El expediente de dominio para inmatricular fincas, tras la Ley 13/2015 de modificación de la Ley Hipotecaria

La importante Ley 13/2015, de 24 de junio, de modificación de la Ley Hipotecaria, ha traído como una de sus novedades la modificación total del régimen vigente hasta ahora del expediente de dominio para inmatricular fincas en el registro de la propiedad. Antes de la entrada en vigor de esta ley, que será el día 1 de noviembre de 2015, este expediente se tramita por vía judicial. Con la nueva regulación, es el notario el que lo tramita y solamente puede instrumentarse por vía notarial. No se trata solamente de que se haya producido un mero cambio en el instructor del expediente, del juez al notario, manteniendo igual la esencia del mismo. Por el contrario, hay una alteración esencial: el juez, una vez practicadas las pruebas y aportada toda la documentación, decidía lo que estimara oportuno, a favor o en contra de la solicitud, incluso aunque hubiera algún tipo de oposición. En el expediente notarial del art. 203, el notario no decide nada, ni siquiera hace un juicio de notoriedad, y solamente puede llegar a buen puerto el expediente en caso de que ninguno de los interesados que cita el artículo se oponga. El comportamiento pacato del legislador supone una dificultad que antes no existía para el éxito del expediente y puede limitar su utilización, abocando al interesado en inmatricular, al juicio declarativo.

Su regulación se contiene en el nuevo artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria, y podemos destacar lo siguiente:

El expediente se sustancia en forma de acta notarial, pero no es de notoriedad. De hecho, la Ley 13/2005 suprime el acta de notoriedad complementaria de título inmatriculador. Es básicamente un acta de notificación y de incorporación de documentos y declaraciones.  Puede utilizarse para inmatricular el pleno dominio de una finca o una cuota indivisa del mismo.

La competencia notarial para tramitar este expediente es muy amplia. Cualquier notario que pertenezca al distrito en el que esté radicada la finca, o una parte de ella, o en un distrito colindante a éste, es competente para actuar, incluso aunque la finca esté situada en una población que tenga demarcada una notaría que no sea la de ese notario.

El procedimiento se inicia por una “solicitud por escrito” del promotor del expediente, a modo de requerimiento. En todo caso, nada obsta a que ese escrito inicial adopte la forma de un requerimiento clásico en el acta, que firmará el interesado, como en cualquier otro acta notarial. Entre otros documentos que hay que aportar, el más importante como es natural es el título de propiedad que atribuya el dominio al promotor del expediente, título que ha de ser traslativo del dominio y debe contener la descripción literaria de la finca. Puede ser público o privado, dado que el precepto no distingue.  En todo caso, deberán reunir todos los requisitos legales para considerarlos documentos aptos para producir todos sus efectos, lo que, si en los documentos públicos se da por hecho, en los privados no es así en muchos casos.

El título de propiedad habrá de haber sido previamente presentado a liquidar a la oficina correspondiente. Así se deduce de las reglas generales de inadmisión en oficinas públicas de documentos no presentados a liquidar, contenidas en el art. 54 de la Ley de TPO y AJD, y 33 de la Ley de Sucesiones y Donaciones. Adicionalmente, los artículos 215 y 252 del reglamento notarial prohíben protocolizar documentos privados por medio de acta, o testimoniarlos, sin la previa presentación fiscal.

El promotor deberá aportar una serie de datos sobre fincas, propietarios y demás titulares de derechos, incluso de fincas colindantes. Llama la atención que se solicite incluso que el promotor identifique a los titulares de las cargas y gravámenes de las fincas colindantes y todo el que tenga derechos de posesión sobre el inmueble objeto del acta, sea arrendamiento u otro derecho diferente, e incluso al que sea poseedor de hecho (aunque sea un okupa..), aparte de al Ayuntamiento. A todos ellos hay que notificar el expediente. Parece bastante excesiva esta batería de notificaciones por su amplitud, que incluye a personas que pueden no tener nada que ver con la finca, y que, como veremos, puede hacer fracasar el expediente con su sola oposición.

