Sobre las grandes dificultades que impone la ley para cambiar la hipoteca de un banco a otro

La llamada “subrogación de acreedor” en las hipotecas se refiere a la posibilidad que tiene el deudor de cambiar su hipoteca de un banco a otro, de modo económico, y obviamente con el objetivo de mejorar sus condiciones de pago (tipo de interés, plazo, etc). Esta posibilidad tiene una historia, un presente, y debería tener un futuro mejor que el actual, en forma de modificación legislativa.

Todo comenzó en el año 1994. Con la promulgación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, se habilitó un sistema nuevo, que resultó eficaz, para permitir que un deudor hipotecario pudiera cambiar la hipoteca de banco con unos costes muy reducidos. Esta ley es probablemente una de las peores redactadas de la historia de España, pero funcionó.

El mecanismo era el siguiente: el deudor acudía a un segundo banco para mejorar las condiciones de su hipoteca. El segundo banco le tenía que hacer una oferta vinculante de condiciones para la misma (vinculante para el propio banco, de modo que ya no pudiera arrepentirse). Esta oferta se comunicaba al primer banco, y se le solicitaba que certificara el saldo pendiente, es decir, cuánto había que pagar por préstamo, intereses y comisiones.

Si el primer banco no expedía la certificación en plazo, perdía todo derecho y se podía sin más formalizar la subrogación. Pero si el primer banco certificaba el saldo pendiente, entonces aún tenía una oportunidad de conservar al cliente; el primer banco podía durante un cierto plazo intentar convencer al cliente para que no se fuera, ofreciendo las condiciones que fueran. Pero lo fundamental de todo el sistema era, y esto es lo más importante, que la decisión de irse a otro banco o quedarse con el que ya estaba –con la mejora de condiciones que fuera- dependía exclusivamente de la voluntad del deudor, y no del banco acreedor.

En definitiva el deudor, por su propia voluntad y aunque el primer banco no quisiera, podía cambiarse de entidad financiera, puesto que no estaba obligado a formalizar novación con el primer banco, incluso aunque éste hiciera una oferta mejor en términos económicos que el segundo. El deudor era quien decidía si se quedaba o si se iba.

Esta ley produjo unos beneficios enormes en el mercado de hipotecas. Durante los años siguientes al de su entrada en vigor se produjeron muchísimas subrogaciones de bancos, de modo que los deudores pudieron con costes bajos mejorar de manera notable sus hipotecas, y también hubo muchas novaciones, es decir, rebajas hipotecarias concedidas por los mismos bancos que las tenían, rebajas que indudablemente no se hubieran ni ofertado si no existiera la amenaza de que el deudor se pudiera cambiar a otro banco. Se fomentó la competencia, se dio voz y voto al cliente bancario, y fue causa, en parte, de la famosa “guerra de las hipotecas”, en un contexto, recordemos, de gran crisis económica.

Sin embargo, todo cambió de manera radical con la ley 41/2007, de 7 de diciembre, de reforma del mercado hipotecario, la cual altera sustancialmente el eje del sistema, que pasa de estar situado en el deudor a inclinarse claramente en favor del primer banco. Ahora se reconoce al banco acreedor un “derecho a enervar la subrogación” igualando o mejorando las condiciones ofrecidas por el segundo banco.

Por tanto, el deudor, desde esta ley,  ya no tiene en absoluto la seguridad de que se va a poder cambiar de entidad. Quien ahora decide, en última instancia, es su propio banco, puesto que le basta con declarar que iguala la oferta para retener contra su voluntad al sufrido deudor, el cual ha perdido parte del poder de decisión.

