HD Joven: ¿Una ejecución hipotecaria propia de Cataluña?

El propósito de este artículo es llamar la atención sobre la recientemente publicada Ley catalana 24/2015, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética (en adelante Ley 24/2015), que entró en vigor el pasado 6 de agosto de 2015.

Sin ánimo de ser exhaustivo, esta Ley regula, entre otras, cuestiones como las siguientes:

  • Unos procedimientos, extrajudicial y judicial, para “la resolución de situaciones de sobreendeudamiento” de consumidores, que puede concluir en el acuerdo de cancelación de los importes no satisfechos por parte del juez.
  • También prevé, con carácter previo a la interposición de una demanda de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, que el demandante debe ofrecer a los deudores una propuesta de alquiler social si el procedimiento afecta a personas que no tengan un alternativa de vivienda propia y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos en la propia Ley, pero atribuyendo, además, al demandante, el deber de comprobar si concurren las mencionadas circunstancias, y siempre que (i) el demandante sea persona jurídica que tenga la condición de “gran tenedor de vivienda” (como los Bancos, sus filiales inmobiliarias, etc), o (ii) sea una persona jurídica que haya adquirido con posterioridad al 30 de abril de 2008 viviendas, que sean provenientes de ejecuciones hipotecarias o procedimientos similares, derivados de la imposibilidad de devolver un préstamo hipotecario.

La solicitud del informe a los servicios sociales, para determinar si una unidad familiar se encuentra en situación de riesgo de exclusión residencial, que aparentemente debe solicitar el propio deudor a requerimiento del acreedor, obliga a la Administración a emitir el informe en un plazo de 15 días, pero, si transcurre dicho plazo y no se ha emitido el informe, se entiende que la unidad familiar se encuentra efectivamente en situación de riesgo de exclusión residencial, por silencio positivo y con efectos directamente perjudiciales para un tercero.

  • Por otra parte, como medidas para garantizar la función social de la propiedad y aumentar el parque de viviendas disponibles en alquiler, la Administración puede resolver la cesión obligatoria de viviendas, por un período de tres años, para incorporarlas al Fondo de viviendas en alquiler para políticas sociales, en el caso de viviendas vacías que sean propiedad de personas jurídicas, siempre que: (a) el propietario de la vivienda sea sujeto pasivo del impuesto sobre las viviendas vacías; y (b) el sujeto pasivo disponga de viviendas vacías en un municipio en que exista, como mínimo, una unidad familiar en situación de riesgo de exclusión residencial.
  • Asimismo, cabe mencionar una medida que parece orientada a evitar la cesión de créditos hipotecarios a entidades como los fondos de inversión, consistente en que en las cesiones de créditos garantizados con la vivienda del deudor, si la cesión es a título oneroso, el deudor quedará liberado de la deuda abonando al cesionario el precio que éste haya pagado más los intereses legales y los gastos que le haya causado la reclamación de la deuda, que resulta ser un mecanismo más amplio que el previsto en el artículo 1535 del Cc, que se limita a los créditos litigiosos y, además, sin fijar un plazo para el ejercicio de este derecho (plazo que es de 9 días a contar desde que el cesionario reclame el pago al deudor, en el caso de la cesión de créditos litigiosos).

Una vez expuestas las principales novedades que presenta esta Ley, procedo a comentar algunos de sus aspectos:

A raíz de la crisis económica que hemos atravesado en los últimos años, muchas personas no han podido hacer frente a sus obligaciones, debido, en la gran mayoría de los casos, a situaciones de desempleo no deseadas. Entiendo, por tanto, que el legislador catalán, como consecuencia del elevado número de desahucios que se han producido (tanto por ejecuciones hipotecarias como por arrendamientos), haya tratando de buscar alguna solución a esta situación, en muchos casos dramática.

Sin embargo, la Ley 24/2015, a pesar de tener buenas intenciones, está originando una situación clara de inseguridad jurídica para los propietarios de viviendas que, en el ámbito procesal se traduce en situaciones de indefensión para la parte que tiene que demandar, introduciendo unos  requisitos pre-procesales no previstos en la LEC.

