Expediente de reanudación del tracto sucesivo (art 208 LH): misión imposible

La ley 13 2015 de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria, modificó la tramitación del expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido en el registro de la propiedad, que ha pasado de ser judicial (artículos 200 a 202 LH antiguos) a notarial (art 208 LH), alterando en gran medida sus características.

Comienza diciendo el artículo 208 LH en su actual redacción: “La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con arreglo a las siguientes reglas…”.

Este enunciado contiene una inexactitud. Para los destinatarios de la norma, hubiera sido más elocuente, a modo de advertencia informativa, un inicio del precepto que fuera algo así como: La reanudación del tracto sucesivo interrumpido será prácticamente imposible conseguirla como consecuencia de las siguientes reglas que regulan su tramitación…”.

 Y es que, en teoría, el expediente, una vez recibida la documentación que permite iniciarlo, se compone esencialmente de dos fases: una primera, de notificación, y una segunda, de prestación de consentimiento entre los que pudieran verse afectados por la reanudación del tracto, pero eso no es así.

En efecto, si se lee el artículo 208 se llega (o, al menos llego yo) a una desazonadora conclusión: la de que el legislador no ha regulado un verdadero expediente, por mucho que diga. Un expediente se compone de diversos trámites, cada uno de ellos con su autonomía y su especificidad, hasta llegar a un resultado final. Aquí no. Aquí hay un sólo, verdadero e irrealizable en la práctica, trámite: que todas las muchísimas personas que este artículo manda citar, no solamente no se opongan a la pretensión del solicitante, sino que se tomen la molestia de comparecer ante el notario, y, sin que ni una sola de ellas falle, presten el consentimiento a una reanudación de tracto de la que desconocen completamente los detalles, y que les será seguramente muy ajena. Un pasaporte al fracaso, vamos.

Todo lo anterior a este paso, en especial las notificaciones, es algo irrelevante en el fondo, porque no importa cómo se les notifique a esos interesados. En el punto 4º se establece la necesidad de una notificación personal a determinados titulares de dominio o derechos reales sobre la finca. Podría plantearse la cuestión de qué significa exactamente que sea personal, pero en realidad es completamente indiferente. Es igual si se les notifica por acta, correo, burofax, SMS, tam-tam, lenguaje de signos o telepatía. Porque lo que tiene que hacer esos notificados, no es no oponerse o no hacer nada, sino consentir ante el notario. De modo que el trámite de notificación no es un verdadero trámite, ni esto un expediente. Esto es, en realidad, una labor titánica de  intentar que un montón de gente que carece por completo de interés y conocimiento en el asunto, se digne firmar ante notario que todo le parece muy bien.

Pero, ¿tanta gente hay que notificar? Juzgue usted mismo. Según el art 203, regla quinta, al que se remite el 208, y según el propio artículo 208 en su regla segunda, 3º, deben ser citados:

 

  • El titular registral o sus herederos (todos sus herederos, sin excepción)
  • Todos los titulares de cargas, derechos o acciones sobre el inmueble (hipotecas, embargos, servidumbres, etc)
  • Aquel de quien proceda el inmueble (que será alguien diferente al titular registral) o sus herederos.
  • El titular catastral.
  • El poseedor de hecho de la finca.
  • El ayuntamiento.
  • Los titulares registrales de las fincas colindantes.
  • Los titulares catastrales de las fincas colindantes.
  • Los titulares de derechos reales constituidos sobre las fincas colindantes.

Y todos estos, sin faltar uno, deben consentir en el acta, porque si no, no cabe reanudar el tracto.

Veamos un ejemplo práctico, no demasiado complicado, de hecho (pueden serlo mucho más), para que se aprecie bien la cuestión: una casita con jardín, era propiedad de una persona, don Juan, ya fallecido, inscrita a su nombre en el registro; don Juan la vende en documento privado a don Matías, y éste lo revende en otro documento privado a doña María. Doña María quiere algo tan natural como inscribirlo a su nombre en el registro. 

Don Juan ya ha fallecido con cuatro hijos, dos de los cuales también han fallecido, con tres y dos hijos, respectivamente.

Esta vivienda linda con otras tres. Una de esas viviendas que lindan está hipotecada con Banco Santander; otra con el BBVA; y la tercera está libre pero ha fallecido el dueño.