Cualquier interesado podrá hacer alegaciones y presentar pruebas en el plazo de un mes desde que haya sido notificado. Si cualquiera de ellos se opone puede oponerse, y eso automáticamente hace que el expediente se cierre sin éxito. Incluso aunque el que se oponga sea el titular de una carga en una finca colindante o el poseedor de hecho del inmueble, o aunque el hecho de la inmatriculación realmente no pueda perjudicar al que se opone. Esto dificulta mucho que vaya a ser une expediente muy utilizado en la práctica, el promotor tiene que iniciarlo y abonar una serie de gastos, y quedar sujeto a que cualquiera de los numerosos destinatarios de la notificación pueda bloquearlo, abocándole al juicio declarativo. Es cierto que este juicio se entablaría solamente respecto de los que se han opuesto, pero en muchas ocasiones y ante la duda se prefería quizá acudir directamente al declarativo, única posibilidad dado que no existe ya el expediente de dominio judicial.

En cuanto al aspecto fiscal, el expediente no tributa como tal. Dice el artículo 7.2.C del RD Legislativo 1/1993, del Impuesto de TPO y AJD: “los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria y las certificaciones expedidas a los efectos del artículo 206 de la misma Ley, a menos que se acredite haber satisfecho el impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión, cuyo título se supla con ellos y por los mismos bienes que sean objeto de unos u otras, salvo en cuanto a la prescripción cuyo plazo se computará desde la fecha del expediente, acta o certificación.”

 Es decir, que tributarían en caso de que el documento título que sirve de base no estuviera liquidado previamente. Pero ya hemos indicado que en nuestra opinión, estos títulos han de estar siempre liquidados previamente para que el notario pueda iniciar el expediente (e independientemente de lo que ocurría con anterioridad cuando el expediente era judicial), por lo que estaría no sujeto al impuesto.

 

 

23 comentarios
  1. Fernando Guerrero
    Fernando Guerrero Dice:

    Entiendo que al obstáculo que puede suponer la oposición de algún interesado hay que sumar dos más:
    – El coste que, sin duda, debe quedar salvado por la celeridad del acta notarial frente al habitual retraso del expediente judicial.
    – Las eventuales dudas que pueda tener el Registrador de la Propiedad sobre la coincidencia total o parcial de la finca con otra u otras previamente inmatriculadas.
    "Dudas" que, según está configurado el expediente, se ponen de manifiesto después de levantar el acta notarial y solicitar la preceptiva certificación registral; y que, según el criterio de la Dirección General de los Registros y el Notariado (Resolución de 4 de abril de 2013) que parece seguir la nueva ley, se pueden fundar no solo en los documentos presentados y en los asientos del registro sino también en la oculta Base Gráfica Registral. La cual no aparece en los libros de inscripciones ni, en consecuencia, en la publicidad registral (notas simples y certificaciones).

    • Fernando Gomá Lanzón
      Fernando Gomá Lanzón Dice:

      Así es Fernando, en el caso de la dudas de los registradores,una solución razonable sería que antes de empezar el acta, y en casos que no estén claros. se consultara al registrador sin necesidad de empezar a hacer gastos.
      Pero el tema es incluso peor en el supuesto de reanudación de tracto, allí los múltiples interesados no basta con que no se opongan sino que según el 208 LH, tienen todos ellos que consentir expresamente, acudendo al notario, lo cual parece algo completamente excesivo, y que me temo que dejará en papel mojado este tipo de expediente, salvo supuestos muy especiales y concretos. Una lástima.

  2. IÑIGO ROMERO DE BUSTILLO
    IÑIGO ROMERO DE BUSTILLO Dice:

    Otro caso,Fernando, de "derecho vacuo o líquido",expresión de la diarrea legislativa que padecemos….

