Ejemplo de cinismo legislativo: el nuevo régimen de garantías en la compra de vivienda sobre plano

Este blog ha denunciado en varias ocasiones “el postureo legislativo” o la redacción de normas como medio propagandístico para la opinión pública ( aquí y aquí). La reciente Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras va más allá pues, en el aspecto que tratamos, es un ejercicio de cinismo legislativo.

Nos referimos al nuevo sistema de garantías del comprador de una vivienda sobre plano. Afirma su exposición de motivos  que se dota de una mayor seguridad jurídica a la posición del adquirente de la vivienda frente al promotor. Esta afirmación es rigurosamente falsa a la luz de la nueva redacción que tiene la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) que entrará en vigor el 1 de enero de 2016 y que afectará a cualquier anticipo a cuenta de una vivienda que se haga después de esa fecha.

Se ha dado un paso atrás de gigante respecto a la situación anterior. El aspecto realmente perjudicial consiste en establecer la obligación del promotor inmobiliario de garantizar los anticipos únicamente desde la obtención de la licencia de obras. Esto antes no era así. La Ley anterior (Ley 57/1968) exigía al promotor  garantizar los anticipos con un seguro antes de iniciarse la construcción y si el promotor percibía dinero sin garantía alguna se hacía responsable a la entidad de crédito por permitir la apertura de la cuenta bancaria sin verificar la existencia de la garantía. Así lo dejó claro recientemente una Sentencia de 16 de enero de 2015 del Pleno de la Sala Civil (ROJ STS 426/2015, FJ 2º y 3º)

 Los que nos hemos criado profesionalmente en el sector inmobiliario sabemos que precisamente el riesgo de una promoción inmobiliaria para un consumidor está en la fase anterior a la licencia de obras. La práctica totalidad de los siniestros de este ramo de seguros se produce en esa fase incipiente donde el promotor  se hace con un suelo  muy prematuro desde el plano urbanístico y percibe fuertes sumas de dinero de particulares que no tienen noción de lo compleja y larga que puede ser la tramitación.  Prueba de ello es el mecanismo ilegal, según la STS de Pleno de la Sala Civil, 13 de septiembre de 2013 (ROJ 4496/2013), que intentó plantear la aseguradora ASEFA de dividir la cobertura en dos tramos temporales: en el primero se garantizaba que el dinero fuera al destino prometido (es decir el riesgo era nulo pues bastaba con intervenir las cuentas) y en el segundo tramo se garantizaba el buen fin de los anticipos. Dicha sentencia la estudiamos aqui

La situación actual, aunque no era la idónea, estaba obligando a los promotores a percibir cualquier anticipo con el Vº Bº de la entidad de crédito;  ésta tendría que devolver el dinero si no había garantías al abrirse las cuentas  y se retrasaba la vivienda. Esto estaba consiguiendo cuentas corrientes con anticipos del todo indisponibles para el promotor o simultanear en el tiempo la percepción de los anticipos con la concesión del préstamo que financiaba la construcción de las viviendas (hito que garantiza la viabilidad de la promoción).

Ahora ya no es así. Con el texto de la nueva Disposición Adicional Primera, que proviene de una enmienda de CiU al proyecto de ley ( la nº 45) la garantía es obligatoria sólo en un momento de muy poco riesgo.  ¿Quién estaba detrás de esta enmienda?  Seguramente nadie que representara a los intereses de los consumidores.  Lo que se está es salvando son los intereses de las aseguradoras y de los bancos a costa del consumidor.

El sesgo del legislador se ve en otros detalles también reveladores: deroga la antigua Ley 57/1968,  y olvida incluir en la nueva Disposición Adicional Primera de la LOE el carácter irrenunciable de estas garantías o deja bien claro que el promotor no puede vender la vivienda si el asegurador paga la indemnización.

Desde hace años que estamos reclamando la exigencia de un seguro de responsabilidad civil obligatorio para toda sociedad que se constituya con el objeto de promover viviendas pero parece que no interesa asumir semejante riesgo…  . En vez de este ejercicio de cinismo  ¿no sería mejor una campaña publicitaria de no anticipar ni un “duro” a nadie si no hay licencia de obras?

Medinyà y el deseado adelgazamiento del sector público local

Es lugar común que la multiplicación arbitraria de organismos públicos provoca una situación de  despilfarro y de desmesura organizativa que hay que corregir. Según el registro de entidades locales Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, en España existen 8.122 Ayuntamientos, de los cuales sólo 145 cuentan con más de 50.000 habitantes, 93 si se excluyen las capitales de provincia (1,15 % del total); 4.874 (60 %) tienen menos de 1.000 habitantes y, de estos, 1.040 (13 %) tienen menos de 100 y 3.787 (47 %) no llegan a 500. Lo municipios con menos de 5.000 vecinos representan solo el 13% de la población, lo que significa que el 87% de la misma se concentra en núcleos urbanos. Con ese número, España es el tercer país de la Unión Europea en entes locales, sólo por detrás de Francia, con 36.682, y Alemania, con unos 14.000.  Algunos países europeos han promovido reformas para reducir sus municipios: según un informe del Consejo de Europa, hasta Grecia ha pasado de tener 1.034 ayuntamientos a 325; Islandia, de 7.200 a 76; Letonia, de 500 a 118; y Dinamarca, de 271 a 98. En Italia el Gobierno aprobó en el año 2011 la supresión de 36 provincias. El propio Consejo ha elaborado un estudio sobre el volumen mínimo de población de un municipio para que sus prestaciones no sean gravosas para sus residentes y para que alcancen un nivel óptimo de calidad, considerando que a partir de 10.400 vecinos las finanzas municipales podrían estar saneadas; a partir de 11.600 podría haber una correcta planificación urbana; y a partir de 8.200 podrían garantizarse los servicios sociales, límite mínimo que no alcanzan más del 89 % de los ayuntamientos que hay en España. Por eso recomienda la fusión de municipios de menos de 10.000 habitantes, como vía rápida para la reducción de costes, agrupando bajo un mismo ayuntamiento a todos aquellos que se encuentren a 20 minutos aproximadamente de la capitalidad resultante –nada con los modernos sistemas de transporte y la administración electrónica-, más por los recursos que quedarían disponibles para aumentar el número y calidad de servicios públicos a prestar que por el ahorro que ello pueda conllevar. En España el  debate de la fusión de municipios -dispersión de los núcleos rurales, situación geográfica y endeudamiento municipal- se reabrió tras el anuncio de su fusión por municipios coruñeses, Cesuras y Oza dos Ríos,  para lograr subvenciones y poner en marcha proyectos comunes.