La vivienda de doña María soporta por un trocito del jardín una servidumbre de paso a favor de una finca que está a un kilómetro; en la vivienda de doña María no vive habitualmente ella sino su hermana soltera, porque se lo deja la propietaria.

Pues bien, para conseguir su objetivo, doña María en primer lugar tendrá que notificar según el art. 208 a las siguientes personas, siempre individualmente:

 

  • A los dos hijos vivos de don Juan.
  • A la viuda y los tres hijos de uno de los hijos fallecidos (lo que tendrá que acreditar, recopilando la documentación).
  • A la viuda y los dos hijos del otro hijo fallecido de don Juan.
  • A don Matías, que le vendió la finca.
  • A los propietarios de las viviendas colindantes que están vivos.
  • Al Banco Santander y al BBVA.
  • A los herederos del propietario de la otra vivienda colindante (sin no sabe quiénes son, tendrá que buscarlos y acreditar su condición).
  • Al propietario de la finca que tiene a su favor la servidumbre de paso (y si ha fallecido, los herederos).
  • A la hermana de doña María (sí, también).
  • Al ayuntamiento.
  • Si alguno de los titulares catastrales de la finca de doña María o de las fincas colindantes son diferentes a los registrales, también a ellos.

Ya el listado de personas asusta un poco, son muchas, algunas de ellas quizá indeterminadas, y unas cuantas que no se sabe qué razón hay para molestarles con citaciones. Pero ésta es la parte fácil. Ahora hay que conseguir que todos ellos, sin excepción, comparezcan y firmen el acta. Son decenas de personas, en el ejemplo, muchas de ellas sin conocimiento e interés en la reanudación, que pueden vivir al lado, a 500 kilómetros, en Brasil o en Australia ¿Ustedes creen que hay la más mínima posibilidad de que eso vaya a ocurrir?

Pues aún hay más. Una ocurrencia final. Para el caso –probabilísimo- de que no se consiga la unanimidad, la regla cuarta del artículo 208 dispone que “si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca”. Es decir, ¡que los que no comparezcan ante notario pueden encontrarse con una citación judicial, instada por el promotor del expediente! Personas que en muchas ocasiones nada tienen que ver con el inmueble, que no formulan oposición, que desconocen todo el tema, pueden verse con la siempre desagradable circunstancia de recibir un requerimiento judicial, con el imaginable desconcierto, porque a ver cómo se le explica al beneficiario de la servidumbre de paso, o al vecino de al lado, por ejemplo, que esa citación que se les ha hecho es obligatoria. Todo esto no tiene ni pies ni cabeza.

Hace unos años escribí sobre una nueva institución que se sacó de la manga el legislador, el Emprendedor de Responsabilidad Limitada, a la que califiqué de ejemplo de derecho inútil o derecho hueco. Y no anduve descaminado, puesto que durante todo el año 2013 se constituyeron…13 ERL; es decir, técnicamente cero. Pues bien, el calificativo es perfectamente aplicable a este expediente de reanudación de tracto, por desgracia, porque el legislador, en vez de solucionar problemas reales de personas reales que quieren inscribir su propiedad y contar con la protección del registro, se protege frente a reclamaciones imaginarias de cualquier persona que pase por allí, poniendo trabas hasta el infinito y más allá. Veremos cuántos expedientes de reanudación del tracto se acaban finalizando con éxito.

 

25 comentarios
  1. Luis Gutierrez
    Luis Gutierrez Dice:

    Hola, me dice un compañero que la DGRN ha dictado una resolución, todavía sin publicar en el BOE, que flexibiliza mucho las reanudaciones de tracto en inscripciones de más de treinta años, en las que no será necesaria ni consentimiento, ni comparecencia.

    • Fernando Gomá Lanzón
      Fernando Gomá Lanzón Dice:

      Entiendo que es un compañero registrador quien ha proporcionado esa información. Veremos qué dice la DGRN, pero en todo caso la flexibilidad no podría contradecir el texto de la LH.

      Otra cosa es que la DGRN acoja la opinión contenida en un prontuario del servicio de estudios del Colegio de registradores de octubre de 2015, en el que se considera que no es necesario el consentimiento de los propietarios o titulares de cargas de las fincas colindantes, por razones finalistas, de estudio de la tramitación previa y lógicas. Es la solución más razonable, y coincido con ella, pero lo cierto es que el artículo 208 literalmente sí los incluye como destinatarios de la notificación (y por tanto personas que deberían consentir), por lo que estas interpretaciones a contrario no son nada seguras ni garantizan que no vayan a existir problemas de inscripción.