Nótese que, en la práctica, la ley viene a minusvalorar los servicios que ofrece a la banca, puesto que los reduce a una institución para dar y recibir dinero, pero lo curioso es que esa minusvaloración es en beneficio de la propia institución bancaria. La ley no admite que uno quiera cambiarse de banco, además de por las condiciones financieras, por otras muchas:

  • Mal servicio en la sucursal o mala relación personal.
  • Descontento con otros servicios del banco: cajeros, banca electrónica, número de sucursales, deficiente gestión de otros productos o esperas de tiempo.
  • Cercanía física de la sucursal del segundo banco
  • Porque el segundo banco tenga productos atractivos que no tiene el primero.
  • Porque le asesore y apoye eficazmente en sus negocios, etc.

Para la ley de 2007, todo esto no cuenta, no es un valor digno de protección. Si el primer banco iguala la oferta, el deudor no tiene nada que decir y se queda forzosamente atrapado, debiendo pagar además los costes generados por la subrogación frustrada.

De este modo, un banco con malos servicios o al menos inferiores a los que ofrece que la competencia ha conseguido ver blindados sus préstamos, puesto que siempre podrá retener a sus clientes, aunque estos quieran irse a otro más dinámico, a menos, claro está, que se pida una nueva hipoteca por parte del deudor para cancelar la antigua, pero eso siempre se ha podido hacer y no se hacía porque supone unos costes, especialmente fiscales y de tramitación bancaria, muy superiores a los de la subrogación. Es decir, que el pretendido derecho de enervación del banco no existe en el fondo, porque no puede impedir que el deudor se vaya, constituyendo una nueva hipoteca, lo que hace la ley del 2007 es, simplemente, ponérselo más difícil (más caro).

Hay que añadir, además, una práctica de algunas entidades financieras que es contraria a la buena fe, y en mi opinión, nula: el banco que tiene el préstamo no quiere perderlo, y ejercita su derecho a enervar la subrogación haciendo una contraoferta que no iguala las condiciones del nuevo banco, sino que declara “mejorarlas”. Pero esa supuesta mejora de condiciones no consiste en rebajar más los tipos de interés de la oferta del segundo banco, sino en cambiar completamente las reglas de esa oferta (en cuanto a periodos, exigencias de contratación de productos para descuentos en el diferencial, etc), de modo que nos encontramos en ocasiones en los despachos con clientes que nos indican que esa supuesta “mejora” de su banco no lo es en absoluto, porque prefiere con mucho la oferta del banco al que quiere irse. Esta forma de actuar no es en absoluto admisible y es contraria a los derechos de los consumidores.

La ley del 2007 supuso un retroceso que debería ser corregido volviendo al sistema anterior. Es una norma pre-crisis, y en las actuales circunstancias, y con todo lo que hemos visto en los últimos años, no parece de recibo que un deudor no pueda cambiarse de un banco a otro que le ofrece mejores condiciones, diga lo que diga el primer banco, a un coste razonable.

13 comentarios
  1. PATRICIA SUAREZ
    PATRICIA SUAREZ Dice:

    Gracias Fernando por tu estupendo post. Habría que añadir además los 'TRUCOS' para retener al hipotecado. Permíteme nombrar sólo algunos:

    1. Formalizar un CRÉDITO, no un préstamo hipotecario. La diferencia no es banal, el banco te dice que el crédito es mejor porque tendrás otras ventajas, pero no te advierte que no te podrás beneficiar de la ley de subrogación sino que tendrás que cancelar una hipoteca y aperturar otra, corriendo con los gastos, por supuesto.

    2. Añadir a la comisión de cancelación total y/o parcial de la hipoteca una CLÁUSULA DE DESISTIMIENTO o LUCRO CESANTE por la cual el banco tiene derecho a cobrar un importe de difícil cálculo para el cliente (no deja de ser un IRS) en base a los intereses que va a dejar de cobrar en los próximos años. Es decir, de poco te va a servir cancelar si de todas maneras tienes que pagar los intereses. Los bancos están añadiendo estas cláusulas sin advertir al cliente y sin hacer escenarios económicos para que el cliente sepa lo que le costaría cancelar la hipoteca al día siguiente de su contratación -si le tocara la lotería, por ejemplo-.

