Los préstamos en divisas en el proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario. ¿Mejor prohibirlos?

Tras las dos recientes sentencias del TJUE y del TS que admiten la anulación de préstamos en divisas (comentadas aquí y aquí) conviene plantearse si la regulación que se propone en el recientemente publicado Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario ofrece una solución adecuada a este problema.

La principal novedad del Proyecto (art. 18) es que da al prestatario la posibilidad de convertir el préstamo, a su elección en las siguientes monedas:

“a) la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo indicado en el momento en que se realizó la evaluación de la solvencia …, o

b) la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversión.”

La Directiva obligaba o bien a ofrecer la conversión o bien  “otras disposiciones que limiten el  riesgo de tipo de cambio”. Se opta por lo primero si bien se prevé la posibilidad de sustituir esta conversión por algún sistema de limitación del riesgo de tipo de cambio” cuando el prestatario no sea consumidor – lo que a mi juicio es impreciso e inútil pues  no hace más que confirmar el carácter dispositivo de la conversión en estos casos-.

En relación con la moneda en la que se puede convertir, nuestro legislador adopta la posición más protectora, pues prevé que prevé la opción entre las alternativas a) y b). La Directiva permitía que el legislador nacional optara por una de ellas o incluso que diera la opción al prestamista.

No ocurre lo mismo en relación con el tipo de cambio al que se hace la conversión. La Directiva dice que la conversión se hará por el tipo de cambio del mercado vigente en la fecha en que se solicite la conversión, a menos que el contrato de crédito disponga otra cosa”. No está claro si la disposición en contra del contrato se refiere a que se puede pactar un tipo de cambio distinto del de mercado o que se puede modificar la fecha de esa fijación. Creo que lo primero es inadmisible y que en todo caso es una norma confusa y errónea pues una norma de protección de los consumidores no puede ser dispositiva:¿de que sirve decir que el tipo de cambio tiene que ser el de mercado si el prestamista profesional puede imponer otra cosa en el contrato?

En lugar de aclarar o corregir este absurdo, nuestro legislador establece la posibilidad de pacto en contrario tanto de la fecha como del tipo de cambio. Si bien acierta al concretar que el tipo de cambio de mercado será el publicado por el Banco Central Europeo en la fecha en que se solicite la conversión”, pero es evidente que la regla debe ser imperativa.

Las demás previsiones del art. 18 persiguen la mejor información del prestatario. Por una parte (nº 3 y 4) se refieren a la información durante la vigencia del préstamo: establecen la obligación de advertir al prestatario del incremento del valor de la moneda. No precisa respecto de qué moneda de las varias a las que se refiere el punto 2, y entiendo que debería clarificarlo refiriéndolo al euro. En todo caso será obligatoria la notificación cuando el incremento sea un 20% y se remite al desarrollo reglamentario para mayores exigencias.

El art. 18.6 se refiere a la información precontractual: establece que la FEIN debe reflejar los anteriores derechos y un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendría una fluctuación del tipo de cambio del 20 por ciento.”

La pregunta que hay que hacersese es si con esta regulación el consumidor queda suficientemente protegido. Para ello, nada mejor que plantearse qué hubieran decidido el TJUE y el TS de haberse cumplido estos requisitos en los casos decididos en las sentencias recientes.

En ambas, el problema fundamental era determinar si se cumplía el requisito de transparencia material, es decir, si el consumidor no sólo entendía el contrato si no que era capaz de comprender sus consecuencias económicas. La STJUE Andriciuc dice que es esencial que el consumidor disponga antes de la celebración de un contrato, de información sobre las condiciones contractuales y las consecuencias de dicha celebración.” Y en relación con la cláusula multidivisa en concreto, que debe comunicar que “se expone a un riesgo de tipo de cambio que le será, eventualmente, difícil de asumir … en caso de devaluación de la moneda en la que percibe sus ingresos”. En el mismo sentido el TS cree que el consumidor medio puede entender que el riesgo de cambio implica que varíe la cuota, pero no que esa variación “puede ser tan considerable que ponga en riesgo su capacidad de afrontar los pagos”. No estoy seguro de que la existencia en la FEIN de un escenario de devaluación del 20% pueda hacer comprender el riesgo, sobre todo teniendo en cuenta que la variación puede ser mucho mayor, como sucedía en el supuesto de la STS citada.