      Y en todo caso, repito que si fuera así, esta concepción tampoco te solucionaría definitivamente esta cuestión del consentimiento o no de los colindantes, porque antes que al registro, hay que pasar por el juzgado a instar juicio declarativo, y habrá que ver si el juez que lo tramite admite que no sean demandados estos colindantes. Esperaremos a leerla.

  2. Alvaro Delgado
    Alvaro Delgado Dice:

    Y la gran pregunta es….. ¿quién es el paranoico que ha diseñado legislativamente este expediente en la nueva LJV? O, más maliciosamente,…. ¿a quién molestaba especialmente que este trabajo se lo dieran a los notarios y ha ido llenando el camino de minas? Busquen por ahí y encontraran la respuesta….. Esto es legislar pa ná, como decía José Mota. Un abrazo y enhorabuena por el post. tan claro como siempre.

  3. Luis Gutierrez
    Luis Gutierrez Dice:

    Estimado Álvaro, creo que estás sacando unas conclusiones un poco exageradas. Creo que las reformas en este último año en general, siempre hay matizaciones, han sido muy positivas para la seguridad jurídica. La ley de jurisdicción voluntaria, la ley de cooperación jurídica internacional, muy alabada en la matritense el pasado jueves, la demarcación, creo que ha ido por el buen camino. La ley catastro – registro es una ley muy compleja y necesita tiempo de adaptación. Solo lleva cinco meses en vigor. Creo que en info años reconoceremos la importancia que ha tenido en la seguridad jurídica, debiendo ser los notarios los primeros interesados en su promulgación. No veamos fantasmas en todo. Un cordial saludo.

  4. Augusto
    Augusto Dice:

    Buen artículo, sólo de un ejemplo de la realidad completa que hay, que me recuerda la frase de Joseph Goebbels en el juicio de Nüremberg, cuando dijo aquello de que “Para ahorcarme, no se necesita tanto cuento”.
    En definitiva, la inmensa mayoría de las competencias atribuídas en la Ley de Jurisdicción Voluntaria al Notariado puede subsumirse en las siguientes categorías:
    -Competencias para supuestos inexistentes: Presentación, apertura y protocolización de testamentos cerrados, y los testamentos de forma oral. Es directamente para decir al legislador que se ría de su padre.
    -Competencias impropias del Notariado y compartidas con otros funcionarios públicos: celebración de matrimonio, que esto suena en la prensa y parece que les hemos dado algo.
    -Competencias con requisitos imposibles, derecho hueco o vacío: el ejemplo más claro es el acta de reanudación de tracto, pero hay más.
    -Competencias sobre materias en que otros funcionarios, éstos últimos con monopolio, con juicio sobre su propia actuación, y con presunción de que los interesados solicitan su intervención por el hecho de la presentación de las escrituras en oficinas públicas, tiene la verdadera y real competencia (perdón por la redundancia): El ejemplo típico es el de las actas de rectificación, en que encima los requisitos son distintos, y se pretende que la seguridad jurídica sea igual. Si es usted Notario, notifique a los colindantes, por ejemplo, por correo certificado, y si no, haga usted dos intentos de notificación presencial. Pero si es usted Registrador, que baste con la notificación por correo certificado, porque su correo certificado es más válido que el notarial…Ah, y no salga usted de la oficina (si es que por casualidad está), no se le vayan a enfriar los piececitos…
    Cornelio Nepote estará escandalizado. Pensará que el PRI, en México, es más serio. Dónde va a parar.
    Y una última reflexión: el hecho de que la DGRN “flexibilice los requisitos en una Resolución que aún no ha salido”, nada quita de lo anterior. Qué guapo es Lenin: dos pasos adelante y uno atrás. Qué vergüenza.

  5. Francisco Rodríguez Boix
    Francisco Rodríguez Boix Dice:

    Con todos los respetos Augusto,Goebbels se suicido en el búnker de la cancillería y,por tanto,no fue juzgado en Nuremberg.