    TRUCOS que la Ley está permitiendo y que os pido a los notarios que advirtáis. Yo, sin ir más lejos, firmé un crédito hipotecario sin conocer las diferencias, me costaba 5.000€ cancelar la hipoteca con ellos así que ahí sigo. Cosas de la vida.

    • javier
      javier Dice:

      fernando,

      Excelente artículo. Soy de los pocos que en estos momentos ha conseguido una novación y se han quedado con su banco original. El absurdo ha sido que intenté negociar con el banco para mejorar las condiciones, ya que el mercado había variado a mi favor. El banco se negó hasta recibir una oferta vinculante de un tercero. Tuve que negociar y hasta exigir que todas y cada una de las condiciones, además del tipo de interés, fueran iguales o mejores que las de la oferta vinculante. Fue dura esa negociación, pero al final lo conseguí. El banco afirmaba que con igualar el tipo de interés al de la oferta vinculante era suficiente. En ningún momento aceptaban que lo que importaba al final era el total de la TAE del préstamo hipotecario.
      Vergüenza.

  2. Teseo
    Teseo Dice:

    Las "renegociaciones" si no las lleva un abogado sirven para que la entidad cuele otras cláusulas a los préstamos.

  3. Matilde Cuena Casas
    Matilde Cuena Casas Dice:

    Magnífico post Fernando. Se puede decir más alto pero no más claro.
    Ya he denunciado muchas veces que el sistema está diseñado para que el cliente sea cautivo de su banco. Las reticencias que en España pone la banca a que se comparta información financiera de sus clientes va precisamente en la misma dirección: que sea difícil cambiar de banco porque el “nuevo” no nos conoce ni puede conocer nuestro nivel real de endeudamiento. https://hayderecho.com/2016/05/05/sobre-los-datos-que-piden-los-bancos-para-conceder-un-prestamo-el-coste-de-las-restricciones-legales-a-los-ficheros-positivos-de-solvencia/
    Pero es que además el tema de la Ley de Subrogación de Préstamos Hipotecarios me pareció un ejercicio de cinismo político espectacular por parte del Gobierno que la aprobó. Su “doctrina” estaba ya prevista en el artículo 1211 del Código Civil que ya permitía una novación del préstamo sin consentimiento del acreedor a instancias del deudor. Este artículo estaba vigente desde 1889 y NO SE APLICÓ porque ya los bancos se encargaron de poner comisiones de cancelación anticipada muy altas. Pero a pesar de ello, muchos deudores si querían cambiar de banco, necesitaban cancelar su hipoteca y constituir una nueva, con todos los costes que ello conllevaba y ello a pesar del art. 1211 CC.
    Se aprobó la Ley de 1994 y parece que habíamos descubierto el Mediterráneo cuando en realidad esa posibilidad ya existía y lo que pasa es que su NO aplicación beneficiaba a muchos. Ciertamente, la Ley de 1994 regula la aplicación del art. 1211 CC, pero no añade nada nuevo al sistema, tal y como se puede deducir de la Exposición de Motivos. En ésta se denuncia que la regulación del 1211 CC era concisa. El que lo fuera, no impedía su aplicación y aquí nadie la aplicó.
    Lo de la reforma de 2007 es impresentable. Una muestra más de quien dicta las normas que deben aprobarse: la banca. Esto tiene que cambiar porque alimenta el temido populismo político y judicial que nos ha llevado a estar sin Gobierno 6 meses. En fin, otra prueba más de capitalismo clientelar .

  4. Segismundo Alvarez Royo-Villanova
    Segismundo Alvarez Royo-Villanova Dice:

    Muy oportuno el post.
    En efecto la ley 41/2007 introduce unas reformas que van directamente en contra de la competencia. M. González-Meneses ( http://www.elnotario.es/index.php/hemeroteca/revista-18/2061-la-ley-41-2007-y-las-contradicciones-de-la-desregulacion-0-9467863179247699 ) refería lo siguiente poco después de su aprobación:
    "Un representante de una asociación de entidades dedicadas al crédito con garantía hipotecaria explicaba el objetivo de la norma en estos términos: la vaca que uno ha estado cuidando durante años no puede venir alguien de fuera a llevársela, revelador de que el propósito último es la estabulación de la clientela de las entidades".
    Es de este tipo de cosas cuanto de lo que hablamos cuando hablamos de capitalismo de amiguetes: normas hechas a la medida de intereses particulares (a menudo de los bancos, como en este caso), y en perjuicio de los consumidores y de la economía en general.

