La tasación en los préstamos hipotecarios: para qué sirve y cuándo es necesaria

Aunque a raíz de la crisis hipotecaria se ha hablado mucho de las tasaciones, se conocen poco sus funciones y su trascendencia para el deudor.

En principio, la Ley Hipotecaria no exigía tasación para conceder un préstamo hipotecario. Sin embargo, las entidades financieras la pedían siempre, por dos razones: primero porque permite al prestamista saber si tiene garantía suficiente y cuanto debe prestar. En segundo lugar, porque se exige para comercializar esos préstamos, es decir para emitir cédulas o bonos hipotecarios que permiten a los Bancos “vender” esos préstamos a otros inversores: el art. 5 de la  Ley 2/1981, del Mercado Hipotecario , (en adelante LMH) establece que el importe de los préstamos que se van a titulizar no puede exceder del 60% del valor de tasación del inmueble (el 80% si es vivienda habitual). Como vemos, la tasación protege al acreedor, pero también a esos terceros que van a adquirir las cédulas o títulos.

La tasación no tenía tampoco ninguna relación con otra valoración del inmueble al que siempre aparece en la escritura de hipoteca, que es el valor para subasta. Los artículos 682.2 LEC y 120 LH exigen que se fije ese valor para que el acreedor pueda acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria (judicial o extrajudicial). Su finalidad es abreviar ese procedimiento, ya que evita el trámite de valoración del bien por un perito que se realiza en los otros procedimientos ejecutivos. Sin embargo, el tipo o valor de subasta supone también una protección para el deudor si se ejecuta la hipoteca. Así, de acuerdo con el art. 670 de la LEC, si en la subasta la oferta no llega al 70% del tipo, el deudor tiene un plazo para obtener una oferta mejor, y si ninguna oferta llega al 50%, el Secretario puede no aprobar el remate atendiendo a la situación del deudor. Asimismo, en el caso de que no haya postores, el tipo sirve para fijar un valor mínimo por el que el acreedor puede adjudicarse el bien en ese caso (art. 671 LEC). Las sucesivas reformas han ido reforzando esa protección en el caso de adjudicación de vivienda habitual: el RDL 8/2011 lo aumento del 50 al 60 % del tipo, y la Ley 1/ 2013 al 70% (o el 60% si la cantidad debida era inferior a ese valor).

Sin embargo, esta protección tiene varias debilidades.

El primero es que (como señaló Gonzalez-Meneses aquí), como nadie piensa que va a impagar, el tipo de subasta nunca se negocia y lo fija unilateralmente el acreedor. Sin embargo, puede ser esencial si se produce el impago y la ejecución de la hipoteca, como hemos visto. Esto es algo que hay que tener en cuenta especialmente en las refinanciaciones: imaginemos que en 2007 compré una vivienda que se tasó y valoró a efectos de subasta en 300.000 euros, con un préstamo del que aún debo 210.000. Ahora no puedo pagar la cuota y el Banco me ofrece reducir la cuota dándome un plazo de carencia de capital, pero pide volver a tasar la finca y fijar el nuevo tipo de subasta en 200.000 euros (valor actual de la vivienda). Antes de aceptar, tengo que saber que si dejo de pagar hoy y se ejecuta la vivienda, un tercero tendrá que ofrecer al menos 150.000 euros y si no hay postores y el Banco se adjudica la vivienda no me podrá reclamar nada más (pues se la adjudicará por el 70% de 300.000=210.000 euros). Sin embargo, si acepto la novación y dentro de un año no puedo pagar y sale a subasta, se podrá vender por 90.000 o adjudicar por 126.000, con lo que me quedaré debiendo al Banco una cantidad muy superior. En estos casos es por tanto esencial para el deudor que no se modifique el tipo de subasta, lo cual es perfectamente posible pues la DGRN ha aclarado que en las novaciones no es necesario aportar nueva tasación si el tipo no se modifica (RDGRN 9/12/13).

El segundo problema es que la Ley Hipotecaria inicialmente no establecía ninguna vinculación entre tipo de subasta y tasación. Solo se exigía la tasación los préstamos que se fueran a titulizar, y solo para estos el art. 8.2 del RD 716/2009  –que desarrolla la LMH-  exigía que coincidieran tipo de subasta y tasación oficial. En las demás hipotecas el acreedor podía tasar o no, y en cualquier caso podía fijar un valor de subasta muy inferior al real de la finca, lo que hacían habitualmente los prestamistas profesionales y usureros. Dado que casi nadie acude a las subastas judiciales, eso les permitía en muchos casos apropiarse de inmuebles de valor muy superior al préstamo dado, burlando la prohibición del pacto comisorio.