  3. Urbano Álvarez Merino
    Urbano Álvarez Merino Dice:

    Felicidades por tu artículo, tan didáctico como siempre. Leyendo la ley 13/2005, en cuya redacción sin duda ha intervenido el Cuerpo de Registradores, uno llega a la conclusión de que su finalidad es la de establecer nuevas trabas a la in matriculación y dificultar en general la constancia en el registro de la llamada realidad extra registral que es precisamente la auténtica realidad . Nunca comprenderé el afán de los registradores por dificultar el acceso al registro de las fincas no inmatriculadas o reanudar el tracto sucesivo, por eso creo que es una ley profundamente anti registral.

    • Fernando Gomá Lanzón
      Fernando Gomá Lanzón Dice:

      Sí, es curioso que a veces determinadas normas en este ámbito parecen hechas para permitir el mayor campo de "dudas" posible, de forma que la inscripción nunca esté asegurada por reglas objetivas y predecibles. Esta "filosofía de la sospecha" me parece un planteamiento equivocado.

    • Rodrigo Peláez
      Rodrigo Peláez Dice:

      Más bien dirás "ley profundamente pro-registral". El apartado de la regulación de la reanudación del tracto sucesivo es verdaderamente diabólico. Así es imposible, como dices, que la realidad se traslade al Registro. Alguien tiene que cambiar esto.

  4. juan
    juan Dice:

    La duda metódica será fuente de conocimiento cartesiano, por tanto filosófico, por tanto, de las ideas, por tanto, extraño a la realidad física.
    Las dudas registrales son la peor forma de inseguridad jurídica, porque son simplemente subjetivas, cuestionables, a posteriori, y están basada en datos físicos y no jurídicos, datos físicos que en contra de la especialidad son imprecisos y generales, porque si no no generarían dudas.
    Esto se soluciona con el acceso directo al contenido de los libros del registro.
    Los registradores están jugando con las cartas marcadas.

  5. Antonio CG
    Antonio CG Dice:

    Efectivamente, todo el espíritu de la reforma está impregnado de esa "filosofía de la sospecha" y de las "dudas fundadas". Particularmente sangrante es el caso del artículo 201, cuyo último párrafo del número 1 permite al Registrador suspender la inscripción si "albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria". Ojo: DUDAS FUNDADAS SOBRE LA POSIBILIDAD. Hay que ser un experto en psicología para entender el proceso que lleva a esta representación mental. Y por otro lado, ¿qué problema hay realmente en que detrás del expediente exista un negocio traslativo o una modificación de entidad hipotecaria, cuando se presupone que tal expediente se tramita con todas las garantías y notificando a todos los posibles afectados? ¿Y si esos presuntamente ocultos negocios o modificaciones no pueden reflejarse de otro modo?

  6. Juan
    Juan Dice:

    Llevo años preguntado por ahí las razones por las que no existe identidad entre la finca registral y la catastral y creo que me moriré sin que nadie me explique estos motivos, que, sin duda, deben ser muy poderosos.

  7. Un ciudadano cualquiera
    Un ciudadano cualquiera Dice:

    Este pais hace aguas, supeditan el registro de una propiedad con escritura publica, que no se ha podido registrar por errores del catastro, y no del propietario (mi caso y el de muchos), a que los colindantes, se opongan o den su visto bueno…. que clase de chiste es este??? que clase de ley es esta? donde se le atribuyen derechos a terceros que no los tienen, ademas como aqui en nuestro pais, no hay rencillas personales, ni ignorantes que no entienden nada….., es vergonzoso que anulen las actas de notoriedad para inmatricular una propiedad en el registro, es vergonzoso que nadie proteste contra esta bateria de leyes confiscatorias y anuladoras del derecho de las personas a poder trabajar, invertir y prosperar en nuestro pais, VERGONZOSO!!!!