  6. Alvaro Delgado
    Alvaro Delgado Dice:

    Perdona Luis, pero me molesta bastante que se critique exageradamente lo que yo no he dicho. He hablado de "este expediente en la nueva LJV", no de la Ley entera, que aplico cada día y sobra la cual he impartido varias charlas. Ni de las demás Leyes recientes. Sólo he dicho, como el autor, que la regulación del expediente de reanudación del tracto sucesivo es lamentable, y que contribuirá poco a su éxito práctico en el ámbito notarial. Otros aspectos de la LJV están mejor construidos y su éxito práctico, como vemos todos los días, es mucho mayor. ¿De dónde sacas que veo fantasmas o que critico todas las reformas legislativas recientes? Lo único que he dicho es que el que ha redactado la regulación de "este expediente" (la LJV ha tenido múltiples redactores "por aluvión") está algo paranoico o quería poner muchas dificultades a la función notarial. Nada más.

  7. Luis Gutierrez
    Luis Gutierrez Dice:

    Hola Álvaro, te pido disculpas porque te había interpretado mal, probablemente me he quedado con la frase de las minas en el camino que había que buscar. Pero con tu aclaración te reitero mis disculpas.

  8. Marta
    Marta Dice:

    Al lado del "Postureo Legislativo", calificación que me parece genial, habría que buscar un nombre aplicable a otro tipo de normas como las que comenta Fernando. Yo provisionalmente les llamaría "Normas Cendrillon"

    ("Cendrillon" es sonoro y significa "Cenicienta" en francés)

    Son normas que conceden una facultad, pero la ponen tan difícil, tan difícil, que en realidad … no la conceden, al contrario, se burlan de quien se cree beneficiado por ellas. Salvo que alguna circunstancia no prevista por el que las impuso, permita alcanzar el resultado que dicen que pretenden.

    (Explicación en román paladino: La madrastra no quería que cenicienta fuera al baile.. Pero le dio permiso expreso para poder asistir a la celebración de palacio. A continuación estableció unos requisitos tan difíciles de cumplir, que la cenicienta no pudo tener su vestido (su expediente) preparado. Pero surgieron unas circunstancias no previstas por las que las dictó, que permitieron a la beneficiada lograr su objetivo).

    Leyes Cendrillon.

  9. ENNECERUS
    ENNECERUS Dice:

    No sé si el final será feliz. Lo cierto es que da náusea el evaluar las normas desde el punto de vista son buenas si me benefician, malas si me perjudican. Y aunque nadie esté libre de pecado, el sesgo es desolador en perjuicio de determinados profesionales.
    ¿A quién beneficia la no oponibilidad a tercero adquirente de los contratos de arrendamiento no inscritos en el Registro de la Propiedad?
    a) Al arrendatario. Obvio que no. Un adquirente podrá resolver el contrato.
    b) Al propietario. En teoría, sí. Se puede liberar del inquilino transmitiendo el inmueble.
    c) Al adquirente. En teoría, sí. No le es oponible el arrendamiento anterior del inmueble que adquiere.
    d) A los notarios. En teoría, sí. Ahora los contratos se documentarán en escritura pública e inscribirán en el Registro.
    e) A los registradores. En teoría, sí. Ahora será necesario que se inscriban los arrendamientos para que sean oponibles a terceros.
    Veamos qué ocurre en la práctica.
    Al propietario ya no se le puede obligar a que declare en la escritura de venta que la finca está libre de arrendamientos (DGRN). Sin embargo, sabiendo que la finca está arrendada, ¿puede el notario aconsejar al vendedor que la venda como libre de cargas? NO
    ¿Puede el notario aconsejar que la compre como tal? NO.
    ¿Puede o debe el notario autorizar la escritura como libre, sabiendo que hay arrendatarios? NO.
    Recordemos que estamos en un país en el que si el comprador consiente en precario al vendedor la posesión durante un determinado período de tiempo su desalojo en caso de no hacerlo voluntariamente debe hacerse por vía judicial.
    Igualmente, que el Registro de la Propiedad no protege al adquirente de mala fe. Normalmente nadie compra un inmueble sin verlo primero. Salvo los adquiridos por los acreedores (normalmente entidades de crédito) en subastas por ejecución de embargos o hipotecas. Y que con toda probabilidad, salvo en estos casos, cualquier juez apreciará la mala fe del adquirente entendida como ausencia de buena fe-diligencia normal de un padre de familia en comprobar el estado posesorio del inmueble.
    La pregunta sigue en el aire. ¿Beneficia a alguien el cambio de la norma? La respuesta es NO. Es una norma inútil … salvo para las entidades financieras o fondos inmobiliarios especializados en la compra de paquetes de inmuebles ejecutados.
    Ya tenemos a los beneficiados.
    Un ejemplo más de que el estado de derecho ahora legisla pensando en el 20% más bajo, como justificación para beneficiar mucho más al 0,001% más fuerte.
    En cualquier caso es digno de considerar la eficacia del sistema.