  5. Francisco Rodríguez Boix
    Francisco Rodríguez Boix Dice:

    Espléndido artículo.Antes de la Ley 41/2007,y al amparo de la Ley 2/94,no era infrecuente que la entidad primitivamente acreedora,ante la oferta vinculante de la nueva entidad,presentará al sorprendido y estupefacto deudor la existencia de un swap,que el deudor había firmado como un documento más dentro de la amalgama de documentos inherentes al préstamo hipotecario,swap cuya cancelación originaba al deudor unos miles de euros,cantidad que,en la mayoría de las veces,terminaba abortando la operación de subrogación.En relación con la posible inaplicacion de la Ley 2/94 a los créditos,las malas lenguas comentan que los famosos créditos abiertos de Caixa pretendieron crear un producto que,impidiendo la subrogación,permitiera ser amortizado como un préstamo.No obstante ,los Registros terminaron admitiendo la subrogación en los créditos abiertos siempre que el deudor renunciará a la facultad de volver a disponer de las cantidades ya reembolsadas.

  6. DesdeParisConAmor
    DesdeParisConAmor Dice:

    Bien explicado, nunca he entendido porqué las leyes no garantizan la voluntad del más débil, el consumidor, o sí, porque hacen leyes que no sirven para otra cosa que ponerse medallas (se ha realizado una gestión en favor de…).

    Sólo una puntualización, los créditos en si mismos se pueden subrogar, creo sinceramente que no fueron creados para evitar las subrogaciones, pues son anteriores al año 94. El problema es el mismo, el legislador los deja fuera y has de confiar en la bondad de interpretación que se haga en la oficina liquidadora, y del titular del registro, vamos un suerte de caos, con lo poco que cuesta incluir ambas modalidades.

  7. Álvaro Delgado
    Álvaro Delgado Dice:

    Clarísimo y oportunísimo post Don Fernando. Aquí lo que habría que preguntarse también es por qué el Gobierno del Sr. Rodríguez Zapatero promulgó una norma tan perjudicial para los clientes de la banca y tan favorable para las entidades de crédito como la Ley 41/2007. Creo que habría mucha tela que cortar….. Enhorabuena!

  8. Carlos Oliva
    Carlos Oliva Dice:

    En estas fechas me encuentro inmerso en un proceso de subrogación que tiene pinta de acabar con la frustración del cliente. Se ha notificado al banco acreedor y éste ha comparecido aportando certificado de saldo. Con eso tiene 15 días naturales para, si lo desea, volver a comparecer para 'defender su derecho a enervar' la oferta del banco al que quiere ir el cliente. Ya sabemos que va a ser así, que el banco acreedor va a invocar su derecho a enervar, pese a que el cliente quiere, sí o sí, cambiar de banco..
    Está obligado el cliente con su banco originario a firmar una 'novación ventajosa' ?, cuando lo que quiere es cambiar? . Entiendo que no, porque estaría viniendo a firmar 'coaccionado ex lege', siendo un consumidor atropellado por el sistema legal.
    Entonces, si no se produce esa novación, puede el cliente firmar subrogación con el nuevo banco y que esa tenga acceso al Registro?. Efectivamente la Ley lo deja todo en vacío. Agradecería información sobre si alguno de Vds. se ha visto en esa situación y si finalmente ha encontrado el remedio para firmar dicha subrogación en en beneficio del consumidor.