  8. Un ciudadano cualquiera
    Un ciudadano cualquiera Dice:

    En mi caso, el colindante vierte las aguas sobre mi terreno, alguien cree que esa persona va a querer firmar nada? y que hago yo entonces? cuando yo soy legitimo propietario con escritura ante notario etc, antes con dos testigos y un sr/sra notario/a justificaba la realidad y registraba mi finca, ahora me lo va a impedir un colindante que hace algo ilegal, y que no le conviene que cambie esa situacion, y mis derechos como legitimo propietario totalmente anulados….. esto es mi realidad de hoy a dia 4 de noviembre de 2015….

  9. Un ciudadano cualquiera
    Un ciudadano cualquiera Dice:

    He estado leyendo la ley, y anulados no exactamente, pero me obligan a abrir juicio declarativo, mas gastos, mas tiempo, para ejercer mi legitimo derecho, a su vez, hacen que los notarios tengan una carga de trabajo excesiva por tener que tramitar todo el expediente, y se generan gastos obligatorios al tener que georeferenciar la finca o el inmueble y tener que contratar a un tecnico para ello, abogado y procurador, tiempo del notario, tiempo del juez, tiempo del registrador, tiempo del que solicita el tramite, tiempo del tecnico de catastro, nada de eso es gratis, no comprendo el beneficio para la sociedad que emana de esta ley, y de otras de ultima hornada, sinceramente, esto es un atraso.

    Nuestra sociedad no es buena, pero si tiene individuos buenos, y a estos es a quien se esta perjudicando, ojala los colegios del gremio legal se opusieran a estas nuevas reformas que los politicos de turno nos imponen arbitrariamente.

  10. Gema
    Gema Dice:

    Si efectivamente hay oposicion se acaba el expediente notarial y tendriamos que acudir a un declarativo, pero a un declarativo de dominio? Gracias.

  11. Consuelo
    Consuelo Dice:

    Muy buenos días, quería conocer si estas modificaciones afectan también a una finca a una finca que no ha sido posible inscribir por falta de cabida de la finca matriz.
    Se paga contribución, en el catastro está perfectamente identificada, en el Ayuntamiento también, pero el Registrador se opone a la inscripción.
    Con la modificación, puede realizarse el trámite con una notaría?
    Saludos y muchas gracias

  12. uno mismo
    uno mismo Dice:

    Aclarar dudas Razonables creó q es de justicia x q existe gente q estudian casos para expedientar fincas d las q tienen informacion d su precariedad legal creando un verdadero negocio. La ley actúa de filtro para los muchos abusos cometidos.
    Ahora preguntó ¿ quién tiene más derecho a disfrutar d la propiedad un okupa d más d 20años pagando los recibos d catastro ,Q con su esfuerzo dedicación ha mantenido la propiedad o aquel q plantee el expediente?
    Gracias x vuestra respuesta.

  13. Ignacio Herrero
    Ignacio Herrero Dice:

    exige el nuevo articulado de la LH que se deberá unir a la solicitud, los titulos acreditativos del dominio -publicos o privados-. QUE SUCEDE en los casos mas que habituales en que los bienes han sido transmitido de abuelos a padres y de estos a los hijos sin hacer escritura de adjudicacion de herencia, o mediante mero contrato verbal de compraventa ?

  14. Javier Álvarez
    Javier Álvarez Dice:

    Buenos días,

    En representación de una sociedad hemos requerido al notario para que tramite el expediente de dominio de una finca y a las dos semanas hemos recibido comunicación en la empresa, titular de la finca que se trata de inmatricular, de ADIF indicándonos que parte de esa finca fue expropiada en su día, ya que por ella pasaba una línea de ferrocarril, oponiéndose a la inscripción registral. Adjuntan planos de localización de los metros cuadrados expropiados.
    Ahora bien, la oposición no está bien hecha, debería haber sido presentada ante el notario y no directamente a nosotros ¿Qué debemos hacer? ¿comunicárselo al notario (ya lo hemos hecho) y cerrar el expediente?¿seguir con el mismo al haber defecto formal en la presentación de la oposición?
    Muchas gracias por su ayuda.
    Atentamente,
    Javier

    • Fuen
      Fuen Dice:

      Javier Alvarez, soy una lectora más del blog pero recordaba haber leido algo de esto en la Ley Hipotecaria, artículo 203, y te lo transcribo por si te fuera de utilidad (aunque posiblemente con el tiempo que hace de tu post lo tengas solucionado ya..). En fin, ahí va:

      Del mismo modo, si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, junto con certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada y, en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes.