Además en ese caso, el prestatario tenía la posibilidad de convertir el préstamo en euros, que es la gran novedad de la Ley, y sin embargo se anuló parcialmente el contrato. Es cierto que en ese caso la conversión solo podía hacerse cada mes y no en cualquier momento, y que había que pagar una comisión. Pero el argumento central del TS es que sólo si el prestatario es consciente de los riesgos del tipo de cambio “puede utilizar provechosamente esa posibilidad de cambio de divisa prevista en el contrato.” Por tanto, la transparencia es un prius respecto de esta posibilidad de limitación del riesgo, y no parece que ni la FEIN ni la notificación de las variaciones del tipo de cambio (cuando ya ha caído un 20%) sean una total garantía de transparencia. Personalmente tengo claro que con el cumplimiento de esos requisitos es muy probable que los tribunales siguieran anulando un préstamo en divisa a una persona con nula preparación financiera y de recursos económicos escasos.

El problema es de fondo y más económico que jurídico: la cuestión es que se trata de un producto totalmente inadecuado para la financiación inmobiliaria de particulares por razones puramente económicas.

La primera razón es que suponen un riesgo excesivo para una deuda que suele absorber una parte muy importante de los ingresos familiares. Los tipos de cambio están sujetos a variaciones muy amplias, sobre todo en periodos de entre 20 o 40 años que son los habituales para préstamos hipotecarios. Como podemos ver en los dos cuadros siguientes, las variaciones del euro respecto del yen, franco suizo y dólar son enormes (del 50 al 100%) incluso en menos de 20 años y muchas de ellas se producen de manera muy rápida.

EURO/YEN

 

EURO/FRANCO SUIZO

EURO/DOLAR

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Podría contra argumentarse que también el riesgo de los préstamos a interés variable es alto. En efecto la cuota de un préstamo a 35 años puede multiplicarse por tres si dentro de 20 años los intereses estuvieran como hace 20. Pero el supuesto es distinto porque existe una clara correlación entre inflación y tipos de interés (ver gráfico). De esta forma los intereses se moverán más o menos en paralelo con la inflación, de manera que tanto los sueldos del prestatario como el valor nominal de su vivienda habrán aumentado, facilitando el repago o la venta de la vivienda por un valor superior al del préstamo.

Es por tanto mucho más arriesgado tener una deuda en divisa que un interés variable.

La posibilidad de convertir el préstamo a euros no supone tampoco una solución óptima. Nos movemos aquí en el ámbito de la economía conductual (Behavioral Economics) que combina economía y psicología. Entre los sesgos cognitivos que se han descrito se encuentra la aversión a la pérdida (“loss aversión” Kahneman y Tversky): las pérdidas pesan psicológicamente más que las ganancias. Esto explica por ejemplo que los inversores en bolsa no profesionales suelan tener malos resultados, porque tienden a vender pronto cuando sube pero no se resignan a consolidar la pérdida cuando baja, sufriendo pérdidas mayores. La posibilidad de limitar el riesgo cambiando a la moneda nacional se topa también con la misma resistencia. Por ello es poco probable que los prestatarios se resignen a convertir el préstamo debiendo un 20% más, y esperarán a un cambio de tendencia que quizás no llegue.

Otro sesgo bien conocido es preferir las ganancias inmediatas a las futuras: estos préstamos se contrataban porque los intereses en esas divisas eran inferiores a los del euro y por tanto implicaban una cuota inicial menor. En realidad, funcionan como los “teaser rates” o tipos de salida más bajos que tratan de fijar la atención del deudor solo en la cuota inicial. Este incentivo dificulta también la adecuada valoración del riesgo inicial.

Otra razón para limitar estos préstamos es la asimetría de información entre Banco y cliente. Si estos préstamos suponen un riesgo excesivo, lo lógico es que los Bancos no los concedieran, puesto que ellos serán los segundos perjudicados si el deudor no puede pagar. ¿Por qué lo hacen entonces? Seguramente, porque tienen intereses distintos de los del deudor que este no conoce. Los Bancos tienen pleno conocimiento de la situación de mercado de futuros de divisas y pueden jugar con esa situación a su favor. Por ejemplo, puede ser una forma de cubrir sus necesidades de pago en esa divisa: un estudio extranjero revela que la concesión de préstamos en divisas no es demandada por el cliente sino que a menudo se promueve desde el Banco porque se está financiando en esa divisa.

Concluyamos. No parece que las mejoras del Proyecto vayan a poner fin a la incertidumbre ni la litigiosidad en relación con estos préstamos. Por otra parte, está claro que son préstamos inapropiados para la financiación de la vivienda de particulares por el riesgo que suponen para el deudor y el sistema financiero, y porque los deudores no tienen capacidad de evaluar de forma racional el riesgo tanto por sus propios sesgos como por las asimetrías de información entre ellos y los Bancos. Por todo ello, creo que sería mucho mejor que el legislador directamente prohibiera estos préstamos salvo que el deudor acredite ingresos o recursos en esa moneda.