Para evitar esas situaciones la ley 1/2013 se estableció una vinculación obligatoria entre tasación y tipo de subasta. Aunque en la tramitación de la Ley una enmienda del PSOE propuso que tenían que coincidir, el texto final fijó un tipo mínimo del 75% de la tasación. Esto es criticable (ver aquí, aquí y aquí) pues no tiene sentido que el acreedor se beneficie de un valor alto de tasación de cara a vender la hipoteca a terceros, pero al mismo tiempo en caso de impago se le permita adjudicarse el inmueble por poco más del 50% del valor de tasación (el 70% del 75%). Hay que tener cuenta además que fijar un valor inferior al 100% podría considerarse cláusula abusiva por estar predispuesta por el Banco y favorecerle, como lo entendió el Auto de la AP de Barcelona de 26-9-2014.

La nueva norma planteaba además la duda de si se aplicaba a todas las hipotecas o solo las sujetas a la LMH, ya que hablaba de la tasación realizada “conforme” a esta norma. Esto hubiera implicado que la ley para la defensa de los deudores empeoraba su posición, porque para estos préstamos el art. 8.2 citado imponía ya antes el 100% del valor de tasación y ahora sería el 75%. La única interpretación razonable de la reforma es que la LEC se aplica a todas las hipotecas como lo entendió la RDGRN de 29 de octubre de 2013 (reiterada por otras), y que el art. 8.2 (como norma especial) se aplicaba a las titulizables. Esto significa que si no existe tasación o no se respeta el límite del 682.2 LEC (y 129 LH), se puede constituir la hipoteca, pero no inscribir la cláusula especial para la ejecución hipotecaria ni en consecuencia acudir al procedimiento especial -aunque sí al ejecutivo ordinario con el trámite de avalúo-.

Esta interpretación pareció tambalearse cuando la ley 19/2015 modificó los artículos 682.2 LEC y 129 LH, y donde hablaban de tasación “realizada conforme a las disposiciones” de la LMH ahora dicen que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de” esa Ley.  La mención “en su caso” y el cambio de tiempo verbal parecían indicar que la tasación no siempre sería necesaria. En este post critiqué el cambio y mantuve que había que hace una interpretación del mismo en el sentido de que la situación no había cambiado (ver aquí). Esta es la posición de la DGRN en las resoluciones de 7/10/2015 y 14/9/2016, que mantienen que aún después de la reforma para acceder al ejecutivo hipotecario es necesaria la tasación, aunque introducen ciertas matizaciones. La primera advierte que no es necesaria en el caso de hipotecas a favor de la hacienda pública porque tienen un procedimiento ejecutivo propio y la segunda entiende que la tasadora solo ha de ser homologada conforme a la Orden ECO/805/2003 si el préstamo va a ser titulizado, “siendo válida en otro caso la realizada por entidades o personas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasar”. Para un examen más detallado de las resoluciones pueden ver este estudio.

Algunos criticaron esta interpretación porque imponer siempre la tasación encarece los préstamos hipotecarios entre particulares. Sin embargo, hay que tener en cuenta que en la práctica la mayoría de estos préstamos son concedidos por prestamistas profesionales y usureros, en los que la tasación es una excelente medida para prevenir los abusos (como estos). El resto son préstamos que se dan ocasionalmente por razones de amistad o comerciales, y lo que persiguen con la hipoteca es más la preferencia frente a acreedores posteriores que la realización de la hipoteca, por lo que pueden optar por no tasar y no tener acceso al procedimiento especial. En este caso hay que tener en cuenta que la DGRN (resoluciones de 18 de febrero y 12 de septiembre de 2014) exige que el acreedor expresamente admita en la escritura la inscripción sin referencia a ese procedimiento.

Como conclusión, hay felicitar a la DGRN por realizar una interpretación de la ley de acuerdo con su finalidad original, y también reconocer que la legislación hipotecaria actual, con sus deficiencias, mejora la anterior a la crisis. Pero no cabe duda que para cerrar el círculo de protección la ley debe establecer que el tipo de subasta coincida con el valor de tasación, eliminando el absurdo mínimo del 75%.