No pretendo ponerme en plan “abogado de principios”, pero es innegable que si en un negocio jurídico una de las partes no cumple con sus obligaciones, la otra parte puede requerirle que las cumpla y, además, que le indemnice por los daños derivados del incumplimiento. A ello cabe añadir que la hipoteca, como derecho real de garantía que es, ofrece al acreedor la posibilidad de ejecutar dicha garantía si se produce algún incumplimiento y, en determinadas circunstancias, quedarse con el inmueble. Por lo tanto, parece que, si bien con anterioridad para ejecutar una hipoteca al acreedor le bastaba con justificar que el deudor había incumplido una serie de pagos en las cuotas, ahora, en Cataluña, para ejecutar una hipoteca, no sólo tiene que incumplir el deudor una serie de pagos, sino que, además, el acreedor debe solicitarle que recopile una serie de documentos que acrediten que está en riesgo de exclusión residencial y, una vez demostrado esto, ofrecerle un alquiler social, en la propia finca a ejecutar –si puede ser– y por un período mínimo de tres años.

En cuanto a la cesión obligatoria de viviendas vacías, que puede ser un debate en sí mismo, parece una medida un tanto desproporcionada, más aún si tenemos en cuenta que los propietarios ya tienen que pagar un discutible impuesto por dicha propiedad (Ley 14/2015). Gravar la propiedad de una vivienda vacía para incentivar que se destine a que todos tengamos un techo, puede tener lógica social, pero que se obligue a cederlas, sobre todo si no se sabe si habrá alguna compensación equitativa, parece contraria al derecho de propiedad.

En relación a los deudores en situaciones de dificultad, ya existe una Ley de ámbito estatal que trata de proporcionarles ciertas facilidades, que es la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (en adelante Ley 1/2013). Esta Ley 1/2013 trata de dotar a los deudores hipotecarios de medios de defensa adecuados ante situaciones de especial vulnerabilidad que puedan derivarse de la aplicación de las estipulaciones pactadas en los préstamos hipotecarios concedidos, estableciendo la posibilidad de suspender el lanzamiento por un plazo de cuatro años desde la entrada en vigor del mismo (hasta el 15 de mayo de 2017), en aquellos casos en los que los ejecutados cumplan una serie de requisitos (recogidos en sus artículos 1 y 2).

Así pues, si existe una Ley estatal “sustantiva” para ayudar a los deudores que pueden verse afectados por la pérdida de sus viviendas –la Ley 1/2013– y una Ley procesal que garantiza una posición equilibrada a las partes –la LEC–, parece que le Ley catalana 24/2015 planteará importantes dificultades y contradicciones en su aplicación, dado lo complicado de su encaje en todo el esquema normativo, por mucho que se base en la protección de los consumidores. Es más, es muy probable que, bien directamente, bien a través de los procedimientos judiciales en los que se aplique, se planteen dudas sobre su constitucionalidad, como ya ha sucedido con otra Ley del Parlamento Catalán, dictada con una finalidad similar, la Ley 20/2014, de modificación del Código de Consumo de Cataluña, para la mejora de la protección de las personas consumidores en materia de créditos y préstamos hipotecarios (Ley 20/2014), que ha sido recurrida por inconstitucional y el TC, al acordar la admisión a trámite, ya ha acordado la suspensión de bastantes de sus artículos (aquí).

En cualquier caso, lo que parece claro es que, por el momento, si alguien es deudor de los que reúnen los requisitos de la Ley 24/2015, su aplicación le va a resultar muy favorable y, muy probablemente, logre ganar tiempo de permanencia en su vivienda casi sin coste. Por el contrario, los acreedores se van a tener que armar de paciencia para poder cumplir la Ley sin que vean desaparecer sus derechos.

Ciertamente deseo que todas las familias puedan mantener una vivienda, pero sin que para ello se tenga que causar indefensión o privar de sus derechos a nadie (ni siquiera a los Bancos), por lo que considero que esta Ley acabará siendo modificada o desapareciendo y, si no es así, es posible que acabemos viendo que en Cataluña sólo podrán comprarse una vivienda quienes puedan pagarla al contado, porque será difícil que los Bancos se arriesguen a ofrecer hipotecas a personas con circunstancias económicas que pudiéramos denominar “normales”.

Como breve conclusión, un poco provocadora, me permito invitar a los lectores a que, si esta Ley 24/2015 no es recurrida, se endeuden en Cataluña, ya que no tienen nada que temer (ni que pagar…).