  15. Rodrigo Peláez
    Rodrigo Peláez Dice:

    Es necesaria una Ley que permita adecuar la realidad física con la registral y la catastral. La modificación operada tras la Ley 13/2015 sigue haciendo que el Registrador tenga la sartén por el mango: basta que no se pueda notificar a un heredero para que el procedimiento de inscripción se vaya al traste y tengas que ir a un juicio, cuyos autos o sentencias tampoco te darán la seguridad de poder incribir la propiedad adquirida hace décadas por tus antepasados. Estamos hartos de ver en el BOE resoluciones de Registradores denegatorias por presuntos defectos de notificaciones imposibles.

    Es necesario que alguien vea esta realidad: las exigencias de los registradores con el tema notificaciones es fantasiosa. Para colmo, la Administración tributaria se ha sacado de la manga la realidad catastral, para poder clavar impuestos a cualquiera que pase por allí, y se sigue denegando el acceso de ciudadanos bienintencionados al registro de la Propiedad. Se premia con esta posición dominante a un gremio muy poderoso, a quien el político tampoco le interesa incordiar mucho, ya que en numerosos lugares ejercen de recaudadores de tributos. Así que a muchos que estamos en un limbo legal-catastral-registral nos seguiran dando ajo y agua…

  16. Pedro
    Pedro Dice:

    Hola Rodrigo.

    El procedimiento para el acceso de las fincas al registro por primera vez (inmatriculación) está regulado por la ley hipotecaria. Existen varias vías y entre ellas la del 205 LH que es bastante sencillo: Tener dos títulos de propiedad con una diferencia entre ellos de un año, entendiéndose por título, no el documento, sino el título de adquisición (herencia, compra…), completado en caso de falta de título previo, por un Acta Notarial, según interpretación dada por la Dirección General de los registros y del Notariado. Es un procedimiento bastante sencillo.

    Pero debes comprender que junto a la sencillez debe existir seguridad de que quien inscribe es el verdadero propietario, evitando que "falsos" propietarios puedan lograr la inmatriculación de las fincas, que en el supuesto de transmitirlas a título oneroso a favor de un tercero de buena fe (pasados dos años), harían la adquisición de este irreivindicable (adquisición a non dominio según el TS), privando al verdadero dueño su propiedad, circunstancia esta última que debe evitarse por evidentes razones (a nadie le gusta que le quiten su propiedad con ingeniería jurídica)..

    En conclusión: Sencillez, si; pero con total y completa seguridad jurídica que no prive de su propiedad a los más débiles.

    La inmatriculación es el momento más importante en la "vida jurídica" de una finca; pasa de un régimen jurídico a otro completamente diferente.

  17. Maria
    Maria Dice:

    Hola, me encuentro en la situación que comentáis, hemos comprado un terreno hace ya meses para hacer una casa, tenemos él acta notarial de compra-venta, tenemos permiso de obra y en el registro llevan más de un mes enviando cartas certificadas a los 5 colindantes para dar aviso del hecho y de momento solo uno la recogió, dos la habían rechazado y otros dos "no se sabe nada de ellos". Pregunto en el registro cada semana y me dicen que no hay un plazo, que mientras no sean notificados todos la finca no estará a nuestro nombre, que esto puede ser eterno y ya contando que no haya alegaciones. Nosotros hablamos con los vecinos colindantes para que recogiesen las cartas y no nos pusieron problema pero las cartas no llegan.
    Me parece algo increíble y desesperante que nos esté pasando esto y que en el registro nos digan que no podemos hacer nada.
    Es cierto lo que me dicen? No hay un plazo para las notificaciones? En verdad no podemos hacer nada para que esto acabe pronto?
    Muchas gracias

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