  10. Marta
    Marta Dice:

    estamos hablando de reanudación del tracto… Que tiene que ver con las entidades bancarias? Ennecerus II (al primero lo llevo en el corazón) no he entendido tu comentario.
    La reanudacion del tracto tiene como fin lo que su nombre indica. Si se incluyen tantas pegas para que pueda realizarse, es una ley Cendrillon, que no se podrá aplicar.
    Así que me parece que introduces un comentario en un lugar que no corresponde.
    Ah, los bancos no tienen ese problema porque las hipotecas y las cesiones de crédito cumplen con el tracto sucesivo, la norma que se comenta no les afecta en absoluto. y los embargos tampoco están afectados.
    O sea se excluye ese 20% al que te refieres

  11. ENNECERUS
    ENNECERUS Dice:

    Marta, es otro ejemplo de lo que tú misma has denominado como "leyes Cendrillon". Hay denominadores comunes entre ambas normas, reanudación del tracto-inscripción de arrendamientos en el Registro de la Propiedad: Origen, finalidad última, destinatario o beneficiario presunto de las normas. Y una realidad igualmente común: Ambas son chapuceras, innecesarias y totalmente prescindibles. También hay diferencias: No se sabe a quien beneficia la nueva regulación de la reanudación del tracto. O sí.

  12. Marta
    Marta Dice:

    Veo que no conoces el tema y que tienes un prejuicio (es decir, ya has juzgado previamente).
    Además hay una máxima en esos razonamientos que expones que los debilita: si consideras que la inscripción sólo beneficia a quien tú das a entender, puedes criticar de esta forma todo aquello que se refiera a algo inscribible.

  13. Pedro
    Pedro Dice:

    En relación con la inscripción del arrendamiento, es algo muy estudiado por los tratadistas y las opiniones son divergentes, desde el plano estrictamente jurídico, habiéndose discutido incluso la naturaleza del arrendamiento inscrito como derecho personal o real. En mi opinión, la antigua regulación no era muy coherente. El usufructo no inscrito no perjudicaba al tercero hipotecario y el arrendamiento no inscrito, sí le perjudicaba.

    Recomendaría la lectura de un artículo en la web "transparencia notarial", titulado "entrevista al Decano Ollé, la Notaria", en la que el comentarista alaba el mantenimiento de la doble inmatriculación por escritura pública en la que se dice lo siguiente " Por ejemplo, con ocasión de la reciente reforma de la Ley Hipotecaria, hubo de ser una notaria de tercera, la Decana de Castilla la Mancha, Palmira Delgado ( según se cuenta) la que defendió acérrimamente la inmatriculación por doble título, FUENTE DE INGRESOS IMPORTANTE PARA SEGÚN QUE TIPO DE NOTARÍAs, asunto que un Notario de capital grande considerará menor o que no valorará en toda su extensión." –

    Parece que al comentarista le preocupan más los ingresos de los notarios de tercera que la seguridad jurídica preventiva. Lo cierto es que doña Palmira Delgado logró que su reforma se impusiera.