  9. F. Javier Oñate Cuadros
    F. Javier Oñate Cuadros Dice:

    Tuve el honor en el lejanísimo año de 1995 de obtener tres resoluciones de la DGRN, de 19, 20 y 21 de julio, que facilitaron enormemente los procedimientos de subrogación, pues bastaba acreditar fehacientemente el pago de la cantidad calculada bajo su responsabilidad por la entidad subrogada mediante la incorporación a la escritura del resguardo del pago para entenderse efectuada correctamente y obtener la inscripción registral a favor del nuevo comprador.
    Dichas resoluciones fueron muy criticadas, tanto por notarios como por registradores (un notorio comentarista de apellido repetido llego a hablar de resoluciones "burdas", en lamentable juego de palabras con el apellido del Director General que las firmó), quizás porque el resumen de los hechos no era demasiado claro. Pero lo importante es que hubo un antes y un después: Bastaba que se acreditasen la notificación, el transcurso del plazo y el pago para entender bien hecha la subrogación.
    Como en tantas otras cosas la ley de 2007 complicó el asunto.
    En un brevísimo informe privado que emití a solicitud de un diputado conocido en relación con algunos aspectos de dicha reforma de 2007, defendí denodadamente sin éxito alguno que debería existir una neutralidad fiscal y de costes en general entre la cancelación anticipada de la deuda, la novación, la subrogación y aún el cambio de acreedor hipotecario por virtud de otras causas, condiciones necesarias para que los mercados financieros de crédito fueran realmente competitivos, eficientes y transparentes.
    El problema es que eso beneficiaba a los prestatarios o, mejor dicho, perjudicaba determinados privilegios inadmisibles de los acreedores.

  10. JORGE
    JORGE Dice:

    PRÉSTAMO HIPOTECARIO. Subrogación de entidad financiera distinta de la concedentc. Derecho a la enervación del acreedor primitivo. No está condicionado por la voluntad del deudor. Se cumple por aquel acreedor con la comunicación fehaciente y vinculante realizada al deudor, dentro del plazo legalmente indicado, de su voluntad tic llevar a cabo la novación del préstamo en las mismas condiciones ofrecidas por la financiera que había pretendido subrogarse en su posición acreedora.
    T.S. (Sala Primera, de lo Civil). Sentencia 25 noviembre 2003. P.: Romero Lorenzo, Antonio. [R°436/1998. Sentencian0 1098/2003]

  11. Félix
    Félix Dice:

    Tengo un crédito hipotecario con caixa cataluña. Alguien me puede decir que pasos puedo seguir para renunciar a las cantidades amortizadas para poderlo transformar en un prestamos hipotecario ?. Es posible?.

    He buscado y rebuscado y no se como se puede dar ese paso, si es que se puede hacer.

  12. Joaquín Noval
    Joaquín Noval Dice:

    Enhorabuena por la entrada!
    No obstante, no estoy de acuerdo en que haya sido la Ley 41/2007 la que haya introducido el "derecho a enervar la subrogación del banco". Ese derecho ya estaba implícito en la ley de 1994, que no amparaba al deudor que quería cambiar de banco, sino sólo la mejora en el tipo de interés (en realidad, mejora desde 2003, antes directamente bajada, si no recuerdo mal). El deudor cabreado con su banco siempre tenía la opción de cancelar y constituir un nuevo préstamo.
    Incluso hubo una sentencia, dicta a instancias de CAJALON (Caja Rural del Jalón) que reconoció el derecho del banco a impedir la huida del cliente, supongo que en aras del pacta sunt servanda.
    El hecho de que desde 2007 haya disminuido drásticamente el número de subrogaciones creo que tiene más que ver con la crisis económica y financiera que el texto legal.
    Y en la actualidad, dudo que ninguna reforma legal anime un mercado como el hipotecario tan lleno de incertidumbres y problemas para el banco. Más bien serán las condiciones económicas de los deudores las que podrán revitalizar las subrogaciones.
    Salvo mejor opinión.
    Un cordial saludo

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