Última semana para proponer candidatos al I Premio Fundación ¿Hay Derecho?

El sábado 31 de octubre termina el plazo para proponer candidatos al I Premio Fundación ¿Hay Derecho?. De entre los cinco más votados, el jurado elegirá al ganador o ganadora.

Un proceso participativo para la ciudadanía en el que hemos recibido diversos nombres de la sociedad civil que por diferentes motivos pueden hacerse merecedores del premio.

Queremos agradecer todas las propuestas presentadas, así como los votos emitidos hasta el momento que harán realidad este premio.

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¡Ay, Derecho! Los nuevos plazos de instrucción criminal y la alarma en la Fiscalía

Las tres asociaciones de fiscales así como a título individual -hasta hoy- casi 900 fiscales han pedido al Gobierno que amplíe los plazos de entrada en vigor de la nueva reforma de la Ley de Enjuiciamiento Criminal (publicada en el BOE el 5 de octubre y con una vacatio legis de 2 meses), por resultar inasumibles las pretensiones del legislador.   ¿Cuál es aquí el problema?   La cuestión es que en España los plazos de duración de los procesos son demasiado largos, y ello es debido a una variedad de causas, tales como un proceso penal obsoleto, una investigación contradictoria, falta de jueces, de fiscales, de personal auxiliar, de unos medios materiales muy deficientes y en concreto de unos sistemas informáticos lamentables sin coordinación entre Juzgados y Fiscalías, entre otras.

No son tópicos, es absolutamente real.  En este momento se superan largamente las 900.000 causas penales pendientes en la Justicia española, de las que la mayor parte son causas en investigación.  La nueva reforma establece que a partir de la entrada en vigor (es decir, a primeros de diciembre de este año), todas las causas pendientes habrán de haberse concluido en un periodo ordinario de seis meses, salvo que se considere la instrucción “compleja” en que por causas tasadas podrá extenderse la investigación hasta un límite de 36 meses. Ello va a obligar a la Fiscalía a revisar desde el día 5 de diciembre y durante un plazo máximo de seis meses, cientos de miles de causas para establecer que pruebas faltan para preparar el Juicio, a solicitar la práctica de esas pruebas que faltan, y a hacer escritos provisionales de acusación que es la única manera de cercionarse de que se dispone de prueba para ir al Juicio Oral.  La sanción que establece la ley en caso contrario es la de no poder solicitar más prueba transcurridos los seis meses.   Si la ley hubiera simplemente establecido que sus disposiciones se aplicarían solo a los procesos incoados tras su entrada en vigor hubiera parecido defectuoso técnicamente, pero no insensato ya que es cierto que no podemos tener una Justicia penal de tan escasa calidad.

El problema es que la nueva ley se aplica a los cientos de miles de procesos pendientes, con lo que de repente y tras el abandono a que por sucesivos Gobiernos se ha sometido a la Justicia (la principal preocupación sobre la misma ha ido dirigida precisamente a establecer controles políticos en las jerarquías judicial y fiscal), se pretende acabar con los atascos estructurales sin abordar las causas, simplemente determinando que se acaben. Ese modo de proceder avoca a fiscales y jueces a un esfuerzo enorme que honestamente no creo que pueda prestarse con la atención precisa, y además sin dotación alguna de medios personales añadida, tal como establece cuidadosa y expresamente la ley: la aplicación de esta norma no supondrá costes económicos.

¿Qué pasará? Al Gobierno se le pide que amplíe el plazo, veremos si son sensibles al problema. En caso contrario, la reforma entrará en vigor, se hará recaer sobre los jueces de instrucción y los fiscales, en muchísimos casos sobrecargados de trabajo, la corrección de retrasos estructurales en la Justicia -sin asignación de más medios materiales y sin abordar las causas de los retrasos-, lo que probablemente supondrá que muchos procesos concluirán con poca prueba avocados a archivos o a absoluciones inevitables por falta de prueba de cargo.  Es probable que en un par de años el número de causas penales pendientes se habrá reducido significativamente, pero el precio que se va a pagar será alto. Y ese precio no lo van a pagar -salvo tal vez electoralmente- los responsables de la ley; lo van a pagar fundamentalmente al margen del personal al servicio de la Justicia afectado, las víctimas de los delitos mal investigados.