    un cordial saludo

  14. ENNECERUS
    ENNECERUS Dice:

    Marta, tu presunción de que no conozco el tema es prepotente, arriesgada, temeraria y permíteme que te lo diga, falsa. Aunque sólo sea porque no sabes ni quien soy ni a qué me dedico, aunque puedes fácilmente deducirlo. Los administradores de esta página sí saben quien soy, con nombre y apellidos y no están autorizados a divulgar mi identidad.
    De las reformas del 2015 que han afectado a la seguridad jurídica preventiva tengo una opinión muy favorable en términos generales de la LJV y de la LCJI, aunque con discrepancias en aspectos muy concretos. Independientemente de que favorezca o perjudique a determinados sectores profesionales, entiendo que la reforma es beneficiosa para los ciudadanos, porque tienen la posibilidad de elegir entre distintas alternativas en la gran mayoría de los casos.
    Respecto de la reforma de la LH y la LCI tengo una opinión general desfavorable, por cuanto los detalles técnicos han arrumbado su aplicación práctica, sin que exista ninguna justificación que no pase por la defensa numantina de determinados intereses corporativos mal entendidos, como se ha señalado en reiteradas ocasiones en este blog en opiniones con las que concuerdo totalmente.
    Respecto de la anterior reforma de la LPH me parece casi infame por sus enormes contradicciones. Y respecto de la LAU, estando muy de acuerdo con su filosofía general, de nuevo nos encontramos con aspectos técnicos que no son claramente justificables o que, al menos, requieren una explicación que dista de ser simplista.
    Por otra parte un foro y mucho más aún, un comentario, no es el cauce más apropiado para escribir un tratado de derecho hipotecario o un ensayo sobre la aplicación práctica de la lucha por el derecho (Ihering), mientras que sí lo es para dar una opinión -formada- sobre estos asuntos.

  15. ENNECERUS
    ENNECERUS Dice:

    O sea, Pedro, que el doble título público inmatriculador no ofrece seguridad jurídica, en tu opinión. Podrías ilustrarnos una alternativa que sí la ofrezca. Las motivaciones de Palmira Delgado las expuso sin ambages. Lo que tendrías que explicar tú es en qué opinión técnica que beneficia a los notarios que ejercen en los pueblos (ojo, no son notarios de tercera, sino notarios "de primera", como todos, que ejercen en notarías de tercera) perjudica a los ciudadanos, a la sociedad, al estado o a tu gremio.
    Porque es muy legítimo defender intereses personales y corporativos. Sobre todo si se alinean con los generales. Lo que no es lícito es mentir, ocultar motivaciones profundas y llevar el agua del BOE a tu molino contra viento y marea, aprovechando al primo de Zumosol.

  16. ENNECERUS
    ENNECERUS Dice:

    A todo esto, coincido con la opinión de que una de dos, o el arrendamiento es un simple derecho personal inoponible a terceros, o es un derecho real oponible a terceros, en cuyo caso debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, como cualquier otro derecho real.
    Discrepo en la opinión de que un usufructo inmobiliario no inscrito no perjudica a tercero, así sin más. Porque el tercero tendrá que inscribir y además, ser de buena fe, se interprete ésta como se interprete y si el usufructuario no inscrito es poseedor, veremos si el juez le va a desahuciar sin más.
    Preciso que mi opinión acerca de la reforma de la LAU en este punto es que induce a confusión. Desaparece la oponibilidad del arrendamiento urbano frente a tercero per se, lo que considero muy acertado. Pero sin embargo, en la realidad práctica no se puede desconocer la existencia del arrendamiento cuando viene acompañada de un hecho posesorio que enerva la buena fe del adquirente. Y esto no se le puede ocultar a un adquirente en ningún caso, otra cosa es que éste no pueda cabalmente conocerlo, como expuse en el otro comentario.

  17. Teseo
    Teseo Dice:

    Se cuenta que cuando los turcos estaban a punto de conquistar Constantinopla, los sabios de Bizancio, en lugar de preocuparse de defenderse de los enemigos, perdían el tiempo discutiendo acerca del sexo de los ángeles.

    Con el tema del "tracto" bajo mi punto de vista pasa lo mismo.

    El mercado hipotecario español (que no la legislación hipotecaria) es un sistema fiduciario anglosajón. Después de otorgada la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, dichos préstamos se "desmaterializan" en forma de "títulos-valores". El riesgo de crédito y flujos de efectivo se venden a inversores, una (o varias veces) porque dicha transmisión no se inscribe dado que se hace en mercados primarios de títulos valores.

    Posteriormente las entidades tampoco no declaran las ulteriores compras de esos títulos valores (art 59 bis de la Ley del Mercado de Valores) en claro fraude de ley e incumpliendo la normativa de los mercados de valores con el VBº de BdE y CNMV.

    Consecuentemente tenemos un mercado hipotecario sujeto a la Ley 2/1981 en el que el activo financiero se separa intencionadamente de la garantía real (que se la queda el banco cedente por el morro).

