espaldas, cosa que parece apreciarse en la jurisprudencia.
Sigo con suma atención tus trabajos y comparto plenamente tus planteamientos. Y sí, también estoy de acuerdo en la importancia de poder disponer de información crediticia positiva, ya que no es lo mismo querer pero no poder pagar que poder y no querer, primera diferencia que impediría considerar a todos los deudores de la misma forma y evitaría generalizaciones que pudiesen conducir a soluciones que solo serían tales sobre el papel. La realidad sigue siendo tozuda.
Precisamente, Matilde: Por la necesidad de que no se valore "a futuro" ni de forma "inflada" es por lo que se debe tener clara la diferencia entre datos estimados y datos objetivos, entre los distintos tipos de valor y precio. Porque el "valor" de un bien no es inmutable ni genérico ni absoluto. Igual que el importe de la deuda, que variará a lo largo de la vida del préstamo hasta su completa cancelación. Y si resulta fallido es ese preciso momento en el que habría que valorar las dos cosas, bien y deuda, caso por caso.
No es tan fácil que el prestamista, siendo un banco, en una relación asimétrica respecto al prestatario, concentrando en sí el mayor poder de negociación, con toda la información necesaria sobre los elementos del préstamo y capacidad para analizar las tendencias, pueda equivocarse demasiado. Salvo que le interese dar esa apariencia porque el objetivo real o el verdadero negocio no sea la mera concesión del préstamo hipotecario sino titularizar la deuda. O cualquier otro. Debería demostrar que ha cumplido con sus obligaciones legales de forma efectiva, más allá de meros formulismos con los que cubrirse las espaldas, cosa que parece apreciarse en la jurisprudencia.
Sigo con suma atención tus trabajos y comparto plenamente tus planteamientos. Y sí, también estoy de acuerdo en la importancia de poder disponer de información crediticia positiva, ya que no es lo mismo querer pero no poder pagar que poder y no querer, primera diferencia que impediría considerar a todos los deudores de la misma forma y evitaría generalizaciones que pudiesen conducir a soluciones que solo serían tales sobre el papel. La realidad sigue siendo tozuda.
Hay alguna sentencia que pueda apoyar al deudor en el supuesto caso de un suelo tasado en el momento de la concesion del credito por un valor de 1.700.000 euros, con una deuda de 400.000? si el banco se lo quiere adjudicar, no deberia el deudor recuperar parte? O pagara ese credito con un suelo que vale cuatro veces mas?
Muchas gracias
Hay alguna sentencia que pueda apoyar al deudor en el supuesto caso de un suelo tasado en el momento de la concesion del credito por un valor de 1.700.000 euros, con una deuda de 400.000? si el banco se lo quiere adjudicar, no deberia el deudor recuperar parte? O pagara ese credito con un suelo que vale cuatro veces mas?
Muchas gracias