 

En su “Informe sobre España. Repensar el Estado o destruirlo” (Crítica, Barcelona, 2012), el profesor Santiago MUÑOZ MACHADO alertaba ya de la necesidad de un debate en profundidad sobre el manifiesto deterioro de las instituciones públicas en España, que a nivel electoral desemboca en un creciente desafecto del pueblo hacia la clase gobernante –así se ha comprobado en las últimas elecciones municipales y autonómicas- y en la convicción generalizada de que la necesidad de una profunda reforma del Estado y de algunas partes de la Constitución, entre ellas la relativa a la regulación de una organización territorial  generadora de unos gastos desorbitados y prescindibles que podrían reducirse con una rebaja de competencias de las comunidades autónomas y el adelgazamiento de la organización política y administrativa del Estado, que junto a la clase gobernante constituye uno de los más serios problemas que condicionan el futuro de España. El Estado no puede ser un problema en sí mismo, sino que está para resolver los problemas a los ciudadanos, lo que se traduce en el ámbito local en la necesidad de ayuntamientos que presten de forma eficiente los servicios públicos, respondan a las necesidades de los ciudadanos, y hagan sentirse a éstos representados y con acceso a las autoridades locales. Aunque el número de municipios de España es inasumible, el problema es, en opinión de los expertos, que a mayor fragmentación del territorio, mayor control político, y de ahí la resistencia de los políticos locales a la unión de municipios.

 

En España la norma general impide la constitución de municipios nuevos cuando no cumplen todos los requisitos legalmente establecidos; un paso más lo constituye la Ley 27/2013, de 27 de diciembre, de racionalización y sostenibilidad de la Administración Local, que pretende conformar la estructura organizativa de la Administración Local a los principios de eficiencia, estabilidad y sostenibilidad financiera y, para ello, incluye  medidas tendentes a redefinir y reducir la dimensión del sector público local, como la modificación del régimen jurídico de la gestión directa de los servicios públicos de competencia local, la limitación de la constitución de consorcios como instrumentos de cooperación entre la Administración Local y las Administraciones del Estado y de las Comunidades Autónomas  y la limitación genérica tanto para crear directa o indirectamente nuevos organismos, entidades, sociedades, consorcios, fundaciones, unidades y entes similares, como para realizar aportaciones patrimoniales o suscribir ampliaciones de capital de entidades empresariales o de sociedades mercantiles locales con necesidades de financiación.

 

Pero la dispersión facilita el control político y cualquier excusa es buena para hacerse con él, aunque para ello se requiera una ley singular que habilite la excepcionalidad sobre la base del llamado ‘principio de diferenciación’, como la reciente Ley 8/2015, de 10 de junio, de la Comunidad Autónoma de Cataluña, de creación del municipio de Medinyà, publicada en el BOE de 3.07.2015.

 

Medinyà es un pueblo situado al noreste de la ciudad de Girona que ocupa la parte oriental del valle bajo del Terri, un terreno llano de la orilla izquierda del Ter, por el transcurre la N-II y la autopista AP-7. Hasta ahora formaba parte del municipio de Sant Julià de Ramis, pero a juicio del Parlamento de Cataluña sus características justifican su conversión en municipio: lo fue hasta el año 1972, fecha en que se incorporó al municipio limítrofe de Sant Julià de Ramis por un acuerdo de los ayuntamientos de estos dos municipios, cuando –dice la ley- “no se trataba de un consistorio elegido democráticamente, ya que el país sufría la dictadura franquista, y  el mencionado decreto está firmado por el dictador Francisco Franco”. Y continúa:  “la población mantuvo, desde un primer momento, la voluntad de que Medinyà recuperase su carácter de municipio”, y de ahí que 23 años después, en “el año 1995 se constituyó el Col·lectiu pro Medinyà Independent”;  además, nos tranquiliza el legislador, “como consecuencia de haber sido municipio hasta el año 1972, Medinyà no ha perdido nunca su código postal e, incluso en la señalización de la carretera N-II, de la que se encarga el Ministerio de Fomento, figura el rótulo oficial de Medinyà”.

Razones todas ellas mas que suficientes para crear con 866 habitantes y una superficie de 7,66 kilómetros cuadrados -que incluye, además del pueblo de Medinyà, los caseríos de Santa Fe de la Serra, Tomet, Lladrers y Vall-llobera-, el municipio de Medinyà por segregación de una parte del término municipal de Sant Julià de Ramis, adscribiéndolo “a la comarca de El Gironès, a la veguería de Girona y a la provincia de Girona”. El número de vecinos no debe suponer ninguna intranquilidad, pues “Medinyà será el municipio número 123 en número de habitantes de los 222 que conformarán las comarcas de Girona”, habida cuenta además de que “la recuperación de la condición de municipio independiente permite reparar una decisión antidemocrática, corregir disfuncionalidades y atender a la voluntad de la mayoría de la población”.

 

La verdad es que no doy crédito.