    En 1981 hubo un interesante debate acerca de si había que inscribir las transmisiones de títulos hipotecarios en el mercado secundario……. Ganó el no con gran alegría y regocijo de sus señorías especialmente de Luis Solana.

    Por consiguiente, si no inscribe la transmisión de la garantía a la vez que el préstamo principal ni se necesita a un registrador, ¿para qué queremos reanudar ningún tracto? Que las entidades financieras vayan a un juicio ordinario y digan cuántas veces han vendido el mismo préstamo de cuánto dinero que no es suyo se han apropiado y quién es el verdadero accionista que está detrás de los "fondos internacionales" a los que se malvenden las carteras de préstamos. La siguiente pregunta sería, ¿para qué necesitamos a un registrador o a un notario?

  18. Pedro
    Pedro Dice:

    Hombre Ennecerus, siempre estamos hablando del tercero hipotecario!! Lo mismo en el caso del usufructo que del arrendamiento (artículo 14 de la ley de arrendamientos urbanos que expresamente se refiere al 34 L.H.) y el usufructuario puede estar en la posesión del bien usufructuado, como el arrendatario, Pero ni el usufructo, ni el arrendamiento deben prevalecer frente a un tercero hipotecario. ¿Y puede surgir un tercero hipotecario en estos casos? Por supuesto que sí. Por ejemplo en los procesos de ejecución, donde puede no quedar acreditada la existencia de arrendamientos (puede haber precaristas, ocupas…). Lo que pasa es que tu piensas siempre en el comprador en escritura.

    El tema de los notarios de tercera y los "honorarios" extras de los notarios por la doble titulación en las inmatriculaciones no lo digo yo; lo dice un notario en "transparencia notarial" alabando la actitud de Palmira (decana de notarios) en defensa de la doble titulación para inmatricular. Pero esa alabanza la hace por ser fuente de ingresos para los notarios, no por razones jurídicas. Queda "muy feo" que se defienda la doble titulación por razón de los honorarios del notario…

    Respecto a las titulizaciones hipotecarias, los Juzgados están exigiendo la inscripción de la hipoteca a favor del ejecutante para admitir la ejecución.

    • ENNECERUS
      ENNECERUS Dice:

      Entonces Pedro, ¿Qué defiendes? ¿El título único? ¿El título privado?. Lo que defiende Palmira Delgado es el mantenimiento del doble título como "un" procedimiento de inmatriculación, no como "el" procedimiento de inmatriculación. Aparte de que como bien sabes, antes de la reforma el primer título no tenía que ser público, sino de fecha cierta respecto de terceros.
      Es evidente que eso genera honorarios extras para los notarios de plazas de tercera. Y para los registradores de esas plazas. La pregunta es ¿son correctos? ¿están justificados? ¿hay alguna razón para suprimir ese modo de inmatricular, aparte de una transferencia de rentas nada transparente?

  19. Marta
    Marta Dice:

    Permítanme que insista, este post me parece que no se refiere a los bancos…
    …y Teseo, no encuentro el hilo, las garantías de los préstamos, si son hipotecarias, deben estar inscritas, incluso aunque se acuda al juicio ordinario…
    respecto de la última pregunta, quizá eso pensó Madoff cuando decidió incluir basura en la titulización de lo que parecía algo, que carecía de la más elemental seguridad jurídica.
    También me da la sensación de que este tema toma una deriva diferente a la idea principal que se deseaba resaltar sobre la reanudación del tracto.
    Así que un saludo a todos y hasta el próximo post

    • Teseo
      Teseo Dice:

      Marta. En algún sitio algún notario lo ha dicho. ¿La gente no entiende que en un préstamo con garantía hipotecaria hay varios negocios jurídicos?

      Lo hemos entendido bien. Hay un préstamo y una garantía. ¿Qué pasa cuando se vende el préstamo? Que debería venderse con la garantía.

      ¿Qué han hecho nuestras entidades? Pues quedarse con garantía. Se ha roto el tracto: el préstamo viaja da más vueltas que el tiovivo pero el "tocho" y la escritura original, ¿quién la tiene?

      El mercado hipotecario está bancarizado. Los únicos que financian hipotecas son los bancos. Es por eso que siempre acabamos hablando de ellos. ¿De qué vamos a hablar si no?

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